9月瀏陽市嘉利廣場項目定位報告講課資料

2014年9月嘉利廣場項目定位報告佐佑地產(chǎn)商業(yè)部前言

定位是順依項目戰(zhàn)略方向下的具體呈現(xiàn)報告體系市場分析區(qū)域商業(yè)分析項目自身分析

案例分析項目定位建議項目核心競爭力打造1.

宏觀市場分析2.

區(qū)域市場分析3.

工業(yè)園人口規(guī)劃市場分析一2013年8月銷售額9月10月11月12月5月2014年1月2月3月4月住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)注：此表根據(jù)權(quán)威網(wǎng)站數(shù)據(jù)繪制低迷的房地產(chǎn)市場中，住宅市場下滑明顯，而商業(yè)地產(chǎn)反而呈上升趨勢，且發(fā)展勢頭強勁。宏觀市場分析■由于住宅市場行情不佳，目前中國不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),全球10大在建城市綜合體，有7個在中國；目前中國人均商業(yè)面積已經(jīng)超過全球平均水平?！鼋刂?013年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米，預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。2014年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。投資方面，2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅。■在未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。資料來源：0731房產(chǎn)網(wǎng)在住宅市場不佳的情況下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，存在很大發(fā)展空間。宏觀市場分析宏觀市場分析未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將是由住宅向商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓發(fā)展，從一二線城市向三四線城市、城鎮(zhèn)發(fā)展。資料來源：新華網(wǎng)權(quán)威專家預測未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢盡管房地產(chǎn)市場總體下滑，但是商業(yè)地產(chǎn)市場不降反升，仍然有很大的市場開發(fā)空間，這也為本項目的開發(fā)提供了良好的天時因素。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也存在問題，下列問題值得我們注意?！鲈?011年以來不斷有新競爭者加入，幾乎所有的品牌開發(fā)企業(yè)都有自己的商業(yè)地產(chǎn)拓展和布局計劃，這使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈?！錾虡I(yè)地產(chǎn)在中國正經(jīng)歷著前所未有的野蠻生長。有數(shù)據(jù)顯示，全球2011年在建的購物中心2960萬平方米，其中50%在中國。目前僅天津在建的16個項目總面積就達245萬平方米，超過除巴黎和莫斯科以外的任何一個歐洲城市現(xiàn)有購物中心的總面積?！鲑徫镏行囊缓宥系膯栴}也逐漸暴露出來：購物中心的同質(zhì)性高，超過80%的商戶組合雷同，與此同時，爛尾或半生不死的購物中心增多，尤其在二、三線城市的新開發(fā)區(qū)?！霾糠殖鞘谐霈F(xiàn)了供過于求，泡沫的出現(xiàn)，也給部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來前所未有的風險?！錾虡I(yè)地產(chǎn)的危機不只因為瘋狂建設(shè)導致的供大于求，同時還面臨著電子商務(wù)的沖擊。商業(yè)地產(chǎn)面臨考驗：電商沖擊、同質(zhì)化競爭和泡沫化傾向商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀■中國商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了幾年的迅速擴張之后，目前遇到了發(fā)展瓶頸。一方面，近幾年商業(yè)地產(chǎn)集中式的投資熱使得部分城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求，同質(zhì)化嚴重，行業(yè)內(nèi)競爭激烈，一些商業(yè)地產(chǎn)商正在感受著一些城市商場人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。另一方面，電子商務(wù)正以無法想象的速度、獨特的節(jié)奏向各行業(yè)滲透，并對其營銷理念、管理模式、價格體系、經(jīng)營方式、物流配送等各個方面帶來巨大的影響。■部分購物中心增加吃喝玩樂等更具體驗的業(yè)態(tài)規(guī)劃比例和品牌商家紛紛創(chuàng)建自營電子商務(wù)可以看出，電子商務(wù)必定會分流傳統(tǒng)商業(yè)的蛋糕，并會在后期越來越明顯，而零售業(yè)踏上電商之路也倒逼一部分敢為人先的商業(yè)地產(chǎn)商介入電商。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀■在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的同時，消費者的購買習慣正在發(fā)生新的變化。在2012年“雙十一”的瘋狂促銷中讓我們感受到電子商務(wù)的速度成長，在當天總銷售額達到191億元，同比增長260%。其中天貓為132億元，淘寶為59億元，電子商務(wù)進入快速上升通道再引市場關(guān)注。當商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實體，商業(yè)地產(chǎn)的投資將面臨巨大挑戰(zhàn)?！鼋?，當當網(wǎng)上商城展開今年首場大規(guī)模服裝專場促銷。銷售統(tǒng)計顯示，短短兩天創(chuàng)下5000多萬元的銷售業(yè)績。對比之下，一家2萬平方米的中型傳統(tǒng)百貨商場今年春節(jié)店慶期間的單日銷售額也不過700多萬元?！鲆蕴熵垶榇淼木W(wǎng)購沖擊最大的是以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)?！鲋袊闶蹣I(yè)進入了慢增長時代，也進入了拐點的時刻，內(nèi)憂外患之下，傳統(tǒng)百貨已經(jīng)到了必須改變的階段。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀■打差異牌對抗電商沖擊，線上線下零售企業(yè)雙向融合將會成為未來零售發(fā)展的趨勢?！錾虡I(yè)地產(chǎn)應該改變增長方式，比如通過線上、線下合作，整合資源?！鲈黾映院韧鏄窐I(yè)態(tài)比例：世聯(lián)商業(yè)專題研究中，源自22個城市103個購物中心的統(tǒng)計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數(shù)量占14%；電影院、餐飲等現(xiàn)在已經(jīng)為很多城市綜合體帶動人流做出了重要貢獻，萬象城的餐飲成為整個購物中心人流最旺的地方。SM廣場的萬達電影院，對于帶動SM廣場的人氣也貢獻很大。■商場自營電子商務(wù)：面對電商沖擊，諸如沃爾瑪、蘇寧等商場，也都通過購買電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了進軍電子商務(wù)；萬達將商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游、電影院線和連鎖百貨五大主營業(yè)務(wù)打包上線，開設(shè)“線上商業(yè)綜合體”?！瞿壳暗膶嶓w店，大部分與電商的互動較少，兩者之間是比較割裂的，未來的一個發(fā)展趨勢肯定是網(wǎng)絡(luò)與實體店有機結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢對本項目

的啟示■部分購物中心內(nèi)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)基本已占到業(yè)態(tài)比例65%左右，相反傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在電商沖擊下，已下降為35%左右?！霾惋嫎I(yè)態(tài)占業(yè)態(tài)較大比重，部分餐飲業(yè)態(tài)穿插于零售業(yè)態(tài)中，長沙奧克斯廣場三層餐飲占到業(yè)態(tài)比例80%-90%左右；■業(yè)態(tài)之間互補性強，且相互支撐，持續(xù)經(jīng)營，零售業(yè)態(tài)中穿插餐飲、甚至穿插休閑娛樂業(yè)態(tài)越來越多?！鰧τ跁簳r人氣不足項目，需增加目的性、體驗式消費業(yè)態(tài)，先將人引入項目消費，促進商業(yè)成熟成型?！鰳I(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮不同年齡，不同消費檔次人群需求，如滿足時尚潮流青年規(guī)劃“動感商業(yè)區(qū)”、滿足青少年的“一站式兒童樂園”。■業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮經(jīng)營時間，保證項目24小時有商家經(jīng)營，始終有消費者消費。接下來，我們來剖析區(qū)域市場瀏陽經(jīng)開區(qū)位于長沙縣和瀏陽市中間地段，雖然在行政區(qū)劃上屬于瀏陽市，但整體發(fā)展既能享受兩邊商業(yè)發(fā)展帶來的好處，也會受到兩邊的制約。洞陽其中保守預計2014年商業(yè)供應面積將超過50萬㎡萬家麗區(qū)域78萬方保利商業(yè)——14萬方翊鶴地塊——19萬方筑夢地塊——4.5萬方山東商會——5.7萬方恒大雅苑——35萬方開元東52萬方方略商業(yè)——13萬方五彩城——16萬方置地廣場——15萬方世坤地塊——5.3萬方恒大地塊——2.6萬方中心CBD32萬方金科商業(yè)——4.6萬方中茂城——7萬方新長海——20萬方東南區(qū)域16萬方輝宏商業(yè)——4.6萬方昌河地塊——8萬方海德地塊——3.2萬方2014年星沙商業(yè)集中爆發(fā)，保守預計商業(yè)供應面積將超過180萬㎡周邊數(shù)量龐大的商業(yè)供應將制約項目商業(yè)的輻射面，在整個大長沙規(guī)劃沒有完成、洞陽沒有劃歸長沙管轄區(qū)域之前，長沙和瀏陽很難為項目提供大量消費人流，暫時只能在項目所在區(qū)域內(nèi)挖掘潛力。瀏陽市經(jīng)開區(qū)規(guī)劃中，本案所處的產(chǎn)業(yè)園規(guī)模最大，最具發(fā)展?jié)摿Ρ景?998年2001年未來規(guī)劃2005年瀏陽工業(yè)園成立，規(guī)劃面積13.4萬平方公里列為湖南省重點工程規(guī)劃擴建為28平方公里；克里小學以西范圍用地面積18.6平方公里為近期建設(shè)范圍，以東約10平方公里范圍為規(guī)劃遠景發(fā)展的備用地予以控制2007年掛牌長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地湖南“9+2”科技園項目正式啟動

2008年2012年國家級瀏陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū),入住企業(yè)449家與現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)園連接成瀏陽的工業(yè)新城，規(guī)劃用地面積將達60平方公里，打造中南地區(qū)規(guī)模最大、專業(yè)化最強的工業(yè)新城園區(qū)發(fā)展重點企業(yè)泰爾制藥

九典制藥爾康制藥康師傅

中南醫(yī)藥物流中心

藍思科技

永清環(huán)保、爾康制藥上市介面光電九芝堂目前園區(qū)共引進企業(yè)442家工業(yè)產(chǎn)值單位：億元2012－2015年為規(guī)劃預計產(chǎn)值瀏陽經(jīng)開區(qū)工業(yè)園發(fā)展歷程區(qū)域市場分析發(fā)展概況

園區(qū)現(xiàn)已開發(fā)14平方公里，總投資190億元，有人口近10萬；位于長沙城東，為湖南交通最發(fā)達的區(qū)域。目前共注冊各類企業(yè)449家，其中外資企業(yè)21家，工業(yè)企業(yè)230家。信息技術(shù)園一期5平方公里，現(xiàn)建成2平方公里；食品科技園已建成1平方公里。2013年，園區(qū)新引進項目21個，總投資達144億元，創(chuàng)歷年之首，其中投資30億元項目3個（藍思科技新材料項目、中以二代光纖生產(chǎn)基地項目、介面光電二期），投資過10億元項目2個，投資過5億元項目4個，投資過1億元項目11個，工業(yè)投資快速增長。經(jīng)濟現(xiàn)狀2013年，園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值375億元，同比增長49%，財政稅收突破十億元大關(guān)，月均財政收入上億元，全年完成財政收入12.48億元，增長49%。其規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值和增加值的增速穩(wěn)居長沙四區(qū)十園之首。產(chǎn)業(yè)特色

生物醫(yī)藥：占園區(qū)總量65%，龍頭企業(yè)為威爾曼制藥、九芝堂斯奇制藥、萊美康源制、老百姓安邦制藥、金泰制藥、泰爾制藥、爾康制藥等43家GMP工廠。信息技術(shù)：有園區(qū)投資最大的企業(yè)藍思科技及臺資企業(yè)介面光電等，致力于打造手機觸摸屏等高端配件及整機，現(xiàn)已成為世界知名品牌這一領(lǐng)域的主要供應基地。新能源方面：形成以豐日電氣、古杉能源為代表的產(chǎn)業(yè)群。環(huán)保方面：以加清為代表的產(chǎn)業(yè)群。園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域市場分析將納入大長沙整體規(guī)劃長沙規(guī)劃區(qū)范圍由原來的2893平方公里擴大至4960平方公里，并將瀏陽東部新城納入十二五規(guī)劃區(qū)范圍。長沙生物工業(yè)園是長沙實現(xiàn)十二五規(guī)劃，朝千萬級人口大都市邁進的重要發(fā)展點。工業(yè)園整體定位為工業(yè)新城，長沙東部衛(wèi)星城。規(guī)劃距離黃花機場18公里距離武廣高鐵30公里距離長沙市區(qū)35公里距離星沙15公里（通過開元路對接）瀏陽工業(yè)新區(qū)無可比擬的區(qū)位、交通優(yōu)勢將會在長沙東部迅速崛起一座新城。交通優(yōu)勢規(guī)劃園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值目標‘十一五’期間，生物醫(yī)藥園累計引入工業(yè)企業(yè)103家，工業(yè)總產(chǎn)值由35億元增長到171億元，增長4.8倍，財政收入由1.52億元增長到5.2億元，增長3.4倍?！濉﹫@區(qū)目標工業(yè)產(chǎn)值為1000億元以上，稅收達到100億元；基本競爭力挺進全國30強.這一宏偉目標相當于再造一個新瀏陽。工業(yè)的高速發(fā)展帶動必然帶來以房地產(chǎn)為標志的第三產(chǎn)業(yè)的需求。具有先發(fā)優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目將隨著工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大而日益獲得增值收益。工業(yè)園區(qū)一般發(fā)展模式區(qū)域市場分析廠房建立工人引進建設(shè)住宅建設(shè)消費場所目前瀏陽經(jīng)開區(qū)發(fā)展歷程中，前三步已基本到位，且園區(qū)規(guī)模在不斷擴張。消費市場雖然在逐漸開始建設(shè)，但區(qū)域性的集中商業(yè)仍然極度缺乏，這就為本項目的開發(fā)提供了良好的地利因素。

規(guī)劃的高起點必然獲得政策的傾斜；產(chǎn)業(yè)和交通優(yōu)勢將帶動工業(yè)園向一座新城崛起；佐佑觀點工業(yè)園人口規(guī)劃根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當前瀏陽國家級經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近14年發(fā)展，目前聚集了注冊企業(yè)近600家，約14萬人口。隨著工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展的園區(qū)模式，預計到十二五末將達到20萬人，加上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及汽車站開通后的流動人口，消費群體將十分龐大，為本案的開發(fā)又提供了人和的因素。宏觀市場分析區(qū)域市場分析工業(yè)園未來規(guī)劃天時地利人和本案的開發(fā)占據(jù)天時、地利、人和等各方優(yōu)勢，滿足了做綜合商業(yè)的外部環(huán)境因素。但商業(yè)市場瞬息萬變，項目仍然要加快開發(fā)速度，迅速占位，保証能在與后來者的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。小結(jié)1.

商業(yè)格局2.

市場調(diào)研分析3.

競爭項目分析區(qū)域商業(yè)市場分析二園區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街格局洞陽鎮(zhèn)老城區(qū)商業(yè)街：規(guī)模相對較大，人流量大，相對繁盛，租金水平最高健壽大道商業(yè)街：規(guī)模中等，租金水平相對較低，人流量少康寧路段商業(yè)街:規(guī)模中等，裝修檔次最高，租金水平相對較高，人流量一般洞陽老城區(qū)商業(yè)街健壽大道商業(yè)街康寧路商業(yè)街商業(yè)市場分析洞陽老城區(qū)商業(yè)街洞陽鎮(zhèn)老城區(qū)商業(yè)街：是目前洞陽以及整個園區(qū)傳統(tǒng)的，也是最大的商業(yè)中心；主要包括鎮(zhèn)政府所在三角地帶（步行街路）、南園南路、府前街、柳沖路等商業(yè)街，以日常零售街鋪為主，輻射洞陽鎮(zhèn)周邊居民以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口，依托于藍思大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人口，商業(yè)發(fā)展相對繁榮；業(yè)態(tài)類型：包括餐飲、服飾、零售、五金建材、中型規(guī)模超市、酒店。商鋪基本情況：沿街街鋪，多為單層鋪面；鋪面面積約為70－100㎡；以出租為主，出租率較高，只有極少量門面在轉(zhuǎn)讓；街鋪管理混亂，路面塵土飛揚，購物環(huán)境較差。南園南路及柳沖路業(yè)態(tài)府前街業(yè)態(tài)步行街及分支、延伸路區(qū)域業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析以網(wǎng)吧、酒店、KTV、飯店為主，租金約70元/月。洞陽老城區(qū)商業(yè)街從牛瀘路到府前街，業(yè)態(tài)檔次和租金水平逐步提高商業(yè)市場分析319國道牛瀘路柳沖路府前南路府前街以建材、汽配、飯館等業(yè)態(tài)為主，租金30-40元/月。以家居、汽配、飯館等業(yè)態(tài)為主，租金40元/月左右。以便利店、發(fā)廊、服裝鞋店等業(yè)態(tài)為主，租金50-60元/月。33商業(yè)形態(tài)：以街鋪為主，大部分為單層業(yè)態(tài)情況：以餐飲、生活超市等便民商業(yè)為主，只能滿足基本的生活消費租金水平：15－60元/㎡·月，街鋪租金水平較低，并且沿著健康大道和康寧路由外向內(nèi)依次遞減街鋪面積：50－80㎡為主，開間主要為4.2米，部分為7.8－8.4米，進深為14－18米健康大道外街商鋪內(nèi)街商鋪12345671098康寧路段臨街商業(yè)商業(yè)市場分析康寧路健壽大道商業(yè)街以街鋪為主，以底商形式出現(xiàn)，業(yè)態(tài)較為混亂健壽大道商業(yè)街健壽大道商業(yè)街：位于園區(qū)居住配套區(qū)，主要由沿健壽大道兩側(cè)多個樓盤（錦繡嘉苑、歐洲城、匯龍名苑、龍騰國際）的住宅底商構(gòu)成；該商圈仍在發(fā)展中，以周邊居民為主要購買力，以區(qū)域內(nèi)住宅的配套商業(yè)為主；業(yè)態(tài)類型：以餐館、超市、服裝店等為主，包括超市、餐館、服裝店、旅館、網(wǎng)吧、理發(fā)店、休閑按摩等共263家，服務(wù)于周邊社區(qū)；商鋪基本情況：為社區(qū)服務(wù)型住宅底商，整體形象和購物環(huán)境相對較好；鋪面面積約為35－130㎡；大部分為雙層商鋪，一層為門面經(jīng)營，二層居?。灰猿鲎鉃橹?，出租率相對不高。商鋪面積區(qū)間35-130㎡，租金水平分布較均衡，約40-80元/㎡·月商業(yè)市場分析己開業(yè)未開業(yè)競爭項目分析29萬㎡都會綜合體中5萬㎡旗艦商業(yè)街，全街鋪設(shè)計，樹立了園區(qū)市場商業(yè)項目標桿環(huán)園南路健康大道康寧路X011G319交通便利，聚斂人氣，升值潛力大多功能商業(yè)業(yè)態(tài)，一站式體驗消費全街鋪設(shè)計，面積多樣，可自由拼合，滿足多重需要高清LED顯示屏，全面提升商鋪形象城市情景步行街，景觀廣場商業(yè)占比：17.2%東潤·萬象城競爭項目分析主題商業(yè)街打造，合理規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，內(nèi)街與外街劃分為四大主題街區(qū)商鋪規(guī)劃一二層全街鋪設(shè)計理念使整條商業(yè)街處處無死角，提高了商鋪均好性，三四層大面積有效提高商鋪的使用率；根據(jù)人流量及所處位置不同，劃分不同主題街區(qū)，對客戶進行人為引導，提前進行業(yè)態(tài)規(guī)劃引導，保證商業(yè)街整體形象及檔次。經(jīng)營業(yè)態(tài)組合餐飲類：美食廣場、中西餐廳、咖啡茶樓、小吃街；娛樂休閑類：3D影院、網(wǎng)吧、電玩、美容美發(fā)、足浴按摩等；社區(qū)服務(wù)：便利店、家居、干洗店、藥房等，時尚購物類：服飾、鞋帽、飾品、箱包等。A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)東潤·萬象城競爭項目分析38B區(qū)C區(qū)A區(qū)D區(qū)商業(yè)街各區(qū)布局

項目商業(yè)概況：

分為A、B、C、D四區(qū)，共479個鋪面,約52000㎡；A、B、C為四層商鋪，D區(qū)為兩層商鋪，一、二層為獨立商鋪，面積在15—160平米之間，三、四樓為大型商業(yè)，面積從200-1000平米不等，可自由組合一樓層高5.6米，二樓層高5.1米，三樓四樓層高4.2米。東潤·萬象城競爭項目分析比一比超市開業(yè)及各主力店進駐，臨街鋪面均價達2.5萬元/㎡，2011年12首開B區(qū)街鋪2萬元/㎡，實現(xiàn)商業(yè)空白區(qū)的價格標桿，現(xiàn)街鋪銷售90%以上項目商業(yè)概況：13年9月8日，近10000㎡的瀏陽本土超市比一比萬象城店開業(yè)，園區(qū)第一家大型超市1200㎡大型萬象國際影城，千禧、青松近千㎡網(wǎng)絡(luò)會所，萬豪娛樂會所、萬象酒店，城市英雄動漫城都已開業(yè)招售同時進行，帶租約銷售1F外街租金70元/㎡/月，內(nèi)街1F租金50元/㎡/月，2F租金40元/㎡/月，3、4F租金25元/㎡/月，租賃期3-8年，比一比超市20年，影院15年對招商業(yè)態(tài)有要求，經(jīng)營戶進場前交納1萬元業(yè)態(tài)保證金，1月后退還現(xiàn)街鋪銷售90%以上，現(xiàn)剩余街鋪價格：A區(qū)臨街門面1F價格2.5萬元/㎡左右，1F拖2F銷售價格1萬元/㎡左右，內(nèi)街約1.5-1.6萬/㎡，2F價格約7500-9000元/㎡，3F價格約5000-6500元/㎡租金水平：臨街80-120元/月，內(nèi)街50-70元/月A區(qū)臨街B區(qū)臨街東潤·萬象城競爭項目分析項目評價：為了最大化實現(xiàn)商鋪租售，業(yè)態(tài)規(guī)劃把控不嚴，導致經(jīng)營可持續(xù)性低，雖短期內(nèi)開業(yè)率高，但較難吸引區(qū)域內(nèi)稍遠人群消費，后續(xù)經(jīng)營堪憂。如今萬象城商鋪經(jīng)營狀況一般，部分臨街門面已經(jīng)關(guān)門求轉(zhuǎn)讓。東潤·萬象城競爭項目分析萬象城臨街門面（原火鍋店）東潤·萬象城定位萬象城·全配套都市綜合體缺點：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計不十分理想6.7萬㎡商業(yè)商業(yè)銷售優(yōu)勢分析規(guī)模優(yōu)勢：集中打造集購物、娛樂、美食、健身、休閑、文化六大中心于一體的一站式高端生活、商業(yè)圈，項目將匯集最具知名度的國內(nèi)外品牌商家，涵蓋商超、百貨、品牌店、運動休閑館、健身會所、網(wǎng)絡(luò)會所、咖啡廳、情調(diào)酒吧等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，與萬象城商圈相呼應形成園區(qū)新集中商業(yè)格局品牌優(yōu)勢：外來開發(fā)商，廣東成林投資集團有限公司，由萬達前高管團隊運營管理，從規(guī)劃、推廣、包裝、招商、到運營、管理，全線一條龍服務(wù)營銷策略優(yōu)勢：帶20年租約銷售，第1年返點7%第2年返點8%（直接減房價），第3年—第6年每年返點9%（按實際成交房款返點），第7-第20年（開發(fā)商與客戶2：8分成）面積區(qū)間：40-200㎡，主力面積：40-60㎡銷售率：外鋪90%以上，內(nèi)鋪60%售價：內(nèi)鋪1.1萬元/㎡，街鋪起價：17000均價2200040-60㎡粵港城競爭項目分析東區(qū)3層1層7000㎡2、3樓各6000東區(qū)西區(qū)一樓：服飾、黃金飾品、步步高入口、西式快餐一樓：運動、商務(wù)服飾二樓：步步高超市、電腦城、茶餐廳二樓：餐廳、酒樓三樓:健身房、真人CS、動漫、美食廣場，四層大地電影院三樓網(wǎng)吧、足浴、KTV、婚紗影樓、餐飲3F2F1F西區(qū)4層1層8000-9000，3、4層4300㎡競爭項目分析競爭項目分析項目評價：粵港城善于推行活動營銷，注重人氣的持續(xù)營造?；顒油度胼^大，例如在營銷中心門口布置20m高變形金剛雕塑、舉辦冰雕展等，頗具時尚氣息?；浉鄢嵌ㄎ粸g陽·經(jīng)開區(qū)·首席城市綜合體缺點：與本案比,工程進度相對偏慢商業(yè)銷售優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢：位于康平路與環(huán)園東路(原健安大道)交匯處，與藍思科技、基伍手機僅一路相隔。政府為豫園步行街量身打造了園區(qū)專屬地下通道，直通工人宿舍區(qū)，經(jīng)開區(qū)首個地下通道打造城市住區(qū)中心規(guī)模優(yōu)勢：總占地面積為67畝，項目總投資近10億元人民幣，建筑面積19萬平方米，商業(yè)面積近12萬方，項目由步行街區(qū)-1、1、2、3層商業(yè)、三棟24層的電梯高層住宅、一棟18層的公寓、9棟6層的小獨棟組成。面積區(qū)間：40-80㎡為主，也有10-30㎡精裝小彭，可以自由組合銷售率：一期85個鋪，已銷售85%以上售價：1.4-2.8萬元/㎡競爭項目分析豫園步行街1000米步行街，無商業(yè)死角，真正全面臨街，獨特的雙首層街區(qū)設(shè)計，通過緩坡、國道等建筑交通元素，將功能不同的主力店、旗艦店、專賣店有機串聯(lián)近10000㎡超市，家潤多知名品牌都有意向入駐，正在洽談中，但引進希望不大名仕品牌街區(qū)、潮流時尚街區(qū)、奧特萊斯小街、時尚休閑街區(qū)、金融服務(wù)中心競爭項目分析豫園步行街定位商業(yè)綜合體--以大型超市為主，融商業(yè)購物、休閑娛樂、餐飲美食、高檔公寓為一體缺點：周邊商業(yè)氛圍不濃,口碑較差龍騰國際位于康平路與健壽大道交匯處，屬于工業(yè)園較偏的區(qū)域，人流量非常少，商業(yè)氛圍欠缺康寧路健壽大道綠之韻路康平路康翼路龍騰國際商業(yè)形態(tài)：雙子樓公寓底商為2層，6層樓梯底商為1層售價：單層商業(yè)外街約為：1.45萬元/㎡，內(nèi)街：4800元/㎡租金水平：平均80元/㎡·月街鋪面積：外街70-400㎡不等，內(nèi)街約40㎡左右街鋪業(yè)態(tài)：全友家居、慧友足浴、一聞香餐廳、恒匯不銹鋼制作、鑫典當寄賣行、福利彩票、故他好管道龍騰國際廣場競爭項目分析共5層：1層超市；2層主力店；3-5層寫字樓，平層面積3400㎡銷售價格：1層1.3-1.4萬/㎡；2－5層分別為9000、6000、5000、4000元/㎡臨街商鋪面積在61-150㎡，以61㎡為主，銷售價格：外街1.3-1.4萬/㎡；內(nèi)街5000多元/㎡招商政策：組建專業(yè)經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；對前優(yōu)先進駐的品牌商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；進入市場的合法商家，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除；開發(fā)商承諾，租賃一年后有權(quán)無理由退鋪并返還開業(yè)押金。業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)包括君逸龍騰大酒店、摩卡公寓、商業(yè)街、大型超市、中西餐廳、寫字樓、商務(wù)樓租售現(xiàn)狀：因為售價偏低，銷售情況較理想，街鋪已銷售90%左右，開業(yè)率內(nèi)街40%，外街80%左右租賃商家：全友家居、慧友足浴、一聞香餐廳、恒匯不銹鋼制作、鑫典當寄賣行、福利彩票、故他好管道龍騰國際廣場競爭項目分析龍騰國際定位園區(qū)最具標志性的城市綜合體缺點：曾經(jīng)是爛尾樓，項目形象不佳當前，園區(qū)內(nèi)商業(yè)項目依然稀缺，在高投入高產(chǎn)出、項目和人流不斷涌進的園區(qū)，市場遠未飽和；園區(qū)現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高，但已經(jīng)有品牌商業(yè)連鎖進駐，正處于商業(yè)的提質(zhì)期；園區(qū)內(nèi)的餐飲仍以中式正餐、快餐為主，其他餐飲類型匱乏，品牌比較傳統(tǒng)；零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴重；休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì)，娛樂方式不夠豐富；園區(qū)集中商業(yè)的規(guī)劃大都以都市綜合體作為定位，物業(yè)產(chǎn)品種類齊全，發(fā)展全面配套型商業(yè)。商業(yè)市場小結(jié)1.

項目區(qū)位2.

項目四至3.

項目地塊分析4、SWOT分析項目自身分析三項目區(qū)位嘉利廣場本項目位于瀏陽經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域，臨近319國道，緊挨經(jīng)開區(qū)汽車站，地理位置優(yōu)越汽車站項目西臨牛瀘路，東靠汽車站，內(nèi)含府前街及府前南路。整個項目三塊地均四面臨街，昭示性極好。項目四至東：汽車站西：牛瀘路南：居民區(qū)北：臨319國道牛瀘路昌盛路C地塊B地塊A地塊府前南路府前街汽車站項目地塊經(jīng)濟指標可根據(jù)前期開發(fā)進行調(diào)整，整體商業(yè)提質(zhì)的關(guān)鍵，可打造較高檔次的商業(yè)，提升整個項目商業(yè)品質(zhì)。項目商業(yè)屬性分析A地塊地處十字路口，人氣由319國道和汽車站直接導入，展示面好，可實現(xiàn)商業(yè)最高價值B地塊地處項目整體中部，四面臨街，適宜打造配套風情商業(yè)

C地塊位于末端，地塊質(zhì)素相對一般項目優(yōu)勢項目劣勢項目威脅項目機會SWOT分析WSOT1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于園區(qū)發(fā)展核心的中心區(qū)域，為未來發(fā)展的商業(yè)核心區(qū)；旁邊為交通樞紐，人流量、車流量大，商業(yè)價值高。2、交通優(yōu)勢：項目毗鄰319過道，往來長沙和瀏陽之間，交通非常便利；3、規(guī)模優(yōu)勢：項目建筑規(guī)模較大，能充分體現(xiàn)規(guī)模效益，有利于品牌打造。1、園區(qū)商業(yè)進入快速發(fā)展階段，急需建立消費場所，政府為商業(yè)體的建立提供了各項優(yōu)惠政策；2、園區(qū)及周邊企業(yè)員工眾多，為商業(yè)體帶來大量的消費需求；3、園區(qū)商業(yè)正處于升級提質(zhì)階段，原來缺乏的如電影院、大型超市、商場與健身中心等業(yè)態(tài)將大量引進，給聯(lián)系商家?guī)頇C會。1、商業(yè)體量供應：十二五末期園區(qū)將進入配套建設(shè)的高峰期，近兩年會有多個項目動工，項目未來面臨較大潛在的競爭；2、萬象城已開業(yè)，其規(guī)模屬于園區(qū)最大的商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展?jié)摿Υ螅换浉鄢桥c萬象成毗鄰，業(yè)態(tài)規(guī)劃類似，造成招商資源的爭奪，將給本項目帶來最大的威脅。1、項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展不夠成熟，以滿足居民生活需求為主，區(qū)域中高端消費習慣外溢。2、周邊商業(yè)形象不佳，檔次不高；3、地塊被市政路分為三塊，加大了商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃的難度。項目SWOT分析小結(jié)1、本項目在區(qū)位和對外交通上具備極大的優(yōu)勢。3、本項目的盈利點在于商業(yè)的打造，而商業(yè)的打造離不了主力店的進駐，各競爭對手對招商資源的爭奪給項目招商帶來非常大的壓力。2、項目的商業(yè)體量具備了打造規(guī)模商業(yè)的要求，但需要對定位及經(jīng)營業(yè)態(tài)進行有針對性的詳細規(guī)劃，與競爭對手之間造成差異化，打造項目的核心競爭力。4、項目的商住比非常高，對外來人口依賴較大，但有利的是，洞陽新汽車站就在旁邊，可以滿足項目自身商業(yè)的需求。小結(jié)案例分析四項目位于長沙大河西先導區(qū)，楓林路與西二環(huán)交匯處（楓林路南面，西二環(huán)西面），原長沙汽車西站，處于大河西區(qū)域的中心位置，區(qū)位優(yōu)勢突出；項目位于望城坡商圈核心，商業(yè)繁榮長沙西中心項目位于區(qū)域交通干道網(wǎng)絡(luò)的中心位置，對內(nèi)對外交通便利；項目為綜合交通樞紐配套項目，客運班車通往長沙西南的大部分城市，為長沙西門戶；地鐵2號線連接河東河西，東西貫穿長沙主要城區(qū)，已于2014年5月1號已開通，與本項目無縫對接；交通樞紐內(nèi)公交過渡站有超過20條公交線路通往長沙各區(qū)域。長沙西中心從不同的維度看，項目面臨兩個層面的市場競爭：商圈競爭、項目競爭長沙西中心板塊競爭分析：河西發(fā)展較早的商業(yè)集中區(qū)多是為配套周邊居民消費自發(fā)聚集形成，其中以河西目前最成熟的溁灣鎮(zhèn)商圈為代表，其市場知名度和認可度較高，輻射范圍廣；隨著新興板塊的開發(fā)，奧克斯廣場等商業(yè)項目的入市，銀盆嶺商圈的知名度和吸附力迅速增強，逐漸成為輻射河西片區(qū)影響力大的重要商圈之一；其他商圈規(guī)模較小，商業(yè)相對獨立，輻射范圍有限；本項目位于成熟商圈望城坡商圈，專業(yè)市場業(yè)態(tài)較為突出，其他商業(yè)形式發(fā)展水平較低，區(qū)域內(nèi)消費者中高端消費外溢，商圈面臨其他商圈對于本商圈消費群體的搶奪競爭項目分析：基于本項目的特點，目未來面臨的競爭項目主要是區(qū)域內(nèi)的已入市或未來將入市的大體量綜合型商業(yè)項目，如湘浙小商品市場、奧克斯廣場、步步高商業(yè)廣場、河西王府井等項目發(fā)展主題--長沙?河西國際商貿(mào)城——集大型商貿(mào)、購物中心、商業(yè)街區(qū)、會議休閑、餐飲娛樂、旅游觀光、商務(wù)配套于一體的城市新中心。長沙西中心購物中心主題定位長沙?時尚生活體驗中心——集時尚購物、家庭生活、休閑娛樂、特色時尚餐飲為主要功能的時尚生活體驗空間。時尚生活體驗空間是：以時尚潮流的生活方式，成為80末、90后、00后圈層中追求潮流創(chuàng)新的時尚生活體驗的目的性消費場所長沙西中心功能組合定位時尚服飾男女服飾休閑運動服飾精品飾品生活護理店數(shù)碼體驗店電玩城電影院時尚主題餐飲異國風味餐飲甜品冷飲休閑餐飲特色小吃中西式快餐綜合以上對項目的定位及發(fā)展?jié)摿Ψ治觯卷椖繉⒊蔀槌蔀?0末、90后、00后追求潮流創(chuàng)新的時尚生活的主場，打造項目消費新亮點。時尚購物家庭生活特色時尚餐飲＋＋長沙西中心樓層業(yè)態(tài)分布長沙西中心定位闡述五1.

整體定位2.

形象定位3.

商業(yè)物業(yè)定位4.功能定位5.檔次定位6.消費者定位7.目標商家定位改變經(jīng)開區(qū)人民的生活方式、生活態(tài)度、生活感受園區(qū)居民，一天到晚混跡麻將館，身心俱疲購物、美容、保養(yǎng)、娛樂一站式服務(wù)，生活充滿活力園區(qū)廠區(qū)青年工人，除了上班就是上網(wǎng)，缺乏豐富的娛樂方式，缺乏新潮時尚的購物體驗桌球、健身、KTV、電影—在工業(yè)園內(nèi)娛樂原來也可以如此豐富多彩；服裝、箱包、鞋帽、飾品—生活也可以像大都市一樣多彩多姿。園區(qū)管理人員，與妻兒長期分居兩地，飽含相思之苦在嘉利廣場買套房，開個店，這里就是你的家，其樂融融，共享都市繁華項目商業(yè)使命探討發(fā)展方向判研選擇一：是與很多人搶一個蛋糕？選擇二：還是獨享一個別人沒有發(fā)現(xiàn)的蛋糕？本項目開發(fā)的關(guān)鍵把握城市商業(yè)發(fā)展的新機遇，走主動“主題化”、“特色化”道路，成為片區(qū)商業(yè)新中心?！籼嵘齾^(qū)域價值，重新定義人們對區(qū)域的認知；◆建立新的價值體系，形成主題商業(yè)新中心；◆創(chuàng)造新的商業(yè)模式，最大化挖掘潛在商業(yè)價值。滿足消費者不斷增長的個性化消費需求，營造以“體驗”為特色的主題商業(yè)“繼產(chǎn)品經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟之后，體驗經(jīng)濟時代已經(jīng)來臨?！薄浴豆鹕虡I(yè)評論》本項目開發(fā)的關(guān)鍵適度超前、檔次拔高、主題新穎、特色打造業(yè)態(tài)層面運營層面合理設(shè)置物業(yè)類型，租售結(jié)合，長期和短期利益兼顧，平衡現(xiàn)金流完善配套、提升附加值（軟服務(wù)）、強化商業(yè)運營管理強化差異化、目的性、突出體驗式消費、餐飲、休閑娛樂比重加大強化主題和特色：沿街打造若干主題性或特色性商業(yè)業(yè)態(tài)強化頭羊策略：利用品牌連鎖商家?guī)诱猩?、銷售結(jié)合電商：線上線下，實體店與網(wǎng)絡(luò)店結(jié)合，相關(guān)物流配合商業(yè)發(fā)展策略探討商業(yè)全面提質(zhì)，商業(yè)成熟后釋放區(qū)域價值發(fā)展住宅，以特色商業(yè)為主題完善社區(qū)商業(yè)配套產(chǎn)品供應主要為商業(yè)和公寓，重點在于配套商業(yè)主力店的引進第二階段第三階段項目發(fā)展戰(zhàn)略建議第一階段商業(yè)規(guī)劃符合項目整體的形象和檔次業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合決定項目的成敗商業(yè)價值的最大化及運營管理核心的問題戰(zhàn)略目標項目核心問題商業(yè)的整體定位科學合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合合適的盈利模式及運營管理Title酒店城市綜合體寫字樓住宅商業(yè)Title城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店等城市生活空間進行組合，四者缺一不可綜上，本項目暫時沒有規(guī)劃寫字樓和酒店物業(yè)，將項目界定為城市綜合體有點牽強。那應該怎么界定項目商業(yè)屬性呢？何謂街區(qū)商業(yè)？它是廣場商業(yè)的奢華升級版；它是綜合商業(yè)業(yè)態(tài)最完整的表現(xiàn)；它是融合了高端社區(qū)居住理念的商業(yè)模式；我們建議將項目商業(yè)界定為“街區(qū)商業(yè)”商業(yè)街區(qū)的兩種表現(xiàn)形式直線式商業(yè)街區(qū)集中式商業(yè)街區(qū)街區(qū)商業(yè)呈直線行分布，人流、車流動線簡單，但整體規(guī)劃和運營管理難度大業(yè)態(tài)規(guī)劃可分塊布置，單個小塊又可以形成短的小街區(qū)，人流動線相對復雜，有效延長了客戶滯留時間經(jīng)開區(qū)最具活力的商業(yè)街區(qū)這里，倡導最休閑的消費方式這里，HAPPY的是最常見生活態(tài)度這里是精致休閑生活、溫馨家庭生活的締造者這里是細心鄰里服務(wù)、愉悅社交場所的提供者這里的商業(yè)具有持久的生命力項目區(qū)位項目商業(yè)特點項目商業(yè)屬性項目整體定位定位詮釋：一個在城市未來發(fā)展核心中心區(qū)優(yōu)勢資源基礎(chǔ)上打造的，融合購物、居住、休閑、娛樂、餐飲等各種城市功能的綜合商業(yè)體。本項目案名以“嘉利廣場”報批，要更改案名要許多手續(xù)，但針對不同地塊的物業(yè)產(chǎn)品，可以考慮組團名。對A地塊的商業(yè)組團，我們建議將組團名定為：1、嘉利天街：強調(diào)街區(qū)概念2、嘉利美美世界：描繪一副美美的生活畫卷3、嘉利樂活城：強調(diào)歡樂場的消費感受1、原有的案名“嘉利廣場”在推廣時與競爭對手“萬象城”、“粵港城”等相比，顯得氣勢不夠，在競爭中容易導致劣勢。2、項目A地塊也缺乏一個真正意義上的休閑廣場來匹配案名廣場商業(yè)的屬性。推廣案名建議形象定位形象定位要提煉項目的核心賣點，能向市場傳遞清晰的印象。我們將形象定位為：青年歡樂場·經(jīng)開區(qū)第一街項目商業(yè)未來的主要消費群體，將是園區(qū)內(nèi)企業(yè)的工人，大多是80后、90后，我們將形象定位為青年歡樂場，可以最大限度地滿足他們的消費需求。對于本地人而言，他是一個服務(wù)于園區(qū)居民的商業(yè)屬性。畢竟，逛街—是人們休閑時的第一選擇。對于外來人口而言，他是來經(jīng)開區(qū)必去的地方。一站式的便利和滿足“新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ?、生活、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足?！皞€性、時代、效率”生活主張占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。高標準生活，崇尚自然與城市的迅速融合“新都市主義”對自然的重視，對各個生活層面的高標準追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。追求成就感、時代進步把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。新都市主義商業(yè)形象推廣主線建議這里有更時尚的生活購物這里有時尚健康的飲食這里是時尚家庭的新主場這里是年輕群體聚集區(qū)這里有更動感健康的生活這里有學習知識的課堂這里還是社區(qū)居民的交流平臺在這里，歡笑是永恒的主題集中式商業(yè)+社區(qū)配套+車站配套商業(yè)+特色商業(yè)商業(yè)物業(yè)定位功能定位一站式商業(yè)服務(wù)街區(qū)才能滿足全部生活需求嘉利廣場休閑娛樂餐飲培訓購物商業(yè)檔次定位消費者定位偶得消費人群次主力消費人群主力消費人群周邊常住居民和項目業(yè)主周邊園區(qū)企業(yè)員工汽車站帶來的流動消費人群商務(wù)人群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費人群機關(guān)公務(wù)員：工作穩(wěn)定，鐘愛享受生活。園區(qū)職工：大部分為隨建廠而來的外來人口，收入一般，作息規(guī)律，以年輕人居多。本地居民：多有自建房，生活圈窄，生活方式單調(diào)。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民：來園區(qū)附近賺錢，如摩的、小販。消費者形態(tài)描繪在市場上有較強影響力，或者租賃面積較大的客戶；需求面積不是特別大，但是品牌知名度較高；品牌號召力不強，租賃面積也不大，但經(jīng)營業(yè)種比較有特色，生存能力強。其他商家中型商家大型商家經(jīng)營商家定位小貼士：無論何種商家，其經(jīng)營業(yè)態(tài)都應該符合項目自身的業(yè)態(tài)規(guī)劃要求。對于這三種商家，應該考慮優(yōu)先讓其入駐項目。項目商業(yè)核心競爭力打造建議六強調(diào)“活力”，體驗式商業(yè)將成為趨勢年輕人的特點是好動，喜歡嘗試新事物，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上強調(diào)互動和體驗，

吸引年輕人的眼球，增加他們的消費頻次，項目商業(yè)才有持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。核心競爭力打造建議1購物中心在中國以每年300家的速度增長，并在2015年時達到4000家。由于商業(yè)地產(chǎn)施工期一般需要2到3年，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，從而加劇商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭，二、三線城市的市場競爭則更加激烈；在商場同質(zhì)化時代，隨著消費心態(tài)的日益成熟，互聯(lián)網(wǎng)購物的興起，傳統(tǒng)購物中心的生存空間已經(jīng)受到了嚴重的挑戰(zhàn)。面對咄咄逼人的電商，以及日益狹隘的市場，“體驗消費”將成為購物中心的核心競爭力?！绑w驗式”購物中心——商場同質(zhì)化和電商沖擊催生以體驗消費為核心的商業(yè)體電商沖擊對于商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生的影響促使體驗式商業(yè)成未來發(fā)展趨勢