房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及2011年展望

一2010年房地產(chǎn)走勢(shì)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年和2009年第一季度的調(diào)整期后，2009年第二季度開(kāi)始快速升溫，直到2010年第一季度一直保持供銷(xiāo)兩旺、價(jià)格快速上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫成分越來(lái)越嚴(yán)重，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。以至于2010年上半年中央密集出臺(tái)調(diào)控措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上升的勢(shì)頭，使過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高位1～8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28355.05億元，同比增長(zhǎng)36.7%。在建面積33.92億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%；房屋新開(kāi)工面積10.48億平方米，同比增長(zhǎng)66.1%。其中住宅投資19876.18億元，同比增長(zhǎng)33.9%。分地區(qū)看，全國(guó)除西藏外都保持在兩位數(shù)以上的增幅，其中房地產(chǎn)投資同比增速最快的是海南，為69.4%，其后為福建66%、廣西60.7%；住宅投資同比增速最快的是北京，為70.6%，其后為海南67.7%、廣西64.6%。2.商品房銷(xiāo)售總體開(kāi)始降溫年初以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅逐月快速回落，已由1～2月的38.2%回落到1～8月的6.7%。銷(xiāo)售面積增幅回落較多的主要是商品住宅，1～8月銷(xiāo)售面積僅增長(zhǎng)4.1%，而同期辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積保持快速增長(zhǎng)，增幅分別為30.3%和33.3%。從分地區(qū)看，1～8月銷(xiāo)售面積增速最快的依次是海南89%、河北52%、云南41.9%，而銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下跌的依次是西藏-68.9%、北京-40.8%、上海-40.7%、浙江-22.5%、福建-12.1%、江蘇-10.8%，整個(gè)東部地區(qū)銷(xiāo)售面積下跌2.1%。3.房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所調(diào)整70個(gè)大中城市的房屋價(jià)格指數(shù)前4個(gè)月逐漸遞增，到5月份開(kāi)始下降，6～8月份價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降都在1個(gè)百分點(diǎn)左右（見(jiàn)圖1）。新建住宅和二手住宅的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)也都大致呈現(xiàn)前高后低之勢(shì)，但二手住宅的價(jià)格指數(shù)只在5月份環(huán)比下降之后，就又進(jìn)入上升趨勢(shì)（見(jiàn)圖2）。10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲1.6%，但漲幅比上個(gè)月低了0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖12010年1～8月房屋銷(xiāo)售、新建住宅、二手住宅同比價(jià)格指數(shù)圖22010年1～8月房屋銷(xiāo)售、新建住宅、二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)4.房地產(chǎn)商資金壓力加大1～8月房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35%。其中國(guó)內(nèi)貸款8460億元，增長(zhǎng)28%，增幅逐月放緩；自籌資金16628億元，增長(zhǎng)51%；其他資金18906億元，增長(zhǎng)27%，受銷(xiāo)售放緩影響，增速較1～7月下滑9個(gè)百分點(diǎn)。其他資金中的定金及預(yù)收款10637億元、個(gè)人按揭貸款5745億元，分別增長(zhǎng)22%和28%，增速均比1～7月有所下降?？傎Y金中國(guó)內(nèi)貸款占19%，自籌資金占37%，其他資金占43%，外資不到1%。國(guó)內(nèi)貸款占比自年初以來(lái)逐月減少（8月份比年初下降7個(gè)百分點(diǎn)），而其他資金自6月份以來(lái)也呈下降趨勢(shì)，顯示信貸收緊和銷(xiāo)售放緩后開(kāi)發(fā)商資金壓力加大。二2010年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)析2010年以來(lái)中央的房地產(chǎn)調(diào)控，從1月10日出臺(tái)“國(guó)十一條”到4月17日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，再到隨后一系列政策措施的出臺(tái)，密集程度和嚴(yán)厲程度都可以稱(chēng)為史上之最，凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。1.房地產(chǎn)調(diào)控手段多樣、密集、嚴(yán)厲本輪房地產(chǎn)調(diào)控使用了行政、經(jīng)濟(jì)和法律的多種手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明顯，所以本輪行政性手段還是占主體，如二套房首付的規(guī)定，三套房貸款的禁止等；經(jīng)濟(jì)手段作用雖大，但往往具有一定的時(shí)滯，如存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、個(gè)人住房貸款利率上調(diào)、土地增值稅預(yù)征率提高等；法律性手段在本輪調(diào)控中顯得較為薄弱。本輪調(diào)控手段也以密集著稱(chēng)，第一季度每月都有3～4項(xiàng)措施出臺(tái)，4月份調(diào)控政策更加密集，其中4月中旬幾乎每天都有相關(guān)通知和政策出臺(tái)。調(diào)控手段的嚴(yán)厲包括：從房地產(chǎn)供給的源頭上打擊房地產(chǎn)商囤地行為，從流動(dòng)性資金管理、住房實(shí)名制以及二、三套房的貸款政策上嚴(yán)厲打擊投機(jī)性需求。但是這些調(diào)控手段由于過(guò)于密集，可能存在一定程度的疊加效應(yīng)，而且在操作中存在爭(zhēng)議和疑問(wèn)，也給執(zhí)行造成一定的困難。2.房地產(chǎn)調(diào)控決策機(jī)制更趨協(xié)調(diào)年初房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然較多，但由于力度不大，房?jī)r(jià)攀升的趨勢(shì)沒(méi)有得到抑制。從4月開(kāi)始，中央加大調(diào)控力度，各部門(mén)協(xié)調(diào)行動(dòng)，財(cái)政部、發(fā)改委、住建部、稅務(wù)總局等一致行動(dòng)，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策和通知，并建立了各部委之間的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，對(duì)遏制“捂盤(pán)惜售、囤積房源”等行為和二套房以及多套房的認(rèn)定等都發(fā)揮了積極作用，但中央和地方之間政策的協(xié)調(diào)性還需加強(qiáng)。3.房地產(chǎn)調(diào)控政策初見(jiàn)成效隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，7、8月份連續(xù)穩(wěn)定在6月份水平，9月份重拾升勢(shì)，環(huán)比上升0.5%，10月份環(huán)比上升0.2%。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，但要使過(guò)高的房?jī)r(jià)有所回落，必須進(jìn)一步把中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策落到實(shí)處，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。三2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)1.調(diào)控政策取向?qū)⒈３诌B續(xù)性在經(jīng)歷7、8月份房?jī)r(jià)環(huán)比持平后，9月份的價(jià)格反彈已引起中央的高度關(guān)注，并在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)了進(jìn)一步調(diào)控的嚴(yán)厲措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，調(diào)控政策必須堅(jiān)定不移地貫徹，因?yàn)檎{(diào)控一旦放松，房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會(huì)失信于民。李克強(qiáng)副總理也在8天內(nèi)兩次強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。這些措施彰顯了政府調(diào)控決心的堅(jiān)定，也給社會(huì)釋放出重要信號(hào)：本輪房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)半途而廢，這也是社會(huì)各界對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度和可持續(xù)性擔(dān)憂的最高層、最權(quán)威的回應(yīng)。因此，可以預(yù)見(jiàn)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策會(huì)在2010年基礎(chǔ)上以保持連續(xù)性為主，尤其是房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑的情況下，政府沒(méi)有理由放松當(dāng)前的政策，而且由于很多政策具有一定的時(shí)滯性，政府也會(huì)謹(jǐn)慎出臺(tái)新的更嚴(yán)厲的政策，以防止出現(xiàn)政策的疊加效應(yīng)，但是不排除如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策措施的可能。2.房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年遭到國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的依然旺盛和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有的較大利潤(rùn)空間，可以預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資仍然會(huì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。雖然2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為31906萬(wàn)平方米，同比下降了8.9%，但是2010年1～8月全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為25691萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。而3～7月國(guó)土資源部對(duì)閑置土地的清理也會(huì)促使開(kāi)發(fā)商加快對(duì)前期土地的開(kāi)發(fā)速度。雖然在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，一部分中小企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金會(huì)受到影響，同時(shí)，隨著10月20日央行開(kāi)始加息，我國(guó)可能步入加息周期，對(duì)2011年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)形成一定的負(fù)面影響，但是保障性住房投資的加大能有效彌補(bǔ)這部分投資的下降。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)保持在20%以上。3.房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行概率較大除了政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)決遏制外，從供需關(guān)系看房?jī)r(jià)也不具備大幅向上的可能。2009年下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.2%，新開(kāi)工面積增加6.75億平方米，同比增長(zhǎng)53.0%，而2010年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)38.1%，房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%。這一時(shí)期的投資和新開(kāi)工面積都對(duì)2011年形成較強(qiáng)的供給。而在需求方面，由于對(duì)二套房及以上的信貸控制還非常嚴(yán)格，能夠繼續(xù)有效遏制非自住需求，同時(shí)，2010年大規(guī)模建設(shè)保障性住房，全年開(kāi)工建筑面積將達(dá)1.68億平方米，將分流商品房市場(chǎng)的一部分剛性需求。因此，只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價(jià)格整體上震蕩向下的概率較大。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理2010年1月的“國(guó)十一條”明確，將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。4月份的“新國(guó)十條”要求地方政府建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，明確住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制；明確要求各地要確定保障性住房建設(shè)數(shù)量和比例，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)；要確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。這些將形成對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的供給，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。四構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，主要依靠稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律的手段，使房地產(chǎn)調(diào)控成為一種機(jī)制化，盡量避免行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期造成過(guò)強(qiáng)的沖擊。對(duì)于2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有以下對(duì)策建議。1.加大有效供給要有效抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，必須積極增加有效住房供給，要充分考慮普通居民的生活成本和居住成本，重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的供給，嚴(yán)格執(zhí)行“新國(guó)十條”關(guān)于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先保證供應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)住房供求和房?jī)r(jià)運(yùn)行情況，科學(xué)合理地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，把土地供應(yīng)作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。對(duì)于住房供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)偏高、上漲偏快的城市，要適度增加住房建設(shè)用地供應(yīng)總量，并積極探索一線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地的供給機(jī)制。2.遏制投機(jī)性需求投機(jī)性需求是擾亂整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，遏制住這股需求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。2011年應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)定不移地遏制投機(jī)性需求，具體包括銀監(jiān)會(huì)要繼續(xù)從資金上遏制投機(jī)性需求的住房信貸，繼續(xù)采取差別化利率，如有需要，差別化程度可以更高，住建部要嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制購(gòu)房的規(guī)定，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)應(yīng)一律禁止三套房房貸。3.加快保障性住房建設(shè)認(rèn)真執(zhí)行1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》精神，按不同收入標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)化方式、政府補(bǔ)貼的方式和政府保障的方式分別解決住房問(wèn)題。由于住房保障建設(shè)一直沒(méi)有建立相應(yīng)的地方考核機(jī)制，地方政府積極性不高，使得保障性住房體系建設(shè)嚴(yán)重不足，商品性住房體系過(guò)度發(fā)達(dá)，本該由各級(jí)政府承擔(dān)的責(zé)任基本被推向了市場(chǎng)。過(guò)去幾年全國(guó)保障性住房投資任務(wù)完成率通常只有1/3，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積僅占商品房的5%，而保障性住房面積僅占商品房的16%。這種狀況亟須改變。4.盡快推出房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，它的收取能夠有效增加住房的持有成本，減少住房投資者投資的收益所得。在亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23%～54%之間，而我國(guó)目前占比還只有3%左右。2010年5月底，國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確提出要“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，“新國(guó)十條”也提到要“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，一切都表明房產(chǎn)稅的征收條件已經(jīng)成熟。開(kāi)征房產(chǎn)稅，將明顯增加投機(jī)房地產(chǎn)的成本，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)。5.建設(shè)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較晚，很多房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)還很不健全，尤其是房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)緩慢，導(dǎo)致各部門(mén)在監(jiān)管時(shí)缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)也有利于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立。在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方面，第一，建立房地產(chǎn)公共信息服務(wù)子系統(tǒng)。對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)、行業(yè)信息及時(shí)披露，有效減少權(quán)力尋租行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方信息的對(duì)稱(chēng)性。第二，建立和完善房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息子系統(tǒng)，嚴(yán)厲打擊非法房地產(chǎn)中介欺騙消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為。第三，建立和完善商品房的質(zhì)量信息子系統(tǒng)，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)住宅質(zhì)量的了解。第四，建立和完善企業(yè)信用信息子系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的信用進(jìn)行監(jiān)督，便于各部門(mén)和公眾進(jìn)行查詢(xún)。第五，建立