土地增值稅清算規(guī)程

土地增值稅清算規(guī)程國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知2009年5月12日

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。納稅人的責(zé)任：如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任：應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。前期管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（二）納稅人在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中，隨同房?jī)r(jià)向購(gòu)房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（三）因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本辦法第三十二條確定計(jì)稅價(jià)格。

對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：

（一）法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

（二）以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格。

（三）政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

（四）有相關(guān)資料證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格符合獨(dú)立交易原則，買(mǎi)賣(mài)雙方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)房屋實(shí)測(cè)報(bào)告上載明的所有建筑物（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測(cè)建筑面積來(lái)確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的建筑面積。扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（一）建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法

稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）屬于不在同一宗土地上的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分?jǐn)?其他共同成本按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致。（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（四）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（五）同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)，建筑安裝工程費(fèi)有明顯差異的，可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

合法有效憑證，一般是指：

1．支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

2．支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3．支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4．符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。5．財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。（七）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（八）納稅人支付的罰款、滯納金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金。以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

2．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。3．納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)政府要求承擔(dān)的紅線外道路、橋梁等市政建設(shè)支出，提供與本項(xiàng)目有關(guān)的證明材料，憑合法有效的憑證據(jù)實(shí)扣除，取得的收益抵減相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額。

4．納稅人取得土地使用權(quán)支付的拍賣(mài)傭金不得扣除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

1．拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生并實(shí)際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個(gè)人簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)一一對(duì)應(yīng)。2．納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照本辦法第三十二條的規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；剡w戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3．納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第三十二條的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。處理原則：1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，符合以下情形的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

（1）法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有的，納稅人應(yīng)提供移交全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。

（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)提供人民法院裁決文書(shū)和移交給全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。

（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)提供移交給全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。

（4）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。

2．建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件。

（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。

3．建成后有償轉(zhuǎn)讓并取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算土地增值稅收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。建成后有償轉(zhuǎn)讓但未取得產(chǎn)權(quán)的，不計(jì)算土地增值稅收入，不扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，其相應(yīng)的面積計(jì)入其他類型房地產(chǎn)可售面積。

4．納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

5．納稅人未移交的公共配套設(shè)施和公共配套設(shè)施被納稅人或物業(yè)公司實(shí)際占有、使用、收益的，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，其相應(yīng)的面積計(jì)入其他類型房地產(chǎn)可售面積。

審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

1．納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2．納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

3．納稅人應(yīng)確保所取得發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息保持一致。

4．納稅人自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材成本不得重復(fù)計(jì)算扣除。納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。1．納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同（協(xié)議）中明確約定。沒(méi)有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）所發(fā)生的支出。

2．納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。（二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。1．行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

2．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目。不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

納稅人修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，按以下方法處理：

（一）納稅人在主體內(nèi)修建售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓，且《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)電視機(jī)、冰箱等可移動(dòng)資產(chǎn)的購(gòu)置性支出不得在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中列支。

（二）納稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，按照以下方法處理：

（一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定建筑安裝工程費(fèi)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)出具的建安造價(jià)報(bào)告確認(rèn)建筑安裝工程費(fèi)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按以下原則處理：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）納稅人向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。

（五）納稅人為建造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品最后一份竣工證明材料報(bào)備前發(fā)生的，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。

（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，支付的籌資顧問(wèn)費(fèi)、咨詢費(fèi)，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃ㄈ├瞄e置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。代收費(fèi)用的審核。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。

（二）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。

（二）改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。（五）加計(jì)改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的20%。土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。符合