第7章-城市地價(jià)管理

城市土地管理

第7章城市地價(jià)管理本章要點(diǎn)地價(jià)作為土地市場(chǎng)各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場(chǎng)建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。當(dāng)前城市土地管理的重點(diǎn)之一是加強(qiáng)地價(jià)管理基礎(chǔ)建設(shè)、整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理、促進(jìn)土地集約利用。本章介紹了城市地價(jià)和地價(jià)管理的基本概念、宗地估價(jià)的方法、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估以及地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。本章重點(diǎn)是城市地價(jià)的基本概念以及我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)政策與管理制度。通過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)該了解地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立和運(yùn)行、基準(zhǔn)地價(jià)的概念及評(píng)估，熟悉宗地估價(jià)的基本方法，掌握地價(jià)的基本概念、地價(jià)指數(shù)的建立以及我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)政策與管理制度。7.1城市地價(jià)管理概述地價(jià)和地價(jià)管理隨著土地使用制度改革和土地市場(chǎng)的建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生。地價(jià)是土地市場(chǎng)的核心，土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。作為能夠靈敏反映土地市場(chǎng)變化的“晴雨表”，地價(jià)是調(diào)節(jié)土地利用方式的重要手段，在土地資源配置、促進(jìn)土地資源的合理流動(dòng)、推進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。7.1.1城市地價(jià)概述1.城市地價(jià)的概念我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家。按照馬克思的地租理論，土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是地租的資本化。所謂地租的資本化，是將土地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的報(bào)酬率統(tǒng)一折現(xiàn)到目前某個(gè)時(shí)點(diǎn)，并進(jìn)行累加，累加值就是地價(jià)。用公式表示：式中：P-表示土地價(jià)格a-表示土地未來每年預(yù)期的純收益r-表示報(bào)酬率n-表示土地的收益年限從地價(jià)的定義可見，土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低、報(bào)酬率的大小和土地的收益年限。所以，土地價(jià)格實(shí)際上是按報(bào)酬率計(jì)算的地租購(gòu)買價(jià)格，它隨著地租的提高、土地收益年限的增加或報(bào)酬率的下降而上升。2.地價(jià)在土地市場(chǎng)建設(shè)中的作用地價(jià)作為土地市場(chǎng)各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場(chǎng)建設(shè)中發(fā)揮著重要作用：（1）能有效促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控土地供求關(guān)系，是調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿。（2）為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，保障了不同權(quán)利主體間的土地收益分配，是調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障。（3）推進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用的進(jìn)程，為土地市場(chǎng)的發(fā)育發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（4）地價(jià)是量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。3.我國(guó)城市地價(jià)的特點(diǎn)與一般商品價(jià)格相同，地價(jià)也受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供求狀況等方面的影響。但由于土地位置固定、區(qū)位條件差異巨大等特點(diǎn)，而且土地是社會(huì)財(cái)富積累的主要載體，所以地價(jià)又具有其特殊性。我國(guó)城市地價(jià)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）我國(guó)地價(jià)是使用權(quán)價(jià)格而不是所有權(quán)價(jià)格我國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。我國(guó)的土地價(jià)格是土地使用權(quán)的價(jià)格，是取得一定年期土地使用權(quán)時(shí)支付的代價(jià)，而不是土地所有權(quán)價(jià)格。土地使用者取得的僅僅是土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購(gòu)買價(jià)格，這一點(diǎn)不同于一般土地私有制國(guó)家。（2）表示方式不同。一般商品大多以價(jià)格表示（少量的商品如婚紗、汽車也會(huì)以租金表示）。而土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。（3）價(jià)格基礎(chǔ)不同。對(duì)一般商品而言，商品是可交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，商品的價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)的是“價(jià)格來源于價(jià)值”，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)。土地不同于一般的勞動(dòng)產(chǎn)品，土地不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，因此根據(jù)“勞動(dòng)價(jià)值理論”，土地是沒有價(jià)值的。但土地有價(jià)格，那價(jià)格來源于什么呢？土地價(jià)格是人們要利用土地的使用價(jià)值而付出的購(gòu)買價(jià)格，是土地供給與需求作用的結(jié)果，是由于土地所有權(quán)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的存在使得土地作為一種稀缺資源被商品化繼而成為可以買賣的對(duì)象，繼而形成土地價(jià)格，也就是說“土地價(jià)格來源于壟斷”。（4）形成時(shí)間不同。一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，且存在比較完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間短且容易。而土地個(gè)別差異性大，又缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)，且相對(duì)比較困難。（5）土地價(jià)格主要是由需求決定的。土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一個(gè)城市地價(jià)的形成和地價(jià)水平的高低不由生產(chǎn)成本決定，而主要是由土地市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。由于土地是一種稀缺的不可再生資源，其總量是不變的，因此土地的自然供給完全無彈性。同時(shí)由于土地資源用途變更的困難性，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。所以，在某一區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)土地價(jià)格主要是由需求決定的。（6）地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。土地的不可移動(dòng)性決定了土地位置的地區(qū)性，這種地區(qū)性不僅表現(xiàn)在城市與城市之間，同樣也表現(xiàn)在城市內(nèi)部。在不同的地區(qū)之間，很難形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。（7）地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，且地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。（8）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同。一般商品由于是同質(zhì)產(chǎn)品，眾多的買者與賣者都可以自由進(jìn)入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)充分，且這種競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在買賣方之間，同樣也表現(xiàn)在買方之間和賣方之間，因此是比較完善的市場(chǎng)。而土地位置的固定性使土地市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域性，土地市場(chǎng)具有的異質(zhì)性、分散性、供給地域性強(qiáng)和彈性小等特點(diǎn)決定了土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)，因此土地價(jià)格不完全是供求規(guī)律的客觀合理反映。（9）折舊現(xiàn)象不同。一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增加而降低。土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)增值。但須注意的是，在我國(guó)土地價(jià)格是一次性支付的多年地租的總和，因此存在一個(gè)土地使用年期“攤銷”的問題。對(duì)土地使用者而言，已使用年限越長(zhǎng)，應(yīng)攤銷的初始土地使用權(quán)價(jià)格就越多，可繼續(xù)使用和獲取收益的年限也就越短，預(yù)期土地收益會(huì)減少。因此，地價(jià)會(huì)隨使用年限增加、剩余使用年限的減少而降低。但這種價(jià)值的降低不是折舊，而是土地使用年期的攤銷。4.城市地價(jià)的種類土地價(jià)格的本質(zhì)是土地權(quán)益價(jià)格。土地上設(shè)定的產(chǎn)權(quán)種類和內(nèi)涵不同，產(chǎn)權(quán)人獲得的土地收益或效用就不同，土地價(jià)格則存在質(zhì)的差異。從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類。各地價(jià)種類之間會(huì)有所交叉，同一塊土地上可能會(huì)有多種價(jià)格。（1）按土地權(quán)利分類，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。（2）按價(jià)格內(nèi)涵分類①出讓金：土地出讓金是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的費(fèi)用，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。出讓的本意是國(guó)家土地使用權(quán)一定年限的讓渡，是一種政府行為的土地使用權(quán)有償讓與。②出讓地價(jià)：也稱出讓價(jià)格、地價(jià)款，是指政府土地管理部門在土地批租時(shí)一次性收取的各項(xiàng)費(fèi)用之和，即土地一定年限的使用權(quán)價(jià)格。出讓地價(jià)包括一定年限的土地使用費(fèi)和土地開發(fā)投資費(fèi)用。前者即指土地出讓金，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)；而土地開發(fā)投資費(fèi)用則包括土地征收、拆遷以及為地塊直接配套的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，如通路、通電、通上水、通下水等，是對(duì)土地開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償。（3）按政府管理手段分類按政府管理手段，地價(jià)可以分為：①宗地地價(jià)：是指具體某一宗土地，在一定開發(fā)程度條件下，在設(shè)定的容積率、用途條件下，在某一估價(jià)期日的價(jià)格。②標(biāo)定地價(jià)：是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。③基準(zhǔn)地價(jià)；基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn)可?；鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)的最常見形式。（4）按土地價(jià)格表示方法分類按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)（地面單價(jià)）、樓面地價(jià)等。其中，樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋貎r(jià)格，等于土地總價(jià)與總建筑面積之比，它是衡量地價(jià)的重要指標(biāo)。因容積率等于總建筑面積除以土地總面積，所以建筑物樓面地價(jià)也等于地面單價(jià)與容積率的比值。例1：某地塊土地面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為3500m2，購(gòu)入該地塊花費(fèi)525萬(wàn)元，試求該地塊的容積率和該建筑物的樓面地價(jià)分別是多少？例2：某地塊建筑密度為50%，地塊內(nèi)有一房地產(chǎn)，共5層，各層建筑面積均相等，其樓面地價(jià)為1000元/m2，則該地塊的土地單價(jià)為多少？（5）按開發(fā)程度的不同分類按開發(fā)程度的不同可劃分為生地價(jià)、毛地價(jià)和熟地價(jià)。生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地，如市區(qū)已列入拆遷范圍但尚未開始拆遷的地塊。熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地，如市區(qū)已經(jīng)完成拆遷并達(dá)到土地平整的空地。凈地的概念與熟地相類似，但不完全等同。凈地和熟地都是指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。但熟地著重是從開發(fā)程度來看，強(qiáng)調(diào)的是該地塊已經(jīng)完成拆遷并達(dá)到平整；而凈地更強(qiáng)調(diào)的是從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，強(qiáng)調(diào)地塊的產(chǎn)權(quán)干凈清楚，無產(chǎn)權(quán)糾紛，法律關(guān)系簡(jiǎn)單。（6）按土地價(jià)格形成的方式按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格又包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和課稅價(jià)格等。交易價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)格，可能是正常的，也可能是不正常的。評(píng)估價(jià)格不是實(shí)際發(fā)生的事實(shí)，但一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格應(yīng)能真實(shí)地反映市場(chǎng)價(jià)格。5、我國(guó)地價(jià)體系構(gòu)成根據(jù)我國(guó)土地管理制度的特點(diǎn)和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)的地價(jià)體系由以下5部分構(gòu)成：（1）基準(zhǔn)地價(jià)：是政府定期制定公布的各種土地利用類型現(xiàn)狀條件下評(píng)估的一定年期土地級(jí)別或均質(zhì)地域平均土地使用權(quán)收益價(jià)格，反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)實(shí)行宏觀管理和控制的標(biāo)準(zhǔn)。（2）標(biāo)定地價(jià)：指具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。反映具體宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)。（3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)：反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)的參考價(jià)格。（4）成交地價(jià)：反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià)。（5）其他地價(jià)：由以上4種類型的地價(jià)衍生和派生的，供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地出讓等方面使用的其他地價(jià)形式。上述5個(gè)地價(jià)系列相互影響、相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了我國(guó)的地價(jià)體系，同時(shí)也在地價(jià)體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出各自不同的特點(diǎn)：從地價(jià)的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)以及由此衍生出的其他宗地地價(jià)，是根據(jù)過去成交地價(jià)及土地收益情況評(píng)估得到的評(píng)估地價(jià)；而成交地價(jià)則是在地產(chǎn)交易中直接實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域（區(qū)片）平均地價(jià)的一種，是我國(guó)最常見的區(qū)域（區(qū)片）平均地價(jià)形式；標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生的地價(jià)都是對(duì)于具體宗地而言，故都屬于宗地地價(jià)類型。若按各地價(jià)在地價(jià)體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是政府為管理地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)而組織或委托評(píng)估的，對(duì)地價(jià)體系中的其他地價(jià)具有一定的導(dǎo)向和控制作用，因而是我國(guó)地價(jià)體系的核心；交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)中最常見、大量發(fā)生的地價(jià)形式，因而是地價(jià)體系的主要成分；而成交地價(jià)反映的是地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，故是地價(jià)體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。7.1.2城市地價(jià)的管理1.地價(jià)管理的概念地價(jià)管理就是對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行管理，是依據(jù)一定時(shí)期內(nèi)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和土地市場(chǎng)中的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和水平等情況制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策，并通過一定的地價(jià)管理制度對(duì)土地市場(chǎng)中的交易行為和土地價(jià)格進(jìn)行控制和管理，維護(hù)交易雙方和國(guó)家等各方面的合法權(quán)益，維護(hù)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。地價(jià)管理對(duì)土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平和地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)具有調(diào)控和引導(dǎo)的功能，保證地價(jià)的變化符合整個(gè)社會(huì)利益的需要。2.地價(jià)管理的作用地價(jià)管理是國(guó)土資源管理的重要組成部分和一項(xiàng)重要職責(zé)，是國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容和手段。土地使用制度改革以來，地價(jià)管理在推進(jìn)土地有償使用、優(yōu)化配置土地資源、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國(guó)有土地收益不流失、促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)等方面發(fā)揮了重要作用。加強(qiáng)地價(jià)管理有利于促進(jìn)土地資源的管理，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)健康、持續(xù)的成長(zhǎng)，有利于國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。地價(jià)管理的作用主要有以下幾點(diǎn)：（1）促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控土地供求關(guān)系。（2）規(guī)范交易雙方的行為，促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)。（3）推進(jìn)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用，合理分配土地收益，防止國(guó)有土地收益流失。（4）促使地價(jià)穩(wěn)定，防止地價(jià)大幅度波動(dòng)。7.1.3我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度與政策《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以來，國(guó)土資源部先后在土地取得、土地供應(yīng)、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及土地市場(chǎng)調(diào)控等環(huán)節(jié)制定了一系列地價(jià)管理制度，并初步形成了政策體系：在地價(jià)的確定上，形成了地價(jià)評(píng)估制度、集體決策制度；在地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制上，建立了土地招標(biāo)拍賣掛牌制度、協(xié)議出讓最低價(jià)制度、土地成交價(jià)格申報(bào)制度和政府優(yōu)先購(gòu)買制度；在地價(jià)的監(jiān)控上，建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)確定和定期更新、公布制度，建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系；在估價(jià)隊(duì)伍的建設(shè)上，建立了土地估價(jià)師資格考試制度和繼續(xù)教育制度等。這些制度的建立，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理、規(guī)范土地市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。1.我國(guó)地價(jià)管理制度（1）建立基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度（2）完善土地登記，建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度（3）建立土地價(jià)格評(píng)估制度（4）建立土地估價(jià)人員資格認(rèn)證和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案與資質(zhì)評(píng)審制度（5）建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系（6）建立土地市場(chǎng)地價(jià)分析公布制度2.我國(guó)地價(jià)管理政策地價(jià)管理政策是土地制度的具體貫徹和實(shí)施，是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置而制定的規(guī)范人們土地處置行為的準(zhǔn)則。（1）對(duì)工業(yè)用地出讓實(shí)行最低限價(jià)政策針對(duì)地區(qū)之間采取各種手段競(jìng)相壓低地價(jià)招商引資、低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張等問題，2006年，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：“國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。國(guó)土資源部按照通知精神，在2006年12月底公布了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。通知將全國(guó)劃為15個(gè)等別，并確定了各等別所對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（2）政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，交易雙方在達(dá)成土地轉(zhuǎn)移意向后，在申請(qǐng)土地變更登記時(shí)必須向政府申報(bào)成交價(jià)格。如果申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格，且低于政府規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，政府可以宣布其土地轉(zhuǎn)移合同無效，由政府按雙方申報(bào)的成交價(jià)格支付給土地轉(zhuǎn)讓方資金后，收回土地使用權(quán)。實(shí)行土地優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主要目的是防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，擾亂土地市場(chǎng)的行為發(fā)生，以維護(hù)和形成一個(gè)穩(wěn)定良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。（3）政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可采取必要措施”，如禁止囤地、地價(jià)凍結(jié)、實(shí)行交易許可、增加土地供應(yīng)量、增強(qiáng)市場(chǎng)透明度等。該規(guī)定的主要作用是防止市場(chǎng)地價(jià)的不合理上漲，抑制土地投機(jī)行為，滿足社會(huì)各方面對(duì)土地的需求。（4）通過征收土地增值稅，將土地收益收歸國(guó)家，防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)征收土地增值稅，既是有效防止交易雙方有意壓低申報(bào)交易價(jià)格的地價(jià)管理政策之一，也是將社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的地價(jià)上漲收益收歸政府的主要手段。土地價(jià)格的上漲特別是快速上漲時(shí)，使得對(duì)土地的囤積和炒作成為必然，而土地的囤積與炒作必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，使得土地的價(jià)格輪番上漲。土地增值稅的征收，一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)與炒作，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。7.2基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估7.2.1基準(zhǔn)地價(jià)概述1.基準(zhǔn)地價(jià)的概念基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日下法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)由政府組織評(píng)估或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)政府認(rèn)可后向社會(huì)公布。2.基準(zhǔn)地價(jià)的作用城市基準(zhǔn)地價(jià)是由政府土地管理部門通過科學(xué)的方法確定的，具有如下作用：（1）具有政府公告作用，引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間合理配置基準(zhǔn)地價(jià)所反映的是城市內(nèi)部地價(jià)的總體分布趨勢(shì)和各級(jí)各類土地的一般價(jià)格水平，反映了城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。因此，基準(zhǔn)地價(jià)有利于合理引導(dǎo)土地使用者投資、利用和經(jīng)營(yíng)土地，為投資者制定投資決策提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的效用。（2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)各級(jí)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過差別化的地價(jià)政策，指導(dǎo)土地利用，調(diào)整各類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，落實(shí)城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。（3）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)是確定土地租金、土地使用稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法；既可為各級(jí)政府實(shí)施土地使用權(quán)有償出讓提供價(jià)格依據(jù)，也可為土地使用者之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供價(jià)格參考。（4）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)及清產(chǎn)核資、土地收購(gòu)整理等宗地價(jià)格評(píng)估的主要方法之一。3.基準(zhǔn)地價(jià)的分類可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行分類：（1）按照用途進(jìn)行分類基準(zhǔn)地價(jià)可以分為商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、綜合基準(zhǔn)地價(jià)。（2）按照區(qū)域范圍進(jìn)行分類①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分制定出來的平均地價(jià)，級(jí)別的劃分直接引用了城鎮(zhèn)定級(jí)的成果，它僅能反映同一級(jí)別的平均地價(jià)。②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)：區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。③路線價(jià)：所謂路線價(jià)，即對(duì)面臨特定的街道而接近性相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地的平均單價(jià)并附設(shè)于其所臨接的街道上，此單價(jià)即為路線價(jià)。④標(biāo)定地價(jià)：是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)反映具體宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格，也是政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理的重要依據(jù)。4.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、法定最高使用年期下、完整國(guó)有出讓土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格，具有以下特點(diǎn)：（1）全域性?；鶞?zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)，城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)。（2）基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格。因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而必定是平均價(jià)格。（3）基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的價(jià)格。同一區(qū)域中，不同土地利用類型的土地如商業(yè)、住宅、工業(yè)，有不同的基準(zhǔn)地價(jià)。（4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限使用年期土地使用權(quán)的價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地使用年期是法定最高出讓年期。不同用途土地使用權(quán)的最高出讓年限是不一致的，因此不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期也不同。（5）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。（6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)勢(shì)性?；鶞?zhǔn)地價(jià)是某一估價(jià)基準(zhǔn)日下的價(jià)格，只反映一定時(shí)間的價(jià)格，具有時(shí)效性。7.2.2基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估1.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)是以城鎮(zhèn)為單位，針對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)的各土地級(jí)別的不同區(qū)域類型，按不同用途評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起相應(yīng)的分用途的宗地地價(jià)修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)的主要成果一般包括基準(zhǔn)地價(jià)工作報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)成果（主要包括基準(zhǔn)地價(jià)圖、土地級(jí)別范圍描述表、基準(zhǔn)地價(jià)表）和宗地地價(jià)評(píng)估修正體系（宗地地價(jià)修正系數(shù)表、宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表）2.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則（1）土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合的原則（2）以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃用途。（3）各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用。（4）基準(zhǔn)地價(jià)的確定須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)3.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線主要有二種：一是以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地級(jí)差收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市；二是用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城市，是目前基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。本書重點(diǎn)對(duì)這一方法進(jìn)行介紹。4.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估遵循“以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地交易價(jià)格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，從市場(chǎng)交易價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（1）確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。以城鎮(zhèn)為對(duì)象，根據(jù)實(shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況，確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個(gè)行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。目前，劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法有兩種：一是利用影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級(jí)別。二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)條件差異，劃分出不同的土地條件均質(zhì)區(qū)域。（2）基準(zhǔn)地價(jià)資料調(diào)查與整理資料的調(diào)查可以采用實(shí)地調(diào)查和資料查閱的方法進(jìn)行，調(diào)查的內(nèi)容主要包括：①土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；②土地利用效益資料：包括土地聯(lián)營(yíng)入股資料、以地?fù)Q房資料、聯(lián)建分成資料等。③地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等資料，房屋買賣、出租資料，土地征收及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；④影響地價(jià)的因素資料；⑤其它資料。（3）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。任何一個(gè)價(jià)格都有其內(nèi)涵，因此，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估前要明確估價(jià)的基準(zhǔn)日（一般為每年的1月1日），以及所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)、使用年限、用途（通常分為商業(yè)、居住、工業(yè)等不同的用途）、容積率（通常按用途來明確相應(yīng)的容積率）等。（4）確定主要的估價(jià)參數(shù)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行整理樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括樣點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。在評(píng)估前需要確定報(bào)酬率、房屋重置價(jià)等重要參數(shù)。樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法），不同的方法有不同的適用對(duì)象和適用條件，在評(píng)估時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。經(jīng)計(jì)算后的樣點(diǎn)地價(jià)必須根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵進(jìn)行一系列的修正。樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要包括交易時(shí)間修正、容積率修正、開發(fā)程度修正以及其它修正（包括基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正、同一用途中不同用地細(xì)類修正、樓層、用途、交易情況、臨街寬度、臨街深度、寬深比等）。（5）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理同一土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。同一級(jí)別或均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)與總體不一致時(shí)，以最有代表性、樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。（6）基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算與確定基準(zhǔn)地價(jià)可以利用樣點(diǎn)地價(jià)資料來測(cè)算，也可以利用土地利用效益資料來測(cè)算。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，應(yīng)以土地市場(chǎng)交易資料測(cè)算為主，利用土地利用效益資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。利用土地交易樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)一般采用以下三種方法：①是利用算術(shù)平均模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)②建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)③建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級(jí)單元總分值關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。（7）基準(zhǔn)地價(jià)的確定基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)按照“同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地具有同樣的市場(chǎng)價(jià)格”的原理進(jìn)行確定?；鶞?zhǔn)地價(jià)確定時(shí)，應(yīng)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較修正的結(jié)果為輔。對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行修正；土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，利用市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)正。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理制度與政策，綜合平衡后以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，形成科學(xué)合理且實(shí)用性強(qiáng)的基準(zhǔn)地價(jià)成果。（8）基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的構(gòu)建基準(zhǔn)地價(jià)修正體系包括《宗地地價(jià)修正系數(shù)表》和《宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表》?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系是連接基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)的橋梁，它以替代原理為基礎(chǔ)、建立在基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)之間、反映區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)影響作用的一種系數(shù)關(guān)系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)快速、高效評(píng)估出宗地地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系的建立方法如下：①因素的選擇及其權(quán)重的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地塊地價(jià)的因素主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。實(shí)際操作中一般是以城鎮(zhèn)土地定級(jí)中的因素體系為基礎(chǔ)，采用特爾斐法或市場(chǎng)調(diào)查分析法，并采用相關(guān)性分析、主成份分析、因子分析及聚類分析等方法分析地價(jià)與地價(jià)因素之間的相關(guān)程度和內(nèi)在聯(lián)系，最終確定影響宗地地價(jià)的主要因素及其權(quán)重。②基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度的計(jì)算確定基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度時(shí)，以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常樣點(diǎn)地價(jià)（或定級(jí)因素分值）的上限、下限值等，分別與基準(zhǔn)地價(jià)折算級(jí)別均價(jià)（級(jí)別平均分）相比較，得到各級(jí)別中上調(diào)或下調(diào)的最高值，即為修正幅度。③影響地價(jià)各因素修正幅度的確定按照已經(jīng)確定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，計(jì)算各因素的修正幅度。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣，并內(nèi)插修正值。實(shí)際操作中，以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)因素權(quán)重值和基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度，可以計(jì)算出不同級(jí)別商業(yè)、居住、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，并編制成《宗地地價(jià)修正系數(shù)表》。④修正系數(shù)說明表的編制為了說明修正系數(shù)表，以便在進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)對(duì)照宗地的各地價(jià)因素條件查閱并確定各因素對(duì)該宗地的影響程度或系數(shù)，應(yīng)對(duì)修正系數(shù)表中的五個(gè)檔次分別予以說明，編制成《宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表》。7.2.3基準(zhǔn)地價(jià)的更新1.基準(zhǔn)地價(jià)更新的原因基準(zhǔn)地價(jià)是有時(shí)效性的，它只能反映在某一時(shí)間點(diǎn)上城鎮(zhèn)土地的實(shí)際平均價(jià)格。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展變化之中，城市地價(jià)的空間分布規(guī)律會(huì)發(fā)生變化，同一區(qū)域的地價(jià)水平也會(huì)發(fā)生變化。隨著時(shí)間的推移，基準(zhǔn)地價(jià)成果的準(zhǔn)確性必然會(huì)逐步喪失，因此需要定期對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新是指根據(jù)土地市場(chǎng)變化或影響土地價(jià)格的種種因素變化情況，在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)基準(zhǔn)日的法定最高使用年期下完整國(guó)有出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格。2.基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)更新一般按年度進(jìn)行。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線主要有三條：一是以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考更新基準(zhǔn)地價(jià)。二是以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。三是以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。其中第一種方法（以土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)）和第二種方法（以市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)）的具體方法和步驟與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)的方法步驟相同。第三種方法（以地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)）是將更新前的基準(zhǔn)地價(jià)乘以相應(yīng)的地價(jià)指數(shù)得到更新后的基準(zhǔn)地價(jià)。7.3宗地地價(jià)的評(píng)估7.3.1宗地估價(jià)概述1.宗地估價(jià)的概念宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。所謂宗地估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下、于某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。2.宗地估價(jià)的目的估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。常見的土地估價(jià)目的有：（1）土地使用權(quán)出讓（又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓）評(píng)估（2）土地使用權(quán)抵押評(píng)估；（3）土地轉(zhuǎn)讓（又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、作價(jià)入股、抵債等）評(píng)估（4）以集體土地征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；（5）以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；（6）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估；（7）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估；（8）以農(nóng)用地分等定級(jí)和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)；（9）以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)；（10）以司法鑒定為目的土地估價(jià)。不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同，因此估價(jià)的依據(jù)可能不同，估價(jià)中應(yīng)考慮的因素也可能不同，甚至估價(jià)對(duì)象的范圍和選用的估價(jià)方法也可能不同。3.宗地價(jià)格評(píng)估程序（1）接受土地估價(jià)任務(wù)，簽訂估價(jià)合同；（2）確定估價(jià)的基本項(xiàng)目：確認(rèn)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)條件、地價(jià)定義和使用年期等；（3）擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，組織資料收集并實(shí)地踏勘：確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型及來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間與成果組成等；收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素、宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待估宗地相關(guān)的土地交易實(shí)例資料等。（4）對(duì)宗地資料進(jìn)行整理與分析，判斷地價(jià)的走勢(shì)以及因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定相關(guān)估價(jià)參數(shù)；（5）選擇適宜的估價(jià)方法，試算土地價(jià)格并進(jìn)行調(diào)整和確定：對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，得出試算價(jià)格；并從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。（6）撰寫土地估價(jià)報(bào)告：估價(jià)報(bào)告包括《土地估價(jià)報(bào)告》和《土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！锻恋毓纼r(jià)報(bào)告》提交給委托方，《土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告》一般不提交給委托方，只供主管部門審查使用。（7）提交估價(jià)成果，收取估價(jià)費(fèi)用。4.土地估價(jià)應(yīng)遵循以下原則：土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。在估價(jià)過程中，要掌握土地估價(jià)的基本原則，并以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。（1）合法原則（6）變動(dòng)原則

（2）替代原則（7）報(bào)酬遞增、遞減原則（3）最有效利用原則（8）貢獻(xiàn)原則（4）預(yù)期收益原則（9）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（5）供需原則7.3.2城市地價(jià)的影響因素影響土地價(jià)格的因素多而復(fù)雜，需要進(jìn)行歸納分類。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，城市土地價(jià)格的影響因素主要分為以下三大類：1.一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。（1）供需因素（4）社會(huì)因素（2）行政因素（5）經(jīng)濟(jì)因素（3）人口因素（6）國(guó)際因素2.區(qū)域因素區(qū)域是一個(gè)空間的概念，其根本特征是區(qū)域內(nèi)部各宗地具有一致性和相似性，并以這種一致性或相似性區(qū)別于其它區(qū)域，也稱之為均質(zhì)區(qū)域，如某商圈、某商業(yè)步行街、某住宅區(qū)、某工業(yè)園區(qū)都可以稱之為區(qū)域。區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。（1）區(qū)域位置（4）區(qū)域環(huán)境質(zhì)量（2）區(qū)域交通條件（5）城市規(guī)劃限制（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件3.個(gè)別因素個(gè)別因素是指宗地自身的條件和特征。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。主要包括面積大小、寬度、深度、寬深比、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同，因此必須針對(duì)不同用地類型選擇不同的區(qū)域因素和個(gè)別因素。如工業(yè)用地其主要因素是交通條件、地質(zhì)條件等，而商業(yè)用地的主要影響因素是區(qū)域繁華程度、人流量以及臨街寬度等。另外，同一因素對(duì)不同用途的土地其影響的方向和程度也是不一樣的，如“繁華程度”這一因素對(duì)商業(yè)用地來說是正面影響，且影響程度很大，但對(duì)于住宅用地和工業(yè)用地來說，其影響程度就不是很大，且不一定都是正面影響。7.3.3土地估價(jià)的常用方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（詳見表7-3）。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)采用二種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，以相互印證。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。1.收益還原法（1）收益還原法的概念收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地報(bào)酬率將其統(tǒng)一折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后再累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，其本質(zhì)是以土地的未來預(yù)期收益為導(dǎo)向來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。預(yù)期原理說明，決定土地當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益還原法是以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，故一般適用于有收益或潛在收益的土地的估價(jià)。（2）收益還原法的基本公式收益還原法的公式較多，有最一般的公式、有凈收益在前若干年有變化的公式、有等比遞增遞減公式、有等額遞增遞減公式等。其中最常用的公式是“土地年純收益不變且使用年期為有限年期”的公式：（3）收益還原法估價(jià)程序①總收益計(jì)算方法總收益是指客觀收益，而不是實(shí)際收益?？偸找娈a(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的、并為其產(chǎn)權(quán)主體所得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中，另外也應(yīng)充分考慮收益的損失。②總費(fèi)用計(jì)算方法單純土地租賃中，總費(fèi)用包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)；房地出租中總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為單位。房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。③土地純收益計(jì)算方法土地純收益是指歸屬于土地的收入。來自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。房地出租中的土地純收益求?。和恋丶兪找?房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物報(bào)酬率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限④報(bào)酬率的確定報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將報(bào)酬率分為綜合報(bào)酬率、建筑物報(bào)酬率和土地報(bào)酬率三類。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。⑤收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的時(shí)間。土地的收益期限為土地使用權(quán)剩余使用年限。⑥土地價(jià)格確定土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋貓?bào)酬率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。2.市場(chǎng)比較法（1）市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，從而得出待估土地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)地價(jià)的方法。市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和說服力。市場(chǎng)比較法適宜于土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的交易性的土地價(jià)格評(píng)估。（2）市場(chǎng)比較法的基本公式市場(chǎng)比較法是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，對(duì)各比較案例進(jìn)行修正，其基本公式為：（3）市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序①收集交易資料；②確定比較交易案例：選擇的交易案例至少應(yīng)該3個(gè)。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場(chǎng)狀況。③市場(chǎng)交易情況修正；可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才可以作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正稱為交易情況修正。④期日修正；交易案例的交易時(shí)點(diǎn)與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或其它價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修正為估價(jià)期日的價(jià)格。價(jià)格指數(shù)分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)兩種，引用時(shí)要注意區(qū)分。⑤區(qū)域因素修正；進(jìn)行土地的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的思路是：如果可比實(shí)例的土地狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的土地狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對(duì)估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的比較實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段的實(shí)際情況相符。區(qū)域因素修正時(shí)，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可先確定若干個(gè)對(duì)土地價(jià)格有影響的因素，再根據(jù)每個(gè)因素對(duì)土地價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重，然后以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的區(qū)域狀況與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分，并求取其加權(quán)平均分作為比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)。⑥個(gè)別因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正的方法同區(qū)域因素修正。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。⑦土地使用權(quán)年限修正；土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。⑧容積率修正；容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣也可用修正系數(shù)來修正。⑨土地價(jià)格的最終確定。通過各相關(guān)因素修正后，將各修正系數(shù)連乘，即可得出待評(píng)估土地的三個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)三個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的最終的比準(zhǔn)價(jià)格。3.成本逼近法（1）成本逼近法的概念成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)“等量資金應(yīng)獲取等量收益”的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。（2）成本逼近法的基本公式地價(jià)＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)＋土地所有權(quán)收益＝成本價(jià)格＋土地所有權(quán)收益（3）成本逼近法的估價(jià)程序①計(jì)算土地取得費(fèi)用②計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用③確定土地開發(fā)利息④確定土地開發(fā)利潤(rùn)⑤確定土地所有權(quán)收益⑥計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果4.剩余法（1）剩余法的概念所謂剩余法，又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法，是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。剩余法適用于待開發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地價(jià)格的評(píng)估。這個(gè)方法也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地時(shí)用的最多的一個(gè)方法之一。（2）剩余法的計(jì)算公式實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（3）剩余法估價(jià)的程序①調(diào)查待估宗地的基本情況。包括土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況。②確定最佳的開發(fā)利用方式。根據(jù)最高最佳使用原則，確定用途、建筑容積率、建筑密度、建筑高度、建筑裝修檔次等。③估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。④確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可通過兩個(gè)途徑取得：對(duì)于銷售的不動(dòng)產(chǎn)宜采用市場(chǎng)比較法，對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn)宜采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。⑤估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn)估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用：可采用單位比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算；估算專業(yè)費(fèi)用：一般采用建安費(fèi)用的一定比率估算；估算不可預(yù)見費(fèi)：一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的一定比例；估算預(yù)付資本利息：預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算；估算稅金：一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算；估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用：一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算；估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)：一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。⑥計(jì)算和確定估價(jià)額將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入公式，即可求出待開發(fā)土地的價(jià)值。5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概述基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。具體來說，就是利用基準(zhǔn)地價(jià)成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照《宗地地價(jià)修正系數(shù)表》，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種修正系數(shù)的科學(xué)性?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法能快速評(píng)估多宗土地價(jià)格，適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評(píng)估，如土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國(guó)有企業(yè)兼并等行為中的土地價(jià)格評(píng)估。（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式：（3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)步驟：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料：包括《基準(zhǔn)地價(jià)表》、《土地級(jí)別圖》、《宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表》和《宗地地價(jià)修正系數(shù)表》等。②確定待估宗地所處地區(qū)的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；③分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地《地價(jià)影響因素條件說明表》；待估宗地的《地價(jià)影響因素條件說明表》應(yīng)與同類用途同級(jí)（區(qū)域）《宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表》中所列因素條件一致。④對(duì)照《宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表》，根據(jù)待估宗地各因素的狀況，在《宗地地價(jià)修正系數(shù)表》中查找各因素相應(yīng)的修正系數(shù)，并按下式計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)：K=K1+K2+K……Kn式中：Ｋ―基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)；K1

,K2……Kn—分別為宗地在第1,2……n個(gè)因素條件下的修正系數(shù)。⑤進(jìn)行交易日期等其它修正；基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。上述對(duì)各地價(jià)影響因素修正僅對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：a．期日修正：待估宗地的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日一般不相同，因此需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。b．容積率修正：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的不一致時(shí)，需進(jìn)行容積率修正。c．年期修正：當(dāng)待估宗地的剩余土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的法定最高出讓年期不一致時(shí)，需進(jìn)行年期修正。d．土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價(jià)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定，當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時(shí)，需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。⑥求出待估宗地地價(jià)。在確定好各修正系數(shù)后，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價(jià)。例1：某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗國(guó)有出讓地塊的投標(biāo)工作，該地塊位于某市成熟住宅區(qū)，北臨市區(qū)交通型主干道,周邊有住宅小區(qū)、超市、酒店、學(xué)校、公園等配套設(shè)施。該地塊擬采用凈地掛牌出讓方式供地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積為27826平方米，容積率為1.5。開發(fā)商現(xiàn)委托你對(duì)該土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估以供其投資參考。接受委托后，你應(yīng)該選擇哪兩種什么方法對(duì)該地塊進(jìn)行評(píng)估？說明理由。解：（1）對(duì)于這類住宅用地，可優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)樽≌玫厥墙灰仔酝恋?，而且在土地市?chǎng)上有大量的成交案例，可以到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局的網(wǎng)站上收集相關(guān)土地成交信息，因此可以用市場(chǎng)比較法。（2）待估宗地為熟地，對(duì)于這類待開發(fā)的土地，還可以采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）?？稍诠浪汩_發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。7.4城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)7.4.1城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)概述自1999年全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作依托于“國(guó)土資源大調(diào)查”專項(xiàng)工程啟動(dòng)以來，監(jiān)測(cè)范圍逐步拓展，監(jiān)測(cè)目標(biāo)逐步明確。2001年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》要求，“抓緊建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)掌握城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的狀況”。2003年國(guó)土資源部《關(guān)于建立土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的通知》提出了“一項(xiàng)制度，兩個(gè)系統(tǒng)”要求，地價(jià)監(jiān)測(cè)工作初步納入國(guó)家宏觀調(diào)控體系。為進(jìn)一步完善監(jiān)測(cè)工作，2008年初國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知》，對(duì)新形勢(shì)下城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作提出了更高要求。1.術(shù)語(yǔ)（1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過程。（2）地價(jià)監(jiān)測(cè)體系地價(jià)監(jiān)測(cè)體系是以城市內(nèi)具體宗地即地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為監(jiān)測(cè)對(duì)象，形成從地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立、資料采集、匯總和整理到地價(jià)分析、資料應(yīng)用以及監(jiān)測(cè)體系的維護(hù)與更新的整個(gè)系統(tǒng)。（3）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)是指在一定區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等方面與所在區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致或相近，能夠代表所在區(qū)段地價(jià)水平的宗地。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)可以是實(shí)際發(fā)生的市場(chǎng)交易案例，也可以是選定的未發(fā)生交易的宗地。（4）監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)（地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)）監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)是通過評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。（5）標(biāo)準(zhǔn)宗地在一定區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等方面與所在區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致或相近，能夠代表所在區(qū)段地價(jià)水平的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地一般與基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵一致，但更重要的是反映所在區(qū)段的實(shí)際平均地價(jià)水平內(nèi)涵，在一定條件下，兩者可以內(nèi)涵不一致。（6）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)通過評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到的標(biāo)準(zhǔn)宗地在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)分為現(xiàn)狀條件和設(shè)定條件兩種情況：現(xiàn)狀條件下的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)是指現(xiàn)狀容積率與開發(fā)程度下，評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，標(biāo)準(zhǔn)宗地實(shí)際剩余使用年期的完整土地使用權(quán)價(jià)格。設(shè)定條件的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)是指設(shè)定容積率與開發(fā)程度下，評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，標(biāo)準(zhǔn)宗地法定最高使用年期的完整土地使用權(quán)價(jià)格。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的各項(xiàng)地價(jià)指標(biāo)是以設(shè)定條件的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)測(cè)算得到的。（7）地價(jià)區(qū)段地價(jià)區(qū)段是指地價(jià)水平、土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面相近或一致的區(qū)段。所謂的“相近或一致”，原則上商業(yè)、住宅用途的土地的最高值與最低值相差不超過±30%，工業(yè)用地不超過±10%。2.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的作用（1）為公眾提供地價(jià)信息建立和運(yùn)行城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，可以及時(shí)了解城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)和趨勢(shì)，發(fā)揮地價(jià)的市場(chǎng)“晴雨表”作用，及時(shí)準(zhǔn)確反映城市地價(jià)水平及其變化趨勢(shì)信息，為社會(huì)公眾提供地價(jià)信息服務(wù)，引導(dǎo)投資方向，通過地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)土地資源配置。（2）為土地管理部門提供決策信息通過對(duì)地價(jià)信息的深層次分析，掌握土地市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)，判斷地價(jià)變化與土地市場(chǎng)供需、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況，為政府干預(yù)、調(diào)控土地供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、穩(wěn)定土地市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行提供決策依據(jù)；（3）為相關(guān)工作提供技術(shù)支持利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)資料可以進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新、地價(jià)預(yù)測(cè)預(yù)警、地價(jià)指數(shù)編制、地價(jià)信息發(fā)布、地價(jià)輔助決策等工作，提高地價(jià)管理效率。3.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)和城市級(jí)三個(gè)層次，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍根據(jù)不同監(jiān)測(cè)目標(biāo)設(shè)置。國(guó)家級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍主要包括全國(guó)各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的重點(diǎn)城市，以及部分指定城市。2008年，在已有50個(gè)重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，按照“重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)監(jiān)測(cè)”的原則，將國(guó)家級(jí)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)覆蓋范圍擴(kuò)大到全國(guó)105個(gè)城市。省級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍主要包括對(duì)全省范圍內(nèi)的大城市、中等城市、小城市進(jìn)行全面地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。城市級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍主要包括城市主城區(qū)或建成區(qū)整體地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。4.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的內(nèi)容（1）城市地價(jià)水平，包括城市土地級(jí)別、城市基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)、交易樣點(diǎn)地價(jià)、城市平均地價(jià)等；（2）城市地價(jià)變化趨勢(shì)，包括城市地價(jià)指數(shù)、城市地價(jià)增長(zhǎng)率等；（3）城市地價(jià)與土地供應(yīng)的協(xié)調(diào)狀況，包括城市地價(jià)增長(zhǎng)率與土地年度供應(yīng)計(jì)劃量增長(zhǎng)率、土地年度實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)率、土地年度閑置量增長(zhǎng)率的比較情況等；（4）城市地價(jià)與房屋供應(yīng)的協(xié)調(diào)狀況，包括城市地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋年度開發(fā)量增長(zhǎng)率、房屋年度實(shí)際成交量增長(zhǎng)率、房屋年度空置量增長(zhǎng)率的比較情況、房屋價(jià)格增長(zhǎng)率等；（5）城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的協(xié)調(diào)狀況，包括城市地價(jià)增長(zhǎng)率與城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率、城市固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款余額增長(zhǎng)率的比較情況等；（6）城市地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況，包括城市地價(jià)增長(zhǎng)率與城市建設(shè)用地增長(zhǎng)率、城市平均容積率增長(zhǎng)率、城市建設(shè)占用耕地面積增長(zhǎng)率、城市基礎(chǔ)設(shè)施占地面積增長(zhǎng)率的比較情況等。5.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本要求（1）監(jiān)測(cè)對(duì)象城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的對(duì)象是城市土地的價(jià)格狀況。城市土地價(jià)格狀況包括城市地價(jià)的水平狀況、變化狀況、結(jié)構(gòu)特征，以及地價(jià)與相關(guān)指標(biāo)協(xié)調(diào)程度等。（2）監(jiān)測(cè)周期城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)在設(shè)定的周期進(jìn)行。全國(guó)范圍、全省范圍和城市范圍的地價(jià)監(jiān)測(cè)周期按照年度和季度進(jìn)行；重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)段以及專題性監(jiān)測(cè)等，周期根據(jù)具體情況設(shè)置。（3）監(jiān)測(cè)地價(jià)類型城市監(jiān)測(cè)地價(jià)分為商業(yè)、居住、工業(yè)三種基本類別，根據(jù)不同的目的和需要，可以在三種基本類別的基礎(chǔ)上再下設(shè)亞類用途的地價(jià)。各類別地價(jià)的內(nèi)涵應(yīng)與城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致。（4）監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日監(jiān)測(cè)地價(jià)具有統(tǒng)一的基準(zhǔn)日。季度監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日分別為各季度的最后一日，即3月31日、6月30日、9月30日、12月31日，年度監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日為每年的12月31日。6.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的技術(shù)路線城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線為：通過建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)，采用評(píng)估等手段，收集城市不同級(jí)別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測(cè)，然后通過系列指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行全面描述，對(duì)城市地價(jià)狀況做出基本的評(píng)價(jià)和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會(huì)發(fā)布。7.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的技術(shù)方法（1）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)主要是通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的方法進(jìn)行；（2）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量和分布采用分層抽樣技術(shù)，按不同土地級(jí)別、不同用地類型選擇確定；（3）監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)主要是通過修正或評(píng)估得到。對(duì)于近期交易的，可以通過直接修正得出現(xiàn)狀條件價(jià)格，估價(jià)過程中采用的稅率、利率、各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)都執(zhí)行估價(jià)期日時(shí)的最新標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有發(fā)生交易，可以按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求通過評(píng)估得到其價(jià)格。（4）城市地價(jià)監(jiān)測(cè)的其它資料主要采用統(tǒng)計(jì)查詢與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法獲??；（5）地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的分析主要采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)理統(tǒng)計(jì)與專家知識(shí)相結(jié)合的方法進(jìn)行。8.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的程序城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本技術(shù)程序如下：（1）確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍；（2）建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源；（3）采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)；（4）根椐監(jiān)測(cè)目標(biāo)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；（5）計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)；（6）對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)；（7）編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告；（8）發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息。9.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的成果（1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告，包括城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)、城市地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析、城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況、城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況、背景情況與未來趨勢(shì)分析。（2）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果圖件，包括地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、地價(jià)區(qū)段分布圖。（3）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集成果，包括各種調(diào)查表、樣點(diǎn)交易資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)文件、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表、宗地圖和影像照片等。（4）數(shù)據(jù)庫(kù)成果，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系數(shù)據(jù)庫(kù)。7.4.2地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線與程序1.確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍；城市內(nèi)部按照城市某一種標(biāo)準(zhǔn)（如規(guī)劃區(qū)紅線、建城區(qū)界限等）界定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍。根據(jù)2008年國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知》，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍的確定“原則上以城市建成區(qū)為準(zhǔn)，不得突破土地利用總體規(guī)劃紅線范圍。工業(yè)用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍以工業(yè)集聚區(qū)（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)）為主。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍一經(jīng)確定，不得隨意變更”。2.建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)源（1）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則①代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；②確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定；③穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地條件，利用狀況以及周圍土地的利用條件比較穩(wěn)定，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；④標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。（2）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的布設(shè)要求①地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)以地價(jià)區(qū)段為單元布設(shè)，同時(shí)應(yīng)與已有城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果相銜接；②地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為形狀規(guī)則的獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限；③地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級(jí)別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近；④每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)編碼，并拍攝宗地照片；⑤地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級(jí)、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它不應(yīng)低于60個(gè)。⑥每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)都須在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖上標(biāo)注位置，各用途地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布應(yīng)盡可能均衡。3.采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)；（1）數(shù)據(jù)采集地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)采集的數(shù)據(jù)內(nèi)容如下：①地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)，按采集重點(diǎn)不同分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地權(quán)屬狀況、土地實(shí)際利用狀況、地價(jià)影響因素、監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定條件、監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格狀況等基本情況；常規(guī)采集數(shù)據(jù)重點(diǎn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)在監(jiān)測(cè)時(shí)段的現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)、設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)、評(píng)估時(shí)間及評(píng)估人等。②土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。③房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。④城市一般數(shù)據(jù)，為土地年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料等。（2）監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)處理監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)處理主要是進(jìn)行監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)評(píng)估，通過評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。若所選擇的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)在報(bào)告期內(nèi)發(fā)生過正常交易，則其地價(jià)可直接采用基準(zhǔn)日、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正得到，估價(jià)過程中采用的稅率、利率、各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)都執(zhí)行估價(jià)期日時(shí)的最新標(biāo)準(zhǔn)。若在報(bào)告期內(nèi)未發(fā)生過正常交易，則應(yīng)選取同區(qū)段內(nèi)類似的至少3宗地作為比較案例，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，原則上以市場(chǎng)比較法為主，每宗地都要采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，所采用的評(píng)估參數(shù)均應(yīng)為評(píng)估基準(zhǔn)日水平。4.根椐監(jiān)測(cè)目標(biāo)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系主要包括：（1）地價(jià)水平值：（2）地價(jià)變化量（3）地價(jià)增長(zhǎng)率（4）地價(jià)指數(shù)（5）地價(jià)房?jī)r(jià)比（6）不同用途地價(jià)比（7）不同區(qū)位地價(jià)差5.計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)；（1）地價(jià)水平值地價(jià)水平值計(jì)算以監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)樣本，市場(chǎng)交易地價(jià)為輔助樣本。地價(jià)水平值有區(qū)段地價(jià)水平值、級(jí)別地價(jià)水平值、城市整體地價(jià)水平值、城市綜合地價(jià)水平值、區(qū)域城市地價(jià)水平值等。（2）地價(jià)變化量地價(jià)變化量以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，分為年度地價(jià)變化量和季度地價(jià)變化量。年度地價(jià)變化量等于某一年度、某一用途地價(jià)水平值減去上一年度該用途地價(jià)水平值。計(jì)算公式為：（3）地價(jià)增長(zhǎng)率地價(jià)增長(zhǎng)率以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，分為年度地價(jià)增長(zhǎng)率和季度地價(jià)增長(zhǎng)率。年度地價(jià)增長(zhǎng)率等于某一年度、某一用途地價(jià)變化量與上一年度該用途地價(jià)水平值的比率。計(jì)算公式為：（4）地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算。定基地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：（5）地價(jià)房?jī)r(jià)比地價(jià)房?jī)r(jià)比是以樓面地價(jià)和房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算。其計(jì)算公式為：①同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比是指用當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平而非剛拿地時(shí)的價(jià)格，與當(dāng)前市場(chǎng)上銷售的房?jī)r(jià)水平相比。例如，當(dāng)前的新房售價(jià)為8000元/m2，當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平為2000元/m2，則同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比為2000÷8000=25%。②成本地價(jià)房?jī)r(jià)比是從商品房成本的角度出發(fā)，將獲取土地時(shí)的樓面地價(jià)與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)相比。例如，當(dāng)前的新房售價(jià)為8000元/m2，當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平為2000元/m2，但拿地是2年前，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1000元/m2，則成本地價(jià)房?jī)r(jià)比為1000÷8000=12.5%。（6）不同用途地價(jià)比不同用途地價(jià)比以平均地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算，等于某一用途的平均地價(jià)和另一用途平均地價(jià)的比率?；居?jì)算公式為：（7）不同區(qū)位地價(jià)差不同區(qū)位地價(jià)差以平均地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算，等于某一城市或城市內(nèi)部的某一區(qū)域的平均地價(jià)和另一城市或該城市內(nèi)部的另一區(qū)域的平均地價(jià)的差額?；居?jì)算公式為：6.對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)；地價(jià)分析包括對(duì)城市地價(jià)水平、地價(jià)變化動(dòng)態(tài)進(jìn)行分析和對(duì)城市地價(jià)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)指標(biāo)協(xié)調(diào)程度進(jìn)行判斷等。（1）地價(jià)水平狀況分析（2）地價(jià)變化趨勢(shì)分析（3）地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析（4）地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況分析（5）地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析（6）地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析（7）地價(jià)綜合狀況分析7.編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告；地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告包括報(bào)告城市地價(jià)的年度狀況的年度報(bào)告、報(bào)告城市地價(jià)的各季度狀況的季度報(bào)告和專題報(bào)告城市地價(jià)相關(guān)問題情況的專題報(bào)告。監(jiān)測(cè)報(bào)告的主要內(nèi)容如下：（1）基本界定，包括對(duì)監(jiān)測(cè)范圍、監(jiān)測(cè)城市、監(jiān)測(cè)分區(qū)、監(jiān)測(cè)時(shí)段、數(shù)據(jù)來源、指標(biāo)體系以及重要概念等的說明；（2）監(jiān)測(cè)內(nèi)容，包括地價(jià)水平與變化趨勢(shì)狀況、地價(jià)空間分布形態(tài)、地價(jià)與土地市場(chǎng)、房屋市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市土地利用變化協(xié)調(diào)情況等；（3）基本分析，主要是對(duì)地價(jià)狀況綜合分析、背景分析和預(yù)測(cè)；（4）技術(shù)說明，主要是對(duì)監(jiān)測(cè)技術(shù)處理過程進(jìn)行說明。8.發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息。根據(jù)發(fā)布的主體，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息的發(fā)布分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)和地市級(jí)，不同層級(jí)發(fā)布的信息內(nèi)容不同。在發(fā)布的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息中，重點(diǎn)的指標(biāo)有“區(qū)段地價(jià)與地價(jià)指數(shù)”、“城市市區(qū)地價(jià)與地價(jià)指數(shù)”、“城市市域地價(jià)與地價(jià)指數(shù)”等?！举Y料】2009年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)狀況如下：一、全國(guó)地價(jià)總體水平呈上升趨勢(shì)2009年第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2519元/m2，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4287元/m2、3561元/m2和610元/m2；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.90%、2.25%、2.27%、1.32%；同比增長(zhǎng)率分別為-0.12%、0.85%、0.73%、-1.52%；1～9月綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率分別為1.83%、3.35%、2.34%、0.58%。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步企穩(wěn)回升，2009年一、二、三季度，我國(guó)地價(jià)總體水平呈現(xiàn)由降緩升的變動(dòng)態(tài)勢(shì)。第三季度各用途的環(huán)比增長(zhǎng)率全部轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng)，結(jié)束了今年一季度以來出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)狀況，商業(yè)和居住用地的同比增長(zhǎng)率也轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng)。35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平變化趨勢(shì)與全國(guó)保持一致。其總體水平為3345元/m2，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平分別為5341元/m2、4739元/m2和739/m2；季度環(huán)比增長(zhǎng)率分別為2.49%、3.02%、2.71%、1.97%；同比增長(zhǎng)率分別為0.36%、1.52%、1.93%、-2.14%；1～9月綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.20%、4.36%、2.48%、0.84%。二、全國(guó)三大重點(diǎn)區(qū)域中，地價(jià)增長(zhǎng)率環(huán)比、同比最高的區(qū)域分別為珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)2009年第三季度，三大重點(diǎn)區(qū)域的綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市2519元/m2的總體水平，其中長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)水平最高，為3798元/m2；珠江三角洲地區(qū)次之，為3245元/m2；環(huán)渤海地區(qū)最低，為2844元/m2。

從環(huán)比增長(zhǎng)率看，珠江三角洲地區(qū)三季度對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)明顯快于其他兩個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域。2009年第三季度，珠江三角洲地區(qū)商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)漲幅較大，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)1.90%的總體水平，為6.32%；長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率低于全國(guó)和珠江三角洲地區(qū)的水平，分別為0.67%和1.25%。2009年1～9月，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)的綜合地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)率分別為3.18%、0.99%和0.93%，其變化趨勢(shì)與第三季度一致。從同比增長(zhǎng)率看，2009年第三季度，長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲地區(qū)的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率低于全國(guó)-0.12%的總體水平，分別為-0.23%和-2.04%；環(huán)渤海地區(qū)的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率則高于全國(guó)總體水平和其他兩個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域水平，為0.69%。三、全國(guó)各分區(qū)中，地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率均轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng)，其中，東南區(qū)漲幅較大2009年第三季度，東南區(qū)、西南區(qū)的地價(jià)水平高于全國(guó)總體水平；華北區(qū)、中南區(qū)、東北區(qū)、西北區(qū)的地價(jià)水平則低于全國(guó)地價(jià)總體水平。從地價(jià)的區(qū)域分布來看，東南區(qū)、西南區(qū)、華北區(qū)、中南區(qū)、東北區(qū)、西北區(qū)的區(qū)域綜合地價(jià)水平由高到低呈階梯狀分布。

從環(huán)比增長(zhǎng)率看，東南區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)