集住宅酒店式公寓寫字樓商業(yè)于一體高檔綜合國際廣場(chǎng)物業(yè)功能分析

集住宅酒店式公寓寫字樓商業(yè)于一體高檔綜合國際廣場(chǎng)物業(yè)功能分析概述：本章針對(duì)x國際廣場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目功能進(jìn)行了分析，并對(duì)項(xiàng)目周邊、類似項(xiàng)目客戶群體進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，找出項(xiàng)目功能需求的不同重點(diǎn)，為確定x國際廣場(chǎng)整體管理設(shè)想提供依據(jù)。x國際廣場(chǎng)建筑概況x國際廣場(chǎng)位于x市中心原點(diǎn)區(qū)位――x路與x路交界處，是x房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑。周邊環(huán)境：x國際廣場(chǎng)變化坐落在x文脈，在原x大學(xué)、xx大學(xué)發(fā)源地之間獨(dú)占一席之地，與全國著名高等學(xué)府x大學(xué)、xx大學(xué)、x師范大學(xué)、x大學(xué)毗鄰而居，知識(shí)文化氣息濃郁；周圍遍布高檔寫字樓與高檔住宅區(qū)，省政府、市政府機(jī)關(guān)辦公地相距僅二公里。交通狀況：從廣場(chǎng)出發(fā)，步行十分鐘即可達(dá)到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場(chǎng)、北京東路政府辦公區(qū)、五臺(tái)山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。百米范圍內(nèi)有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。x國際廣場(chǎng)占據(jù)市區(qū)中心寶地，環(huán)境優(yōu)美，文風(fēng)醇厚，鬧中取靜，配套設(shè)施完善，盡享都市風(fēng)情，無論辦公、休閑、度假、購物等都非常便利，可謂集政治、文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū)。x國際廣場(chǎng)使用功能構(gòu)成物業(yè)類型建筑概況預(yù)計(jì)工期使用功能層數(shù)建筑面積功能劃分一期寫字樓22層.約22500平方米一層、二層、三層為商鋪；四層以上為寫字樓2004年8月30日綜合驗(yàn)收完成辦公住宅18層約13500平方米1層以下為4.2米架空2004年8月30日綜合驗(yàn)收完成自住為主、投資為輔二期酒店式公寓32層約29000平方米一層、一層、二層為商鋪；三層為會(huì)所；四層以上為酒店式公寓2005年1月29日綜合驗(yàn)收完成投資為主，自住為輔區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研為了對(duì)x國際廣場(chǎng)的物業(yè)定位及客戶群體有更加準(zhǔn)確的分析，我們對(duì)廣場(chǎng)周邊作了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，主要調(diào)研項(xiàng)目如下：主要客戶群體調(diào)研：調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果周邊大學(xué)xx大學(xué)全校教師約2000人，其中教授565人；博士學(xué)位授權(quán)一級(jí)學(xué)科點(diǎn)12個(gè)，博士點(diǎn)89個(gè)，博士后流動(dòng)站15個(gè)，博士生導(dǎo)師465人；中國科學(xué)院院士20人；中國工程院院士2人；第三世界科學(xué)院院士2人；俄羅斯科學(xué)院外籍院士1人?！皣抑攸c(diǎn)基礎(chǔ)研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學(xué)家2人；國家杰出青年基金獲得者48人；來自歐、美、日等地的愈300名留學(xué)生、外籍講師。xx大學(xué)兩院院士7人，國務(wù)院學(xué)位委員會(huì)委員1人，國務(wù)院學(xué)位委員會(huì)學(xué)科評(píng)議組成員8人；國家杰出青年科學(xué)基金獲得者10人，國家“863”計(jì)劃領(lǐng)域?qū)I(yè)委員會(huì)和主題專家組成員7人；教育部跨世紀(jì)優(yōu)秀人才13人；“長(zhǎng)江學(xué)者獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”特聘教授崗位16個(gè)，現(xiàn)有特聘教授14人。x師范大學(xué)中科院院士2人，博士生導(dǎo)師106人；國家及省級(jí)有突出貢獻(xiàn)的中青年專家18人，省級(jí)跨世紀(jì)學(xué)術(shù)帶頭人13人，省級(jí)優(yōu)秀中青年骨干教師43人；教師1275人次出國留學(xué)、訪問或進(jìn)修；5916名海外留學(xué)生先后在x師大進(jìn)修學(xué)習(xí)。x大學(xué)現(xiàn)有學(xué)生28249名，其中博士、碩士生3229名，本科生16267名，?？粕?2名，外國留學(xué)生53名；現(xiàn)有教師和研究人員1310人，其中中國科學(xué)院院士1名、中國工程院院士1名，另有7名院士受聘擔(dān)任學(xué)校博士生導(dǎo)師。周邊大型企事業(yè)單位企業(yè)省xx集團(tuán)xx業(yè)集團(tuán)事業(yè)單位省高級(jí)人民法院省高級(jí)人民檢查院省、市電力局市國土局市規(guī)劃局市房產(chǎn)局周邊寫字樓蘇寧環(huán)球大廈主要客戶群體：貿(mào)易公司醫(yī)藥保健品公司科技公司辦公用品公司長(zhǎng)江貿(mào)易大樓主要客戶群體：船務(wù)公司貿(mào)易公司醫(yī)藥經(jīng)銷公司廣告設(shè)計(jì)公司房地產(chǎn)中介代理公司新世界中心主要客戶群體：通信公司網(wǎng)絡(luò)公司辦公用品公司谷陽世紀(jì)大廈主要客戶群：通信公司網(wǎng)絡(luò)公司辦公用品公司周邊住宅五臺(tái)花園大型企業(yè)福利分房，如揚(yáng)子石化政府公務(wù)員商界人士高校教授金鷹國際花園商界成功人士國外高級(jí)白領(lǐng)酒店式公寓中美文化交流中心x大學(xué)留學(xué)生交流學(xué)者錦江麗舍中、小型公司外來公司住寧辦事處技術(shù)咨詢公司周邊商業(yè)東方商城大型高檔綜合性商城極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。金鷹國際商城大型高檔綜合性商城以國內(nèi)外知名品牌店為主。雄獅電子商城電子商場(chǎng)百腦會(huì)電子商場(chǎng)周邊客戶群體市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：通過對(duì)于周邊市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)項(xiàng)目的業(yè)主構(gòu)成進(jìn)行如下初步預(yù)測(cè)：住宅客戶群體：學(xué)術(shù)界人士商界人士政界人士海外歸來人士寫字樓主要客戶群體高科技公司科技、管理咨詢公司專業(yè)事務(wù)所貿(mào)易公司酒店式單身公寓高級(jí)白領(lǐng)年輕學(xué)術(shù)研究人員外籍人士SOHO一族投資型客戶商業(yè)投資租賃業(yè)主自主經(jīng)營業(yè)主周邊項(xiàng)目物業(yè)管理狀況調(diào)研項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司名稱管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理狀況寫字樓新世界中心華威物業(yè)A座：七至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間6元/平方米；B座：八至二十八層為商住區(qū)3元/平方米。商業(yè)住宅與寫字樓為一體，辦公與居住分區(qū)管理，車流、人流、物流都有單獨(dú)通道。谷陽世紀(jì)大廈谷陽物業(yè)一至四層為商鋪8-10元/平方米；五層以上為寫字樓5元/平方米。主要是IT企業(yè)，使用下層經(jīng)營和上層辦公一體化。蘇寧環(huán)球大廈蘇寧物業(yè)管理有限公司7元/平方米；五星級(jí)酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。長(zhǎng)江貿(mào)易大樓新鴻運(yùn)物業(yè)4元/平方米；寫字樓管理一般，一層為證券公司及散戶大廳，人、車及環(huán)境管理有其特點(diǎn)。住宅五臺(tái)花園銀城物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平，公用面積按20元/月，電梯費(fèi)另計(jì)；中檔住宅，環(huán)境、配套設(shè)施管理較好。金鷹國際花園金鷹物業(yè)1．5元/平方米高檔住宅，主要采用酒店式管理，服務(wù)內(nèi)容針對(duì)高檔客戶。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，外國留學(xué)生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高，24小時(shí)不間斷服務(wù)。錦江麗舍（酒店式公寓）四川錦江飯店物業(yè)管理顧問管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/平方米，3-5樓公用面積0.5元/平，6-9樓0.8元/平，10樓以上1.0元/平；酒店式公寓，主要引入酒店客房服務(wù)模式。商業(yè)東方商城招商局物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)：6.25元/平方米高檔商城，顧客入場(chǎng)管理。商品保護(hù)是其特色。金鷹國際商城金鷹物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/平方米高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴(yán)密、細(xì)致。雄獅電子商城雄獅物業(yè)管理費(fèi)：200－500元/月/鋪位（含公共水電）電子商場(chǎng)主要為個(gè)體經(jīng)營，開業(yè)時(shí)間較早，管理一般百腦匯百腦匯物業(yè)管理費(fèi)：200元/月/鋪位新建電子商場(chǎng)，店堂明亮，環(huán)境及商業(yè)布置管理較好，有特色。周邊社會(huì)資源調(diào)研為了x國際廣場(chǎng)管理工作的順利展開，我們對(duì)其周邊社會(huì)資源作了初步的調(diào)研，并將其分為：管理支持體系安全支持體系生活支持體系休閑、娛樂支持體系四個(gè)體系，通過四個(gè)支持體系的資源整合和利用，使x國際廣場(chǎng)的管理、服務(wù)順利開展。君臨國君臨國際廣場(chǎng)新街口金融商業(yè)圈鼓樓文化休閑廣場(chǎng)五臺(tái)山體育中心珠江路IT商業(yè)街湖南路商業(yè)美食街華僑路派出所鼓樓公安分局消防中隊(duì)鼓樓區(qū)防疫站安全支持體系鼓樓公安分局華僑路社區(qū)綜治辦中北出租汽車公司拉薩路小學(xué)鼓樓一中心小學(xué)x中學(xué)生活支持體系省人民醫(yī)院120急救中心城北片區(qū)供水公司百江液化氣公司管理支持體系城北供電局鼓樓電信局江蘇電視臺(tái)市郵政大樓人民中學(xué)客戶需求分析客戶群體特點(diǎn)需求分析住宅學(xué)術(shù)界人士品位高雅，文化背景深厚。見識(shí)廣，能夠接受新生事物。對(duì)x的歷史、文化積淀具有很深的認(rèn)知感。接受新事物的能力強(qiáng)。工作、生活時(shí)間較為機(jī)動(dòng)，需要較為安靜、舒適的環(huán)境。高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。細(xì)致、周到且持續(xù)提升的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平。需要高層次的社區(qū)文化活動(dòng)。需要安全、舒適的生活環(huán)境。需要提供便利、快捷的商務(wù)、家政服務(wù)。商界人士具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和閱歷具有事業(yè)有成的成功感和自豪感雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力工作繁忙并承受很大的事業(yè)壓力注重其隱私的保障受x歷史文化的熏陶，對(duì)x有依戀、懷舊的情愫，但又同時(shí)具有國際化的一面需要盡顯尊貴感的物業(yè)服務(wù)；需要享受到科學(xué)、先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)；需要提供周到、細(xì)致的家政服務(wù)，以解除其工作的后顧之憂。需要提供即方便其生活，又充分保證其私密性的服務(wù)；對(duì)居住環(huán)境的氛圍營造有既傳統(tǒng)又國際化的需求。海外歸來人士對(duì)x的歷史文化具有一定的認(rèn)知度及依戀感；受西方文化的熏陶，追求一定的小資情調(diào)；對(duì)居住環(huán)境的便利程度要求較高。需要高度便捷的生活環(huán)境；需要相對(duì)寬松的生活空間；需要提供周到、細(xì)致的家政服務(wù)；對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)具有較高的參與意識(shí)。政界人士具有豐富的社會(huì)閱歷；注重其隱私的保障需要相對(duì)自我，寬松的生活環(huán)境；在滿足其服務(wù)需求的同時(shí)，充分保證其私密性。；寫字樓高科技公司公司規(guī)模較小，人員流動(dòng)性較大；從業(yè)人員以年輕人為主，多是從事開發(fā)、創(chuàng)造類型的工作；工作時(shí)間較為松散，具有很大的不確定性。需在人流、物流的控制方面加強(qiáng)管理力度；對(duì)商務(wù)服務(wù)的需求量較大；需要相對(duì)寬松、自由的環(huán)境中工作；由于工作時(shí)間不確定，需要提供全天候的服務(wù)。專業(yè)咨詢公司公司規(guī)模屬中、小型，但運(yùn)做較為規(guī)范；對(duì)公司整體形象要求較高；從業(yè)人員知識(shí)層次較高。通過服務(wù)人員素質(zhì)、寫字樓內(nèi)部管理、服務(wù)，營造高質(zhì)素的寫字樓環(huán)境；需要高檔次的特色服務(wù)。專業(yè)事務(wù)所規(guī)模屬中、小型，但人流量大；主要從業(yè)人員素質(zhì)高；對(duì)安全性要求較高。對(duì)資料的安全及保密性要求高；人員素質(zhì)高，且較為關(guān)注細(xì)節(jié)。嚴(yán)格控制人流出入；對(duì)工作環(huán)境的要求高。嚴(yán)格控制寫字樓內(nèi)的人流、物流；注重服務(wù)過程中細(xì)小環(huán)節(jié)的科學(xué)化，規(guī)范化。貿(mào)易公司從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊；物品出入量較大。嚴(yán)格的人流、物流把關(guān)；需要周到、便捷的商務(wù)服務(wù)。酒店式公寓高級(jí)白領(lǐng)人員素質(zhì)較高；工作強(qiáng)度高，壓力大；生活較有規(guī)律性，但商務(wù)出行較多；注重服務(wù)的實(shí)效性和生活的便利；注重生活情調(diào)、氛圍的營造；希望享受到先進(jìn)的對(duì)生活的便捷程度要求較高；家政服務(wù)的要求高；提供全方位的商務(wù)服務(wù)和家政服務(wù)，解除其工作的后顧之憂；需要公寓提供的服務(wù)內(nèi)容符合其日益增長(zhǎng)的需求。年輕學(xué)術(shù)研究人員人員知識(shí)層次高；學(xué)習(xí)、工作時(shí)間較為松散；家務(wù)自理能力較弱。對(duì)服務(wù)的質(zhì)素要求高；對(duì)公寓內(nèi)公共區(qū)域以及自住空間的環(huán)境要求高；希望相對(duì)獨(dú)立、清靜的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境；需要細(xì)致、貼心的家政服務(wù)。外籍人士生活習(xí)慣較為閑散；見識(shí)面廣，關(guān)注公寓內(nèi)的氛圍，人與人之間的溝通，對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)的參與意識(shí)強(qiáng)；比較關(guān)注公寓內(nèi)的安全性以及個(gè)人生活的私密性。需要相對(duì)寬松的生活環(huán)境；適時(shí)組織具有西方文化特色的社區(qū)文化活動(dòng)；對(duì)于公寓內(nèi)外來人員要嚴(yán)格控制。SOHO一族工作時(shí)間彈性較大；工作、生活環(huán)境合二為一；希望得到舒適、寬松又不失便利的公共空間以及自住空間。需要提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)；通過人流的控制保證其工作、生活環(huán)境的私密性。投資型客戶具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力；關(guān)注投資公寓的保值、增值。希望通過名牌物業(yè)管理公司的高水平管理，使其公寓保值、增值，以使投資回報(bào)利益最大化。商業(yè)投資租賃業(yè)主最重視商鋪周圍的生意氛圍、重視商業(yè)形態(tài)以及商鋪位置；會(huì)選擇升值潛力較大的物業(yè)；重視投資回報(bào)率以及投資回報(bào)渠道等因素；希望通過物業(yè)管理提升項(xiàng)目檔次、人氣，從而提升周邊商業(yè)氛圍，提高投資回報(bào)。自主經(jīng)營業(yè)主注重商業(yè)物業(yè)的功能定位、形象定位以及管理模式；最重視商鋪周圍的生意氛圍、重視商業(yè)形態(tài)以及商鋪位置；注重考慮貨物儲(chǔ)存、經(jīng)營規(guī)模、周邊消費(fèi)能力、促銷活動(dòng)等因素；希望通過物業(yè)統(tǒng)一管理，提升整體商業(yè)檔次，從而適合其品牌在相當(dāng)檔次商業(yè)氛圍中的經(jīng)營、發(fā)展、提升。x國際廣場(chǎng)功能特性分析通過對(duì)x國際廣場(chǎng)周邊市場(chǎng)調(diào)研以及客戶群體分析，可以看出x國際廣場(chǎng)作為一個(gè)綜合性物業(yè)，具有如下功能特性：物業(yè)功能的集中性和復(fù)雜性：x國際廣場(chǎng)在占的10268.9平方米的區(qū)域內(nèi)，集中具備住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)四種業(yè)態(tài)，而這四種業(yè)態(tài)之間既相互獨(dú)立，又在客戶群體、服務(wù)需求等方面存在相互依存，相互補(bǔ)充的關(guān)系，在管理上既需各有側(cè)重，又需兼顧彼此，所以具有一定的復(fù)雜性。功能開發(fā)的階段性：x國際廣場(chǎng)分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙時(shí)間與二期的施工時(shí)間和二期的銷售時(shí)間有交叉，一、二期的入伙時(shí)間也相差近1年時(shí)間左右，這需要在管理上注重施工現(xiàn)場(chǎng)與已入住區(qū)域的隔離，施工人員的控制等，在保證施工順利進(jìn)行的同時(shí)確保已入住的人員不受干擾。人流的交叉性和混合性：x國際廣場(chǎng)具備四種業(yè)態(tài)，其中寫字樓作為辦公場(chǎng)所，一般在工作8小時(shí)以內(nèi)，人員密集程度高，人流出入量大；住宅和公寓作為生