房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)TOC\o"1-7"\h\z\u一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與常用名詞41、房地產(chǎn)42、土地的所有權(quán)種類43、土地使用權(quán)的獲取方式44、生地與熟地45、房地產(chǎn)按用途劃分的類型46、土地使用權(quán)出讓的使用限57、商業(yè)房地產(chǎn)的含義58、CBD59、購(gòu)物中心510、CLD511、商圈612、寫字樓612.1、5A級(jí)寫字樓612.2、“甲級(jí)”寫字樓613、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?14、在什么情況下，國(guó)家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)715、土地出讓金：716、產(chǎn)權(quán)與房產(chǎn)種類：716.1、房屋產(chǎn)權(quán)716.2、房地產(chǎn)權(quán)利人716.3、產(chǎn)權(quán)證書716.4大產(chǎn)權(quán)證716.5、小產(chǎn)權(quán)證716.6、商品房816.7、公房816.8、使用權(quán)房816.9、集資房816.10共有房產(chǎn)816.11五證（預(yù)售條件）816.12、一證三書（樓房交付使用條件）816.13、現(xiàn)房916.14、期房916.15、準(zhǔn)現(xiàn)房917、價(jià)格918、定金與訂金的區(qū)別919、違約金920、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)1021、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)1022、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)1023、預(yù)售的條件1023.1內(nèi)銷商品房預(yù)售1023.2外銷商品房預(yù)售11二、規(guī)劃術(shù)語(yǔ)與相關(guān)規(guī)定111、建筑面積112、使用面積113、套內(nèi)建筑面積114、公用面積115、竣工面積116、共有建筑面積127、分?jǐn)偯娣e128、容積率129、建筑密度1210、綠化率1211、實(shí)用率1312、用地面積1313、用地紅線1314、道路紅線1315、日照間距系數(shù)1316、建筑間距1317、日照標(biāo)準(zhǔn)1318、居住區(qū)用地1319、配套設(shè)施1420、建筑小品14三、建筑基礎(chǔ)知識(shí)141、建筑物141.1、定義141.2、分類142、建筑構(gòu)造152.1、基礎(chǔ)定義152.2地基152.3、建筑物的結(jié)構(gòu)類型15優(yōu)點(diǎn)15磚混結(jié)構(gòu)15框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別152.4、墻體和柱162.5、門窗16門的分類16窗的分類162.6、地面、樓板和梁162.7、樓梯：162.8、屋頂172.9、開(kāi)間172.10、進(jìn)深：172.11、層高172.12、凈高172.13、過(guò)道172.14走廊172.15、格局182.16、私密性182.17、采光182.18、通風(fēng)182.19、標(biāo)準(zhǔn)層182.20、錯(cuò)層182.21、躍式182.22、復(fù)式182.23地下室192.24半地下室192.25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？193、建筑設(shè)備193.1、給水、排水系統(tǒng)193.2、采暖系統(tǒng)193.3、通信和空調(diào)系統(tǒng)203.4、電氣設(shè)備203.5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)203.6、設(shè)備層、管道井：204、建筑材料204.1、磚204.2、水泥204.3、鋼筋混凝土214.4、防水材料214.5、隔熱層采用什么材料？平常有幾厚？214.6、條形磚、鋁塑板和玻璃馬賽克各有什么優(yōu)點(diǎn)？214.7、外墻噴涂有什么優(yōu)點(diǎn)？214.8、三大材、四小材214.9、圖紙名稱21一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及常用名詞1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)及建筑物密不可分。上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)。值而種植在土地上的花草、樹(shù)木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。2、土地的所有權(quán)種類國(guó)有土地，集體土地。3、土地使用權(quán)的獲取方式征用、劃撥、出讓；其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式；進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4、生地及熟地熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地；生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地；三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整；七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通，?chǎng)地平整。5、房地產(chǎn)按用途劃分的類型居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等）；商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等）；旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)景名勝，歷史古跡，沙灘等）；工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，倉(cāng)庫(kù)，）；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場(chǎng)，林場(chǎng)，牧場(chǎng)，果園）；特殊房地產(chǎn)（學(xué)校，教堂，政府機(jī)關(guān)辦公樓等）。6、土地使用權(quán)出讓的使用限居住用地70；工業(yè)用地50；教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50；商業(yè)，旅游，娛樂(lè)用地40；綜合或其他用地50。7、商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等及住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。8、CBDCBD的全稱是CentralBusinessDistrict，我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。9、購(gòu)物中心世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購(gòu)物中心、中型購(gòu)物中心、零售公園、專業(yè)購(gòu)物中心等多種形式。通常說(shuō)的ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。嚴(yán)格意義上講，小于10萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALL。10、CLDCLD就是中央生活區(qū)，是英文CenterLivingDistrict的簡(jiǎn)稱，是指一個(gè)大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域?！爸醒肷顓^(qū)”按聚集群體可以分為：民營(yíng)企業(yè)總部匯集的商務(wù)區(qū)；城市精英及高收入白領(lǐng)青睞的中高檔居住區(qū)；聚集大型購(gòu)物中心、展覽中心等商業(yè)居住區(qū)等等。11、商圈商圈是零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該店來(lái)消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。12、寫字樓12.1、5A級(jí)寫字樓“5A”指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，及寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫字樓智能化水平的高低，對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是絕不能說(shuō)“5A”級(jí)寫字樓就是甲級(jí)寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面。“5A級(jí)寫字樓”的“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。12.2、“甲級(jí)”寫字樓所謂甲級(jí)寫字樓，是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒(méi)有成文的規(guī)定。它是在港臺(tái)商人及內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有八大特征：管理國(guó)際化、24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等。13、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞截泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）；目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。14、在什么情況下，國(guó)家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用）；根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法律程序提前收回；因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回。15、土地出讓金：指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。16、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。16.1、房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。16.2、房地產(chǎn)權(quán)利人指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。16.3、產(chǎn)權(quán)證書指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖16.4大產(chǎn)權(quán)證即開(kāi)發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開(kāi)發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理。16.5、小產(chǎn)權(quán)證即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開(kāi)發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。16.6、商品房是指房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。16.7、公房也稱公有住房、國(guó)有住宅，指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。16.8、使用權(quán)房由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。16.9、集資房改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。16.10共有房產(chǎn)兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。16.11五證（預(yù)售條件）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。16.12、一證三書（樓房交付使用條件）一證：《房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》三書：商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說(shuō)明書、收樓通知書商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修限、保修方式等商品房使用說(shuō)明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題。16.13、現(xiàn)房已經(jīng)交付使用的商品房﹐客戶交付部分或全部房款后即可入住。開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。16.14、期房尚未交付使用的商品房。指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。16.15、準(zhǔn)現(xiàn)房指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。17、價(jià)格價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)、一口價(jià)等。最低價(jià)﹕指目前銷售中最低的單價(jià)﹔最高價(jià)﹕指目前銷售中最高的單價(jià)﹔均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和。可以反映一個(gè)樓盤整體價(jià)格。起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)，不能真實(shí)的反映樓盤的價(jià)位。一口價(jià)﹕指不分樓層﹐不分方向﹐一次性付款的價(jià)格18、定金及訂金的區(qū)別定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金后改變主意，決定不買了，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。這里需要注意定金及訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無(wú)論哪方違約，訂金必須退還購(gòu)房者。19、違約金指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。20、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。21、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。22、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換。23、預(yù)售的條件商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說(shuō)明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。其許可證應(yīng)在售樓場(chǎng)所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。23.1內(nèi)銷商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件；已取得國(guó)有土地使用證或土地使用權(quán)來(lái)源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出讓金；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工證；有納入市建委銷售計(jì)劃的證明文件；按申請(qǐng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期；本市《商品房預(yù)售許可證》。23.2外銷商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；付清地價(jià)款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；已完成工程建設(shè)總投資額的25％；工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；《外銷商品房預(yù)售許可證》。二、規(guī)劃術(shù)語(yǔ)及相關(guān)規(guī)定1、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、他公攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。3、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積及陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和4、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。5、竣工面積指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.6、共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積7、分?jǐn)偯娣e公共場(chǎng)所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元及樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15%小高層：10%——20%高層：15%——30%8、容積率項(xiàng)目總建筑面積及項(xiàng)目總用地面積的比值?！莘e率=總建筑面積÷總用地面積多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤(rùn)空間自然就越大。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，則正相反，容積率越低，說(shuō)明樓及樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積及居住區(qū)總用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。※建筑密度=小區(qū)全部建筑地基面積÷小區(qū)總占地面積×100%10、綠化率項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積及規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率自然越高越好，一般在40%左右?！G化率=綠化面積÷總用地面積×100%11、實(shí)用率是指套內(nèi)建筑面積及套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”值?！鶎?shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積12、用地面積規(guī)劃地塊劃定的面積：是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭院占地面積的總和，即占地面積。13、用地紅線指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。14、道路紅線城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地及兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。15、日照間距系數(shù)指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距及遮擋房屋檐高的比值。16、建筑間距兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。19942月1號(hào)執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。18、居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：及居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、和配建停車場(chǎng)等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場(chǎng)地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。19、配套設(shè)施指及住宅規(guī)模或及人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。20、建筑小品指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。三、建筑基礎(chǔ)知識(shí)1、建筑物1.1、定義廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。1.2、分類房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：低層（1～3層）多層（4～6層）小高層（7～15層）高層（15層以上至建筑高度100米）超高層（建筑總高度超過(guò)100米，不含單層建筑超過(guò)100米）。按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。2、建筑構(gòu)造2.1、基礎(chǔ)定義建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。2.2地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。2.3、建筑物的結(jié)構(gòu)類型鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。優(yōu)點(diǎn)A.耐久性好：強(qiáng)度不隨時(shí)間增長(zhǎng)而降低，反而略有提高B.耐火性好：水泥保護(hù)鋼筋受熱，使之耐高溫C.整體性好：節(jié)點(diǎn)的連接強(qiáng)度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D.可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E.就地取材：其粗、細(xì)骨料產(chǎn)地普遍，降低造價(jià)F.節(jié)約鋼材磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。框架結(jié)構(gòu)及混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無(wú)承重任務(wù)，只起間隔及維護(hù)的作用，故可以拆除?；旌辖Y(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。2.4、墻體和柱豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。剪力墻是高層建筑因?yàn)槠涓叨鹊脑颍瑢⒊惺茌^大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。它是承受垂直及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力，主要由鋼筋制成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)按力學(xué)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，洞口的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進(jìn)行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開(kāi)鑿、若開(kāi)洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會(huì)直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開(kāi)洞。2.5、門窗門的分類平開(kāi)門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類平開(kāi)窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。2.6、地面、樓板和梁地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。樓板：分隔層及層之間的水泥混凝土板。梁：跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件。2.7、樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20度臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺(jué)最舒適。2.8、屋頂屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部件。2.9、開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40—50平方米甚至更大的居住空間，及同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。2.10、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。2.11、層高指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。2.12、凈高層高減去樓板厚度的凈剩值。注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。2.13、過(guò)道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間2.14走廊住宅套外使用的水平交通空間2.15、格局指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L(zhǎng)型，不方正，異型2.16、私密性指私生活之隱私性（動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬）2.17、采光指光線日照之明亮度2.18、通風(fēng)風(fēng)之來(lái)源，去路2.19、標(biāo)準(zhǔn)層指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒(méi)有特殊設(shè)計(jì)工藝。2.20、錯(cuò)層室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯(cuò)開(kāi)，高度差約為40～60cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。一般在設(shè)計(jì)當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動(dòng)區(qū)域的樓層面及房間等私密性強(qiáng)的樓層面通過(guò)3級(jí)踏步樓梯級(jí)相對(duì)錯(cuò)開(kāi)，形成高低兩級(jí)樓層平面。2.21、躍式指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，有別墅式的感覺(jué)。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。2.22、復(fù)式復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。2.23地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。2.24半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者2.25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？住宅的樓梯一般凈寬不應(yīng)少于1米，梯級(jí)為3015（寬高）3、建筑設(shè)備3.1、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。目前多采用PVC管材。3.2