房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)綱要

房地產(chǎn)根底學(xué)問培訓(xùn)綱要第一局部房地產(chǎn)建筑根底學(xué)問一、房屋建筑的分類（一）按方屋運用功能分類房屋建筑按其運用功能可分為消費性建筑和非消費性建筑。消費性建筑主要指工業(yè)建筑：非消費性建筑即為民用建筑，它又可分為居住建筑和公共建筑兩類。1、工業(yè)建筑分類：（1）工業(yè)建筑按用處可分為：消費類工業(yè)建筑；B、動力類工業(yè)建筑；C、倉儲類工業(yè)建筑D、協(xié)助類工業(yè)建筑。（2）工業(yè)建筑按廠房屋數(shù)可分為：A、單層廠房；B、多層廠房；C、層次混合的廠房。2、公共建筑分類（1）公共建筑按用處可分為：生活效勞性建筑：例如文教、科研、醫(yī)療、商業(yè)、辦公、交通、通訊、體育、觀演、展覽、旅館、園林、紀(jì)念性建筑。（2）公共建筑按建筑高度（參考《國家辦公建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定）A、建筑高度在24米以下的為低層或多層建筑；B、建筑高度超過24米而未超過100米的為高層建筑；C、建筑高度超過100米的為超高層建筑。3、居住建筑分類：（1）居住建筑按其不同的設(shè)計形態(tài)分為：A、一般住宅；B、高級住宅；C、別墅。（2）按居住建筑層數(shù)（按國家《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定）可分為：A、1~3層為低層住宅；B、4層~6層以下為多層住宅；C、7~9層為中高層住宅；D、10層以上為高層住宅。（二）按房屋建筑構(gòu)造分類：房屋建筑構(gòu)造是構(gòu)成房屋建筑物并為其各種運用功能供應(yīng)窨環(huán)境的去承體，它擔(dān)當(dāng)著建筑物在重力、風(fēng)力、撞擊、振動等作用下所產(chǎn)生的各種荷載，同時它又是影響建筑構(gòu)造，建筑經(jīng)濟和建筑整體造型的根本因素。1、房屋建筑構(gòu)造按材料材質(zhì)分類：鋼構(gòu)造；B、鋼和鋼筋混凝土構(gòu)造；C、鋼筋混凝土構(gòu)造；D、混合構(gòu)造；E、磚木構(gòu)造。2、房屋建筑構(gòu)造按構(gòu)造受力和構(gòu)造特點分類：框架構(gòu)造；B、剪刀墻構(gòu)造；C、框架一剪力墻構(gòu)造；筒體構(gòu)造（用于多層和高層房屋）；E、單層大跨度構(gòu)造（排架、鋼架、拱、懸索等）。二、房屋建筑的構(gòu)造房屋建筑構(gòu)造是一六探討建筑物各組成局部的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑構(gòu)造、建筑施工以及建筑經(jīng)濟等有關(guān)方面的學(xué)問。一幢建筑物，一般是由根底、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗幾大局部所構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。1、根底：根底是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護構(gòu)件。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中程度方向的承受構(gòu)件。4、地坪層：地坪層是底層房間及土層相接的部份，它承受著底層間的荷載。5、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。6、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外圍護構(gòu)件和承受構(gòu)件。7、門窗：門主要供人們內(nèi)外交通和隔離房間之用。窗是主要的采光和通風(fēng)局部，同時也起分隔和圍護作用。三、名詞說明1、總平面圖：總平面圖又稱“總體布置圖”，也有的簡稱“總圖”。指按一定指使繪制的表示建筑物、構(gòu)筑物方位、間距以及管道網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地鄰界等狀況的圖紙。圖上一般繪有指北針。2、容積率：容積率是指總建筑面積及所用建筑用地面積之比。3、平面圖：指按規(guī)定比例繪制的建筑程度剖視圖，表示建筑物內(nèi)房間、走道、樓梯、墻柱等在程度面上的位置。4、剖面圖：指按規(guī)定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的剖視圖，它簡要表示建筑物的構(gòu)造形式和構(gòu)件的位置。5、立面圖：是將房屋的正面用正投影方法在垂直投影面上得到的投影圖。它表示建筑物的外部形態(tài)和高度等。6、建筑密度：指一定用地范圍內(nèi)全部建筑物占地總面積及用地面積之比（百分率計），用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。7、間距：建筑物及建筑物外墻程度線之間的直線間隔。8、分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽臺建筑面積9、共墻、本墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）及公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻；共墻以外的墻均稱為本墻（非公用墻）。10、層高：上下兩層樓面或樓面地面之間的垂直間隔。11、綠地率：指一定用地范圍內(nèi)全部綠化總面積及用地面積之比（以百分率計），用以說明綠化分布的疏密程度。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。12、公用建筑面積（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和管理用房建筑面積。（2）套（單元）及公用建筑空間之間的分隔墻有及外墻（包括山墻）墻體程度投景面積的一半。原則：凡作為獨立運用空間銷售或出租的地下室，車棚等不應(yīng)計入公用建筑面積局部。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。四、識圖根底學(xué)問1、總平圖2、立面圖3、俯視圖4、標(biāo)準(zhǔn)平面圖5、單元戶型圖6、裝修參考圖第二局部房地產(chǎn)價格根底學(xué)問一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格主要由以下十個局部組成：1、土地獲得費用（包括4種狀況）（1）征用農(nóng)地獲得土地的征地費；（2）在城市中獲得土地的房屋拆遷補償安置費；（3）通過政府有償出讓獲得土地的價款；（4）通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓獲得土地的購置價。2、前期工程費：（1）三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，須要進展如建筑地段上的土地平整，到達(dá)通上下水、通電、通路等投入的資金；（2）專業(yè)費用：是指托付設(shè)計單位為房屋建立進展勘察、規(guī)劃、設(shè)計，按規(guī)定支付的費用。3、房屋建筑安裝工程費：是指房屋建立的工程費用，是施工企業(yè)建立房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械運用費、管理費、施工企業(yè)利潤和應(yīng)當(dāng)交納的稅金等。4、根底設(shè)施建立費：包括建立小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建立費用。5、公共配套設(shè)施建立費：包括建立小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建立費用。6、經(jīng)營管理費：是指在房屋由消費過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成交付運用到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所發(fā)生的一切費用和上繳的管理費，屬流通領(lǐng)域的間接費。7、銷售費用：銷售費用是指銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中發(fā)生的廣告宣揚費、中介代理費等，是一種流通費用。8、利息：是指為建告屋而銀行借取資金的利息，并包括融資過程中的各種費用，包括資產(chǎn)評估費、抵押登記費和保險費等。自有資金也視貸款，應(yīng)計息。9、稅費：稅費是應(yīng)向國家繳納的費用，反映了單位或個人對國家的奉獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建立稅、教化附加稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅、增值稅、企業(yè)所得稅等。10、利潤：利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再消費的資金來源。二、房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格是由眾多影響地產(chǎn)價格的因素互相作用的結(jié)果，主要有以下9大類：1、供求狀況：房地產(chǎn)供應(yīng)和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)供應(yīng)一定，其需求增加，則房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)需求一定，而其供應(yīng)增加，則房地產(chǎn)價格一定下跌。2、物理因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身的自然物理性狀的因素。它包括位置、地質(zhì)、地形、土地面積、土地形態(tài)、日照、通風(fēng)、溫度、降水量、自然周期性災(zāi)難、建筑物外觀等。3、環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)四周的物理狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，它包括噪聲、空氣污染、視覺、清潔等。4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政、措施等方面的因素。它包括土地制度、住房制度、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收、交通管制等。5、經(jīng)濟因素：經(jīng)濟開展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資程度、物價、金融狀況6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素養(yǎng)、家庭規(guī)模等如何，對房地產(chǎn)價格有很大影響。7、社會因素：主要有政治安定狀況，社會治安程度，房地產(chǎn)投機和城市化。8、心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是一個不行無視的因素主要有購置或出售心態(tài)、觀賞興趣、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀的變更等。9、國際因素：（1）國際經(jīng)濟狀況：（2）軍事沖突狀況；（3）政治對立狀況；（4）國際競爭。第三局部房地產(chǎn)管理法規(guī)根底學(xué)問一、商品房預(yù)售1、商品房預(yù)售概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2、商品房預(yù)售條件：（1）已交付全部土地運用權(quán)出讓金，獲得土地運用權(quán)證書；（2）持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證；（3）按供應(yīng)預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和開工交付日期。（4）向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證制度。3、商品房預(yù)售實行答應(yīng)證制度：為標(biāo)準(zhǔn)商品房預(yù)售行為，加強商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《房地產(chǎn)管理法》明確了商品房預(yù)售實行答應(yīng)證制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理方法》中規(guī)定：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售答應(yīng)證》應(yīng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件（復(fù)印件）及資料；（1）申請工程批文；（2）征地批文；（3）建立用地規(guī)劃答應(yīng)證；（4）建立用地答應(yīng)證；（5）征地紅線圖；（6）土地運用合同；（7）建立工程施工合同；（8）建立工程規(guī)劃答應(yīng)證；（9）建立規(guī)劃紅線圖；（10）消防意見書；（11）建筑總平面圖；（12）營業(yè)執(zhí)照；（13）工程資金投入證明書；（14）投資資金原始憑證；（15）預(yù)售款項及預(yù)售商品房狀況說明書；（16）監(jiān)管協(xié)議；（17）施工安排書；（18）拆遷協(xié)議書；4、商品房預(yù)售合同：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了商品房預(yù)售答應(yīng)證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及承購人簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同，向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。登記備案應(yīng)持以下材料：（1）商品房預(yù)售合同一式三份；（2）預(yù)購人身份證（或營業(yè)執(zhí)照）；（3）監(jiān)管銀行轉(zhuǎn)帳支票回單。另外，樓花轉(zhuǎn)讓，注銷還應(yīng)提交以下材料：（1）買、賣雙方身份證復(fù)印件和私章，并親自到場；（2）預(yù)購人申請報告（須經(jīng)開發(fā)商同意并簽章）；（3）已付購房款的收據(jù)；（4）經(jīng)登記備案的《商品房預(yù)售合同》。預(yù)售的商品房交付運用后，承購人應(yīng)剛好持有關(guān)憑證到縣以上人民政府房地產(chǎn)和土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。5、商品房預(yù)售中的違約行為及懲罰：《城市商品房預(yù)售管理方法》規(guī)定：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告，責(zé)令停頓預(yù)售、責(zé)令補辦手續(xù)、員銷《商品房預(yù)售答應(yīng)證》，并可處以罰款；（1）未辦理《商品房預(yù)售答應(yīng)證》的；（2）挪用商品房預(yù)售款項，不用于有關(guān)的工程建立的；（3）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。6、房地產(chǎn)銷售商品房時應(yīng)具備“五證”：《國有土地運用證》、《建立用地規(guī)劃答應(yīng)證》、《建立工程規(guī)劃證明》、《建立工程施工答應(yīng)證》、《商品房銷售答應(yīng)證》?！秶型恋剡\用證》是證明土地運用向國家支付土地運用權(quán)出讓金，獲得了在一定限內(nèi)某塊國有土地的運用權(quán)的法律憑證?！督⒂玫匾?guī)劃答應(yīng)證》是建立單位向土地管理部門申請征用、劃拔土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督⒐こ桃?guī)劃答應(yīng)證》是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督⒐こ淌┕ご饝?yīng)證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工批準(zhǔn)證件?！渡唐贩夸N售答應(yīng)證》和《商品房預(yù)售答應(yīng)證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)商行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。7、“兩書”：《新建商品住宅運用說明書》、《新建商品住宅質(zhì)量保證書。《新建商品住宅運用說明書》主要內(nèi)容：（1）用戶入住后不得隨意變更住宅運用功能。（2）住宅室內(nèi)地面、承重墻面、頂棚可進展外表裝修，但室內(nèi)地面不得鑿除原砼愛護面層。（3）樓板荷載和在其上裝修的天花板荷載之和不得超過設(shè)計運用荷載。（4）嚴(yán)禁撤除或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管、煤氣管道、管道井、房屋防水隔熱層等，進戶門和外墻位置不得隨改動。（5）陽臺不得隨意封閉，不得集中或超負(fù)堆放物品。（6）空調(diào)安裝位置應(yīng)統(tǒng)一，運用空調(diào)不得破壞建筑外立面和影響別人正常生活。（7）安裝防盜網(wǎng)應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，安裝位置不得超出外墻程度投影線。防盜網(wǎng)格式應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)?！缎陆ㄉ唐纷≌|(zhì)量保證書》主要內(nèi)容：（1）本住宅自簽約后交付之日起，在正常運用狀況下，各部門、部件保修內(nèi)容及保修期：屋面防水層3墻面、樓面（含廚房和衛(wèi)生間地面），地下室、管道滲漏1；室內(nèi)墻面、頂抹灰層出現(xiàn)抹灰脫落、裂縫（頂層墻面溫度裂縫除外）1；室內(nèi)需空鼓開裂、大面積起砂1；門窗安裝不密完備、出現(xiàn)翹裂、五金件損壞1；給排水、衛(wèi)生潔具、電器開關(guān)半；管道堵塞2個月。（2）因住戶運用不當(dāng)或擅自改動構(gòu)造、設(shè)備管線位置和不當(dāng)裝修而造成的質(zhì)量問題，本公司不擔(dān)當(dāng)保修責(zé)任；造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失的，由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。（3）住宅開工后，在規(guī)定運用限內(nèi)正常運用狀況下，經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門鑒定，屬危急房屋的將予以退還或調(diào)換。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行土地運用權(quán)和房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度”房屋全部權(quán)登記發(fā)證的法定機關(guān)：《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實，并頒發(fā)房屋全部權(quán)證書”。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記范圍：根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)獲得的土地運用權(quán)和房屋全部權(quán)的人（自然人和法人）都要進展權(quán)屬登記。即全民全部的行政、軍隊，企事業(yè)單位的房地產(chǎn)；集體全部的房地產(chǎn)；私人房地產(chǎn)；聯(lián)營房地產(chǎn)；股份房地產(chǎn)；涉外房地產(chǎn)；港澳臺房地產(chǎn)等的權(quán)屬人都必需在限期內(nèi)到房地產(chǎn)所在地登記機關(guān)申請登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、土地運用權(quán)初始登記、房屋全部權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記七種。（1）總登記：總登記是縣級以上人民政府根據(jù)須要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進展的一次性、統(tǒng)一的、全面的產(chǎn)權(quán)登記。凡列入總登記范圍的，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變更，均應(yīng)在期限內(nèi)根據(jù)規(guī)定辦理申請登記。（2）土地運用權(quán)初始登記：以出讓或劃撥方式獲得土地運用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地運用權(quán)初始登記，申請人應(yīng)提交批準(zhǔn)用地或土地運用合同等有關(guān)證明文件。（3）房屋全部權(quán)初始登記：在依法獲得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和翻建、改建、擴建的房屋以及集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)申請辦理房屋全部權(quán)初始登記。（4）轉(zhuǎn)移登記：房地產(chǎn)因買賣、變換、贈及、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等緣由導(dǎo)致權(quán)利人轉(zhuǎn)移時，權(quán)利人應(yīng)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。（5）變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用處變更時，應(yīng)申請變更登記。申請變更登記，權(quán)利人應(yīng)提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及房地產(chǎn)變更相關(guān)的文件。（6）他項權(quán)利登記：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等他項權(quán)利時，權(quán)利人應(yīng)申請他項權(quán)利登記。權(quán)利人應(yīng)提交的證明文件：A、以空地的土地運用權(quán)作為抵押物的，應(yīng)提交國有土地運用權(quán)證，土地運用權(quán)出讓，抵押合同書及相關(guān)協(xié)議和證明文件。B、以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外，還應(yīng)提交房屋全部權(quán)證。（8）注銷登記：因土地運用限屆滿，他項權(quán)利終止緣由導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利丟失時，原權(quán)利人應(yīng)申請注銷登記。申請人應(yīng)提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)的合同、協(xié)議等證明文件。3、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件：申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下四項條件：（1）申請人或代理人具有申請資格。權(quán)利人為法人、法人團體的，應(yīng)運用法定名稱，由其法定代表人申請，權(quán)利人為自然人的，應(yīng)運用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有共同申請。設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請。（2）有明確詳細(xì)的申請懇求。（3）申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清晰、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或依法查封以及違章建筑的房屋。（4）屬受理登記的登記機關(guān)管理轄。4、房地產(chǎn)權(quán)屬證A、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和款式由國家統(tǒng)一制定；B、權(quán)屬證書記載的內(nèi)容主要包括：編號、發(fā)證單位、房屋全部權(quán)人或土地運用人（包括法人和自然人）、全部權(quán)性質(zhì)、共有人及應(yīng)占份額、房屋座落、地號、地籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數(shù)、建筑構(gòu)造、層數(shù)）等。C、房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋全部權(quán)證》、《國有土地運用證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)征》或《房屋他項權(quán)證》。D、共有的房地產(chǎn)權(quán)證，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其作共有人各執(zhí)房地產(chǎn)共有權(quán)證書一份?！斗康禺a(chǎn)共有權(quán)證》及《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》及《房屋全部權(quán)證》具有同等的法律效力。第四局部房地產(chǎn)稅收種類和內(nèi)容中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅、耕地占有稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅、城市維護建立稅、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅等。1、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)全部人征收的稅種。2、營業(yè)稅：營業(yè)稅是對應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，稅率為5%。3、土地增值稅：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)及地上建筑物和附著物的單位和個人征收的一種稅。4、契稅：（1）契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。（2）納稅義務(wù)人：《契稅暫行條例》規(guī)定：“凡土地房屋之買賣、典當(dāng)、贈及或變換，均應(yīng)憑土地房屋全部證，并由當(dāng)事人雙方訂立契約，由承受人按照本條例完成契稅”。（3）計稅根據(jù)：契稅的計稅根據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格或典價作為計稅根據(jù)。但是，為了愛護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，表達(dá)公允交易，避開發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認(rèn)為有必要時，也可以干脆或托付有關(guān)單位對房屋價值進展評估，以評估價格作為計稅根據(jù)。5、城市維護建立稅：城市維護建筑稅是隨增值稅，消費稅和營業(yè)稅附征并特地用于城市維護建立的一特殊目的稅。根本身無物定的征稅對象，屬附加稅。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅（1）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)查稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。（2）納稅義務(wù)人：《中華人民共和國固定資產(chǎn)方向調(diào)整稅暫行條例》規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)進展固定資產(chǎn)投資的單位和個人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅的納稅義務(wù)人”。（3）計稅根據(jù)：《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅暫行條例》規(guī)定：“計稅根據(jù)為固定資產(chǎn)投資工程實際完成的投資額，其中更新改造投資工程為建筑工程實際完成的投資額”。7、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間（通常為一）內(nèi)獲得的消費經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。8、印花稅：（1）印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利答應(yīng)證照授受等行為而書立，領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。（2）納稅義務(wù)人：《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書水、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人”（3）計稅根據(jù)：《印花稅暫行條例》規(guī)定：下列憑證為應(yīng)納稅憑證：A、購銷、建立工程承包、財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)保險……或者具有合同性質(zhì)的憑證；B、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：C、營業(yè)帳?。籇、權(quán)利、答應(yīng)證照；E、經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。第五局部商品房交易流程一、購置商品房稅費名稱計稅根據(jù)稅費（%）稅費種類（%）契稅監(jiān)證費印花稅投向稅個人一般住宅成交價1.73其中1.50.20.030高級住宅、車庫、別墅3.2330.20.030商場、店面、寫字樓8.2330.20.035單位住宅及非住宅8.232320.035抵押登記注銷歸還產(chǎn)權(quán)證還清銷戶并辦交理銀行權(quán)保證放貸房屋保險辦理抵押登記及銀行簽約報審申請貸款交易所監(jiān)證付30%樓款及開發(fā)商簽約二、商品房交易及按揭貸款手續(xù)流程抵押登記注銷歸還產(chǎn)權(quán)證還清銷戶并辦交理銀行權(quán)保證放貸房屋保險辦理抵押登記及銀行簽約報審申請貸款交易所監(jiān)證付30%樓款及開發(fā)商簽約（注：交易所監(jiān)證：商品房購銷合同、申請貸款：個人住房借款申請表、及銀行簽約：借款合同、抵押合同、放貸：商品房購銷合同抵押銀行）三、申請按揭貸款應(yīng)供應(yīng)證明和資料1、婚姻狀況證明。2、居民身份證，戶口本或其它有效居留證件原件和復(fù)印件（已婚應(yīng)供應(yīng)夫妻雙方有效證件及結(jié)婚證）。3、收入證明或納稅證明。4、經(jīng)交易所監(jiān)證的《商品房購銷合同》或《商品房買賣合同》。5、交付30%房款的進帳單。6、貸款人應(yīng)滿18周歲，齡加按揭貸款限，男性≤60歲，女性≤55歲。四、按揭貸款收費標(biāo)準(zhǔn)收費工程計算基數(shù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)抵押手續(xù)費收費單位抵押監(jiān)證費房屋抵押總額50萬元以下（含50萬元）部份0.08‰400市房地產(chǎn)交易所房屋抵押總額50萬元至100萬元（含50萬元）部份0.6‰（X-500000）x0.06%+400房屋抵押總額1