房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)完美教案(專業(yè)知識(shí))

房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念（一）、土地與房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房產(chǎn)

是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。地產(chǎn)

是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

2、土地及土地使用限土地所有制在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地所有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。

任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：a)

土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。b)

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。c)

土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府部門及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地開發(fā)土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整。土地使用限首先?yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是由期限的。不同開發(fā)用途的土地使用限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，其土地使用限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：a)

居住用地七十。b)

工業(yè)用地五十。c)

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十。d)

商業(yè)、旅游、娛樂用地四十。e)

綜合用地或者其他用地五十。土地使用限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用限為減去原土地使用者已經(jīng)使用限后的剩余限?！币虼耍?gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用限。另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用限到期后是不是房屋就要被國(guó)家收回。其實(shí)，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。地籍我們通常所說的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。宗地宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。3、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

開發(fā)商是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購(gòu)房者非常關(guān)注問題。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效的保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。

對(duì)于合法的再售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)最高。A.

資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有5以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近三累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上B.

資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有3以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近三累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。C.

資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。D.

資質(zhì)四級(jí)企業(yè)

自由流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。E.

資質(zhì)五級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。承建商承建商即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。監(jiān)理公司對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。（二）、建筑與規(guī)劃知識(shí)1、基本規(guī)劃術(shù)語居住區(qū)是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。居住小區(qū)一般成為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。公建用地全稱為公共建設(shè)服務(wù)用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)、綠地和配建停車場(chǎng)等。a)

居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。b)

小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。c)

組團(tuán)（級(jí)）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路：住宅建設(shè)之間連接各住宅入口的道路。公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排休憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地及其他塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。2、住宅的建筑形式單元式住宅又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅一梯可安排5~8戶。）單元住宅的特點(diǎn)a)

每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。b)

戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。c)

仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。d)

建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。公寓式住宅公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的?；▓@式住宅花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。（3）戶型結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。躍層住宅躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少控土的土方量。躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米之間，客廳為共享式。退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅以稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅“蝸居式”小戶型“蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積?！按箝_間、空殼型”戶型又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型?！懊餍汀弊≌懊餍汀弊≌侵冈谧≌诮环繒r(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。露臺(tái)露臺(tái)，一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。陽臺(tái)陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等空間。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過度的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗Ｍ馄按巴馄按?，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。4、住宅的建筑結(jié)構(gòu)所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。住宅的結(jié)構(gòu)分類有許多方法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。框架—剪力墻結(jié)構(gòu)框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。砌體結(jié)構(gòu)通俗的講，是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。板樓從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長(zhǎng)、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)規(guī)則的長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場(chǎng)上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長(zhǎng)廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。塔樓“塔樓”是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層5、住宅的三維空間無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來描述和測(cè)量。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。6、住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、筑建密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。筑建密度所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。綠地率所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。戶型比戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。7、建筑配套與建筑材料會(huì)所所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。中空玻璃中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。RUN智能家居布線系統(tǒng)RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，心TLA/ELA

570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所用弱電（、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單了自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。（三）、商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)主權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)達(dá)租的市場(chǎng)。

2、商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

按提供的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！渡唐贩款A(yù)售許可證》商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售合同商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。權(quán)屬登記預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。3、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房?jī)r(jià)款的行為。

4、“五證兩書”購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。五證《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售許可證》。兩書《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》

5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購(gòu)房人士。（四）、商品房面積測(cè)算1、銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格。2、建筑面積的測(cè)算原則一般規(guī)定a)

房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。b)

房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。c)

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。d)

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。e)

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。f)

房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。3、套內(nèi)建筑面積的測(cè)算套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有許多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。

一般來說，陽臺(tái)可以分為開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。4、公攤面積的測(cè)算共有建筑面積

共有建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和—單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等

共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)

整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面÷各套套內(nèi)建筑面積之和

共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)5、其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)實(shí)用面積

是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

面積誤差比

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）÷合同約定面積×100%

產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的合法銷售依據(jù)。

實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

居住面積

居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。

使用率

使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。即：

使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%

實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：

實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×100%

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗔颂變?nèi)墻體面積與陽臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對(duì)于銷售是有很大幫助的。（五）價(jià)格與銀行按揭及購(gòu)房稅費(fèi)1、價(jià)格術(shù)語起價(jià)

在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起價(jià)”這一名詞。所謂“起價(jià)”，即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。

基價(jià)

所謂“基價(jià)”，也叫“基礎(chǔ)價(jià)”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。“基價(jià)”是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系。

均價(jià)

在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會(huì)問到均價(jià)的。詢問均價(jià)，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。

所謂“均價(jià)”，即本物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。

表價(jià)

客戶問到具體單元的銷售價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)以“表價(jià)”或高于“表價(jià)”的價(jià)格告知。

所謂“表價(jià)”，是指“樓盤銷售價(jià)目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。通常情況下，在銷售時(shí)，開發(fā)商都會(huì)制定出“樓盤銷售價(jià)目表”，上面標(biāo)明各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格。這個(gè)銷售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價(jià)。

底價(jià)

“底價(jià)”是指可以對(duì)外銷售的最低價(jià)格。“表價(jià)”不同于“底價(jià)”。通常情況下，公司內(nèi)不同級(jí)別的人所擁有的底價(jià)權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價(jià)權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會(huì)擁有一定的價(jià)格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價(jià)的價(jià)格；而老板則擁有最低的價(jià)格權(quán)限。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)售時(shí)的價(jià)格。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。2、付款方式一次性付款

一次性付款，是指購(gòu)房者簽約后必須將購(gòu)房房款一次性付給發(fā)展商。

分期付款

分期付款，是指整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。

按揭付款

按揭付款是指購(gòu)房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。

目前購(gòu)房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。3、商業(yè)貸款商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動(dòng)，相對(duì)而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會(huì)受到什么限制，目前一般為購(gòu)房款的70%左右。4、公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對(duì)來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購(gòu)房人才能申請(qǐng)，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和！?/p>

住房公積金的提取

住房公積金不是隨時(shí)都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金：

a)

購(gòu)買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)。

b)

離休、退休時(shí)。

c)

完全喪失勞動(dòng)能力，并且與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)。

d)

戶口遷出本市或者出境定居時(shí)。

另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時(shí)，也可提取住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)佘額用于沖抵貸款余額。5、組合貸款組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。6、還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

a)

按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。

b)

按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。7、購(gòu)房稅費(fèi)對(duì)于消費(fèi)者來說，購(gòu)房并不能只考慮到房?jī)r(jià)的問題，還應(yīng)考慮到購(gòu)房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)問題。根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費(fèi)：

簽訂購(gòu)房合同時(shí)：印花稅

簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價(jià)的0.5%交納，即：

應(yīng)納稅費(fèi)=計(jì)稅金額（購(gòu)房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價(jià)）×稅率（0.5‰）

比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，房?jī)r(jià)總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：500000×0.5‰=250元。

辦理貸款時(shí)：律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)

申辦個(gè)人購(gòu)房貸款，購(gòu)房人通常要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。但因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存大一定的差異。

辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)：契稅、登記費(fèi)

在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，購(gòu)房者需要交納契稅、登記費(fèi)等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專稅種。8、產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地開割開來處分。

大產(chǎn)證

大產(chǎn)證，即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。

小產(chǎn)證

小產(chǎn)證，即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”

按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”

擁有“部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。

所有權(quán)

房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

占有權(quán)

房屋占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。

使用權(quán)房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用并不失去對(duì)房屋的所有權(quán)。

收益權(quán)

房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從客戶處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

處分權(quán)

房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的外分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。（六）選房知識(shí)

1、樓盤的選擇

作為置業(yè)顧問，我們需要為客戶購(gòu)房提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況，幫助客戶挑選到適合他們的房源。

影響購(gòu)房者選擇房屋的因素很多，購(gòu)房者的需求也千差萬別，因此具體選房時(shí)往往應(yīng)因時(shí)、因地、因人而異。一般說來，購(gòu)房者選房時(shí)主要應(yīng)考慮7大要素：價(jià)格、地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、鄰居。

2、戶型的選擇

“選擇了一種戶型舊事選擇了一種生活方式”?？梢姡x擇合適的戶型是決定自己今后居住舒適度的一個(gè)前提。

朝向

如果不受任何條件的限制，恐怕大部分人都會(huì)選擇坐北朝南的戶型。但是，南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是—不盡然。

1)

從日照方面考慮

從一般的設(shè)計(jì)規(guī)律來講，南朝向的房屋大都是戶型最大、面積最大，每平方米單價(jià)最貴，在整層中總價(jià)最高的。按照一般的定價(jià)規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價(jià)通常會(huì)相差300~500元/平方米左右，然而這么大的差價(jià)通常僅僅只是意味著購(gòu)房者購(gòu)買的是每天享受陽光時(shí)間的不同而已。

a)

如果你喜歡早起，建議你買東向的房屋，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。

b)

如果你喜歡夜晚工作，晚睡晚起，就不要讓過早的陽光來打擾你選擇朝西的房屋，你不但不用在房間里不上厚厚的幾層窗簾，還會(huì)體會(huì)到夕陽西下的另一種意境。

c)

如果你現(xiàn)在無憂無慮，每天在家里享受溫馨的生活，則建議你選擇南向的房屋，坐在地板上，沐浴著陽光春日，喝杯茶，兒孫繞膝，也是羨煞世人！

d)

對(duì)于生活節(jié)奏緊張、工作繁忙，而經(jīng)濟(jì)能力并不是很雄厚的輕人來說，選擇朝北向的房屋比較適合，畢竟價(jià)格相對(duì)而言還是比較輕低的。

對(duì)于成天忙于工作的輕人來說，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，早起晚歸，工作辛苦，家里的陽光對(duì)于他們來說意義并不大。清晨太陽剛剛升起，他們已離巢而去，待到漫天星斗，方才踏上回家的路。與其花則大的價(jià)錢去購(gòu)買那些享受不到的陽光，還不如添置些裝修精美的家具，望著窗外闌珊夜色，亦盡享溫馨世界。而且，一般北向房屋的戶型結(jié)構(gòu)比較合理，彩光面積大，并不影響室內(nèi)的光線，只是陽光直射的時(shí)間短些而已。

對(duì)于在北方地區(qū)的購(gòu)房者來說，或許有人會(huì)問，北朝向的房屋冬天是否會(huì)冷？答案是：否。因?yàn)?，目前建筑設(shè)計(jì)水平和建筑材料質(zhì)量的提高使房屋保溫不成問題（當(dāng)然豆腐渣工程除外）,雙層中空玻璃窗的安裝進(jìn)一步提高了房間的保溫隔熱能力，從這方面來講南北朝向市無差別的。而且，如果你仔細(xì)觀察，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，南北朝向不同的房屋，其采暖設(shè)施的數(shù)量也不是一樣的。如果兩個(gè)房間的面積相同，只是它們的窗戶朝向南北不同，北向房間的暖氣片的數(shù)量比南向房間的多。這也是南北朝向房屋溫差不大的重要原因之一。要知道，冬季的采暖費(fèi)是按照平方米面積收費(fèi)，并不會(huì)因?yàn)楸毕蚍课莸牟膳O(shè)施多而增加任何費(fèi)用。

2)

從景觀視野角度方面考慮

在選擇朝向時(shí)，還要與景觀結(jié)合起來。在價(jià)格等其他因素一致的情況下，相信任何客戶都喜歡選擇景觀視野好的朝向。為此，能夠眺山觀海、能夠俯視中庭、能夠欣賞鳥語花香的朝向，通常是最受歡迎的。3)

從各功能區(qū)的具體朝向考慮首先要看客廳的朝向。客廳是一套住宅中使用頻率最高、使用人數(shù)最多的功能區(qū)，為此它的空間質(zhì)量尤為重要。一般來說，客廳的朝向以朝南為最佳，因?yàn)榭蛷d朝南，冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其他朝向的優(yōu)勢(shì)順序大致為東南、東、西南、北、西。

其次是挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致，而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

臥室也以南朝向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻，因?yàn)樵谙奶欤舷蚺P室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，則室內(nèi)溫度一頂較高。

臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不要選朝西的臥室。當(dāng)然，朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因?yàn)楸毕蚺P室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。

廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用時(shí)間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。

廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會(huì)用油煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓力太大引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?/p>

總之，房屋東西南北，適合不同之人。每一位購(gòu)房者都要按照自己的意愿和需求選擇最適合的朝向，盡享生活的幸福時(shí)光。

結(jié)構(gòu)的選擇

縱觀目前存在于市場(chǎng)上的戶型，除了我們通常所說的一房一廳、兩房一廳、兩房?jī)蓮d、三房二廳等最為普通的戶型外，還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的還原別墅等。面對(duì)這么多的戶型，購(gòu)房者要選擇適合自己的合理戶型，須注意以下幾方面：

a)

看居室的功能分區(qū)是否合理

首先應(yīng)盡量避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住著來說也有個(gè)良好的居室活動(dòng)空間。另外，房門的開向也要合理，以不影響使用空間和居室的私密性為準(zhǔn)。

b)

要考慮戶型的節(jié)能，以減少不必要的日常生活開支

除了小儲(chǔ)藏室外，起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒?dòng)的空間最好能夠直接采光，這樣可以節(jié)約能源。

c)

單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積

通常人們購(gòu)房時(shí)所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室”，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度，其合理的面積一般為4~5平方米之間；衛(wèi)生間的大小則要視居室總面積二定，一般來說，三居室以上應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間：一個(gè)封閉的設(shè)置浴盆和大便器，一個(gè)開敞的設(shè)置洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問題；臥室的合理面積一般應(yīng)為10~15平方米之間，要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。另外，好的陽臺(tái)設(shè)計(jì)也是不可或缺的，如果能將大客廳與寬闊的落地陽臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，則豁然開朗的視線總是能給居住者帶來一份清新、爽快的心情。

d)

房間的內(nèi)部?jī)舾咭线m

現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在2.65~2.85米之間。購(gòu)房者需要注意的是：擴(kuò)大居住面積十相對(duì)容易的，而對(duì)層高的不滿意，卻是無法改變的。

各功能分區(qū)的選擇

住宅戶型布局相當(dāng)重要，它關(guān)系到業(yè)主入住之后是否舒適、方便，是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改動(dòng)布局的煩惱和費(fèi)用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住感受如魚刺災(zāi)后難以言表。

則，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢用一句精辟的話來說就是：絕大多數(shù)住戶都覺得不用改動(dòng)的戶型布局才是最好的布局。合理的戶型布局首先在于功能分區(qū)的合理，這里的功能分區(qū)合理主要是指動(dòng)靜分明。一般來說：

起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置。

臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入。

衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。

同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

1）臥室

臥室不應(yīng)太小且要具有私密性。

主臥最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米。

大面積戶型的主臥室應(yīng)帶有一個(gè)專用衛(wèi)生間，而且衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于4平方米。如果戶內(nèi)僅設(shè)有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。

次臥室的面積宜大于10平方米。

2）客廳

客廳是相對(duì)獨(dú)立的空間，要求寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。

客廳的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量方正，以利于擺放家具。再者，由于客廳通常帶有通道的作用，應(yīng)避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺。

若入戶為起居廳時(shí)，在入口處最好有一過渡空間，比如設(shè)置一玄關(guān)，避免入門就看到客廳，增加戶內(nèi)的私密性。

3）廚房

廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，隨著人們飲食水平的提高，現(xiàn)在的炊事器具種類多，因此需要足夠的面積。

其次，不宜距臥室太近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門，而與餐廳最好密切聯(lián)系，并直接對(duì)外采光通風(fēng)。

再次，廚房的面積不少于6平方米，凈寬度不應(yīng)少于1.8米，宜自帶一工作陽臺(tái)。

4）餐廳

餐廳屬于住宅中的動(dòng)區(qū)，宜靠近門的位置。和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。

餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

5）陽臺(tái)

陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮，面積不少于4平方米，寬度不小于1.2米。

陽臺(tái)欄桿不低于1。1米，如實(shí)體欄板應(yīng)不高于0。9米，太高會(huì)影響采光及觀景。

陽臺(tái)最為忌諱的是朝向不好，面積過小，寬度過狹，又被開發(fā)商封閉，失去陽臺(tái)作用。

現(xiàn)在很多房型除了客廳有陽臺(tái)外，主臥也有陽臺(tái)，這樣可以把平時(shí)晾曬的東西放在主臥的陽臺(tái)上，而客廳的陽臺(tái)上則可心擺放些小型的桌椅等，閑暇之余可以在陽臺(tái)上觀賞風(fēng)景。

6）衛(wèi)生間

衛(wèi)生間的門不要正對(duì)客廳。

衛(wèi)生間要滿足洗面化妝、淋浴等功能的需要，而且最好是能有所分離（也就是干濕分離）。大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1。6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1。2米。

切忌衛(wèi)生間離主臥室太遠(yuǎn)；空間過于狹窄，影響淋浴功能。

7）儲(chǔ)藏間

對(duì)于面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。

比較理想的戶型

a)

入門處有一過渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，對(duì)整套房子的私密性有很好的保證。

b)

客廳的空間十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽臺(tái)推拉門之外，無其他任何房間對(duì)著客廳，使寬客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊。并且廳出陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳。

c)

朝南的房間越多，通風(fēng)采光也就越好，居住也就越理想。

d)

廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相連，方便備餐與用餐，均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

e)

衛(wèi)生間與陽臺(tái)。兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥室有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；陽臺(tái)為雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和曬晾衣物等功能。

f)

每個(gè)臥室的面積分配要合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢，并且有利于南北空氣對(duì)流。

g)

功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。

h)

戶型沒有狹窄的通道或其他難以利用的空間。

套型面積的選擇

套型與面積過大或過小都不盡合適，而是根據(jù)家庭人口的數(shù)量、齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)承受通力等實(shí)際情況，考慮選擇合適的戶型與面積。

時(shí)下，普通住宅一室一廳套型的建筑面積一般為40~60平方米，二室一廳為60~75平方米，二室二廳為90~100平方米，三室二廳為120~140平方米。別墅面積則更大，一般在180平方米以上。

需要注意的是，購(gòu)房者所購(gòu)的是建筑面積，而實(shí)際使用的確是使用面積，所以在購(gòu)房時(shí)，要搞清自己到底購(gòu)買了多少使用面積和公有建筑面積分?jǐn)偟拿娣e。最好將每平方米建筑面積的價(jià)格換算成使用面積的價(jià)格進(jìn)行比較，來權(quán)衡選擇何種戶型的何種套型最劃算，并結(jié)合住宅內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)的合理性，選擇最理想的套型與面積。六、置業(yè)顧問的40個(gè)精彩解答1、

我不喜歡期房，為什么不等建好了再賣？

購(gòu)買期房有四大優(yōu)勢(shì)：

（1）

價(jià)格優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商之所以樂意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)在價(jià)格上給予較大的優(yōu)惠。一般來說，買期房比買現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10%以上。因此說，在如今利息連連下調(diào)的今天，買期房其實(shí)也是一種投資。

（2）

戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)。從市場(chǎng)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)設(shè)計(jì)是十分看重的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售的，所以相對(duì)而言，期房大多避開了當(dāng)前市場(chǎng)上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的現(xiàn)房多是前幾設(shè)計(jì)的。

（3）

可搶占購(gòu)買先機(jī)，優(yōu)先選擇好房子。人們通常會(huì)發(fā)現(xiàn)，去一個(gè)已經(jīng)建好的現(xiàn)房項(xiàng)目買房時(shí)，往往那些層次好、朝向好、戶型結(jié)構(gòu)好、景觀視野好的房子基本上都已經(jīng)是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買房對(duì)于大多數(shù)家庭來說都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到采光、通風(fēng)，進(jìn)而直接影響生活質(zhì)量。如果是買期房，則可以在買主很少的時(shí)候就介入，占據(jù)購(gòu)買先機(jī)，優(yōu)先選擇綜合品質(zhì)較好的房子。

（4）

具有較大的升值潛力。買期房如果買得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。

2、

購(gòu)買現(xiàn)房有什么好處？

（1）

即買即住。購(gòu)買現(xiàn)房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗(yàn)收完才能入住。對(duì)于尚未有房子的客戶，還可以省去從購(gòu)買期房到入住這段時(shí)間的租金支出。

（2）

品質(zhì)有保證，買得踏實(shí)。購(gòu)買期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真實(shí)面貌，只能根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠?qū)I(yè)的話很容易走眼；而對(duì)于現(xiàn)房，你可以進(jìn)行原汁原味的現(xiàn)場(chǎng)考察，房子優(yōu)劣一目了然。

（3）

避免糾紛。購(gòu)買期房，易出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的情況，有可能與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)不符或質(zhì)量不過關(guān)等，而現(xiàn)房則可以在很大程度上避免這些問題的出現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)房銷售將成為以后的流行趨勢(shì)。

3、

為什么說投資房產(chǎn)時(shí)很好的選擇？

現(xiàn)在銀行存貸款來利率持續(xù)下降，把錢放在銀行就只能等著貶值；買股票吧，有誰不是在眼巴巴的等著解套？炒外匯？那風(fēng)險(xiǎn)就更大了，誰能預(yù)測(cè)到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化呢？

您說現(xiàn)在國(guó)家限制房?jī)r(jià)，炒房的個(gè)個(gè)都哭喪著臉？這個(gè)您就有所不知了，中央要限制房?jī)r(jià)，地方政府可是一個(gè)勁地在努力抬升房?jī)r(jià)，要知道，地方政府的財(cái)政收入中有很大一部分是來自房地產(chǎn)行業(yè)的。前段時(shí)間××市的市長(zhǎng)還在辟謠說他們的房?jī)r(jià)不能反映真實(shí)價(jià)值，還有很大的上漲空間呢！更重要的問題是，目前市場(chǎng)上的商品房仍然是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只要有市場(chǎng)，房?jī)r(jià)怎么跌得下來呢？

4、

買高層的好處是什么？

（1）

高層視野景觀好?，F(xiàn)在城市里的房子越建越高，越建越密，您總不會(huì)喜歡被人壓制著吧？如果您住的是低層，以后有可能哪一天一覺醒來就發(fā)現(xiàn)對(duì)面有個(gè)人在對(duì)你笑呢，那個(gè)美麗的公園已經(jīng)屬于別人的視野范圍了。

（2）

高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒有幾個(gè)多層項(xiàng)目敢說自己氣派，有檔次；而高層，單就那飛揚(yáng)的外立面就足以讓人感到無比的榮耀。

（3）

高層通風(fēng)好，可以盡情呼吸新鮮空氣。

（4）

高層易于物業(yè)管理，可以享受到優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。

（5）

高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。

（6）

高層適合商住兩用，出租回報(bào)率高。

5、

為什么說買多層的好？

（1）

出房率高，房?jī)r(jià)低，升值潛力大。

（2）

物業(yè)管理費(fèi)用低，節(jié)省日常費(fèi)用。

（3）

符合中國(guó)人群住的生活習(xí)慣，無使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，生活便利。

6、

一次性付款劃算在哪里？

（1）

按揭貸款需要辦理繁雜的手續(xù)，而一次性付款則可省去很多麻煩。

（2）

現(xiàn)在銀行存款利率低，把錢存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費(fèi)用支出又很大，如果沒有很好的投資機(jī)會(huì)，還不如選擇一次性付款，至少不會(huì)讓你的資產(chǎn)貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。

（3）

如果選擇按揭貸款，以后的生活負(fù)擔(dān)會(huì)很重，每月不但要支付家庭日常支出，還要償還銀行貸款、支付物業(yè)管理費(fèi)等。

（4）

按揭貸款的房產(chǎn)證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時(shí)取得房子的真正所有權(quán)。如果以后您因?yàn)槭裁词虑榧毙栀Y金，也可以隨時(shí)以房產(chǎn)辦理抵押貸款，取得所需要的資金。也就是說，一次性付款的房子既可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。

7、

按揭又有哪些好處？

（1）

按揭可以讓你早日?qǐng)A上住房夢(mèng)。如果不能按揭，需要您一次性付款才能買房的話，那您就需要辛辛苦苦省吃儉用地存上幾十的錢才能擁有自己的一套房子，但真正享受的時(shí)間卻不長(zhǎng)?，F(xiàn)在有了按揭，就可以花明天的錢圓今日的夢(mèng)了，幸福生活要早來幾十呢。

當(dāng)然，如果您的資金特別充裕，而且沒有其他的投資計(jì)劃，則一次性付款自然是購(gòu)買房子的理想狀態(tài)。但是大多數(shù)人沒有這個(gè)能力。有些人是在一次性付款買小房子和按揭買大房子之間徘徊，有些人根本還在發(fā)愁首付從何而來。在這種情況下，按揭顯然是幫助我們實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的最好手段。

（2）

時(shí)間就是金錢。你的錢給銀行（存款），銀行要付錢（存款利息）；同樣，銀行給你錢（貨款），你也要付錢（貨款利息）。當(dāng)然，這個(gè)錢不是白白給你的，它換來的是時(shí)間，寶貴的時(shí)間。而對(duì)于我們按揭買房，則換來的除了時(shí)間還有空間。

（3）

幫助買到真正合適的房子。很多人喜歡梯級(jí)換房，但其實(shí)這并不是特別劃算的。這不僅僅是因?yàn)樵谔菁?jí)換房的過程中會(huì)有手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費(fèi)心費(fèi)力的過程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市現(xiàn)在還要求房東和公安局簽訂出租治安連帶責(zé)任保證書。與其將來則麻煩，不如現(xiàn)在買個(gè)“可持續(xù)使用”的房子。

（4）

在合適的實(shí)際買到房子。再等幾也許你的支付能力會(huì)增加，但同樣房?jī)r(jià)也可能會(huì)上揚(yáng)。但是符合你的要求的，合適你支付能力的，在你工作地區(qū)周邊的好房子卻很可能幾才有一個(gè)樓盤。買房子，要會(huì)等待，也要敢下手。

（5）

利用銀行的錢作投資。你現(xiàn)在已經(jīng)有房子了？但你手頭上還有一些足以首付的款項(xiàng)，是吧？那沒關(guān)系，你可以利用銀行的錢作投資啊！如果單單拿你這20萬去做投資，可能沒有什么生意好做的；但如果你把這20萬拿來做首付，再向銀行借個(gè)三四十萬，就可以買一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬于自己的那一部分回報(bào)，這要比你單純用20萬去投資的利潤(rùn)高得多。

8.二十按揭的好處是什么？

按揭時(shí)間越長(zhǎng)，你的月供款就越少，還款壓力就越小，每個(gè)月節(jié)省下來的還貸款可以讓你過上更好的生活。

9.十五按揭的好處是什么？

向銀行按揭是要付利息的，按揭時(shí)間越長(zhǎng)，所需要支付的利息也就越多；同時(shí)，由于你在按揭購(gòu)房時(shí)，產(chǎn)權(quán)證要抵押給銀行，直到你還清貸款，銀行才會(huì)把產(chǎn)權(quán)證交還給你，也就是說，按揭時(shí)間越短，你拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也就越早，這可以方便你處置你的房子；另外，早日還清貸款，你就可以早日卸掉債務(wù)包袱，無債一身輕啊；并且，二十按揭和十五按揭的月供款只是相差幾百元而已，以您這樣的收入，根本不存在是問題。

10.市中心房好在哪里？

（1）市中心地皮資源有限，升值潛力巨大。

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套都較好，居家生活更加安全便利。

（3）租金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)最小。

11.副中心房好在哪里？

（1）價(jià)格比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。

（2）相比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。

（3）相比市中心而言，副中心的老房子較少，可以減少日后拆建的捆擾。

12.城郊結(jié)合部又好在哪里？

（1）有著良好的發(fā)展空間，午夜升值潛力巨大。

（2）配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快。

（3）親近自然，又可享受市中心的繁華。

13.為什么說郊區(qū)好？

（1）親近自然，享受生活。

（2）價(jià)格實(shí)惠，用一套市區(qū)的房子可以買一套郊區(qū)的房子再配套一輛小車，讓你提早過上有車有房的小康生活。

（3）市區(qū)郊區(qū)化是城市的發(fā)展趨勢(shì)，隨著交通的改善，生活會(huì)越來越便捷。

14、中間樓層有什么好？

（1）高度適中，安靜安全。

（2）視野開闊，空氣流通，采光好。

15、頂樓有什么好？

（1）視野開闊，通風(fēng)采光均為最佳。

（2）價(jià)位低，并且還贈(zèng)送平臺(tái)，可以做個(gè)空中花園。

（3）隨著城市房子的越蓋越高，通天房子越來越受歡迎，升值潛力大。

16、樓底有什么好？

（1）生活方便，若有孩子，則利于孩子成長(zhǎng)，培養(yǎng)健全性格，有老人則利于老人活動(dòng)，參與社交。

（2）自帶庭院，對(duì)停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，免去工作的后顧之憂。

（3）盡情享受綠色，通常可以擁有自己的私家花園。

（4）價(jià)位低，通常還可租出去做辦事處，租金高，升值潛力大。

17、為什么說購(gòu)買高檔住宅劃算？

（1）便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的。

（2）高檔住宅配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理好，周圍環(huán)境佳，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，居住最為