房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)知識(shí)點(diǎn)

售樓員的自我定位及職責(zé)要求售樓員的定位公司形象的代表代表公司面對(duì)客戶形象代表公司形象整齊的服裝，甜蜜的笑容,中肯的建議會(huì)給客戶留下良好的印象。經(jīng)營(yíng)理念的傳遞者客戶購(gòu)房的專業(yè)顧問(wèn)將樓盤(pán)舉薦給客戶的專家“?！币髮?duì)房地產(chǎn)知識(shí)的了解，要有廣泛的涉獵將客戶信息反饋給公司的媒介市場(chǎng)信息的收集者宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售樓員的服務(wù)對(duì)象對(duì)客戶的服務(wù)傳遞公司樓盤(pán)信息了解客戶對(duì)樓盤(pán)的愛(ài)好愛(ài)好介紹優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)回答疑問(wèn)（不單是樓盤(pán)）售后服務(wù)對(duì)公司的服務(wù)對(duì)開(kāi)發(fā)公司的服務(wù)（合作公司）公司文化的傳播供應(yīng)市場(chǎng)信息客戶與公司溝通的紐帶售樓員的工作職責(zé)及要求推廣公司形象，傳遞公司信息主動(dòng)主動(dòng)向客戶舉薦公司樓盤(pán)具備高水準(zhǔn)的服務(wù)素養(yǎng)保持笑容儀容整齊耐性有禮主動(dòng)看法有好的銷售業(yè)績(jī)保持前臺(tái)及服務(wù)區(qū)的整齊及時(shí)反映客戶狀況按時(shí)提交工作總結(jié)及相關(guān)數(shù)據(jù)愛(ài)惜公物嚴(yán)格遵守公司制度堅(jiān)決聽(tīng)從工作調(diào)配與同事團(tuán)結(jié)合作不斷充溢專業(yè)知識(shí)保守公司機(jī)密，不透露公司發(fā)展戰(zhàn)略，銷售業(yè)績(jī)，提成，傭金等機(jī)密。不售公司允許銷售之外的房源]售樓員的整體素養(yǎng)一個(gè)中心——以客戶為中心二個(gè)實(shí)力——應(yīng)變實(shí)力，協(xié)調(diào)實(shí)力三顆心———熱心耐性信念四條熟識(shí)——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)法規(guī)行情物業(yè)五必學(xué)會(huì)——調(diào)查算帳揣摩追蹤駕馭綜合實(shí)力的要求視察實(shí)力對(duì)客戶的口頭語(yǔ)言信號(hào)，身體信號(hào),思索方式做出精確推斷語(yǔ)言運(yùn)用實(shí)力看法好，誠(chéng)意抓住重點(diǎn)語(yǔ)氣委婉語(yǔ)速適中，語(yǔ)調(diào)平穩(wěn)，柔軟通俗易懂不夸大其詞不貶低競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)說(shuō)話要留有余地社交實(shí)力親和力，與客戶交摯友良好品質(zhì)從公司角度：主動(dòng)的工作看法；飽滿的工作熱忱；擅長(zhǎng)同事之間的合作；誠(chéng)懇牢靠；獨(dú)立的工作實(shí)力創(chuàng)新執(zhí)行，聽(tīng)從管理虛心學(xué)習(xí)接受指責(zé)從客戶角度：外表整齊有禮貌有耐性親切熱忱能解答全部問(wèn)題正確傳達(dá)樓盤(pán)信息供應(yīng)建設(shè)性，合理性建議關(guān)切客戶利益耐性傾聽(tīng)客戶意見(jiàn)以上實(shí)力,品質(zhì),要求都基于以下三點(diǎn)：做事的干勁專心投入充足的體力良好身體參與熱忱，在工作中找尋樂(lè)趣要克服的頑疾1,言談側(cè)面重道理公式化，書(shū)面化2,喜愛(ài)隨口反對(duì)3,談話無(wú)重點(diǎn)4,言不由衷的恭維5,懶散儀容儀表與行為規(guī)范一,售樓員儀容儀表1,男售樓員服飾◎必需保持衣裝整齊,干凈,；◎扣好紐扣，結(jié)正領(lǐng)帶,領(lǐng)結(jié)或領(lǐng)花；◎西服不宜過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短，一般以蓋住臀部為宜，不要露出臀部；◎襯衫袖口不宜過(guò)肥，一般袖口最多到手腕2厘米；◎襯衫袖口要露出西服袖口3~5厘米，而且應(yīng)扣上紐扣；◎西服扣子一般是兩個(gè)，◎穿西服時(shí)應(yīng)穿皮鞋；◎西裝上衣的口袋原則上不應(yīng)裝東西，◎衣袋中不要多裝物品；◎皮鞋要保持干凈,光亮；◎頭發(fā)常修剪，發(fā)角長(zhǎng)度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須要每天修臉，無(wú)胡茬為合格。2,女性服飾◎女式西服須做得略微短些，以充分體現(xiàn)女性腰部,臀部的曲線美；假如是配褲子則可將上裝做得略微長(zhǎng)一些，穿西裝裙時(shí)不宜穿花襪子，襪口不要露在褲子或裙子之外。◎裝飾：化淡妝，要求粉底不能打的太厚，且要保持勻稱，與其皮膚底色協(xié)調(diào)；眼影以上不易被明顯察覺(jué)為宜，眼線不要勾畫(huà)太重，眼眉要描得自然，原則上以彌補(bǔ)眉型中的輕描為主，不許紋眉或因勾描過(guò)重而產(chǎn)生紋眉的效果；涂胭脂以較淡和彌補(bǔ)臉型不足為基本標(biāo)準(zhǔn)，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和具有青春朝氣；不留指甲，女員工不得涂色油在指甲上；忌用過(guò)多香水或運(yùn)用刺激性氣味強(qiáng)的香水；頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，可加少量頭油，保證無(wú)頭屑。整體要求，每天都要刷牙漱口，提倡飯后漱口。上班前不得吃有異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有贓物。在為客戶服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩,冷淡,生氣,僵硬,驚慌和恐驚的表情，要友好,熱忱,精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)。提倡每天洗澡，換洗衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。辦公桌和接待桌上不宜擺放過(guò)多物品，凡是客人能夠看見(jiàn)的地方都要時(shí)刻保持整齊。二,售樓員行為舉止1,站姿軀干：挺胸,收腹,緊臀,頸項(xiàng)挺直,頭部端正,微收下頜。面部：微笑,目視前方。四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營(yíng)業(yè)場(chǎng)所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。2,坐姿眼睛目視前方，用余光凝視座位。輕輕走到座位正面，輕輕落座，避開(kāi)扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)乃發(fā)出響聲。當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)當(dāng)放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下。造訪生客時(shí)，坐落在坐椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。女士落座時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免作皺顯出不雅。聽(tīng)人說(shuō)話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔軟的目光凝視對(duì)方，依據(jù)談話的內(nèi)容確定凝視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。兩手平放在兩腿間，也不要拖腮,玩弄任何物品或有其他小動(dòng)作。兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。從座位上站起，動(dòng)作要輕，避開(kāi)引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。3,動(dòng)姿行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（緊急狀況例外），也不可腳擦著地板走。行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。走廊,樓梯等公共通道，員工應(yīng)靠左邊而行，不宜在走廊中間大搖大擺。幾個(gè)人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時(shí)，并排不要超過(guò)3個(gè)人，并隨時(shí)留意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。在任何地方遇見(jiàn)客人，都要主動(dòng)讓路，不可搶行。在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。遇見(jiàn)客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著做出手勢(shì)“您先請(qǐng)”。在走廊行走時(shí)，一般不要隨意超過(guò)前行的客人，如需超過(guò)，首先應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”待客人閃開(kāi)時(shí)說(shuō)聲“感謝”，在輕輕穿過(guò)。和客人,同事對(duì)面擦過(guò)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問(wèn)好。上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。女性雙手在腹前合攏，右手壓左手上。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬。行禮完畢要用熱忱,友好的柔軟目光凝視客人.4,交談與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整齊。交談時(shí)，用柔軟的目光凝視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。站立或落座時(shí)，應(yīng)保持正確站姿與坐姿。切忌雙手叉腰,插入衣褲口袋,交叉胸前或擺布其他物品。與他人講話時(shí)，不可整理衣裝,撥弄頭發(fā),摸臉,挖耳朵,摳鼻孔,搔癢,敲桌子等，要做到修飾避人。嚴(yán)禁大聲說(shuō)笑或載歌載舞；在客人講話時(shí)，不得常常看手表。在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭異的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。講話時(shí)，“請(qǐng)”,“您”,“感謝”,“對(duì)不起”,“不用客氣”等禮貌應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”待客人閃開(kāi)時(shí)說(shuō)聲“感謝”，在輕輕穿過(guò)。和客人,同事對(duì)面擦過(guò)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問(wèn)好。給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前二步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說(shuō)和照看客人。不得以任何借口頂撞,諷刺,挖苦,嘲弄客人,不得與客人爭(zhēng)論，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗，不管客人看法如何都必需以禮相待，不管客人心情多么激烈都必需保持冷靜。稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。幾人在場(chǎng)，在與對(duì)話者談話時(shí)涉及在場(chǎng)的其他人時(shí)，不能用“他”指他人，應(yīng)稱呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)“感謝”，對(duì)客人造成的任何不便都要說(shuō)“對(duì)不起”；將證件等遞還給客人時(shí)應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上?？腿酥v“感謝”時(shí)，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無(wú)反應(yīng)。任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。對(duì)客人的問(wèn)詢不能回答“不知道”，確不清晰的事情，要先請(qǐng)客人稍候，再代客詢問(wèn)；或請(qǐng)客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。不得用手指或筆桿為客人指示方向。在服務(wù)或打時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎,請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無(wú)所表示而冷落客人。如確有急事或接而需離開(kāi)面對(duì)的客人時(shí)，必需講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”并盡快處理完畢?；仡^再次面對(duì)客人時(shí)，要說(shuō)“對(duì)不起，讓你久等了”不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)。假如要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需馬上與客人說(shuō)時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商議”如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手遮住?？腿藖?lái)時(shí)，應(yīng)講“歡迎您光臨”送客時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走或“歡迎您下次光臨”說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然,清晰,柔軟,親切,熱忱，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中。全部，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。接時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？不得搗亂次序，要帶著微笑的聲音去說(shuō)。通話時(shí)，手旁須打算好筆和紙，記錄下對(duì)方所講的要點(diǎn)，對(duì)方講完時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單復(fù)述一遍以確認(rèn)。通話時(shí)，若中途須要與人交談，要說(shuō)“對(duì)不起“，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住送話筒，方可與人交談。當(dāng)客人在中提出問(wèn)訊或查詢時(shí)，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避開(kāi)運(yùn)用“或許”,“可能”,“或許”之類語(yǔ)意不清的回答。不清晰的問(wèn)題應(yīng)想方法搞清晰后再給客人以清晰明確的回答，如遇到自己不清晰而又無(wú)法查清的應(yīng)回答“對(duì)不起，先生，目前還沒(méi)有這方面的資料。”如遇到與客人通話過(guò)程中需較長(zhǎng)時(shí)間查詢資料，應(yīng)時(shí)常向?qū)Ψ秸f(shuō)聲“正在查找，請(qǐng)您再稍等一會(huì)兒”。通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見(jiàn)”“感謝您”“歡迎您到××來(lái)”等，并待對(duì)方掛斷后再輕輕放下話筒?？腿嘶蛲孪嗷ソ徽剷r(shí)，不可以隨意插話，特殊須要時(shí)必要先說(shuō)“對(duì)不起，打擾您”對(duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)切，并熱忱地詢問(wèn)不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付?？腿颂岢鲞^(guò)分要求時(shí)，應(yīng)耐性說(shuō)明，不可發(fā)火，指責(zé)或指責(zé)客人，也不得不理不睬客人，任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥當(dāng)?shù)靥幚怼Ｈw員工在公司內(nèi)遇到客人,上級(jí),同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。做到講“五聲”既迎客聲，稱呼聲,致謝聲,致謙聲,送客聲,禁止運(yùn)用“四語(yǔ)”，即蔑視語(yǔ),煩躁語(yǔ),否定語(yǔ)和斗氣語(yǔ)。凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門，征得房?jī)?nèi)主人的同意方可進(jìn)入。未經(jīng)主人同意，不得隨意翻閱房?jī)?nèi)任何東西（文件）。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一,常用建筑名詞1,五證兩書(shū)：五證：國(guó)有土地運(yùn)用證,建筑用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證,商品房銷售（預(yù)售）許可證兩書(shū)：商品房質(zhì)量保證書(shū),商品房運(yùn)用說(shuō)明書(shū)2,七通一平：道路,上水,下水,煤氣,熱源,電,通訊通，地平3,三通一平：水,電,暖通，地平4,容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。5,好用率：好用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于運(yùn)用率。即好用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e6,得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。7,綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。8,綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地,宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園,小游園,組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀,帶狀化公共綠地。9,建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度10,建筑線：建筑線一般稱建筑限制線，是建筑物基底位置的限制線。11,板式高層：板樓的戶型應(yīng)當(dāng)是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。在南北開(kāi)窗的狀況下，可以通過(guò)自然通風(fēng)形成對(duì)流。只有低容積率,高綠化率的設(shè)計(jì)才能更有利于發(fā)揮板樓的通風(fēng)采光的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也使室內(nèi)的戶型更加方正。12,點(diǎn)式高層：節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低.空間結(jié)構(gòu)敏捷，宜于改造.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊.13,層高（凈高）：層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14,開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增加住宅結(jié)構(gòu)整體性,穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶供應(yīng)一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻削減一半，運(yùn)用面積增加2%，便于敏捷隔斷,15,進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能隨意擴(kuò)大。16,墻體厚度：一塊標(biāo)準(zhǔn)磚長(zhǎng)為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）17,外飄窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更廣袤的視野,更大限度的感受自然,親近自然,通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。18,中空玻璃：是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新,是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù),它由兩層甚至更多的玻璃密封組合,但最重要的是兩層玻璃之間必需形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài),故稱中空玻璃,這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音,阻熱,密封,平安性能都大大提高。19,躍層：躍層式住宅是近來(lái)推廣的一種新奇住宅建筑形式,這類住宅的特點(diǎn)是,內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法,住宅占有上下兩層樓面,臥房,起居室,客廳,衛(wèi)生間,廚房及其它協(xié)助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采納戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接,躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ),通風(fēng)較好,戶內(nèi)居住面積和協(xié)助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小.20,復(fù)式：復(fù)式住宅是受躍層住宅啟發(fā)而創(chuàng)建設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅,這類住宅在建立上仍每戶占有上下兩層,實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米,而一般躍層為5.6米),復(fù)式住宅的下層供起居用,炊事,進(jìn)餐,洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,中間樓板也即上層的地板.21,錯(cuò)層：一戶內(nèi)樓面高度不一樣,錯(cuò)開(kāi)之處由樓梯連接.22,玄觀：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘,掛雨衣,換鞋,擱包的地方。平常，玄關(guān)也是接受郵件,簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。23,樓間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離.通常以滿意日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù).24,日照間距系數(shù):是指依據(jù)日照標(biāo)精確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。25,產(chǎn)權(quán)證書(shū)：產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指《房屋全部權(quán)證》和《土地運(yùn)用權(quán)證》。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別,產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址,產(chǎn)權(quán)來(lái)源,房屋結(jié)構(gòu),間數(shù),建筑面積,運(yùn)用面積,共有數(shù)紀(jì)要,他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。26,運(yùn)用權(quán)房：運(yùn)用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè),事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。27,二手房：二手房即舊房。新建商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無(wú)房人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新居；而那些住房富余戶，也能賣掉自己多余住房換取收益。28,期房：期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采納的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建立之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。29,現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。30,準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型,樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。31,尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般狀況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好,采光不足，或是樓層不佳,位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)峻。32,爛尾房：爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足,盲目上馬，或者錯(cuò)誤推斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。"爛尾"的狀況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推動(dòng)，一步步顯現(xiàn)。33,城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的,能滿意該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。34,居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿意區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。35,居住組團(tuán)：居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。36,配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施,道路和公共綠地的總稱。37,公共活動(dòng)中心：公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心,小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。38,房屋產(chǎn)權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的全部者依據(jù)國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋全部者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有,運(yùn)用,收益和處分的權(quán)利。39,建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴,裝飾和美化作用的,從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑,游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)記物等的統(tǒng)稱。40,均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層,朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。41,基價(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。42,起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的留意。43,預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付運(yùn)用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。44,一次性買斷價(jià)：一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必需按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。45,定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。依據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。假如購(gòu)房者交了定金之后改變辦法確定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；假如開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。46,違約金：違約金指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)當(dāng)付給對(duì)方一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲處性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲處性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。47,建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，假如計(jì)算多,高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積,墻體柱體占地面積,樓梯走道面積,其他公攤面積等。48,運(yùn)用面積：住宅的運(yùn)用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活運(yùn)用的凈面積之和。計(jì)算住宅運(yùn)用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的運(yùn)用狀況，但在住宅買賣中一般不采納運(yùn)用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算運(yùn)用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入運(yùn)用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪,通風(fēng)道,管道井均計(jì)入運(yùn)用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入運(yùn)用面積。計(jì)算住宅租金，都是按運(yùn)用面積計(jì)算。49,公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入便利,正常交往,保障生活所設(shè)置的公共走廊,樓梯,電梯間,水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。50,得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。51,公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：（1）電梯井,樓梯間,垃圾道,變電室,設(shè)備室,公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。52,凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。53,標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。54,陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng),晾曬衣物等的空間。55,平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。56,走廊：走廊是指住宅套外運(yùn)用的水平交通空間。57,地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。58,半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者。

59,居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地,公建用地,道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

60,住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱61,其他用地：其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地,其他單位用地,保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

62,隔斷：隔斷是指特地作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

63,房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地,建筑物及固著在土地,建筑物上不可分別的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分別”，是指不能分別或雖能分別但分別后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。64,建立商：建立商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程,基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。65,發(fā)展商：發(fā)展商是指策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必需向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。66,代理商：代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售詳細(xì)工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)67,征用價(jià)：指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地,林地,市地等）向該地產(chǎn)的原運(yùn)用者或全部者支付的賠償額。68,出讓價(jià)：指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干，并一次性收取這些的地租現(xiàn)值總額。69,轉(zhuǎn)讓價(jià)：指地產(chǎn)運(yùn)用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。70,出租價(jià)：指地產(chǎn)全部者或運(yùn)用者出租其地產(chǎn)每收取的貨幣金額。71,入股價(jià)：指地產(chǎn)全部者或運(yùn)用者將其地產(chǎn)運(yùn)用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。在目前狀況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。72,評(píng)估價(jià)：是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受托付而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必需有價(jià)格,價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款,清產(chǎn)核資等。73,征稅價(jià)：假如依據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人,全部人或運(yùn)用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。例如，土地增值稅，原來(lái)是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅供應(yīng)依據(jù)。74,清產(chǎn)核資價(jià)：為會(huì)計(jì)核算的須要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)給予一定的價(jià)格。

75,補(bǔ)交價(jià)：指對(duì)行政劃撥或無(wú)償運(yùn)用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)一般是依據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。76,確認(rèn)價(jià)：是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。77,基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。78,標(biāo)定地價(jià)：指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。79,房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，依據(jù)托付人不同的估價(jià)目的，依據(jù)一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì),推想或推斷80,住房公積金：我國(guó)從1991開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人全部，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物安排的工資，以貨幣形式安排給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房安排機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累,周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu),建住房的實(shí)力，促進(jìn)住房建設(shè)。81,安居工程：國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危,解困和建立住房新制度的重大舉措。實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的主動(dòng)性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。82,土地運(yùn)用期：凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地運(yùn)用期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十；工業(yè)用地五十；教化,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地五十；商業(yè),旅游,消遣用地四十；綜合用地或者其他用地五十。83,宗地圖：宗地圖是土地運(yùn)用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本狀況。包括：宗地權(quán)屬界線,界址點(diǎn)位置,宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)所在宗地狀況。84,房地產(chǎn)抵押貸款：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人擔(dān)當(dāng)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款,房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款,購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款,浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款,可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。85,房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期運(yùn)用制度,房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。

86,房地產(chǎn)保險(xiǎn)：房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)難和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),削減經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì),營(yíng)建,銷售,消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn),房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。

87,房屋全部權(quán)：房屋全部權(quán)是指房屋的全部人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有,運(yùn)用,收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的限制權(quán)。運(yùn)用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人依據(jù)房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特殊規(guī)定的除外）。

88,物業(yè)管理：建設(shè)部1994發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理方法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說(shuō)，新建的住宅小區(qū)都必需由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備,市政,公用園林綠化,環(huán)衛(wèi),交通,治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整齊。89,房改房：指國(guó)家機(jī)關(guān),企事業(yè)單位在推動(dòng)房改過(guò)程中，按各單位確定的分房原則（一般依據(jù)職工工齡,職務(wù),職稱打分計(jì)算），已經(jīng)安排或?qū)⒁才?執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售,出租的住房。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。90,銀行按揭：銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5到20不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展特別訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付實(shí)力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠快速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。91,抵押貸款方式：抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人供應(yīng)的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。92,質(zhì)押貸款方式：質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券,國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券,金融債券,AAA級(jí)企業(yè)債券,銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。93,保證貸款方式：保證貸款方式指貸款行以借款人供應(yīng)的具有代為清償實(shí)力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式94,剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能擔(dān)當(dāng)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效限制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。95,商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成：大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在運(yùn)用中，房屋的運(yùn)用與房屋占用土地的運(yùn)用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成：一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償,勞動(dòng)力安置,城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì),招標(biāo),監(jiān)理,材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi),用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi),銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。二,建筑物的概念和分類1,概念（1）建筑的概念：建筑一詞有兩層含義：一是作為動(dòng)詞，指建立建筑物的活動(dòng)；二是作為名詞，指這種建立活動(dòng)的成果，即是建筑物。（2）建筑物的概念：有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的全部東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物?！课菔侵赣谢A(chǔ).墻.頂.門.窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住.工作.學(xué)習(xí).消遣.貯存物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所?！鶚?gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪.水塔.橋梁.水壩等。2,建筑物的分類（1）按運(yùn)用性質(zhì)分類：①居住建筑：是指供家庭或個(gè)人較長(zhǎng)時(shí)期居住運(yùn)用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。（住宅分為一般住宅.高檔公寓和別墅。集體宿舍分為單身職工和學(xué)生宿舍）②公共建筑：是指供人們購(gòu)物.辦公.學(xué)習(xí).醫(yī)療.旅行.體育等運(yùn)用的非生產(chǎn)性建筑,如辦公樓.商店.旅館.影劇院.體育館.展覽館.醫(yī)院等.③工業(yè)建筑是指供工業(yè)生產(chǎn)運(yùn)用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑,如廠房.倉(cāng)庫(kù)等.④農(nóng)業(yè)建筑是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運(yùn)用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑,如料倉(cāng).養(yǎng)殖場(chǎng)等.（2）按層數(shù)或總高度分類房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地平正負(fù)0以上計(jì)算;采光窗在室外地平以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米以上,(不含2.20米)的計(jì)算自然層數(shù),假層,附層(夾層),插層,閣樓,裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間,水箱間,不計(jì)層數(shù),房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。住宅按層數(shù)分為低層住宅(1-3層),多層住宅(4-6層),中高層住宅(7-9層),高層住宅(10及以上)公共建筑及綜合性建筑,總高度超過(guò)24米為高層,但不包括總高度超過(guò)24米的單層建筑.建筑總高度超過(guò)100米的,不論是住宅還是公共建筑總和性建筑均稱為超高層建筑。（3）按建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ),墻體,柱,梁,樓板,屋架等)組成的體系。①磚木結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚木做成的,其中豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采納磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板.屋架采納木材.這類建筑物的層數(shù)一般較低,通常在3層以下.古代建筑和五六十代的建筑多為此種結(jié)構(gòu).②磚混結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采納磚墻或磚柱,水平承重構(gòu)件采納鋼筋混凝土樓板.屋頂板,其中也包括少量的屋頂采納木屋架.這類建筑物的層數(shù)一般在六層以下,造價(jià)低.抗震性差,開(kāi)間.進(jìn)深及層高都受限制.③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的承重構(gòu)件如梁.板.柱.墻.屋架等.是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成.其圍護(hù)構(gòu)件如外墻,隔墻等是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成的.特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng),抗震性好,耐久限長(zhǎng).鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類有框架結(jié)構(gòu),框架剪力墻結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu),筒體結(jié)構(gòu),框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu).④鋼結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材構(gòu)成,其建筑成本高,多用于多層公共建筑或跨度大的建筑.（4）按建筑物的施工方法分類施工方法是指建立建筑物時(shí)所采納的方法.①現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成.②預(yù)制.裝配式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件,在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成.③部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌.部分裝配式建筑.這種建筑物的一部分構(gòu)件(如墻體)是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成,一部分構(gòu)件(如樓板,樓梯)則采納在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件.（5）按建筑耐久限分類耐久限等級(jí)耐久限適用范圍一級(jí)100以上重要的建筑和高層建筑二級(jí)50-100一般性建筑三級(jí)25-50次要的建筑四級(jí)15以下臨時(shí)性建筑三,建筑結(jié)構(gòu)1,基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及基礎(chǔ)自重傳給下面的地基。基礎(chǔ)必需堅(jiān)實(shí)，穩(wěn)定而牢靠。2,地基：地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土體或巖體，建筑物必需建立在堅(jiān)實(shí)牢靠的地基上，為保證地基的堅(jiān)實(shí)，穩(wěn)定和防止發(fā)生加速沉降或不勻稱沉降，地基應(yīng)滿意以下要求：有足夠的承載力有勻稱的壓縮量，以保證有勻稱的下沉3.有防止產(chǎn)生滑坡，傾斜方面的實(shí)力。3,墻體：墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂，樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。墻的作用1.承重作用2.維護(hù)作用3.分隔作用4.裝飾作用。對(duì)墻體的要求1.有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性2.滿意熱工方面（保溫，隔熱，防止產(chǎn)生凝聚水）的性能3.具有一定的隔聲性能4.具有一定的防火性能※墻體的類型按在建筑物中所處的位置分為外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng),遮雨,保溫,隔熱,隔聲等作用。內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部,主要起分隔內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。（2）按在建筑物中的方向分為縱墻：是指沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻,其中的外橫墻通常稱為山墻（3）按受力狀況分為承重墻：是指直接承受梁,樓板,屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻非承重墻：是指不承受外來(lái)荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來(lái)?yè)?dān)當(dāng)?shù)膲?，稱為隔墻。在框架結(jié)構(gòu)中，墻體不承受外來(lái)荷載，其中，填充柱之間的墻，稱為填充墻。懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱為幕墻。（4）按運(yùn)用的材料分為磚墻,石塊墻,小型砌塊墻,鋼筋混凝土墻（5）按構(gòu)造分為實(shí)體墻：是用黏土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成的墻空心墻：是墻體內(nèi)部中有空腔的墻,這些空腔可以通過(guò)砌塊方式形成,也可以用本身帶孔的材料組合而成,如空心砌塊等.復(fù)合墻：是指用兩種以上材料組合而成的墻,如加氣混凝土復(fù)合板材墻.4,柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它擔(dān)當(dāng)，傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載。5,地面：地面是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人，家具等荷載，并將這些荷載勻稱的傳給地基，常見(jiàn)的由面層，墊層和基層組成。地面的名稱通常以面層材料而命名。6,樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人，家具等荷載，并將這些荷載及自重傳給承重墻或梁，柱，基礎(chǔ)?；緲?gòu)造是面層，機(jī)構(gòu)層，和頂棚。7,梁：梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)水平承重作用，擔(dān)當(dāng)其上的板傳來(lái)的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上，但圈梁主要是為了提高建筑物整體構(gòu)件的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。8,屋頂：屋頂是建筑物頂部起到覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件，由屋頂，承重結(jié)構(gòu)層，保溫隔熱層和頂棚組成9,電梯A,電梯的類型:按運(yùn)用性質(zhì),可分為客梯,貨梯,消防電梯,觀光電梯.按行駛速度可分為高速電梯,中速電梯,低速電梯.消防電梯的常用速度大于2.5米每秒,中速電梯的速度為1.5-2.5米每秒,低速電梯的速度在1.5米每秒.B,電梯的設(shè)置:首先考慮平安牢靠,便利,其次是經(jīng)濟(jì).應(yīng)符合以下要求:1.7層以上(含7層)的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16米以上的住宅,必需設(shè)置電梯.2.12層以上(含12層)的住宅,設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái),其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯.3.高層住宅電梯宜每層設(shè)站,當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時(shí),不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過(guò)兩層.單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時(shí),應(yīng)采納聯(lián)系廊聯(lián)通.10,設(shè)備層：設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大部分作為空調(diào)安裝，給排水，電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層，它在高層建筑中是保證建筑設(shè)備正常運(yùn)行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，設(shè)備層通常在地下室或頂層。11,管道井：又稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中特地集中垂直安放給排水，供暖，供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。12,樓宇智能化：是以綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)（現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，現(xiàn)代通信技術(shù)，現(xiàn)代限制技術(shù)，現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)），在建筑物內(nèi)建立一個(gè)由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實(shí)現(xiàn)對(duì)通信系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備等的綜合管理。主要由三部分組成1.通信自動(dòng)化2.辦公自動(dòng)化3.樓宇自動(dòng)化四,房屋面積測(cè)算（一）房屋面積的種類房屋面積主要有建筑面積，運(yùn)用面積，成套面積，成套房屋還有套內(nèi)建筑面積，共有建筑面積,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，此外還有預(yù)料面積,實(shí)測(cè)面積,合同約定面積,產(chǎn)權(quán)登記面積。1,建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái),挑廊，地下室,室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，層高2．20m以上(含2.20m,下同)的永久性建筑。2,運(yùn)用面積，是指房屋戶內(nèi)全部可供運(yùn)用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影汁算。3,套內(nèi)建筑面積，是指由套內(nèi)房屋運(yùn)用面積,套內(nèi)墻風(fēng)光 積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積。4,共有建筑面積，是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同運(yùn)用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂?,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。6,預(yù)料面積依據(jù)預(yù)料；方式的不同，分為按圖紙預(yù)料的面積和按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)料的面積兩種。按圖紙預(yù)料的面積，是指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)料的面積，是指對(duì)商品房已完工部分實(shí)際測(cè)量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測(cè)算出的房屋面積。7,實(shí)測(cè)面積又稱竣工面積，是指房屋竣工后由房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)際測(cè)量后出具的房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。實(shí)測(cè)面積有時(shí)與預(yù)料面積不一樣，緣由可能是允許的施工誤差,測(cè)量誤差造成的，也可能是工程變更(包括設(shè)計(jì)變更),施工錯(cuò)誤,施工放樣誤差過(guò)大,房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的功能或服務(wù)范圍改變等造成的。8,合同約定面積簡(jiǎn)稱合同面積，是指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)(銷)售合同中約定的所買賣商品房的面積。9,產(chǎn)權(quán)登記面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書(shū)上,記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。（二）房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定1,房屋面積測(cè)算是指水平投影面積測(cè)算。2,房屋面積測(cè)量的精度必需達(dá)到（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范）規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。3,房屋面積測(cè)算必需獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為最終結(jié)果。4,量距應(yīng)運(yùn)用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具5,邊長(zhǎng)以米(m)為單位；取至0.01m；面積以平方米為單位，取至0.01平方米。（三）房屋建筑面積的測(cè)算1,計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定（1）計(jì)算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。（2）計(jì)算建筑面積的房屋．層高(高度)應(yīng)在2．20m以上。層高(高度)是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。（3）同一房屋假如結(jié)構(gòu),層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。2,計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上(含二層，下同)的房屋，按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。（2）房屋內(nèi)的夾層,插層,技術(shù)層及其樓梯間,電梯間等其高度2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳,大廳，均按一層汁算面積。門廳,大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間,電梯(觀光梯)井,提物井,垃圾道,管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑。層高在2．20m以上的樓梯間,水箱間,電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓,全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有住走廊；兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（7）地下室,半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井,防潮層及愛(ài)護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。（8）有柱(不含獨(dú)立柱,單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊,門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（10）屬永久性建筑有柱的車棚,貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。（12）有伸縮縫的房屋，假如其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。3,計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊,檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）獨(dú)立柱,單排柱的門廊,車棚,貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái),挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算（4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（四）不計(jì)算建筑面積的范圍1,層高在2．20m以下(不含2．20m，下同)的夾層,插層,技術(shù)層和層高在2．20m以下的地下室和半地下室。2,突出房屋墻面的構(gòu)件,配件,裝飾柱,裝飾性的玻璃幕墻,垛,勒腳,臺(tái)階,無(wú)柱雨篷等。3,房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4,房屋的天面,挑臺(tái),天面上的花園,泳池。5,建筑物內(nèi)的操作平臺(tái),上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱,罐的平臺(tái)。6,騎樓,騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7,利用引橋,高架路,高架橋,路面作為頂蓋建立的房屋。8,活動(dòng)房屋,臨時(shí)房屋,簡(jiǎn)易房屋。9,獨(dú)立煙囪,亭,塔,罐,池,地下人防干,支線。10,與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。（五）幾種特殊狀況下計(jì)算建筑面積的規(guī)定1,同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不相同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。2,房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2．20m以上的部位計(jì)算建筑面積。3,全封閉陽(yáng)臺(tái),有柱挑廊,有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。未封閉的陽(yáng)臺(tái),無(wú)柱挑廊,有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。4,與室內(nèi)隨意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫,沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。5,對(duì)傾斜,弧狀等非垂直墻體的房屋。層高(高度)2．20m以上的部位計(jì)算：建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。6,樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。7,臨街樓房,挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。8,與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái),挑廊,檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積9．室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算五,成套房屋建筑面積的測(cè)算(一)成套房屋建筑面積的內(nèi)涵對(duì)于整幢為單一產(chǎn)權(quán)人的房屋，房屋建筑面積的測(cè)算—般以幢為單位進(jìn)行。隨著同一幢房屋內(nèi)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣，如多層,高層住宅樓中每戶居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓,綜合樓等，從而還須要房屋建筑面積測(cè)算分層，分單元,分戶進(jìn)行，由此產(chǎn)生了分幢建筑面積,分層建筑面積,分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念分幢建筑面積是指以整幢房屋為單位的建筑面積。分層建筑面積是