第四章-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策與可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策與可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策

與可行性研究【學(xué)習(xí)目的】第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第二節(jié)項(xiàng)目建議書(shū)第三節(jié)可行性研究【復(fù)習(xí)思考題】【技能訓(xùn)練】學(xué)習(xí)目的通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的方法；了解項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容及審批程序；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和編制。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的必要性和作用(1)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提；(2)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；(3)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；(4)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容方法1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（1）國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（2）技術(shù)發(fā)展調(diào)查（3）市場(chǎng)需求容量調(diào)查（4）消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查（5）競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（6）市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法（1）訪問(wèn)法（調(diào)查表法）（2）觀察法（3）定性研究法（4）實(shí)驗(yàn)法三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1、定性預(yù)測(cè)法2、定量預(yù)測(cè)法第二節(jié)項(xiàng)目建議書(shū)一、項(xiàng)目建議書(shū)的作用（1）項(xiàng)目建議書(shū)是國(guó)家選擇項(xiàng)目的依據(jù)。（2）項(xiàng)目建議書(shū)是可行性研究的依據(jù)。（3）涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，方可開(kāi)展對(duì)外工作。二、項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容及要求1、項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容2、項(xiàng)目建議書(shū)的編報(bào)要求三、項(xiàng)目建議書(shū)審批項(xiàng)目建議書(shū)要按現(xiàn)行的管理體制、隸屬關(guān)系，分級(jí)審批。原則上，按隸屬關(guān)系，經(jīng)主管部門提出意見(jiàn)，再由主管部門上報(bào)，或與綜合部門聯(lián)合上報(bào)，或分別上報(bào)。第三節(jié)可行性研究一、可行性研究的意義1、可行性研究的概念可行性研究是關(guān)于項(xiàng)目是否可行的研究，是項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門科學(xué)。2、可行性研究的作用（1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。（2）可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。（3）可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。（4）可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。（6）可行性研究是施工組織、工程進(jìn)度安排及竣工驗(yàn)收的依據(jù)。（7）可行性研究是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。二、可行性研究的工作階段1、投資機(jī)會(huì)研究2、初步可行性研究3、詳細(xì)可行性研究4、項(xiàng)目的評(píng)估和決策三、可行性研究的內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、開(kāi)發(fā)條件分析3、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)4、規(guī)劃方案的優(yōu)選5、資源供給條件分析6、環(huán)境影響分析7、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9、風(fēng)險(xiǎn)分析10、結(jié)論與建議四、可行性研究報(bào)告的編制1、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)2、可行性研究報(bào)告的編制要求3、可行性研究報(bào)告的編制大綱4、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成五、可行性研究報(bào)告的審批1、政府對(duì)于投資項(xiàng)目的管理2、政府直接投資和資本金注入的項(xiàng)目審批復(fù)習(xí)思考題1、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查？2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有何作用？3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括哪些？4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？5、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序。6、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)？其種類有哪些？7、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？8、什么是項(xiàng)目建議書(shū)？9、項(xiàng)目建議書(shū)有何作用？10、簡(jiǎn)述項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的編寫(xiě)內(nèi)容11、什么是可行性研究？12、可行性研究有何重要作用？13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容有哪些？14、政府對(duì)投資項(xiàng)目的管理方式有哪些？具體內(nèi)容是什么？技能訓(xùn)練：1、你認(rèn)為在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷時(shí)，必須包括那些具體問(wèn)題？請(qǐng)就“消費(fèi)者需要什么樣的房子”為內(nèi)容，設(shè)計(jì)一份調(diào)查問(wèn)卷。2、作為某房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估公司的員工，你接受委托對(duì)本地一個(gè)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行