2023龍湖某商業(yè)購物中心22年度總結(jié)23年度推廣策略計(jì)劃方案

龍湖某商業(yè)購物中心22年度總結(jié)23年度推廣策略計(jì)劃（商場經(jīng)營回顧和運(yùn)營計(jì)劃）1

項(xiàng)目分析22

年回顧

/

客群

/

競品

/

SWOT

/

總結(jié)718060004000單位：萬元200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月截止5月7日項(xiàng)目閉店，房山區(qū)累計(jì)確診179例；區(qū)域內(nèi)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)6處，中風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)9處，封控區(qū)8處，

管控區(qū)6處；房山天街1.5km范圍內(nèi)4個(gè)小區(qū)封控945l

年度銷售趨勢(shì)高開低走，呈V型反轉(zhuǎn)趨勢(shì)：春節(jié)檔SP+妙會(huì)↑4%，節(jié)后疫情影響下滑至5月閉店專賣店銷售額歸零，復(fù)業(yè)后經(jīng)過7-9月恢復(fù)至21年同期；l

2021年銷售額達(dá)成10.3億（除車），22年1-10月累計(jì)銷售額達(dá)成7.76億↓11%（剔5月，同比↓2%），22年預(yù)估全年銷售額9.5億（除車）；同比36%-15%-9%-13%-78%-17%-2%5%-1%4%1%4%205993055.7-5.29

，房山區(qū)除超市藥店停業(yè)，項(xiàng)目閉店；5.30零售恢復(fù)，餐飲堂食&服務(wù)&娛樂未恢復(fù)；3月14日起，北京市文旅局、體育局通知停

止線下授課；01

|22年回顧-銷售及坪效4.27，房山區(qū)暫停娛樂場所經(jīng)營活動(dòng)，影院暫停

營業(yè)；l

綜合判斷，截至Q3某某天街開業(yè)短期分流以及疫情影響已逐步在經(jīng)營中消化；6.6，堂食恢復(fù)，50%限流，隔桌就餐；1月15日，體育局、文旅局通知暫

停線下授課；9331811380834.30，全市餐飲行業(yè)取消堂食；94487684o

2021年銷售(去車）

2022年銷售1-10月全場坪效（剔除5月）91517277↑55%↓2%21&22銷售額91399505846988582020年2022年2021年14691513108941000010962871780008024858582337349788866706850l

22年客流/車流高開低走V型反轉(zhuǎn)，暑期檔消弭疫情及某某開業(yè)影響，疫情下全年客單實(shí)現(xiàn)5%提升，初步確立客質(zhì)提升趨勢(shì)；9-10月客流車流有所下降，21年9月絲芙蘭大促+滿贈(zèng)瓏珠+招行79團(tuán)100，多檔SP促客流提升，

10月項(xiàng)目店慶,PR+SP多重禮遇，22年10月疫情反復(fù)；l

車流恢復(fù)度領(lǐng)先客流恢復(fù)度，自駕客群占比提升，高品質(zhì)客群、家庭客群吸附力增強(qiáng)；l但節(jié)假日車場周轉(zhuǎn)率4.4已接近周轉(zhuǎn)極限，車位限制凸顯。日均車流2021年2022年1-10月2022年1-10月

（剔除5月閉店）28032440

↓13%2655

↓6%日均客流2021年2022年1-10月2022年1-10月

（剔除5月閉店）3.0w2.5w

↓16%2.7w

↓10%客單價(jià)2021年2022年1-10月96元101元

↑6%客流

車流3616486

2021202201

|22年回顧-客流及車流

511

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2896

2844249822762175310292894523297

221591月

2月

3月

4月

5月

6月7月

8月

9月10月11月12月1月2月

3月4月5月6月7月8月9月10月11月

12月73542021

2022107101953039294229…2761226669107101客單價(jià)95

9596

9729129278913018623005295842021252520222585265611610910910210391979093909090l會(huì)員賺/花瓏珠意識(shí)逐漸提高

，會(huì)員粘性逐漸增強(qiáng)

，有效帶動(dòng)低等級(jí)會(huì)員持續(xù)消費(fèi)進(jìn)階；l

V2V3會(huì)員為消費(fèi)貢獻(xiàn)主力

，但平均客單價(jià)

仍有提升空間

，未來應(yīng)深化品牌認(rèn)同感

，輸入高客單品牌

，以此提升客單價(jià)、銷售額；l擁有小額瓏珠的會(huì)員占比高且增速快

，未來

應(yīng)持續(xù)構(gòu)建小額瓏珠使用場景

，帶動(dòng)會(huì)員活

躍

，持續(xù)強(qiáng)化會(huì)員瓏珠心智；

197,24967,552334,767

127,556110,6602018年2019年2020年

2021年

2022年

2021202246%46%46%49%47%52%48%43%41%2019年

2020年

2021年

2022年會(huì)員

等級(jí)消費(fèi)貢獻(xiàn)6個(gè)月平均消費(fèi)頻次平均

客單價(jià)2022年

3月2022年

10月提升2022年

3月2022年

10月提升V121.8%3.55%-18.3%0.30.17-43.3%86.15V234.6%39.88%5.3%5.45.65-6.3%297.51V336.5%35.52%-1.0%12.110.39-23.2%285.88V44.4%14.94%10.5%36.730.56-23.2%734.82V52.6%6.1%3.5%6047.23-30.3%954.6會(huì)員

等級(jí)2022年3月2022年10月提升會(huì)員數(shù)量占比會(huì)員數(shù)量占比V1574,06187.6%742,72587.9%29.38%V246,5427.1%66,9737.7%43.90%V333,4885.1%34,1114.2%1.86%V41,0390.2%1,4530.2%39.85%V52380.0%3110.0%30.67%類別500及

以下500至

10001000至

20002000至

30003000至

40004000至

50005000以上2022年3月147,3864,7361,563257169731512022年10月302,5246,9565,9932,0209785661136提升105.3%46.9%283.4%686.0%478.7%675.3%652.3%會(huì)員銷售占比2019年2020年2021年2022年1-10月26%44%38%46%

13,233

14,248

14,731

7,198

6,073

7,972

8,818

01

|22年回顧-會(huì)員及瓏珠1月2月3月

4月5月6月7月8月9月10月2022年

瓏珠發(fā)放瓏珠消耗回流率1月

2月

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月

3月4月5月6月7月8月9月10月

11月

12月會(huì)員瓏珠擁有量160%

145%

147%

154%會(huì)員等級(jí)特點(diǎn)會(huì)員銷售占比39271818222%217%會(huì)員活躍會(huì)員增量瓏珠回流23251610131%30236328

存量當(dāng)年新增5853110%3121312118,81519,7994,1662124108%113%42%?

節(jié)點(diǎn)性SP補(bǔ)貼對(duì)重點(diǎn)零

售品牌的銷售起到正向

帶動(dòng)作用?

對(duì)品質(zhì)零售的補(bǔ)貼與23

年的項(xiàng)目招調(diào)方向一致SP補(bǔ)貼1-10月SP補(bǔ)貼17檔，

支出45.4W（MO&CO補(bǔ)貼7檔、絲芙蘭補(bǔ)貼4檔、MLB補(bǔ)貼6檔、KICKSLOUNGE補(bǔ)貼4檔、Champion補(bǔ)貼7檔）妙會(huì)滿贈(zèng)清明滿贈(zèng)七夕滿贈(zèng)女神節(jié)尚新品牌大促七夕滿贈(zèng)煙火季滿

贈(zèng)+品牌大促妙會(huì)滿贈(zèng)七夕滿贈(zèng)自造節(jié)年貨節(jié)、煥新節(jié)、數(shù)碼節(jié)、珠寶節(jié)、潮購節(jié)9.30花海走

秀女神節(jié)尚新七夕滿贈(zèng)煙火季滿贈(zèng)重裝開業(yè)七夕滿贈(zèng)B端傳播新店開業(yè)、品牌走秀、行業(yè)稿、視頻01

|22年回顧-重點(diǎn)品牌(百萬品質(zhì)零售)C端引流品牌快閃、品牌沙龍、瓏珠社群動(dòng)作年貨節(jié)

春季煥新節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月CARA

BLUE-開業(yè)海報(bào)暮光秀場-MO&CO秀1月2月3月4月5月6月7月8月9月

2022年

2021年

2022年

——

2021年明牌珠寶-北京首展

2022年

——

2021年

2022年

——

2021年

2022年

——

2021年絲芙蘭-美妝沙龍MLB瓏珠滿贈(zèng)KICKSLOUNGE銷售分析絲芙蘭滿贈(zèng)Champion銷售分析MO&Co.銷售分析絲芙蘭銷售分析MLB銷售分析10月10月10月10月10月?

節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)對(duì)重點(diǎn)餐飲品牌的銷售起到正向帶動(dòng)作用，品牌升級(jí)后助力鋪位銷售額有效提升?

與重點(diǎn)餐飲品牌的經(jīng)營聯(lián)動(dòng)是助力23年餐飲品牌升級(jí)迭代的有效路徑之一C端引流新店開業(yè)、品牌沙龍、明星引流、卡券宣推自造節(jié)火鍋燒烤節(jié)、暖冬嗨吃節(jié)01

|22年回顧-重點(diǎn)品牌(餐飲品牌升級(jí)迭代)歡樂聚餐

團(tuán)

圓飯煙火…開業(yè)檔活動(dòng)松鶴樓開業(yè)西塔開業(yè)自媒體扶持…火鍋燒烤開業(yè)檔活

動(dòng)火鍋燒烤節(jié)

暖冬嗨吃節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月

松鶴樓蘇式湯面

和府撈面動(dòng)作麻六記開業(yè)-明星助陣——

西塔老太太

——

歡樂牧場

新扎師兄

21煲仔皇 麻六記一品燜鍋星巴克北京首展麻六記-一品燜鍋新扎師兄-煲仔皇西塔-歡樂牧場松鶴樓-和府10月10月10月10月天街妙會(huì)-唐風(fēng)盛宴活動(dòng)亮點(diǎn)：?

春晚劇目《唐宮夜宴》

原版

樂舞IP?

華美精致的美陳場景重點(diǎn)數(shù)據(jù)：啟幕日客流4.1W，

銷售456W，

活動(dòng)期間日均客流2.9W

，受房

山疫情沖擊下

，仍同比↑7.4%；會(huì)員拓新：3.4W天街有花海-向陽花海活動(dòng)亮點(diǎn)：?3000㎡空中向陽花海?10000只國王向日葵?

打造空中時(shí)尚攝影地重點(diǎn)數(shù)據(jù)：9.23-10.7入園人數(shù)3.3W人

，新

增1.7W

，活躍1.5W人聯(lián)動(dòng)10家KA零售

，邀請(qǐng)高端會(huì)

員看秀，

帶動(dòng)日銷售23W，

同

比↑31.8%

，環(huán)比↑916.8%神奇動(dòng)物在雨林活動(dòng)亮點(diǎn)：?200㎡熱帶雨林場景?

近百種珍稀動(dòng)物?

有趣有料動(dòng)物冷知識(shí)科普重點(diǎn)數(shù)據(jù)：開園日客流3.98W，

入園門

票3,000+，

銷售16W+，

卡

券

收

入

4.8W;

拉

新

促

活

1.4W+天街有花海-油菜花花?；顒?dòng)亮點(diǎn)：?

3000㎡油菜花海

，

打

造自然原生打卡場景重點(diǎn)數(shù)據(jù)：0成本聯(lián)動(dòng)

v內(nèi)10+KA品

牌打造花海專屬SP，

新

增總計(jì)

23,428

人

，

活躍

7,972人；4-5月會(huì)員拓新：6.2W66天街歡搶節(jié)·煙火季

活動(dòng)亮點(diǎn)：?

疫情后煙火回歸，營

造購物氛圍提升銷售重點(diǎn)數(shù)據(jù)：帶動(dòng)品牌C銷：售v：滿贈(zèng)活

動(dòng)期對(duì)比品牌自有活動(dòng)

期的客單及銷售，帶動(dòng)

↑32.3%1-2月

4-5月

6月

7-8月9-10月春節(jié)納福天臺(tái)花海

油菜花

66天街歡搶節(jié)暑期檔天街有花海01

|22年回顧-年度重點(diǎn)檔期規(guī)劃1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年合計(jì)占比客流指標(biāo)

（內(nèi)控目標(biāo)）30,00032,50025,50026,00029,00030,00033,50030,50029,00029,50031,50033,00030,000事項(xiàng)

占比板塊占比月度主題

營銷節(jié)點(diǎn)天街妙會(huì)元宵節(jié)及情人節(jié)女神節(jié)天街有花海-油菜花

五一小長假+母親節(jié)66天街神奇動(dòng)物在雨林天街有花海-

向陽花海國慶節(jié)雙11/歡樂季/周年慶/PR活動(dòng)---（20,000）220,400（200,000）-（20,000）49,703（100,000）238,394（200,000）-229,707（162,000）-（20,000）148,950（50,000）100,000（400,000）987,15424.9%48.9%SP活動(dòng)248,55040,000-15,80075,90035,52024,800--2,400-40,000482,97012.2%媒體傳播

（不含雙微）58,801--69,000--85,760-147,520-30,00080,000471,08111.9%雙微月服38,00036,800445,20011.2%37.1%設(shè)計(jì)月服69,60134,80134,80139,800497,40312.5%噴繪制作85,81345,00040,00029,53243,59736,78326,49214,54743,92820,00065,00078,152528,84413.3%區(qū)域協(xié)同-------------0.0%推廣費(fèi)合計(jì)500,765157,801112,801411,332196,097198,606452,04691,147497,75599,000320,550374,7523,412,65286.0%會(huì)員費(fèi)用21,00039,962089,1081,5001,0009,5504,00090,00096,00030,000172,596554,71614.0%月度合計(jì)521,765197,763112,801500,440197,597199,606461,59695,147587,755195,000350,550547,3483,967,368100.0%月度占比13.2%5.0%2.8%12.6%5.0%5.0%11.6%2.4%14.8%4.9%8.8%13.8%100.0%上表為實(shí)際發(fā)生口徑，

11-12為推廣計(jì)劃；費(fèi)用行括號(hào)中為年初預(yù)算計(jì)劃，紅字表示當(dāng)月實(shí)際大于年初預(yù)算，綠字表示當(dāng)月實(shí)際小于年初預(yù)算01|22年回顧-年度費(fèi)用規(guī)劃注：l人口規(guī)?？焖僭鲩L*增速排名2/16；l住房壓力小，利于人口導(dǎo)入*房價(jià)排名14/16l商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)大*人均商業(yè)面積0.7＜平均1.03核心及中心城區(qū)房山區(qū)北京國土空間規(guī)劃（2016年-2035年）：一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)區(qū)域人口規(guī)?？焖僭鲩L，商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大，具備商業(yè)升級(jí)潛力。l房山區(qū)作為首都發(fā)展新城，是承接中心城區(qū)適宜功能和人口的重點(diǎn)地區(qū)，區(qū)域人口規(guī)?？焖僭鲩L。l項(xiàng)目位于北京房山區(qū)拱辰街道板塊（1N），拱辰北大街與管委路交匯處，城市界面好，展示面佳，通達(dá)便利，具備商業(yè)稀缺性。l根據(jù)房山分區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目處于良鄉(xiāng)組團(tuán)綜合商業(yè)軸引領(lǐng)位置，未來呼應(yīng)南關(guān)市郊鐵路樞紐，建設(shè)地區(qū)性品質(zhì)化商業(yè)中心，商業(yè)聚集效應(yīng)增強(qiáng)，具備商業(yè)升級(jí)潛房山分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）（2017年-2035年）：一心引領(lǐng)、五軸聯(lián)動(dòng)龍湖天街商業(yè)中心

02

|項(xiàng)目定位-項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展南關(guān)站微中心拱辰大街綜合商業(yè)軸力。中國人

保財(cái)險(xiǎn)中國農(nóng)業(yè)銀行房山區(qū)政府京南教育大廈3P漁通

圣泉

小區(qū)房山區(qū)

法院北京市公安局房山分局

入口鑫豪大廈1P房山區(qū)

總工會(huì)航天

龍華

建筑

公司出口2距離地鐵較遠(yuǎn)，自駕為客群主要抵達(dá)方式，停車場現(xiàn)狀限制客流提升，增補(bǔ)車位緊急重要但難度大；提升步行&騎行到訪或成機(jī)會(huì)。l高峰期車位緊張，項(xiàng)目車位777/5.76萬㎡(Vs某某1027個(gè)/5.86萬㎡），節(jié)假日車位周轉(zhuǎn)率4.4，已達(dá)承載極限，增補(bǔ)車位緊急重要但難度大。建華北里行宮園02

|項(xiàng)目定位-項(xiàng)目交通情況34距離2.5km

步行27min到訪客群主要出行方式

71

自行車/電瓶車

出租車/網(wǎng)約車房山區(qū)

檢察院盛通假日廣

場昊天假日酒

店中國聯(lián)通智

慧生活館政通路西

里小區(qū)房山區(qū)稅務(wù)局&住建委16.6%

15.5%政通路

2號(hào)院足球俱

樂部良鄉(xiāng)北關(guān)良鄉(xiāng)體育中心隆熙園文水

家園北京城建

勝茂傲山地鐵/輕軌府前廣場房山區(qū)

城管會(huì)私家車公交車30018.3%38.3%500m步行50689.0%2.4%受疫情影響，22年遠(yuǎn)端（涿州）客流下降，中端（燕山、竇店、云崗、閻村）聚攏，近端擴(kuò)張，區(qū)域型消費(fèi)特點(diǎn)增強(qiáng)。l人口盤面：3km內(nèi)人口32萬，

5km內(nèi)人口58萬，居住為主，集中分布在京港澳高速以東，項(xiàng)目南側(cè)及東北側(cè)區(qū)域。l輻射范圍及變化：項(xiàng)目到訪主要以房山區(qū)內(nèi)客群為主，近六成來自近端老城區(qū)，同時(shí)吸引閻村、燕山片區(qū)客群到訪；近端輻射范圍呈南向擴(kuò)張趨勢(shì)，3-5km輻射增

強(qiáng)；中端5-10km輻射向西、向北擴(kuò)張，閻村、云崗片區(qū)到訪增多；受疫情影響，遠(yuǎn)端河北涿州到訪減少。2021年到訪客源熱力5km10km5KM10KM輻射范圍居住人口（萬）工作人口（萬）去重總?cè)丝冢ㄈf）0~1km5.13.06.60~3km26.712.732.20~5km48.722.457.92%

1%88%a房山區(qū)

豐臺(tái)區(qū)

海淀區(qū)02

|客群分析-輻射范圍及滲透情況5km輻射區(qū)域居住熱力5km3km重點(diǎn)

板

塊

客

群

占

比各

行

政

區(qū)客

群

占

比河北涿州

↓a閻村片區(qū)

a燕山片區(qū)

a良鄉(xiāng)南關(guān)

a竇店片區(qū)燕山/竇店聚集2022年到訪客源熱力6%近端老城區(qū)為主,其次為聞村、燕山云崗

↑閻村

↑10%15%區(qū)域內(nèi)客群為主a房山老城區(qū)1k

m10km5km60%9%9%以25-44歲家庭為主，其次是29歲以下年輕客群；客群品質(zhì)持續(xù)提升，可主動(dòng)拔高品牌級(jí)次，刺激消費(fèi)潛力，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)。l已婚、有孩家庭增加：增量多為小太陽家庭，存量家庭兒童多為學(xué)齡后；l客群品質(zhì)提升：擁房率提升，資產(chǎn)穩(wěn)定，消費(fèi)水平處于競品前列。1

%%1

%12%11%*4-12歲孩子占比：

46%*0-3歲孩子占比：

32%55%45%34%

房山天街

豐科萬達(dá)

首創(chuàng)奧萊

長陽半島25.0%21.2%16.6%16.0%46.3%

47.5%42.0

4.0%

42.1%37.1%31.01.3%擁房&擁車年齡分布婚姻及生育消費(fèi)水平——

房山——

某某%

%02

|客群分析-客群結(jié)構(gòu)24歲以下

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

59歲以上擁房率提升

資產(chǎn)穩(wěn)定消費(fèi)水平較高低(<3k)中(3k-7k)高(>7k)已婚、有孩家庭增加2019年46.9%2019年44.9%2021年

64.2%2021年45.7%未婚無孩已婚有孩長楹：69.1%大興：63.2%長楹：57.4%大興：42.2%62%

2019年

2021年66%61%7%6%14%13%%66%39%35%目標(biāo)客群為品質(zhì)家庭、時(shí)尚青年，到訪主要以房山區(qū)內(nèi)客群為主；l強(qiáng)化品質(zhì)生活標(biāo)簽：通過品牌/品質(zhì)升級(jí)等多重手段，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力，強(qiáng)化區(qū)域引領(lǐng)；l

高滲透率：提升黏性&銷售轉(zhuǎn)化；l

低滲透率：會(huì)員拉新&會(huì)員促活。重點(diǎn)片區(qū)競爭環(huán)境觸達(dá)特點(diǎn)南宮片區(qū)/自駕直達(dá)；滲透率低閻村片區(qū)/常駐人口多0-3km“挖”核心區(qū)域客群客群需求畫像：更優(yōu)惠的折扣，更有趣的活動(dòng)觸達(dá)目的：會(huì)員促活+刺激消費(fèi)（老城區(qū)滲透率低小區(qū)提高到店率）3-7km“搶”搖擺客群客群需求畫像：更優(yōu)惠的折扣，更豐富的嘗試，更獨(dú)特的活動(dòng)觸達(dá)目的：增強(qiáng)會(huì)員黏性，提高到店率重點(diǎn)片區(qū)競爭環(huán)境觸達(dá)特點(diǎn)長陽西片區(qū)長陽萬科半島常駐人口多；滲透率低重點(diǎn)片區(qū)競爭環(huán)境觸達(dá)特點(diǎn)房山主城區(qū)/距離近；低滲透率小區(qū)多7-12km“拓”項(xiàng)目以南客群客群需求畫像：更優(yōu)質(zhì)的品牌，更獨(dú)特的活動(dòng)，高量級(jí)的SP觸達(dá)目的：會(huì)員拉新02

|客群分析-未來客群打法長陽片區(qū)：長陽半島、康澤

佳苑、首開熙悅山小區(qū)南宮片區(qū)：南宮路8號(hào)院、云崗南區(qū)東里房山天街：滲透率趨勢(shì)圖長陽西片區(qū)：加州水郡、綠地新都會(huì)、首閻村：燕化星城、綠城百合公寓房山主城區(qū)：行

宮園小區(qū)、社區(qū)青年匯、首創(chuàng)伊林郡小區(qū)房山主城區(qū)南：瑞雪春堂

社區(qū)、社區(qū)青年匯房山天街常駐人口熱力圖房山天街：低滲透率小區(qū)分布 本品所在地創(chuàng)新悅都所屬商圈名稱項(xiàng)目類型開業(yè)年份建筑面積距離良鄉(xiāng)商圈北京房山天街購物中心2018.913.6萬㎡-華冠購物中心獨(dú)立百貨2001.95萬㎡1.2km北京客賽思百貨獨(dú)立百貨2011.54萬㎡1.5km國泰百貨獨(dú)立百貨2007.93.3萬平米1.7km國泰良辰百貨獨(dú)立百貨20091.3萬平米1.9km綠地繽紛城購物中心2012.67萬㎡2.1km拱辰旭輝里

【new】購物中心20244.7萬㎡1.6km長陽商圈首創(chuàng)奧特萊斯購物中心2013.518萬㎡4.4km萬科長陽半島廣場購物中心2015.512.8萬㎡6.1km京投港長陽購物中心購物中心2016.125.3萬平米6.5km高教園商圈北京時(shí)代廣場購物中心20193萬㎡3.7km北京某某天街購物中心2021.913萬㎡4km主要競品為華冠購物中心，與某某天街錯(cuò)位競爭，京廣鐵路西側(cè)為外拓機(jī)會(huì)（燕山、竇店、閻村、云崗、涿州）。l商圈內(nèi)：傳統(tǒng)百貨居多，開業(yè)時(shí)間較長，高品質(zhì)購物中心缺乏，主要競品華冠經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)定，旭輝里短期無法開業(yè)；l商圈外：東側(cè)長陽商圈和高教園商圈為近幾年新興商圈，京廣鐵路以東區(qū)域易被地鐵分流——外拓機(jī)會(huì)主要在燕山、竇店、閻村、云崗、涿州。首創(chuàng)奧特萊

斯房山天街華冠購物中心國泰良辰百貨5km綠地繽紛城4km拱辰旭輝里北京時(shí)代廣

場良鄉(xiāng)商

圈國泰百

貨良鄉(xiāng)商圈：傳統(tǒng)百貨為主，少量購物中心；長陽商圈：重點(diǎn)打造的中央休閑購物區(qū)；高教園商圈：新興商圈，商業(yè)增量市場；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開業(yè)年代分布開業(yè)時(shí)間較長2

＜2010年

u

2011-2015

2016-2020

>

2021商圈內(nèi)項(xiàng)目類型占比傳統(tǒng)百貨居多57.1%42.9%獨(dú)立百貨

購物中心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目面積分布規(guī)模不足0-8萬㎡

>8萬㎡03

|競品分析-分布已開業(yè)項(xiàng)目擬入市項(xiàng)目京投港長陽購物中心萬科長陽半島廣場某某天街高教園商圈長陽商圈67%33%433到訪以3km近端客流為主，周邊滲透率和到訪頻次有待提升，需在爭奪并吃透華冠客群的基礎(chǔ)上持續(xù)外拓，同時(shí)刺激長駐留客群銷售轉(zhuǎn)化。l到訪客流以3km以內(nèi)近端客流為主，但是滲透率較低，

1-3km到訪頻次不高，項(xiàng)目后續(xù)核心競爭方向在于爭奪并吃透華冠客群。l

日均駐留時(shí)長高于競品及體系內(nèi)兄弟項(xiàng)目，可圍繞“長駐留”客群落地針對(duì)性銷售轉(zhuǎn)化動(dòng)作。l3km范圍以外的客群作為機(jī)會(huì)型增長點(diǎn)，可通過提升停車體驗(yàn)+提升消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。日均駐留時(shí)長各圈層到訪頻次各圈層到訪客流占比各圈層滲透率

15%

14%8%13%10%12%

10%5%10%4%

7%03

|競品分析-到訪情況

0~1km

1~3km

3~5km

5~8km18%19

0%核心滲透率低62%58%55%45%房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊萬科半島某某天街

某某天街1.9

1.92.01.61.722%18%周末工作日平均 房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊

萬科半島

某某天街24%22%12%12%0~1km1~3km3~5km5~8km0~1km

1~3km3~5km5~8km40%30%20%10%0%80%60%40%20%0%30%22%駐留時(shí)長高于競品及體系內(nèi)其他項(xiàng)目 房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊

萬科半島100908070606.05.04.03.02.0

1.0

0.016%13%11%10%5.64.54.1

華冠

萬科半島

房山天街

首創(chuàng)奧萊3km以內(nèi)為主2.3

2.2

1.912%13%11%11%2.0

2.0

2.02.22.181

8123%27%24%32%30%7%4.52.62.83.083868985939387877078717275項(xiàng)目房山天街某某天街華冠購物中心直線距離-4km1.2km體量13萬㎡13萬㎡5萬㎡定位區(qū)域型區(qū)域型區(qū)域型百貨超市一體目標(biāo)客群品質(zhì)家庭客群、青年客群年輕客群+小太陽家庭房山傳統(tǒng)本地客群業(yè)態(tài)占比零售44%，餐飲27%，親子12%，服務(wù)13%零售39%、餐飲30%、親子12%、服務(wù)13%零售71%、餐飲14%、親子5%、服務(wù)9%到訪方式自駕為主38%、步行18%、騎行17%、出租15%地鐵為主38%、自駕17%、公交17%、騎行9%步行為主38%、自駕23%、騎行20%、公交16%客群粘性高頻10%，中頻24.7%；平均駐留時(shí)長89分鐘高頻10%，中頻22.8%；平均駐留時(shí)長87分鐘高頻7.5%，中頻22.5%，平均駐留時(shí)長71分鐘項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：定位抬升、客質(zhì)較高、餐飲豐富，游逛深度和粘性較

強(qiáng)；劣勢(shì)：公交不便/車位緊缺，深挖3km內(nèi)近端客流，拓展共享

周邊現(xiàn)存車位；硬件品質(zhì)不支撐定位提升，須加速資產(chǎn)改造。優(yōu)勢(shì)：交通便利、硬件優(yōu)越、品牌店鋪級(jí)次及形象好；劣勢(shì)：核心輻射基數(shù)低，學(xué)生客流潮汐性明顯。優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)認(rèn)知、化妝品及鞋包類品牌豐富、購卡消

費(fèi)多、超市剛性消費(fèi)、京東資方加持；劣勢(shì)：空間及品質(zhì)體驗(yàn)差、餐飲及服務(wù)體驗(yàn)業(yè)態(tài)較少，

品牌更新慢。機(jī)會(huì)及威脅應(yīng)對(duì)機(jī)會(huì)：①品牌升級(jí)：加速品牌迭代，

產(chǎn)品迭代；②品質(zhì)提升：

強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)感，深挖品質(zhì)家庭，強(qiáng)化區(qū)域引領(lǐng)。威脅應(yīng)對(duì)：

餐飲高樓層及零售冷端激活打造機(jī)會(huì)：差異化定位，強(qiáng)化品牌首發(fā)&品質(zhì)生活，提升

客單價(jià)、落地激活明星品牌，主打消費(fèi)引領(lǐng)；威脅應(yīng)對(duì)：

同品牌分流-加速品牌迭代、降低頭部依賴機(jī)會(huì)：品質(zhì)&體驗(yàn)升級(jí)，持續(xù)提升品牌豐富度，高質(zhì)

品牌定向挖角，通過品牌勢(shì)能擠壓生存空間；威脅應(yīng)對(duì)：

近端分流-超市貨品提升、高性價(jià)比餐飲03

|競品分析-情況及打法核心到訪：18.3%次核到訪：18.9%輻射到訪：20.3%核心到訪：18%次核到訪：21.5%輻射到訪：11.7%核心到訪：21.5%次核到訪：23.8%輻射到訪：11.5%8km5km3km8km5km3km8km5km3kml消費(fèi)潛力升級(jí)+品質(zhì)升級(jí)：

區(qū)域住房/教育壓力小

，利于人口導(dǎo)入

，人口規(guī)?？焖僭鲩L；商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨居多

，高品質(zhì)購物中心缺乏

，體驗(yàn)升級(jí)、增加顧客游逛感l(wèi)品牌升級(jí)+客群搶占：加速品牌迭代

，拔高品牌級(jí)次

，強(qiáng)化品牌首發(fā)

，刺激消費(fèi)潛力

，提升客單價(jià)，

引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)；通過高質(zhì)品牌定向挖角

，通過品牌勢(shì)能擠壓生存空間

，搶占客群l龍湖商業(yè)

，差異共贏：聯(lián)手某某

，差異化定位

，緊抓高品質(zhì)家庭客群

，強(qiáng)化品牌首發(fā)&品質(zhì)生活，提升客單價(jià)

，主打消費(fèi)引領(lǐng)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)l位置優(yōu)勢(shì)：房山區(qū)成熟核心區(qū)域

，毗鄰房山區(qū)政府、房山區(qū)法院等政務(wù)辦公l區(qū)周邊

，同時(shí)位于主

干道拱辰北大街l客群優(yōu)勢(shì)：核心客群為80后至95后的年輕客群和品質(zhì)家庭

，多為房山本地人

，購買力強(qiáng)l品牌優(yōu)勢(shì)：周邊客群消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成

，項(xiàng)目在品牌級(jí)次方面存在優(yōu)勢(shì)

，超過50%品牌為房山首進(jìn)威脅l傳統(tǒng)生活百貨類對(duì)近端剛需采購的顧

客

，分流較大；

同時(shí)新項(xiàng)目不斷崛起

，本項(xiàng)目舊改

，空間體驗(yàn)較差l疫情反復(fù)

，線下購物場景

，市場環(huán)境

受到?jīng)_擊劣勢(shì)l

L型動(dòng)線

，端頭易形成冷區(qū)l

無地鐵接駁

，交通通達(dá)性受限l

收購項(xiàng)目

，硬件設(shè)施缺品質(zhì)l

車位數(shù)量受限

，車流承載量低04

|

SWOT2

推廣

策略及目標(biāo)占位

/

標(biāo)簽

/

指標(biāo)

/

推廣整體策略

/

市場經(jīng)營日歷

/

費(fèi)用拆解l

品質(zhì)、引領(lǐng)、時(shí)尚、多元l房山區(qū)高質(zhì)首店集群l

更豐富的場景感、購物游逛感、體驗(yàn)感l(wèi)夯實(shí)項(xiàng)目印記、拓展城市影響力（西南）l打造千萬級(jí)&高坪效服飾店鋪，助力銷售領(lǐng)跑區(qū)域京西南精致時(shí)尚生活中心尋新不尋常品質(zhì)悅己

心意驚喜

天臺(tái)想象力京西南品質(zhì)時(shí)尚引領(lǐng)者【

品質(zhì)時(shí)尚生活+】l加速品牌升級(jí)調(diào)整，打造時(shí)尚店/明星店l

強(qiáng)化項(xiàng)目定位標(biāo)簽，尋新不尋常l空間場景迭代升級(jí)，天臺(tái)花海+游逛場景l(fā)

首店登陸場（商戶入駐房山首選）l

尋新聚集地（顧客的第一選擇）l容納性&便利性提升202201|項(xiàng)目定位2025京西南品質(zhì)時(shí)尚生活+客流-引流動(dòng)作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客流指標(biāo)達(dá)成路徑2023年指標(biāo)31,90029,80027,50028,00028,50028,50031,50030,00030,90029,00027,50031,500①

匹配營銷節(jié)點(diǎn)，把握客流高峰：在春節(jié)/暑假等自然客流高峰期加強(qiáng)檔期活動(dòng)引

力，傳播范圍向遠(yuǎn)端輻射，強(qiáng)化周邊社區(qū)滲透率，著重關(guān)注轉(zhuǎn)化；②以近端提頻為基礎(chǔ)，

借勢(shì)向遠(yuǎn)端拓客：關(guān)注周邊社區(qū)滲透率，積極沉淀核心粘性客群，

提高高品質(zhì)客群到訪頻次，在此基礎(chǔ)上借勢(shì)重點(diǎn)

檔期活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)外拓遠(yuǎn)端客群。主要引流節(jié)點(diǎn)春節(jié)/天街廟會(huì)五一66天街暑期檔店慶/花

海國慶年終/

歡樂季品牌引流（品牌自然引流）√√春季上新運(yùn)潮品牌年

中大促開學(xué)電子秋冬上新√Sale季活動(dòng)引流（天街PR類引流活動(dòng)）√√√√√√√定向引流（天街SP類引流活動(dòng)）√√√√√√√26,66930,00029,80031,90031,50030,90031,5007,3541月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月24,02022,15902|項(xiàng)目指標(biāo)及拆解-客流37,00032,00027,00022,00017,00012,0007,00023年客流預(yù)估達(dá)成月均3w

，與21年持平，

同比22遞增17%

2021一

2022

202323,005

23,29730,18627,50027,61229,00029,58428,94528,00028,50028,50027,50031,50031,029春節(jié)暑假?品牌力煥新

，關(guān)注銷售達(dá)成與客單價(jià)提升：①著力提升一層品質(zhì)女裝銷售及市場站位：

關(guān)注MOCO、

OVV、

CARABLUE、JNBY等品牌銷售達(dá)成

，提質(zhì)煥新；②持續(xù)提升運(yùn)動(dòng)服飾銷售貢獻(xiàn)能力：

配合

KICKSLOUNGE、ANTA、TOPSPORTS煥新節(jié)奏

，持續(xù)提升銷售筆數(shù)、

連單率；?

商品力革新

，TOC端持續(xù)傳遞煥新趨勢(shì)：①

重點(diǎn)關(guān)注KA品牌&白名單品牌的貨品深度

，關(guān)注其暢銷款&聯(lián)名款&發(fā)售款貨品

占比；②

季度規(guī)劃、

月度收集

，周度宣傳

，TOC端持續(xù)商品力發(fā)聲

，每周都有

“新”不同；140001200010000800060004000200023年銷售額預(yù)估達(dá)成11.5億，坪效1663，同比遞增21%（坪效剔除5月疫情影響）13,22411,60310,5708,33310,8949,5057,3492,0591月

2月3月

4月5月6月7月8月9月10月11月12月

2021年銷售

2022年銷售

2023年預(yù)估?

千萬級(jí)店鋪數(shù)量增長至40+：21年千萬店品牌實(shí)際20個(gè)

，

2022年（剔除5月影響）

預(yù)計(jì)可達(dá)21個(gè)

，

2023

年著力培養(yǎng)UR、

周大福傳承、

CRD、

華為、

慢電、

喜茶、

麻六記、

西塔老

太太、

青年、

好利來等；?

深度卷集資源匹配品牌營銷：①

針對(duì)白名單品牌、

抽成品牌、

定位性品牌

，提前2個(gè)月拉齊雙方資源

，著

力稀缺資源獲??；②借勢(shì)品牌營銷時(shí)點(diǎn)

，

匹配推廣資源

，雙向引流到店

，實(shí)現(xiàn)1+1＞2；11010210710397品牌力+商品力發(fā)聲，提質(zhì)煥新助力千萬級(jí)&高坪效店鋪打造02|項(xiàng)目指標(biāo)及拆解-銷售11911390

2021

2022

20231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年客流客單價(jià)預(yù)估達(dá)成月均110元，同比遞增10%9,3648,58510,97210,40910,6778,5588,9798,8508,4618,8589,7049,3057,1807,9006,8506,670101115103109108103103119116105104100101959996月份指標(biāo)拆解活躍指標(biāo)MAU指標(biāo)到場率指標(biāo)銷占比指標(biāo)滿意度指標(biāo)1月25,000205,00034%55%>952月14,000167,00029%55%>953月12,000152,00031%55%>954月22,000190,00031%55%>955月13,000165,00032%55%>956月21,000180,00035%55%>957月24,000200,00034%55%>958月13,000150,00033%55%>959月20,000185,00033%55%>9510月17,000170,00032%55%>9511月11,500140,00031%55%>9512月11,130133,88831%55%>95120分指標(biāo)203,630169,82432%55%>95得分-指標(biāo)活躍指標(biāo)MAU指標(biāo)到場率指標(biāo)銷占比指標(biāo)滿意度指標(biāo)120分203,630169,82432%--100分162,904150,95430%55%>9580分142,541132,08528%50%9260分122,178113,21626%45%900分101,81594,34624%40%＜8022年實(shí)際估算137,22080,89143%46%96①借勢(shì)優(yōu)質(zhì)品牌/周邊異業(yè)機(jī)構(gòu)打造圈層會(huì)員體系，增強(qiáng)社群粘性，以真實(shí)有價(jià)值的“話題”環(huán)境實(shí)現(xiàn)有效傳播拓客及促活

，沉淀有溫度、能共情的私域流量②基于檔期活動(dòng)的媒體投放強(qiáng)關(guān)聯(lián)會(huì)員內(nèi)容，著力于引流到場和拓新促活①檔期PR活動(dòng)與會(huì)員強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，天臺(tái)花海門票5瓏珠兌換成為促活沖高的核心路徑之一②春節(jié)/暑假等重點(diǎn)檔期強(qiáng)勢(shì)向遠(yuǎn)端輻射引流，挖掘路徑實(shí)現(xiàn)低頻到訪客群到場即活躍③豐富V3以上用戶權(quán)益，打造差異化活動(dòng)，鞏固高V會(huì)員①強(qiáng)化商品力聯(lián)動(dòng)，基于品牌商品力/折扣力實(shí)現(xiàn)有效的線上向線下導(dǎo)流，促使消費(fèi)者長期復(fù)購，提高到場率②圍繞高量級(jí)瓏珠玩法打造66天街、龍民節(jié)等短期爆發(fā)性權(quán)益活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)短期沖高，煥活會(huì)員，提高會(huì)員黏性02|項(xiàng)目指標(biāo)及拆解-會(huì)員指標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑：

會(huì)員+X會(huì)員+經(jīng)營會(huì)員+媒體會(huì)員+活動(dòng)2023年會(huì)員指標(biāo)預(yù)估塑造城市級(jí)項(xiàng)目印記，夯實(shí)區(qū)域影響力：

3大檔期節(jié)點(diǎn)印記事件，強(qiáng)化項(xiàng)目標(biāo)簽印記

優(yōu)質(zhì)資源首進(jìn)，提升區(qū)域影響力

新店招調(diào)/尖貨產(chǎn)品力To

B端優(yōu)質(zhì)發(fā)聲，品牌上新首選地品質(zhì)提升，改善游逛體驗(yàn)：

創(chuàng)新空間氛圍打造

，冷端動(dòng)線引導(dǎo)優(yōu)化

物料氛圍品質(zhì)化、精致化，改善ToC端游逛體驗(yàn)感強(qiáng)化區(qū)域市場引領(lǐng)態(tài)勢(shì)：

頭部品牌力/產(chǎn)品力包裝

，創(chuàng)新精細(xì)化營銷，提高客流客單

匹配重點(diǎn)商戶營銷節(jié)點(diǎn)，助力千萬級(jí)&高坪效店鋪打造

配合招調(diào)節(jié)奏，助力包裝優(yōu)質(zhì)零售/餐飲集群，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)轉(zhuǎn)化強(qiáng)滲透，促活躍，增粘性：

強(qiáng)近端滲透+把握遠(yuǎn)端機(jī)會(huì)

實(shí)現(xiàn)線上線下雙向引流，顧客到場即活躍

提升高V會(huì)員占比，沉淀優(yōu)質(zhì)私域流量夯實(shí)區(qū)域NO.1站位京西南品質(zhì)時(shí)尚引領(lǐng)者品牌塑造經(jīng)營轉(zhuǎn)化03|推廣整體策略推廣目標(biāo)構(gòu)建消費(fèi)者購物用餐、社交娛樂、享受自然于一體的消費(fèi)空間，突出場景感、游逛感、體驗(yàn)感，品牌/產(chǎn)品/場景/活動(dòng)新鮮感不停，

將心意驚喜、品質(zhì)悅己傳遞給每一位消費(fèi)者；多元瓏珠玩法，UGC傳播引導(dǎo)，沉淀優(yōu)質(zhì)私域流量池①夯實(shí)區(qū)域NO.1占位；②重點(diǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)申報(bào)①

圍繞優(yōu)質(zhì)品牌/資源首進(jìn)，傳遞項(xiàng)目引領(lǐng)革新價(jià)值主張；②

主打項(xiàng)目印記活動(dòng)，塑造項(xiàng)目獨(dú)特性與記憶點(diǎn)；③

強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)品牌/尖貨產(chǎn)品力感知，

提振品牌信心助力招調(diào)①頭部品牌力/產(chǎn)品力包裝營銷；

②

匹配招調(diào)重要節(jié)點(diǎn)包裝品牌集群營銷；③關(guān)注白名單/KA品牌聯(lián)動(dòng)及業(yè)績轉(zhuǎn)化空間主題場景迭代，城市微旅目的地：

咕咕廣場-天街后花園，彩虹階梯-休閑治愈場，天臺(tái)花園-天臺(tái)想象力1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月the

woods、藍(lán)蛙、蔡瀾思妍麗、

dyson左亭右院、青年公社全新模式全國首店Blue

Erdos、

MOSSY、

Marc

O’Polo、

浪琴；俄式、溫野菜；

FACEMEMO泰香米、潮州薈、三泉冷面推

廣

目

標(biāo)

達(dá)

成

策

略①以花海+X持續(xù)創(chuàng)新；②

5周年店慶，

深化項(xiàng)目

京西南引領(lǐng)印記自造超級(jí)IP，城市首展強(qiáng)

化項(xiàng)目印記松弛感+溫暖感，夯實(shí)天

臺(tái)想象力標(biāo)簽新春場景營造，傳統(tǒng)文化

IP持續(xù)輸出①FILA

FUSION、

ANTA、波司登主

題快閃店；②

咕咕雪場CARA

BLUE、

LEGO服飾/零售系列展周生生、六福、老鳳祥黃金珠寶展三星、小米兒童/體驗(yàn)/數(shù)碼系列展B廳1-2層跨層品質(zhì)女裝氛圍升級(jí)，A廳冷端引流調(diào)動(dòng)04|市場經(jīng)營日歷Blue

Erdos、

MOUSSY等零售新店補(bǔ)貼KA品牌+運(yùn)營白名單補(bǔ)貼品質(zhì)零售補(bǔ)貼KA品牌+品質(zhì)零售補(bǔ)貼改造/招調(diào)重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目印記打造L5餐飲-品質(zhì)提升，L6餐飲-移位優(yōu)化L1零售-珠寶區(qū)/國際精品氛圍形成時(shí)尚尚新節(jié)（美妝、時(shí)尚、運(yùn)潮）黃金珠寶婚嫁季優(yōu)衣庫、絲芙蘭

年終大促商戶展賣/快閃商戶自促節(jié)點(diǎn)新店品牌力重點(diǎn)SP節(jié)奏To

CL1C廳扶梯/5#電梯廳改造品

牌

塑

造暖冬節(jié)天街有花海天街暑期檔天街暑期檔天街有花海天街廟會(huì)天街年貨節(jié)天街廟會(huì)品質(zhì)零售

補(bǔ)貼天街歡樂季商

戶

節(jié)

點(diǎn)項(xiàng)

目

大

事

節(jié)

點(diǎn)觸

達(dá)年度重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)節(jié)點(diǎn)三大印記事件節(jié)點(diǎn)推廣包裝自造節(jié)行業(yè)內(nèi)To

B精細(xì)化營銷絲芙蘭七

夕大促絲芙蘭女

王節(jié)大促絲芙蘭年

中大促咕咕廣場場景化創(chuàng)新場景營造66天街歡搶節(jié)經(jīng)營

轉(zhuǎn)

化5周年慶珠寶節(jié)數(shù)碼節(jié)火鍋節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年合計(jì)占比客流指標(biāo)

（內(nèi)控目標(biāo)）31,90029,80027,50028,00028,50028,50031,50030,00030,90029,00027,50031,50031,900事項(xiàng)占比板塊占比月度主題營銷節(jié)點(diǎn)妙會(huì)新世代品質(zhì)生活節(jié)天街有花海五一超級(jí)瓏珠日66天街

歡搶節(jié)暑期檔-燃動(dòng)夏日天街有花海5周年店慶雙11瓏珠

狂歡季天街歡樂季/PR活動(dòng)400,000--180,000-20,000350,000-400,000--145,0001,495,00025.4%62.2%SP活動(dòng)350,000---30,00080,000--400,000-60,000220,0001,140,00019.4%品質(zhì)提升70,000--30,000--70,000-70,000--50,000290,0004.9%媒體傳播

（不含雙微）140,000--100,00010,00020,000170,000-190,000-15,00090,000735,00012.5%雙微月服36,80025,000380,4005.7%21.9%設(shè)計(jì)月服39,80040,000479,4008.1%噴繪制作40,00010,00010,00025,00010,00029,45140,00020,00045,00020,00030,00043,876323,3275.5%區(qū)域協(xié)同-------150,000----150,0002.5%推廣費(fèi)合計(jì)1,076,60086,60086,600400,000115,000214,451695,000235,0001,170,00085,000170,000613,8764,948,12784.1%會(huì)員費(fèi)用150,00025,00025,000100,00030,000100,000130,00040,000150,00080,00050,00058,400938,40015.9%月度合計(jì)1,226,600111,600111,600500,000145,000314,451825,000275,0001,320,000165,000220,000672,2765,886,527100.0%月度占比20.8%1.9%1.9%8.5%2.5%5.3%14.0%4.7%22.4%2.8%3.7%11.4%100.0%注

：品質(zhì)提升從PR活動(dòng)和噴繪制作中分解得出；

05|推廣費(fèi)用拆解3

引流計(jì)劃活動(dòng)引流

/

商戶引流

/

異業(yè)引流聚焦重點(diǎn)檔引流活動(dòng)

，打造項(xiàng)目核心記憶點(diǎn)，

SP助力提升商戶銷售五周年慶天街有花海春節(jié)納福66天街歡搶節(jié)【銷售轉(zhuǎn)化】

3檔重要營銷節(jié)點(diǎn)SP活動(dòng)【項(xiàng)目印記】

3檔集中爆發(fā)性PR活動(dòng)品質(zhì)節(jié)慶春節(jié)檔文化印記爆發(fā)性活動(dòng)，具備話題傳播性，打造項(xiàng)目文化新年

印記，將客流及銷售提升至新高度。項(xiàng)目印記品牌獨(dú)有，重點(diǎn)打造項(xiàng)目空

間場景的獨(dú)特標(biāo)簽，每年持續(xù)舉辦，話題性強(qiáng)，提高顧客認(rèn)知度并加強(qiáng)粘性。01

|活動(dòng)策略心意驚喜暑期歡樂家庭驚喜活動(dòng)周年發(fā)聲周年慶項(xiàng)目尋新輸出年終重磅年終歡樂促銷季年中重磅66天街歡搶節(jié)4-5/9-10月歡樂季暑期檔7-8月1-2月10月12月6月9-10月花息云間-向日葵花?！盎ê?X”的更新詮釋，以每年固定的向日葵花海疊加不同的故事與

意義，在自然的基礎(chǔ)上拓展更多元的態(tài)度4-5月莫奈花園-虞美人花海著重突出自然感、新鮮感，以每年一檔不同的花海，將天臺(tái)花海打造成為常換常新的小長假微旅目的地天街有花海：塑造獨(dú)有【天臺(tái)想象力】

，通過內(nèi)容迭代、設(shè)計(jì)升級(jí)、場景打造、結(jié)合經(jīng)營，打造更有溫度、更有記憶點(diǎn)的第三空間。01

|活動(dòng)策略(4-5月/9-10月)暑期檔借助品質(zhì)家庭+親子異業(yè)資源，打造京西南獨(dú)有暑期活動(dòng)，吸引品質(zhì)家庭客群。同步探索合作聯(lián)營模式。方向一：寓教于樂，打造首落文化科普產(chǎn)品。海洋主題展聯(lián)合BRANDXx深藍(lán)，還原部分真實(shí)海洋生物，同時(shí)結(jié)合互動(dòng)藝術(shù)裝置，把海洋世界濃縮成一場奇幻的沉浸式展覽尋夢(mèng)星空-太空未來農(nóng)場聯(lián)名中國航天文創(chuàng)CASCI，太空科普展，火星種植太空花房，夏日星空暢想太空自然生態(tài)夢(mèng)神奇古生物聯(lián)合中國古動(dòng)物館，與遠(yuǎn)古動(dòng)物“零距離”

，一秒穿越到侏羅紀(jì)世界01

|活動(dòng)策略

(7-8月)可口可樂世界·未來樂園聯(lián)合可口可樂打造城市首進(jìn)“城市互動(dòng)IP體驗(yàn)樂園”，復(fù)古與未來相結(jié)合，深度視覺挖掘：沉浸藝術(shù)展+網(wǎng)紅時(shí)空隧道+可樂太空+特色周邊潮玩+互動(dòng)項(xiàng)目等；營造清涼夏日、吸引青年及品質(zhì)家庭客群打卡暑期檔借助品質(zhì)家庭+親子異業(yè)資源，打造京西南獨(dú)有暑期活動(dòng)，吸引品質(zhì)家庭客群。同步探索合作聯(lián)營模式。方向二：夏日氛圍、熱鬧家庭。仲夏奇妙夜：藝術(shù)生活節(jié)聯(lián)動(dòng)時(shí)尚藝術(shù)資源+場內(nèi)品牌，在咕咕廣場舉辦生活節(jié)：

草坪音樂轟趴、星空影院等網(wǎng)紅氛圍+親子時(shí)光，培養(yǎng)會(huì)員粘性，持續(xù)延續(xù)項(xiàng)目微旅目的地01

|活動(dòng)策略

(7-8月)回饋性活動(dòng)，驚喜不斷：以異業(yè)/商戶資源整合、節(jié)假日、熱點(diǎn)事件打造品質(zhì)氛圍活動(dòng)為主，提升場內(nèi)氣氛，增加顧客到店趣味性、游逛感及會(huì)員粘性。挑戰(zhàn)城市燃燒體聯(lián)動(dòng)KEEP，打造春日燃脂騎行活動(dòng)，打造項(xiàng)目印記，培養(yǎng)周邊會(huì)員到店出行習(xí)慣，重點(diǎn)圈層，會(huì)員沉淀光影拍賣會(huì)·年末轟趴年末氛圍補(bǔ)充、銷售提升活動(dòng)策略（3月、6月、

12月)01品牌力+商品力，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)引領(lǐng)態(tài)勢(shì)會(huì)員拓新挖掘標(biāo)桿性品牌產(chǎn)品力及品牌力，擴(kuò)大項(xiàng)目區(qū)域影響力絲芙蘭美妝季、春季尚新節(jié)、黃金珠寶節(jié)、數(shù)碼潮購節(jié)、火鍋燒烤季、天街年貨節(jié)

…頭部品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，客群共享跨界VIP

DAY品質(zhì)女裝+美妝、家庭+親子、娛樂+餐飲

…會(huì)員轉(zhuǎn)化深挖外部資源，結(jié)合場內(nèi)品牌，會(huì)員共享，相互引流時(shí)尚走秀、黃金珠寶品鑒

…城市獨(dú)家快閃，提升遠(yuǎn)端吸引快閃引流：樂高、特步街舞、星巴克

…會(huì)員聯(lián)動(dòng)：艾涂圖、卡爾、童心

…KA品牌聯(lián)動(dòng)超級(jí)品牌日品牌間聯(lián)動(dòng)外部資源嫁接02

|商戶引流新店：品牌代言粉絲效應(yīng)

…PR引流SP促銷聯(lián)動(dòng)政府/異業(yè)，利用媒體資源/物料點(diǎn)位/場地，置換外部資源異業(yè)引流

助力項(xiàng)目引流，傳播項(xiàng)目影響力政府向：聯(lián)動(dòng)中商聯(lián)、屬地政府、龍湖公益等，結(jié)合中法建交59周年等商務(wù)活動(dòng)，舉辦“京西南首屆文化美食交流集”，引流促銷聯(lián)動(dòng)人民日?qǐng)?bào)/中國青年、屬地政府，結(jié)合創(chuàng)刊75周年/100周年檔，舉辦“拾光影響展”，增強(qiáng)項(xiàng)目文化影響力第三方：品牌聯(lián)動(dòng)：聯(lián)動(dòng)影視、廠牌、品牌等，拓展外部資源，創(chuàng)新合作模式，低費(fèi)效撬動(dòng)異業(yè)資源，引流促銷異業(yè)機(jī)構(gòu)：聯(lián)動(dòng)周邊學(xué)校、社區(qū)等組織機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)周邊客群引流轉(zhuǎn)化。增加項(xiàng)目周邊滲透及會(huì)員粘性03

|異業(yè)引流4

轉(zhuǎn)化

計(jì)劃SP

補(bǔ)貼

/KA

品牌聯(lián)動(dòng)

/

外部加碼商場SP玩法?

瓏珠券為主，多重瓏珠玩法，提升客單，刺激聯(lián)單，助力會(huì)員活躍/到場?

天街廟會(huì)/66天街/店慶/歡樂季等重大節(jié)點(diǎn)核

心業(yè)態(tài)SP玩法，重點(diǎn)品牌/新店節(jié)點(diǎn)單品牌

SP玩法基于品牌的高效轉(zhuǎn)化【強(qiáng)吸引力】品牌力、產(chǎn)品力、折扣力【精準(zhǔn)營銷】圈定目標(biāo)客群

，選擇最優(yōu)的觸達(dá)渠道

【跟蹤優(yōu)化】正確的數(shù)據(jù)復(fù)盤

，及時(shí)的優(yōu)化迭代【更多拓展】外部資源引入

，借勢(shì)轉(zhuǎn)化KA品牌聯(lián)動(dòng)?

重點(diǎn)品牌宣傳節(jié)奏同調(diào)，節(jié)點(diǎn)性聯(lián)動(dòng)?

新開品牌開業(yè)強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，重磅/獨(dú)家內(nèi)容?

結(jié)合檔期洽談/包裝品牌內(nèi)容，瓏珠強(qiáng)聯(lián)動(dòng)外部資源導(dǎo)入?

補(bǔ)貼類：銀行補(bǔ)貼/銀行主題快閃、消費(fèi)季補(bǔ)貼、支付寶/微信立減等?

會(huì)員聯(lián)動(dòng)：場外品牌快閃與會(huì)員聯(lián)動(dòng)、外01|轉(zhuǎn)化計(jì)劃整體策略轉(zhuǎn)化

策略部異業(yè)會(huì)員活動(dòng)聯(lián)動(dòng)等KA聯(lián)動(dòng)節(jié)點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兒童節(jié)端午節(jié)天街年貨節(jié)都市美妝季時(shí)尚|運(yùn)潮尚新節(jié)66天街暑期歡聚暢玩火鍋燒烤節(jié)珠寶數(shù)碼季?

快閃店：品質(zhì)主題快閃→精準(zhǔn)toC營銷?

新品類：新品/聯(lián)名款發(fā)售→#天街新鮮式?

折扣類：獨(dú)家折扣→團(tuán)券/自造節(jié)包裝

，疊

加滿贈(zèng)玩法?

單品類：爆款直降、單品秒殺→商品秒殺?

會(huì)員類：

會(huì)員專屬禮

、會(huì)員沙龍

→瓏珠用

戶專屬權(quán)益?

線上線下資源置換

，我方提需與對(duì)方匹配

方案

，強(qiáng)調(diào)雙方共同投入?

私域流量共享

，精準(zhǔn)toC傳播

，雙向邀約

引流?

促成品牌間互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)

，關(guān)聯(lián)營銷

，實(shí)現(xiàn)共

生共贏服裝服飾|餐飲①

FILA

FUSION、

ANTA、波司登

主題快閃店；②

咕咕雪場泰香米、潮州薈、三泉冷面服裝服飾CARA

BLUE、

LEGO主題系列展the

woods、藍(lán)蛙、蔡瀾思妍麗、

dyson黃金珠寶周生生、六福、老鳳祥系列快閃店左亭右院、青年公社全新模式全國首店兒童|體驗(yàn)|數(shù)碼三星、

小米系列展Blue

Erdos、

MOSSY、

Marc

O’Polo、

浪琴；俄式、溫野菜；

FACEMEMO?

重點(diǎn)品牌：

白名單品牌、抽成品牌、定位

性品牌?

千萬級(jí)店鋪：在22年千萬級(jí)店鋪基礎(chǔ)上著重培養(yǎng)UR、周大福傳承、CRD、華為、慢電、喜茶、麻六記、西塔老太太、青年、好利來等重點(diǎn)業(yè)態(tài)節(jié)點(diǎn)品牌活動(dòng)計(jì)劃02|KA品牌聯(lián)動(dòng)新店品牌力節(jié)點(diǎn)市場節(jié)慶節(jié)點(diǎn)黃金珠寶節(jié)|暖冬節(jié)|年終大促聯(lián)動(dòng)撬動(dòng)抓手重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)品牌主要聯(lián)動(dòng)方式品牌聯(lián)動(dòng)包裝元旦

春節(jié)雙十一雙十二清明節(jié)情人節(jié)女神節(jié)五一節(jié)七夕節(jié)國慶節(jié)中秋節(jié)暑假SP補(bǔ)貼節(jié)點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月重點(diǎn)SP節(jié)奏品質(zhì)零售補(bǔ)貼年度重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)節(jié)點(diǎn)天街廟會(huì)66天街歡搶節(jié)天街暑期檔5周年慶

天街歡樂季?

重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)節(jié)點(diǎn)?時(shí)點(diǎn)性因素→重點(diǎn)業(yè)態(tài)?

＞平日客單，

目的提升客?滿減券：秒殺瓏珠券?

節(jié)慶節(jié)日節(jié)點(diǎn)?品牌力提升→重點(diǎn)KA品牌單，促進(jìn)聯(lián)單

?滿贈(zèng)券：滿贈(zèng)瓏珠券?

商戶節(jié)點(diǎn)（品牌大促/新?品牌幫扶→運(yùn)營白名單

?疊加品牌自有活動(dòng)后，折?瓏珠玩法：多倍抵扣、多店開業(yè)等）