2023龍湖某商業(yè)購物中心22年度總結(jié)23年度推廣策略計劃方案

龍湖某商業(yè)購物中心22年度總結(jié)23年度推廣策略計劃（商場經(jīng)營回顧和運營計劃）1

項目分析22

年回顧

/

客群

/

競品

/

SWOT

/

總結(jié)718060004000單位：萬元200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月截止5月7日項目閉店，房山區(qū)累計確診179例；區(qū)域內(nèi)高風(fēng)險地區(qū)6處，中風(fēng)險地區(qū)9處，封控區(qū)8處，

管控區(qū)6處；房山天街1.5km范圍內(nèi)4個小區(qū)封控945l

年度銷售趨勢高開低走，呈V型反轉(zhuǎn)趨勢：春節(jié)檔SP+妙會↑4%，節(jié)后疫情影響下滑至5月閉店專賣店銷售額歸零，復(fù)業(yè)后經(jīng)過7-9月恢復(fù)至21年同期；l

2021年銷售額達成10.3億（除車），22年1-10月累計銷售額達成7.76億↓11%（剔5月，同比↓2%），22年預(yù)估全年銷售額9.5億（除車）；同比36%-15%-9%-13%-78%-17%-2%5%-1%4%1%4%205993055.7-5.29

，房山區(qū)除超市藥店停業(yè)，項目閉店；5.30零售恢復(fù)，餐飲堂食&服務(wù)&娛樂未恢復(fù)；3月14日起，北京市文旅局、體育局通知停

止線下授課；01

|22年回顧-銷售及坪效4.27，房山區(qū)暫停娛樂場所經(jīng)營活動，影院暫停

營業(yè)；l

綜合判斷，截至Q3某某天街開業(yè)短期分流以及疫情影響已逐步在經(jīng)營中消化；6.6，堂食恢復(fù)，50%限流，隔桌就餐；1月15日，體育局、文旅局通知暫

停線下授課；9331811380834.30，全市餐飲行業(yè)取消堂食；94487684o

2021年銷售(去車）

2022年銷售1-10月全場坪效（剔除5月）91517277↑55%↓2%21&22銷售額91399505846988582020年2022年2021年14691513108941000010962871780008024858582337349788866706850l

22年客流/車流高開低走V型反轉(zhuǎn)，暑期檔消弭疫情及某某開業(yè)影響，疫情下全年客單實現(xiàn)5%提升，初步確立客質(zhì)提升趨勢；9-10月客流車流有所下降，21年9月絲芙蘭大促+滿贈瓏珠+招行79團100，多檔SP促客流提升，

10月項目店慶,PR+SP多重禮遇，22年10月疫情反復(fù)；l

車流恢復(fù)度領(lǐng)先客流恢復(fù)度，自駕客群占比提升，高品質(zhì)客群、家庭客群吸附力增強；l但節(jié)假日車場周轉(zhuǎn)率4.4已接近周轉(zhuǎn)極限，車位限制凸顯。日均車流2021年2022年1-10月2022年1-10月

（剔除5月閉店）28032440

↓13%2655

↓6%日均客流2021年2022年1-10月2022年1-10月

（剔除5月閉店）3.0w2.5w

↓16%2.7w

↓10%客單價2021年2022年1-10月96元101元

↑6%客流

車流3616486

2021202201

|22年回顧-客流及車流

511

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2896

2844249822762175310292894523297

221591月

2月

3月

4月

5月

6月7月

8月

9月10月11月12月1月2月

3月4月5月6月7月8月9月10月11月

12月73542021

2022107101953039294229…2761226669107101客單價95

9596

9729129278913018623005295842021252520222585265611610910910210391979093909090l會員賺/花瓏珠意識逐漸提高

，會員粘性逐漸增強

，有效帶動低等級會員持續(xù)消費進階；l

V2V3會員為消費貢獻主力

，但平均客單價

仍有提升空間

，未來應(yīng)深化品牌認同感

，輸入高客單品牌

，以此提升客單價、銷售額；l擁有小額瓏珠的會員占比高且增速快

，未來

應(yīng)持續(xù)構(gòu)建小額瓏珠使用場景

，帶動會員活

躍

，持續(xù)強化會員瓏珠心智；

197,24967,552334,767

127,556110,6602018年2019年2020年

2021年

2022年

2021202246%46%46%49%47%52%48%43%41%2019年

2020年

2021年

2022年會員

等級消費貢獻6個月平均消費頻次平均

客單價2022年

3月2022年

10月提升2022年

3月2022年

10月提升V121.8%3.55%-18.3%0.30.17-43.3%86.15V234.6%39.88%5.3%5.45.65-6.3%297.51V336.5%35.52%-1.0%12.110.39-23.2%285.88V44.4%14.94%10.5%36.730.56-23.2%734.82V52.6%6.1%3.5%6047.23-30.3%954.6會員

等級2022年3月2022年10月提升會員數(shù)量占比會員數(shù)量占比V1574,06187.6%742,72587.9%29.38%V246,5427.1%66,9737.7%43.90%V333,4885.1%34,1114.2%1.86%V41,0390.2%1,4530.2%39.85%V52380.0%3110.0%30.67%類別500及

以下500至

10001000至

20002000至

30003000至

40004000至

50005000以上2022年3月147,3864,7361,563257169731512022年10月302,5246,9565,9932,0209785661136提升105.3%46.9%283.4%686.0%478.7%675.3%652.3%會員銷售占比2019年2020年2021年2022年1-10月26%44%38%46%

13,233

14,248

14,731

7,198

6,073

7,972

8,818

01

|22年回顧-會員及瓏珠1月2月3月

4月5月6月7月8月9月10月2022年

瓏珠發(fā)放瓏珠消耗回流率1月

2月

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月

3月4月5月6月7月8月9月10月

11月

12月會員瓏珠擁有量160%

145%

147%

154%會員等級特點會員銷售占比39271818222%217%會員活躍會員增量瓏珠回流23251610131%30236328

存量當(dāng)年新增5853110%3121312118,81519,7994,1662124108%113%42%?

節(jié)點性SP補貼對重點零

售品牌的銷售起到正向

帶動作用?

對品質(zhì)零售的補貼與23

年的項目招調(diào)方向一致SP補貼1-10月SP補貼17檔，

支出45.4W（MO&CO補貼7檔、絲芙蘭補貼4檔、MLB補貼6檔、KICKSLOUNGE補貼4檔、Champion補貼7檔）妙會滿贈清明滿贈七夕滿贈女神節(jié)尚新品牌大促七夕滿贈煙火季滿

贈+品牌大促妙會滿贈七夕滿贈自造節(jié)年貨節(jié)、煥新節(jié)、數(shù)碼節(jié)、珠寶節(jié)、潮購節(jié)9.30花海走

秀女神節(jié)尚新七夕滿贈煙火季滿贈重裝開業(yè)七夕滿贈B端傳播新店開業(yè)、品牌走秀、行業(yè)稿、視頻01

|22年回顧-重點品牌(百萬品質(zhì)零售)C端引流品牌快閃、品牌沙龍、瓏珠社群動作年貨節(jié)

春季煥新節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月CARA

BLUE-開業(yè)海報暮光秀場-MO&CO秀1月2月3月4月5月6月7月8月9月

2022年

2021年

2022年

——

2021年明牌珠寶-北京首展

2022年

——

2021年

2022年

——

2021年

2022年

——

2021年絲芙蘭-美妝沙龍MLB瓏珠滿贈KICKSLOUNGE銷售分析絲芙蘭滿贈Champion銷售分析MO&Co.銷售分析絲芙蘭銷售分析MLB銷售分析10月10月10月10月10月?

節(jié)點性活動對重點餐飲品牌的銷售起到正向帶動作用，品牌升級后助力鋪位銷售額有效提升?

與重點餐飲品牌的經(jīng)營聯(lián)動是助力23年餐飲品牌升級迭代的有效路徑之一C端引流新店開業(yè)、品牌沙龍、明星引流、卡券宣推自造節(jié)火鍋燒烤節(jié)、暖冬嗨吃節(jié)01

|22年回顧-重點品牌(餐飲品牌升級迭代)歡樂聚餐

團

圓飯煙火…開業(yè)檔活動松鶴樓開業(yè)西塔開業(yè)自媒體扶持…火鍋燒烤開業(yè)檔活

動火鍋燒烤節(jié)

暖冬嗨吃節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月

松鶴樓蘇式湯面

和府撈面動作麻六記開業(yè)-明星助陣——

西塔老太太

——

歡樂牧場

新扎師兄

21煲仔皇 麻六記一品燜鍋星巴克北京首展麻六記-一品燜鍋新扎師兄-煲仔皇西塔-歡樂牧場松鶴樓-和府10月10月10月10月天街妙會-唐風(fēng)盛宴活動亮點：?

春晚劇目《唐宮夜宴》

原版

樂舞IP?

華美精致的美陳場景重點數(shù)據(jù)：啟幕日客流4.1W，

銷售456W，

活動期間日均客流2.9W

，受房

山疫情沖擊下

，仍同比↑7.4%；會員拓新：3.4W天街有花海-向陽花?；顒恿咙c：?3000㎡空中向陽花海?10000只國王向日葵?

打造空中時尚攝影地重點數(shù)據(jù)：9.23-10.7入園人數(shù)3.3W人

，新

增1.7W

，活躍1.5W人聯(lián)動10家KA零售

，邀請高端會

員看秀，

帶動日銷售23W，

同

比↑31.8%

，環(huán)比↑916.8%神奇動物在雨林活動亮點：?200㎡熱帶雨林場景?

近百種珍稀動物?

有趣有料動物冷知識科普重點數(shù)據(jù)：開園日客流3.98W，

入園門

票3,000+，

銷售16W+，

卡

券

收

入

4.8W;

拉

新

促

活

1.4W+天街有花海-油菜花花?；顒恿咙c：?

3000㎡油菜花海

，

打

造自然原生打卡場景重點數(shù)據(jù)：0成本聯(lián)動

v內(nèi)10+KA品

牌打造花海專屬SP，

新

增總計

23,428

人

，

活躍

7,972人；4-5月會員拓新：6.2W66天街歡搶節(jié)·煙火季

活動亮點：?

疫情后煙火回歸，營

造購物氛圍提升銷售重點數(shù)據(jù)：帶動品牌C銷：售v：滿贈活

動期對比品牌自有活動

期的客單及銷售，帶動

↑32.3%1-2月

4-5月

6月

7-8月9-10月春節(jié)納福天臺花海

油菜花

66天街歡搶節(jié)暑期檔天街有花海01

|22年回顧-年度重點檔期規(guī)劃1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年合計占比客流指標(biāo)

（內(nèi)控目標(biāo)）30,00032,50025,50026,00029,00030,00033,50030,50029,00029,50031,50033,00030,000事項

占比板塊占比月度主題

營銷節(jié)點天街妙會元宵節(jié)及情人節(jié)女神節(jié)天街有花海-油菜花

五一小長假+母親節(jié)66天街神奇動物在雨林天街有花海-

向陽花海國慶節(jié)雙11/歡樂季/周年慶/PR活動---（20,000）220,400（200,000）-（20,000）49,703（100,000）238,394（200,000）-229,707（162,000）-（20,000）148,950（50,000）100,000（400,000）987,15424.9%48.9%SP活動248,55040,000-15,80075,90035,52024,800--2,400-40,000482,97012.2%媒體傳播

（不含雙微）58,801--69,000--85,760-147,520-30,00080,000471,08111.9%雙微月服38,00036,800445,20011.2%37.1%設(shè)計月服69,60134,80134,80139,800497,40312.5%噴繪制作85,81345,00040,00029,53243,59736,78326,49214,54743,92820,00065,00078,152528,84413.3%區(qū)域協(xié)同-------------0.0%推廣費合計500,765157,801112,801411,332196,097198,606452,04691,147497,75599,000320,550374,7523,412,65286.0%會員費用21,00039,962089,1081,5001,0009,5504,00090,00096,00030,000172,596554,71614.0%月度合計521,765197,763112,801500,440197,597199,606461,59695,147587,755195,000350,550547,3483,967,368100.0%月度占比13.2%5.0%2.8%12.6%5.0%5.0%11.6%2.4%14.8%4.9%8.8%13.8%100.0%上表為實際發(fā)生口徑，

11-12為推廣計劃；費用行括號中為年初預(yù)算計劃，紅字表示當(dāng)月實際大于年初預(yù)算，綠字表示當(dāng)月實際小于年初預(yù)算01|22年回顧-年度費用規(guī)劃注：l人口規(guī)?？焖僭鲩L*增速排名2/16；l住房壓力小，利于人口導(dǎo)入*房價排名14/16l商業(yè)發(fā)展機會大*人均商業(yè)面積0.7＜平均1.03核心及中心城區(qū)房山區(qū)北京國土空間規(guī)劃（2016年-2035年）：一核一主一副、兩軸多點一區(qū)區(qū)域人口規(guī)?？焖僭鲩L，商業(yè)發(fā)展機會較大，具備商業(yè)升級潛力。l房山區(qū)作為首都發(fā)展新城，是承接中心城區(qū)適宜功能和人口的重點地區(qū)，區(qū)域人口規(guī)?？焖僭鲩L。l項目位于北京房山區(qū)拱辰街道板塊（1N），拱辰北大街與管委路交匯處，城市界面好，展示面佳，通達便利，具備商業(yè)稀缺性。l根據(jù)房山分區(qū)規(guī)劃，項目處于良鄉(xiāng)組團綜合商業(yè)軸引領(lǐng)位置，未來呼應(yīng)南關(guān)市郊鐵路樞紐，建設(shè)地區(qū)性品質(zhì)化商業(yè)中心，商業(yè)聚集效應(yīng)增強，具備商業(yè)升級潛房山分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）（2017年-2035年）：一心引領(lǐng)、五軸聯(lián)動龍湖天街商業(yè)中心

02

|項目定位-項目區(qū)位及發(fā)展南關(guān)站微中心拱辰大街綜合商業(yè)軸力。中國人

保財險中國農(nóng)業(yè)銀行房山區(qū)政府京南教育大廈3P漁通

圣泉

小區(qū)房山區(qū)

法院北京市公安局房山分局

入口鑫豪大廈1P房山區(qū)

總工會航天

龍華

建筑

公司出口2距離地鐵較遠，自駕為客群主要抵達方式，停車場現(xiàn)狀限制客流提升，增補車位緊急重要但難度大；提升步行&騎行到訪或成機會。l高峰期車位緊張，項目車位777/5.76萬㎡(Vs某某1027個/5.86萬㎡），節(jié)假日車位周轉(zhuǎn)率4.4，已達承載極限，增補車位緊急重要但難度大。建華北里行宮園02

|項目定位-項目交通情況34距離2.5km

步行27min到訪客群主要出行方式

71

自行車/電瓶車

出租車/網(wǎng)約車房山區(qū)

檢察院盛通假日廣

場昊天假日酒

店中國聯(lián)通智

慧生活館政通路西

里小區(qū)房山區(qū)稅務(wù)局&住建委16.6%

15.5%政通路

2號院足球俱

樂部良鄉(xiāng)北關(guān)良鄉(xiāng)體育中心隆熙園文水

家園北京城建

勝茂傲山地鐵/輕軌府前廣場房山區(qū)

城管會私家車公交車30018.3%38.3%500m步行50689.0%2.4%受疫情影響，22年遠端（涿州）客流下降，中端（燕山、竇店、云崗、閻村）聚攏，近端擴張，區(qū)域型消費特點增強。l人口盤面：3km內(nèi)人口32萬，

5km內(nèi)人口58萬，居住為主，集中分布在京港澳高速以東，項目南側(cè)及東北側(cè)區(qū)域。l輻射范圍及變化：項目到訪主要以房山區(qū)內(nèi)客群為主，近六成來自近端老城區(qū)，同時吸引閻村、燕山片區(qū)客群到訪；近端輻射范圍呈南向擴張趨勢，3-5km輻射增

強；中端5-10km輻射向西、向北擴張，閻村、云崗片區(qū)到訪增多；受疫情影響，遠端河北涿州到訪減少。2021年到訪客源熱力5km10km5KM10KM輻射范圍居住人口（萬）工作人口（萬）去重總?cè)丝冢ㄈf）0~1km5.13.06.60~3km26.712.732.20~5km48.722.457.92%

1%88%a房山區(qū)

豐臺區(qū)

海淀區(qū)02

|客群分析-輻射范圍及滲透情況5km輻射區(qū)域居住熱力5km3km重點

板

塊

客

群

占

比各

行

政

區(qū)客

群

占

比河北涿州

↓a閻村片區(qū)

a燕山片區(qū)

a良鄉(xiāng)南關(guān)

a竇店片區(qū)燕山/竇店聚集2022年到訪客源熱力6%近端老城區(qū)為主,其次為聞村、燕山云崗

↑閻村

↑10%15%區(qū)域內(nèi)客群為主a房山老城區(qū)1k

m10km5km60%9%9%以25-44歲家庭為主，其次是29歲以下年輕客群；客群品質(zhì)持續(xù)提升，可主動拔高品牌級次，刺激消費潛力，引領(lǐng)區(qū)域消費升級。l已婚、有孩家庭增加：增量多為小太陽家庭，存量家庭兒童多為學(xué)齡后；l客群品質(zhì)提升：擁房率提升，資產(chǎn)穩(wěn)定，消費水平處于競品前列。1

%%1

%12%11%*4-12歲孩子占比：

46%*0-3歲孩子占比：

32%55%45%34%

房山天街

豐科萬達

首創(chuàng)奧萊

長陽半島25.0%21.2%16.6%16.0%46.3%

47.5%42.0

4.0%

42.1%37.1%31.01.3%擁房&擁車年齡分布婚姻及生育消費水平——

房山——

某某%

%02

|客群分析-客群結(jié)構(gòu)24歲以下

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

59歲以上擁房率提升

資產(chǎn)穩(wěn)定消費水平較高低(<3k)中(3k-7k)高(>7k)已婚、有孩家庭增加2019年46.9%2019年44.9%2021年

64.2%2021年45.7%未婚無孩已婚有孩長楹：69.1%大興：63.2%長楹：57.4%大興：42.2%62%

2019年

2021年66%61%7%6%14%13%%66%39%35%目標(biāo)客群為品質(zhì)家庭、時尚青年，到訪主要以房山區(qū)內(nèi)客群為主；l強化品質(zhì)生活標(biāo)簽：通過品牌/品質(zhì)升級等多重手段，增強項目影響力，強化區(qū)域引領(lǐng)；l

高滲透率：提升黏性&銷售轉(zhuǎn)化；l

低滲透率：會員拉新&會員促活。重點片區(qū)競爭環(huán)境觸達特點南宮片區(qū)/自駕直達；滲透率低閻村片區(qū)/常駐人口多0-3km“挖”核心區(qū)域客群客群需求畫像：更優(yōu)惠的折扣，更有趣的活動觸達目的：會員促活+刺激消費（老城區(qū)滲透率低小區(qū)提高到店率）3-7km“搶”搖擺客群客群需求畫像：更優(yōu)惠的折扣，更豐富的嘗試，更獨特的活動觸達目的：增強會員黏性，提高到店率重點片區(qū)競爭環(huán)境觸達特點長陽西片區(qū)長陽萬科半島常駐人口多；滲透率低重點片區(qū)競爭環(huán)境觸達特點房山主城區(qū)/距離近；低滲透率小區(qū)多7-12km“拓”項目以南客群客群需求畫像：更優(yōu)質(zhì)的品牌，更獨特的活動，高量級的SP觸達目的：會員拉新02

|客群分析-未來客群打法長陽片區(qū)：長陽半島、康澤

佳苑、首開熙悅山小區(qū)南宮片區(qū)：南宮路8號院、云崗南區(qū)東里房山天街：滲透率趨勢圖長陽西片區(qū)：加州水郡、綠地新都會、首閻村：燕化星城、綠城百合公寓房山主城區(qū)：行

宮園小區(qū)、社區(qū)青年匯、首創(chuàng)伊林郡小區(qū)房山主城區(qū)南：瑞雪春堂

社區(qū)、社區(qū)青年匯房山天街常駐人口熱力圖房山天街：低滲透率小區(qū)分布 本品所在地創(chuàng)新悅都所屬商圈名稱項目類型開業(yè)年份建筑面積距離良鄉(xiāng)商圈北京房山天街購物中心2018.913.6萬㎡-華冠購物中心獨立百貨2001.95萬㎡1.2km北京客賽思百貨獨立百貨2011.54萬㎡1.5km國泰百貨獨立百貨2007.93.3萬平米1.7km國泰良辰百貨獨立百貨20091.3萬平米1.9km綠地繽紛城購物中心2012.67萬㎡2.1km拱辰旭輝里

【new】購物中心20244.7萬㎡1.6km長陽商圈首創(chuàng)奧特萊斯購物中心2013.518萬㎡4.4km萬科長陽半島廣場購物中心2015.512.8萬㎡6.1km京投港長陽購物中心購物中心2016.125.3萬平米6.5km高教園商圈北京時代廣場購物中心20193萬㎡3.7km北京某某天街購物中心2021.913萬㎡4km主要競品為華冠購物中心，與某某天街錯位競爭，京廣鐵路西側(cè)為外拓機會（燕山、竇店、閻村、云崗、涿州）。l商圈內(nèi)：傳統(tǒng)百貨居多，開業(yè)時間較長，高品質(zhì)購物中心缺乏，主要競品華冠經(jīng)營相對穩(wěn)定，旭輝里短期無法開業(yè)；l商圈外：東側(cè)長陽商圈和高教園商圈為近幾年新興商圈，京廣鐵路以東區(qū)域易被地鐵分流——外拓機會主要在燕山、竇店、閻村、云崗、涿州。首創(chuàng)奧特萊

斯房山天街華冠購物中心國泰良辰百貨5km綠地繽紛城4km拱辰旭輝里北京時代廣

場良鄉(xiāng)商

圈國泰百

貨良鄉(xiāng)商圈：傳統(tǒng)百貨為主，少量購物中心；長陽商圈：重點打造的中央休閑購物區(qū)；高教園商圈：新興商圈，商業(yè)增量市場；區(qū)域內(nèi)項目開業(yè)年代分布開業(yè)時間較長2

＜2010年

u

2011-2015

2016-2020

>

2021商圈內(nèi)項目類型占比傳統(tǒng)百貨居多57.1%42.9%獨立百貨

購物中心區(qū)域內(nèi)項目面積分布規(guī)模不足0-8萬㎡

>8萬㎡03

|競品分析-分布已開業(yè)項目擬入市項目京投港長陽購物中心萬科長陽半島廣場某某天街高教園商圈長陽商圈67%33%433到訪以3km近端客流為主，周邊滲透率和到訪頻次有待提升，需在爭奪并吃透華冠客群的基礎(chǔ)上持續(xù)外拓，同時刺激長駐留客群銷售轉(zhuǎn)化。l到訪客流以3km以內(nèi)近端客流為主，但是滲透率較低，

1-3km到訪頻次不高，項目后續(xù)核心競爭方向在于爭奪并吃透華冠客群。l

日均駐留時長高于競品及體系內(nèi)兄弟項目，可圍繞“長駐留”客群落地針對性銷售轉(zhuǎn)化動作。l3km范圍以外的客群作為機會型增長點，可通過提升停車體驗+提升消費體驗進行轉(zhuǎn)化。日均駐留時長各圈層到訪頻次各圈層到訪客流占比各圈層滲透率

15%

14%8%13%10%12%

10%5%10%4%

7%03

|競品分析-到訪情況

0~1km

1~3km

3~5km

5~8km18%19

0%核心滲透率低62%58%55%45%房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊萬科半島某某天街

某某天街1.9

1.92.01.61.722%18%周末工作日平均 房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊

萬科半島

某某天街24%22%12%12%0~1km1~3km3~5km5~8km0~1km

1~3km3~5km5~8km40%30%20%10%0%80%60%40%20%0%30%22%駐留時長高于競品及體系內(nèi)其他項目 房山天街

華冠

首創(chuàng)奧萊

萬科半島100908070606.05.04.03.02.0

1.0

0.016%13%11%10%5.64.54.1

華冠

萬科半島

房山天街

首創(chuàng)奧萊3km以內(nèi)為主2.3

2.2

1.912%13%11%11%2.0

2.0

2.02.22.181

8123%27%24%32%30%7%4.52.62.83.083868985939387877078717275項目房山天街某某天街華冠購物中心直線距離-4km1.2km體量13萬㎡13萬㎡5萬㎡定位區(qū)域型區(qū)域型區(qū)域型百貨超市一體目標(biāo)客群品質(zhì)家庭客群、青年客群年輕客群+小太陽家庭房山傳統(tǒng)本地客群業(yè)態(tài)占比零售44%，餐飲27%，親子12%，服務(wù)13%零售39%、餐飲30%、親子12%、服務(wù)13%零售71%、餐飲14%、親子5%、服務(wù)9%到訪方式自駕為主38%、步行18%、騎行17%、出租15%地鐵為主38%、自駕17%、公交17%、騎行9%步行為主38%、自駕23%、騎行20%、公交16%客群粘性高頻10%，中頻24.7%；平均駐留時長89分鐘高頻10%，中頻22.8%；平均駐留時長87分鐘高頻7.5%，中頻22.5%，平均駐留時長71分鐘項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：定位抬升、客質(zhì)較高、餐飲豐富，游逛深度和粘性較

強；劣勢：公交不便/車位緊缺，深挖3km內(nèi)近端客流，拓展共享

周邊現(xiàn)存車位；硬件品質(zhì)不支撐定位提升，須加速資產(chǎn)改造。優(yōu)勢：交通便利、硬件優(yōu)越、品牌店鋪級次及形象好；劣勢：核心輻射基數(shù)低，學(xué)生客流潮汐性明顯。優(yōu)勢：傳統(tǒng)認知、化妝品及鞋包類品牌豐富、購卡消

費多、超市剛性消費、京東資方加持；劣勢：空間及品質(zhì)體驗差、餐飲及服務(wù)體驗業(yè)態(tài)較少，

品牌更新慢。機會及威脅應(yīng)對機會：①品牌升級：加速品牌迭代，

產(chǎn)品迭代；②品質(zhì)提升：

強化項目品質(zhì)感，深挖品質(zhì)家庭，強化區(qū)域引領(lǐng)。威脅應(yīng)對：

餐飲高樓層及零售冷端激活打造機會：差異化定位，強化品牌首發(fā)&品質(zhì)生活，提升

客單價、落地激活明星品牌，主打消費引領(lǐng)；威脅應(yīng)對：

同品牌分流-加速品牌迭代、降低頭部依賴機會：品質(zhì)&體驗升級，持續(xù)提升品牌豐富度，高質(zhì)

品牌定向挖角，通過品牌勢能擠壓生存空間；威脅應(yīng)對：

近端分流-超市貨品提升、高性價比餐飲03

|競品分析-情況及打法核心到訪：18.3%次核到訪：18.9%輻射到訪：20.3%核心到訪：18%次核到訪：21.5%輻射到訪：11.7%核心到訪：21.5%次核到訪：23.8%輻射到訪：11.5%8km5km3km8km5km3km8km5km3kml消費潛力升級+品質(zhì)升級：

區(qū)域住房/教育壓力小

，利于人口導(dǎo)入

，人口規(guī)?？焖僭鲩L；商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨居多

，高品質(zhì)購物中心缺乏

，體驗升級、增加顧客游逛感l(wèi)品牌升級+客群搶占：加速品牌迭代

，拔高品牌級次

，強化品牌首發(fā)

，刺激消費潛力

，提升客單價，

引領(lǐng)區(qū)域消費升級；通過高質(zhì)品牌定向挖角

，通過品牌勢能擠壓生存空間

，搶占客群l龍湖商業(yè)

，差異共贏：聯(lián)手某某

，差異化定位

，緊抓高品質(zhì)家庭客群

，強化品牌首發(fā)&品質(zhì)生活，提升客單價

，主打消費引領(lǐng)機會優(yōu)勢l位置優(yōu)勢：房山區(qū)成熟核心區(qū)域

，毗鄰房山區(qū)政府、房山區(qū)法院等政務(wù)辦公l區(qū)周邊

，同時位于主

干道拱辰北大街l客群優(yōu)勢：核心客群為80后至95后的年輕客群和品質(zhì)家庭

，多為房山本地人

，購買力強l品牌優(yōu)勢：周邊客群消費習(xí)慣養(yǎng)成

，項目在品牌級次方面存在優(yōu)勢

，超過50%品牌為房山首進威脅l傳統(tǒng)生活百貨類對近端剛需采購的顧

客

，分流較大；

同時新項目不斷崛起

，本項目舊改

，空間體驗較差l疫情反復(fù)

，線下購物場景

，市場環(huán)境

受到?jīng)_擊劣勢l

L型動線

，端頭易形成冷區(qū)l

無地鐵接駁

，交通通達性受限l

收購項目

，硬件設(shè)施缺品質(zhì)l

車位數(shù)量受限

，車流承載量低04

|

SWOT2

推廣

策略及目標(biāo)占位

/

標(biāo)簽

/

指標(biāo)

/

推廣整體策略

/

市場經(jīng)營日歷

/

費用拆解l

品質(zhì)、引領(lǐng)、時尚、多元l房山區(qū)高質(zhì)首店集群l

更豐富的場景感、購物游逛感、體驗感l(wèi)夯實項目印記、拓展城市影響力（西南）l打造千萬級&高坪效服飾店鋪，助力銷售領(lǐng)跑區(qū)域京西南精致時尚生活中心尋新不尋常品質(zhì)悅己

心意驚喜

天臺想象力京西南品質(zhì)時尚引領(lǐng)者【

品質(zhì)時尚生活+】l加速品牌升級調(diào)整，打造時尚店/明星店l

強化項目定位標(biāo)簽，尋新不尋常l空間場景迭代升級，天臺花海+游逛場景l(fā)

首店登陸場（商戶入駐房山首選）l

尋新聚集地（顧客的第一選擇）l容納性&便利性提升202201|項目定位2025京西南品質(zhì)時尚生活+客流-引流動作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客流指標(biāo)達成路徑2023年指標(biāo)31,90029,80027,50028,00028,50028,50031,50030,00030,90029,00027,50031,500①

匹配營銷節(jié)點，把握客流高峰：在春節(jié)/暑假等自然客流高峰期加強檔期活動引

力，傳播范圍向遠端輻射，強化周邊社區(qū)滲透率，著重關(guān)注轉(zhuǎn)化；②以近端提頻為基礎(chǔ)，

借勢向遠端拓客：關(guān)注周邊社區(qū)滲透率，積極沉淀核心粘性客群，

提高高品質(zhì)客群到訪頻次，在此基礎(chǔ)上借勢重點

檔期活動強勢外拓遠端客群。主要引流節(jié)點春節(jié)/天街廟會五一66天街暑期檔店慶/花

海國慶年終/

歡樂季品牌引流（品牌自然引流）√√春季上新運潮品牌年

中大促開學(xué)電子秋冬上新√Sale季活動引流（天街PR類引流活動）√√√√√√√定向引流（天街SP類引流活動）√√√√√√√26,66930,00029,80031,90031,50030,90031,5007,3541月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月24,02022,15902|項目指標(biāo)及拆解-客流37,00032,00027,00022,00017,00012,0007,00023年客流預(yù)估達成月均3w

，與21年持平，

同比22遞增17%

2021一

2022

202323,005

23,29730,18627,50027,61229,00029,58428,94528,00028,50028,50027,50031,50031,029春節(jié)暑假?品牌力煥新

，關(guān)注銷售達成與客單價提升：①著力提升一層品質(zhì)女裝銷售及市場站位：

關(guān)注MOCO、

OVV、

CARABLUE、JNBY等品牌銷售達成

，提質(zhì)煥新；②持續(xù)提升運動服飾銷售貢獻能力：

配合

KICKSLOUNGE、ANTA、TOPSPORTS煥新節(jié)奏

，持續(xù)提升銷售筆數(shù)、

連單率；?

商品力革新

，TOC端持續(xù)傳遞煥新趨勢：①

重點關(guān)注KA品牌&白名單品牌的貨品深度

，關(guān)注其暢銷款&聯(lián)名款&發(fā)售款貨品

占比；②

季度規(guī)劃、

月度收集

，周度宣傳

，TOC端持續(xù)商品力發(fā)聲

，每周都有

“新”不同；140001200010000800060004000200023年銷售額預(yù)估達成11.5億，坪效1663，同比遞增21%（坪效剔除5月疫情影響）13,22411,60310,5708,33310,8949,5057,3492,0591月

2月3月

4月5月6月7月8月9月10月11月12月

2021年銷售

2022年銷售

2023年預(yù)估?

千萬級店鋪數(shù)量增長至40+：21年千萬店品牌實際20個

，

2022年（剔除5月影響）

預(yù)計可達21個

，

2023

年著力培養(yǎng)UR、

周大福傳承、

CRD、

華為、

慢電、

喜茶、

麻六記、

西塔老

太太、

青年、

好利來等；?

深度卷集資源匹配品牌營銷：①

針對白名單品牌、

抽成品牌、

定位性品牌

，提前2個月拉齊雙方資源

，著

力稀缺資源獲??；②借勢品牌營銷時點

，

匹配推廣資源

，雙向引流到店

，實現(xiàn)1+1＞2；11010210710397品牌力+商品力發(fā)聲，提質(zhì)煥新助力千萬級&高坪效店鋪打造02|項目指標(biāo)及拆解-銷售11911390

2021

2022

20231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年客流客單價預(yù)估達成月均110元，同比遞增10%9,3648,58510,97210,40910,6778,5588,9798,8508,4618,8589,7049,3057,1807,9006,8506,670101115103109108103103119116105104100101959996月份指標(biāo)拆解活躍指標(biāo)MAU指標(biāo)到場率指標(biāo)銷占比指標(biāo)滿意度指標(biāo)1月25,000205,00034%55%>952月14,000167,00029%55%>953月12,000152,00031%55%>954月22,000190,00031%55%>955月13,000165,00032%55%>956月21,000180,00035%55%>957月24,000200,00034%55%>958月13,000150,00033%55%>959月20,000185,00033%55%>9510月17,000170,00032%55%>9511月11,500140,00031%55%>9512月11,130133,88831%55%>95120分指標(biāo)203,630169,82432%55%>95得分-指標(biāo)活躍指標(biāo)MAU指標(biāo)到場率指標(biāo)銷占比指標(biāo)滿意度指標(biāo)120分203,630169,82432%--100分162,904150,95430%55%>9580分142,541132,08528%50%9260分122,178113,21626%45%900分101,81594,34624%40%＜8022年實際估算137,22080,89143%46%96①借勢優(yōu)質(zhì)品牌/周邊異業(yè)機構(gòu)打造圈層會員體系，增強社群粘性，以真實有價值的“話題”環(huán)境實現(xiàn)有效傳播拓客及促活

，沉淀有溫度、能共情的私域流量②基于檔期活動的媒體投放強關(guān)聯(lián)會員內(nèi)容，著力于引流到場和拓新促活①檔期PR活動與會員強聯(lián)動，天臺花海門票5瓏珠兌換成為促活沖高的核心路徑之一②春節(jié)/暑假等重點檔期強勢向遠端輻射引流，挖掘路徑實現(xiàn)低頻到訪客群到場即活躍③豐富V3以上用戶權(quán)益，打造差異化活動，鞏固高V會員①強化商品力聯(lián)動，基于品牌商品力/折扣力實現(xiàn)有效的線上向線下導(dǎo)流，促使消費者長期復(fù)購，提高到場率②圍繞高量級瓏珠玩法打造66天街、龍民節(jié)等短期爆發(fā)性權(quán)益活動，實現(xiàn)短期沖高，煥活會員，提高會員黏性02|項目指標(biāo)及拆解-會員指標(biāo)實現(xiàn)路徑：

會員+X會員+經(jīng)營會員+媒體會員+活動2023年會員指標(biāo)預(yù)估塑造城市級項目印記，夯實區(qū)域影響力：

3大檔期節(jié)點印記事件，強化項目標(biāo)簽印記

優(yōu)質(zhì)資源首進，提升區(qū)域影響力

新店招調(diào)/尖貨產(chǎn)品力To

B端優(yōu)質(zhì)發(fā)聲，品牌上新首選地品質(zhì)提升，改善游逛體驗：

創(chuàng)新空間氛圍打造

，冷端動線引導(dǎo)優(yōu)化

物料氛圍品質(zhì)化、精致化，改善ToC端游逛體驗感強化區(qū)域市場引領(lǐng)態(tài)勢：

頭部品牌力/產(chǎn)品力包裝

，創(chuàng)新精細化營銷，提高客流客單

匹配重點商戶營銷節(jié)點，助力千萬級&高坪效店鋪打造

配合招調(diào)節(jié)奏，助力包裝優(yōu)質(zhì)零售/餐飲集群，實現(xiàn)強轉(zhuǎn)化強滲透，促活躍，增粘性：

強近端滲透+把握遠端機會

實現(xiàn)線上線下雙向引流，顧客到場即活躍

提升高V會員占比，沉淀優(yōu)質(zhì)私域流量夯實區(qū)域NO.1站位京西南品質(zhì)時尚引領(lǐng)者品牌塑造經(jīng)營轉(zhuǎn)化03|推廣整體策略推廣目標(biāo)構(gòu)建消費者購物用餐、社交娛樂、享受自然于一體的消費空間，突出場景感、游逛感、體驗感，品牌/產(chǎn)品/場景/活動新鮮感不停，

將心意驚喜、品質(zhì)悅己傳遞給每一位消費者；多元瓏珠玩法，UGC傳播引導(dǎo)，沉淀優(yōu)質(zhì)私域流量池①夯實區(qū)域NO.1占位；②重點獎項申報①

圍繞優(yōu)質(zhì)品牌/資源首進，傳遞項目引領(lǐng)革新價值主張；②

主打項目印記活動，塑造項目獨特性與記憶點；③

強化優(yōu)質(zhì)品牌/尖貨產(chǎn)品力感知，

提振品牌信心助力招調(diào)①頭部品牌力/產(chǎn)品力包裝營銷；

②

匹配招調(diào)重要節(jié)點包裝品牌集群營銷；③關(guān)注白名單/KA品牌聯(lián)動及業(yè)績轉(zhuǎn)化空間主題場景迭代，城市微旅目的地：

咕咕廣場-天街后花園，彩虹階梯-休閑治愈場，天臺花園-天臺想象力1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月the

woods、藍蛙、蔡瀾思妍麗、

dyson左亭右院、青年公社全新模式全國首店Blue

Erdos、

MOSSY、

Marc

O’Polo、

浪琴；俄式、溫野菜；

FACEMEMO泰香米、潮州薈、三泉冷面推

廣

目

標(biāo)

達

成

策

略①以花海+X持續(xù)創(chuàng)新；②

5周年店慶，

深化項目

京西南引領(lǐng)印記自造超級IP，城市首展強

化項目印記松弛感+溫暖感，夯實天

臺想象力標(biāo)簽新春場景營造，傳統(tǒng)文化

IP持續(xù)輸出①FILA

FUSION、

ANTA、波司登主

題快閃店；②

咕咕雪場CARA

BLUE、

LEGO服飾/零售系列展周生生、六福、老鳳祥黃金珠寶展三星、小米兒童/體驗/數(shù)碼系列展B廳1-2層跨層品質(zhì)女裝氛圍升級，A廳冷端引流調(diào)動04|市場經(jīng)營日歷Blue

Erdos、

MOUSSY等零售新店補貼KA品牌+運營白名單補貼品質(zhì)零售補貼KA品牌+品質(zhì)零售補貼改造/招調(diào)重要節(jié)點項目印記打造L5餐飲-品質(zhì)提升，L6餐飲-移位優(yōu)化L1零售-珠寶區(qū)/國際精品氛圍形成時尚尚新節(jié)（美妝、時尚、運潮）黃金珠寶婚嫁季優(yōu)衣庫、絲芙蘭

年終大促商戶展賣/快閃商戶自促節(jié)點新店品牌力重點SP節(jié)奏To

CL1C廳扶梯/5#電梯廳改造品

牌

塑

造暖冬節(jié)天街有花海天街暑期檔天街暑期檔天街有花海天街廟會天街年貨節(jié)天街廟會品質(zhì)零售

補貼天街歡樂季商

戶

節(jié)

點項

目

大

事

節(jié)

點觸

達年度重點聯(lián)動節(jié)點三大印記事件節(jié)點推廣包裝自造節(jié)行業(yè)內(nèi)To

B精細化營銷絲芙蘭七

夕大促絲芙蘭女

王節(jié)大促絲芙蘭年

中大促咕咕廣場場景化創(chuàng)新場景營造66天街歡搶節(jié)經(jīng)營

轉(zhuǎn)

化5周年慶珠寶節(jié)數(shù)碼節(jié)火鍋節(jié)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年合計占比客流指標(biāo)

（內(nèi)控目標(biāo)）31,90029,80027,50028,00028,50028,50031,50030,00030,90029,00027,50031,50031,900事項占比板塊占比月度主題營銷節(jié)點妙會新世代品質(zhì)生活節(jié)天街有花海五一超級瓏珠日66天街

歡搶節(jié)暑期檔-燃動夏日天街有花海5周年店慶雙11瓏珠

狂歡季天街歡樂季/PR活動400,000--180,000-20,000350,000-400,000--145,0001,495,00025.4%62.2%SP活動350,000---30,00080,000--400,000-60,000220,0001,140,00019.4%品質(zhì)提升70,000--30,000--70,000-70,000--50,000290,0004.9%媒體傳播

（不含雙微）140,000--100,00010,00020,000170,000-190,000-15,00090,000735,00012.5%雙微月服36,80025,000380,4005.7%21.9%設(shè)計月服39,80040,000479,4008.1%噴繪制作40,00010,00010,00025,00010,00029,45140,00020,00045,00020,00030,00043,876323,3275.5%區(qū)域協(xié)同-------150,000----150,0002.5%推廣費合計1,076,60086,60086,600400,000115,000214,451695,000235,0001,170,00085,000170,000613,8764,948,12784.1%會員費用150,00025,00025,000100,00030,000100,000130,00040,000150,00080,00050,00058,400938,40015.9%月度合計1,226,600111,600111,600500,000145,000314,451825,000275,0001,320,000165,000220,000672,2765,886,527100.0%月度占比20.8%1.9%1.9%8.5%2.5%5.3%14.0%4.7%22.4%2.8%3.7%11.4%100.0%注

：品質(zhì)提升從PR活動和噴繪制作中分解得出；

05|推廣費用拆解3

引流計劃活動引流

/

商戶引流

/

異業(yè)引流聚焦重點檔引流活動

，打造項目核心記憶點，

SP助力提升商戶銷售五周年慶天街有花海春節(jié)納福66天街歡搶節(jié)【銷售轉(zhuǎn)化】

3檔重要營銷節(jié)點SP活動【項目印記】

3檔集中爆發(fā)性PR活動品質(zhì)節(jié)慶春節(jié)檔文化印記爆發(fā)性活動，具備話題傳播性，打造項目文化新年

印記，將客流及銷售提升至新高度。項目印記品牌獨有，重點打造項目空

間場景的獨特標(biāo)簽，每年持續(xù)舉辦，話題性強，提高顧客認知度并加強粘性。01

|活動策略心意驚喜暑期歡樂家庭驚喜活動周年發(fā)聲周年慶項目尋新輸出年終重磅年終歡樂促銷季年中重磅66天街歡搶節(jié)4-5/9-10月歡樂季暑期檔7-8月1-2月10月12月6月9-10月花息云間-向日葵花?！盎ê?X”的更新詮釋，以每年固定的向日葵花海疊加不同的故事與

意義，在自然的基礎(chǔ)上拓展更多元的態(tài)度4-5月莫奈花園-虞美人花海著重突出自然感、新鮮感，以每年一檔不同的花海，將天臺花海打造成為常換常新的小長假微旅目的地天街有花海：塑造獨有【天臺想象力】

，通過內(nèi)容迭代、設(shè)計升級、場景打造、結(jié)合經(jīng)營，打造更有溫度、更有記憶點的第三空間。01

|活動策略(4-5月/9-10月)暑期檔借助品質(zhì)家庭+親子異業(yè)資源，打造京西南獨有暑期活動，吸引品質(zhì)家庭客群。同步探索合作聯(lián)營模式。方向一：寓教于樂，打造首落文化科普產(chǎn)品。海洋主題展聯(lián)合BRANDXx深藍，還原部分真實海洋生物，同時結(jié)合互動藝術(shù)裝置，把海洋世界濃縮成一場奇幻的沉浸式展覽尋夢星空-太空未來農(nóng)場聯(lián)名中國航天文創(chuàng)CASCI，太空科普展，火星種植太空花房，夏日星空暢想太空自然生態(tài)夢神奇古生物聯(lián)合中國古動物館，與遠古動物“零距離”

，一秒穿越到侏羅紀(jì)世界01

|活動策略

(7-8月)可口可樂世界·未來樂園聯(lián)合可口可樂打造城市首進“城市互動IP體驗樂園”，復(fù)古與未來相結(jié)合，深度視覺挖掘：沉浸藝術(shù)展+網(wǎng)紅時空隧道+可樂太空+特色周邊潮玩+互動項目等；營造清涼夏日、吸引青年及品質(zhì)家庭客群打卡暑期檔借助品質(zhì)家庭+親子異業(yè)資源，打造京西南獨有暑期活動，吸引品質(zhì)家庭客群。同步探索合作聯(lián)營模式。方向二：夏日氛圍、熱鬧家庭。仲夏奇妙夜：藝術(shù)生活節(jié)聯(lián)動時尚藝術(shù)資源+場內(nèi)品牌，在咕咕廣場舉辦生活節(jié)：

草坪音樂轟趴、星空影院等網(wǎng)紅氛圍+親子時光，培養(yǎng)會員粘性，持續(xù)延續(xù)項目微旅目的地01

|活動策略

(7-8月)回饋性活動，驚喜不斷：以異業(yè)/商戶資源整合、節(jié)假日、熱點事件打造品質(zhì)氛圍活動為主，提升場內(nèi)氣氛，增加顧客到店趣味性、游逛感及會員粘性。挑戰(zhàn)城市燃燒體聯(lián)動KEEP，打造春日燃脂騎行活動，打造項目印記，培養(yǎng)周邊會員到店出行習(xí)慣，重點圈層，會員沉淀光影拍賣會·年末轟趴年末氛圍補充、銷售提升活動策略（3月、6月、

12月)01品牌力+商品力，強化項目品質(zhì)引領(lǐng)態(tài)勢會員拓新挖掘標(biāo)桿性品牌產(chǎn)品力及品牌力，擴大項目區(qū)域影響力絲芙蘭美妝季、春季尚新節(jié)、黃金珠寶節(jié)、數(shù)碼潮購節(jié)、火鍋燒烤季、天街年貨節(jié)

…頭部品牌強強聯(lián)合，客群共享跨界VIP

DAY品質(zhì)女裝+美妝、家庭+親子、娛樂+餐飲

…會員轉(zhuǎn)化深挖外部資源，結(jié)合場內(nèi)品牌，會員共享，相互引流時尚走秀、黃金珠寶品鑒

…城市獨家快閃，提升遠端吸引快閃引流：樂高、特步街舞、星巴克

…會員聯(lián)動：艾涂圖、卡爾、童心

…KA品牌聯(lián)動超級品牌日品牌間聯(lián)動外部資源嫁接02

|商戶引流新店：品牌代言粉絲效應(yīng)

…PR引流SP促銷聯(lián)動政府/異業(yè)，利用媒體資源/物料點位/場地，置換外部資源異業(yè)引流

助力項目引流，傳播項目影響力政府向：聯(lián)動中商聯(lián)、屬地政府、龍湖公益等，結(jié)合中法建交59周年等商務(wù)活動，舉辦“京西南首屆文化美食交流集”，引流促銷聯(lián)動人民日報/中國青年、屬地政府，結(jié)合創(chuàng)刊75周年/100周年檔，舉辦“拾光影響展”，增強項目文化影響力第三方：品牌聯(lián)動：聯(lián)動影視、廠牌、品牌等，拓展外部資源，創(chuàng)新合作模式，低費效撬動異業(yè)資源，引流促銷異業(yè)機構(gòu)：聯(lián)動周邊學(xué)校、社區(qū)等組織機構(gòu)，實現(xiàn)周邊客群引流轉(zhuǎn)化。增加項目周邊滲透及會員粘性03

|異業(yè)引流4

轉(zhuǎn)化

計劃SP

補貼

/KA

品牌聯(lián)動

/

外部加碼商場SP玩法?

瓏珠券為主，多重瓏珠玩法，提升客單，刺激聯(lián)單，助力會員活躍/到場?

天街廟會/66天街/店慶/歡樂季等重大節(jié)點核

心業(yè)態(tài)SP玩法，重點品牌/新店節(jié)點單品牌

SP玩法基于品牌的高效轉(zhuǎn)化【強吸引力】品牌力、產(chǎn)品力、折扣力【精準(zhǔn)營銷】圈定目標(biāo)客群

，選擇最優(yōu)的觸達渠道

【跟蹤優(yōu)化】正確的數(shù)據(jù)復(fù)盤

，及時的優(yōu)化迭代【更多拓展】外部資源引入

，借勢轉(zhuǎn)化KA品牌聯(lián)動?

重點品牌宣傳節(jié)奏同調(diào)，節(jié)點性聯(lián)動?

新開品牌開業(yè)強聯(lián)動，重磅/獨家內(nèi)容?

結(jié)合檔期洽談/包裝品牌內(nèi)容，瓏珠強聯(lián)動外部資源導(dǎo)入?

補貼類：銀行補貼/銀行主題快閃、消費季補貼、支付寶/微信立減等?

會員聯(lián)動：場外品牌快閃與會員聯(lián)動、外01|轉(zhuǎn)化計劃整體策略轉(zhuǎn)化

策略部異業(yè)會員活動聯(lián)動等KA聯(lián)動節(jié)點1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兒童節(jié)端午節(jié)天街年貨節(jié)都市美妝季時尚|運潮尚新節(jié)66天街暑期歡聚暢玩火鍋燒烤節(jié)珠寶數(shù)碼季?

快閃店：品質(zhì)主題快閃→精準(zhǔn)toC營銷?

新品類：新品/聯(lián)名款發(fā)售→#天街新鮮式?

折扣類：獨家折扣→團券/自造節(jié)包裝

，疊

加滿贈玩法?

單品類：爆款直降、單品秒殺→商品秒殺?

會員類：

會員專屬禮

、會員沙龍

→瓏珠用

戶專屬權(quán)益?

線上線下資源置換

，我方提需與對方匹配

方案

，強調(diào)雙方共同投入?

私域流量共享

，精準(zhǔn)toC傳播

，雙向邀約

引流?

促成品牌間互補聯(lián)動

，關(guān)聯(lián)營銷

，實現(xiàn)共

生共贏服裝服飾|餐飲①

FILA

FUSION、

ANTA、波司登

主題快閃店；②

咕咕雪場泰香米、潮州薈、三泉冷面服裝服飾CARA

BLUE、

LEGO主題系列展the

woods、藍蛙、蔡瀾思妍麗、

dyson黃金珠寶周生生、六福、老鳳祥系列快閃店左亭右院、青年公社全新模式全國首店兒童|體驗|數(shù)碼三星、

小米系列展Blue

Erdos、

MOSSY、

Marc

O’Polo、

浪琴；俄式、溫野菜；

FACEMEMO?

重點品牌：

白名單品牌、抽成品牌、定位

性品牌?

千萬級店鋪：在22年千萬級店鋪基礎(chǔ)上著重培養(yǎng)UR、周大福傳承、CRD、華為、慢電、喜茶、麻六記、西塔老太太、青年、好利來等重點業(yè)態(tài)節(jié)點品牌活動計劃02|KA品牌聯(lián)動新店品牌力節(jié)點市場節(jié)慶節(jié)點黃金珠寶節(jié)|暖冬節(jié)|年終大促聯(lián)動撬動抓手重點聯(lián)動品牌主要聯(lián)動方式品牌聯(lián)動包裝元旦

春節(jié)雙十一雙十二清明節(jié)情人節(jié)女神節(jié)五一節(jié)七夕節(jié)國慶節(jié)中秋節(jié)暑假SP補貼節(jié)點1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月重點SP節(jié)奏品質(zhì)零售補貼年度重點聯(lián)動節(jié)點天街廟會66天街歡搶節(jié)天街暑期檔5周年慶

天街歡樂季?

重點聯(lián)動節(jié)點?時點性因素→重點業(yè)態(tài)?

＞平日客單，

目的提升客?滿減券：秒殺瓏珠券?

節(jié)慶節(jié)日節(jié)點?品牌力提升→重點KA品牌單，促進聯(lián)單

?滿贈券：滿贈瓏珠券?

商戶節(jié)點（品牌大促/新?品牌幫扶→運營白名單

?疊加品牌自有活動后，折?瓏珠玩法：多倍抵扣、多店開業(yè)等）