物業(yè)安全管理手冊

物業(yè)安全管理手冊

一、治安管理

（一）治安管理方式

2.開放式管理

一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，

不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要

著裝整潔均可自由進出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦

采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產安全。

（二）物業(yè)治安管理的內容

1.物業(yè)治安管理的一般性內容

（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機構。

（2）制定和完善各項治安管理制度。

（3）負責維護轄區(qū)內部治安秩序，預防和查處治安事

故。

（4）配合公安部門打擊轄區(qū)內及其周圍的違法犯罪活

動。

（5）根據(jù)轄區(qū)內實際情況，實行24小時或特定時間保

安員巡視值班0

（6）加強轄區(qū)內車輛的安全管理，保證轄區(qū)內道路暢

通、無交通事故發(fā)生、無車輛亂停亂放現(xiàn)象。

（7）完善轄區(qū)內安全防范設施。

（8）定期對保安員開展各項培訓工作。

(9)密切聯(lián)系轄區(qū)內業(yè)主、使用人，做好群防群治工

作。

(10)與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在

地公安機關建立良好的工作關系。

2.門衛(wèi)安全管理

(1)為業(yè)主、使用人及客人提供引導服務。

(2)為業(yè)主、使用人及客人提供有關物業(yè)服務的簡單

咨詢答問。

(3)當業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時，為其提

供必要的幫助。

(4)為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的

服務。

(5)按有關規(guī)定對人員、物品出入進行必要的檢查、

登記與控制。

(6)疏通車輛和人員進出，維持門崗周圍交通秩序。

3.巡邏安全管理

(1)巡邏的范圍

保安巡邏范圍只嚴格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠

化區(qū)、休閑娛樂場所、車場、樓宇的公共走廊、電梯廳、走

火梯通道、天臺、設備用房、洗手間等。保安員一般不允許

進入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。

(2)巡邏方式

①定時、不定時巡邏。定時巡邏一般1至2小時進行一

次6

②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服

巡邏，保安部經理著便衣巡邏。

③晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務是檢查轄區(qū)

內的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法

犯罪活動，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除

上述任務外，還要對定時運行設備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)

事故地段作重點檢查巡視，進行必要的上鎖、開關、提醒、

登記、報告。

(3)電子巡更

為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都

安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。

4,監(jiān)控安全管理

(1)電視監(jiān)控系琉

電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機三

部分組成。

電視監(jiān)控系統(tǒng)在進行監(jiān)視的同時，可以根據(jù)需要定時啟

動錄像機、伴音系統(tǒng)和時標裝置，記錄監(jiān)視目標的圖像、數(shù)

據(jù)、時標，以便存檔追蹤分析處理。

(2)電子保安系統(tǒng)

電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測控

制器件，通過感應、遙測，一旦有非法侵入、盜竊等情況，

即會發(fā)出報警信號。

常用的監(jiān)測器件有門窗電磁開關，監(jiān)測破壞玻璃或者外

力撞擊的振動傳感器，監(jiān)測人體散發(fā)熱量的紅外線傳感器，

監(jiān)測人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等Q

常用的報警輸出為報警發(fā)聲器、警號、警燈等。

（三）安全管理標識的設置

在物業(yè)服務管理區(qū)域內易發(fā)生人身安全隱患的地方主要

有配電室、天臺、墻、煤氣房、停車場、施工現(xiàn)場等。對上

述位置亦設立明顯警示標識。

在墻、天臺等地圍墻上應設置“危險請勿攀爬”警示

牌；在配電室、煤氣房等地應設置“閑人免進”、“禁止煙

火”等警示牌；在清潔現(xiàn)場應放置“小心地滑”警示牌；外

墻清洗等高空作業(yè)時，應擺放“正在施工”、“高空作業(yè)”

等警示牌；在存放有毒物品或危險物品的場所要放置“危

險，小心有毒”等相應的警示牌；在停車場內設立各種指示

燈、警示語、防撞防滑標識，人行道、車行道、進口出口標

識、標高、限速等。

二、消防管理

3.消除著火源

消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安

裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽等措施避免著火源；在

建筑物之間構筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓

層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。

（二）火災撲救的基本方法

1.窒息滅火法

就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條

件，采取適當措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰

性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而

熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產裝置、設

備容器內的火災。

2.冷卻滅火法

是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達到一定溫度的這一條件，

將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到

燃點以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物

體，如建筑構件、設備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃

燒或爆炸。

3.隔離滅火法

是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物

鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進一步擴散。

4■抑制滅火法

就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應，使燃

燒中產生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從

而使燃燒終止。

（三）消防管理措施

1.貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則

“誰主管、誰負責”原則的中心就是層層落實防火責任

制，從而調動各部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積

極性。

作為物業(yè)服務公司的法人代表要對本單位的防火安全工

作負全面責任；物業(yè)服務公司各部門經理要對本部門的防火

安全負責；各班組負責人以至每個職工都要對自己管轄工作

范圍內的防火安全負責。

2.建立健全消防安全制度

（1）消防中心值班制度

消防值班人員必須樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好

消防中心的值班監(jiān)控工作。

（2）動用明火管理制度。

（3）施工防火安全管理制度。

凡是進入轄區(qū)物業(yè)內進入室內裝修的施工單位都必須遵

守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安

全。

（4）重點部位防火管理制度。

（5）消防安全檢查制度。

防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機房、油庫、

倉庫、廚房、商場、資料室、娛樂場所等物業(yè)重點區(qū)域的防

火管理。為此須在以下方面加強管理。

3.加強防火管理

（1）消防中心24小時對各區(qū)域實時監(jiān)控，認真落實巡

邏制度。

（2）合理設置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每

個防火分區(qū)均設防火責任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡

視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設備設施完好6

(3)區(qū)域內禁止吸煙，嚴禁攜帶火種進入，在醒目位

置設置“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”、“嚴禁火種入內''等

醒目的標示牌。

(4)杜絕管轄區(qū)域電氣設備超負荷工作的現(xiàn)象，排除

一切火災隱患6

(5)對于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設置責任人，定時、

定期檢查、保養(yǎng)消防設備設施和其他電氣設備。

(6)對食堂廚房等重點防火區(qū)域，除嚴格按規(guī)章制度

實施管理外，應加大消防檢查力度。

4.加強消防教育培訓

(1)對員工的培訓教育

(2)對業(yè)戶的宣專教育

三、道路與車輛管理

(一)停車場庫的建設

L停車場庫的位置規(guī)劃

(1)是否經濟

(2)是否因地制宜

2.停車場庫內部要求

(1)停車場庫的光度要求

(2)停車場庫的設施要求

(3)停車場庫區(qū)位布置要求

(二)車輛管理制度

1.車輛管理負責人職責

(1)依法管理住大廈、交通、車輛。

(2)按物價部門收費規(guī)定收取車輛保管費。

(3)熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況°

(4)負責監(jiān)督和落實員工崗位職責，員工日考核，

(5)負責每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》。

(6)負責對外協(xié)調與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投

訴。

(7)負責對員工進行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提

高服務質量。

(8)負責對員工進行崗位培訓，做好培訓記錄。

(9)定時向管理處主任匯報工作。

2.車輛管理員的崗位職責

(1)負責對停車場(庫)的汽車、摩托車、保管站內的自

行車管理。

(2)實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調度。

(3)按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程

序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。

(4)遵章守制，按時上下班，做好交接班。

(5)按規(guī)定和標準收費，開具發(fā)票，繳交營業(yè)款。

(6)負責指揮區(qū)內車輛行駛和停放Q

(7)負責對小區(qū)道路和停放車輛進行巡視查看，保證車

輛安全°

(8)負責停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，

崗亭和洗車臺的清潔工作。

3.車輛管理工作制度

（1）停車場（庫）門衛(wèi)管理制度

（2）車輛管理員交接班制度

4.車輛管理規(guī)定

（1）停車場（庫）的管理規(guī)定

（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定

（3）單車、摩托車管理規(guī)定

（4）機動車輛行駛秩序管理

（三）車輛管理的工作程序

1,門衛(wèi)崗工作程序；

（1）車輛進崗

（2）車輛出崗

2.停車場工作程序

（1）車輛進場（庫）

（2）保管

（3）車輛出場（庫）

3.緊急情況處理

四、突發(fā)事件處理預案

（一）突發(fā)事件及其預案的種類

煤氣泄露應急處理；

火警應急處理；

火警預報應急處理；

消防設備人為損壞應急處理；

漏水（水浸）應急處理；

電力故障應急處理；

地震應急處理；

電梯困人應急處理；

住客受傷及意外應急處理；

高空擲物應急處理；

噪音污染應急處理；

交通意外應急處理；

發(fā)生自殺和企圖自殺應急處理;

罪案現(xiàn)場應急處理；

發(fā)生盜竊應急處理；

發(fā)生搶劫應急處理；

發(fā)生毆斗應急處理；

發(fā)生偷車應急處理；

擅自侵入應急處理；

發(fā)生可疑物或爆炸物應急處理;

接收恐嚇電話處理；

拾獲財物的處理；

水力系統(tǒng)故障的處理。

（二）突發(fā)事件處理程序

1.事前預防

（1）識別可知的安全隱患

1）摸底

2）清查

3）整理

4）分類

(2)應急物資的準備

(3)突發(fā)事件處理預案的演習

2.事中控制

(1)統(tǒng)一指揮原則

(2)服從命令原則

(3)主動出擊原則

(4)靈活處理的原則

(5)安全第一的原則

(6)團結協(xié)作的原則

3.事后改進

(1)全面總結

(2)制定糾正措施

1)修改原預案誤漏之處

2)編制缺乏的預案

3)有針對性地開展培訓

(三)突發(fā)事件處理預案

1.突發(fā)治安、刑事案件的處理預案

(1)一般處理程序

(2)盜竊等破壞事件的處理預案

(3)現(xiàn)行違法犯罪行為的處理

(4)內部違法犯罪案件的處理預案

(5)毆打暴力事件的處理預案

(6)治安緊急情況的處理預案

2.電梯困人救援的處理預案

3.消防火災處理預案

物業(yè)安全隱患排查清單

一、對消防設施進行全面檢查

(1)報警器：查看各區(qū)域及集中報警器工作是否正常。

檢查消防設施：要配置齊全，滅火器在有效期內，必須保

證消防設施設備完整有效，保證系統(tǒng)運行正常穩(wěn)定，靈敏可

靠，具體要求參照《消防設施設備檢查標準》執(zhí)行。

(2)加大宣傳力度，在宣傳欄、告示欄等處宣傳防火、

滅火及逃生自救常識，提高業(yè)主的防火意識。

(3)物業(yè)服務中心完善、培訓消防應急預案，并進行消

防演練，確保每一名員工了解應急預案的每步驟操作過程熟練

掌握。

二、將小區(qū)內水系徹底清查

(1)清查水系內的水泵、管道、照明設施、線路是否完

好可用；

(2)衛(wèi)生情況達到供水標準，根據(jù)公司要求將園區(qū)內水

溪、噴泉內水注滿，節(jié)日開啟噴泉，營造園區(qū)氣氛。

三、供配電系統(tǒng)保養(yǎng)

(1)進行全面除塵、除銹Q

(2)檢查接地良好、線纜端子、螺絲緊固的狀況，如有

松動及時處理。

(3)在配電檢修時，一經合閘即可送電的工作地點、開

關和刀閘的把手處，須懸掛警示標志牌，拆斷熔斷絲。

四、防避雷系統(tǒng)進行保養(yǎng)

總體要求：確保系統(tǒng)正常使用，防止雨季出現(xiàn)安全隱患。

(1)檢查避雷針、避雷線、避雷帶及引下我是否銹蝕，

如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達

30%以上的必須更換。

(2)用小錘輕敲引下線的導電接觸部件，檢查接觸是否

良好，焊點連接是否脫焊，有問題要及時解決。

(3)檢查接地引線和接地裝置是否正常，接地螺母是否

牢固可靠，如發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。

(4)用接地電阻儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻，小于10

歐。

五、亂堆亂放清理

管理區(qū)域內亂堆亂放的雜物，避免堆積引起火災。堆放物

品設定計劃，進行系統(tǒng)清理。

六、宣傳電器防火宣傳工作

(1)做好電褥子、電暖器等取暖電器注意事項的宣傳。

(2)提高保安巡查頻次，發(fā)現(xiàn)火災立即施救。

七、屋面檢查

(1)檢查屋面防水是否有開裂、翹邊等，小修項目進行

維修；需大修項目，拍照與業(yè)委會協(xié)商維修基金使用事宜。

(2)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起

殼、無缺損°對小區(qū)外墻磚、墻皮全面排查，尤其是老舊小

區(qū)。

發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修

范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業(yè)維修資金使用

計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決

定，組織實施。

八、排水設施排查

雨排管、排水井確保設施完好、暢通。

(1)各物業(yè)小區(qū)對所服務的小區(qū)內的地面雨排管、排水

井及各種排水設施進行全面排查，對各出口、主管道排水井和

雨水篦子進行全面疏通、清理，發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞問題及時更

換、清理