房地產(chǎn)公司稅收籌劃報告

鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃報告一、企業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于201X年X月，注冊資本為人民幣兩千萬元，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。公司現(xiàn)有工程師、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員等員工50余名。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房等業(yè)務(wù)。二、涉及的稅種（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。三、具體稅收籌劃策略（一）營業(yè)稅籌劃根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)，稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點進(jìn)行稅收籌劃。1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2)甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免繳納營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。（二）土地增值稅籌劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。這也是房地產(chǎn)公司稅負(fù)最重的一個稅種。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)計稅規(guī)定以及鵬程公司目前的項目開發(fā)情況，公司現(xiàn)階段對于此稅種可運用的籌劃方法主要有以下兩種:1.臨界點籌劃法率），因此就形成了一個工資發(fā)放無效區(qū)間。通過對一次性獎金每個所得稅級的上限（稅收臨界點）、應(yīng)納稅額和稅后所得的計算，可計算出一次性獎金發(fā)放的無效區(qū)間。4.科學(xué)籌劃月度工資和一次性獎金的發(fā)放結(jié)構(gòu)。在職工全年收入一定的情況下，應(yīng)科學(xué)安排月度工資和一次性獎金的發(fā)放比例，找到工資和獎金之間稅率的最佳配比，從而有效降低稅率和個人所得稅負(fù)擔(dān)。（四）企業(yè)所得稅的籌劃1.宏觀籌劃：根據(jù)2009年國家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》最新規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時按照公允價值確認(rèn)收入（利潤）的實現(xiàn)，并計算繳納企業(yè)所得稅?！辈浑y看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，但要求與其他視同銷售的業(yè)務(wù)分開核算，因此，在自營物業(yè)經(jīng)營模式下，企業(yè)所得稅籌劃中應(yīng)注意規(guī)避視同銷售行為，將銷售物業(yè)、自營物業(yè)以及其他視同銷售的業(yè)務(wù)徹底分開。2.微觀籌劃：公司如果成立經(jīng)營自持物業(yè)的子公司，而且稅務(wù)機關(guān)對這家以自營物業(yè)為經(jīng)營業(yè)務(wù)的子公司采用查賬征收的辦法，那么公司企業(yè)所得稅計算公式為：應(yīng)納所得稅額=（計稅收入總額-各項扣除）×所得稅率，預(yù)計所得稅率在近幾年都將保持穩(wěn)定，因此，未來對公司從事自營性物業(yè)的子公司的企業(yè)所得稅籌劃應(yīng)當(dāng)注意計稅收入的籌劃和各項扣除的籌劃。一是，計稅收入的籌劃。從計算所得稅的公式中可以看出，計稅收入總額越低，要繳納的企業(yè)所得稅稅款越少。盡量將代收代繳的水費、電費、物業(yè)管理費等剝離，減少實際計稅的租金收入。二是，各項扣除的籌劃。要降低所得稅稅額，要求清晰充分地記錄成本費用并根據(jù)稅法的具體規(guī)定做出適合于自己的選擇。如在折舊費用的處理上，可以對稅法規(guī)定允許進(jìn)行加速折舊的資產(chǎn)采用加速折舊的方法，這樣便可以集中減少企業(yè)所得稅款，利用折舊費用的時間價值。根據(jù)稅法規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費的扣除額是發(fā)生額的60%和當(dāng)年營業(yè)收入的5‰兩者中間的最小額，超過部分不允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與這個性質(zhì)類似的會議費沒有扣除上限；廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費可在當(dāng)年營業(yè)收入的15%范圍內(nèi)扣除，超過部分允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與此性質(zhì)類似的贊助支出不允許稅前扣除，公司應(yīng)當(dāng)注意這些性質(zhì)類似但扣除規(guī)定不同的費用進(jìn)行合理安排。四、企業(yè)未來的發(fā)展計劃及相關(guān)的稅收計劃住宅仍是未來房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，其中又以中檔、中高檔需求最大。所以，公司未來應(yīng)以中檔、中高檔住宅為產(chǎn)品開發(fā)定位，而且其比例控制應(yīng)不少于總開發(fā)量的80%，余20%可視資金情況適當(dāng)開發(fā)寫字樓或商業(yè)、酒店，以集中優(yōu)勢，形成共享資源，實現(xiàn)品牌互動，體現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的發(fā)展模式。房地產(chǎn)企業(yè)既要有資產(chǎn)規(guī)模，更要有產(chǎn)品銷售量。企業(yè)追求的是利潤不是利潤率，所以不同的階段必須要有不同的策略，利潤率下降時，就要保持有足夠量的推出，以確保凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)的擴張，品牌的形成。要實現(xiàn)這些既定戰(zhàn)略目標(biāo)，合理的土地儲備是關(guān)鍵，所以在保證項目正常開發(fā)的前提下，公司在一定時期內(nèi)要能拿出資金購置土地，以保證項目開發(fā)的持續(xù)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的思考。房地產(chǎn)行業(yè)由于稅負(fù)絕對額大，所以，經(jīng)過籌劃省下來的房地產(chǎn)稅負(fù)的絕對金額也很大。整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營以及理財三個層面考慮，綜合立體地進(jìn)行思維，通過精心安排和統(tǒng)籌來獲取“節(jié)稅”收益。稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動全過程。從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，企業(yè)應(yīng)考慮企業(yè)性質(zhì)用內(nèi)資還是外資、股權(quán)結(jié)構(gòu)如何安排、成立項目公司還是不成立項目公司、用法人股東還是自然人股東、土地方與資金方合作應(yīng)采用什么模式才能保證雙方整體利益最大化等等重大的戰(zhàn)略性問題。從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產(chǎn)公司日常運營的方方面面，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫應(yīng)建獨立車庫還是地下連體車庫、對外合同條款如何從財稅角度修改最合理、銷售定價與稅負(fù)的關(guān)系、營銷政策如何設(shè)計可以回避稅務(wù)風(fēng)險、樣板房建在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)還是開發(fā)產(chǎn)品外，賣毛坯房還是精裝修房合算，如果賣精裝修房，從稅務(wù)的角度出發(fā)，與小業(yè)主簽一份合同還是簽兩份合同合算等等。從理財角度規(guī)劃，主要是從財務(wù)部門出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對公司最有利、高管高額獎勵如何規(guī)避個稅等等。在具體的實踐中，可從以下五個方面著手：1.管理層應(yīng)高度重視公司財稅管理工作；2.提升財務(wù)人員業(yè)務(wù)技能及地位；3.選擇專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)