房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式

PAGE房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式1．2房地產(chǎn)的概念·建筑密度%=建筑基底總面積×100%建筑用地面積·容積率=總建筑面積建筑用地面積·總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)·容積率=建筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積·建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2．3房地產(chǎn)的供求與價格·供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量·彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化·房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比2．4房地產(chǎn)價值和價格的種類·一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格·基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?！?biāo)定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。·房屋重置價格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。·房地價格=土地價格＋建筑物價格·土地價格=房地價格—建筑物價格·建筑物價格=房地價格—土地價格·樓面地價=土地總價總建筑面積·樓面地價=土地總價×土地總面積=土地單價總建筑面積土地總面積容積率·期房目前的價格=現(xiàn)房價格—（預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補償·補地價=改變后的地價—改變前的地價·補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積率—原樓面地價×原容積率·補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積·補地價（單價）=原樓面地價×（現(xiàn)容積率—原容積率）·補地價（單價）=原容積率下的土地單價×（現(xiàn)容積率—原容積率）原容積率4．4建立價格可比基礎(chǔ)·建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積建筑面積

·建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積建筑面積

·套內(nèi)建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積套內(nèi)使用面積·1公頃＝10000平方米·1畝＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000

·平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67·平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304

·平方米下的價格＝坪下的價格÷3.305794．5交易情況修正·采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常市場價格可比實例成交價格×1＝可比實例正常市場價格1±S% 或者：可比實例成交價格×100＝可比實例正常市場價格100±S%上式中,1或100是交易情況修正系數(shù)1±S% 100±S%·采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實例成交價格±交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常市場價格·正常成交價格—應(yīng)有賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格·正常成交價格＋應(yīng)有買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格·應(yīng)有賣方繳納的稅費＝正常成交價格×賣方繳納稅率·應(yīng)有買方繳納的稅費＝正常成交價格×買方繳納稅率·正常成交價格＝賣方實際得到的價格1—賣方繳納稅率·正常成交價格＝買方實際付出的價格1＋買方繳納稅率4．6交易日期調(diào)整·可比實例在成交日期時的價格×(1±T％)＝可比實例在估價時點時的價格·可比實例在成交日期時的價格×(100±T)/100＝可比實例在估價時點時的價格·采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格×估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點時的價格＝[1—(1—R)N—n/N]×100％＝t/N×100％＝[1—(1—R)t/t＋n]×100％＝n/t＋n×100％·建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/年折舊率·修復(fù)所必需的費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價值·扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—超額持有成本·扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—(無效成本＋超額持有成本)5．6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定·年折舊額＝原價×(1—殘值率)/耐用年限

6．1收益法的基本原理·地價＝年地租×購買年·地價＝地租/利息率·某筆資金×利率＝房地產(chǎn)的凈收益·房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率6．2報酬資本化法的公式·V=A1/1＋Y1＋A2/(1＋Y1)×(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)×(1＋Y2)…×(1＋Yn)]·V=A1/1＋Y＋A2/(1＋Y)2＋A3/(1＋Y)3＋…＋An/(1＋Y)n·A末＝A初(1＋Y)·V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]·V=A/Y·Kn=1—1/(1＋Y)n=(1＋Y)n—1/(1＋Y)n·V70=V∞×K70·V50=V∞×K50·V∞=V50/K50·V40=V40×K40/K50·Vn=VN×Kn/KN=VN×(1＋Y×[(1＋Y)n—1]/(1＋Y—1·Vn=A/Yn〔1—1/(1＋Yn)n〕或VN=A/YN〔1—1/(1＋YN)N〕以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n—收益年限；A1，A2…An——第n期凈收益；Y1，Y2…Yn——第Y期報酬率(折現(xiàn)率)·收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限·收益期限為無限年的公式:·凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n未來第n年為[A十(n—1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/Y2·凈收益按一定數(shù)額遞減有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n未來第n年為[A—(n—1)b]n≤A/b+1·凈收益按一定比率遞增有限年V=A/(Y—g)×[1—(1+g)/(1+Y)n]未來第n年為A(1+g)n—1無限年V=A/(Y—g)·凈收益按一定比率遞減有限年V=A/(Y+g)×[1—(1—g)/(1+Y)n]未來第n年為A(1—g)n—1無限年V=A/Y+g以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；b—凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g—凈收益逐年遞減的比率；·凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y—gI)×[1—(1＋gI)/(1＋Y)n]—E/Y—gE×[1—(1＋gE)/(1＋Y)n]上式中：I—有效毛收入；E—運營費用；gI—逐年遞增的比率；gE—逐年遞增的比率；·預(yù)知未來若干年后的價格的公式：·如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為:V=A/Y[1—(1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為:V=(A/Y＋b/Y2)[1—1/(1＋Y)t]—b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為:V=(A/Y—b/Y2)[1—(1＋g/1＋Y)t]＋b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為:V=A/Y—g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為:V=A/Y＋g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A[(1＋Y)t—1]/Y[(1＋Y)t—(1＋△)]=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1=A/Y—△a上式中：a—償債基金系數(shù)；A—凈收益；V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；Y—報酬率(折現(xiàn)率)；△—增值率；6．3凈收益·潛在毛收入(PGI)；·有效毛收入(EGI)；·凈運營收益(NOI)；·稅前現(xiàn)金流量(PTCF)；·運營費用率(OER)·稅后現(xiàn)金流量(ATCF)；·凈收益率(NIR)·凈收益率＝1—運營費用率·凈收益＝潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運營費用

＝有效毛收入—運營費用(運營費用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用和所得稅)·有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值—承租人權(quán)益的價值6．4報酬率·報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償＋缺乏流動性補償—投資帶來的優(yōu)惠6．5直接資本化法·資本化率＝年收益/價格V＝NOI/R·上式中：V—房地產(chǎn)價值；NOI—房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R—資本化率；·收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

收益乘數(shù)＝價格/年收益

·利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

房地產(chǎn)價值＝年收益×收益乘數(shù)·房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)·毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)·V＝PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI·V＝NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI

由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R·凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

因為NIR=1—OER所以

Ro=(1—OER)/EGIM

上述公式的來源是：因為

Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—綜合資本化率；OER—運營費用；V—房產(chǎn)價格；NIR—凈收益率；EGIM—有效毛收入乘數(shù)；NOI—某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y

·在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]

R=Y/[1—1/(1＋Y)n]

·在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—g

·在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或

R=Y—△×Y/(1＋Y)t—16.6投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro—綜合資本化率；RL—土地資本化率；RB—建筑物資本化率；VL—土地價值；VB—建筑物價值；V—土地價值占房地價值的比率；B—建筑物價值占房地價值的比率，L＋B＝100％；·Ro=VL×RL＋VB×RB/VL＋VB·RL=(VL＋VB)RO—VB×RB/VL

·RB=(VL＋VB)RO—VL×RL/VB·Ro＝L×RL＋B×RB·Ro＝L×RL＋(1—L)RB·Ro＝(1—B)RL＋B×RB·抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=M×RM＋(1—M)×RE·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM×(1＋YM)n/(1＋YM)n—1=YM＋YM/(1＋YM)n—1式中：RM—抵押貸款常數(shù)；YM—抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n—抵押貸款期限；·房地產(chǎn)的價格＝抵押貸款金額＋自有資金額

·房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益·直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式

為:VL=AO—VB×RB/RL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:VB=AO—VL×RL/RB上式中：VL—土地價值；AO—土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB—建筑物價值；RB—建筑物資本化率；RL—土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:VE=AO—VM×RM/RE·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:VM=AO—VE×RE/RM上式中：VE—自有資金權(quán)益價值；AO—房地產(chǎn)凈收益；VM—抵押貸款金額；RM—抵押貸款常數(shù)；RE—自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配①由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率②由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率③由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率④由房地收益單獨求取土地價格：·土地價格=房地凈收益—建筑物凈收益/土地資本化率·土地價格=房地凈收益—建筑物價格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價格=房地凈收益/綜合資本化率—建筑物價格⑤由房地收益單獨求取建筑物價格：·建筑物價格=房地凈收益—土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益—土地價格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率—土地價格7．2假設(shè)開發(fā)法的基本公式·待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售費用—銷售稅費—開發(fā)利潤—投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—由生地建成房屋的開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售費用—銷售稅費—開發(fā)利潤—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值—由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售費用—銷售稅費—土地開發(fā)利潤—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—由毛地建成房屋的開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售費用—銷售稅費—開發(fā)利潤—買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費·適用于開發(fā)完成后出售的公式：V＝VP—C·適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V＝VR—C上式中:V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;VP—用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；VC—應(yīng)扣除項目VR—用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；7．4假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取·利率＝單位時間內(nèi)的利息/本金×100％·I＝P×i×n

·F＝P(1＋i×n)·復(fù)利的本利和計算公式為：F＝P(1＋i)n

·復(fù)利的總利息計算公式為：I＝P[(1十i)n—1]·在名義利率下的本利和為：F＝P(1＋r／m)n×m·在名義利率下的一年末本利和為：F＝P(1＋r／m)m·假設(shè)實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：F＝P(1＋i)·令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1＋i)=P(1＋r/m)m得出i＝(1＋r/m)m—1·名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(F—P)/P

=P(1＋r/m)m—P/P=(1＋r/m)m—1上7.4式中：i—利率;n—計息周期數(shù);I—總利息;F—計息期末的本利和;r—名義年利率;m—一年中計息m次;r／m——每次計息的利率;P—本金;8．2數(shù)學(xué)曲線似合法·Y＝a＋bX·a=(∑Y—b×∑X)/N·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/N×∑X2—(∑X)2

當(dāng)∑X=0時,·a=∑Y/N·b=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地產(chǎn)價格;X—時間;a，b—為末知參數(shù);N—時間序列的項數(shù);8．3平均增減量法·Vi＝Po十d×i

·d=(P1—Po)＋(P2—P1)＋…＋(Pi—Pi—1)＋…＋(Pn—Pn—1)/n=(Pn—P0)/n上式中：Vi—第i

期房地產(chǎn)價格的趨勢值;i—時期序數(shù);Po—基期增減量的平均數(shù);d—逐期增減量的平均數(shù);Pi—第i期房地產(chǎn)價格的實際值;8．4平均發(fā)展速度法·Vi=P0×ti·t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—1)1/n=(Pn/P0)1/n上式中：t—平均發(fā)展速度;8．6指數(shù)修勻法下式中：Vi—第i期的預(yù)測值;Pi—第i期的實測值;Vi+1—第i＋1期的預(yù)測值;a—修勻常數(shù)，0≤a≤1公式為：·Vi+1=Vi＋a(Pi—Vi)=aPi＋(1—a)Vi·Vi+1=aPi＋(1—a)Vi·Vi+1=Vi＋a(Pi—Vi)9．1路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨深度價格修正率(%)403020109876累計深度價格修正率(%)407090100109117124130

平均深度價格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)

·平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9．1．7路線價法計算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)①一面臨街矩形土地價值的計算公式：·V(單價)=u×dυ·V(總價)=u×dυ×(f×d)上式中:V—土地價值;