大亞灣新城規(guī)劃

大亞灣新城規(guī)劃-分期開發(fā)建設實施篇圍繞規(guī)劃實施主體較為關心的兩個層面展開。首先，提出大目灣城的建設實施策略，包括分期建設、項目融資、配套政策三方面，構想了大目灣城如何分步實施規(guī)劃藍圖，以及在建設過程中如何進行項目融資和制定相關配套政策以保障分期實施步驟。其次，類似于近期建設計劃，對大目灣城的近期建設重點地區(qū)進行分析，并提出近期規(guī)劃建設項目及工作方式以供參考。（一）分期開發(fā)1、分期開發(fā)原則（1）與母城聯(lián)系緊密的用地優(yōu)先開發(fā)在介紹國內外新城建設的案例分析中已經總結到，新城建設應盡可能依托母城發(fā)展，充分利用母城現(xiàn)有的資源帶動新城開發(fā)，特別是彌補新城啟動期人氣不足的缺陷。就大目灣城而言，其傳統(tǒng)城市功能（商業(yè)、居住、工業(yè)）依托的母城是丹城，而旅游功能依托的則是松蘭山。因此，在開發(fā)時序上，和丹城、松蘭山聯(lián)系緊密的用地應優(yōu)先開發(fā)。（2）交通和市政設施建設條件較好的用地優(yōu)先開發(fā)基礎設施對新城建設的影響是顯而易見的，它不僅可以大幅度的提升土地價值，為政府帶來巨大的經濟收益，還可以通過基礎設施的建設有序引導城市開發(fā)，如目前廣為流傳的“TOD”開發(fā)模式即是借鑒這一原理。就目前而言，大目灣城還是一塊尚未開發(fā)的處女地，道路交通及其它市政設施還是一片空白，在這種情況下，現(xiàn)在或近期能夠與主城區(qū)的道路及市政系統(tǒng)完成對接的用地無疑應該得到先期開發(fā)。另外，在進行基礎設施的建設及對接過程中，要注意有些設施可以不必一步到位，如新建道路可以在近期交通量不大的前提下只建設半幅路面，遠期再根據(jù)規(guī)劃建成剩余部分。這樣，既節(jié)省了投資，又可以在建設初期有效的發(fā)揮作用。（3） 用地功能確定性高的用地優(yōu)先開發(fā)大目灣城的全面建成不是一朝一夕的事情，可能會持續(xù)幾十年甚至更久。期間，可能會有許多難以預料的因素影響目前概念規(guī)劃所明確的城市用地功能，特別是一些經營性用地的土地使用性質可能會受到開發(fā)商的影響而與規(guī)劃產生一定的出入。因此，無論是規(guī)劃編制還是建設實施都應保持一定的彈性，以應對未來的不確定性。在分期開發(fā)過程中，對現(xiàn)在已明確城市功能的用地（南片區(qū)的工業(yè)用地）應優(yōu)先開發(fā)，未來可能發(fā)生功能調整的用地（商業(yè)、旅游業(yè)），則應在規(guī)劃控制范圍內（比如說制定用地兼容性），順應市場供求關系，慎重且暫緩開發(fā)。（4） 現(xiàn)狀土地價值較高的用地優(yōu)先開發(fā)。根據(jù)研究報告中所做的現(xiàn)狀土地評價，已經大致得出規(guī)劃區(qū)范圍內的土

地價值級差體系，在分期開發(fā)過程中，應對這些土地價值較高的地段先期開發(fā)。一方面，可以通過出讓高價值的土地獲得高收益的發(fā)展資金，為滾動開發(fā)提供資金保障，同時也減輕政府財政壓力。另一方面，現(xiàn)狀土地價值較高的地區(qū)也是目前能夠吸引開發(fā)商眼球的地段，現(xiàn)狀土地價值較低的地區(qū)由于缺乏天然的自然景觀資源和人工的建成環(huán)境資源在近期必然無人問津。因此，先期開發(fā)土地價值較高的地區(qū)是必然選擇。2、生長次序根據(jù)上述分期開發(fā)原則，大目灣城可以按照以下次序生長：?一期（2004?:■:?■::■:::■::■::■::沢犬目旖城芬呦開發(fā)示意V4和.-； dm，：.窈:■:?■::■:::■::■::■::沢犬目旖城芬呦開發(fā)示意V4和.-； dm，：.窈：i.k甲止I三壯牛K:單■+flVt7i#.L時進行造湖、綠化工程建設，集聚本地區(qū)人氣和提高知名度。?二期（2011?2015年）：初步建設期。南片區(qū)產業(yè)園區(qū)逐步向東推進建設，同步進行工業(yè)、單身宿舍用地、園區(qū)二類居住用地、商業(yè)的配套建設，初步形成功能合理、配套完善的產業(yè)園區(qū)。北片區(qū)靠近松蘭山一側可開始進行旅游度假或一類居住用地的開發(fā)建設，但必須控制開發(fā)強度，同時進一步進行北片區(qū)內湖、綠化工程以及環(huán)湖景觀大道的建設。西大河、東大河、南堡河、海堤內側壓腳河及其兩側的防護綠帶也應全面開始保育性建設，使規(guī)劃區(qū)“指狀”結構性綠帶基本形成。三期（2016?2020年）：全面推進期。南片區(qū)基本形成規(guī)模，這一時期的建設重點是生態(tài)用地的建設，以形成高標準的生態(tài)型產業(yè)園區(qū)。北片區(qū)在內湖周圍開始建設居住用地、旅游度假及游樂用地、商業(yè)用地、政府社團用地、市政設施用地，初步形成規(guī)模。中片區(qū)一方面進行內湖、綠化工程建設，另一方面在南堡河的北側進行一定規(guī)模的二類居住用地開發(fā)。這一時期，大目灣城的城市建設用地將達到5?6平方公里。四期（2021?2030年）：初步建成期。重點建設中片區(qū)和北片區(qū)。中片區(qū)由已形成的南片區(qū)和北片區(qū)向中間逐步推進，重點建設岳頭山沿山居住用地、商