2007年中國(guó)旅游地產(chǎn)報(bào)告

20072007200720072007 第一章總述中國(guó)旅游地 （P4-123第二章中國(guó)旅游房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐心 （P10-12第三章中國(guó)旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析（P18-開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城1、先做旅游——2、后做地產(chǎn)——“波托菲諾”345開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)（芙蓉古城123567開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村1234“中坤模式”5“中坤模式”1234123、案例分析：嘉和城——第四章觀點(diǎn)：中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景分 （P55-12345鏈接：相關(guān)數(shù)據(jù)近年來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢(shì)，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開發(fā)房地產(chǎn)。目前，對(duì)于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分

第一章總述中國(guó)旅游地產(chǎn)12旅游地產(chǎn)的“泡沫問題游產(chǎn)業(yè)的脆弱性。因此，“不可否認(rèn)旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景樂觀?！?2%是建住宅這種最終消費(fèi)品。世界上的中產(chǎn)階級(jí)旅游地產(chǎn)的“跑馬圈地旅游地產(chǎn)的“項(xiàng)莊舞劍旅游地產(chǎn)的“群雄混戰(zhàn)旅游地產(chǎn)的“枯井無源以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店中已型旅房產(chǎn)種此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的"住"做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂會(huì)議等功能多建在旅游商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營(yíng)來收回投資，而酒店自營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形 式，卻不是旅游房產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。市，兼有第一居所和第二居所功家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。21根據(jù)決策資源房地產(chǎn)研究中心多年來對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤研究，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的以下幾方面的問題：1但由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā)與長(zhǎng)線開發(fā)結(jié)合。因此也要適當(dāng)包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存使各子項(xiàng)目一方面具有相對(duì)的獨(dú)立性，同時(shí)又共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目不同的功能訴求。2而且還可以形成很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用非常突出。但旅游產(chǎn)業(yè)本身又具有“高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、低收入、慢回報(bào)”的基本特征。因此，在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行項(xiàng)目談判時(shí)，一般可以獲得比普通房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。即使經(jīng)營(yíng)性用地全部需要公開招標(biāo)、掛牌出讓，也可以有很大的空間（含土地出讓金、拆遷、青苗補(bǔ)償、安置勞力及挖湖造地等除辦證費(fèi)用以外的3～5萬(wàn)元）需要從以下幾個(gè)方面加以變通：除了必需的房地產(chǎn)建設(shè)用地以外，可以在土地構(gòu)成中安排大量的水面和農(nóng)用地，一方面由于是租賃的非建設(shè)用地，因此可以加快進(jìn)度，另一方面也降低了總成本。大量水面除本身即為重要農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園或者高爾夫等。此外，也需要有部分40或50年的商業(yè)、旅游、綜（辦證難度相對(duì)較低容積率、建筑面積、建筑高度和方位不作具體限制，投資方可根據(jù)項(xiàng)目需要靈活調(diào)整。由于報(bào)批建設(shè)用地（尤其是70年的房地產(chǎn)用地）在規(guī)劃時(shí)對(duì)項(xiàng)目的功能分區(qū)、交通組織等要有前瞻性，做到30開發(fā)權(quán)條款，避免土地帶旺后為人作嫁（如同迪斯尼樂園早期所經(jīng)受過的教訓(xùn)一樣）3旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營(yíng)模式，那么旅經(jīng)理人”殷勤的物業(yè)管理來打動(dòng)消費(fèi)者，而旅游地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上，還要有一個(gè)己建立好完備的再營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)，讓消費(fèi)者看到長(zhǎng)期的投資回報(bào)和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景,才能吸引消費(fèi)者的投資。所以，本輪旅游地產(chǎn)興起之初，有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商或是先期與國(guó)際管理網(wǎng)建立了合約關(guān)系，或是全面收購(gòu)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的管理網(wǎng)絡(luò)，造成布局之初始已計(jì)算到收關(guān)之后的全盤棋局。如此，方能成落子不敗的局面。南卡羅來納州的海格山莊）、度假酒店（拉斯維加斯）開發(fā)模式之三：古村落的重新地產(chǎn)旅游同步開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城1、先做旅游——“錦繡中華20072007的山水名勝，古代建筑景點(diǎn)按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時(shí)間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當(dāng)年即收回投資，幾年之后中國(guó)第一村”的中國(guó)民俗文化村于1991年10月開業(yè)。它占地20是一個(gè)薈萃中國(guó)民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國(guó)21個(gè)民族的24個(gè)村寨景點(diǎn)按1:11994年6自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗隆重景點(diǎn)48萬(wàn)平方118個(gè)旅游景點(diǎn)，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩(shī)《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國(guó)的廣場(chǎng)表演藝術(shù)推至極致。20072007目占地面積17萬(wàn)平方米。該公園在功能灘水公園獲1999年國(guó)際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”2、后做地產(chǎn)——“波托菲諾”3道路2萬(wàn)平方米、水面與荔枝林面積15萬(wàn)平方米。項(xiàng)目共分三期開發(fā)（一期“天鵝堡”、二期“純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動(dòng)，連續(xù)獲得多項(xiàng)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。了新都市主義的規(guī)劃思想，意義在為人們創(chuàng)造一個(gè)具有濃郁人文氣息及地中海異國(guó)情調(diào)的社區(qū)，目的是通過“波托菲諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其成為華僑城主體景觀的有機(jī)組成部分，成為一個(gè)具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國(guó)情調(diào)的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景觀而“波托菲諾同時(shí)通過居住主題的創(chuàng)造、烘托來展現(xiàn)“波托菲諾”的建筑風(fēng)格，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。波托菲諾另一個(gè)很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全對(duì)外開放的酒店式公寓。它的對(duì)象主要是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國(guó)人。從性質(zhì)上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的應(yīng)該莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在這里，既有熟悉的鄰居，也會(huì)有一些新面孔。當(dāng)然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當(dāng)然，物業(yè)管理的方式也很重要。3波托菲諾每年為華僑城提供了15也正是旅游房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計(jì)向國(guó)家上繳稅收達(dá)30億元以上。4華僑城“主題公園＋旅游地產(chǎn)”地產(chǎn)項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)高達(dá)八成的利潤(rùn)。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營(yíng)深圳“東部華僑城”和北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下，謀求在上海開建主題公園，以期在全國(guó)一線城市全面復(fù)制“旅游＋地產(chǎn)”模式。200212002年61.11億元，華僑城直接持股29.28%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，表決權(quán)份額增至56.31%。5先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)”策者寧肯讓錦繡中華公司的辦公大樓后退幾米；為了保住中國(guó)民俗文化村一個(gè)小島的自然風(fēng)光，華僑城忍痛放棄了“棧橋連島”的設(shè)計(jì)方案；為了保住燕含山上的一塊天然峻峭的“鷹咀石”，華僑城三次修改了華僑城中學(xué)教學(xué)樓的設(shè)計(jì)方案。就在當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)極度火爆的時(shí)候，華僑城不為一時(shí)的高額利潤(rùn)所動(dòng)，在寸土寸金的土地上拿出大片地方來種花種草、蓄水造湖。目前在華僑城綠地覆蓋率達(dá)53%“一推平”“排排座”“火柴盒”“”的可持續(xù)發(fā)展的新路子。在1985年，至今已是第20

開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)（芙蓉古城1擁一處寧?kù)o，又享有成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。23“”“”“”“”靈魂軸線：皇城——明遠(yuǎn)樓——以成都老街道名命的芙蓉古城各小區(qū)主干道、小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶。主干道斜穿小區(qū)，共長(zhǎng)1000米?；食且阅嫌?00米，寬16400寬913米，次干道寬9米，各院內(nèi)道路寬6米左右。主干道是古城的靈魂街，其街頭小品、樹木綠化均以繁華的古時(shí)長(zhǎng)街作為藍(lán)本。另有小巷阡陌，青石板路。4蓉古城，也是成都一流的青少年成長(zhǎng)平臺(tái)。該素質(zhì)教育中心與20000□“綠色”寬帶上網(wǎng)，領(lǐng)閱現(xiàn)代智能，讓人一網(wǎng)情深，從此人來人“網(wǎng)”5小區(qū)進(jìn)行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文類（賴湯圓、三大炮等）；零食類（八號(hào)花生、散子麻花等）歸鄉(xiāng)居所；大石文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；“琴壁空彈”67芙蓉古城集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。芙蓉古城把傳統(tǒng)民居和現(xiàn)代民居理念相互融合，綜合了老成都文化、傳統(tǒng)文化和四合院文化；建筑上秉承中國(guó)傳統(tǒng)民居特色，以川西民居為主，同時(shí)融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓構(gòu)成了古建筑群的再現(xiàn)，充分體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號(hào)，既保留了老成都特點(diǎn)，又在各種原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展，使中國(guó)的建筑古文化在現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言上得以實(shí)現(xiàn)。芙蓉古城地處古為今用，洋為中用。通過對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)古，在現(xiàn)代建筑中，融入中國(guó)的傳統(tǒng)文化。人性化的園林設(shè)計(jì)、完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質(zhì)甘冽純——金河——住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村12保護(hù)區(qū)范圍為法定保護(hù)區(qū)界，重點(diǎn)應(yīng)是保護(hù)村落的空間形態(tài)、水體體系、建筑群體環(huán)境、明維修的建筑必須在建筑形式、高度、體量、材料、色彩以及尺度、比例上嚴(yán)格控制管理。,以德義堂、碧園為代表的私家園林，反映了14-18世紀(jì)徽州儒家文化的昌盛。宏村明、清南湖于明永樂年間始建。明末，宏村人在南湖北畔建六所私塾，又稱“依湖六院”授業(yè)解惑。清嘉慶十九年(1814年)承志堂位于宏村上水圳中段，建于清咸豐五年（公元1855年），還有書房廳、魚塘廳，以及娛樂場(chǎng)所排山閣、吞云軒等。全宅有９個(gè)天井，大小房間60間，庭院內(nèi)有花木果樹、水井、池塘，總占地面積約2000平方米，建筑面積3000余平方米，是一幢保存完整的大型民居建筑。全屋系木、磚結(jié)構(gòu)，飾以磚、木、石“三雕”（單木雕即花了二十個(gè)工人雕了四年之久）。全屋有一百三十六根木柱，大小天井九個(gè)，兩層樓房有七處，大小門口有六十個(gè)。當(dāng)時(shí)造價(jià)花去白銀六十萬(wàn)兩(其中木雕上鍍黃金一百兩在內(nèi)）是一幢保存完整的徽商建筑。德義堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉慶二十年（1815年），系二樓三開間建筑，廳堂前“露天花廳”花窗點(diǎn)眼，但給人們感受到卻是步移景異，美不勝收。為徽派私家園林的典型代表。樹人堂系清刺授奉政大夫誥贈(zèng)朝儀大夫汪星聚于同治元年（公元1862年）敬修堂(民居游和唐代寺廟——梓路寺的重建，項(xiàng)目總投資５億元，2005年建成投入使用。320年獲利804“中坤模式”5“中坤模式”很顯然，黃怒波走的是第一條路線，核心是“稀缺的旅游資源”營(yíng)銷公司就夠了，但做旅游地產(chǎn)一定要分析哪些資源不可再生、哪些資源不可復(fù)制、哪些資源不能動(dòng)、哪些資源國(guó)家允許建設(shè)。中坤集團(tuán)摒棄急功近利的短期規(guī)劃而強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略，開發(fā)黃山項(xiàng)“做了保護(hù)規(guī)劃就嚴(yán)格執(zhí)行，從一開始就是帶著鐐銬跳舞?！睆膰?guó)家政策的分析來看，2010產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)最早出現(xiàn)在90同時(shí)也暴露了許多問題。作為一種介于住宅產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的復(fù)合產(chǎn)品，它的出現(xiàn)標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪縱深發(fā)展階段；產(chǎn)品與模式的創(chuàng)新，對(duì)促進(jìn)中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有積極意義。12店近100家，比較成功的不超過20家。總體模式上基本一致，即由3酒店業(yè)的平均入住率和利潤(rùn)率都比較低。投資酒店的大公司除經(jīng)濟(jì)性目的外，更有形象品牌、自用及資本運(yùn)營(yíng)需求的拉動(dòng)，單靠酒店的正常運(yùn)營(yíng)并不能帶來較高的投資回報(bào)。因此，發(fā)展商承諾的投資回報(bào)很可能并不能因酒店的經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生，這就使發(fā)展商背上了長(zhǎng)期包袱，一旦不能實(shí)現(xiàn)回報(bào)，則產(chǎn)生法律糾紛。這也是將來可能最多出現(xiàn)的問題。41上層、中上層——有足夠的消費(fèi)能力，有余暇時(shí)間——GOLF中層——受消費(fèi)能力及余暇時(shí)間雙重限制——迷你/室內(nèi)/——中下層——GOLF作為奢侈品消費(fèi)——25%左右。“在深圳，與觀瀾高爾夫球會(huì)同屬香港駿豪集團(tuán)的深圳市觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成功開“中國(guó)深圳地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開發(fā)典范廣州的星河灣也根據(jù)項(xiàng)目定位引進(jìn)了高爾夫，為樓盤增色不少。218首先必須先了解高爾夫運(yùn)動(dòng)，例如高爾夫的樹種，怎么種，為什么這么種，因?yàn)槟沁吶蹇?，甚至連植什么草都是有講究的，這些都需要了解高爾夫運(yùn)動(dòng)之后，才能夠做好高爾夫園林。3、案例：嘉和城——600083000畝集中水域，25公里水岸線，3018洞高爾夫假、文化教育項(xiàng)目規(guī)劃為以“運(yùn)動(dòng)保健+休閑度假+健康生態(tài)”源、歐洲文化資源、商業(yè)配套資源于一體的多彩生活“夢(mèng)工廠”。開發(fā)模式：大型主題社區(qū)復(fù)合開發(fā)（休閑地產(chǎn)“城”高爾夫會(huì)所、溫泉、水上樂園、星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)議、康體旅游等大型的、生態(tài)的、多元化的復(fù)合型社區(qū)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)：“水城”主題設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)：“水城”中水域、25公里水岸線、3018600畝大型綜合性溫泉60006000米長(zhǎng)，60萬(wàn)平方米的水路貫穿項(xiàng)目，將嘉和城內(nèi)緩坡以“水”項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以“水”為主題，上千畝湖泊形成五條南北縱向貫穿水系，25公里的水岸線（水600溫泉景區(qū)內(nèi)設(shè)“S