房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困惑

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困惑近年來，由于外部市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度不斷增強(qiáng)，競爭也逐步規(guī)范化，要想獲得經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格管控企業(yè)現(xiàn)金流。我們發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)不少大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行一步，開始利用全面預(yù)算管理的思想來管理項(xiàng)目成本以及現(xiàn)金流，并沉淀出一些先進(jìn)的管理思想。但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理仍然面臨著不少困惑。我們結(jié)合對眾多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困惑，并結(jié)合業(yè)界優(yōu)秀的管理思想提煉出房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的解決思路。一、全面預(yù)算管理為何成為一種流于形式的數(shù)字游戲？

我們常常聽到很多房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)感嘆：“公司年年做預(yù)算，卻年年做不好”。為什么很多地產(chǎn)企業(yè)每年都做了預(yù)算計劃，但往往到了后期執(zhí)行的時候卻成了一種流于形式的數(shù)字游戲呢？根據(jù)我們對地產(chǎn)企業(yè)的研究分析，主要有以下原因：1、全面預(yù)算“算”不準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營從拿地到設(shè)計、開發(fā)、營銷、客服等整個流程周期長、變動大、復(fù)雜度高，加上外部環(huán)境的變化等不確定因素的影響，常常導(dǎo)致項(xiàng)目的目標(biāo)成本很難控制，尤其是一些企業(yè)還沒有成體系沉淀項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)庫，一方面是項(xiàng)目成本難以“算”準(zhǔn)，另一方面是三大費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用）的測算與分?jǐn)傠y，其中營銷費(fèi)用的彈性尤其大。特別是很多企業(yè)涉及多項(xiàng)目運(yùn)作，這類費(fèi)用的分?jǐn)偩透訌?fù)雜。2、全面預(yù)算“預(yù)”不準(zhǔn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算都是由財務(wù)人員獨(dú)立編制，財務(wù)在編制預(yù)算時通常會面臨一個很大的困惑，就是沒有其他業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營計劃作支撐，很難在時間維度上對預(yù)算進(jìn)行分解。比如項(xiàng)目什么時候封頂、什么時候銷售等信息，財務(wù)人員很難拿到業(yè)務(wù)部門最新的數(shù)據(jù)。沒有業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營計劃作支撐，是導(dǎo)致財務(wù)在做預(yù)算的時候“預(yù)”不準(zhǔn)的主要原因。3、業(yè)務(wù)部門、財務(wù)部門脫節(jié)，導(dǎo)致財務(wù)與業(yè)務(wù)“兩張皮”

目前，90%的房地產(chǎn)企業(yè)在做全面預(yù)算時都是由財務(wù)部門主導(dǎo)，其它業(yè)務(wù)部門僅僅是配合，這常導(dǎo)致在預(yù)算的執(zhí)行過程中，財務(wù)預(yù)算與現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營管理脫節(jié)，預(yù)算從制定到執(zhí)行再到監(jiān)控難以真正打通，容易出現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)“兩張皮”的現(xiàn)象，最終使預(yù)算成為一種流于形式的數(shù)字游戲。而真正的全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)的則是全員參與，業(yè)務(wù)部門要深度參與。4、預(yù)算管理體系不健全，預(yù)算反饋、監(jiān)控考核與激勵不到位

在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有一套成型的報告體系、會議體系來支撐預(yù)算的反饋，不能將業(yè)務(wù)信息流傳遞給決策層，預(yù)算形同虛設(shè)。尤其是在目前以銷定產(chǎn)的經(jīng)營模式下，預(yù)算管理更加需要加強(qiáng)反饋、監(jiān)控、考核與激勵等管理手段，將業(yè)務(wù)信息有效傳遞給決策層，及時調(diào)整經(jīng)營計劃，真正將財務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效聯(lián)動，做到財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化。5、動態(tài)現(xiàn)金流“失真”

動態(tài)現(xiàn)金流可以說影響到整個公司的發(fā)展，有效的動態(tài)現(xiàn)金流管理能實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目間的資金騰挪，做到削峰填谷，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源利用最大化。但目前由于房地產(chǎn)企業(yè)跨部門之間的協(xié)同不暢，常常導(dǎo)致經(jīng)營計劃發(fā)生了變動后，財務(wù)部門卻不能及時調(diào)整資金計劃?？梢詮慕?jīng)營計劃、財務(wù)管控、組織績效三個維度進(jìn)行分解。其中，財務(wù)管控（全面預(yù)算）又主要涵蓋了收入、支出、費(fèi)用、資金、稅費(fèi)五大領(lǐng)域，對應(yīng)的通過銷售管理、成本管理、費(fèi)用管理、資金籌措、稅費(fèi)管理等業(yè)務(wù)工具來協(xié)助執(zhí)行。

到達(dá)執(zhí)行層后我們還要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)將這些工作分解、落實(shí)到員工的桌面，與員工日常工作進(jìn)行捆綁。比如每天系統(tǒng)會將每個員工的待辦事宜、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)警等信息推送到員工的桌面，通過這種推送式的管理，員工能清晰明了的知道自己每天要做的工作項(xiàng)，真正實(shí)現(xiàn)“戰(zhàn)略—預(yù)算—執(zhí)行—員工桌面”的縱向打通。3、橫向管理：打造高效價值鏈協(xié)同，實(shí)現(xiàn)動態(tài)現(xiàn)金流管理。

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理在很大程度上決定著企業(yè)的生存和發(fā)展能力，即使企業(yè)有盈利能力，但若現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈，也將嚴(yán)重影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，甚至?xí)霈F(xiàn)盈利倒閉。因此，對于資金需求極大、資金時間安排極為緊張房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理顯得尤為重要。

要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公司高效的現(xiàn)金流管理，就必須解決橫向協(xié)同的問題，即如何實(shí)現(xiàn)財務(wù)部、工程部、銷售部、預(yù)算部等跨部門間的高效協(xié)同。之所以難以實(shí)現(xiàn)橫向協(xié)同，主要障礙是各專業(yè)線的“語言”不統(tǒng)一。我們通過對國內(nèi)近百家的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研，終于找到統(tǒng)一“語言”的載體——“合同”，它是所有業(yè)務(wù)部門日常工作相互溝通的橋梁。所以最理想的模式是將經(jīng)營計劃、財務(wù)預(yù)算都在這樣的顆粒度展開，盡可能的統(tǒng)一在這個“層級”，才能實(shí)現(xiàn)計劃與預(yù)算的聯(lián)動，通過及時刷新各業(yè)務(wù)線的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)動態(tài)現(xiàn)金流的管理。三、結(jié)語

我們新研究的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的框架體系，強(qiáng)調(diào)企業(yè)首先必須做好經(jīng)營計劃，為財務(wù)編制資金計劃提供有效支撐；其次是在運(yùn)營過程中打通企業(yè)的橫向管理，使各條業(yè)務(wù)線、各個業(yè)務(wù)部門進(jìn)行有效的協(xié)作，及時進(jìn)行信息聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)動態(tài)現(xiàn)金流的及時刷新，從而合理進(jìn)行資金配置，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目間的資金調(diào)度和安排，真正實(shí)現(xiàn)動態(tài)現(xiàn)金流的管理。

房地產(chǎn)經(jīng)歷了2007年的高峰和2008年的洗禮，大家都在苦練“內(nèi)功”，很多企業(yè)開始通過