九龍港可行性研究報(bào)告

九龍港可行性研究報(bào)告中街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分宏觀背景一、宏觀經(jīng)濟(jì)與未來發(fā)展在中央決策支持東北老工業(yè)基地振興這一大背景下，遼寧省提出構(gòu)建以沈陽(yáng)為中心的遼寧中部城市群，發(fā)展沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)大沈陽(yáng)的戰(zhàn)略。大沈陽(yáng)是指以沈陽(yáng)為中心，在150公里半徑范圍內(nèi)的鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺七個(gè)城市。

來自沈陽(yáng)市政府的一份資料顯示：7個(gè)城市總面積6.5萬平方公里，接近全省面積的45%多；人口2126萬，接近全省總?cè)丝诘?0%；GDP接近全省的64%。從人文和地緣來看，7城市的工業(yè)化進(jìn)程極具相似之處，文化認(rèn)同和城市性格也頗具相似之處，可以說，山水相連，唇齒相依；從時(shí)空距離來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施便利完備，高速公路、鐵路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，都市圈內(nèi)形成以沈陽(yáng)為中心的1小時(shí)交通圈，帶動(dòng)了7城市間人流、物流、金融流、信息流的互動(dòng)，在具備構(gòu)建經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，科技和人才存量?jī)?yōu)勢(shì)也十分突出；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，門類齊全，更是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。2021年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值將實(shí)現(xiàn)5015億元，年均增長(zhǎng)14%，經(jīng)濟(jì)總量由副省級(jí)城市的第10位提升到了第7位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成4411億元，年均增長(zhǎng)26.5%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著。地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到355億元，年均增長(zhǎng)20.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售額完成2023億元，年均增長(zhǎng)17.2%。經(jīng)濟(jì)如此快速增長(zhǎng)的原因之一就是，產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程加快。其中工業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，新興產(chǎn)業(yè)體系框架基本形成，裝備制造業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)增加值已占全沈陽(yáng)市工業(yè)的80.3%，帶動(dòng)了全沈陽(yáng)市工業(yè)優(yōu)化升級(jí)。

另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的迅速發(fā)展都極大地帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

沈城市居民人均可支配收入今年將達(dá)20506元城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng)沈陽(yáng)人民生活水平的不斷提高，首先體現(xiàn)出來的就是市民的腰包里的錢增多了，并首次突破了2萬。

預(yù)計(jì)今年，沈陽(yáng)城市居民人均可支配收入達(dá)到20506元，年均增長(zhǎng)15.3%。

其次，沈陽(yáng)市民所在的這所城市面貌也發(fā)生著重大變化，地鐵一號(hào)線通車，地鐵二號(hào)線的建設(shè)也有序推進(jìn)；南北二干線、二環(huán)改造工程等也都在分步實(shí)施。生態(tài)城市建設(shè)也取得新進(jìn)展，環(huán)境建設(shè)樣板城創(chuàng)建工作也全面啟動(dòng)。

社會(huì)發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平有待提高沈陽(yáng)市在十一五期間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展取得的成績(jī)有目共睹，但這期間也仍存在一些深層次矛盾和問題。

沈陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)主任彭林介紹，一是經(jīng)濟(jì)總量不夠大，具有牽動(dòng)力和影響力的重大項(xiàng)目相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理，自主創(chuàng)新能力還不夠強(qiáng)，資源環(huán)境矛盾還比較突出，發(fā)展方式有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。

二是空間布局和利用不盡合理，主題功能區(qū)有待進(jìn)一步培育。

三是作為中心城市的承載力相對(duì)薄弱，輻射和帶動(dòng)作用有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是社會(huì)發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)和管理需要加強(qiáng)，投資環(huán)境尚需優(yōu)化，人民群眾的生活水平還有待進(jìn)一步提高。

把沈陽(yáng)建設(shè)成為國(guó)家中心城市，這是沈陽(yáng)市十二五規(guī)劃確定的三大戰(zhàn)略目標(biāo)之一。這一戰(zhàn)略目標(biāo)的確定，既是沈陽(yáng)老工業(yè)基地全面振興的內(nèi)在要求，也是沈陽(yáng)老工業(yè)基地全面振興里程碑意義的標(biāo)志。

創(chuàng)建國(guó)家中心城市意義重大國(guó)家中心城市指的是具有多種主導(dǎo)功能、起著樞紐作用的城市，是在全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等諸多方面具備引領(lǐng)、輻射、集散等功能的中心城市。

能獲得國(guó)家中心城市的定位，對(duì)該城市及其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的意義極其重大：

其一，就全球來看，全球GDP的90%是由城鎮(zhèn)生產(chǎn)，而這90%中，又有50%以上由國(guó)家中心城市生產(chǎn)，其中科研、金融等高端服務(wù)70%以上更是由國(guó)家中心城市所為。

其二，國(guó)家中心城市肩負(fù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的領(lǐng)軍功能，承擔(dān)一些特殊的國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟(jì)職能，如區(qū)域金融中心，國(guó)家新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)基地等；同時(shí)，國(guó)家中心城市也是國(guó)家深化改革開放的政策實(shí)驗(yàn)區(qū)。因此，國(guó)家中心城市在其所在國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中有重大影響，能夠承擔(dān)起國(guó)家賦予它的重要戰(zhàn)略性使命。

其三，在城市化與全球化時(shí)代，一個(gè)國(guó)家的地位或一個(gè)地區(qū)的地位，是由中心城市的地位所決定的。

由此可見，獲得國(guó)家中心城市的定位，不僅僅是一張美譽(yù)度極高的非常重要的名片，而且其中蘊(yùn)藏著巨大的政策和體制機(jī)制創(chuàng)新機(jī)遇、極大的發(fā)展空間、超凡的影響力、號(hào)召力和凝聚力，因此，努力創(chuàng)建國(guó)家中心城市，對(duì)沈陽(yáng)老工業(yè)基地的全面振興具有重大的意義。

沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市基本條件已經(jīng)成熟綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)突出。改革開放30多年來，特別是十一五以來，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平迅速提升，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的嶄新時(shí)期，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了空前的提升，這為沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市打下了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展空間顯著優(yōu)化，發(fā)展?jié)摿薮?。沈?yáng)東南西北中各具特色的發(fā)展空間格局基本形成：東部汽車零部件產(chǎn)業(yè)、南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、西部裝備制造業(yè)、北部農(nóng)產(chǎn)品深加工與光電信息產(chǎn)業(yè)、中部中央商務(wù)走廊。在裝備制造業(yè)發(fā)展方面，沈陽(yáng)裝備制造業(yè)具有裝備遼寧、裝備中國(guó)和裝備世界的能力，這為沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市提供了可持續(xù)發(fā)展的支撐。

政策優(yōu)勢(shì)日趨顯著。這體現(xiàn)在：一是國(guó)家關(guān)于振興東北等老工業(yè)基地的戰(zhàn)略進(jìn)一步強(qiáng)化的政策機(jī)遇。2021年中央實(shí)施了振興東北等老工業(yè)基地的戰(zhàn)略，近年來，國(guó)家又進(jìn)一步深化了振興東北等老工業(yè)基地的戰(zhàn)略，這為沈陽(yáng)的進(jìn)一步發(fā)展提供了前所未有的政策機(jī)遇。二是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)改革發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略的歷史性政策機(jī)遇。2021年4月6日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。為此，國(guó)家和遼寧省政府出臺(tái)了一系列配套政策措施支持沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，從而使沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市的政策優(yōu)勢(shì)得到了進(jìn)一步增強(qiáng)。

全運(yùn)會(huì)為沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市帶來了難得契機(jī)。2021年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)召開，這將為沈陽(yáng)的城市建設(shè)、提升城市建設(shè)管理水平、提高沈陽(yáng)的知名度、美譽(yù)度，進(jìn)而為沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市提供了難得的契機(jī)。

總之，國(guó)家中心城市的建設(shè)，體現(xiàn)了我國(guó)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整，在現(xiàn)有的五個(gè)國(guó)家中心城市中，上海是東部的中心，北京、天津是北方地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的中心，廣州是珠三角地區(qū)的中心，重慶則是中西部唯一的中心。而沈陽(yáng)作為東北的中心城市有悠久的歷史，無論從沈陽(yáng)的自身?xiàng)l件，還是從國(guó)家創(chuàng)建國(guó)家中心城市的戰(zhàn)略意圖來看，沈陽(yáng)是最有條件、最有可能在創(chuàng)建國(guó)家中心城市的競(jìng)爭(zhēng)中率先突破。

全力以赴創(chuàng)建國(guó)家中心城市根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，考察國(guó)家中心城市有七大指標(biāo)：綜合經(jīng)濟(jì)能力、科技創(chuàng)新能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力、輻射帶動(dòng)能力、交通通達(dá)能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等。因此，沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市的戰(zhàn)略、對(duì)策與措施必須圍繞著上述指標(biāo)，根據(jù)沈陽(yáng)的實(shí)際，有的放矢，積極推進(jìn)。

科學(xué)規(guī)劃。十二五期間沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市，它的經(jīng)濟(jì)體量、軟硬環(huán)境建設(shè)、百姓幸福指標(biāo)等應(yīng)該達(dá)到什么目標(biāo)，需要進(jìn)行深入的調(diào)查研究和科學(xué)規(guī)劃，要通過對(duì)自身的優(yōu)劣勢(shì)分析以及與相關(guān)城市的比較分析，提出沈陽(yáng)建設(shè)國(guó)家中心城市的主要標(biāo)志、戰(zhàn)略路徑及任務(wù)措施。在此基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步積極爭(zhēng)取國(guó)家和省里給予的政策傾斜。

十二五期間要進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境、全面提升沈陽(yáng)的聚集功能。發(fā)展環(huán)境（軟、硬環(huán)境）是創(chuàng)建國(guó)家中心城市的基礎(chǔ)條件，為此，一是要完善現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)，全面提升城市現(xiàn)代化管理水平。二是要進(jìn)一步加大生態(tài)環(huán)境建設(shè)力度，加快治理污染企業(yè)，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格限制高耗高排企業(yè)落戶沈陽(yáng)，使沈陽(yáng)成為人居適宜、人與自然和諧、生態(tài)文明之都。

加快推進(jìn)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化進(jìn)程，鞏固沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市的依托。國(guó)家中心城市實(shí)際上就是城市群的中心，城市群又是國(guó)家中心城市的依托。而城市群能否成為國(guó)家中心城市的真正依托，主要取決于城市群間的經(jīng)濟(jì)一體化程度。目前省政府正編制和實(shí)施以沈陽(yáng)為中心五大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃沈撫同城化經(jīng)濟(jì)帶、沈本一體化經(jīng)濟(jì)帶、沈鐵工業(yè)走廊經(jīng)濟(jì)帶、沈遼鞍營(yíng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶和沈阜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶。沈陽(yáng)要按照省委、省政府的部署，積極推進(jìn)與鞍、撫、本、遼、營(yíng)、鐵、阜七市合作，充分發(fā)揮中心城市極化和輻射功能，實(shí)施優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)整合，全力推進(jìn)五大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，進(jìn)一步夯實(shí)沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市的依托。

二、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)分析近年來在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)由去年的過熱轉(zhuǎn)向如今的平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，但總體上仍處于平穩(wěn)，健康和可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。就目前國(guó)家新出臺(tái)的政策來看北京，上海，廣州等一線城市房?jī)r(jià)最高，政策敏感性強(qiáng)，所以政策落實(shí)的迅速效果比較明顯，影響較大。而新政在沈陽(yáng)等二線城市具有滯后性。目前來看沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大起大落，相比較與全國(guó)的副省級(jí)城市房?jī)r(jià)來說還是比較低的。保持小戶型，中低價(jià)的房產(chǎn)供應(yīng)，使剛性需求得到滿足。特別需要提醒的是，到目前為止，沈陽(yáng)人均住房面積在全國(guó)仍處于中下游水平，這也就從另一個(gè)角度證明，沈陽(yáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的需求還是巨大的，市場(chǎng)的消化能力仍將保持在高水平。三、沈陽(yáng)市商業(yè)分布就目前沈陽(yáng)的商業(yè)格局來看，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要的商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了中街商圈，太原街商圈，五愛商圈，三好商圈，西塔商圈，長(zhǎng)江街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中中街商圈和太原街商圈是沈陽(yáng)市兩大主力商圈，其中輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)。而五愛商圈，三好街商圈，南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)市場(chǎng)，是沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的重要組成部分，而其他的商圈區(qū)域性較強(qiáng)，是沈陽(yáng)商業(yè)的補(bǔ)充。得益于沈陽(yáng)市商業(yè)的快速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)也得到了快速的發(fā)展，現(xiàn)已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。四、沈陽(yáng)市中街區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析(一)基本狀況1、區(qū)域市場(chǎng)界定本項(xiàng)目所指的區(qū)域市場(chǎng)是指中街商圈。該商圈橫跨大東、沈河兩區(qū)，其中東半部分行政隸屬于大東區(qū)，而西側(cè)部分則屬于沈河區(qū)，是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)中心。2、商圈四至中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、南至南順城、西至西順城、北起北順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街等主要道路圍合組成。3、商圈規(guī)模：(1)占地面積中街商圈總長(zhǎng)約1900米，寬約1400米，總占地面積2.6平方公里；其中，中街商業(yè)步行街長(zhǎng)850米，寬18米。(2)商業(yè)面積中街商圈在營(yíng)業(yè)總面積為60萬㎡左右，未開業(yè)(包括閑置和在建)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積約30萬㎡。該區(qū)總營(yíng)業(yè)面積近100萬㎡。(3)年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額超過100億元。4、服務(wù)半徑：中街商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽(yáng)市，該商圈服務(wù)日客流量約30萬人次。其中，本地消費(fèi)者約占80%，外地消費(fèi)者約占20%。5、目標(biāo)客戶群：該商圈以沈陽(yáng)市及部分外地的中高端消費(fèi)人群為目標(biāo)客戶群，以年青、時(shí)尚為主力目標(biāo)客戶群。6、消費(fèi)者認(rèn)可度：中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。(二)區(qū)域定位中街商圈發(fā)展定位：4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的商業(yè)區(qū)，目前，沈陽(yáng)市政府正著力將其打造成東北第一街，政府將其定位為4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)，規(guī)劃建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，完成中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場(chǎng)，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。(三)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及前景預(yù)測(cè)1、區(qū)域規(guī)劃目前，沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成東北第一街，政府將中街商圈定位為4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)，規(guī)劃建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場(chǎng)，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。按照規(guī)劃，中街商圈將以建設(shè)4A級(jí)景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè)東北第一街為統(tǒng)領(lǐng)，建設(shè)成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、最具競(jìng)爭(zhēng)活力的中心商業(yè)區(qū)。同時(shí)，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃，目前，中街商圈的住宅面積約占建筑物總面積的三分之二，政府規(guī)劃5~10年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一以下。屆時(shí)，一個(gè)獨(dú)具歷史文化底蘊(yùn)、具有現(xiàn)代特色的大型綜合商業(yè)區(qū)呼之欲出。2、前景預(yù)測(cè)中街2021年榮獲中國(guó)十大商業(yè)街稱號(hào)，是中國(guó)具有悠久歷史的典型商業(yè)街之一，同時(shí)也是沈陽(yáng)市最具有歷史文化特色、商業(yè)氛圍濃厚的商圈。隨著沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成東北第一街，將中街商圈定位為4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施及中街地區(qū)的綜合整治，中街商圈的商業(yè)影響力和知名度在沈陽(yáng)乃至東北地區(qū)日益提升，在未來幾年，中街商圈將成為輻射整