商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險評估分析研究報告d

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險評估分析研究報告d商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險評估分析研究報告d商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險評估分析研究報告d2009年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析報告摘要一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率高而成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年7月國務(wù)院發(fā)布的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知”中，首次將房地產(chǎn)業(yè)明確列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是和住宅地產(chǎn)相并列的兩大房地產(chǎn)子行業(yè)，盡管在供給總量的比重上商業(yè)地產(chǎn)大大低于住宅地產(chǎn)，但是其絕對量最近幾年發(fā)展十分迅速，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位也越來越顯著，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅能改善人們生活品質(zhì)，還能吸納社會就業(yè)人口，并承載城市景觀的功能。二、商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境2008年是比較特殊的一年，因為在這一年里爆發(fā)了一個世紀(jì)以來最嚴(yán)重的全球經(jīng)濟(jì)危機。鑒于我國過高的對外依存度，我國經(jīng)濟(jì)受此次金融危機的影響很大，從2008年下半年開始，經(jīng)濟(jì)增長率已經(jīng)顯著下滑，大批企業(yè)（特別是出口加工型企業(yè)）倒閉、失業(yè)率上升、居民收入減少。由于此次金融危機是由美國的房地產(chǎn)市場次級債危機所引發(fā)的，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊尤為嚴(yán)重。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個子行業(yè)，也處在同樣不利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)主要是建材、鋼材業(yè)；下游主要是商業(yè)和居民收入水平。2008年，作為房地產(chǎn)主要原材料之一的建筑材料，其價格依然在高位運行，對房地產(chǎn)行業(yè)融資形成一定的壓力，但房地產(chǎn)行業(yè)的另一重要原料鋼材，因其受金融危機影響嚴(yán)重，價格回落，從而有利于減弱對房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。但是同時，鋼材產(chǎn)量有較大程度的減少，這將對房地產(chǎn)行業(yè)原材料供應(yīng)產(chǎn)生不利影響。就下游行業(yè)來看，2008年我國居民的收入增速放緩，由于收入和對外來收入預(yù)期看低的影響，居民的消費需求增長放緩，消費乏力不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。消費需求低迷同時也影響了商業(yè)行業(yè)的發(fā)展，社會服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)紛紛大幅下滑，商業(yè)行業(yè)不景氣現(xiàn)象顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對其產(chǎn)生不利的影響。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的一大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)低迷將對我國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生十分不利的影響，因此從2008年下半年開始，中央政府和地方政府紛紛出臺一系列救市措施，不過這些措施主要是針對住宅房地產(chǎn)市場的，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的影響主要是間接影響。同時，由于政策效果的顯現(xiàn)通常具有滯后性，因此房地產(chǎn)市場政策的利好并沒有使其產(chǎn)生很大的起色。三、中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀2007年3月開始，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)不斷提高，2007年11月達(dá)到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已經(jīng)降為96.46，比2007年同期下降近10個百分點。2008年企業(yè)家信心指數(shù)也逐季下滑，四個季度分別為140.6，134.8，123.8和94.6。四季度較一季度共下降46個百分點。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)較大降幅，四個季度分別為131.1，118.4，96.3和81.9，四季度較一季度共下降49.2個百分點。2008年，土地開發(fā)面積和土地購置面積增速減緩，土地開發(fā)面積占購置面積比重穩(wěn)中略降；商業(yè)房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積增速大幅下降。辦公樓占商品房市場的比例小于商業(yè)營業(yè)用房。從2008年2月開始，辦公樓竣工面積大于銷售面積，2008年下半年以后，兩者差額顯著增大，到11月底已經(jīng)增大到206.44萬平米。自2008年2月起，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積超過銷售面積，2008年下半年以后，竣工面積和銷售面積之間的差額逐漸拉大，到11月底已經(jīng)增大為433.57萬平米。價格方面，商業(yè)地產(chǎn)一級市場上，土地交易價格漲幅大幅回落。二級市場上，各類房地產(chǎn)價格小幅波動或漲幅穩(wěn)中下降，三級市場上，租賃市場價格小幅上漲。四、商業(yè)地產(chǎn)投融資情況2008年各類型房地產(chǎn)開發(fā)投資情況年月房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資房地產(chǎn)開發(fā)投資總額住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資總額辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)投資總額商業(yè)營業(yè)用房房地產(chǎn)開發(fā)投資總額(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-1.42156.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺截至2008年12月底，全國累計完成城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)總投資30579.82億元，同比增長20.9%，增幅逐季滑落。累計完成城鎮(zhèn)住宅開發(fā)投資22081.26億元，比去年同期增長22.6%，增速逐季滑落。累計完成辦公樓開發(fā)投資1111.58億元，同比增長7.4%，各季度增速變化較大；累計完成商業(yè)營業(yè)用房投資3200.21億元，同比增長14.9%，增速逐季回落?？偟膩砜?，2008年，辦公樓開發(fā)投資總額增長速度較2007年顯著下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額以及住宅房地產(chǎn)開發(fā)總額增長速度從2008年下半年開始緩慢下滑，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資相對平穩(wěn)，增幅略有增加。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺房地產(chǎn)開發(fā)各類資金來源所占比例總的來看，2008年自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩大資金來源，其次是國內(nèi)貸款，利用外資僅占資金來源很小的一部分。與2007年相比，2008年資金來源結(jié)構(gòu)最大的變化莫過于其他資金來源比重相對下降，自籌資金所占比重相對上升。而這主要是由于其他資金來源中定金及預(yù)售款項較去年大幅減少所造成的。隨著房價拐點的呼聲越來越高，和國內(nèi)房地產(chǎn)市場在國際金融危機沖擊下不景氣加劇的影響下，人們對房地產(chǎn)市場的觀望情緒愈加濃厚，對房價下降的預(yù)期也更加強烈，正是這種對未來房價將繼續(xù)下跌的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易量，特別是期房交易量大幅下跌，而這直接導(dǎo)致定金及預(yù)售款項的大幅下跌。目前我國房地產(chǎn)融資途徑比較單一，主要是自籌資金、定金及預(yù)收款和國內(nèi)貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，不過這些方式籌得的資金所占比重很小，不是房地產(chǎn)市場的主流融資渠道。這與發(fā)達(dá)國家相比不太一樣。就目前西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式?？偨Y(jié)當(dāng)前世界上普遍流行的房地產(chǎn)融資途徑，主要有如下幾種：銀行貸款、企業(yè)上市融資、信托項目融資、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房地產(chǎn)債券融資、夾層融資，此外，還有私募融資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)、海外地產(chǎn)基金等方式。五、2008年商業(yè)地產(chǎn)重點城市發(fā)展分析截至到2007年底，北京市有2699家房地產(chǎn)企業(yè)。2008年北京市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)逐季下跌。四個季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為133.4，132.6，125.1和115.2，較2007年同期分別減少11.7，16.4，27.7和39。2008年北京市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積較去年小幅下滑，竣工面積較去年略有增長。2008年北京市商業(yè)地產(chǎn)銷量大幅萎縮，空置率降低。2008年北京市商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積同2007年相比大幅減少，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房空置面積較2007年大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)市場需求低迷的情況已經(jīng)很明朗。北京市房地產(chǎn)投資資金來源主要是其他資金、國內(nèi)貸款和自籌資金。利用外資所占比重很小。其他資金和國內(nèi)貸款是商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要資金來源。其中，國內(nèi)貸款所占總的投資資金來源比例逐月下滑，從2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年，上海市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目為3116家。2008年，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)逐季下滑，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)也呈現(xiàn)逐季下滑的走勢。2008年，上海市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積和竣工面積較去年均有較大增長；銷售面積大幅縮減。2008年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金累計達(dá)2112.1億元。其中，最主要的來源是其他資金來源，其次為自籌資金、國內(nèi)貸款和利用外資。截止到2007年，重慶市共有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目2039家，已經(jīng)形成了較強的競爭格局?？偟膩砜?，2008年重慶市辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的市場新增供應(yīng)量比2007年均有較大幅度的減少；完成辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積347.7萬平方米，比2007年減少22.47萬平方米，降幅達(dá)到6.07%，完成商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積161.4萬平方米，比2007年減少了47.43萬平方米，降幅達(dá)到22.7%。就供需兩方面分析，2008年重慶市完成商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積260.4萬平方米，銷售慶市商業(yè)房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài)。2008年，重慶市完成房地產(chǎn)投資1242.62億元，比2007年減少115.8億元，減幅為8.48%。從商業(yè)地產(chǎn)投資資金來源分析，除了其他資金來源外，自籌資金所占比重最大。六、子行業(yè)情況我們把商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩個子行業(yè)。2008年全國辦公樓房地產(chǎn)市場處于供過于求的局面。市場上可供銷售的辦公樓面積超過1647.97萬平方米，而全年實現(xiàn)銷售面積1110.67萬平方米，辦公樓空置面積在2007年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長。另外，從新開工面積指標(biāo)來看，短期內(nèi)全國辦公樓房地產(chǎn)市場的供給仍將會有較快的增長。未來一段時間內(nèi)，供大于求的局面將繼續(xù)存在。2008年全國實現(xiàn)辦公樓開發(fā)投資總額1111.58億元，比2007年增加了74.63億元。就月度同比增長速度來看，2008年2月份，辦公樓開發(fā)投資總額同比增幅最大，為13%，4月份最小，為-5.5%。此后一直到11月份，全國辦公樓開發(fā)投資總額比2007年同期有所減少或基本持平。12月份辦公樓投資有較大的增長，致使2008年全年累計實現(xiàn)辦公樓開發(fā)投資總額比2007年略有增長，增幅為7.4%。2008年全國商業(yè)營業(yè)用房存在較大程度的供大于求狀況。全國累計新增商業(yè)營業(yè)用房供給5488.58萬平方米，加上去年空置面積，供給量超過5488.58萬平方米，而實現(xiàn)銷售量3852.07萬平方米，2008年全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積數(shù)額較大，一方面將會影響未來商業(yè)營業(yè)用房的價格走勢，另外，預(yù)示著市場需要花費一段時間來消化商業(yè)營業(yè)用房的存量，未來新開工面積的增長步伐可能有所放緩。2008年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額達(dá)到3200.21億元，比2007年同期增加424.65億元。各月累計實現(xiàn)商業(yè)營業(yè)用房投資額均比2007年同期有所增長，但增長速度逐月下滑。其中，2008年2月份增速最大，為28%，12月份最小，為14.9%。增速的放緩與金融危機顯現(xiàn)后，企業(yè)家融資困難和對未來市場預(yù)期不樂觀有關(guān)。七、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重點企業(yè)分析根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院所進(jìn)行的“2008中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10”受金融危機和我國房地產(chǎn)拐點論的影響，2008年萬科的盈利能力、綜合償債能力、經(jīng)營能力、發(fā)展能力等指標(biāo)比以往幾年明顯下降。2008年首開集團(tuán)具有較好的盈利能力。截止到2008年三季度，首開集團(tuán)的經(jīng)營能力同前幾年相比有所下降。公司存量房增多，銷售能力下降，資產(chǎn)利用率低；流動比率比2007年年末有所增長，公司短期償債能力有所提高；利息保障倍數(shù)為3.1482，略低于2007年年末3.9799的水平，高于國際負(fù)債率偏高，具有較大的財務(wù)風(fēng)險。公司發(fā)展勢頭強勁，發(fā)展前景很好。恒大集團(tuán)銷售毛利率、凈利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率比2007年年末均有較大幅度的增長，盈利能力有所提高；存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均有所下降，存量房（空置率）有所增長，銷售能力有所下降；利息保障倍數(shù)為連續(xù)兩年為負(fù)值，公司負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險很大，償債能力很弱；公司的發(fā)展能力比2007年大幅增強，發(fā)展勢頭強勁。八、行業(yè)信貸建議綜合國內(nèi)國外宏觀經(jīng)濟(jì)的影響和我國房地產(chǎn)業(yè)自身的運行周期，我們認(rèn)為，短期來看，我國房地產(chǎn)市場仍將在低迷狀態(tài)徘徊。因此，2009年銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場的信貸原則是：繼續(xù)保持審慎態(tài)度，嚴(yán)格把好房地產(chǎn)信貸企業(yè)經(jīng)營狀況和資金鏈的關(guān)，區(qū)別對待優(yōu)質(zhì)大企業(yè)和中小房地產(chǎn)商，合理分配信貸額度和信貸期限，對優(yōu)質(zhì)的大企業(yè)以大額和較長期限的信貸為主，對中小企業(yè)實施以小額和短期信貸為主。就對企業(yè)授信來說，除了關(guān)注企業(yè)的規(guī)模和實力外，還應(yīng)該重點關(guān)注企業(yè)的償債能力指標(biāo)，主要包括以下三個指標(biāo)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。第二，流動比率指標(biāo)。第三，已獲利息倍數(shù)指標(biāo)。預(yù)計2009年辦公樓房地產(chǎn)市場供求不符的矛盾將繼續(xù)深化，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)商回籠資金風(fēng)險加大，對辦公樓房地產(chǎn)市場的信貸要加強風(fēng)險監(jiān)測和風(fēng)險控制，對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好的房地產(chǎn)商的利好項目可以予以信貸扶持，但對于資產(chǎn)負(fù)債比例過高，資金鏈風(fēng)險大，或者對于沒有明顯利好的項目，要嚴(yán)格控制信貸規(guī)模和信貸期限，并加強銀行對企業(yè)和項目的監(jiān)督力度，最大化降低信貸風(fēng)險?；诋?dāng)前普遍形成的對2009年，特別是上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇無望的預(yù)期，我們對商業(yè)營業(yè)用房市場的前景看淡。在商業(yè)營業(yè)用房信貸方面，建議銀行分地段分項目區(qū)別對待。

目錄TOC\o"1-2"\h\z\t"標(biāo)題3,3"第一章2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基本情況 1第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的定義及分類 1第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 2一、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 2二、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位 4第二章2008年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境分析 6第一節(jié)2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 6一、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響 6二、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及對房地產(chǎn)業(yè)的影響 7第二節(jié)2008年房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況 9一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響 9二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響 12第三節(jié)2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析 15一、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策回顧 15二、2008年房地產(chǎn)主要政策分析 16第三章2008年中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 27第一節(jié)2008年房地產(chǎn)企業(yè)整體景氣狀況判斷 27一、房地產(chǎn)開發(fā)景氣總體走勢 27二、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)水平 28第二節(jié)2008年全國商業(yè)房地產(chǎn)市場供給情況分析 30一、土地開發(fā)與土地購置 30二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu) 32第三節(jié)2008年全國商業(yè)地產(chǎn)市場需求情況分析 38一、商品房銷售下降 38二、商品房空置面積分類指數(shù)回落 39第四節(jié)2008年全國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)特征與價格走勢 40一、房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的特征 40二、房地產(chǎn)市場價格走勢 41第四章2008年商業(yè)地產(chǎn)投融資情況 44第一節(jié)2008年商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 44第二節(jié)2008年商業(yè)地產(chǎn)融資情況 46一、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分析 46二、融資方式剖析 50第五章2008年商業(yè)地產(chǎn)重點城市發(fā)展分析 55第一節(jié)2008年北京商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測 55一、北京商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況分析 55二、北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 63第二節(jié)2008年上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測 64一、上海商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況分析 64二、上海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 72第三節(jié)2008年重慶商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測 73一、重慶商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況分析 73二、重慶市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 79第六章2008年商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分子行業(yè)分析 81第一節(jié)2008年辦公樓房地產(chǎn)行業(yè)分析 81一、供求分析 81二、投資情況分析 83三、辦公樓市場發(fā)展預(yù)測 83第二節(jié)2008年商業(yè)營業(yè)用房行業(yè)分析 84一、供求分析 84二、投資情況分析 86三、商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展預(yù)測 86第七章2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重點企業(yè)分析 87第一節(jié)萬科地產(chǎn)分析 87一、萬科集團(tuán)簡介 87二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 88三、經(jīng)營狀況分析 88四、發(fā)展趨勢分析 91第二節(jié)北京首都開發(fā)控股集團(tuán)有限公司 92一、集團(tuán)公司簡介 92二、股權(quán)結(jié)構(gòu) 93三、經(jīng)營狀況分析 93四、發(fā)展趨勢分析 94第三節(jié)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 96一、集團(tuán)公司簡介 96二、股權(quán)結(jié)構(gòu) 97三、經(jīng)營狀況分析 97四、發(fā)展趨勢分析 98第八章2009商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析 100第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險 100第二節(jié)需求風(fēng)險 101第三節(jié)政策風(fēng)險 102第九章2009年行業(yè)信貸建議 103第一節(jié)2009年行業(yè)授信原則 103第二節(jié)2009年細(xì)分子行業(yè)授信建議 105一、辦公樓信貸建議 105二、商業(yè)營業(yè)用房信貸建議 105

附表TOC\h\z\t"表題"\c表1 2008年中國經(jīng)濟(jì)增長率 7表2 2008年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和指數(shù) 7表3 2008年固定資產(chǎn)投資增速 8表4 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平 12表5 2008年農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入水平 12表6 2008年商品房新開工面積和竣工面積 32表7 2008年全國辦公樓竣工面積和新開工面積 32表8 2008年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和新開工面積 33表9 2008年商品房竣工面積和增速 34表10 2008年辦公樓竣工面積和增速 34表11 2008年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和增速 35表12 2008年1-11月各類型物業(yè)累計供給量 35表13 2008年1-11月累計各類物業(yè)銷竣情況 40表14 2008年1-11月辦公樓竣工面積和銷售面積差額 40表15 2008年1-11月商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和銷售面積差額 41表16 各類型用地交易價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) 42表17 各類型房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) 42表18 各類型房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) 43表19 2008年各類型房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 44表20 2008年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 46表21 房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成情況 47表22 房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成情況續(xù)表 48表23 2008年北京市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù) 56表24 2008年北京市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 57表25 2008年北京市商業(yè)房地產(chǎn)空置面積和增速 61表26 2008年北京市商業(yè)房地產(chǎn)月度價格 61表27 2008年北京市房房地產(chǎn)投資資金來源情況 63表28 2008年上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù) 65表29 2008年上海市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 65表30 2008年上海市商業(yè)地產(chǎn)成交價格 70表31 2008年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源 72表32 2008年重慶市商業(yè)房地產(chǎn)價格 78表33 2008年重慶市房地產(chǎn)投資資金來源 79表34 萬科集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu) 88表35 萬科集團(tuán)財務(wù)指標(biāo) 91表36 北京首開集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu) 93表37 首開集團(tuán)財務(wù)指標(biāo) 94表38 恒大集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu) 97表39 恒大集團(tuán)財務(wù)指標(biāo) 98

附圖TOC\h\z\t"圖題"\c圖1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 3圖2 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對GDP直接貢獻(xiàn)率 3圖3 房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率 4圖4 商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重 4圖5 消費率 5圖6 社會消費品零售總額增長情況 8圖7 1999-2007年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100） 9圖8 2008年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100） 10圖9 1996-2007年鋼材產(chǎn)量及增速 11圖10 2008年粗鋼產(chǎn)量和增速 11圖11 2007-2008年消費者景氣指數(shù) 13圖12 企業(yè)家信心指數(shù) 14圖13 2008年房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù) 27圖14 2008年房地產(chǎn)開發(fā)分類指數(shù) 28圖15 2008年企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù) 29圖16 2008年完成土地開發(fā)面積及增速 30圖17 2008年度累計土地購置面積及增速 30圖18 2007和2008年土地開發(fā)面積占購置面積比例 31圖19 2008年1-11月各類型物業(yè)供給（竣工面積）結(jié)構(gòu)圖 35圖20 2008年1-11月各類型物業(yè)供給（新開工面積）結(jié)構(gòu)圖 36圖21 2008年各類型物業(yè)銷售面積比例圖解 38圖22 2008年1-11月各類型物業(yè)銷售額增長速度趨勢圖 39圖23 商品房空置面積指數(shù) 39圖24 2008年各類型房地產(chǎn)投資月度累計額增速 44圖25 2008年房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源和上年末結(jié)余資金增速對比 46圖26 房地產(chǎn)開發(fā)各類資金來源所占比例 48圖27 房地產(chǎn)資金來源指數(shù) 49圖28 北京市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目 56圖29 2008年北京市辦公樓累計新開工面積和增速 57圖30 2008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積和增速 58圖31 2008年北京市辦公樓累計竣工面積和增速 58圖32 2008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積和增速 59圖33 2008年北京市辦公樓累計銷售面積和增速 60圖34 2008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積和增速 60圖35 2008年北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資月度累計增速 62圖36 上海市歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目和增長速度 64圖37 2008年上海市辦公樓新開工面積月度累計 66圖38 2008年上海市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積月度累計 66圖39 2008年上海市辦公樓竣工面積月度累計 67圖40 2008年上海市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積月度累計 68圖41 2008年上海市辦公樓銷售面積月度累計 69圖42 2008年上海市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積月度累計 69圖43 2008年上海市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速 71圖44 重慶市歷年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目 73圖45 2008年重慶市辦公樓新開工面積月度累計 74圖46 2008年重慶市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積月度累計 74圖47 2008年重慶市辦公樓竣工面積月度累計 75圖48 2008年重慶市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積月度累計 75圖49 2008年重慶市辦公樓銷售面積月度累計 76圖50 2008年重慶市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積月度累計 77圖51 2008年重慶市商業(yè)房地產(chǎn)投資增速 78圖52 2008年全國辦公樓新開工面積 81圖53 2008年全國辦公樓竣工面積 81圖54 2008年全國辦公樓銷售面積 82圖55 2008年辦公樓開發(fā)投資情況 83圖56 2008年全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 84圖57 2008年全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 84圖58 2008年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 85圖59 2008年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資情況 86第一章2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基本情況第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的定義及分類商業(yè)地產(chǎn)是指通過合理運營實現(xiàn)房地產(chǎn)升值獲取回報的房地產(chǎn)投資品。商業(yè)房地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分，從廣義概念上講，商業(yè)房地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)類型。在后面的分析中，我們將商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩個子行業(yè)進(jìn)行具體分析。

第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位一、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)2007年7月國務(wù)院發(fā)布的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知”中，首次將房地產(chǎn)業(yè)明確列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?998年國家曾明確提出要把房地產(chǎn)行業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，其后幾年，特別是1999年后，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，年均增長速度達(dá)到了30%左右，對GDP增長的直接貢獻(xiàn)率不斷上升，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要來源之一，逐漸發(fā)展成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。（一）房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋和涉及的主要領(lǐng)域包括：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（3）房屋開發(fā)；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量，律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。從最初的土地開發(fā)到最終房產(chǎn)交付使用，這期間涉及的直接和間接關(guān)聯(lián)部門很多，在投入產(chǎn)出表的40個部門中，有38個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，如建筑業(yè)、建材業(yè)、機械業(yè)、裝潢業(yè)、銷售中介、物業(yè)公司、銀行等。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)都很突出，具備支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。（二）房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率高過去10年，固定資產(chǎn)投資成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中最得力的一環(huán)，房價持續(xù)上漲引致的房地產(chǎn)投資增速加快成為GDP增長極為重要的引擎。房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重很高。1999年以來，一直維持在20%以上的水平。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重逐年升高，從1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對GDP直接貢獻(xiàn)率第三，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率維持在較高水平，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP比重從1999年的9.9%升高到2008年的9.9%。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率二、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承載城市新引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也越來越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長較快。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重具體說來，商業(yè)房地產(chǎn)主要在以下幾個方面影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（一）帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市化是中國未來的必然趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費率提升的有效推動力。我國的消費率低于世界平均水平（根據(jù)世界銀行資料，2002年，世界平均水平為80.1%），消費有大幅增長的潛力，這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣大發(fā)展空間。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺消費率（二）改善人們生活品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)簡單的說就是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。包括寫字樓、商場、MALL、購物中心、酒店等等，這些地產(chǎn)不僅是一個地區(qū)或城市繁華程度的標(biāo)志，也是提升人們生活品質(zhì)的基礎(chǔ)之一。（三）吸納社會就業(yè)人口第三產(chǎn)業(yè)是吸納社會就業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將有利促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)中國就業(yè)率的提高。（四）承載城市景觀功能大型購物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)形式，也是城市景觀的重要組成部分?！安坏侥暇┞肪蜎]有到上海，不到王府井就沒有到北京”這樣的印象已深入人心。第二章2008年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境分析第一節(jié)2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展和2008年市場的重大調(diào)整，2009年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)近十年發(fā)展過程中最為重要和關(guān)鍵的一年，也是其近十年來所面臨的實際壓力和問題最為直接和嚴(yán)峻的一年。在這一年中，行業(yè)需要渡過最艱難的低谷時期，而對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，市場調(diào)整進(jìn)入縱深階段后是考驗其抗風(fēng)險能力的關(guān)鍵時期。在2009年，房地產(chǎn)企業(yè)只有求得生存后才能謀求更好的發(fā)展。一、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響2001年以來，全球經(jīng)濟(jì)都處于經(jīng)濟(jì)上升周期當(dāng)中，2001-2004年，世界經(jīng)濟(jì)平均增長率從2.2%提高到4.9%，2005—2007年穩(wěn)定在4.4%—5.0%的較高水平上。較高的國際經(jīng)濟(jì)增長有利于中國對外出口和經(jīng)濟(jì)增長。但2007年下半年以來，世界經(jīng)濟(jì)增長形勢不容樂觀，受房地產(chǎn)價格下跌和次級貸危機的影響，美國經(jīng)濟(jì)從2007年開始顯著下滑，增長速度從2006年的2.9%下降到2007年的2.2%，2008年以來美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑。世界銀行于2008年12月9日發(fā)表的《2009年全球經(jīng)濟(jì)展望》報告預(yù)測，2008年全球GDP增長率為2.5%，2009年則進(jìn)一步回落至0.9%。其中，2008年歐元區(qū)、日本和美國的增長速度僅分別為1.1%、0.5%和1.4%，明顯低于2007年的2.6%、2.1%和2.0%，而2009年三大經(jīng)濟(jì)體將分別出現(xiàn)0.6%、0.1%和0.5%的負(fù)增長。報告預(yù)計發(fā)展中國家2008和2009年兩年的增長率分別是6.3%和4.5%。IMF2008年10月份發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》中預(yù)測，2008年世界經(jīng)濟(jì)增長率次貸危機繼續(xù)向縱深發(fā)展，對實體經(jīng)濟(jì)的影響繼續(xù)擴(kuò)散。由于發(fā)達(dá)國家金融領(lǐng)域普遍出現(xiàn)信用和信心危機，企業(yè)從資本市場直接融資規(guī)?？s水，商業(yè)銀行普遍的惜貸行為使工商業(yè)實體行為及活動失去金融支持。美國、歐盟、日本三大經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長前景暗淡，經(jīng)濟(jì)全球化造成的世界各國經(jīng)濟(jì)周期同步性將放大次貸危機對全世界實體經(jīng)濟(jì)的拖累。資本市場和房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價格大調(diào)整嚴(yán)重打擊經(jīng)濟(jì)信心，使世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇可能進(jìn)一步推遲。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇缺乏新的增長點，不利的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步打擊了中國房地產(chǎn)市場的信心，房地產(chǎn)市場陷入低迷。全球經(jīng)濟(jì)危機對我國房地產(chǎn)業(yè)的重大負(fù)面影響主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在經(jīng)濟(jì)上直接降低了人們購買和投資商品房的能力；二是目前這場經(jīng)濟(jì)危機仍存在風(fēng)險加大的可能，由此降低了人們對房地產(chǎn)回暖的預(yù)期和信心。二、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及對房地產(chǎn)業(yè)的影響受全球經(jīng)濟(jì)危機的影響，我國的消費增長出現(xiàn)乏力、對外貿(mào)易的貢獻(xiàn)度或?qū)⑾陆禐榱?、國?nèi)投資也將急劇萎縮。另外，本年度發(fā)生的南方低溫雨雪冰凍、四川汶川特大地震等自然災(zāi)害也對我國經(jīng)濟(jì)造成很大損失。綜合這些因素所帶來的影響，從2008年2季度起我國經(jīng)濟(jì)增長開始放緩，預(yù)計2009年我國經(jīng)濟(jì)增長仍將繼續(xù)下降。2008年中國經(jīng)濟(jì)增長率時間國內(nèi)生產(chǎn)總值累計值(億元)累計值(%)2008年3月61491110.62008年6月130619110.42008年9月201631109.92008年12月300670109.0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局初步核算，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，按可比價格計算，比2007年增長9.0%，大大低于2007年13%的增長速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值34000億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值146183億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值120487億元，增長9.5%。分季度看，四個季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長10.6%、10.4%、9.9%和9.0%，增速逐季降低。2008年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和指數(shù)單位：億元/%（上年=100）時間國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值第二產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值累計值指數(shù)累計值指數(shù)累計值指數(shù)累計值指數(shù)2008年3月61491110.64720102.830778111.525993110.92008年6月130619110.411800103.567419111.351400110.52008年9月201631109.921800104.5101117110.578714110.32008年12月30067010934000105.5146183109.3120487109.5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局受全球經(jīng)濟(jì)危機影響，我國經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，居民消費信心降低，全社會消費品零售總額增長速度自2008年9月后開始滑落。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局社會消費品零售總額增長情況根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年1季度、上半年、前3季度的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)分別為108.6、110.0和110.3。在上述價格背景下，盡管2008年以來各月的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額同比增速高于2007年同期水平，但是實際增速已明顯低于上年同期水平。2008年固定資產(chǎn)投資增速

時間2008年固定資產(chǎn)投資累計額2007年固定資產(chǎn)投資累計額(億元)同比實際增速(%)同比名義增速(%)累計額(億元)同比實際增速(%)同比名義增速(%)1季度18316.9415.9725.9414543.6122.4725.292季度58435.9815.2926.8246077.8222.4126.73季度99870.7115.7227.6478246.7819.5226.45數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫總的來看，2008年經(jīng)濟(jì)增長率下滑、固定資產(chǎn)投資增速減慢是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的最主要特點，由于房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的直接影響。

第二節(jié)2008年房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響（一）建筑材料價格仍在高位運行，加大房地產(chǎn)行業(yè)成本壓力房地產(chǎn)行業(yè)與建材關(guān)系緊密，可以說是互動互連的關(guān)系。從近幾年建材市場的價格走勢來看，2002年以來，建材價格一直處于上升階段，2004年漲幅高達(dá)3.9%，是最近10年漲幅最高的一次，此后，建材價格仍在上漲，但漲幅有所放緩。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1999-2007年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100）2008年建材價格依舊持續(xù)上漲，從2008年1月開始，漲幅不斷升高，直到2008年9月漲幅達(dá)到最大，為10.86%，此后漲幅逐漸回落，但仍處在高位，12月份漲幅降為7.86%。另一方面，從2008年建材價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)顯示的趨勢來看，從2008年9月價格指數(shù)達(dá)到最大后，開始一路下降，2009年1月已經(jīng)將為105.22，預(yù)計未來一段時間里，建材價格指數(shù)仍舊按照此趨勢下行。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2008年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100）從整體上看，建筑材料作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料之一，價格依然在高位運行，難繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)融資形成一定的壓力，但另一方面，按照目前價格走勢來看，未來建筑材料的價格指數(shù)可能會持續(xù)一段時間的下行，將有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)的成本壓力。（二）鋼材供應(yīng)充足價格回落，房地產(chǎn)企業(yè)鋼材成本壓力減弱鋼材是房地產(chǎn)行業(yè)的重要基礎(chǔ)資源，從歷年情況來看，近十年來我國鋼鐵行業(yè)取得了快速的發(fā)展，自1998年鋼材產(chǎn)量突破1億噸后，鋼材產(chǎn)量直線上漲，特別是2001年到2007年之間，鋼材產(chǎn)量增速基本維持在20%以上，2004年增速最高，達(dá)到32.64%，2008年受經(jīng)濟(jì)形勢影響，鋼材產(chǎn)量增速大幅滑落，達(dá)到3.41%。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺1996-2007年鋼材產(chǎn)量及增速2008年第二季度粗鋼產(chǎn)量增速維持在10%左右的水平，粗鋼供給增加很快，此后，從7月份起，粗鋼產(chǎn)量增速直線下滑，9月份陷入負(fù)增長，10月份產(chǎn)量降幅最大，為17%，此后一直到12月，粗鋼產(chǎn)量一直處于負(fù)增長的狀態(tài)，且降幅均超過10%以上。2008年后半年鋼材產(chǎn)量的降低，很大一部分是受國際金融危機影響所致，客觀上，鋼材產(chǎn)量的降低將對房地產(chǎn)的原材料供應(yīng)產(chǎn)生很大的壓力。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)分析平臺2008年粗鋼產(chǎn)量和增速二、下游行業(yè)的發(fā)展及影響對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，影響其發(fā)展的下游因素主要有兩方面，一是居民收入，二是商業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（一）居民收入增速放緩，消費乏力，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展1、居民收支狀況分析受國際金融危機的影響，2008年我國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，企業(yè)效益有所下滑，導(dǎo)致居民收入增速也隨之下滑。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度較上年同期平均下滑4.7個百分點。農(nóng)村居民名義人均現(xiàn)金收入增速依然不斷提高，但實際增速也有顯著的下滑，前三季度平均下滑3.17個百分點。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累計值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度3934.944385.5919.4811.45第二季度7051.998064.8617.614.36第三季度10346.2311864.7917.5914.68第四季度13785.79-17.23-數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2008年農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入水平季度農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入累計值（元）同比增速（名義）同比增速（實際）2007200820072008第一季度1260.481493.7615.2218.5111.739.06第二季度2110.632528.0217.4519.7813.3610.29第三季度3320.553970.6520.2319.5814.8311.07第四季度4958.4-15.26-9.39數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局年末居民儲蓄存款余額22.15萬億元，比上年末增加4.37萬億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.2%，比上年底增加0.2個百分點。受金融危機影響，我國企業(yè)裁員顯著增加，新招聘員工數(shù)量明顯減少，大學(xué)生就業(yè)率較以往大幅降低，但是由于這次危機對就業(yè)沖擊的一個顯著特點是，失業(yè)主要發(fā)生在農(nóng)民工的就業(yè)市場上，因而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率表現(xiàn)尚不明顯。專家預(yù)計，2009年失業(yè)會傳導(dǎo)到城鎮(zhèn)職工就業(yè)市場上，從而推動城市失業(yè)率上升。失業(yè)率的上升將直接影響居民收入的增加，進(jìn)而影響居民對餐飲、購物、娛樂等商業(yè)需求，因此，不利于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。2、消費者景氣指數(shù)走勢消費需求增長快慢，一方面取決于收入；另一方面也與消費者對未來收入預(yù)期的判斷，即消費者景氣指數(shù)有關(guān)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2007-2008年消費者景氣指數(shù)受國際金融危機影響，我國失業(yè)率增加，居民收入增長速度有所下滑，居民對收入和經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期下降，消費者信心指數(shù)、滿意指數(shù)和預(yù)期指數(shù)均直線下滑。2008年10月份，消費者滿意指數(shù)率先跌破90，達(dá)到89.8，12月份，消費者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)也雙雙跌破90，分別達(dá)到87.3和87.6。消費者消費指數(shù)紛紛走低，預(yù)示著在未來一段時間內(nèi)我國消費將依然不景氣，對商業(yè)房地產(chǎn)來講又是一個負(fù)面影響因素。（二）商業(yè)行業(yè)不景氣，企業(yè)家信心偏低我國許多企業(yè)，特別是東南沿海出口導(dǎo)向型企業(yè)受到金融危機的沖擊比較嚴(yán)重，企業(yè)效益明顯下滑，由于對預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)走勢缺乏信心，企業(yè)家信心指數(shù)從2007年第四季度開始，連續(xù)下滑，到2008年底，已經(jīng)從本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，與商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的社會服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也紛紛大幅下滑，另外，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下滑幅度最大，從年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的寒冬期。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局企業(yè)家信心指數(shù)

第三節(jié)2008年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析一、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策回顧從1998下半年年中央政府決定正式停止住房實物分配、實行住房商品化開始，中國的房地產(chǎn)市場逐步建立并完善起來。在此期間，國家介入房地產(chǎn)的方式主要是宏觀調(diào)控，政策出臺的基本考量包括整個宏觀經(jīng)濟(jì)的運行狀況，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及保障社會的安定。就政策針對性來講，則主要是針對作為居民生活保障的住宅房地產(chǎn)。為了對商業(yè)房地產(chǎn)的政策大環(huán)境有一個清晰的認(rèn)識，在此我們將首先回顧一下2003年以來政府出臺的主要房地產(chǎn)政策。2003年，房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱跡象，為抑制房地產(chǎn)過熱，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強房地產(chǎn)信貸管理，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2004年政府出臺政策規(guī)定加強土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年，政策進(jìn)一步深入，3月26日，國務(wù)院辦公廳針對房價上漲過快的現(xiàn)象下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出八點要求。緊接著在4月27日，政府提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項措施，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題作為加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2005年的這些政策為后續(xù)具體措施的出臺提供了基礎(chǔ)。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)以及個人購房的管理。8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)指令，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款。2007年，房地產(chǎn)政策以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，大力建設(shè)住房保障體系，主要有以下政策：1.落實從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點。從2007年12月25日起，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至14.5，上調(diào)了1個百分點。2.開征土地增值稅。2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。3.國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實施。4.2007年3月16日《物權(quán)法》在“兩會”得以通過。《物權(quán)法》的核心就是確定財產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題，規(guī)定70年后自動續(xù)期。5.央行、銀監(jiān)會9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。6.限外政策升級。2007年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7.國務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善“市場房”的同時，將加大"保障房"的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。8.建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。二、2008年房地產(chǎn)主要政策分析我們將以政策出臺或?qū)嵤r間為脈絡(luò)，把與房地產(chǎn)有關(guān)的政策分成三大類來介紹，即宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策和土地政策。（一）宏觀調(diào)控政策2008年2月28日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》政策分析：建設(shè)部重申，新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下。建設(shè)部于2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。2008年7月1日，政策分析：這一條規(guī)定賦予了房屋登記簿的決定性效力。《辦法》實施后，房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化，它不再享有唯一性、絕對性，一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯誤的情況外，均以房屋登記簿為準(zhǔn)。這就意味著，房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明，將會對權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行更好的保護(hù)。2008年8月1日，《民用建筑節(jié)能條例》頒布實施。政策分析：此條例的的頒布實施，對于房地產(chǎn)開發(fā)有深遠(yuǎn)影響，也表明國家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的決心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，該政策也表明了國家對建筑節(jié)能環(huán)保管理力度逐步加大。2008年8月1日，《公共機構(gòu)節(jié)能條例》出臺。政策分析：國務(wù)院再次強調(diào)對能源環(huán)保節(jié)能的重視，此條例除對公共節(jié)能有規(guī)定外，對于寫字樓商業(yè)酒店各類物業(yè)的開發(fā)都有影響。2008年11月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實國務(wù)院決策，部署以下5政策分析：進(jìn)一步保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，借機推動以往計劃已久而久未實施的政策措施，特別是保障性用房和公用設(shè)施建設(shè)。2008年12月10日政策分析：2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確立了2009年將實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補足外需，在2009年金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會議中，政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場帶來更多行政和信貸方面的利好預(yù)期。（二）房地產(chǎn)金融政策1、銀行貸款政策2008年2月4日，央行公布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款優(yōu)惠措施出臺。（1）開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)；（2）開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項目資本金不低于項目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低；（3）開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長。政策分析：這一針對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠貸款政策體現(xiàn)了政府對于08年建立多層次住房保障體系的政策導(dǎo)向。2007年底到2008年初陸續(xù)出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，國家和政府在對待住房問題上從計劃經(jīng)濟(jì)時期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現(xiàn)在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求，從前幾年的貨幣補貼、租金補貼轉(zhuǎn)變?yōu)榻诘淖》拷ㄔO(shè)。這兩個轉(zhuǎn)變意味著政府已經(jīng)認(rèn)識到房價再降，中低收入者也無能力購房，只有學(xué)習(xí)香港、新加坡等城市經(jīng)驗才能緩和住房供需矛盾，也意味著開發(fā)商品房的房地產(chǎn)企業(yè)的職責(zé)是為中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府來加以引導(dǎo)解決。因此，各種符合住房保證政策精神的措施將會陸續(xù)出臺，對于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)是有持續(xù)利好效應(yīng)的?？梢垣@得低息貸款、延長還款期限、降低融資成本。而對于提供貸款的銀行而言，此項貸款屬于低風(fēng)險與低收益的放貸領(lǐng)域。2008年3月5日，政府工作報告中與房地產(chǎn)相關(guān)的是“抓緊建立住房保障體系”。具體包括以下措施：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。同時，要積極改善農(nóng)民工居住條件；（2）要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題；（3）要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲；（4）要加強市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。政策分析：第一條措施說明，當(dāng)前住房保障是我國住房制度和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重，在2007年“24號文”的方針指導(dǎo)下，今年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中已反映出這一點。第二條措施說明，國家將繼續(xù)加強推進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從各城市執(zhí)行情況分析，2007年“90/70”政策效果有所顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到政策要求，中大戶型依然是供應(yīng)主流，尤其是90-140平米，多數(shù)城市90平米以下戶型所占比重僅有20-40%，2008年各地勢必要明顯提高這一比重?！岸喾N途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經(jīng)有相對明確的指示，那就是建設(shè)部的觀點：根據(jù)各地實踐可以采取限價商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。據(jù)此，今年將有更多城市加入到嘗試限價房和經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)陣營中來。第三條措施的重點在于抑制房價，其手段主要是調(diào)節(jié)供需。2007年全國許多城市的房價都經(jīng)歷了一波快速增長，其幅度明顯高于前兩年。值得關(guān)注的是，自2007年第四季度之后，很多城市房價增長勢頭趨緩，深圳、廣州等少數(shù)城市已開始下跌，這為2008年調(diào)控房價創(chuàng)造了較好的環(huán)境。第四條措施主要針對開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、干擾市場秩序等現(xiàn)象，其中清理閑置土地是最重要的一環(huán)，國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理，這對于開發(fā)企業(yè)和地方政府都有相當(dāng)大的壓力。2008年3月11日，“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”組建成立，主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產(chǎn)市場等。政策分析：2008年3月召開的兩會會議進(jìn)行了國務(wù)院部門的機構(gòu)改革，其中引人關(guān)注的是國務(wù)院新設(shè)立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，不再保留建設(shè)部。這一部門的新設(shè)意味著兩點：第一點是政府把住房保障放在首要關(guān)注的層面，作為民生的重要方面，住房問題成為當(dāng)代社會關(guān)注的焦點。未來住房保障將由政府供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。在對市場供給的調(diào)控中，政府將把政策重心放在對經(jīng)濟(jì)適用房總量的控制、其申購、出售、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、貸款等方面控制，以及廉租房租金、面積、配套等方面控制；而對市場供給的調(diào)控，政府將從對開發(fā)商的稅收、土地清理、監(jiān)管、貸款利率以及對購房者的信貸政策、稅收等方面加以控制。第二點是預(yù)示著政府將強化協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，將著力來解決現(xiàn)實中所存在著的城鄉(xiāng)建設(shè)的矛盾和問題。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，許多城郊的農(nóng)村區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入城市范圍內(nèi)，由于土地屬性不同，主管部門不同，產(chǎn)生了許多矛盾和問題，城鄉(xiāng)一體化迫切要求對城鄉(xiāng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，因此主管部門需要進(jìn)行統(tǒng)一合并。設(shè)立城鄉(xiāng)建設(shè)部的目的就是為了使城鄉(xiāng)建設(shè)中能夠統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，無論是對城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、節(jié)約有效利用土地、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展都有重要作用。2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，全面排查住房公積金違規(guī)放貸。（1）重點對違規(guī)發(fā)放貸款情況進(jìn)行全面排查分析，查找薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，采取有效措施改進(jìn)管理，對歷史遺留的風(fēng)險資金堅決予以回收和妥善處置；（2）加強對住房公積金決策、管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查切實糾正損害國家和職工利益的突出問題；（3）依法查處各類違紀(jì)違法行為。重點對違規(guī)辦理住房公積金業(yè)務(wù)、擠占挪用資金等違紀(jì)違法問題予以處理。對拒不糾正、掩蓋問題，造成資金嚴(yán)重?fù)p失的，依法追究責(zé)任。政策分析：2007年全國房地產(chǎn)市場的火爆表現(xiàn)使得成交量大幅度上升，各個城市的公積金貸款幾乎用完，公積金貸款出現(xiàn)了很大的缺口，政府相關(guān)部門也發(fā)現(xiàn)公積金管理中存在著一些漏洞和弊端。同時，出現(xiàn)了公積金違規(guī)放貸的現(xiàn)象，使得缺口進(jìn)一步加大，數(shù)額巨大的公積金貸款與國家從緊的貨幣政策相違背，也使得購房者不能享受到本該享受的公積金貸款低利率，不利于多層次住房保障體系的建立，使這一部分實實在在的自住需求被壓抑，變相加大了未來房地產(chǎn)價格上漲的壓力。兩會后成立的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始全面排查公積金違規(guī)貸款的現(xiàn)象，勢必將使公積金快速回流，各個城市的公積金貸款開閘也將馬上啟動。從而帶來的自住需求也能夠在一定程度上支撐房價，因此現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司應(yīng)積極與各大銀行進(jìn)行聯(lián)系交流，第一時間爭取到更多銀行的公積金貸款政策，以吸引購房者。2008年6月25日，第6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，調(diào)至17.5%，其他五次上調(diào)分別是（1）2008年1月25日由14.5%調(diào)至15%；（2）2008年3月25日由15%調(diào)至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%調(diào)至16%；（4）2008年5月20日上調(diào)0.5%調(diào)至16.5%。（5）2008年6月15日上調(diào)0.5%調(diào)至17%。政策分析：從2007年開始中國內(nèi)地的貨幣流動性就一直存在著過剩的現(xiàn)象，由于國際原油價格的不斷上漲，有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品以及各種生產(chǎn)要素價格的不斷上漲，消費價格指數(shù)CPI不斷上漲，達(dá)到了8%以上的驚人程度。因此，抑制通貨膨脹成了2008年政府部門的首要經(jīng)濟(jì)任務(wù)。傳統(tǒng)意義上控制CPI的方法就是回收過剩的貨幣，主要是加息、提高準(zhǔn)備金率以及發(fā)行國債等方法。其中國債的發(fā)行早在2007年就已經(jīng)排定計劃，市場有心理預(yù)期，而提高準(zhǔn)備金率和利率則具有突然性。2008年中央更多的是使用提高準(zhǔn)備金率而不使用加息是因為同時期股票市場大幅度走低，怕引起股票市場危機，同時也有不再加重購房者按揭還款壓力的考慮，所以提高準(zhǔn)備金率就成了主要的調(diào)控手段。加息的手段一般都會提高企業(yè)貸款利率，加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，效果比較直接明顯，而提高準(zhǔn)備金率是落實從緊的貨幣政策，使得銀行能放的貸款額更加緊張，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，其影響作用比較隱性。2008年8月27日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，再次重申各商業(yè)銀行不得向小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放任何形式的貸款的規(guī)定。按照通知，今后四類貸款項目將受到嚴(yán)格控制。包括：一、禁止向不符合規(guī)劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持；二、對于不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、未取得國土資源部門用地批復(fù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)綠化項目以及工業(yè)項目建設(shè)，不得予以任何形式的信貸支持；三、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項目貸款管理；四、嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。政策分析：這個政策的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資的門檻越來越高。銀行繼續(xù)收縮房貸資金，也說明短期內(nèi)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性不大。2008年9月16日，雙率下調(diào)。從2008年9月16日起政策分析：（1）這標(biāo)志著從03年9月以來，持續(xù)長達(dá)5年之久的加息周期的結(jié)束，同時，也預(yù)示著中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了高增長后，正式駛?cè)肼嚨?。?）此次央行降低貸款利率，無疑使得此前的加息預(yù)期大大降低，固定利率房貸的吸引力也因此下降不少。（3）對投資者而言，此次降息使投資者對進(jìn)一步降息的期待心理反而加重，其觀望情緒可能會不降反升。（4）對準(zhǔn)購房者來說，降息幅度太小，不會影響其購買決策，其觀望情緒是否改變主要受房價決定。（5）央行下調(diào)貸款利息，一般認(rèn)為從總體來看，降息使得房貸者的還款壓力減輕，提升了低迷樓市中購房者的入市信心，但降息額度太小，購房者得到的實惠相當(dāng)有限。再者，此次降息使購房者對進(jìn)一步降息的期待心理反而加重，觀望情緒可能會不降反升。（6）開發(fā)商反應(yīng)：潘石屹說，“解放軍終于來了”。2008年10月9日，存貸款利率分別下調(diào)0.27%；對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。政策分析：貸款利率的下降意在降低企業(yè)用資成本，促進(jìn)投資，同時也是對全球降息大背景下的回應(yīng)。存款利率的下調(diào)在一定程度上有利于刺激消費。免征所得稅，有利于增加個人儲蓄存款收益，符合國家宏觀調(diào)控的需要。2008年11月27日，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。（1）從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。（2）政策分析：此次1.08個百分點的降幅為1997年10月以來的存貸款利率最大降幅。預(yù)示著貨幣政策更為寬松，銀行體系流動性更為充足，貨幣信貸將穩(wěn)定增長。2、房地產(chǎn)信托政策2008年12月14日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（簡稱金融國30條），具體提出了30條政策措施，涉及銀行、保險和證券等金融業(yè)主要層面。金融國30條的出臺將為積極的財政政策的實施而全方位拓寬銀行、保險以及社會資金等配套資金渠道，標(biāo)志著4萬億元財政刺激計劃將很快進(jìn)入全面推進(jìn)階段。金融30條提出，通過開展房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）試點來拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。政策分析：目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，主要通過商業(yè)銀行融資。房地產(chǎn)信托投資基金的融資能力強，對保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和股市都有好處。不過，由于銀行業(yè)金融資產(chǎn)總量過大，其他體系建設(shè)還有待發(fā)展，因此，房地產(chǎn)信托投資基金的放行也只能在一定層面上緩解開發(fā)商流動資金緊張的現(xiàn)狀，目前還要以控制風(fēng)險為主。由于目前我國配套法律的缺失，通過公開募集方式發(fā)行的公司型的信托投資基金，即在美國等市場已經(jīng)發(fā)展較為成熟的REITS將更有可能成為首選。另外，鑒于REITS一般要求有穩(wěn)定現(xiàn)金流以發(fā)放紅利，所以其投資對象多為具有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)類公司從中受益并不大，實質(zhì)受益的是商業(yè)地產(chǎn)公司。3、房地產(chǎn)消費信貸政策2008年10月22日，財政部、稅務(wù)總局和央行聯(lián)合救市。自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%（原為1.5%）。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅（0.05%）；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（根據(jù)房子面積大小實行不同的稅率）；自10月27日政策分析：此次調(diào)整對近期持幣觀望的購房者刺激最大，有利于恢復(fù)市場的交易量。4、房地產(chǎn)上市政策2008年3月20日政策分析：2007年全國房地產(chǎn)市場異常火爆，房產(chǎn)價格大幅提高，成交量也一再放大，出于對未來房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期，國內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模圈地，土地市場也十分火爆，“地王”現(xiàn)象一再出現(xiàn)，高價拿地的情形也在很大程度上推動了各個城市房地產(chǎn)價格的上漲。同時期，中國的股票市場從3000點上漲到最高的6124點，在土地市場上大打出手的房地產(chǎn)上市公司紛紛在股票市場上進(jìn)行定向和非定向增發(fā)，未上市房地產(chǎn)公司也紛紛趁著火暴的證券市場在A股以及港股啟動上市程序，IPO募集資金規(guī)模龐大。獲得充裕資金的房地產(chǎn)公司開始在全國大面積買地，土地價格被過度拉高，間接提高房價，其他一些未上市的大房地產(chǎn)公司無法與之競爭，于是紛紛謀求盡快上市獲得資金來進(jìn)行土地市場的競爭。5、稅收政策2008年4月16政策分析：《通知》對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計利潤率做了調(diào)整，由原來的非經(jīng)濟(jì)適用房不低于15%調(diào)高到20%，經(jīng)濟(jì)適用房維持3%。這條政策不是新政，但對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力，總的稅收負(fù)擔(dān)并沒有加大，對房地產(chǎn)企業(yè)影響有限。《通知》對非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目的預(yù)計利潤率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。按照預(yù)計利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，這使得企業(yè)預(yù)繳所得稅的金額有所增加，但增加不多，壓力也不會太多。由于僅是預(yù)繳所得稅，項目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負(fù)擔(dān)，只是對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高?！锻ㄖ访鞔_指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。新政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，與以前的規(guī)定相比，使得預(yù)繳所得稅周期有所提前，即企業(yè)支出提前，對資金形成一定壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房款必須預(yù)繳所得稅是2005年就執(zhí)行的調(diào)控政策，從總體上看，開發(fā)商項目資金杠桿空間被擠壓的趨勢不變，也會因為現(xiàn)金流影響而使得資金競爭優(yōu)勢加劇。（三）土地政策2008年1月3日，國土資源部正式公布了《土地登記辦法》，這一辦法將于2008年2月1日起政策分析：《土地登記辦法》的出臺，標(biāo)志著我國土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的一次重大進(jìn)步?！段餀?quán)法》、《土地管理法》等一系列土地法律法規(guī)的接連實施，迫切要求對我國土地權(quán)利的主體進(jìn)行界定，以有效保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。根據(jù)《土地登記辦法》，完成土地登記后，每幅土地都將發(fā)放由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的土地權(quán)利證書，即土地“身份證”。2008年1月9日政策分析：政策第一點，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途監(jiān)管制度是針對一些地方在土地利用中擅自改變土地用途或者不按照土地規(guī)劃利用土地，集中表現(xiàn)在工業(yè)用地變成居住用地或商業(yè)用地；公建用地變成居住用地或商業(yè)用地；居住用地和商業(yè)用地不按規(guī)劃比例執(zhí)行等等現(xiàn)象。政策強調(diào)地方政府需加大對土地用途的監(jiān)管力度，這使得一些二、三線城市無序用地的情況將得到遏止，相應(yīng)的開發(fā)商也不能再依靠這一途徑謀取利益。政策第二點嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)和第三點嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模是針對一些城市和地區(qū)擅自將農(nóng)村集體用地變成城市用地、非法占用或者租用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等現(xiàn)象。其中，城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”一直是一個熱點問題，小產(chǎn)權(quán)房在中國許多城市已經(jīng)大量存在，是否承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房以及如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直存在著很大爭議，政府嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)村集體用地對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個利好，一些原本購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者將不得不購買商品房。但鑒于在中國一些城市已經(jīng)有農(nóng)村回遷房在交納土地使用費以及稅金情況下可以上市成交的案例，預(yù)測將來可能的政策是：凡是符合消防、設(shè)計等規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房在交納土地使用費、各項稅金情況下可以取得產(chǎn)權(quán)證，而一些不符合上述規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房將不能取得產(chǎn)權(quán)證。政策第四點嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為以及第五點嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管是針對一些城市和地區(qū)采用以租代征的形式非法使用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為以及一些地方政府部門與各主管部門執(zhí)法不力、不嚴(yán)等現(xiàn)象。政策強調(diào)了“以租代征”的非法性，是對這一現(xiàn)象加以重點歸制的體現(xiàn)，將起到明顯的遏止作用。2008年5月29日，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》頒布實施，國土資源部發(fā)出通知，對《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》的執(zhí)行工作作出部署，要求地方各級國土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為，堅決落實問責(zé)制度，各地要盡快建立向本級人民政府報告制度。政策分析：《處分