房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試題庫

房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試題庫一、單選題1.某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）2.【2013年真題】房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A、不可移性B、獨(dú)一無二C、相互影響D、用途多樣答案：C解析：本題考查的是相互影響。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。3.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報(bào)酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（萬元）。4.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對象實(shí)地查勘日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26D、2008年9月27日答案：C解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。致估價(jià)委托人函中致函的日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。5.凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、凈收益D、潛在毛租金收入答案：B解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.（）是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。A、估價(jià)對象B、價(jià)值類型C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的答案：D解析：考點(diǎn):估價(jià)目的的確定。估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。7.【2013年真題】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A、成交價(jià)格B、賬面價(jià)格C、正常價(jià)格D、期望價(jià)格答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會有多個(gè)比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價(jià)格屬于實(shí)際價(jià)格，可能存在價(jià)格扭曲因素；只有C正常價(jià)格，也可以稱之為客觀價(jià)格。8.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A、居民收入增加B、房產(chǎn)稅征收C、人民幣升值D、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升答案：B解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率和匯率等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。9.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.82答案：B解析：投資利息=540×[（1+8%）2-1]+90×[（1+8%）1.5-1]+60×[（1+8%）0.5-1]=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。10.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。11.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是（）。A、通用性越強(qiáng)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)B、獨(dú)立使用性越差，變現(xiàn)能力越差C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)D、價(jià)值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)D錯誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱12.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是（）。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動成為香港測量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格答案：C解析：考點(diǎn):中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C，沒有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。13.下列關(guān)于拍賣保留價(jià)的表述中，錯誤的是（）。A、拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)B、如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的10%C、保留價(jià)是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)D、拍賣財(cái)產(chǎn)未作評估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見答案：B解析：考點(diǎn):評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。選項(xiàng)B，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。14.相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A、異質(zhì)性B、排他性C、替代性D、互補(bǔ)性答案：C解析：考點(diǎn):替代原則。相似房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣，使它們的價(jià)格相互接近。15.下列選項(xiàng)中，（）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場.公園.公共綠地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。16.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。17.當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用的修正率為（）。A、深度價(jià)格修正率B、累計(jì)深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、加權(quán)深度價(jià)格修正率答案：B解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。18.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）。A、估價(jià)委托書B、估價(jià)代理書C、估價(jià)報(bào)告書D、估價(jià)結(jié)果書答案：A解析：考點(diǎn):估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。19.下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯誤的是（）。A、有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)值B、凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營費(fèi)用的折現(xiàn)值必然是相減的C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不等于零D、收益期為無限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率大于零答案：A解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。選項(xiàng)A錯誤，如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)值。20.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于社會因素的是（）。A、房地產(chǎn)投機(jī)B、房地產(chǎn)制度政策C、人口增長D、居民收入答案：A解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。選項(xiàng)B，是制度政策因素；選項(xiàng)C，是人口因素；選項(xiàng)D，是經(jīng)濟(jì)因素。21.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C、假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。22.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價(jià)格下降D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：A解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價(jià)格上升。23.社會治安狀況，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社會因素D、人文因素答案：C解析：考點(diǎn):社會因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。24.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是（）。A、測算收益期或持有期B、測算未來收益C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選擇具體估價(jià)方法答案：D解析：考點(diǎn):收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：（1）選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計(jì)算收益價(jià)值。25.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其（）。A、市場價(jià)值B、花費(fèi)的成本C、效用D、投資價(jià)值答案：C解析：本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。26.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。A、使用價(jià)值B、交換價(jià)值C、投資價(jià)值D、賬面價(jià)值答案：B解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。27.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對象的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價(jià)對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對象。選項(xiàng)B錯誤，實(shí)地查勘的工作內(nèi)容之一是拍攝反映估價(jià)對象內(nèi)部狀況、外部狀況以及周圍環(huán)境的照片等影像資料。28.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬元。29.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯誤的是（）。A、判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B、估價(jià)會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、所有的評估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評估價(jià)值都是近似值D、估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯誤，估價(jià)會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。30.當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說法正確的是（）。A、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因?yàn)槭袌霾痪皻?，可比?shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因?yàn)槭袌霾痪皻?，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法評估答案：A解析：考點(diǎn):確定估價(jià)結(jié)果。市場不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場所低估，從而比較法的測算結(jié)果一般會明顯低于成本法測算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。31.當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會（），房地產(chǎn)價(jià)格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會（），房地產(chǎn)價(jià)格也就會下落。A、減少，減少B、增加，減少C、減少，增加D、增加，增加答案：B解析：本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地區(qū)（如某個(gè)城鎮(zhèn)）的人口數(shù)量增加時(shí)，對其房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會下降。32.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為1500元／㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元／㎡，銷售稅費(fèi)為300元/㎡，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后地價(jià)為（）元／㎡。A、1840B、3300C、3000D、2840答案：B解析：考點(diǎn):適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。開發(fā)完成后的地價(jià)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。33.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種（），其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、直接估價(jià)方法B、間接估價(jià)方法C、精確的估價(jià)方法D、經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法答案：B解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。34.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一時(shí)刻答案：B解析：考點(diǎn):報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。35.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為（）。A、存量+新增竣工量-拆毀量B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量D、存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。36.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括（）。A、區(qū)位狀況調(diào)整B、實(shí)物狀況調(diào)整C、權(quán)益狀況調(diào)整D、收益狀況調(diào)整答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。37.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），買方實(shí)付金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。38.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場價(jià)格為9000元/m2，平均每套住房的市場租金是3000元/月，在受損狀況下的市場價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額是（）萬元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。（9000－7800）×5000＝600（萬元）。39.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)，屬于（）業(yè)務(wù)。A、房地產(chǎn)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)減損評估業(yè)務(wù)C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)，例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評估。40.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。41.主要用于評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法是（）。A、修復(fù)成本法B、價(jià)差法C、損失資本化法D、長期趨勢法答案：B解析：考點(diǎn):價(jià)差法。價(jià)差法主要用于評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。42.（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。A、低價(jià)格政策B、高價(jià)格政策C、均價(jià)格政策D、最高價(jià)格政策答案：B解析：考點(diǎn):制度政策因素。高價(jià)格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。43.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對象。被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。44.在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是（）。A、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)B、統(tǒng)一價(jià)格表示單位C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。45.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）。A、估價(jià)主體資格需依法取得B、估價(jià)對象狀況需依法判定C、估價(jià)對象收益需依法確定D、估價(jià)方法需依法選用答案：B解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B，估價(jià)對象的狀況，是需要依法確定的。選項(xiàng)A，估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C，估價(jià)對象的收益，是按照市場的情況確定的，和法律無關(guān)；選項(xiàng)D，估價(jià)方法是根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)對象的狀況，以及估價(jià)相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒太大關(guān)系。46.采用成本法評估某新建商品房的價(jià)值，測算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2，土地重新取得單價(jià)為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)＝2100/2＝1050（元/m2），單價(jià)＝3200＋1050＝4250（元/m2）。47.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、房地產(chǎn)使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。48.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵是（）。A、確定本期的實(shí)際值B、確定本期的預(yù)測值C、確定預(yù)測對象D、確定修勻常數(shù)的值答案：D解析：本題考查的是長期趨勢法。運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵是確定修勻常數(shù)的值。49.房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系C、房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D、房地產(chǎn)的購買量與其價(jià)格之間的關(guān)系答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。50.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是平均數(shù)修正法。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。51.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A、維持現(xiàn)狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓答案：B解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。52.下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是（）。A、直線趨勢法B、指數(shù)曲線趨勢法C、二次拋物線趨勢法D、指數(shù)線性修正法答案：D解析：考點(diǎn):數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。53.直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法的公式。直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。54.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。55.下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A、了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值B、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C、了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額D、了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評估服務(wù)的。本題的綜合性較強(qiáng)。56.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（）。A、市場價(jià)值B、清算價(jià)值C、快速變現(xiàn)價(jià)值D、投資價(jià)值答案：D解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。57.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是（）。A、地役權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。58.我國貨幣政策的五個(gè)“檔次”中，處于中間值的是（）。A、適度從緊B、適度寬松C、穩(wěn)健D、適中答案：C解析：考點(diǎn):制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。59.在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的描述中，不正確的是（）。A、成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格上下波動B、市場價(jià)格圍繞著理論價(jià)格上下波動C、在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價(jià)格可能會較大的偏離理論價(jià)格D、大波動圍繞著小波動上下波動答案：D解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。選項(xiàng)D錯誤，小波動圍繞著大波動上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。60.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A、比較法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。61.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。62.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯誤的是（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致答案：C解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。63.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實(shí)際支付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是（）元/m2。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）。64.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，描述錯誤的是（）。A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利B、開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，不會是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間C、靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值D、動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值答案：B解析：考點(diǎn):開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯誤，開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，可能是未來開發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。65.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A、商鋪B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法；選項(xiàng)D適合收益法。66.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費(fèi)用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費(fèi)3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。67.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價(jià)格為4500元/m2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（）。A、該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B、修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額為500萬元C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬元D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A，經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來的價(jià)值增值誰大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工程費(fèi)150萬；租金損失100×1500×6=90（萬元）；搬遷費(fèi)1300×2×100=26（萬元）；合計(jì)266萬元；修復(fù)后的價(jià)值增值：[5000×（1－5%）－4500]×10000=250（萬元），得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B，修復(fù)帶來的價(jià)值增值額為250萬元。選項(xiàng)C，不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為（5000－4500）×10000=500（萬元）。選項(xiàng)D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5（萬元）。68.某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬元。A、1838.00B、1843.55C、1845.87D、1850.00答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。69.在房地產(chǎn)市場中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考點(diǎn):建筑物重新購建成本的求取方式。有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建成本。70.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，三級資質(zhì)可以從事（）的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。A、房屋征收B、公司上市C、企業(yè)清算D、司法鑒定答案：A解析：考點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?1.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（）。A、市場價(jià)值B、清算價(jià)值C、快速變現(xiàn)價(jià)值D、投資價(jià)值答案：D解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。72.【2013年真題】有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?。A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值答案：C解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。73.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A、5893B、6387C、6473D、7016答案：C解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)公攤的共有公用建筑面積=145+23=168（m2），建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473（元/m2）。74.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A、估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果的意見C、估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D、估價(jià)結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。75.某國有建設(shè)用地上建造的商場，出讓年限為40年，土地使用權(quán)屆滿時(shí)，土地及地上建筑物由國家無償收回。建設(shè)期3年，商場建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年。用成本法估算該商場價(jià)值時(shí)，計(jì)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)該選取的總折舊年限為（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期，并且到期國家無償收回，則以土地使用權(quán)到期的時(shí)間計(jì)算總折舊年限。76.對同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值的表述中，錯誤的是（）。A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對象之中B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割.合并估價(jià)相同C、在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說的房價(jià)答案：B解析：本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B錯誤，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和77.標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)逐漸升高；由此點(diǎn)遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零答案：C解析：本題考查的是路線價(jià)法。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變，即街道對地價(jià)沒有影響。78.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。79.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A、超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B、承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)C、估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)D、估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)答案：D解析：考點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評估。80.運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用（）的收益估計(jì)值。A、較高B、較低C、最高D、居中答案：B解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值81.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。A、單獨(dú)深度價(jià)格修正率B、累計(jì)深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、加權(quán)深度價(jià)格修正率答案：B解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A，單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的；選項(xiàng)B，累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的；選項(xiàng)C，平均深度價(jià)格修正率也是遞減的；選項(xiàng)D，加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒有這個(gè)概念。82.評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對象不在一個(gè)供需圈；選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對象不同。83.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是路線價(jià)法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/（75×20）＝2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）84.按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：考點(diǎn):壽命長久。居住用地為70年。85.下列有關(guān)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是（）。A、動態(tài)分析法測算結(jié)果精確B、靜態(tài)分析法測算過程相對復(fù)雜C、動態(tài)分析法測算需要精確預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期的時(shí)間D、靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略答案：B解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。86.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯誤的是（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去.現(xiàn)在或?qū)鞡、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致答案：C解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。87.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對該辦公樓進(jìn)行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬元，建筑物重置成本為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價(jià)值為（）萬元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考點(diǎn):市場提取法。舊的房地價(jià)格＝土地重新購建成本＋建筑物重新購建成本－建筑物折舊＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（萬元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期。但是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償，計(jì)算折舊期限的時(shí)候，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命算。88.估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1500m2，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）。A、建筑面積1500m2，一年前出售，售價(jià)為2000元/m2，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)C、建筑面積500m2，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)答案：D解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對象規(guī)?！?，可得出750≤估價(jià)對象規(guī)?！?000，排除選項(xiàng)BC；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，排除選項(xiàng)A；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，排除選項(xiàng)A；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。89.【2013年真題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ、掌握的有關(guān)信息不同B、做出的估價(jià)師聲明不同C、估價(jià)對象狀況不同D、委托人不同答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評估價(jià)值。90.下列選項(xiàng)中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是（）。A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B、因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)答案：A解析：考點(diǎn):易受限制。管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)的利用加以干涉。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。91.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬元，乙宗地價(jià)值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。92.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開征房產(chǎn)稅B、物價(jià)水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策因素。93.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A、比較法B、成本法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有94.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。95.基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域的（）。A、最低價(jià)格B、最高價(jià)格C、平均價(jià)格D、成交價(jià)格答案：C解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。96.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝約定成交價(jià)格/（1－5%）；約定成交價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價(jià)格×（1－8%）＝約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。97.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差，表述正確的是（）。A、即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般的物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，實(shí)際上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較D、估價(jià)總是在信息完全和存在一定不確定因素下作出的答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯誤，房地產(chǎn)估價(jià)不能用一般的物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)；選項(xiàng)C錯誤，判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，實(shí)際上是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；選項(xiàng)D錯誤，估價(jià)總是在信息不完全和存在一定不確定因素下作出的。98.評估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。99.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下降的是（）。A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、減少土地儲備貸款C、降低契稅D、減少土地供應(yīng)答案：A解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A，降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)BCD均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。100.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A、土地總量有限B、房地產(chǎn)的不可移動性C、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D、房地產(chǎn)的價(jià)值量大答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。101.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。102.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。103.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、待開發(fā)項(xiàng)目開工之日C、待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日D、該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn)；選項(xiàng)D是指銷售期的起點(diǎn)。104.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為（）萬元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積＝20000000/5000＝4000（平方米），土地總價(jià)＝4000×1200＝480（萬元）。105.【2017年真題】房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A、房屋征收決定公告之日B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D、委托估價(jià)之日答案：A解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。106.某建筑物的建筑面積為500m2，重置價(jià)格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考點(diǎn):分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2（萬元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬元）；設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬元）；長壽命項(xiàng)目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬元）。107.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對象。征收評估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。108.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。109.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A、土地成本B、銷售費(fèi)用C、建設(shè)成本D、銷售稅費(fèi)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息110.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A、圍墻工程費(fèi)B、電力設(shè)施工程費(fèi)C、居委會用房建設(shè)費(fèi)D、人防工程費(fèi)答案：B解析：本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會用房屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。111.在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是（）。A、評估價(jià)格B、成交價(jià)格C、市場價(jià)格D、理論價(jià)格答案：D解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。112.房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂校ǎ?。A、供給、需求、利用狀況B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求C、使用價(jià)值、稀缺性、有效需求D、權(quán)利、租金、利率答案：C解析：考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：使用價(jià)值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。113.某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為（）元/m2。某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法的公式。平均發(fā)展速度＝＝1.24055，2011年的價(jià)格＝3800×1.240555＝11165元/m2。114.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（）。A、被動接受的估價(jià)業(yè)務(wù)B、業(yè)主沒有提供明確估價(jià)目的的業(yè)務(wù)C、估價(jià)項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)D、超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)答案：D解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。115.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為8000元/平方米，土地市場單價(jià)為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。116.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物（）。A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物C、包括房屋.構(gòu)筑物和土地D、僅僅指房屋答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉庫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解。117.下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說法，錯誤的是（）。A、報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資本的比率B、報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低C、在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長期投資的報(bào)酬率答案：D解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率。118.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯誤的是（）。A、抵押價(jià)值評估要遵循謹(jǐn)慎原則B、抵押價(jià)值評估要遵循合法原則C、嚴(yán)格來說，投資價(jià)值評估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則D、投資價(jià)值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)原則的主要原則。投資價(jià)值的評估，可以增加主要原則（獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則）之外的其他適用的估價(jià)原則。119.由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有（）的特性。A、不可移動性B、用途多樣C、相互影響D、易受限制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。120.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是300×30%＝90（萬元），余下300×（1－30%）＝210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價(jià)＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。121.某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因?yàn)槿莘e率提高應(yīng)該補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬元。A、1125B、1800C、2250D、3375答案：A解析：本題考查的是價(jià)差法。原樓面地價(jià)＝4500/3＝1500（元/m2），新樓面地價(jià)：樓面地價(jià)＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），補(bǔ)地價(jià)＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（萬元）。122.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算C、假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的價(jià)值D、在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值答案：D解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A，只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)B，動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項(xiàng)C，扣除項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時(shí)點(diǎn)發(fā)生的；選項(xiàng)D，在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值，要做市場狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。123.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。124.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.06答案：D解析：本題考查的是功能過剩折舊。重建成本，功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬元）。125.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響，這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A、未定事項(xiàng)假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：B解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。126.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯誤的是（）。A、估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B、位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C、對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性D、同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A錯誤，如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層；選項(xiàng)B、C正確，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染），以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等；選項(xiàng)D正確，住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分?！巴蛔≌^(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因?yàn)橐粋€(gè)有電梯一個(gè)沒有電梯。127.決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括（）。A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、消費(fèi)者的收入水平D、相關(guān)物品的價(jià)格水平答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平；（5）消費(fèi)者對未來的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。128.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意階段答案：B解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。129.下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對象狀況應(yīng)為現(xiàn)在狀況的是（）。A、評估期房的價(jià)值B、房地產(chǎn)損害賠償C、房屋征收評估D、估價(jià)鑒定答案：C解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。130.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。直接成本利潤率＝開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。131.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的55%，通過可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。132.【2012年真題】估價(jià)對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為（）元/㎡。5層、6層住宅樓不