物業(yè)管理常識

11-物業(yè)管理常識（59）1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一業(yè)主選聘有合格資質等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務；三物業(yè)管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。2、為什么要實施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（1）房屋產(chǎn)權多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產(chǎn)權轉移的形勢。（2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務。（3）物業(yè)項目建設規(guī)模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務要求轉業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務。3、物業(yè)管理工作目的：1．保持和提高物業(yè)的完好度。通過加強對小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理服務，防止因使用不當而損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇保值增值；2．創(chuàng)造良好優(yōu)質的生活環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護，提供一個良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；3．維護業(yè)戶的權益。業(yè)主置業(yè)不但為了安住、保值、增值，還需享受良好服務，對物業(yè)提供專業(yè)的管理，加強對業(yè)戶自身行為的約束，提供多項服務，以維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；4．對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高發(fā)展商的社會聲譽，創(chuàng)造物業(yè)品牌；5．以良好的售后服務建立小區(qū)的品牌形象。努力爭創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)榮譽及ISO9001：2000國際質量體系標準的認證，賦予小區(qū)無形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良性的企業(yè)效益和社會效益。4、業(yè)主臨時公約具有什么作用？答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。5、業(yè)主臨時公約包括哪些主要內容？答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。6、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規(guī)的，報告有關部門。7、業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過后生效。8、物業(yè)服務一般包含哪些內容？答：物業(yè)服務的內容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。9、什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。特約性服務指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。10、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)管理企業(yè)原則上不對業(yè)主人身和戶內財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應依法承擔賠償責任。11、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。12、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權，有權要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權采取其他處理措施。13、自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用怎么交？答：自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。14、出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。15、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的房屋是否應交納物業(yè)服務費用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的房屋應全額交納物業(yè)服務費用。16、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務費？答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。17、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。18、物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。19、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。20、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。21、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。22、能否在房屋樓頂架設廣告牌?答：一幢樓內有多個產(chǎn)權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。23、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業(yè)主（臨時）公約》和小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。24、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。25、物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？答：物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。26、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？答：小區(qū)內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配合。27、業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償。28、小區(qū)內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？答：如果是人為造成小區(qū)公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。29、為什么要規(guī)范房屋裝修行為？答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區(qū)內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當?shù)难b飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。30、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。31、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎？答：業(yè)主應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協(xié)議。住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。32、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)批準，不得搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建筑結構和使用安全的行為。33、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業(yè)管理企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴重的，及時向有關部門報告。34、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定？答：按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行）》（京建法[2001]616號），每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。35、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。36、房屋的維修責任是如何劃分的？答：（一）室內部分，由業(yè)主負責維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。（三）住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。37、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應依法承擔賠償責任。38、日常維修服務包括哪些內容？如何收取維修費用？答：物業(yè)公司的日常維修服務包括：公共區(qū)域、公共設備、設施的日常養(yǎng)護維修，以及業(yè)主和物業(yè)使用人戶內自用部分的工程維修。業(yè)主和物業(yè)使用人戶內自用部分的工程維修，在保修期過后屬特約服務，應收取相應的維修費用，其費用標準按材料費和人工費合計計算。維修人員在維修前一般要先向您通報維修費用，得到您的許可后方可進行檢修。工程量較大時，經(jīng)業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價后再進行維修。39、交過物業(yè)費，為何入室維修還收費？答：物業(yè)費的使用主要使用在公共區(qū)域的設備、設施的維修和運行以及環(huán)境衛(wèi)生、治安等正常運轉，其構成不包括入室維修的費用。入室維修屬于特約服務，是有償服務，是在雙方達成協(xié)議后進行的入室服務，所以是收費的。文件規(guī)定，業(yè)主自用部分、自用設施的維修由產(chǎn)權人負責。40、小區(qū)有保安員，對于業(yè)主家中被盜、丟失財物、自行車丟失、物業(yè)公司負什么責任？答：小區(qū)保安員的職責是對小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛暢通，危及人身安全處有明顯的標志和防范措施，維護交通秩序，包括對機動車輛和非機動車輛的行使方向、速度進行管理，發(fā)生治安、刑事案件、交通事故時，應及時報警，配合公安部門進行管理。物業(yè)管理合同中的保安服務是指物業(yè)公司為維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和物業(yè)使用安全而實施的必要的正常的防范性安全保衛(wèi)活動，只要物業(yè)公司按物業(yè)合同的約定，履行了日常的保安工作，物業(yè)管理公司不應承擔確保物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)不遭受不法侵害的義務。如果業(yè)主將自行車放在小區(qū)管理處，交納管理費用，由專人值守，發(fā)生丟車現(xiàn)象，卻為物業(yè)公司責任，物業(yè)公司應賠償。如果不是，業(yè)主可以物業(yè)管理公司保安部及派出所報案，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門工作。41、業(yè)主已辦理入住手續(xù)，但長期不在小區(qū)居住，物業(yè)費及供暖費是否可以不交？答：產(chǎn)權人已辦理了入住手續(xù)，均應交納各種費用，理由如下：物業(yè)公司提供的服務是一種公共性的服務，這種公共性的服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住管理成本就會減少，所以物業(yè)費及采暖費都應該按時交納。42、對不交費的業(yè)主，物業(yè)公司將采取何種措施促其交費？答：按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應督促其限期交納，與其仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。43、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。44、業(yè)主對物業(yè)管理公司不滿意，是否可以拒交物業(yè)費？答：業(yè)主對物業(yè)管理公司不滿意，不能隨意拒交物業(yè)費。因為不交費時侵害園區(qū)其他業(yè)主利益的行為，如果業(yè)主對物業(yè)公司在某些方面確實存在不滿，屬于物業(yè)公司的責任，業(yè)主有權投票要求物業(yè)公司進行整改。與其為整改且嚴重違約的，經(jīng)業(yè)主大會2/3以上投票權業(yè)主通過后有權與物業(yè)管理公司解除合同。作為業(yè)主。其權力是對等的，在享有權利的同時要盡其義務，所以不能隨意拒交物業(yè)費。45、業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司可以收取滯納金嗎？答：任何產(chǎn)權任何使用人如未能與到期日前支付其根據(jù)本小區(qū)公約規(guī)定之應付的款項，物業(yè)管理公司有權采取有關的措施并收取滯納金。各產(chǎn)權人和任何使用人按本小區(qū)公約規(guī)定應付款項連同前條所述的違約金以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用可由物業(yè)公司按《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，通過向人民法院起訴的方式要求支付。46、出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來承擔？答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。47、入住以后，房屋門窗變形，雨季窗戶漏雨，墻皮脫落，防水層出問題，物業(yè)公司應承擔什么責任?答：這要分保修期之內和保修期之外的，如果在保修期內的物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主找到開發(fā)商維修，如果已經(jīng)超過保修期，則由業(yè)主自行解決，或委托物業(yè)公司維修，但應收取相應的維修費用。48、業(yè)主不與物業(yè)公司簽訂物管協(xié)議，長期不交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司能起訴嗎？答：能。因為物業(yè)公司管理小區(qū)物業(yè)，進行物業(yè)管理服務是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托。即使業(yè)主不與物業(yè)簽訂物管協(xié)議，但物業(yè)服務一旦進行就形成事實合同，我國的法律承認事實合同，所以業(yè)主要長期不交費，物業(yè)公司就可以起訴這些業(yè)主。49、個別業(yè)主不交費，是侵犯其他業(yè)主利益的行為嗎？答：當然侵犯。因為物業(yè)公司提供的是公共性的服務，交納物業(yè)費是業(yè)主的應履行的義務。資金充足，物業(yè)公司才能更好的為廣大業(yè)主提供優(yōu)質的服務，沒有資金，對業(yè)主的服務就無法得到有效的保證，盡而影響小區(qū)的品質和業(yè)主的生活質量。個別業(yè)主不交費，實質是損害了其他業(yè)主的利益，可謂是：“在占其他業(yè)主的便宜”，同時損害公共利益。50、為什么要給物業(yè)公司留下聯(lián)絡方式？答：敬請您合作，請將您的聯(lián)絡方式（如通訊地址，電話號碼，手機號碼等），告訴物業(yè)公司，以便在發(fā)生與您相關的緊急情況的時候能夠及時與您取得聯(lián)系，減少損失，您的聯(lián)系方式發(fā)生變動，請您及時告知我們51、為什么說消防是大事？答：小區(qū)管理人員會定期檢查所有的公共消防設備，檢查前會提前通知您，聽到試驗警鈴請勿驚慌。物業(yè)公司會定期檢查各戶消防設施及火險隱患，幫助用戶整改，為了您和他人的生命財產(chǎn)安全，請您注意：A、切勿將單元內的防火門拆去，以免一旦發(fā)生火災迅速蔓延至其他部位。B、請勿焚燒祭紙、燃點香燭、燃放鞭炮。C、所有消防出路防火門需常關，但決不能上鎖。D、公共部位安裝的消火栓，請大家愛護并告知子女不要移動和玩耍。E、請