岸邊新村住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書

岸邊新村住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

目錄第一章概況 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù) 1第三節(jié)可行性研究范圍 2第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2第五節(jié)綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 3第二章項(xiàng)目的必要性與市場(chǎng)分析 4第一節(jié)項(xiàng)目的必要性 4第二節(jié)市場(chǎng)分析與銷售方案 6第三章建設(shè)場(chǎng)地選擇和建設(shè)規(guī)模 10第一節(jié)建設(shè)場(chǎng)地 10第二節(jié)建設(shè)規(guī)模和生產(chǎn)方案 13第四章總圖布置 17第一節(jié)總平面布置圖 17第五章生態(tài)環(huán)境保護(hù)及利用 18第一節(jié)環(huán)境影響 18第二節(jié)環(huán)境保護(hù)與治理 18第三節(jié)評(píng)價(jià)與審批 23第六章節(jié)能 23第一節(jié)編制依據(jù) 23第二節(jié)遵循的原則 23第三節(jié)合理利用能源促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展 24第七章安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)與衛(wèi)生防疫 25第一節(jié)安全生產(chǎn)與勞動(dòng)保護(hù) 25第二節(jié)衛(wèi)生防疫 25第八章項(xiàng)目的組織管理和技術(shù)依托單位情況 29第一節(jié)項(xiàng)目組織管理 29第二節(jié)項(xiàng)目的運(yùn)行管理機(jī)制 31第三節(jié)勞動(dòng)定員 32第四節(jié)技術(shù)依托單位 32第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 32一、項(xiàng)目建設(shè)工期 32二、分月進(jìn)度安排 33第十章投資估算與資金籌措 33第一節(jié)投資估算依據(jù) 33第二節(jié)投資估算 33第三節(jié)資金籌措 34第四節(jié)工程招標(biāo)方案 34第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35第一節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 35第二節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35第十二章社會(huì)效益、生態(tài)效益評(píng)價(jià) 36第一節(jié)社會(huì)效益分析 36第二節(jié)生態(tài)效益評(píng)價(jià) 36第十三章可行性研究結(jié)論 37第一章申報(bào)單位簡(jiǎn)介及項(xiàng)目概況第一節(jié)申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)單位為湖北楚立鼎置業(yè)有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房營(yíng)銷管理、物業(yè)管理于一體，借鑒國(guó)內(nèi)一級(jí)城市商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立了一套完善先進(jìn)的商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式。公司下設(shè)五個(gè)部門，分別為營(yíng)銷策劃部、工程管理部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部及辦公室，現(xiàn)有職工19人，專業(yè)技術(shù)人員14人。公司自創(chuàng)建以來以“塑造品牌、求新創(chuàng)優(yōu)、服務(wù)社會(huì)”為追求，秉承“專注品質(zhì)、建筑無限生活”的開發(fā)理念，堅(jiān)持“一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的施工管理、一流的營(yíng)銷服務(wù)、一流的物業(yè)管理”的開發(fā)建設(shè)原則，根據(jù)企業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的要求，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以用戶滿意為目標(biāo)，全面引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，認(rèn)真規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，堅(jiān)定不移地走品牌發(fā)展道路。堅(jiān)持以專業(yè)視角精耕細(xì)作，構(gòu)筑最有價(jià)值的生活空間；以責(zé)任姿態(tài)共襄和諧，在提升產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)價(jià)值的同時(shí)，最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)、客戶和社會(huì)的三方共贏。未來的“楚立鼎置業(yè)”，根據(jù)“資源整合、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、降低成本、做大做強(qiáng)”的指導(dǎo)思想，與時(shí)俱進(jìn)，超越自我，緊抓市場(chǎng)脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍(lán)圖，促進(jìn)公司全面實(shí)現(xiàn)科學(xué)、快速、健康發(fā)展?，F(xiàn)階段，公司已成功開發(fā)汊河天天公寓及錦繡花園住宅小區(qū)，取得了業(yè)主及社會(huì)的好評(píng)。目前在建工程有大同湖管理區(qū)鼎盛經(jīng)典新城商住小區(qū)，建設(shè)規(guī)模13850平方米，共ABCD四棟住宅樓及二棟商鋪，項(xiàng)目建設(shè)總投資2243.42萬元，現(xiàn)ABC三棟住宅樓主體建筑已封頂。該項(xiàng)目建設(shè)完成后，將改善農(nóng)村環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)與城市發(fā)展相匹配的農(nóng)村新社區(qū)。農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中，村民變市民，享受城鎮(zhèn)完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，減少農(nóng)村與城市居住環(huán)境的差異。有效集中和轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口，推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程，形成臨漢洪道路健身休閑區(qū)、初具規(guī)模的新農(nóng)村千戶人居小區(qū)、便民服務(wù)功能一體化的商業(yè)區(qū)、原生態(tài)水鄉(xiāng)特色的農(nóng)莊和果園。二、資金實(shí)力及開發(fā)資質(zhì)情況湖北楚立鼎置業(yè)有限公司成立于2010年9月，公司注冊(cè)地為洪湖市新堤辦事處桑柳村二組跑馬路56#，；有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)；經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理；經(jīng)營(yíng)有效期至2020年公司注冊(cè)資本金：壹仟萬元注冊(cè)號(hào)：421083000018238機(jī)構(gòu)代碼：55974158--X法定代表人：廖曉玲房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定資質(zhì)[荊房開暫【2010】051號(hào)]第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：岸邊新村住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)性質(zhì)：道路立面環(huán)境整治及普通商品房開發(fā)三、建設(shè)單位：湖北楚立鼎置業(yè)有限公司四、建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目擬選址在新聯(lián)四湖路西側(cè)，東面為新聯(lián)四湖路，南面為新聯(lián)磚廠，西面為洪湖市鑫泰基于業(yè)商砼有限公司，北面為液化氣站該地塊呈現(xiàn)一個(gè)較規(guī)則四邊形，地勢(shì)平整。該地段與市區(qū)俾鄰，交通便利，人口密度適中，周圍無噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較理想的場(chǎng)所。本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府關(guān)于加快城區(qū)周邊開發(fā)，開發(fā)建設(shè)岸邊新村住宅小區(qū)，項(xiàng)目總用地面積12282.6平方米（約合18.42畝）詳見下圖：五、建設(shè)規(guī)模(一)建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地面積為12282.6平方米，另市政道路占地2837.9平方米和園林綠化占地3684.7平方米，總建筑面積為40320平方米，規(guī)劃容積率為3.28，建筑密度為46.8%，綠地率為30%?？商峁┢胀ㄉ唐纷≌?88套，居住人口約936人。(二)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)12棟住宅樓，建筑面積40320平方米（其中住宅面積34560、地下室5760平方米）。2、公用配套工程：建設(shè)室外綠化、道路、水電等配套設(shè)公用設(shè)施。功能用房分類項(xiàng)目層數(shù)高度(米)分?jǐn)偼恋孛娣e(㎡)戶型編號(hào)戶型戶型平均面積(㎡)地上儲(chǔ)藏室總建筑面積結(jié)構(gòu)形式戶數(shù)(戶)總?cè)藬?shù)(人)備注住宅面積(㎡)商業(yè)面積(㎡)建筑面積(㎡)小計(jì)(㎡)住宅樓6+118.65760A三室二廳二衛(wèi)12034560576040320磚混288936合計(jì)576034560-576040320-288936-具體建設(shè)內(nèi)容詳見下表：四、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于螺山鎮(zhèn)新聯(lián)村，該村與洪湖市城區(qū)一衣帶水，隔河相望。項(xiàng)目建成后，將形成四大功能：一是發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，加快當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)的步伐；二是房產(chǎn)開發(fā)功能。項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造舒適住宅環(huán)境；三是居民安置功能。通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，低廉的價(jià)格引導(dǎo)城區(qū)居民向周邊合理分流；四是平抑市區(qū)房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶說，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。通過較低房?jī)r(jià)起到平抑城區(qū)居高不下的房產(chǎn)價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸。目標(biāo)客戶主要為城區(qū)和新聯(lián)村周邊居民，項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中型普通商品住宅288套，主力戶型為三室二廳二衛(wèi)，其平均戶型面積為120平方米五、擬建項(xiàng)目建設(shè)期：根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)單位初步規(guī)劃，本項(xiàng)目規(guī)劃擬23個(gè)月建設(shè)完成(2013年7月至2015年5月)。六、擬建項(xiàng)目投資：本項(xiàng)目總投資5100萬元，其中工程費(fèi)用3897.12萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用960.03萬元(含土地費(fèi)用)，預(yù)備費(fèi)為242.85萬元。詳見投資估算表。七、資金籌措：八、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1規(guī)劃總用地面積12282.6平方米2總用地面積5760平方米3總建筑面積40320平方米4地上總建筑面積40320平方米其中住宅建筑面積34560平方米地下室5760平方米5容積率3.28-6住宅總戶數(shù)288戶7居住人口(3.25人/戶)936人8非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)280輛9機(jī)動(dòng)車停車數(shù)122輛10建筑密度46.8%11綠地率30.00%

第三節(jié)結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對(duì)擬建項(xiàng)目的規(guī)劃布局、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響等多方進(jìn)行分析和論證，可得出如下審核結(jié)論：核準(zhǔn)項(xiàng)目細(xì)化指標(biāo)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目擬用值評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)建設(shè)用地方面征地取得的合法性土地成交確認(rèn)書合規(guī)合法土地利用用途合規(guī)性居住12棟住宅樓合規(guī)土規(guī)條件和建設(shè)方案土地使用強(qiáng)度合規(guī)性容積率3.28；建筑密度不大于46.8%容積率3.28；建筑密度46.8%超過規(guī)劃控制指標(biāo)，已接受整改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)方案規(guī)劃方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性鼓勵(lì)普通房建設(shè)商品用房符合政策洪湖市螺山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)舊城改造規(guī)劃城市總體規(guī)劃的符合性節(jié)能小型住居區(qū)小型多層商住區(qū)高度契合洪湖市螺山鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策方面房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中小套型、中低價(jià)位普通商品房288套普通商品房符合宏觀政策要求國(guó)發(fā)辦【2006】37號(hào)文及洪湖市實(shí)施細(xì)則產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可一次性開發(fā)不超過15萬平方本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模4萬多平方米符合標(biāo)準(zhǔn)《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》產(chǎn)業(yè)政策不是淘汰類產(chǎn)業(yè)；鼓勵(lì)類(節(jié)地、節(jié)能建筑)合規(guī)發(fā)改委令第40號(hào)行業(yè)準(zhǔn)入方面資本金準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)資本金不低于20%項(xiàng)目資本金100%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目申報(bào)單位提供的資金證明房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級(jí)(暫定級(jí))暫定級(jí)符合要求資質(zhì)證書拆遷補(bǔ)償和移民安置拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(洪城改辦[2008]2號(hào))所列費(fèi)用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同符合政策要求鄂政辦【2004】173號(hào)移民安置方案落實(shí)還建地塊、儲(chǔ)備用地、控制用地等工作該地塊已落實(shí)拆遷安置補(bǔ)償工作符合政策要求鄂政辦【2004】173號(hào)資源利用節(jié)能新建建筑節(jié)能65%以上本項(xiàng)目節(jié)能65%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能評(píng)估報(bào)告節(jié)水綜合節(jié)水率20%直接節(jié)水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能評(píng)估報(bào)告節(jié)地節(jié)地率20%本項(xiàng)目節(jié)地率30%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要節(jié)材綜合節(jié)材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)十二五規(guī)劃綱要建筑安全抗震抗震設(shè)防烈度6度本項(xiàng)目按6度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防符合標(biāo)準(zhǔn)多層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范防雷商住小區(qū)三類等級(jí)設(shè)防雷系統(tǒng)按三類等級(jí)設(shè)防達(dá)標(biāo)多層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范消防耐火等級(jí)：地上和地下二級(jí)地上和地下一級(jí)達(dá)標(biāo)多層消規(guī)環(huán)境影響廢氣《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)表2二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值CO、NO2、HC含量極少達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)廢水《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)表4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)COD：130mg/LBOD5：70mg/LSS：100mg/L達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)噪聲GB12348-2008《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》“2類標(biāo)準(zhǔn)”60分貝以下達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)固體廢物無害化處理零排放達(dá)標(biāo)排放環(huán)評(píng)批復(fù)經(jīng)濟(jì)影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率10%本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率91%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(第三版)行業(yè)影響不能形成行業(yè)壟斷本項(xiàng)目市場(chǎng)占有率不到1%不會(huì)形成市場(chǎng)壟斷市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力強(qiáng)符合市場(chǎng)調(diào)查社會(huì)影響對(duì)區(qū)域社會(huì)影響利大于弊本項(xiàng)目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)環(huán)境影響程度小影響小社會(huì)調(diào)查當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)可接受性接受度高接受程度高符合要求社會(huì)調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)防范措施有風(fēng)險(xiǎn)防范措施四條社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防范措施有措施且措施可操作性強(qiáng)社會(huì)調(diào)查二、建議1、帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，栽下梧桐樹，引得鳳凰來；2、樹立商住開發(fā)的典型模塊；3、幫助當(dāng)?shù)厝罕娮龊门涮捉?jīng)濟(jì)，使購(gòu)房者有較為方便的生活環(huán)境；4、建議政府相關(guān)部門對(duì)本項(xiàng)目予以審核通過。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃一、洪湖市螺山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)介洪湖市螺山鎮(zhèn)地處兩省（湖北、湖南）四縣、市、區(qū)（洪湖、監(jiān)利、臨湘、云溪）交界處，是洪湖的南大門，省際口子鎮(zhèn)，國(guó)土面積83.2平方公里，總?cè)丝?.8萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)面積3.6平方公里。螺山地理?xiàng)l件十分優(yōu)越，南倚浩浩長(zhǎng)江，北濱百里洪湖，東挽洪湖市區(qū)，西接隨岳高速公路，省道沙洪公路橫貫全鎮(zhèn)，螺（山）儒（溪）汽渡溝通大江南北，螺山船閘貫通長(zhǎng)江洪湖。螺山鎮(zhèn)轄2個(gè)居委會(huì)、16個(gè)村委會(huì)：新街、老街、螺山、龍?zhí)?、界牌、中原、雙龍、花園、新聯(lián)、袁家灣、重陽(yáng)樹、伍家窯、朱家峰、皇堤宮、顏家咀、復(fù)糧洲、丁山廟、鐵牛。螺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐螺山。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展成效顯著。一是鎮(zhèn)區(qū)面貌煥然一新。螺山鎮(zhèn)多方籌資150多萬元，加強(qiáng)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)的環(huán)境整治和道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重修全長(zhǎng)1.3公里的濱江路，工程進(jìn)展順利。螺山鎮(zhèn)還籌資15萬元對(duì)鎮(zhèn)區(qū)下水道，鎮(zhèn)區(qū)街道路面破損地段進(jìn)行了全面翻修。同時(shí)籌資10萬元，對(duì)鎮(zhèn)自來水廠設(shè)備進(jìn)行了更新維修，保證了居民安全及時(shí)用水。二是新農(nóng)村建設(shè)起步良好。螺山鎮(zhèn)16個(gè)村都建立了村級(jí)候車棚，都修建了通湖水泥路，水泥路覆蓋率達(dá)90%。以中原村為試點(diǎn)村的新農(nóng)村已初顯雛形，目前該村初步實(shí)現(xiàn)“一建三改”，建沼氣池300口，改廁90個(gè)，改灶100個(gè)，改圈90個(gè)，建垃圾池9口，村里水泥路實(shí)現(xiàn)了戶戶通，全部安裝了路燈。同時(shí)，復(fù)糧洲、花園、伍家窯等村在村莊規(guī)劃、環(huán)境整治上都取得明顯成效。螺山鎮(zhèn)已有10個(gè)村的村莊規(guī)劃編制得到市認(rèn)可。三是科技文化、衛(wèi)生、電視、電信等社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家“兩免一補(bǔ)”政策，大力發(fā)展素質(zhì)教育，提高辦學(xué)水平。認(rèn)真落實(shí)農(nóng)村合作醫(yī)療政策、農(nóng)村群眾參合率達(dá)70%，螺山鎮(zhèn)農(nóng)村醫(yī)療合作點(diǎn)鎮(zhèn)衛(wèi)生院設(shè)備齊全，有醫(yī)師20多人，病床40多個(gè)，有線電視農(nóng)村入戶率達(dá)50%，電話裝機(jī)2800部。螺山鎮(zhèn)萬畝稻蝦連作基地位于螺山鎮(zhèn)沿湖地區(qū)，以重陽(yáng)樹村為核心，輻射袁家灣、伍家窯、朱峰、皇堤等村，總面積10800畝，其中重陽(yáng)樹村4000畝，袁家灣村2000畝，伍家窯村1500畝，朱峰村1900畝，皇堤村1400畝?；夭扇〉疚r連作模式，農(nóng)忙時(shí)期(5月至9月)種植水稻，農(nóng)閑時(shí)期(10月至第二年4月)養(yǎng)殖淡水小龍蝦，基地核心區(qū)4000畝農(nóng)閑時(shí)期承包給武漢輕云商貿(mào)有限公司，承包費(fèi)每畝150元；其余6800畝由農(nóng)戶自由組合養(yǎng)殖。龍蝦養(yǎng)殖形勢(shì)喜人，畝產(chǎn)400斤左右，按市場(chǎng)均價(jià)6元計(jì)算，畝毛收入2000元，純收1000元左右，螺山鎮(zhèn)增收近1000萬元。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著。螺山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)初步形成了農(nóng)、林、水產(chǎn)三大板塊。目前有傳統(tǒng)的菊花黃豆1萬畝，引進(jìn)的南京大棚蘆蒿5000畝，特色蔬菜8000畝；2萬畝民營(yíng)化林地成為螺山新的景觀；水產(chǎn)業(yè)已形成沿湖水產(chǎn)養(yǎng)殖帶，有稻蝦連作基地2萬畝，螃蟹養(yǎng)殖1.5萬畝，淡水小龍蝦等水產(chǎn)養(yǎng)殖品十分豐富，僅上半年，售出淡水小龍蝦500多萬斤，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值近3000萬元,產(chǎn)品遠(yuǎn)銷上海、江浙等地，螺山龍蝦聲名鵲起，深受消費(fèi)者歡迎。工業(yè)及民營(yíng)經(jīng)濟(jì)方興未艾。一是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，目前有民營(yíng)企業(yè)28家，個(gè)體工商戶200多戶；二是重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)從一家增長(zhǎng)到兩家，天倫紡織有限公司目前年產(chǎn)棉紗1.5萬綻，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入400萬元，利稅6萬元。森山木業(yè)在我市木材加工企業(yè)中一枝獨(dú)秀，產(chǎn)品深受顧客好評(píng)，沒有發(fā)生一起因板材質(zhì)量問題而受到顧客投訴的事，這在同行業(yè)中是很少見的，目前該公司日加工多層膠合夾板8000多張，來勢(shì)很好。洪澤調(diào)味有限公司年產(chǎn)豆辨醬20萬桶，實(shí)現(xiàn)銷售收入300多萬元，該公司生產(chǎn)的豆辨醬在福建等地深受歡迎全。鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府大力培育發(fā)展的螺山砂石、藍(lán)焰氣站、珍珠養(yǎng)殖等民營(yíng)企業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。螺山鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已從小打小鬧，逐步向規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展，為螺山鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入一股新鮮的力量。螺山鎮(zhèn)位于洪湖西南方，南靠長(zhǎng)江、北倚洪湖，水陸交通便利，是洪湖市的水產(chǎn)強(qiáng)鎮(zhèn)。螺山鎮(zhèn)現(xiàn)有國(guó)地面積83平方公里，耕地面積8.7萬畝，其中水產(chǎn)面積4.8萬畝，2006年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.82億元，水產(chǎn)產(chǎn)值1.55億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的75%。螺山鎮(zhèn)地處洪湖岸邊，擁有低湖田4萬多畝，其中低洼稻田2萬多畝，魚池2萬多畝。2005年以前，大部分稻田只種植一季中稻，長(zhǎng)時(shí)間導(dǎo)致資源利用率低，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入不高。針對(duì)這種狀況，螺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府通過多次市場(chǎng)調(diào)查、考察，決定利用本地餌料豐富，野生龍蝦繁殖快等自然優(yōu)勢(shì)，大面積發(fā)展稻蝦連作和蓮蝦套養(yǎng)等模式。2005年引導(dǎo)示范面積1000畝，畝平純收入1000多元。2006年，螺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府將其確定為重點(diǎn)推廣模式，當(dāng)年發(fā)展小龍蝦養(yǎng)殖1萬畝，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入3000多萬元，畝平增收2200多元。面對(duì)農(nóng)村水利投入萎縮，農(nóng)田水利建設(shè)出現(xiàn)滑坡的局面，湖北省洪湖市螺山鎮(zhèn)不等不靠，迎難而上，充分發(fā)揮各級(jí)組織的作用，調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民的積極性，掀起了以溝河疏浚為重點(diǎn)的農(nóng)田水利建設(shè)高潮。洪湖市螺山鎮(zhèn)處于長(zhǎng)江、洪湖夾縫之中，地形窄長(zhǎng)。由于其獨(dú)特的地理位置，地下水位偏高，地勢(shì)高差大，往往是雨大就需排澇，久晴又需抗旱。加之螺山鎮(zhèn)是獨(dú)立水系，基本得不到國(guó)家大型泵站的灌排效益。螺山鎮(zhèn)現(xiàn)有的5處骨干泵站都建于20世紀(jì)70年代，19臺(tái)機(jī)組中大多數(shù)已到規(guī)定使用年限，老化失修嚴(yán)重，效益衰減。螺山鎮(zhèn)南北貫通的3條大渠，東西而向的40多條主溝從未進(jìn)行過徹底清淤。盡管每年投入10萬元清除主渠雜草，效果卻很不理想。少數(shù)溝渠已淤塞到幾乎與農(nóng)田一樣高，致使水灌不進(jìn)又排不出。此外，隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)在同一地段、同等生產(chǎn)條件下，既有種糧食、種蔬菜、種棉花的，又有養(yǎng)魚、養(yǎng)鱔、養(yǎng)蟹的，用排水需求各不相同，因此，用排水矛盾時(shí)有發(fā)生。農(nóng)水建設(shè)的滯后，嚴(yán)重制約著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。農(nóng)田水利建設(shè)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，迫使螺山鎮(zhèn)必須有所創(chuàng)新，有所作為。為徹底扭轉(zhuǎn)水利建設(shè)的被動(dòng)局面，螺山鎮(zhèn)黨委、政府多次召開會(huì)議，統(tǒng)一思想，發(fā)動(dòng)群眾。鎮(zhèn)政府制定出臺(tái)了水利建設(shè)工作規(guī)劃，并以公告形式印發(fā)全鎮(zhèn)。在確定河溝疏浚、設(shè)備更新的重點(diǎn)和范圍時(shí)，又廣泛征求村干部和農(nóng)民的意見，讓他們參與水利建設(shè)的規(guī)劃與實(shí)施決策，營(yíng)造出人人謀水利、想水利、積極投身搞水利的良好氛圍。尤其是農(nóng)村稅費(fèi)改革后，鎮(zhèn)、村兩級(jí)可支配財(cái)力銳減，而有限的“一事一議”籌資又基本用于鄉(xiāng)村公路、水改等建設(shè)，資金不足成為制約水利建設(shè)的主要因素。對(duì)此，螺山鎮(zhèn)調(diào)整思路，廣開渠道，初步建立起國(guó)家、集體、個(gè)人共同參與的多元化投入機(jī)制。一是爭(zhēng)取政策投入一點(diǎn)。螺山鎮(zhèn)通過爭(zhēng)取國(guó)家小農(nóng)水建設(shè)項(xiàng)目獲得資金8萬余元。二是集體投入一點(diǎn)。螺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)里統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施的溝渠工程，由相關(guān)村根據(jù)受益面積從村級(jí)集體提留中平攤建設(shè)資金。三是受益農(nóng)民負(fù)擔(dān)一點(diǎn)。如丁山廟村通過召開黨員、群眾大會(huì)，采取受益農(nóng)戶負(fù)擔(dān)30%，村集體負(fù)擔(dān)70%的方式籌資6萬元，用4個(gè)月的時(shí)間，對(duì)“三溝”進(jìn)行了徹底疏浚。四是尋求社會(huì)贊助一點(diǎn)。中原村通過向本村在外的老板、成功人士尋求贊助，籌集農(nóng)建資金10萬元。五是干部籌墊一點(diǎn)。如顏?zhàn)齑逋ㄟ^召開群眾代表大會(huì)，由村干部先行墊資，然后從來年村集體發(fā)包收入中償還，支部書記單岳云墊資2萬元，其余干部各承擔(dān)8000元。為確保工程質(zhì)量，螺山鎮(zhèn)還成立了工作專班，明確主要溝渠工程由水利服務(wù)中心牽頭，從工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工到檢查驗(yàn)收一包到底，做到一溝一人，專人負(fù)責(zé)。對(duì)村級(jí)工程項(xiàng)目，專門成立了業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)牽頭，并由包村干部與之共同監(jiān)督，組織實(shí)施，從而確保了農(nóng)建工程的有序進(jìn)行。通過大力開展以溝河疏浚為重點(diǎn)的農(nóng)水建設(shè)，螺山鎮(zhèn)的水系設(shè)計(jì)功能得到恢復(fù)，實(shí)現(xiàn)了“溝河通暢、排灌兼顧、管理有序”的目標(biāo)，有效增強(qiáng)了抵御自然災(zāi)害的能力，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增產(chǎn)、農(nóng)民增收。鐵牛片的6村公路河是一條抗旱河，全長(zhǎng)六公里。原來河水從新聯(lián)村起到最后流入雙龍村需兩天兩夜，通過疏浚和改造河道后，現(xiàn)在只需2小時(shí)。在工程施工過程中，洪湖市螺山鎮(zhèn)還結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)一些地方的節(jié)制閘進(jìn)行了位置調(diào)整，使?fàn)帨蠣?zhēng)水矛盾得到有效緩解。同時(shí)，一些農(nóng)村黨支部通過興修水利，為民辦實(shí)事，受到了群眾的好評(píng)，樹立了威信。如重陽(yáng)樹村前一屆班子軟弱渙散，無所作為，群眾長(zhǎng)年上訪不斷。新班子上任后，從興修水利入手，搞水改，修公路，不斷興辦公益事業(yè)，得到了群眾的擁護(hù)。螺山鎮(zhèn)通過魚池公開發(fā)包，增加了近20萬元的村級(jí)收入。本項(xiàng)目所在地新聯(lián)村位于螺山鎮(zhèn)最北邊，東與洪湖市新堤辦事南河村緊挨，南與螺山鎮(zhèn)花園村接壤，西面依偎我省最大的淡水湖洪湖，北與新堤辦事處新閘村隔河相望，103省道穿村而過，直通荊岳長(zhǎng)江大橋，村有國(guó)土面積5.6平方公里，現(xiàn)有人口2485人，經(jīng)濟(jì)較為活躍，民風(fēng)淳樸。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國(guó)人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國(guó)現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。洪湖市作為湖北省的一個(gè)重要縣市，人們的生活和住房水平成為市委市政府關(guān)心的重點(diǎn)。1987年7月31日，經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷洪湖縣，設(shè)立洪湖市，行政區(qū)域、隸屬關(guān)系不變。洪湖市現(xiàn)屬湖北省荊州市管轄。由此以來，洪湖市作為荊洲區(qū)域縣市之一，成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，為洪湖經(jīng)濟(jì)的騰飛提供一定的基礎(chǔ)，同時(shí)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)及洪湖市近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，洪湖市房地產(chǎn)行業(yè)由此也得到了飛速發(fā)展，部分洪湖市民及周邊市民出于居住或投資需求，紛紛前往洪湖市及小城鎮(zhèn)購(gòu)房置業(yè)。因此本項(xiàng)目對(duì)岸邊新村住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，不僅是洪湖市螺山鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分，同時(shí)也是洪湖市人們生活的迫切需要，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)很有必要。本項(xiàng)目地址 第二節(jié)規(guī)劃分析論證一、區(qū)域城市總體發(fā)展規(guī)劃符合性分析(一)洪湖市十二五總體規(guī)劃1、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“兩圈一帶一區(qū)”和城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)的深入推進(jìn)，將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，加快推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活條件和城鄉(xiāng)面貌將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。(1)優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局。按照“全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的規(guī)劃理念，以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導(dǎo)，以促進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。根據(jù)“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展”的總體要求，大力推進(jìn)“三個(gè)集中”(工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中)，基本形成以中心城區(qū)為核心，輔城區(qū)為支撐，特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)、中心村(社區(qū))為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體化空間布局。輔城區(qū)在參與洪湖中心城區(qū)差異化發(fā)展的同時(shí)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升發(fā)展實(shí)力，盡快形成產(chǎn)業(yè)特色；特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)根據(jù)各自的區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工業(yè)主導(dǎo)型、生態(tài)宜居型城鎮(zhèn)，不斷提高小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚力和就業(yè)凝聚力。(2)加快中心城區(qū)建設(shè)步伐。以湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市創(chuàng)建為契機(jī)，繼續(xù)實(shí)施中心城區(qū)“西優(yōu)東拓南抑北延”工程，力爭(zhēng)通過5年左右的努力，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，中心城區(qū)規(guī)模30平方公里，增12平方公里，具體為港口工業(yè)區(qū)2平方公里，開發(fā)區(qū)6平方公里，濕地生態(tài)新城4平方公里，城區(qū)總?cè)丝诔^30萬人。依照洪湖長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶節(jié)點(diǎn)城市規(guī)劃布局，進(jìn)一步加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是加快城區(qū)現(xiàn)有道路框架建設(shè)。加快文泉西路延伸工程、漢洪線城區(qū)至石碼頭電排河省道改造工程等建設(shè)；啟動(dòng)四橋及四橋道路建設(shè)工程，從而形成中心城區(qū)三橫四縱三橋的主干道框架和環(huán)繞全城、交錯(cuò)貫通的城市交通網(wǎng)絡(luò)。二是抓好中心城區(qū)功能區(qū)建設(shè)。中心城區(qū)以北為以“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城為代表的生態(tài)宜居區(qū)；中心城區(qū)以西老城區(qū)實(shí)施綜合改造工程，著力打造商業(yè)集中區(qū)和生活服務(wù)區(qū)；內(nèi)荊河以東則建成以水產(chǎn)加工業(yè)為主體的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、文化和商務(wù)服務(wù)區(qū)。三是加快城市配套設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)加快長(zhǎng)江外灘公園等文體休閑娛樂設(shè)施；進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，建設(shè)市政公共交通停車場(chǎng)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)企事業(yè)單位建立收費(fèi)式停車場(chǎng)，解決日益膨脹的城市交通環(huán)境；加快污水處理廠管網(wǎng)延伸工程、中心城區(qū)垃圾無害化處理廠、自來水及管網(wǎng)建設(shè)、天然氣管網(wǎng)等設(shè)施建設(shè)，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整體形象和品位。(3)加強(qiáng)綜合交通體系建設(shè)。按照構(gòu)建“大路網(wǎng)、大港口、大物流”的交通發(fā)展格局，圍繞“兩路兩橋一港”交通主骨架，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)“六個(gè)三”目標(biāo)：一是突出建設(shè)以漢洪監(jiān)高速公路洪湖段、武漢城市圈環(huán)線高速洪湖境段和仙崇一級(jí)公路為代表的三條高等級(jí)公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建設(shè)與內(nèi)河疏浚；三是加快三大港區(qū)建設(shè)步伐，即盡快開工建設(shè)洪湖新堤港區(qū)，盡快啟動(dòng)新灘港和洪湖旅游港口前期工作；四是升級(jí)汊腰線、黃觀線和新峰線三條省干線公路；五是改造中心城區(qū)、峰口和新灘三個(gè)等級(jí)客運(yùn)站；六是打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新灘新區(qū)和洪湖新堤港區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)配送中心三大物流園。另外，力爭(zhēng)長(zhǎng)(孝感長(zhǎng)江埠)荊(門)線至赤壁貨運(yùn)鐵路和武(漢)荊(州)城際鐵路途徑洪湖。(4)加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快新農(nóng)村縱深推進(jìn)步伐。著力加強(qiáng)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)圍繞國(guó)家加大對(duì)中小流域整治政策的出臺(tái)，加快推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是狠抓防洪保安，重點(diǎn)抓好東荊河堤整險(xiǎn)加固工程、洪湖圍堤整險(xiǎn)加固工程、下內(nèi)荊河防洪排澇工程、四湖中區(qū)增容新堤電排站等項(xiàng)目；二是狠抓排灌體系建設(shè)，重點(diǎn)抓好隔北灌區(qū)、蓮花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排澇等項(xiàng)目；三是保障供水安全，繼續(xù)抓好55.7萬人的農(nóng)村安全飲水工程；四是加強(qiáng)水環(huán)境保護(hù)，重點(diǎn)抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等項(xiàng)目。著力抓好農(nóng)村道路建設(shè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工程和大溝大渠疏浚改造等基礎(chǔ)工程，加快農(nóng)村道路、溝渠、橋梁、涵閘、泵站的改造升級(jí)，健全和完善農(nóng)業(yè)科技推廣體系、農(nóng)業(yè)機(jī)械化推進(jìn)服務(wù)體系、農(nóng)產(chǎn)品安全體系、農(nóng)業(yè)市場(chǎng)信息服務(wù)體系，提升農(nóng)業(yè)服務(wù)水平和能力。著力開展國(guó)土整治和節(jié)約集約用地示范建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)改革和“遷村騰地”試點(diǎn)擴(kuò)面工程，合理利用農(nóng)村資源，切實(shí)保護(hù)耕地，提高土地經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。(5)加快城鄉(xiāng)電網(wǎng)、信息網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)，提高城鄉(xiāng)信息化與農(nóng)用水平。繼續(xù)實(shí)施城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，重點(diǎn)抓好工業(yè)園區(qū)和重大項(xiàng)目電網(wǎng)配套建設(shè)，提高供電能力和水平，保障供電安全。加強(qiáng)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，參與建立和完善長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶信息系統(tǒng)基礎(chǔ)框架，建成各地區(qū)、各種類信息網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通的傳輸網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)本地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料庫(kù)建設(shè)，完善電子政務(wù)應(yīng)用平臺(tái)和協(xié)調(diào)共享的門戶網(wǎng)站建設(shè)，為社會(huì)提供信息服務(wù)，推進(jìn)農(nóng)村信息資源共享平臺(tái)建設(shè)，提高城鄉(xiāng)信息化水平。2、突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的生活性服務(wù)業(yè)，充實(shí)提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)；大力發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為主體的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，拉動(dòng)提升其他服務(wù)業(yè)。(1)以特色生態(tài)資源為基礎(chǔ)加快旅游業(yè)發(fā)展。加快“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城和濱江度假村為代表的生態(tài)旅游、以湘鄂西蘇區(qū)革命紀(jì)念公園和瞿家灣革命舊址群為代表的紅色旅游、以悅兮?半島溫泉和三國(guó)文化為主體的溫泉文化旅游、以新農(nóng)村建設(shè)觀光休閑為代表的鄉(xiāng)村一日游項(xiàng)目建設(shè)力度，構(gòu)筑立體旅游格局。加快省道干線沿線村莊環(huán)境整治，科學(xué)規(guī)劃設(shè)置沿線特色景點(diǎn)，努力把洪湖建成集生態(tài)觀光、文化體驗(yàn)、休閑度假、科普考察、水上運(yùn)動(dòng)等功能為一體的生態(tài)文化旅游目的地。推進(jìn)旅游區(qū)域合作，聯(lián)合周邊景區(qū)、城市，形成區(qū)域和旅游經(jīng)濟(jì)輻射圈，實(shí)施穩(wěn)住一大片(武漢、長(zhǎng)沙及周邊)、開發(fā)兩條線(京珠、滬蓉線)、瞄準(zhǔn)三個(gè)圈(珠江經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈)的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場(chǎng)。改善旅游設(shè)施，大力發(fā)展長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶人文山水風(fēng)光游、休閑度假與生態(tài)觀光游、沿江三國(guó)遺址尋蹤游，努力打造長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶黃金旅游節(jié)點(diǎn)。到2015年，全市接待海內(nèi)外旅客200萬人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入20億元以上，提供直接就業(yè)1萬人、帶動(dòng)城鄉(xiāng)間接就業(yè)6萬人，扶持發(fā)展旅行社10家以上，4A級(jí)以上旅游景區(qū)達(dá)到3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn)2個(gè)、旅游名村5個(gè)，星級(jí)“農(nóng)家樂”、“漁家樂”達(dá)到50家。(2)以交通基礎(chǔ)設(shè)施為依托加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。依托“兩路兩橋一港”等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地20萬平方米的綜合物流園，運(yùn)用其運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)配送、裝卸、搬運(yùn)四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務(wù)洪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個(gè)市域范圍。加快建設(shè)占地面積約10萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，利用水運(yùn)特殊優(yōu)勢(shì)，直接服務(wù)于臨港工業(yè)園大宗貨物運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)；支持富迪洪湖調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴(kuò)大日用消費(fèi)品輻射范圍；加快實(shí)施府場(chǎng)、峰口、新灘等重點(diǎn)城鎮(zhèn)物流集散中心建設(shè)項(xiàng)目。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級(jí)物流體系。(3)以刺激和擴(kuò)大消費(fèi)為手段改造提升其它服務(wù)業(yè)。以擴(kuò)大消費(fèi)需求為重點(diǎn)，尋求投資與消費(fèi)的結(jié)合點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)增投資、促發(fā)展與擴(kuò)消費(fèi)、惠民生相生相容。一是圍繞“萬村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”和“新農(nóng)村現(xiàn)代流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)工程”，認(rèn)真落實(shí)家電、農(nóng)機(jī)、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策和家電“以舊換新”政策，促進(jìn)耐用消費(fèi)品升級(jí)換代。二是積極引導(dǎo)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，支持寬帶通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”建設(shè)，大力倡導(dǎo)網(wǎng)上交易、電子配送等電子商務(wù)消費(fèi)方式；支持銀行、證券、金融保險(xiǎn)業(yè)參與消費(fèi)信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動(dòng)漫游戲四大產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會(huì)特殊群體、社會(huì)企事業(yè)單位的社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)社會(huì)化、功能多元化、管理規(guī)范化。(二)洪湖市螺山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路螺山鎮(zhèn)的思路是，一是堅(jiān)持工業(yè)興區(qū)戰(zhàn)略不動(dòng)搖，擴(kuò)大工業(yè)企業(yè)，新招千萬元企業(yè)落戶工業(yè)園區(qū)，壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)。二是大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展兩個(gè)農(nóng)業(yè)板塊，調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，大力發(fā)展名特優(yōu)。三是加大內(nèi)部管理力度，勤儉辦事業(yè)。四是抓住危房改造等項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇，搞好城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村建設(shè)。五是不斷解放思想，大膽探索，學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。二、洪湖市經(jīng)濟(jì)社會(huì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》及《洪湖市住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要》均對(duì)洪湖市的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學(xué)規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。一是管好土地一級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷擴(kuò)大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對(duì)商業(yè)性用地實(shí)行公開招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)，優(yōu)化土地資源配置。二是放開搞活二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)體系。制定鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價(jià)，擴(kuò)大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強(qiáng)居民的實(shí)際購(gòu)買能力。根據(jù)荊住保發(fā)[2011]9號(hào)文件要求，下達(dá)我市2011年住房保障目標(biāo)任務(wù)分別是：新增住房補(bǔ)貼家庭100戶；新建廉租住房200套；新建公共租賃住房590套；經(jīng)濟(jì)適用住房200套；城市棚戶區(qū)改造390套；洪湖市棚戶區(qū)改造2011年目標(biāo)任務(wù)2639套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)。本項(xiàng)目正是緊緊圍繞《洪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全洪湖市住房建設(shè)體系，擴(kuò)大洪湖市新建商品住房建設(shè)的供給總量，同時(shí)結(jié)合《螺山鎮(zhèn)總體規(guī)劃》，加強(qiáng)以道路立面環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造的步伐，有針對(duì)性開發(fā)適合洪湖市人們生活習(xí)慣的個(gè)性化住房。本項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，同時(shí)也將促進(jìn)洪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。本項(xiàng)目經(jīng)過嚴(yán)格的專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項(xiàng)有關(guān)因素的分析，項(xiàng)目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容相互銜接。本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府關(guān)于加快漢洪線綜合整治的號(hào)召，加大棚戶區(qū)改造的力度，改善螺山鎮(zhèn)集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)成商品房項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。第三節(jié)產(chǎn)業(yè)政策及市場(chǎng)準(zhǔn)入分析一、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評(píng)價(jià)2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。現(xiàn)在投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，注重建設(shè)和管理制度的完善。近幾年政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)，2010年計(jì)劃開工量580萬套，實(shí)際開工590萬套，建成370萬套；2011年計(jì)劃開工1000萬套，實(shí)際開工1043萬套，建成432萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計(jì)劃開工量700萬套以上，相比去年有所減少，基本建成500萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達(dá)到歷史高點(diǎn)。中央財(cái)政在保障性住房方面安排資金1713億元，是2010年的2.2倍。中央完善財(cái)政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費(fèi)減免等政策。同時(shí)還抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在2012年將更注重保障房建設(shè)和管理制度的完善。表：近幾年全國(guó)保障房計(jì)劃及完成情況(單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點(diǎn)。今年《政府工作報(bào)告》中指出加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設(shè)寫進(jìn)政府工作報(bào)告。2011年初至今，中央多次提出加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。今年1月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)關(guān)工作會(huì)議中指出繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。另外，房產(chǎn)稅在去年滬渝兩地試點(diǎn)的基礎(chǔ)上范圍有望擴(kuò)大。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設(shè)及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策重點(diǎn)，這將為梳理個(gè)人住房信息、完善限購(gòu)等行政手段、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等政策提供必要條件，可能為房?jī)r(jià)合理回歸、限購(gòu)等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。政策出臺(tái)的主要目的是遏制住房?jī)r(jià)格過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項(xiàng)目主要開發(fā)的產(chǎn)品為中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，與政府倡導(dǎo)的加快普通商品住房建設(shè)政策意見完全相符。二、洪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、洪湖市房地產(chǎn)2012年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降態(tài)勢(shì)。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月的數(shù)據(jù)未能及時(shí)更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢(shì)和發(fā)展前景。洪湖市銷售面積供應(yīng)趨勢(shì)圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢(shì)圖從上圖中不難看出，2012年前一季度呈下滑態(tài)勢(shì)，下半年度的走勢(shì)將穩(wěn)中持平趨勢(shì)。這主要與2011年底一系列的調(diào)控政策即將出臺(tái)有密切聯(lián)系。進(jìn)入到2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過了1年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體下降的態(tài)勢(shì)。從目前的走勢(shì)看，全球性的經(jīng)濟(jì)減速和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的規(guī)律在起主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復(fù)。今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時(shí)間。但國(guó)務(wù)院已有明確的指示，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)或正在考慮相應(yīng)的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺(tái)了一些穩(wěn)定市場(chǎng)的措施，所以，后幾個(gè)月的總趨勢(shì)還可能緩慢下行一段時(shí)間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會(huì)非常有限，房?jī)r(jià)大跌的可能性也大大減少。2010年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運(yùn)行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，2010年全縣建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值32.30億元，增長(zhǎng)40.65%。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)5家，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2668.5萬元。全市房屋建筑施工面積152.76萬平方米，同比增長(zhǎng)12.2%；房屋建筑竣工面積128.13萬平方米，同比增長(zhǎng)53.7%。受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，洪湖市2011年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。洪湖市不屬限購(gòu)城市，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年投資11.37億元，同比略增21.3%。商品房銷售面積33350平方米，同比上升36.4%；商品房銷售額21.45億元，同比上升16.6%。至2011年9月份開始，受國(guó)家調(diào)控政策的深入影響，洪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)大起大落趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆難再現(xiàn)，與此同時(shí)作為荊洲地區(qū)之一的洪湖市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受荊洲市的帶動(dòng)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了回暖，成交量及成交價(jià)格均出現(xiàn)了一定程度上漲。2、本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，形象定位響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，國(guó)務(wù)院總理溫家寶說，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。通過較低房?jī)r(jià)起到平抑城區(qū)居高不下的房產(chǎn)價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸。按照“全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的規(guī)劃理念，以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導(dǎo)，以促進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。目標(biāo)客戶主要為城區(qū)和新聯(lián)村周邊居民，項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中型普通商品住宅288套，主力戶型為三室二廳二衛(wèi)，其平均戶型面積為120平方米三、項(xiàng)目資本金政策及評(píng)價(jià)2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào))提出13條意見促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，2009年5月國(guó)務(wù)院將普通商品住房投資項(xiàng)目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%，本項(xiàng)目投資全部由開發(fā)商自籌，項(xiàng)目資本金為100%，比例遠(yuǎn)高20%最低要求，符合項(xiàng)目資本金政策要求。四、產(chǎn)業(yè)政策及評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)調(diào)控政策、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令、新國(guó)八條，2012年的樓市注定是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)集中出臺(tái)。目的只有一個(gè)，就是引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸，本項(xiàng)目作為在城區(qū)周邊開發(fā)的居民住宅區(qū)，就是響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，使土地級(jí)差效應(yīng)得以發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，可使城市功能布局更趨合理。以居者有其屋為主要目標(biāo)，配合國(guó)家房改政策精神，本著多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活的原則實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?，既節(jié)約了寶貴的土地資源又美化了人們的生活。五、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登記。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)注冊(cè)資本金在200萬元以上；(2)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：(1)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予限制；(2)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過60萬平方米；(3)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過35萬平方米；(4)四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過15萬平方米。項(xiàng)目申報(bào)單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)，可一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過15萬平方米；而本項(xiàng)目開發(fā)的總建筑面積40320平方米

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、概述湖北省洪湖市被批準(zhǔn)為濕地自然保護(hù)區(qū)，同時(shí)按國(guó)家要求建設(shè)為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”兩型社會(huì)地區(qū)。資源節(jié)約型社會(huì)是指整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的核心是節(jié)約資源，即在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，通過采取技術(shù)和管理等綜合措施，厲行節(jié)約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價(jià)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社會(huì)是一種人與自然和諧共生的社會(huì)形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、資源開發(fā)利用方案本項(xiàng)目建設(shè)的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應(yīng)極為方便。鋼材、商品砼等原材料可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買，通過汽車、船等運(yùn)輸方式運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)，因此，材料采購(gòu)較為方便。項(xiàng)目建設(shè)用的燃料和動(dòng)力供應(yīng)主要為汽油、柴油和水電等，其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購(gòu)，水電、通信等市政配套設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)比較完善。可就地解決；土石方供應(yīng)要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預(yù)測(cè)如下：1、土地資源：規(guī)劃征地面積為12282.6平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)單位以公開競(jìng)價(jià)的方式取得該地塊土地使用權(quán)。2、水資源：本項(xiàng)目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網(wǎng)自來水，預(yù)計(jì)正常年耗水量32萬立方米。3、電力資源：本項(xiàng)目電力全部由洪湖市供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，正常年用電量為28.8萬度電，洪湖市供電公司可滿足用電需求，不會(huì)對(duì)全市用電構(gòu)成重要影響。4、煤氣資源：本項(xiàng)目居民日常生活所需煤氣資源，燃煤使用每年25噸，液化氣每年消耗21812立方米。5、建筑原材料：本項(xiàng)目全部建成后預(yù)計(jì)需消耗鋼材2418噸；商品混凝土8064立方米。三、資源節(jié)約要求及措施(一)要求：根據(jù)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“十二五”規(guī)劃綱要，在建設(shè)中應(yīng)重點(diǎn)貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材”八字方針，加強(qiáng)工程項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境建設(shè)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一?？傮w目標(biāo)：到2020年，我國(guó)住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達(dá)到現(xiàn)階段中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。具體目標(biāo)：到2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應(yīng)完成改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)減少20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高20%以上；新建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能65%的目標(biāo)；絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在2010年的目標(biāo)基礎(chǔ)上再大幅度減少；爭(zhēng)取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。(二)具體措施1、能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應(yīng)達(dá)到一定的水平，在住宅樓可引入太陽(yáng)能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時(shí)要避免能源使用的浪費(fèi)。2、水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達(dá)到100%；污水處理率應(yīng)達(dá)到100%，達(dá)標(biāo)排放率必須達(dá)到100%。3、大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風(fēng)，設(shè)置有通風(fēng)換氣設(shè)施；禁止使用對(duì)臭氧層產(chǎn)生破環(huán)作用的氟利昂類產(chǎn)品。4、聲環(huán)境系統(tǒng)：公用設(shè)備應(yīng)采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或種植樹木等)，減少外部噪聲對(duì)小區(qū)內(nèi)聲環(huán)境的影響。5、光環(huán)境系統(tǒng)：采光應(yīng)盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠(yuǎn)、近、虛、實(shí)等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地?zé)?、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。6、熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應(yīng)應(yīng)盡量利用太陽(yáng)能、地?zé)崮艿染G色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)。7、綠化系統(tǒng)：加強(qiáng)道路綠化，設(shè)置綠化帶，充分利用綠地以外其他可利用的地面進(jìn)行綠化；提倡垂直綠化，以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結(jié)合，形成具有一定面積的立體種植。8、廢棄物管理及處置系統(tǒng)：工地生活垃圾必須分類收集，應(yīng)最大限度地實(shí)現(xiàn)生活垃圾的無害化、減量化和資源化，用于特種垃圾收集的器具，必須設(shè)有明顯標(biāo)志，生活垃圾收集率達(dá)到100%，分類率應(yīng)達(dá)到70%；生活垃圾應(yīng)全部實(shí)行袋裝、密封容器存放、集中處理或外運(yùn)，生活垃圾收運(yùn)密閉率、處理與處置率應(yīng)達(dá)到100%。9、綠色建筑材料系統(tǒng)：項(xiàng)目建設(shè)采用的建筑材料中，應(yīng)盡量使用可重復(fù)利用材料、可循環(huán)利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量應(yīng)占所用材料的30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%；項(xiàng)目建設(shè)中不得使用對(duì)人體健康有害的建筑材料或產(chǎn)品，應(yīng)選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機(jī)物、對(duì)環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品。四、資源利用效果及評(píng)價(jià)1、建筑節(jié)能：通過采取各種建筑節(jié)能技術(shù)，本項(xiàng)目新建建筑可實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能65%，高于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)要求；2、建筑節(jié)地通過合理設(shè)計(jì)和平面布局，在符合健康衛(wèi)生和采光標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理提高建筑密度和容積率；充分開發(fā)利用城市地下空間。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)節(jié)地30%，高于2010年節(jié)地率20%目標(biāo)要求。3、建筑節(jié)水通過實(shí)施降低供水管網(wǎng)漏損率；強(qiáng)化節(jié)水器具的應(yīng)用；推進(jìn)污水再生利用、雨水利用等節(jié)水措施。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)直接節(jié)水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求。4、建筑節(jié)材本項(xiàng)目通過推廣應(yīng)用高性能、低能耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品質(zhì)，延長(zhǎng)建筑使用壽命等建筑節(jié)材措施，可實(shí)現(xiàn)再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%；可充分滿足2010年新建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比2005年下降10%目標(biāo)要求。

第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)能耗分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)；《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部部長(zhǎng)令第76號(hào))建設(shè)部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2001

《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95

《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003

《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004

《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004

《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小區(qū)水源取自于當(dāng)?shù)厥姓o水管，接入管DN100，設(shè)置LXS-100水表，由從漢洪公路主管接水，市政壓力為0.20Mpa。1、住宅居民生活用水標(biāo)準(zhǔn)：每人每日平均用水150L，小時(shí)變化系數(shù)取2.5，居民最高用水為140立方米。2、物業(yè)及門衛(wèi)用水標(biāo)準(zhǔn)：每人每日150L，小時(shí)變化系數(shù)1.2，最高日用水量為0.5立方米。3、綠化用水量：小區(qū)綠化澆灑用水標(biāo)準(zhǔn)取2.0L/m2.d，綠化率為30%，則澆灑用水量約7.36立方米。4、未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量：小區(qū)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水按最高日用水量的10%~15%計(jì)算。經(jīng)具體測(cè)算年耗水量為32萬立方米。(二)電耗1、本工程供電電源由附近區(qū)域變配電站380KV市政電源引來。2、負(fù)荷計(jì)算表如下：用電設(shè)名稱計(jì)算負(fù)荷面積/戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)年用電量住宅照明288戶100KW/戶.月28.8萬KWh(三)天然氣消耗量1、小區(qū)所需燃?xì)庠慈鐬楣艿捞烊粴?，由市政中壓天然氣管網(wǎng)提供總管徑為DN150。2、生活用氣量本小區(qū)規(guī)劃居民總戶數(shù)為288戶，每戶居民用氣設(shè)備按一臺(tái)雙眼燃?xì)庠詈鸵慌_(tái)燃?xì)鉄崴饔?jì)，每戶居民配置膜式IC卡燃?xì)獗硪恢?，額定流量1.57m3Q=288×1.57×0.134=60.58m321812立方米/年。

第二節(jié)節(jié)能措施和效果分析一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能工程方案1、圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)造外墻類型：水泥砂漿(20mm)+加氣混凝土砌塊(B05級(jí))(250mm)+水泥砂漿(20mm)。屋面類型：屋面、地面磚(10mm)+水泥砂漿(25mm)+高分子樹脂、活性材料(1.5mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂漿(20mm)+1：8水泥加氣混凝土碎料實(shí)鋪(屋面找坡)(20mm)+擠塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)。架空樓板類型：水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)+擠塑聚苯板(30mm)+水泥砂漿(20mm)。普通樓板類型：水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)+擠塑聚苯板(20mm)+水泥砂漿(20mm)。外窗類型：斷熱鋁合金普通中空玻璃窗+6+12A+6，自身遮陽(yáng)系數(shù)0.5，傳熱系數(shù)3.3W/m2.K。二、建筑熱工節(jié)能計(jì)算匯總表(一)主要熱工性能參數(shù)體形系數(shù)判斷 表1體型系數(shù)實(shí)際值0.34體型系數(shù)限值0.35體形系數(shù)滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.3條的規(guī)定。

外墻類型傳熱系數(shù)表2外墻類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.k)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.241.00加氣混凝土砌塊(B05級(jí))2500.192.811.052.961.25水泥砂漿200.9311.370.020.241.00墻體各層之和2901.103.45墻體熱阻Ro=Ri+∑R+Re=1.25(m2.K/W)墻體傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.80W/(m2.K)太陽(yáng)輻射吸收系數(shù)ρ=0.70熱橋梁類型傳熱系數(shù)表3熱橋過梁類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.K)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.231.00鋼筋混凝土2001.7481.00聚苯顆粒保溫砂漿500.071.140.710.811.20水泥砂漿200.9311.370.020.231.00熱橋過梁各層之和2900.893.25熱橋過梁熱阻Ro=Ri+ΣR+Re=1.04(m2.K/W)傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.96熱橋柱類型傳熱系數(shù)表4熱橋柱類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.K)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.231.00鋼筋混凝土5001.7417.200.294.991.00聚苯顆粒保溫砂漿500.071.140.710.811.20水泥砂漿200.9311.370.020.231.00熱橋柱各層之和5901.046.26熱橋柱熱阻Ro=Ri+ΣR+Re=1.19(m2.K/W)傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.84外墻平均傳熱系數(shù)判定表5朝向平均傳熱系數(shù)熱惰性指標(biāo)內(nèi)表面最高溫度傳熱系數(shù)限值熱惰性指標(biāo)限值內(nèi)表面最高溫度限值是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求東0.973.4535.811.002.5036.90滿足南1.073.4535.921.503.0036.90滿足西0.973.4535.811.002.5036.90滿足北1.023.4535.771.503.0036.90滿足屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)判定表6屋頂類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.k)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)屋面、地面磚102.1818.650.000.091.00水泥砂漿250.9311.370.030.311.00高分子樹脂、活性材料1.51000.00225.000.000.001.00防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂漿200.9311.370.020.241.001：8水泥加氣混凝土碎料實(shí)鋪(屋面找坡)200.365.640.060.311.00擠塑聚苯板400.030.321.210.391.10防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂漿200.9311.370.020.241.00鋼筋混凝土1201.7417.200.071.191.00屋頂各層之和259.51.412.77屋頂熱惰性指標(biāo)D=2.769屋頂熱阻Ro=Ri+∑R+Re=1.57(m2.K/W)屋頂傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.64W/(m2.K)太陽(yáng)輻射吸收系數(shù)ρ=0.50內(nèi)表面最高溫度：38.37限值=36.9屋頂滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。

分戶墻傳熱系數(shù)判定表7隔墻類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.K)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.241.00加氣混凝土砌塊2000.243.510.832.911.25水泥砂漿200.9311.370.020.241.00墻體各層之和2400.353.39墻體熱阻Ro=Ri+ΣR+Re=1.02(m2.K/W)墻體傳熱系數(shù)K=1/Ro=0.98W/(m2.K)隔墻滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。架空樓板傳熱系數(shù)判定 表8架空樓板類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.k)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.241.00鋼筋混凝土1201.7417.200.071.191.00擠塑聚苯板300.030.320.910.291.10水泥砂漿200.9311.370.020.241.00樓板各層之和1901.021.97樓板熱阻Ro=Ri+∑R+Re=1.18(m2.K/W)樓板傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=0.85W/(m2.K)架空樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。樓板傳熱系數(shù)判定 表9樓板類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/m.K蓄熱系數(shù)W/(m2.k)熱阻值(m2.K)/W熱惰性指標(biāo)D=R.S導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿200.9311.370.020.241.00鋼筋混凝土1201.7417.200.071.191.00擠塑聚苯板200.030.320.610.191.10水泥砂漿200.9311.370.020.241.00樓板各層之和1800.721.87樓板熱阻Ro=Ri+∑R+Ri=0.95(m2.K/W)樓板傳熱系數(shù)Kp=1/Ro=1.05W/(m2.K)樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.8條的規(guī)定。

外窗傳熱系數(shù)判定 表10外窗類型窗框玻璃單立面最大窗墻比朝向傳熱系數(shù)K(m2·K)/w窗墻比限值1、斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+60.55東3.30≤0.3窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的要求，窗墻比為組合體普通層的東向單立面最大窗墻比。故該向外窗未滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。1、斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+60.59南3.30≤0.3窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的要求，窗墻比為組合體普通層的南向單立面最大窗墻比。故該向外窗未滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。1、斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+60.55西3.30≤0.25窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的要求，窗墻比為組合體普通層的西向單立面最大窗墻比。故該向外窗未滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。1、斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+60.50北3.30≤0.25窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的要求，窗墻比為組合體普通層的北向單立面最大窗墻比。故該向外窗未滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。(二)規(guī)定性指標(biāo)校核結(jié)果各分項(xiàng)指標(biāo)校核情況 表10建筑構(gòu)件是否達(dá)標(biāo)體形系數(shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求?！掏鈮Φ膫鳠嵯禂?shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。√屋面的傳熱系數(shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。√?hào)|向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。╳南向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。╳西向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。╳北向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。╳架空樓板的傳熱系數(shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求?！虡前宓膫鳠嵯禂?shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求?！桃?guī)范說明：與《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DB42/301-2005)相比較，該建筑物因?yàn)橥獯?、東南西北朝向的窗墻比大于規(guī)范中的外窗窗墻比的限值，所以外窗不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5.0.4條的規(guī)定。指標(biāo)未滿足規(guī)范要求。結(jié)論：規(guī)定性指標(biāo)未滿足要求，須進(jìn)行權(quán)衡計(jì)算。三、結(jié)論該設(shè)計(jì)建筑單位面積能耗小于能耗指標(biāo)限值，節(jié)能率為65%。因此根據(jù)《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》可以確定，該建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)已經(jīng)達(dá)到了節(jié)能要求。四、節(jié)電設(shè)計(jì)方案(1)供配電設(shè)計(jì)本著經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。(2)合理規(guī)劃供電范圍，降低配電線路損耗。采用靜電電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償、降低損耗，滿足供電部門要求。(3)根據(jù)各建筑物的功能及用電負(fù)荷性質(zhì)，設(shè)置必要的計(jì)量表，進(jìn)行獎(jiǎng)罰考核。(4)實(shí)施綠色照明，確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源。(5)采用照明節(jié)能燈，建筑節(jié)能率為大于12%(節(jié)電率大于60%)，可以減少10%照明用電。五、給水排水節(jié)能方案(1)盡可能利用太陽(yáng)能用作多層樓熱水加熱。(2)合理利用市政管網(wǎng)余壓，采用直接給水方式。(3)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時(shí)也減少供水能耗。六、暖通空調(diào)動(dòng)力節(jié)能(1)減少冷熱負(fù)荷：改善建筑的保溫隔熱性能，局部熱源就地排除，控制和正確使用室外新風(fēng)量。(2)利用自然冷源。(3)減少風(fēng)機(jī)電耗。(4)改進(jìn)氣流組織。(5)采用科學(xué)、高效的空調(diào)系統(tǒng)，可減少系統(tǒng)能耗。例如：采用變頻控制技術(shù)，空調(diào)風(fēng)水系統(tǒng)節(jié)能率為10%～50%；按用戶計(jì)量冷熱量，可節(jié)能20%左右。七、節(jié)能效果分析通過采取各種節(jié)能措施，本項(xiàng)目每平方米建筑面積年耗電約為42.34千瓦時(shí)/平方米，低于湖北省住宅建筑年平均耗電59.5千瓦時(shí)/平方米的指標(biāo)。本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)、滿足相關(guān)技術(shù)政策、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等方面采取的節(jié)能降耗措施，通過采取各項(xiàng)節(jié)能措施，節(jié)能率可以達(dá)65％以上，高于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)要求。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案一、項(xiàng)目選址及用地方案(一)項(xiàng)目建設(shè)地址：本工程選址在洪湖市螺山鎮(zhèn)新聯(lián)村，東面為新聯(lián)四湖路，南面為新聯(lián)磚廠，西面為洪湖市鑫泰基于業(yè)商砼有限公司，北面為液化氣站該地塊呈現(xiàn)一個(gè)較規(guī)則四邊形，地勢(shì)平整。該地段與市區(qū)俾鄰，交通便利，人口密度適中，周圍無噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較理想的場(chǎng)所。本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府“全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的規(guī)劃理念，以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導(dǎo)，以促進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。加快城區(qū)周邊開發(fā)，開發(fā)建設(shè)岸邊新村住宅小區(qū)，項(xiàng)目總用地面積12282.6平方米（約合18.42畝）。項(xiàng)目總用地面積12282.6平方米，規(guī)劃用地范圍為5760平方米，詳(二)項(xiàng)目用地方案：土地的合理開發(fā)利用就是必須根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和土地本身的自然規(guī)律，有效地對(duì)土地進(jìn)行保護(hù)、開發(fā)、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到有機(jī)的統(tǒng)一。為了保證社會(huì)的整體利益及城市規(guī)劃的整體實(shí)施，促進(jìn)洪湖市螺山鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須確保城市土地獲得最佳的用途，從而取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。1、場(chǎng)址土地使用權(quán)及占地面積：土地使用權(quán)屬湖北楚立鼎置業(yè)有限公司，使用權(quán)面積為12282.6平方米，住宅使用年限為70年，使用性質(zhì)為住宅用地。2、土地利用現(xiàn)狀與相關(guān)規(guī)劃：本項(xiàng)目利用的土地在在新聯(lián)四湖路西側(cè)，東面為新聯(lián)四湖路，南面為新聯(lián)磚廠，西面為洪湖市鑫泰基于業(yè)商砼有限公司，北面為液化氣站該地塊呈現(xiàn)一個(gè)較規(guī)則四邊形，地勢(shì)平整。該地段與市區(qū)俾鄰，交通便利，人口密度適中，周圍無噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較理想的場(chǎng)所。本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府關(guān)于加快城區(qū)周邊開發(fā)，開發(fā)建設(shè)岸邊新村住宅小區(qū)，項(xiàng)目征地面積為12282.6平方米，建筑總面積40320平方米，其中地上住宅建筑面積34560平方米；地下室建筑面積5760平方米。建筑密度為46.8%、容積率為3.28、綠地率為30%，可提供普通商品住宅288套，居住人口約936人。項(xiàng)目用地建筑密度、容積率及綠地率均符合相關(guān)政策要求，用地合理、規(guī)范。二、土地利用合理性分析(一)土地利用總體規(guī)劃符合性分析：本項(xiàng)目征地12282.6平方米(折合18.4畝)，各項(xiàng)指標(biāo)均符合規(guī)劃部門對(duì)于螺山鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，嚴(yán)格按照螺山鎮(zhèn)規(guī)劃部門的規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)。隨著洪湖市螺山鎮(zhèn)新聯(lián)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及洪湖市螺山鎮(zhèn)新聯(lián)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，齊全的生活配套設(shè)施，舒適的生活居家環(huán)境，將吸引大量的購(gòu)房者前來購(gòu)房、居住，同時(shí)洪湖市作為荊洲地區(qū)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將不斷接收來自荊洲市的輻射，且洪湖市具有良好的人物、風(fēng)景及古文化資源，投資吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)。該區(qū)域內(nèi)的人流量將急劇增加，使得該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的和即將建成的商業(yè)配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益被充分聚集和放大。該區(qū)域內(nèi)的土地利用市場(chǎng)價(jià)值也將被充分體現(xiàn)。本項(xiàng)目為洪湖市螺山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃為住宅區(qū)，與本項(xiàng)目土地利用規(guī)劃十分吻合。(二)項(xiàng)目用地性質(zhì)符合性評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目建設(shè)用地已被項(xiàng)目申請(qǐng)單位用于住宅樓開發(fā)，與設(shè)計(jì)用途完全相符，符合政府對(duì)土地用途的管制要求。序號(hào)土地使用權(quán)人土地證號(hào)座落地號(hào)圖號(hào)用途使用類型終止日期土地使用權(quán)面積(m2)1湖北楚立鼎置業(yè)有限公司洪湖市螺山鎮(zhèn)新聯(lián)村住宅出讓12282.6(三)土地使用強(qiáng)度的符合性評(píng)價(jià)：序號(hào)評(píng)價(jià)指標(biāo)規(guī)劃數(shù)據(jù)本項(xiàng)目擬采用數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)依據(jù)1容積率3.283.28達(dá)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2建筑密度不大于46.8%46.8%達(dá)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件本項(xiàng)目岸邊新村住宅小區(qū)的建設(shè)是用綜合整治相結(jié)合的土地開發(fā)，利用原地建設(shè)商住樓，大大提高了土地的利用率，節(jié)約了土地資源。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案(一)征地拆遷和移民安置的總體思路：根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)洪湖市中心城區(qū)舊城(城中村)改造的實(shí)施意見》，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償安置方式替代過去單一的補(bǔ)償方式，將城市發(fā)展與原住村民的利益有機(jī)結(jié)合。過去對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償一般采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)膯我环绞?。洪湖市“城中村”改造?guī)模很大，且村民普遍傾向于接受產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實(shí)物補(bǔ)償方式，如果僅考慮村民的意愿，將使得“城中村”整體開發(fā)強(qiáng)度居高不下，環(huán)境難以有效的改善。因此，洪湖市實(shí)行的貨幣補(bǔ)償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定補(bǔ)償給村民的房地產(chǎn)面積每戶不得超過一定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于超出部分一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償，有效地避免了改造項(xiàng)目的容積率過高，增大全市整體環(huán)境以及市政公共設(shè)施的壓力。(二)土地競(jìng)價(jià)的確定方法：成交價(jià)款即為本掛牌地塊的總地價(jià)款，包括：城中村綜合改造掛牌捆綁供地成本和政府“一費(fèi)制”收入(含土地出讓金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)和土地登記費(fèi))等。地塊成交后，城中村綜合改造掛牌捆綁供地成本扣減以實(shí)物方式還建的還建安置房建設(shè)成本和還建房公建配套建設(shè)成本之和的余額部分，由土地競(jìng)得人支付給改制后經(jīng)濟(jì)組織用于本掛牌文件所列地塊(包含開發(fā)用地、還建用地、規(guī)劃控制用地等)的安置補(bǔ)償、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等工作；以實(shí)物方式還建的還建安置房建設(shè)成本和還建房公建配套建設(shè)成本競(jìng)得人不予支付，由土地競(jìng)得人自行用于還建安置房及其公建配套設(shè)施建設(shè)，還建安置房建成后交付改制后的村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于該村還建安置，在還建安置房建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策據(jù)實(shí)結(jié)算后可能超過本掛牌文件約定的建設(shè)成本，由競(jìng)得人據(jù)實(shí)另行負(fù)擔(dān)。土地成交后，成交價(jià)款高于該地塊城中村綜合改造掛牌捆綁供地成本的部分為政府“一費(fèi)制”收入，政府“一費(fèi)制”收入按以下約定支付：1、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》簽訂后，競(jìng)得人的競(jìng)買保證金抵作政府“一費(fèi)制”收入；2、自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人一次性付清剩余的政府“一費(fèi)制”收入。(三)具體方案1、由項(xiàng)目建設(shè)單位簽訂土地成交確認(rèn)書5個(gè)工作日內(nèi)，與原土地使用人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，參照《關(guān)于印發(fā)〈武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測(cè)算操作規(guī)范(試行)〉的通知》(武城改辦[2009]2號(hào))所列費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償金額并一次性支付給原土地使用人。2、成交價(jià)款高于該地塊城中村綜合改造掛牌捆綁供地成本的部分為政府“一費(fèi)制”收入，自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人一次性付清剩余的政府“一費(fèi)制”收入。(四)征地拆遷方案的評(píng)價(jià)本方案：一是由土地征用方(項(xiàng)目建設(shè)單位)在政府有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，與原土地使用人協(xié)商確定土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金額，充分保護(hù)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合法權(quán)益；二是在給開發(fā)商供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地的同時(shí)，落實(shí)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的還建用地、儲(chǔ)備用地等保障性用地，切實(shí)解決了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的后顧之憂，符合《關(guān)于推進(jìn)洪湖市中心城區(qū)舊城(城中村)改造的實(shí)施意見》文件要求。第六章建筑安全分析與評(píng)價(jià)第一節(jié)消防設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)一、總平面布局和平面布置消防工程方案1、防火間距整個(gè)工程緊鄰規(guī)劃道路，各向均無影響消防的建筑物。2、消防車道及消防撲救小區(qū)內(nèi)的道路均能做為消防車道，與市政道路的接入口能滿足消防要求。建筑物前后的場(chǎng)地可以做為消防登高場(chǎng)地。3、方案評(píng)價(jià)：符合多層住宅區(qū)總平面消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求二、消防給水和自動(dòng)滅火系統(tǒng)工程方案(一)住宅部分1、室內(nèi)消防系統(tǒng)：小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)通過室外消防管網(wǎng)連成一個(gè)整體，室內(nèi)消防用水量按最大一棟40L/S計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次性滅火用水量為288m3，建筑內(nèi)每層設(shè)置有室內(nèi)消火栓(DN65栓口，d=19水栓，25m水龍帶及啟動(dòng)消防水泵按鈕、指示燈)，以確保火警時(shí)任何最不利點(diǎn)都有兩股消防水栓同時(shí)到達(dá)。消火栓系統(tǒng)分區(qū)按消火栓栓口的靜水壓力不應(yīng)大于1.00MPa要求，整個(gè)小區(qū)消火栓為一個(gè)供壓