世聯(lián)：社區(qū)商業(yè)研究分享

社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)2011-9-

區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ菏欠窨梢猿蔀楦咂渌饕蛩?/p>

元/

從日本、臺灣和韓國的情況看，隨著本幣的升值，資產(chǎn)價值會得到大幅匯集各方對中國匯率的小幅上漲，年升值幅度在2-7%之間，到2010年，人民幣達(dá)到6.62人民幣=1美

+50超過

a×（7.6-1

住宅開發(fā)：出于保證社區(qū)形象需要，持有社區(qū)商業(yè)為住宅銷售服 大部分選擇銷售，主要不成熟區(qū)域，則以持有隨著政策的不明朗，持

一期/二期入住人口共1474戶，現(xiàn)入住率不到30，入住人口約入住率951.5km10萬消費(fèi)人群，華為、新天下持有主力店華潤萬佳800㎡，其他銷萬㎡，持有

銷售時 一般選擇與住宅同步進(jìn) 銷售條 尋找賣點(diǎn)，強(qiáng)勢突 銷售策 需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制 銷售價 計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值，由計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值，由與香港類似，對房地產(chǎn)出租所稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，政府規(guī)定百姓在購第一套荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對象包括個人住宅和營業(yè)根據(jù)自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收，對擁有二套住宅的人不僅以土地和房屋的評估總值的0.5稅征收情況看，各地均對持有型物業(yè)課稅，但對稅率不高，對商業(yè)用房部分從國內(nèi)開征物業(yè)稅的跡象看，短期內(nèi)物業(yè)稅的開征可能性不大，“因?yàn)椴坏饺f不得已，政府是不會正式實(shí)施這一殺手锏的”。生活 輻射 零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、最 其 最次主力店：美食次主力店：美食廣場、大型中式大型主力店：百貨公大型主力店：百貨公23福田區(qū)政府● 2005-06-202006-05-302005-05-01萬科城二期住宅發(fā)售，第二部分商鋪同時發(fā)售。商鋪與住宅 商鋪并沒有在一期業(yè)主入伙前開業(yè)，而是追求完全招商成功后再開業(yè)，但時間間隔4個月并不是很長。

18000元90%的招100%萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式，但不進(jìn)行返商鋪的招商工作在萬科城主力店自己持有面積8419.23㎡，其余鋪面銷售，持有比達(dá)到了, 7,

共有三個主力店：華潤萬家1700㎡ 丹桂 萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到 租金（除主力店）：60-120元/㎡

①原小百貨+1F2F

②

現(xiàn)空置鋪面占總面積的10%；租金（出去三級市場地鋪）調(diào)至40-60元③

有45%的建材商戶撤場，其中

20%做美容SPA，其余25%改為裝修租金從均價60元/㎡下調(diào)至45/

開業(yè) 現(xiàn)

銷售模 不返租的帶租約銷 評價:評價:帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對應(yīng)高溢價的火爆銷售 業(yè)態(tài)組 以餐飲為主的業(yè)態(tài)布 評價:評價:業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費(fèi)者的超市﹑小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階段 招商模 主力店先行的招商策 評價:評價:主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工作在計(jì)劃的時 經(jīng)營狀 餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡評價:評價:周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中有區(qū)位：位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，總面積220多萬平四季花城1-7期已經(jīng)都入伙，并且入住率達(dá)到了95%

1.5 持有物業(yè)——主力店華潤萬家

店，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到成熟階段的典診休餐

其服

超 151.7萬㎡入住率1.16萬㎡8001200區(qū)位:位于廈門海滄新城南部區(qū)位:位于廈門海滄新城南部,與廈門島一水之隔,接嵩峪,全長5.9KM,是海滄新城最重要的干道,(目前)碧海 藍(lán)月 隨著05年二期的交樓入住，商鋪開始出租，2005年以來租在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象，影響商戶的穩(wěn)定在第四期第一批1500戶放量招商經(jīng)營的集中式商業(yè)及部分

先行開發(fā)高檔住宅，并借助高品質(zhì)主力店，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，然后高價銷售小區(qū)街鋪，在放量交房前夕，集中商業(yè)開業(yè)，計(jì)劃以集中商業(yè)的成功運(yùn)營帶動已售街區(qū) 因?yàn)榘⒘_海商業(yè)街位于社區(qū)內(nèi)部，所以目前形成的商業(yè)業(yè)種主要是以服務(wù)社區(qū)居民功能

2%排列次序?yàn)椋悍b、休閑、餐

飲、家居、便利店、診所；服裝是以便利特殊服裝為主，如童裝、嬰兒裝、內(nèi)衣等；休閑主要以茶館、足浴、美容美發(fā)商業(yè)街在營面積僅占總面積的45，有13%的處于轉(zhuǎn)停狀

會所體量較大，主要是以金融郵政和具有對外服務(wù)的餐飲

品牌商家對于提升社區(qū)品質(zhì)和帶動開發(fā)節(jié)奏、提升商氣、推熟社區(qū)具有多借鑒經(jīng)過市場檢驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置，對于本項(xiàng)目商業(yè)東座細(xì)部規(guī)劃和

務(wù)，即將開業(yè)的10000㎡集中商業(yè)也將由于交通問題對外服務(wù)的商業(yè)前期規(guī)劃要充分考慮停車位的充商業(yè)布局如果分離設(shè)置則絕對影響其聚集效果，不利于整體經(jīng)營效果的提大體量的商業(yè)布置在社區(qū)內(nèi)部要充分考慮交通對外的可達(dá)性，否則無法充分實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價值，反而

先行高價銷售，交樓超過60%主會所700012000㎡集中商主會所700012000㎡集中商（不帶租約銷售，（租金40-50元/㎡）主會所7000㎡營業(yè)12000㎡集中商 增加10000㎡集中商業(yè)：休閑娛樂約2500㎡增加10000㎡集中商業(yè)：休閑娛樂約2500㎡百貨超市約7500其它越2000增加10000㎡集中商業(yè)：休閑娛樂約2500㎡百貨超市約7500其它越2000

約約5000大學(xué)康城一期已在2006年開發(fā)銷售完畢，因?yàn)槠瑓^(qū)環(huán)境和政府規(guī)劃的利好十分明顯，開發(fā)商在商鋪銷售前除了確定華聯(lián)主力店進(jìn)駐外并未主動運(yùn)做其它提升商鋪價值的事件策略，在一期住宅售出五個月后 因：一、區(qū)位和交通優(yōu)勢；二、政府的對片區(qū)的優(yōu)勢規(guī)劃，包括住宅、商業(yè)、環(huán)境、交通、文商鋪銷售前對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、完成主力店招商，商鋪銷售后繼續(xù)進(jìn)行招商工作，計(jì)劃在一期交樓后三個月內(nèi)商

商業(yè)的開發(fā)和規(guī)劃是個高品質(zhì)的區(qū)域定 ，具有全業(yè)態(tài)和區(qū)域輻射性兩大特點(diǎn)主力 【綜合服務(wù)品牌 【餐飲娛樂 住宅的成功銷售節(jié)奏要充分利用，一方面借勢，另一方面避免中間出現(xiàn)店鋪銷售與招商要主力店先行，以主力店的品 優(yōu)勢提升商業(yè)物業(yè)的價值。設(shè)置統(tǒng)一的開業(yè)節(jié)點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)銷售，規(guī)劃與價值分析統(tǒng)一包裝，獨(dú)立、 以空間通透性、視覺流暢、動線貫通為原則調(diào)整

１.５萬商業(yè)體量，百貨與超市占去１/“全業(yè)態(tài)一方面實(shí)施具有困難性，另一方面全業(yè)態(tài)不等于全業(yè)種，豐富性有問題。１.５萬商業(yè)體量，百貨與超市占去１/“全業(yè)態(tài)一方面實(shí)施具有困難性，另一方面全業(yè)態(tài)不等于全業(yè)種，豐富性有問題。 關(guān)系民生基本需要的超市主力店不能輕易忽略，在消費(fèi)者訪談中，這個業(yè)不能以區(qū)位大環(huán)境的交通區(qū)位優(yōu)勢替代項(xiàng)目具體交通接駁特征，交通與功商業(yè)物業(yè)可以銷售，但是把握三點(diǎn)：一、量?。ㄗ詈貌灰^40）；二、銷售價格符合市場價值，符合區(qū)位未來升值潛力；三、銷售自然人流最大或主力店最易帶動的位

一期火熱銷售5一期火熱銷售5 一期火熱銷售5一期火熱銷售5

銷售9000銷售9000銷售9000銷售9000

代表性業(yè)態(tài)點(diǎn)除餐飲主力店代表性業(yè)態(tài)點(diǎn)