國家公務(wù)員考試法律基礎(chǔ)知識復(fù)習(xí)題庫及答案

國家公務(wù)員考試法律基礎(chǔ)知識復(fù)習(xí)題庫及答案1.汽車在小區(qū)內(nèi)的道路上撞人屬于交通事故嗎？交通事故，是車輛在道路上因過錯或者意外造成的人身傷亡或者財產(chǎn)損失的事件。小區(qū)內(nèi)的路不屬于“道路”的范圍，因此在此路面上發(fā)生的事故就不應(yīng)歸屬為交通事故，而只是一般的民事侵權(quán)行為。2.非機動車與非機動車或行人在道路上相撞，誰來管？找交警。凡是車輛在道路上發(fā)生了人身傷亡或者財產(chǎn)損失的事件都屬于交通事故。而“車輛”一詞就包括了機動車和非機動車兩大類，所以，非機動車與非機動車或行人在道路上相撞同樣是交通事故，其處理與一般機動車相撞的交通事故沒有什么本質(zhì)區(qū)別。3.辦理汽車登記要帶哪些文件？機動車注冊登記前，應(yīng)當(dāng)先交驗機動車，在登記時要提供以下證明：(1)機動車所有人(也就是車主)的身份證明。(2)購車發(fā)票等車輛來歷證明。(3)機動車整車出場合格證明或進口機動車進口證明。(4)車輛購置完稅證明或免稅證明。(5)機動車第三者責(zé)任強制保險證明(這是新法施行后的新增規(guī)定)。(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)在機動車注冊登記時提交其他證明、憑證。4.機動車上路行駛應(yīng)帶好哪些憑證？首先是懸掛機動車號牌。號牌的懸掛應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，并保持號牌的清晰、完整，不得故意遮擋、污損。還要放置檢驗合格標(biāo)志及保險標(biāo)志，并切記隨車攜帶機動車行駛證、駕駛證。證件齊全方可上路行駛。5.哪些機動車不能辦理登記？并非所有機動車都能辦理登記手續(xù)，具體來看，以下幾種情況的機動車，公安機關(guān)交通管理部門不予辦理登記：(1)人民法院、人民檢察院以及行政執(zhí)法部門依法查封、扣押的機動車。(2)無法提供車輛來歷證明(如購車發(fā)票等)的機動車，例如走私車輛。(3)不屬于國務(wù)院機動車產(chǎn)品主管部門規(guī)定免于安全技術(shù)檢驗的車型，又未能獲得機動車安全技術(shù)檢驗合格證明的機動車。(4)已達到報廢標(biāo)準(zhǔn)的翻新車輛。6.學(xué)車時發(fā)生交通事故誰來承擔(dān)責(zé)任？學(xué)員在學(xué)習(xí)駕駛技能的過程中，還沒有取得駕駛證，練習(xí)駕駛時，都有教練員隨車指導(dǎo)，就是出于安全的考慮。尚在學(xué)習(xí)中的學(xué)員還不能按照駕駛?cè)说臉?biāo)準(zhǔn)來要求，只能在教練的指導(dǎo)下進行駕駛，因此，如果駕駛時有違反道路交通安全的行為，或者造成了交通事故，都應(yīng)當(dāng)由教練員承擔(dān)責(zé)任。7.機動車駕駛證累積記分制度到底是怎么規(guī)定的？對機動車駕駛?cè)诉`反道路交通安全法的行為，公安機關(guān)道路交通管理部門不僅可以給予其行政處罰，還對其實行累積記分制度。(1)記分周期為12個月，即每年為一個記分周期。交通管理部門對違章行為予以罰分，在每個記分周期內(nèi)，將罰分進行累計。(2)在一個記分周期內(nèi)，記分未達到12分，并且駕駛?cè)艘呀?jīng)將其違規(guī)所處罰款繳清，記分將會被清除。如果沒有繳清罰款，記分會自動轉(zhuǎn)入下一個記分周期。(3)在一個記分周期內(nèi)，如果罰分總數(shù)達到或超過12分，機動車駕駛證將被交通管理部門扣留。駕駛?cè)诵枰匦聟⒓拥缆方煌ò踩煞ㄒ?guī)的學(xué)習(xí)，經(jīng)考試合格可以清除記分并發(fā)還駕駛證，不合格則繼續(xù)參加學(xué)習(xí)、考試。(4)在一個記分周期內(nèi)，兩次以上達到12分的，不僅重新參加法律法規(guī)學(xué)習(xí)，還要參加駕駛技能學(xué)習(xí)及考試?？荚嚭细瘢梢郧宄浄植l(fā)還駕駛證，否則繼續(xù)參加學(xué)習(xí)和考試。(5)記分達到12分，又拒不參加法規(guī)學(xué)習(xí)及考試的，其駕駛證將被停止使用。8.機動車駕駛證的有效期是多久？一般來說，機動車駕駛證有效期為6年。在這6年的有效期內(nèi)，機動車駕駛?cè)巳绻诿總€記分周期內(nèi)的累積記分都沒達到過12分，就可以換發(fā)10年有效期的駕駛證。如果在10年有效期內(nèi)，仍然每個記分周期都未達到12分，可以換發(fā)長期有效的機動車駕駛證。超過有效期的機動車駕駛證不能再使用，持有過期駕駛證的人員不能駕駛機動車，需要重新考取駕駛證方可再上路行駛。9.初次取得機動車駕駛證在駕車時有什么限制？初次取得機動車駕駛證后的一年內(nèi)為實習(xí)期。在實習(xí)期內(nèi)，以下幾種車輛不能駕駛：(1)公共汽車、營運客車。(2)執(zhí)行任務(wù)的警車、消防車、救護車、工程救險車。(3)載有爆炸物品、易燃易爆化學(xué)物品、劇毒或放射性等危險物品的機動車。(4)帶有牽引掛車的機動車。10.有多條機動車道的，有何不同的行駛規(guī)定？同一方向上劃有兩條以上機動車道的，左側(cè)為快速車道，右側(cè)為慢速車道。在快速車道上行車應(yīng)按快速車道規(guī)定的速度行駛，達不到該速度的應(yīng)在慢速車道上行駛。慢速車道內(nèi)的機動車可以借用快速車道超車。另外，摩托車要在最右側(cè)的車道內(nèi)行駛。11.面積變了，購房者可以退房嗎？經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。12.面積誤差比的公式是什么？面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積×100％13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。14.買房一般要交哪些稅？（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。15.買房一般要交哪些費？（1）房屋所有權(quán)登記費。（2）公共維修基金。（3）綜合地價款。（4）證件工本費。16.買車庫交契稅嗎？購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。17.繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。18.申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。（5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。（6）具有購房合同或協(xié)議。（7）貸款人規(guī)定的其他條件。19.申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？（1）律師審查費。（2）公證費。（3）產(chǎn)權(quán)登記費。（4）保險費。20.哪些財產(chǎn)可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。21.哪些財產(chǎn)不能抵押？不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；23.什么是轉(zhuǎn)按揭？“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。24.什么樣的房子要評估？商品房、二手房和擔(dān)保中心認為有必要進行評估的其他房屋。經(jīng)濟適用房不需要評估。25.什么是組合貸款？組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。26.什么是個人住房貼息貸款？所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。27.申請個人住房貼息貸款的條件是什么？（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。28.什么是住房補貼？住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。29.住房補貼隨人走嗎？職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。30.什么是一表？一表是指：《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。31.什么是兩書？兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。32.收房時還查看哪些文件？《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。33.室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？2002年7月1日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。34.開發(fā)商什么時候算交房？當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。35.何種質(zhì)量問題可以退房？經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。36.房屋損毀、滅失誰來賠？在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險由購房者承擔(dān)。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。37.“不交費就不給鑰匙”合法嗎？有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費用應(yīng)由開發(fā)商交納。38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護。39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。40.一般什么時間辦房產(chǎn)證？購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。42.什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。43.預(yù)購經(jīng)濟適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預(yù)購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。44.原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。45.哪些公房不能上市交易？（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。（3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。46.已購公房上市價格由誰定？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。49.被抵押的房屋可以出租嗎？如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。50.哪些房屋不能出租？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應(yīng)盡量使用中國消費者協(xié)會或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。53.房屋租賃合同必須要備案嗎？對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉(zhuǎn)讓給出租人。56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的批準(zhǔn)57.在出租期間由誰負責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠償？及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負責(zé)維修。如果是因為出租人不及時修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞事故，并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。58.在什么情況下，出租人可以不負責(zé)任？如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任。如果雙方約定由承租人負責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞**故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。60.承租人可以獲得拆遷補償嗎？承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。61.承租人可以購買承租的房子嗎？如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權(quán)”。當(dāng)然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎？轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長時間通知出租人？如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。66.租房期滿未簽訂新的租房合同會導(dǎo)致什么結(jié)果？租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。67.承租人在什么情況下可以解除合同？在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。68.什么叫做廉租住房？誰能申請廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是：（1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。（2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。69.廉租住房的租金如何確定？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。70.在哪些情況下，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。72.按揭房屋能出租嗎？以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報。74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當(dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。76.要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)舉報。77.如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者，會產(chǎn)生什么后果？如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同？兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征：①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束。②修繕責(zé)任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負責(zé)維修，而不一定由出租人負責(zé)維修。79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？個人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責(zé)出租房屋稅款的征收。應(yīng)繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。現(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎？如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達6個月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。88.承租人沒有繳納物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。89.合格的中介機構(gòu)該有哪“兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？合格的中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。合格中介機構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。為了防止中介機構(gòu)造假，一定要堅持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。90.中介公司可以收哪些費用？如果房屋租賃中介機構(gòu)促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費，并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票。中介機構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。91.如果通過中介機構(gòu)沒有找到房子，還用交費嗎？不用。如果中介機構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。92.中介機構(gòu)可以收取多少中介費？中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰收取中介費？中介機構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構(gòu)后，由代理機構(gòu)負責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險。95.房屋出租代理機構(gòu)可否不通過銀行向出租人支付租金？不可以。房屋出租代理機構(gòu)必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構(gòu)代交租金，代理機構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。因為這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險，而且也說明該房屋經(jīng)紀機構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。96.承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機構(gòu)支付中介費嗎？應(yīng)該支付。因為中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機構(gòu)促成的，因此中介機構(gòu)有權(quán)獲得中介費。97.前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。98.開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。99.怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。100.產(chǎn)權(quán)證沒辦，是否應(yīng)交物業(yè)費？雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費。101.業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責(zé)有哪些？業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。定期會議的召開程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開；臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時，由業(yè)主委員會組織召開。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。業(yè)主大會的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)102.業(yè)主大會是怎樣成立的？業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，具體負責(zé)業(yè)主大會的成立召開事宜。103沒參加業(yè)主大會，會議決定對我有效嗎？有效。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。104.如何選聘物業(yè)管理公司？應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項目和物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方法等。要注意以下幾個方面：(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。(3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。105.居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎？盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。106.業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé)：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實施；⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。107.同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式加入到業(yè)主委員會中。108.業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？不可以。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會會議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。109.欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎？有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會委員無關(guān)。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資格參加選舉。具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個問題。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。110.業(yè)主委員會如何進行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。111.物業(yè)管理公司能罰款嗎？罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。112.開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理。113.物業(yè)管理公司能進行“轉(zhuǎn)委托”嗎？如何進行“轉(zhuǎn)委托”？物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。進行“轉(zhuǎn)委托”時，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項目；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達不到服務(wù)質(zhì)量和要求時的違約責(zé)任。114.“轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？物業(yè)管理公司將自己的專項服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。115.物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？無權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。116.業(yè)主公約對于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？業(yè)主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。117物業(yè)管理費應(yīng)向誰收?。课飿I(yè)管理費應(yīng)按哪個面積收??？包括哪些費用？支付物業(yè)管理費的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費。嚴格來說，物業(yè)管理費應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。實踐中，對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準(zhǔn)，購房人依據(jù)該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費。118.承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費？承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。119.小區(qū)里供水、供電、供氣等費用應(yīng)向誰收取？設(shè)備應(yīng)由誰負責(zé)維修？一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費用。提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費用。120業(yè)主在入住時是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費？所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包含在房價內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的費用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。121開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進行規(guī)定嗎？房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定。122開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎？不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。123房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎？要交。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。124對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿,管理費還要交嗎?應(yīng)視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費。125房屋質(zhì)量差,管理費還要交嗎？因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關(guān)系。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。126物業(yè)管理費“漲價”怎么辦？物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。127不交水電費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。128.不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。129.不交購房款時，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。130.買了車位，還要交車位管理費嗎？購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費。131.樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有？樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有。《商品房買賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會同意。不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進行利用。132.樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。134不交專項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。因此，購房者在交納專項維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時提交。135同時收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎？合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費收取的只是公共設(shè)施設(shè)備小修和日常運行維修及保養(yǎng)費。二者的使用目的不同。136.繳納公共維修基金后還要交納中修費嗎？公共維修基金專項用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。137.公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時，損失誰來賠？由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費用，不得動用公共維修基金。公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤。（2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。（3）一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分攤；在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。138業(yè)主財物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對價業(yè)主在平時要支付相應(yīng)的費用，那么如果發(fā)生財物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒有失職行為，則不用承擔(dān)責(zé)任。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔(dān)責(zé)任。保安的服務(wù)內(nèi)容是負責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。保安費不是財產(chǎn)保險，也不是人身保險。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。140.未及時清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？物業(yè)收取了物業(yè)管理費，就負有義務(wù)對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會對業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。141.業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進入自家房屋維修公共設(shè)施嗎？如果對公共部位進行維修，必須進入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。142.哪些公用面積不計取物業(yè)管理費？不應(yīng)分攤的公用建筑面積不計取物業(yè)管理費。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分攤的公用建筑面積包括：（1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。?）樓外用作公共休息的設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認定的經(jīng)營性用房的會所、儲蓄所、娛樂會所等，居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤。143.什么是小區(qū)會所？小區(qū)會所的收益該歸誰？會所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂活動的場所。種類有咖啡館、運動場、閱覽室、音樂廳、超市等設(shè)施。小區(qū)會所是由開發(fā)商建設(shè)的，并且會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積，因此會所的所有權(quán)在開發(fā)商的名下。開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，會所的收益也歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。144.物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂設(shè)施嗎？小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設(shè)施，也要向業(yè)主大會提出建議，經(jīng)業(yè)主大會會議批準(zhǔn)后方可實行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。145.業(yè)主使用會所設(shè)施要付費嗎？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房不能作為公用建筑進行分攤，因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財產(chǎn)。開發(fā)商利用會所為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)費用，并無不妥。146.物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費嗎？國家對此并沒有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時不按要求行事，對小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。由于該押金是可以退還的，所以對按要求裝修的業(yè)主沒有損害。如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費，那么業(yè)主就要按合同支付管理費；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費。147.未婚同居違法嗎？需要補辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？在充分尊重個人戀愛自由的當(dāng)代社會，男女雙方只要情投意合，并且都沒有配偶，法律不會干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節(jié)嚴重的還會構(gòu)成重婚罪，受到法律制裁。為了得到穩(wěn)定、完全合法的婚姻關(guān)系，雙方還是應(yīng)當(dāng)盡早去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。因為，雖然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。因此，如果日后雙方分手，在財產(chǎn)、子女等方面發(fā)生糾紛，處理起來會比較麻煩。補辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財產(chǎn)糾紛等問題，他們之間的婚姻關(guān)系也會從開始同居的那個時候算起，這樣，同居期間的財產(chǎn)可以算作共同財產(chǎn)進行分配。但是還應(yīng)當(dāng)注意，如果同居的時候一方或雙方都不到法定婚齡(男22周歲，女20周歲)，那么補辦婚姻登記之后，他們的婚姻關(guān)系從雙方都達到法定婚齡的那一天算起。148.未婚子女誰來撫養(yǎng)？解除同居關(guān)系時，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；協(xié)商不成時，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。哺乳期內(nèi)的子女，原則上應(yīng)由母方撫養(yǎng)；如父方條件好，母方同意，也可由父方撫養(yǎng)。子女如果已經(jīng)超過10周歲，還應(yīng)征求子女本人的意見。另外，一方將未成年的子女送他人收養(yǎng)，必須事先征得另一方的同意。如果雙方就同居期間的子女撫養(yǎng)問題達不成一致意見，可以向法院起訴，法院必須受理。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》(二)第一條?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》9。149.同居期間一方死亡，另一方有權(quán)利繼承遺產(chǎn)嗎？未按《婚姻法》的規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權(quán)的。這是因為未婚同居不具備“夫妻的名分”。但是有一種情況例外，如果男女雙方在1994年2月1日之前就已經(jīng)開始同居的，由于法律承認他們的事實婚姻關(guān)系，因此，生存的一方可以作為死者的配偶繼承遺產(chǎn)。當(dāng)然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產(chǎn)的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權(quán)利繼承這份遺產(chǎn)。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》(一)第六條。150.什么叫直系血親和旁系血親？哪些近親屬之間不能結(jié)婚？直系血親：指有直接血緣關(guān)系的親屬，如父母與子女之間、祖父母與孫子女之間、外祖父母與外孫子女之間等都是直系血親。旁系血親：直系血親以外，在血緣上和自己同出一源的親屬，如兄弟姐妹之間，表兄弟姐妹之間，自己與伯叔、姑母、舅父、姨母之間等，都是旁系血親。眾所周知，近親結(jié)婚會導(dǎo)致遺傳質(zhì)量下降。為了優(yōu)生優(yōu)育的目的，國家禁止近親結(jié)婚，規(guī)定“直系血親和三代以內(nèi)的旁系血親”之間不能結(jié)婚。哪些關(guān)系的近親屬屬于這個范圍之內(nèi)呢？（一）父母和子女之間、爺爺奶奶和孫子孫女之間、姥姥姥爺和外孫子外孫女之間，當(dāng)然不能結(jié)婚。（二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能結(jié)婚。（三）和自己的親兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能結(jié)婚。至于老百姓常說的“遠房親戚”，一般都沒有直接的血緣關(guān)系，不屬于禁止結(jié)婚的近親屬范圍。參考法條：《婚姻法》第七條。151.哪些情況算重婚？哪些情況不屬于重婚？重婚，不但嚴重違反社會道德，更是一種犯罪行為。重婚結(jié)成的婚姻必然是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，以下情況都屬于重婚行為：（一）有配偶者與他人再次登記結(jié)婚的；（二）有配偶者與他人以夫妻名義共同生活的?？紤]到現(xiàn)實生活中的情況比較復(fù)雜，法律特規(guī)定如下幾種情況不屬于重婚行為：（一）有配偶者與他人偶爾通奸；（二）先有事實婚姻，后與他人登記結(jié)婚；（三）先有事實婚姻，后與他人有事實婚姻；（四）有配偶者被拐賣后被迫再次成親的。152.包辦婚姻所得的彩禮算誰的？由于包辦婚姻的行為是違法的，因此法律規(guī)定，屬于包辦買賣婚姻所得的財物，離婚時原則上應(yīng)當(dāng)依法收繳，是不返還給當(dāng)事人的。但如果給付彩禮后雙方并沒有去辦理結(jié)婚登記手續(xù)，那么，給付彩禮的一方可以要求對方返還彩禮。153.借婚姻索要財物和買賣婚姻是一回事嗎？借婚姻索要財物和買賣婚姻相比，雖然都涉及索要財物，但兩者在本質(zhì)上是不同的，前者最多是一種不道德的行為，而后者則是根本的違法行為。借婚姻索要財物的婚姻，雙方當(dāng)事人對婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻關(guān)系完全合法有效；而買賣婚姻是違背婚姻當(dāng)事人意志的行為，屬于包辦婚姻的一種，法律嚴格加以禁止。借婚姻關(guān)系索要的財物，在雙方離婚時，如果結(jié)婚時間不長，或者因索要財物造成對方生活困難的，可酌情返還全部或部分財物。154.收買被拐賣的婦女會受到什么處罰？拐賣婦女是一種嚴重侵犯公民人身自由的犯罪行為，而收買被拐賣的婦女，同樣也是一種犯罪行為，最多會被判處3年有期徒刑。如果與被拐賣婦女“結(jié)婚”后，由于該婦女不同意而強行與之發(fā)生性行為，或者非法限制其人身自由，或者對其有傷害等行為的，按照我國法律的規(guī)定，將不單單按照“收買被拐賣婦女罪”這一個罪名進行處理，而是要和“強奸罪”、“非法拘禁罪”、“故意傷害罪”等進行數(shù)罪并罰，情節(jié)嚴重的，甚至有可能會被判處無期徒刑或者死刑！如果收買了被拐賣婦女后，尊重該婦女意愿，不阻礙甚至協(xié)助她返還老家的，法律將不會再追究收買人的刑事責(zé)任，這體現(xiàn)了法律對人情的變通。155.復(fù)婚還需重新辦理結(jié)婚手續(xù)嗎？復(fù)婚是指雙方離婚后又恢復(fù)婚姻關(guān)系的行為。復(fù)婚也必須按照結(jié)婚登記的有關(guān)規(guī)定去婚姻登