西安地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案

conceiveofthedevelopertothbasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypsecondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesdeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzethe 1 1 11.2可行性研究編制目的 11.3可行性研究編制依據(jù) 2 3 31.4.2相關(guān)建議 32國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 52.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 52.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 62.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 8 93.1西安市房地產(chǎn)概況 93.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 93.3西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 4.1西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 4.2市場(chǎng)調(diào)研分析 5調(diào)研結(jié)論 5.2市場(chǎng)分析結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議 5.3項(xiàng)目定位 5.3.2形象定位 6項(xiàng)目建設(shè)條件 7項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 7.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 7.2.1住宅建筑的平面布置 7.3小區(qū)配套設(shè)施建議 7.3.1停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì) 7.3.2多功能會(huì)所設(shè)計(jì) 7.4.1綠化設(shè)計(jì) 7.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì) 7.4.3小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì) 8項(xiàng)目進(jìn)度安排 8.3銷(xiāo)售計(jì)劃 9營(yíng)銷(xiāo)方案 9.1小區(qū)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn) 9.24P理論的應(yīng)用 459.2.1產(chǎn)品策略 9.2.2價(jià)格策略 9.2.3促銷(xiāo)策略 9.2.4渠道策略 9.3付款方式 9.4銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 10項(xiàng)目投資估算 10.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 10.3項(xiàng)目的總投資估算 11項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 11.1.1基準(zhǔn)收益率的確定 11.1.2項(xiàng)目計(jì)算期的確定 11.1.4項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加的確定 11.1.5利潤(rùn)總額及所得稅 11.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析 11.2.2現(xiàn)金流量表(全部投資)與動(dòng)態(tài)盈利能力 11.2.3現(xiàn)金流量表(自有資金)與動(dòng)態(tài)盈利能力 12不確定分析 附件 附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案分析 附件2:西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查問(wèn)卷 附件3財(cái)務(wù)報(bào)表 致謝 1.1項(xiàng)目概況圖1—1項(xiàng)目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的1.3可行性研究編制依據(jù)(6)國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；(7)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備1.4結(jié)論及建議表1-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬(wàn)元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年(3)建議開(kāi)發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)(4)建議開(kāi)發(fā)商能夠積極開(kāi)發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2006全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長(zhǎng)10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長(zhǎng)5.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長(zhǎng)12.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長(zhǎng)10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.5%,其中服務(wù)價(jià)格上漲1.8%。商上漲1.2%。70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.5%。從2006年情況來(lái)2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(1)房地產(chǎn)投資；2006年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長(zhǎng)21.8%,同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的17.6%,同比下降0.2個(gè)百分情況下，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)保持20%以上，其中，住(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：購(gòu)置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷(xiāo)售來(lái)看，2006年各類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積均達(dá)到了2000年以來(lái)的最高值，從一個(gè)銷(xiāo)售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)19.5%,增幅雖比2005年同期高1.7個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低13.6個(gè)和12.9個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴(kuò)大1.7個(gè)和6.9個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長(zhǎng)均超過(guò)30.0%,分別達(dá)33.1%和32.4%,增幅比2006年1季度分別高3.6個(gè)和8.8(4)商品房的價(jià)格：格一直上漲。2003年以后各類(lèi)商品房?jī)r(jià)格上漲加速，就是說(shuō)從2000間。其中2006年的住宅價(jià)格是2003年的1.4倍。從商品住宅來(lái)看，2006年達(dá)到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。(5)大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過(guò)140平方米以上的，一律按0.5%的預(yù)征率(6)房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì)07年房地3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，3.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)評(píng)估，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長(zhǎng)13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.73億元，增長(zhǎng)7.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長(zhǎng)14.3%,第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長(zhǎng)12.4%。西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長(zhǎng)26.9%;商品房銷(xiāo)售面積621.50萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.0%;商品房銷(xiāo)售額206.15億元，增長(zhǎng)20.3%。3.3西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系5、2006年西安商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米4047.2元，總體上漲3.5%,漲幅比2005年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類(lèi)銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米30441元，上漲3.9%,非住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米7539.5元，上漲2.1%。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲1.8%、5.3%和4.2%。由于國(guó)家限制別墅用地審批，西安市別墅價(jià)格上漲5.7%。受?chē)?guó)家和地方一系列政策和土地需求過(guò)旺影響，2006年西安市土地交易價(jià)格上漲4.5%。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂(lè)用地與2005年同期價(jià)格相比分別上漲5.3%、3.4%和4.1%。此外，二手房交易價(jià)格上漲4.4%。2006年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲3.6%,土地交易價(jià)格上漲4.5%,房屋租賃價(jià)格上漲1.2%,物業(yè)管理價(jià)格上漲0.2%。4高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析4.1西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為35平方公里，占西安市土地面積不足5%,但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的1/5,對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來(lái)，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長(zhǎng)。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦?lái)許多知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)的社區(qū)大盤(pán)。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶型開(kāi)發(fā)量最4.2市場(chǎng)調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的：1、基本需求信息(圖1---8)。2、消費(fèi)者偏好(圖9---11)。3、消費(fèi)者個(gè)人信息(12---15)我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有51%的人都以改善住房條件作為自己的購(gòu)房目的，還有3%是因?yàn)椴疬w才再次購(gòu)房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了31%,而以投資為目的的人占了還有4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有7%和9%的人認(rèn)為連排別□系列1在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是23%、23%、23%。相對(duì)于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。系列1在被調(diào)查者中有1%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)45平米以下的房子，有3%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)45—70平米以的房子，有23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是700--90平米，有37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是90—110平米的，有24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是110—140平米，同時(shí)還有8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是140平米以上的，通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90平米左右，最好是能控制在90平米以下。被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在3500--4000元的占了67%,單價(jià)在4000—4500元房子有19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在4500—5000元住宅有7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在5000—5500元計(jì)5500元以上的住宅分別有4%和1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見(jiàn)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以3500--4000為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷(xiāo)售工作的進(jìn)展。在被調(diào)查者中有35%的人選擇了一次性付款，又65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。說(shuō)明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇一次性付款□銀行貸款按揭在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在2000—4000元的最多占了50%,2000元以下的占了19%,4000-5000元占了12%,5000以上的占了20%。可以看到大多數(shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。 8、消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房?jī)r(jià)在20—40萬(wàn)元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬(wàn)元的消費(fèi)者占14.5%,10萬(wàn)元以下的占了3%,40—50萬(wàn)元的占了14%,50萬(wàn)元以上的占了2%,通過(guò)這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房?jī)r(jià)為20到40萬(wàn)元，價(jià)格偏低或過(guò)高的住宅幾乎是很少有人買(mǎi)的。9、空間形式的選擇：通過(guò)該表可以看出有9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有3%的消費(fèi)者選擇了loft形式，可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。5%10、裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求：在被調(diào)查者中有38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還有25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。通過(guò)該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi) 中國(guó)古典現(xiàn)代簡(jiǎn)潔現(xiàn)代豐富其他代豐富的建筑風(fēng)格各有15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安225歲以下到30歲之間，其中：2歲以下的消費(fèi)者占的比例是25%,25—30歲之間的消費(fèi)者所占的比例是29%,30035歲的消費(fèi)者占20%,35—40占15%,40--45的消費(fèi)者占9%,50歲以上的消費(fèi)者占的比例是10%,可口個(gè)體經(jīng)營(yíng)者□公司職員□中層管理者■□高層領(lǐng)導(dǎo)■自由職業(yè)者□股市投資者的38.5%。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占總調(diào)研人數(shù)的12.5%,中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和1%,剩下的由于其他原因不得而知。通過(guò)調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)□本科程度都集中在中專(zhuān)以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%,中專(zhuān)和大專(zhuān)的人數(shù)占總比例的38.75%,本科學(xué)歷的占到37.75%,□自建房□房改房其他有6%的人居住的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費(fèi)者5調(diào)研結(jié)論5.1.1項(xiàng)目的SWOT分析A.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)(S)a.地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵(lì)新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠b,交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門(mén)口，出行方便快捷。d.金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中g(shù).該項(xiàng)目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地117畝，凈用地達(dá)97畝，在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時(shí)，紫薇房產(chǎn)在西安B.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)(W)b.高檔商品房較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。C.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)(0)D.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)威脅(T)c.投資期長(zhǎng)，前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和5.2市場(chǎng)分析結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議5.1價(jià)格：總價(jià)20—40萬(wàn)受歡迎5.2戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占24%和37%,尤其是90平米以下的戶型的面積。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地?fù)?jù)一項(xiàng)來(lái)自國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來(lái)的5—10年內(nèi)，建在本次調(diào)查中選擇平層的消費(fèi)者占到36%,說(shuō)明西安市民對(duì)這種需求還是從利潤(rùn)空間上講，開(kāi)發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問(wèn)題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該高度重視這個(gè)環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來(lái)越多的消費(fèi)者都對(duì)住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研的過(guò)程中消費(fèi)者都表示出了自己的意愿，即希望將來(lái)自己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的配套實(shí)施，從而便于日常生活。5.3項(xiàng)目定位(1)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤(pán)接受能力較強(qiáng)(2)收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客(3)收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性?xún)r(jià)由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周?chē)闆r及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：(1)項(xiàng)目附近的中高收入家庭；(2)西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；(3)附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；(4)有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；(5)有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。5.3.2形象定位文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜?90平米以下)的比例。據(jù)調(diào)查資料顯積在80平方米至130平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。表5-1三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格楓林華府金泰假日花城中華世紀(jì)城成交價(jià)格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2006年4月2007年3月2006年6月1)交易日期的分析判斷年半以后開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售時(shí)間持續(xù)6個(gè)季度，所以現(xiàn)需將項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整為兩年以后即2007年末的價(jià)格。因三個(gè)可比實(shí)例目前仍在銷(xiāo)售之2)交易情況的分析判斷：3)房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-2房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實(shí)例楓林華府假日花城中華世紀(jì)城交通便利程度周邊環(huán)境配套設(shè)施地理位置小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境建筑規(guī)模面積戶型工程質(zhì)量升值潛力合計(jì)14)測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.63“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.3“中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.2⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià)):“楓林華府”:3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)小高層的價(jià)格(單價(jià))=(3912+3664+3873)/3≈3896(元/平方米),將價(jià)格取整為3900元/平方米。a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上表5-3三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格公園天下利君明天唐南香榭成交價(jià)格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的確定1)交易日期的分析判斷2)交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素3)房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-4房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實(shí)例公園天下利君明天唐南香榭交通便利程度周邊環(huán)境配套設(shè)施地理位置小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境建筑規(guī)模面積戶型工程質(zhì)量升值潛力合計(jì)14)測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況無(wú)需修正，系數(shù)取為1。⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià)):高層的價(jià)格(單價(jià))=(4106+4209+4005)/3≈4102(元/平方米),將價(jià)格取整為4100元/平方米。格定為10萬(wàn)元每個(gè)。6項(xiàng)目建設(shè)條件6.2項(xiàng)目周邊配套設(shè)施(1)交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、(1)供、排水：接市政供、排水。7.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方案(1)本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)用地7.2住宅建筑設(shè)計(jì)方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為62468平方米，建筑面積為165238平方該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層間的要求；16層、18層和14層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。7.2.3建筑單體和戶型設(shè)計(jì)在單體的設(shè)計(jì)上，考慮到對(duì)日照、通風(fēng)的要求和使用電梯的經(jīng)濟(jì)目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來(lái)因此，小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)主要以?xún)墒覂蓮d一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、表7-1各棟住宅樓戶型設(shè)計(jì)樓號(hào)高層)6戶6戶6戶66戶戶型三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)(戶)表7-2各種戶型比例二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積(戶)總戶數(shù)540戶288戶660戶配比7.3小區(qū)配套設(shè)施建議考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車(chē)分流，該小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位全部設(shè)計(jì)成地下的停車(chē)位，這樣既節(jié)約了用地，又達(dá)到了人車(chē)分流的作用。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)得出小區(qū)共有1548戶，考慮到每?jī)蓱粲幸粋€(gè)車(chē)位，估算一下小區(qū)共需車(chē)位774個(gè)。1500平方米的多功能會(huì)所，總共三層：一層設(shè)有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊螅欢訛榻∩韸蕵?lè)中心，內(nèi)設(shè)有老年人活動(dòng)中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類(lèi)的設(shè)施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運(yùn)動(dòng)7.3.3公園設(shè)計(jì)通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者在對(duì)小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過(guò)程中我們考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)要求，在小區(qū)的中心地段設(shè)計(jì)了美觀大方的公園，在7.4.1綠化設(shè)計(jì)現(xiàn)代人們對(duì)住宅的綠化的要求是越來(lái)越高，不僅要有合理的綠化，同時(shí)綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅考慮到了消費(fèi)者的要求，同時(shí)結(jié)合小區(qū)的地理位置設(shè)計(jì)了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時(shí)還節(jié)約了用地。同時(shí)在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費(fèi)者已進(jìn)入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺(jué)，同時(shí)也使得小區(qū)南北通透，視覺(jué)效果極佳。7.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì)小區(qū)的道路主要是供人們出行用的，合理的道路必須使得每家每戶都有路走同時(shí)在小區(qū)內(nèi)還要形成環(huán)繞，這樣才會(huì)讓小區(qū)更有鄰里關(guān)系，有更好的小區(qū)人文環(huán)境，給有以自由和諧的感覺(jué)。在充分考慮了以上的要求后，小區(qū)的入口時(shí)這樣安排的，在科技路上設(shè)一個(gè)主入口，在團(tuán)結(jié)南路上設(shè)一個(gè)次入口，各個(gè)單元與小區(qū)的主干道相連，這樣不僅實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流，同時(shí)各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在小區(qū)內(nèi)的環(huán)繞干道把小區(qū)內(nèi)的每個(gè)家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得小7.4.3小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)墻面為暖色，給人以家的溫馨，結(jié)合小區(qū)中的綠地構(gòu)成小區(qū)的主色調(diào)。暖色給人以家的溫馨、,綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。小區(qū)體現(xiàn)出一種溫馨、健康、自然與和諧的氛圍，同時(shí)也很好的突出小區(qū)的建筑特點(diǎn)與風(fēng)格。7.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表7—3項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)單位數(shù)量1平方米2總建筑面積：平方米平方米平方米平方米3平方米4平方米5平方米6平方米7%8棟9總居住戶數(shù)：戶停車(chē)位：個(gè)綠地率：%容積率(不含地下):8項(xiàng)目進(jìn)度安排8.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)(1)建筑安裝工程工期定額；8.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排表8-1項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表度年2008年2008年2009年主要工程項(xiàng)目341243412341、前期工作2、基礎(chǔ)工程3、主體工程4、安裝及裝修工程5、室外工程6、場(chǎng)地清理及竣工驗(yàn)收7、銷(xiāo)售進(jìn)度8.3銷(xiāo)售計(jì)劃再末期安排極少一部分的銷(xiāo)售量等因素，認(rèn)為銷(xiāo)售期安排為6個(gè)季度(1)住宅：表8-2項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃年度2008年2009年銷(xiāo)售期(季度)三季度四季度一季度二季度三季度四季度高層銷(xiāo)售比小高層銷(xiāo)售比商鋪銷(xiāo)售比(2)車(chē)位：表8-3項(xiàng)目車(chē)位銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃年度2008年2009年銷(xiāo)售期銷(xiāo)售比三季度四季度一季度二季度三季度四季度地下車(chē)位銷(xiāo)售比0009營(yíng)銷(xiāo)方案(1)現(xiàn)代中國(guó)、現(xiàn)代西安的建筑特色平方米至130平方米，充分體現(xiàn)了市場(chǎng)需求。同時(shí)，考慮到年輕人對(duì)(2)物業(yè)管理的前期導(dǎo)入(3)優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)(4)完善的配套(5)樓宇智能化9.2.2價(jià)格策略9.2.3促銷(xiāo)策略9.2.4渠道策略果比較好。所以可以在搜房網(wǎng)、800j.cc等網(wǎng)站上發(fā)布自己的房產(chǎn)信9.3付款方式1.對(duì)一次性付款的消費(fèi)者給予1%--3%的優(yōu)惠政策；2.對(duì)采用按揭方式付款的消費(fèi)者免費(fèi)辦理按揭手續(xù)，并給予1%的優(yōu)惠；3.分期付款沒(méi)有優(yōu)惠。9.4銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃在樹(shù)立了營(yíng)銷(xiāo)理念，明確了銷(xiāo)售對(duì)象、制定了具體的銷(xiāo)售方式的基礎(chǔ)上，就可以擬定本項(xiàng)目銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。根據(jù)之前的銷(xiāo)售進(jìn)度安排，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在2008年的第三季度。銷(xiāo)售共分為6個(gè)階段，每個(gè)季度為一個(gè)銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃如下表：年度2008年2009年銷(xiāo)售期(季度)三季度四季度一季度二季度三季度四季度高層銷(xiāo)售面積8288平米11051平米平米平米平米米小高層銷(xiāo)售面積2160平米4020平米4320平米6480平米3240平米1080平米商鋪銷(xiāo)售面積216平米288平米360平米1260平米1080平米396平米年度2008年2009年銷(xiāo)售期三季度四季度一季度二季度三季度四季度地下車(chē)位000310個(gè)310個(gè)154個(gè)通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然受?chē)?guó)家相關(guān)政策的影響，部分消費(fèi)者還是持有觀望態(tài)度的，而且比較擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。但是，絕大多數(shù)的消費(fèi)者還是有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿的，同時(shí)，該房地產(chǎn)公司的在西安有良好的口碑，10項(xiàng)目投資估算的通知(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào));(7)相關(guān)概算指標(biāo)。10.2項(xiàng)目總投資估算的原則(3)項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的10.3項(xiàng)目的總投資估算(1)土地成本該項(xiàng)目基地總占地面積為62468平方米，土地價(jià)格為120萬(wàn)元/(2)建安造價(jià)1)土建造價(jià)表10-1住宅土建造價(jià)表(單位：萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用高層1600元/m260840平方米9734萬(wàn)元小高層1450元/m*102498平方米14862萬(wàn)元總計(jì)163338平方米24596萬(wàn)元表10-2公建土建造價(jià)表(單位：萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用會(huì)所800元/m21500平方米90萬(wàn)元變電室500元/m250平方米2.5萬(wàn)元其他400元/m2100平方米總計(jì)1500平方米96萬(wàn)元2)地下停車(chē)場(chǎng)造價(jià)地下停車(chē)場(chǎng)的土建成本為1600元/m2,地下停車(chē)場(chǎng)的造價(jià)為1022萬(wàn)得土建總造價(jià)為：24596+96+1022=25715萬(wàn)元3)設(shè)備及安裝工程費(fèi)用本項(xiàng)目的住宅有11幢高層、3幢小高層，共需電梯40部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬(wàn)元計(jì)，電梯總價(jià)為40*35=1400萬(wàn)元。其他設(shè)備及安裝工程造價(jià)為1869.82萬(wàn)元。表10-3其他設(shè)備及安裝表項(xiàng)目名稱(chēng)指標(biāo)(元/m2)建筑面積(m2)投資(萬(wàn)元)給排水設(shè)備及安裝動(dòng)力照明及弱電智能化通訊系統(tǒng)3430+1400+25715=130545萬(wàn)元(3)前期工程費(fèi)：1)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的通知(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào))文件中附表1:工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，計(jì)收費(fèi)市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)費(fèi)為667萬(wàn)元；勘察費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)的10%,所以勘察費(fèi)為66.7萬(wàn)元。2)可行性研究費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》研究費(fèi)為35萬(wàn)元。3)城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用(見(jiàn)下頁(yè)表)計(jì)算依據(jù)費(fèi)用收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：150元/m2;市政辦發(fā)[2005]159號(hào)易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積：14元/m2:陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2000]07號(hào)工程定額測(cè)定費(fèi)陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：0.1%(實(shí)施監(jiān)理)陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建安總造價(jià)3.55%;陜建政發(fā)[1995]389號(hào)散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金按建筑面積：5元/m2:陜西省人民政府51號(hào)令總計(jì)將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4561萬(wàn)元。(4)室外工程費(fèi)平方米造價(jià)按120元計(jì)算。項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為1960萬(wàn)元。(5)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的1%計(jì)算，共計(jì)為305萬(wàn)元。(6)管理費(fèi)(1+2+3+4+5)*3%建設(shè)單位管理費(fèi)按前四項(xiàng)之和的3%,共計(jì)1542萬(wàn)元。(7)銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算，共計(jì)為2270萬(wàn)元。(8)預(yù)備費(fèi)(2+3+4+5+6+7)*3%預(yù)備費(fèi)按前幾項(xiàng)和的3%取，共計(jì)1231萬(wàn)元。(9)貸款利息貸款利息為891萬(wàn)元。(10)項(xiàng)目的總投資的確定綜合前面九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為57363萬(wàn)元。序號(hào)名稱(chēng)費(fèi)用(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)用3前期工程費(fèi)用4室外工程費(fèi)5監(jiān)理費(fèi)6管理費(fèi)用7銷(xiāo)售費(fèi)用8預(yù)備費(fèi)9貸款利息合計(jì)10.4資金籌措方案如下：自籌項(xiàng)目資本金22589萬(wàn)元，約占總投資的40%,安排一到三年期銀行貸款約12461萬(wàn)元，其中建設(shè)期借款利息為891萬(wàn)元，其余浮10%為7.425%。為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計(jì)算，季度貸款利率r=1.65%,其計(jì)算公式如下：(1+r)4-1=7.425%,得出r=1.65%。則季度基準(zhǔn)收益率為(1+13%)1/4-1≈3.1%11.1.2項(xiàng)目計(jì)算期的確定計(jì)算期為10個(gè)季度(即2.5年),即從2007年第三季度開(kāi)始到2009其中：項(xiàng)目施工期從2007年3季度——2009年2季度，時(shí)間為9項(xiàng)目銷(xiāo)售期從2008年3季度——2009年4季度，時(shí)間為6個(gè)季高層住宅為4100元/平方米；小高層住宅為3900元/平方米；地下車(chē)位為10萬(wàn)元/個(gè)。詳細(xì)過(guò)程見(jiàn)5.3.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的5%,城市維護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%,三項(xiàng)相加即為銷(xiāo)售稅金及附加。利潤(rùn)總額及分配詳見(jiàn)附件4(損益表),所得稅按利潤(rùn)總額的25%11.2盈利能力分析(1)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本×100%其中：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為14144萬(wàn)元，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為57363萬(wàn)元。(2)投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×其中：年平均利潤(rùn)總額為：14144萬(wàn)元/2.5年(10個(gè)季度)≈5658(4)資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/其中：年平均稅后利潤(rùn)總額為(14144-3536)/2.5≈4243萬(wàn)元/(5)項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+其中：該項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)為9季度，第8則項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為=(9-1)+7410/17152≈8.4(季度)≈2.1(年)詳見(jiàn)：附表4(現(xiàn)金流量表(全部投資))和附表6(損益表)。11.2.2現(xiàn)金流量表(全部投資)與動(dòng)態(tài)盈利能力務(wù)內(nèi)部收益率為19%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為所得稅前的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為5.71%,折算成稅前年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為21%,稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為5757詳見(jiàn)附表4(現(xiàn)金流量表(全部投資)。11.2.3現(xiàn)金流量表(自有資金)與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表(自有資金)計(jì)算以下指標(biāo)：項(xiàng)目稅后的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.54%,折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28%,稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為14812萬(wàn)元；稅前的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.23%,折算成年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為31%,稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為17469詳見(jiàn)附表5(現(xiàn)金流量表(自有資金)。11.3清償能力分析為22028萬(wàn)元。則項(xiàng)目的借款償還期=8-2+5314/22028≈6.2(季度)≈1.5(年)詳見(jiàn)：附表8(借款還本付息表)。11.4評(píng)價(jià)結(jié)論表11-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬(wàn)元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年12不確定分析各種不確定因素(如投資、成本、產(chǎn)品價(jià)格等)的變化會(huì)影響投P——計(jì)劃銷(xiāo)售收入T——銷(xiāo)售稅金及附加，為銷(xiāo)售收入的5.5%本項(xiàng)目的計(jì)劃銷(xiāo)售收入為75680萬(wàn)元，總投資為57363萬(wàn)元，得：入實(shí)現(xiàn)82%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)率會(huì)出現(xiàn)虧損。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)82%來(lái)看，可以說(shuō)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有表12-1不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響變化因素0銷(xiāo)售收入建設(shè)投資不確定性因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響一建設(shè)投資圖12-1不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響依據(jù)上圖，采用插入法找出銷(xiāo)售收入和投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)：準(zhǔn)折現(xiàn)率(3.1%)所以可知銷(xiāo)售收入允許的變化幅度是(-5%,+0)投資：(2.27-3.37)/(10-5)=(3.1-3.37)/(X-5)從上格的下調(diào)和優(yōu)惠措施的幅度過(guò)大。變動(dòng)的幅度是(-0,6.1%)?？梢钥闯鼋ㄔO(shè)投資也是一個(gè)很敏感的因13結(jié)論及建議較多，本項(xiàng)目在高新區(qū)以及西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中和國(guó)家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策下有相對(duì)較好的發(fā)展前景。表13-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬(wàn)元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年且從上表的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及上章的項(xiàng)目不確定性分析可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的平均投資回報(bào)水平略高，且各項(xiàng)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以說(shuō)項(xiàng)目是可行的。但是，要承認(rèn)的是該項(xiàng)目也有一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)投資運(yùn)作和市場(chǎng)信息的管理，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，慎重考慮并制定銷(xiāo)售價(jià)格及促銷(xiāo)方式，通過(guò)項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)節(jié)約成本，減少資金使用，以資金合理籌措與運(yùn)用來(lái)降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。13.2存在的問(wèn)題及建議(1)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，樓盤(pán)越來(lái)越多，本項(xiàng)目所在地周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也較多，各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛爭(zhēng)奪該區(qū)域消費(fèi)者。鑒于此種情況，建議開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳骸⒃诮?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安市工作的版社8.consumerbehavior:buildingmarketingstrategy,Hawkins,DelI.Best,RogerJ,ChinaMachinePress:Mcgraw-Hill,2002。附件附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案分析套，居住人口為2442人，基地綠化率為35.25%,地