西安地產(chǎn)項目可行性研究方案

conceiveofthedevelopertothbasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypsecondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesdeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzethe 1 1 11.2可行性研究編制目的 11.3可行性研究編制依據(jù) 2 3 31.4.2相關(guān)建議 32國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 2.1全國經(jīng)濟(jì)形勢 52.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 52.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 62.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 8 93.1西安市房地產(chǎn)概況 93.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 93.3西安市房地產(chǎn)市場 4.1西高新及其房產(chǎn)市場簡介 4.2市場調(diào)研分析 5調(diào)研結(jié)論 5.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 5.3項目定位 5.3.2形象定位 6項目建設(shè)條件 7項目規(guī)劃、設(shè)計方案 7.1.2總體規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 7.2.1住宅建筑的平面布置 7.3小區(qū)配套設(shè)施建議 7.3.1停車場設(shè)計 7.3.2多功能會所設(shè)計 7.4.1綠化設(shè)計 7.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計 7.4.3小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計 8項目進(jìn)度安排 8.3銷售計劃 9營銷方案 9.1小區(qū)樓盤的賣點 9.24P理論的應(yīng)用 459.2.1產(chǎn)品策略 9.2.2價格策略 9.2.3促銷策略 9.2.4渠道策略 9.3付款方式 9.4銷售面積實現(xiàn)計劃 10項目投資估算 10.1項目總投資估算的依據(jù) 10.3項目的總投資估算 11項目財務(wù)評價 11.1.1基準(zhǔn)收益率的確定 11.1.2項目計算期的確定 11.1.4項目銷售稅金及附加的確定 11.1.5利潤總額及所得稅 11.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析 11.2.2現(xiàn)金流量表(全部投資)與動態(tài)盈利能力 11.2.3現(xiàn)金流量表(自有資金)與動態(tài)盈利能力 12不確定分析 附件 附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析 附件2:西安市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷 附件3財務(wù)報表 致謝 1.1項目概況圖1—1項目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的1.3可行性研究編制依據(jù)(6)國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；(7)開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備1.4結(jié)論及建議表1-1評價結(jié)論匯總表財務(wù)評價指標(biāo)計算結(jié)果評價標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年(3)建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu)訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)(4)建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠為消費另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額2國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟(jì)形勢2006全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長5.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長12.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費價格比上年上漲1.5%,其中服務(wù)價格上漲1.8%。商上漲1.2%。70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%。從2006年情況來2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(1)房地產(chǎn)投資；2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長21.8%,同比上升2個百分點，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率2.2個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的17.6%,同比下降0.2個百分情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持20%以上，其中，住(2)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達(dá)到了2000年以來的最高值，從一個銷售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長19.5%,增幅雖比2005年同期高1.7個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低13.6個和12.9個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴(kuò)大1.7個和6.9個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30.0%,分別達(dá)33.1%和32.4%,增幅比2006年1季度分別高3.6個和8.8(4)商品房的價格：格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2000間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2006年達(dá)到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑宅由于稀缺而價格上升。同時，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對于大中城市統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。(5)大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預(yù)征率(6)房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測隨著國家和地方政府各項調(diào)控措施的不斷落實，預(yù)計07年房地3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運(yùn)行平穩(wěn)，3.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢評估，2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.73億元，增長7.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長14.3%,第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長12.4%。西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長26.9%;商品房銷售面積621.50萬平方米，增長25.0%;商品房銷售額206.15億元，增長20.3%。3.3西安市房地產(chǎn)市場西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系5、2006年西安商品房銷售平均價格每平方米4047.2元，總體上漲3.5%,漲幅比2005年回落0.6個百分點。其中，住宅類銷售平均價格每平方米30441元，上漲3.9%,非住宅銷售平均價格每平方米7539.5元，上漲2.1%。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價格分別上漲1.8%、5.3%和4.2%。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲5.7%。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2006年西安市土地交易價格上漲4.5%。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與2005年同期價格相比分別上漲5.3%、3.4%和4.1%。此外，二手房交易價格上漲4.4%。2006年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲3.6%,土地交易價格上漲4.5%,房屋租賃價格上漲1.2%,物業(yè)管理價格上漲0.2%。4高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析4.1西高新及其房產(chǎn)市場簡介西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為35平方公里，占西安市土地面積不足5%,但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的1/5,對西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最4.2市場調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進(jìn)行的：1、基本需求信息(圖1---8)。2、消費者偏好(圖9---11)。3、消費者個人信息(12---15)我們一共對四百位消費者進(jìn)行了調(diào)研，其中有51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了31%,而以投資為目的的人占了還有4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時還有7%和9%的人認(rèn)為連排別□系列1在對消費者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是23%、23%、23%。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。系列1在被調(diào)查者中有1%的消費者希望購買45平米以下的房子，有3%的消費者希望購買45—70平米以的房子，有23%的消費者希望自己的住宅面積是700--90平米，有37%的消費者希望自己的住宅面積是90—110平米的，有24%的消費者希望自己的住宅面積是110—140平米，同時還有8%的消費者希望自己的住宅面積是140平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90平米左右，最好是能控制在90平米以下。被調(diào)查者中能接受的價位在3500--4000元的占了67%,單價在4000—4500元房子有19%的消費者能夠接受，單價在4500—5000元住宅有7%的消費者認(rèn)為自己能夠接受，單價在5000—5500元計5500元以上的住宅分別有4%和1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以3500--4000為好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進(jìn)展。在被調(diào)查者中有35%的人選擇了一次性付款，又65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇一次性付款□銀行貸款按揭在被調(diào)查的消費者中，其中家庭月收入在2000—4000元的最多占了50%,2000元以下的占了19%,4000-5000元占了12%,5000以上的占了20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。 8、消費者的預(yù)算總價：通過對消費者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價在20—40萬元的消費者占多數(shù)，分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬元的消費者占14.5%,10萬元以下的占了3%,40—50萬元的占了14%,50萬元以上的占了2%,通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為20到40萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。9、空間形式的選擇：通過該表可以看出有9%的消費者喜歡錯層，有21%的消費者喜歡躍層的空間形式，有31%的消費者選擇復(fù)式的形式，有36%的消費者選擇了平層的形式，而只有3%的消費者選擇了loft形式，可見，大部分消費者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。5%10、裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求：在被調(diào)查者中有38%消費者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時還有25%的消費者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有23%的消費者認(rèn)為可以使全房精裝修，有13%的消費者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費 中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他代豐富的建筑風(fēng)格各有15%的消費者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結(jié)合西安225歲以下到30歲之間，其中：2歲以下的消費者占的比例是25%,25—30歲之間的消費者所占的比例是29%,30035歲的消費者占20%,35—40占15%,40--45的消費者占9%,50歲以上的消費者占的比例是10%,可口個體經(jīng)營者□公司職員□中層管理者■□高層領(lǐng)導(dǎo)■自由職業(yè)者□股市投資者的38.5%。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的12.5%,中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和1%,剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購□本科程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%,中專和大專的人數(shù)占總比例的38.75%,本科學(xué)歷的占到37.75%,□自建房□房改房其他有6%的人居住的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費者5調(diào)研結(jié)論5.1.1項目的SWOT分析A.項目開發(fā)優(yōu)勢(S)a.地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠b,交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。d.金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中g(shù).該項目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢，占地117畝，凈用地達(dá)97畝，在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產(chǎn)在西安B.項目開發(fā)劣勢(W)b.高檔商品房較多，競爭壓力大。C.項目開發(fā)機(jī)會(0)D.項目開發(fā)威脅(T)c.投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險和5.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議5.1價格：總價20—40萬受歡迎5.2戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占24%和37%,尤其是90平米以下的戶型的面積。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地?fù)?jù)一項來自國際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的5—10年內(nèi)，建在本次調(diào)查中選擇平層的消費者占到36%,說明西安市民對這種需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。除了面積、價格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點等在調(diào)研的過程中消費者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的配套實施，從而便于日常生活。5.3項目定位(1)對項目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)(2)收入中等或中等偏上的消費者，對精神生活向往比較高的客(3)收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標(biāo)客戶定位如下：(1)項目附近的中高收入家庭；(2)西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；(3)附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；(4)有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；(5)有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。5.3.2形象定位文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜?90平米以下)的比例。據(jù)調(diào)查資料顯積在80平方米至130平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。表5-1三個可比實例的成交價格楓林華府金泰假日花城中華世紀(jì)城成交價格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月1)交易日期的分析判斷年半以后開始預(yù)售，銷售時間持續(xù)6個季度，所以現(xiàn)需將項目價格調(diào)整為兩年以后即2007年末的價格。因三個可比實例目前仍在銷售之2)交易情況的分析判斷：3)房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-2房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實例楓林華府假日花城中華世紀(jì)城交通便利程度周邊環(huán)境配套設(shè)施地理位置小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境建筑規(guī)模面積戶型工程質(zhì)量升值潛力合計14)測算本項目正常市場價格如下：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.63“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.3“中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.2⑤求取比準(zhǔn)價格(單價):“楓林華府”:3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)小高層的價格(單價)=(3912+3664+3873)/3≈3896(元/平方米),將價格取整為3900元/平方米。a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上表5-3三個可比實例的成交價格公園天下利君明天唐南香榭成交價格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米開盤日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的確定1)交易日期的分析判斷2)交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，三個可比實例的交易均認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素3)房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-4房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實例公園天下利君明天唐南香榭交通便利程度周邊環(huán)境配套設(shè)施地理位置小區(qū)規(guī)模小區(qū)環(huán)境建筑規(guī)模面積戶型工程質(zhì)量升值潛力合計14)測算本項目正常市場價格如下：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況無需修正，系數(shù)取為1。⑤求取比準(zhǔn)價格(單價):高層的價格(單價)=(4106+4209+4005)/3≈4102(元/平方米),將價格取整為4100元/平方米。格定為10萬元每個。6項目建設(shè)條件6.2項目周邊配套設(shè)施(1)交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、(1)供、排水：接市政供、排水。7.1項目總體規(guī)劃方案(1)本項目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)用地7.2住宅建筑設(shè)計方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為62468平方米，建筑面積為165238平方該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層間的要求；16層、18層和14層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。7.2.3建筑單體和戶型設(shè)計在單體的設(shè)計上，考慮到對日照、通風(fēng)的要求和使用電梯的經(jīng)濟(jì)目前西安市房地產(chǎn)市場中兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來因此，小區(qū)的戶型設(shè)計應(yīng)主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、表7-1各棟住宅樓戶型設(shè)計樓號高層)6戶6戶6戶66戶戶型三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)(戶)表7-2各種戶型比例二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積(戶)總戶數(shù)540戶288戶660戶配比7.3小區(qū)配套設(shè)施建議考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車分流，該小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)計成地下的停車位，這樣既節(jié)約了用地，又達(dá)到了人車分流的作用。通過規(guī)劃設(shè)計得出小區(qū)共有1548戶，考慮到每兩戶有一個車位，估算一下小區(qū)共需車位774個。1500平方米的多功能會所，總共三層：一層設(shè)有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊螅欢訛榻∩韸蕵分行?，?nèi)設(shè)有老年人活動中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類的設(shè)施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運(yùn)動7.3.3公園設(shè)計通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費者在對小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過程中我們考慮到了消費者的這種消費要求，在小區(qū)的中心地段設(shè)計了美觀大方的公園，在7.4.1綠化設(shè)計現(xiàn)代人們對住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設(shè)計時，不僅考慮到了消費者的要求，同時結(jié)合小區(qū)的地理位置設(shè)計了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時還節(jié)約了用地。同時在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費者已進(jìn)入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺，同時也使得小區(qū)南北通透，視覺效果極佳。7.4.2小區(qū)入口和道路設(shè)計小區(qū)的道路主要是供人們出行用的，合理的道路必須使得每家每戶都有路走同時在小區(qū)內(nèi)還要形成環(huán)繞，這樣才會讓小區(qū)更有鄰里關(guān)系，有更好的小區(qū)人文環(huán)境，給有以自由和諧的感覺。在充分考慮了以上的要求后，小區(qū)的入口時這樣安排的，在科技路上設(shè)一個主入口，在團(tuán)結(jié)南路上設(shè)一個次入口，各個單元與小區(qū)的主干道相連，這樣不僅實現(xiàn)了人車分流，同時各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在小區(qū)內(nèi)的環(huán)繞干道把小區(qū)內(nèi)的每個家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得小7.4.3小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計小區(qū)內(nèi)墻面為暖色，給人以家的溫馨，結(jié)合小區(qū)中的綠地構(gòu)成小區(qū)的主色調(diào)。暖色給人以家的溫馨、,綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。小區(qū)體現(xiàn)出一種溫馨、健康、自然與和諧的氛圍，同時也很好的突出小區(qū)的建筑特點與風(fēng)格。7.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表7—3項目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號單位數(shù)量1平方米2總建筑面積：平方米平方米平方米平方米3平方米4平方米5平方米6平方米7%8棟9總居住戶數(shù)：戶停車位：個綠地率：%容積率(不含地下):8項目進(jìn)度安排8.1項目進(jìn)度安排的依據(jù)(1)建筑安裝工程工期定額；8.2項目實施的進(jìn)度安排表8-1項目的實施進(jìn)度計劃表度年2008年2008年2009年主要工程項目341243412341、前期工作2、基礎(chǔ)工程3、主體工程4、安裝及裝修工程5、室外工程6、場地清理及竣工驗收7、銷售進(jìn)度8.3銷售計劃再末期安排極少一部分的銷售量等因素，認(rèn)為銷售期安排為6個季度(1)住宅：表8-2項目住宅銷售進(jìn)度計劃年度2008年2009年銷售期(季度)三季度四季度一季度二季度三季度四季度高層銷售比小高層銷售比商鋪銷售比(2)車位：表8-3項目車位銷售進(jìn)度計劃年度2008年2009年銷售期銷售比三季度四季度一季度二季度三季度四季度地下車位銷售比0009營銷方案(1)現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安的建筑特色平方米至130平方米，充分體現(xiàn)了市場需求。同時，考慮到年輕人對(2)物業(yè)管理的前期導(dǎo)入(3)優(yōu)美的景觀設(shè)計(4)完善的配套(5)樓宇智能化9.2.2價格策略9.2.3促銷策略9.2.4渠道策略果比較好。所以可以在搜房網(wǎng)、800j.cc等網(wǎng)站上發(fā)布自己的房產(chǎn)信9.3付款方式1.對一次性付款的消費者給予1%--3%的優(yōu)惠政策；2.對采用按揭方式付款的消費者免費辦理按揭手續(xù)，并給予1%的優(yōu)惠；3.分期付款沒有優(yōu)惠。9.4銷售面積實現(xiàn)計劃在樹立了營銷理念，明確了銷售對象、制定了具體的銷售方式的基礎(chǔ)上，就可以擬定本項目銷售面積實現(xiàn)計劃。根據(jù)之前的銷售進(jìn)度安排，開盤時間定在2008年的第三季度。銷售共分為6個階段，每個季度為一個銷售階段，銷售面積實現(xiàn)計劃如下表：年度2008年2009年銷售期(季度)三季度四季度一季度二季度三季度四季度高層銷售面積8288平米11051平米平米平米平米米小高層銷售面積2160平米4020平米4320平米6480平米3240平米1080平米商鋪銷售面積216平米288平米360平米1260平米1080平米396平米年度2008年2009年銷售期三季度四季度一季度二季度三季度四季度地下車位000310個310個154個通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然受國家相關(guān)政策的影響，部分消費者還是持有觀望態(tài)度的，而且比較擔(dān)心有風(fēng)險。但是，絕大多數(shù)的消費者還是有較強(qiáng)的購房意愿的，同時，該房地產(chǎn)公司的在西安有良好的口碑，10項目投資估算的通知(計價格[2002]10號);(7)相關(guān)概算指標(biāo)。10.2項目總投資估算的原則(3)項目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的10.3項目的總投資估算(1)土地成本該項目基地總占地面積為62468平方米，土地價格為120萬元/(2)建安造價1)土建造價表10-1住宅土建造價表(單位：萬元)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費用高層1600元/m260840平方米9734萬元小高層1450元/m*102498平方米14862萬元總計163338平方米24596萬元表10-2公建土建造價表(單位：萬元)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費用會所800元/m21500平方米90萬元變電室500元/m250平方米2.5萬元其他400元/m2100平方米總計1500平方米96萬元2)地下停車場造價地下停車場的土建成本為1600元/m2,地下停車場的造價為1022萬得土建總造價為：24596+96+1022=25715萬元3)設(shè)備及安裝工程費用本項目的住宅有11幢高層、3幢小高層，共需電梯40部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬元計，電梯總價為40*35=1400萬元。其他設(shè)備及安裝工程造價為1869.82萬元。表10-3其他設(shè)備及安裝表項目名稱指標(biāo)(元/m2)建筑面積(m2)投資(萬元)給排水設(shè)備及安裝動力照明及弱電智能化通訊系統(tǒng)3430+1400+25715=130545萬元(3)前期工程費：1)勘察設(shè)計費的通知(計價格[2002]10號)文件中附表1:工程設(shè)計收費基價表，計收費市場行情，本項目的工程設(shè)計費為667萬元；勘察費取設(shè)計費的10%,所以勘察費為66.7萬元。2)可行性研究費依據(jù)國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》研究費為35萬元。3)城建統(tǒng)一征收費及其他費用(見下頁表)計算依據(jù)費用收費依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積計：150元/m2;市政辦發(fā)[2005]159號易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費按建筑面積：14元/m2:陜價費調(diào)發(fā)[2000]07號工程定額測定費陜價費調(diào)發(fā)[2001]113號工程質(zhì)量監(jiān)督費按建安總造價：0.1%(實施監(jiān)理)陜價費調(diào)發(fā)[2001]113號勞保統(tǒng)籌費按建安總造價3.55%;陜建政發(fā)[1995]389號散裝水泥專項資金按建筑面積：5元/m2:陜西省人民政府51號令總計將上述三項相加得前期工程費用為4561萬元。(4)室外工程費平方米造價按120元計算。項目的室外工程費為1960萬元。(5)建設(shè)監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費按建安工程費用的1%計算，共計為305萬元。(6)管理費(1+2+3+4+5)*3%建設(shè)單位管理費按前四項之和的3%,共計1542萬元。(7)銷售費用銷售費按銷售收入的3%計算，共計為2270萬元。(8)預(yù)備費(2+3+4+5+6+7)*3%預(yù)備費按前幾項和的3%取，共計1231萬元。(9)貸款利息貸款利息為891萬元。(10)項目的總投資的確定綜合前面九項的費用，總計為57363萬元。序號名稱費用(萬元)備注1土地費用2建安工程費用3前期工程費用4室外工程費5監(jiān)理費6管理費用7銷售費用8預(yù)備費9貸款利息合計10.4資金籌措方案如下：自籌項目資本金22589萬元，約占總投資的40%,安排一到三年期銀行貸款約12461萬元，其中建設(shè)期借款利息為891萬元，其余浮10%為7.425%。為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計算，季度貸款利率r=1.65%,其計算公式如下：(1+r)4-1=7.425%,得出r=1.65%。則季度基準(zhǔn)收益率為(1+13%)1/4-1≈3.1%11.1.2項目計算期的確定計算期為10個季度(即2.5年),即從2007年第三季度開始到2009其中：項目施工期從2007年3季度——2009年2季度，時間為9項目銷售期從2008年3季度——2009年4季度，時間為6個季高層住宅為4100元/平方米；小高層住宅為3900元/平方米；地下車位為10萬元/個。詳細(xì)過程見5.3.4項目價格定位。營業(yè)稅取銷售收入的5%,城市維護(hù)建設(shè)稅取營業(yè)稅的7%,教育費附加取營業(yè)稅的3%,三項相加即為銷售稅金及附加。利潤總額及分配詳見附件4(損益表),所得稅按利潤總額的25%11.2盈利能力分析(1)成本利潤率=開發(fā)商利潤/項目總開發(fā)成本×100%其中：開發(fā)商利潤為14144萬元，項目總開發(fā)成本為57363萬元。(2)投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資×其中：年平均利潤總額為：14144萬元/2.5年(10個季度)≈5658(4)資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/其中：年平均稅后利潤總額為(14144-3536)/2.5≈4243萬元/(5)項目靜態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+其中：該項目的累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)為9季度，第8則項目靜態(tài)投資回收期為=(9-1)+7410/17152≈8.4(季度)≈2.1(年)詳見：附表4(現(xiàn)金流量表(全部投資))和附表6(損益表)。11.2.2現(xiàn)金流量表(全部投資)與動態(tài)盈利能力務(wù)內(nèi)部收益率為19%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為所得稅前的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為5.71%,折算成稅前年財務(wù)內(nèi)部收益率為21%,稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為5757詳見附表4(現(xiàn)金流量表(全部投資)。11.2.3現(xiàn)金流量表(自有資金)與動態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表(自有資金)計算以下指標(biāo)：項目稅后的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為6.54%,折算成稅后年財務(wù)內(nèi)部收益率為28%,稅后自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為14812萬元；稅前的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為7.23%,折算成年財務(wù)內(nèi)部收益率為31%,稅前自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(季度基準(zhǔn)收益率為3.1%)為17469詳見附表5(現(xiàn)金流量表(自有資金)。11.3清償能力分析為22028萬元。則項目的借款償還期=8-2+5314/22028≈6.2(季度)≈1.5(年)詳見：附表8(借款還本付息表)。11.4評價結(jié)論表11-1評價結(jié)論匯總表財務(wù)評價指標(biāo)計算結(jié)果評價標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年12不確定分析各種不確定因素(如投資、成本、產(chǎn)品價格等)的變化會影響投P——計劃銷售收入T——銷售稅金及附加，為銷售收入的5.5%本項目的計劃銷售收入為75680萬元，總投資為57363萬元，得：入實現(xiàn)82%時，項目即可以實現(xiàn)盈虧平衡。項目的銷售收入的實現(xiàn)率會出現(xiàn)虧損。從項目的盈虧平衡點82%來看，可以說本項目開發(fā)具有表12-1不確定因素對內(nèi)部收益率的影響變化因素0銷售收入建設(shè)投資不確定性因素對內(nèi)部收益率的影響一建設(shè)投資圖12-1不確定因素對內(nèi)部收益率的影響依據(jù)上圖，采用插入法找出銷售收入和投資變動的臨界點：準(zhǔn)折現(xiàn)率(3.1%)所以可知銷售收入允許的變化幅度是(-5%,+0)投資：(2.27-3.37)/(10-5)=(3.1-3.37)/(X-5)從上格的下調(diào)和優(yōu)惠措施的幅度過大。變動的幅度是(-0,6.1%)?？梢钥闯鼋ㄔO(shè)投資也是一個很敏感的因13結(jié)論及建議較多，本項目在高新區(qū)以及西安市房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境中和國家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策下有相對較好的發(fā)展前景。表13-1評價結(jié)論匯總表財務(wù)評價指標(biāo)計算結(jié)果評價標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率是財務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年且從上表的財務(wù)評價指標(biāo)及上章的項目不確定性分析可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的平均投資回報水平略高，且各項指標(biāo)均滿足評價標(biāo)準(zhǔn)，所以說項目是可行的。但是，要承認(rèn)的是該項目也有一定的開發(fā)風(fēng)險。所以在開發(fā)過程中，開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)對投資運(yùn)作和市場信息的管理，及時調(diào)整開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)節(jié)奏，慎重考慮并制定銷售價格及促銷方式，通過項目的規(guī)模效應(yīng)節(jié)約成本，減少資金使用，以資金合理籌措與運(yùn)用來降低項目的風(fēng)險。13.2存在的問題及建議(1)西安市房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，樓盤越來越多，本項目所在地周邊的競爭項目也較多，各個開發(fā)商紛紛爭奪該區(qū)域消費者。鑒于此種情況，建議開發(fā)商對消費者精確定位，將項目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的版社8.consumerbehavior:buildingmarketingstrategy,Hawkins,DelI.Best,RogerJ,ChinaMachinePress:Mcgraw-Hill,2002。附件附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析套，居住人口為2442人，基地綠化率為35.25%,地