【S職業(yè)技術(shù)學(xué)院新食堂用房租賃價(jià)格評(píng)估實(shí)證探究（定量論文）9800字】

一、基本概述（一）房屋租賃的概念房屋的所有人或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給消費(fèi)者使用，房屋的消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金而取得對(duì)房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是將房屋的使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人(一般是指業(yè)主)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過6個(gè)月的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下方面的主要條款:出租房屋的范圍，面積，租賃房屋的期限和用途，租金的數(shù)額和支付時(shí)間，房屋維修責(zé)任，轉(zhuǎn)租及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃證》。房地產(chǎn)租賃價(jià)格，也稱房租，房租一般是指房主將自己的房屋出租給他人的價(jià)格，如果是將土地出租，也可以叫做地租。隨著城市外來人口的不斷增多，房地產(chǎn)租賃行業(yè)不斷發(fā)展，到目前為止，房地產(chǎn)租賃已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此需要對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)租賃行業(yè)進(jìn)行評(píng)估，保證房地產(chǎn)租賃行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（二）房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)房屋租賃價(jià)格(即房屋租金)是房屋承租人為取得一定期間對(duì)房屋的占有，使用，收益的權(quán)利而向出租人支付的代價(jià)。其計(jì)價(jià)有如下特點(diǎn):1.對(duì)房屋類型房屋租賃價(jià)格的評(píng)估采用政策性評(píng)估住房類型房屋租賃價(jià)格評(píng)估屬于政策性評(píng)估，評(píng)估員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)租賃政策，價(jià)格空間不應(yīng)超過規(guī)定的租金調(diào)整幅度。2.租賃合同對(duì)租金的估價(jià)有一定影響在計(jì)算合理的契式房屋租賃價(jià)格時(shí)，最好使用租賃合同中的租金。租賃期限以外的租金，適用正常，客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)。3.評(píng)估劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)確定土地收益中的國家部分。依照《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，法規(guī)和政策的規(guī)定，以盈利為目的出租轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)上的房屋的，其租金計(jì)算應(yīng)當(dāng)給予租金中所含的土地收益價(jià)值。（三）房屋租賃價(jià)格的分類房屋租賃依據(jù)租賃價(jià)格的分類可以劃分為以下三類：1.房地產(chǎn)租賃價(jià)格和轉(zhuǎn)租價(jià)格房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，一般是出租人在租賃期內(nèi)依法將出租房屋轉(zhuǎn)租給其他承租人的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)租人來說，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租價(jià)格與流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格的本質(zhì)是相同的，均應(yīng)使房屋在法定的使用期限內(nèi)獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2.商品房租賃價(jià)格和保障性住房租賃價(jià)格根據(jù)租賃住房的商品屬性，可以將房屋租賃價(jià)格分為商品房租賃價(jià)格和保障性住房租賃價(jià)格。3.固定租金和定額租金定額租賃是一種基本的租賃方式，要求承租人在租賃期間按時(shí)向業(yè)主支付固定租金。這種租賃方式一般在社區(qū)或商場(chǎng)使用。通過這種租賃方式，業(yè)主和承租人都能知道清楚租金的金額。比例租金又稱分割租金或百分比租金，分割的方式是多種多樣的。比如按照營業(yè)額進(jìn)行分割，商店業(yè)主會(huì)按照該用戶營業(yè)額的一定百分比收取相應(yīng)的租金。如商店業(yè)主和承租人每月定好最低租金的固定價(jià)格，然后按用戶的營業(yè)額收取一定比例的租金。不同業(yè)主收取租金的方式不同。二、房屋租賃價(jià)格評(píng)估方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估可以采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法、?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的三大基礎(chǔ)評(píng)估方法通常是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，而房地產(chǎn)租賃價(jià)格是其中的一種特殊類型。在房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估的理論中，通常以基礎(chǔ)的估價(jià)方法為理論依據(jù)，以標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語為基礎(chǔ)，選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。（一）成本法成本法是用加成本的方法來計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。房屋租金由折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，利息，稅金，保險(xiǎn)費(fèi)，地租和利潤8個(gè)要素構(gòu)成。在市場(chǎng)難以提供類似評(píng)估對(duì)象的可比實(shí)例，凈收益難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)時(shí)，成本法可以成為主要評(píng)估方法。在適用成本法的情況下，首先要請(qǐng)求房屋的重置價(jià)格。一般通過政府公布的住房重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來確定。也可以采取按工程費(fèi)用進(jìn)行估算等辦法。（二）收益法收益法是收益還原法,又稱本金或收益畫法,評(píng)價(jià)對(duì)象的未來期間的預(yù)計(jì)收益通過推算的選擇一定的貼現(xiàn)率來使用,未來收益,評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)工作的現(xiàn)行價(jià)值換算成每一個(gè)各期間的未來收益現(xiàn)值之和為評(píng)價(jià)對(duì)象的價(jià)格估價(jià)方法的一種方法。受益法是在房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下，經(jīng)常使用的評(píng)估方法。用受益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格，關(guān)鍵是年凈收益和收益率的計(jì)算。租賃純收益=租賃收入-(維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金)，其中租賃收入主要是有效總租賃收入和租賃保證金、保證金等的利息收入。四種稅的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃合同規(guī)定的租金含義確定。如果出租人將這四種稅全部承擔(dān)，則應(yīng)全部予以扣除。出租人負(fù)擔(dān)部分的，只扣除出租人負(fù)擔(dān)的部分。受益法延伸后的收益盈余法適用于具有開發(fā)潛力，可以通過比較方法求出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收益水平的經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估。即以經(jīng)營租賃房地產(chǎn)的收入，扣除必要的運(yùn)營費(fèi)用和承租人要求的合理利潤后的余額，為出租價(jià)。（三）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是選擇一定數(shù)量的比較實(shí)例，將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異，對(duì)比較實(shí)例的交易價(jià)格進(jìn)行處理，得出評(píng)估對(duì)象的租賃價(jià)格的方法。該經(jīng)濟(jì)學(xué)是一種替代原理。目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)較大，可比實(shí)例也很好找尋，比較法也通常作為房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估方法的第一首選。評(píng)估時(shí)，要廣泛開辟信息渠道，收集房地產(chǎn)交易資料，了解房地產(chǎn)中介出租，銷售行情等。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易事例調(diào)查時(shí)交易實(shí)例詳細(xì)去了解具體情況,房地產(chǎn)的位置,權(quán)益狀況和實(shí)物狀況,例如、地理位置、面積、服務(wù)、交通條件、物業(yè)管理等進(jìn)行記錄,租賃期限、租賃用途、支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)不可缺少的比較項(xiàng)目。只有在評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對(duì)選定的案例進(jìn)行適當(dāng)修改，調(diào)整，才能獲得反映市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格?；竟绞莗=f×a×b×c×d，即評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格=可比交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修改系數(shù)×交易凈值指數(shù)×區(qū)域因素修改系數(shù)×單個(gè)因素修改系數(shù)。三、房屋租賃價(jià)格比較因素分析市場(chǎng)比較法的實(shí)質(zhì)是通過修改系數(shù)來達(dá)到確定評(píng)估價(jià)格的目的，從而建立了確定目標(biāo)價(jià)格、可比價(jià)格與修正因素之間的相關(guān)關(guān)系。各要素在修正系數(shù)確定關(guān)鍵的區(qū)域因素和對(duì)個(gè)別因素的修正,首先分解為各種區(qū)域、個(gè)別要素市場(chǎng)其他影響因素的資料進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,個(gè)別因子根據(jù)與市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系,各因子的權(quán)重分值和,最后,乘積的方式確定區(qū)域或糾正個(gè)別因素的總分?jǐn)?shù)。（一）可比實(shí)例選擇據(jù)替代房地產(chǎn)交易的原理,評(píng)價(jià)人員認(rèn)真評(píng)價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其用途相同的結(jié)構(gòu),所在地區(qū)相同或相似的原則,至少歲以上類似的交易實(shí)例比較,選取盡可能用實(shí)例來選擇,可以比較和評(píng)價(jià)對(duì)象的例子進(jìn)行比較。（二）可比實(shí)例選擇比較因素選擇比較因素有交易狀況，市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)狀況(地域狀況，實(shí)物狀況)等。選址狀況比較因素選擇商業(yè)繁華程度，與市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心的距離，緊鄰道路等級(jí)，交通便利程度，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等。實(shí)物狀況比較因素選擇臨路狀況、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施狀況、裝飾裝修、新舊程度、建筑面積、平面布局等。1.建立可比較基礎(chǔ)，對(duì)各可比較案例的交易價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，包括統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)范圍，統(tǒng)一的支付方式，統(tǒng)一的融資條件，統(tǒng)一的稅負(fù)和統(tǒng)一的計(jì)價(jià)單位。由于本次選定的3個(gè)“可比較實(shí)例租金”與本次評(píng)估對(duì)象的租金內(nèi)容一致，故未另行對(duì)租賃期限、保證金、支付方式進(jìn)行修改。2.交易情況，是指交易行為是否包含特殊因素，以及消除這些特殊因素造成的價(jià)格偏差。3.市場(chǎng)狀況，是指比較實(shí)例的成交時(shí)間。4.區(qū)位狀況：商業(yè)繁華程度，指區(qū)域的商業(yè)繁華度，如是否是區(qū)域的商服中心，人流、車流量多大等，分為極不繁華、不繁華、一般、較繁華、繁華五個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正5%。距市級(jí)商服中心距離，指評(píng)估對(duì)象到市級(jí)商服中心的距離遠(yuǎn)近，以評(píng)估對(duì)象為100，每增加或減少1000米，相應(yīng)修正5%。臨街道路等級(jí)，指評(píng)估對(duì)象臨街的道路是不臨路、街巷、支路、次干道、主干道五個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%。交通便利性主要是指城市大眾交通的接近性，例如評(píng)估對(duì)象附近的公交車通行與否，與公交車站的距離，公交車線路數(shù)等。分為至少有4條公交線路通過(優(yōu))、有3條公交線路通過(較優(yōu))、有2條公交線路通過(一般)、有1條公交線路通過(較差)、公交站點(diǎn)在1000米以外(差)五個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正5%。公共配套設(shè)施完備程度，指評(píng)估對(duì)象周邊是否具備一定的基本生活服務(wù)設(shè)施，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、銀行、郵局、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、公園等，分為差、較差、一般、較好、好五個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，1000米范圍內(nèi)，每增加或減少一項(xiàng)，修正2%。城市規(guī)劃限制，分為差、較差、一般、較好、好五級(jí)，修正幅度3%。5.實(shí)物狀況：臨街狀態(tài)是指被評(píng)估對(duì)象是否面向街道，有多少面向街道。分為無臨街、一臨街、二臨街、三臨街、四臨街五個(gè)等級(jí)。評(píng)估對(duì)象為100個(gè)，每一個(gè)等級(jí)差需修正5%。建筑結(jié)構(gòu)，可分為鋼混、磚混、磚木等，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正5%。設(shè)施、設(shè)施狀態(tài)是指住宅的自來水、排水、電、煤氣供應(yīng)、通訊的管道、布線等，將衛(wèi)生間的衛(wèi)生設(shè)備等分為極差、差、一般、較好、較好五個(gè)等級(jí)。評(píng)價(jià)對(duì)象為100，各項(xiàng)目之間有5%的差距。分為裝飾、半成品、一般、中、高級(jí)4個(gè)檔次，評(píng)定對(duì)象為100，每差一個(gè)檔次修改5%。新舊程度，指評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例相比較，分為20年以上、16-20年、11-15年、6-10年、5年以內(nèi)五個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。建筑面積，一般建筑面積越大，價(jià)格越低，分為較小(小于等于200平方米)、一般(200—500平方米)、較大(500—1000平方米)、大(大于1000平方米)四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2%。平面布局是指住宅平面布局，住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，分為劣等，一般性，較優(yōu)，優(yōu)等4個(gè)檔次。評(píng)估對(duì)象定為100，每個(gè)等級(jí)補(bǔ)正2%的差距。四、S軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院新食堂租賃價(jià)格評(píng)估（一）S房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.S省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況據(jù)S省統(tǒng)計(jì)局、中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年實(shí)施“全限購”后，S住房銷售面積、銷售額均出現(xiàn)大幅下降，銷售面積由2017年的2292.61萬平方米降至2020年的751.54萬平方米。銷售金額由2017年的2713.72億元下降至2020年1232.08億元。表1-12017-2020年S房屋銷售情況對(duì)比表年份銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)銷售均價(jià)(元/㎡)同比(%)同比(%)同比(%)2017年2292.6166.582713.7274.5898796.002018年1432.2551.982083.3082.11183720.002019年829.34-37.51275.76-23.21454623.002020年751.54-42.11232.08-38.8153836.00數(shù)據(jù)來源：S省統(tǒng)計(jì)局商品房價(jià)格得到有效控制，基本平穩(wěn)。商品房購買對(duì)象由以省外居民為主轉(zhuǎn)向以吸引省內(nèi)居民和人才為主，本省戶籍居民購買商品房比重2017年為17.8%，2020年1-11月上升到74%。S省住建廳廳長霍巨燃表示，S房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。2020年1月17日，S省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，2020年S將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全區(qū)限購等政策，“堅(jiān)定不移地堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和力度”。2020年1月底，隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)業(yè)處于前所未有的“休眠”狀態(tài)，為配合國家抗擊疫情，S省下發(fā)通知，要求暫停售樓處銷售活動(dòng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)不得組織營銷、現(xiàn)場(chǎng)看房等活動(dòng)，推遲開工，減少了人員聚集?！袄樟钔Ｊ小焙?，目前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已經(jīng)關(guān)閉了。房企將面臨資金回籠壓力，現(xiàn)金流吃緊的情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言影響較大，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。從短期來看，2020年S房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)將受到疫情的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度放緩；從長遠(yuǎn)看，疫情只會(huì)產(chǎn)生階段性影響，不會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成根本性沖擊。3月7日，S省委辦公廳、S省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。《通知》提出，要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的城市主體責(zé)任制，創(chuàng)新開發(fā)安居型商品房。實(shí)行了限制當(dāng)?shù)鼐用褓徺I多套住房政策和商品房后售制度等。安居型商品住房主要針對(duì)無房或人均住房面積低于平均水平的居民家庭進(jìn)行銷售，限定銷售對(duì)象，銷售價(jià)格，住房面積和轉(zhuǎn)讓條件。對(duì)在S已擁有2套以上住房的本省戶口和常住人民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，停止出售安居型商品住房和市場(chǎng)商品住房。自文件印發(fā)之日起，新土地出讓建設(shè)的商品房實(shí)行舊房出售制度。根據(jù)國家《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，目前商品房銷售住房必須通過竣工驗(yàn)收，水，電，氣，通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用的條件。在調(diào)控嚴(yán)格保持下，不難預(yù)測(cè)，2020年S房價(jià)走勢(shì)依然會(huì)以穩(wěn)為主。2.S省房屋租賃價(jià)格趨升最新發(fā)布的《2020S青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，在目前的租住人群中，有超過四分之一的城市青年已租房3年以上，另有超一成的城市青年已租房5年以上。預(yù)計(jì)到2021年，S房屋租賃市場(chǎng)租賃人口將達(dá)到300萬，整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)需求潛力巨大。S省價(jià)格監(jiān)測(cè)中心2020年12月17日對(duì)?？贒C城房產(chǎn)交易中心和龍杰房產(chǎn)等房產(chǎn)交易市場(chǎng)的房屋租賃價(jià)格進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。結(jié)果表明，2020年S房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)。以海口市區(qū)戶型為三房二廳、面積90-110平方米左右、普通裝修、不含物業(yè)費(fèi)的房屋租賃價(jià)格為例，今年與去年相比略有上漲，?？趪Q(mào)地段房屋租賃價(jià)由2100元/月上漲至2400元/月左右，白龍南地段房屋租賃價(jià)由1800-2000元/月上漲至1000元/月左右，龍昆南地段房屋租賃價(jià)由1750元/月左右上漲至1950元/月左右，海墾地段房屋租賃價(jià)格由1800元/月左右上漲至1950元/月左右。目前S的房屋租賃市場(chǎng)相對(duì)活躍。一方面，隨著外地人口的逐漸增多，目前租賃市場(chǎng)的季節(jié)性變化會(huì)減弱，各季節(jié)房屋租賃人口將趨于平衡，不會(huì)出現(xiàn)特別明顯的市場(chǎng)冷卻和住房供應(yīng)不足現(xiàn)象，過去淡季的區(qū)分將越來越模糊。另一方面近日來大中專院校學(xué)生相繼畢業(yè)，對(duì)房屋的需求很大，也在一定程度上帶動(dòng)了房屋租賃價(jià)格的上漲。3.瓊海市房地產(chǎn)銷售狀況瓊海市是S省的一個(gè)重點(diǎn)旅游城市，憑借博鰲亞洲論壇會(huì)議的影響，瓊海市在全國及世界都具有一定的知名度，也因此帶動(dòng)了近年來瓊海市的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善。加之瓊海市優(yōu)美的自然資源、稀有的一線海景及便利的交通，成為S近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的城市之一。據(jù)S省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，瓊海市2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額54.7650億元，同比上漲71.4%；商品房銷售面積38.6萬平方米，同比下降34.1%；銷售金額52.0053億元，同比下降20.7%；銷售均價(jià)為13475元/平方米，同比增長20.47%。從以上各方面數(shù)據(jù)可以看出，2020年瓊海市商品房銷售狀況整體呈現(xiàn)“量降價(jià)升”的態(tài)勢(shì)。從“2020年1-12月瓊海市銷售面積及漲幅走勢(shì)圖”可以看出，瓊海全年的月累計(jì)銷售面積同比均為負(fù)增長，上半年同比幅度稍有波動(dòng)，幅度在75%-95%之間；下半年同比幅度走勢(shì)呈上升狀態(tài)，降幅逐月收緊，且收緊幅度較大。從單月銷售積來看，瓊海上半年的房屋銷售較為蕭條，4-6月的單月銷售面積均在1萬平方米以下，其中4月的銷售面積最少，僅0.39萬平方米；下半年的房屋銷售較為可觀，銷量占全市全年總銷量的80%以上，9月銷售面積8.69萬平方米，是全縣銷售面積最多的月份。圖1-12020年1-12月瓊海市銷售面積及漲幅走勢(shì)4.瓊海市房地產(chǎn)租賃情況分析瓊海為旅游休閑度假勝地，長期以度假型的短期租住為主，房源主要來自個(gè)人房產(chǎn)，供給主體及供給產(chǎn)品較為單一，仍為傳統(tǒng)自發(fā)形成的租賃市場(chǎng)，相關(guān)配套服務(wù)還不完善，政府監(jiān)管薄弱。由于瓊海市租賃市場(chǎng)特殊性，租金普遍偏高，難以滿足中低收入人群的居住需求。并且，在租賃合同存續(xù)期間，出租人經(jīng)常單方提高租金，損害承租人的權(quán)益，是發(fā)生租賃合同糾紛的主要原因。政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)建立房屋租金價(jià)格的合理形成機(jī)制。例如，在一個(gè)方面通過推廣租賃合同格式，鼓勵(lì)租賃雙方在簽訂合同時(shí)約定合同終止前出租人不得調(diào)整租金。提供政府指導(dǎo)價(jià)，制定法律，對(duì)出租人隨意提高租金，限制或不合理提高租金的，列入不良租賃者名單，規(guī)范租賃市場(chǎng)，保障承租人權(quán)益。隨著S自由貿(mào)易港的建設(shè),未來瓊海市房屋租賃市場(chǎng)需求增大,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與往年不同瓊海市政府根據(jù)新的發(fā)展形勢(shì),房屋租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)及完善產(chǎn)品體系,提供良好的營銷服務(wù)和公共服務(wù),以服務(wù)促管理,優(yōu)秀的市場(chǎng)管理機(jī)制,促進(jìn)發(fā)展瓊海市住房租賃市場(chǎng)。

表1-2瓊海市每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2018～2020）單位：%年份201820192020每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成100100100租賃公房20.417.416.3租賃私房1.64.23.7原有私房0.90.70.7房改私房37.337.837.2商品房39.439.141.3其他0.40.80.8數(shù)據(jù)來源：《S統(tǒng)計(jì)年鑒2020》（二）評(píng)估過程本次報(bào)告評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估用房的租賃價(jià)格。市場(chǎng)比作法是將評(píng)價(jià)對(duì)象在價(jià)值視點(diǎn)上，與最近交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)已知的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，從而算定評(píng)價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的基本公式:可比價(jià)值=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修改×市場(chǎng)情況調(diào)整×房地產(chǎn)情況調(diào)整。1.選擇可比實(shí)例替代房地產(chǎn)交易的原理,據(jù)評(píng)價(jià)人員認(rèn)真評(píng)價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其用途相同的結(jié)構(gòu)相同,所在地區(qū)相同或相似原則三個(gè)相似的交易實(shí)例可以互相比較,選取的例子可以比較和選擇,評(píng)價(jià)對(duì)象的例子比較具體的情況和條件如表1、2所示。表2-1可比實(shí)例概況表可比實(shí)例項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱瓊海市嘉積城區(qū)德海東路19號(hào)光華水暖五金商行高弦技術(shù)聯(lián)盟車之翼汽車音響S總代理位置德海東路愛華西路興海中路建筑面積(平方米)108125128用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修中檔裝修臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街租賃價(jià)格(元/平方米?月)373635.5租期2年2年2年押金三個(gè)月租金三個(gè)月租金三個(gè)月租金租金支付方式按月支付按月支付按月支付成交日期2020.32020.42020.42.選擇比較因素比較因素選擇交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況(區(qū)位狀況、實(shí)物狀況)等；區(qū)位狀況比較因素選擇商業(yè)繁華程度、距市級(jí)商服中心距離、臨街道路等級(jí)、交通便捷程度、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等；實(shí)物狀況比較因素選擇臨路狀況、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施狀況、裝飾裝修、新舊程度、建筑面積、平面布局等。3.編制比較因素條件說明表表2-2比較因素條件說明表可比實(shí)例比較因素評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易期日2020.52020.32020.42020.4交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況商業(yè)繁華程度較繁華較繁華較繁華較繁華距市級(jí)商服中心距離距離銀海路約900米距離銀海路約1000米距離銀海路約2800米距離銀海路約1000米臨街道路等級(jí)支路次干道次干道次干道交通便捷程度便捷便捷便捷便捷公共配套設(shè)施完備程度好好好好城市規(guī)劃限制無無無無實(shí)物狀況臨街狀況不臨街一面臨街一面臨街一面臨街建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混設(shè)備設(shè)施狀況中檔普通普通中檔裝飾裝修較好較好較好較好新舊程度2018200520092012建筑面積113.16108125128平面布局合理合理合理合理4.市場(chǎng)調(diào)整狀況根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，近半年來瓊海市房地產(chǎn)租賃價(jià)格平穩(wěn)，既沒有明顯上升，也沒有明顯下降，市場(chǎng)情況不予調(diào)整。5.交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均來源于市場(chǎng)調(diào)查租金價(jià)格，均不做交易情況修正。6.編制比較因素條件指數(shù)表修正值=案例成交價(jià)X交易時(shí)間修正系數(shù)K1X交易情況修正系數(shù)K2X區(qū)域因素修正系數(shù)K3X個(gè)別因素修正系數(shù)K4X容積率修正系數(shù)K5X剩余年期修正系數(shù)K6，其中：交易時(shí)間修正系數(shù)K1=(1+地價(jià)環(huán)比上漲率1%）^(案例交易時(shí)間到待估宗地交易時(shí)間之間經(jīng)過的月數(shù)）交易情況修正系數(shù)K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）區(qū)域因素修正系數(shù)K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）個(gè)別因素修正系數(shù)K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）以評(píng)估對(duì)象為基準(zhǔn)，比較實(shí)例各項(xiàng)因素分別與其逐項(xiàng)比較，得到可比實(shí)例的指數(shù)表。表2-3比較因素條件指數(shù)表可比實(shí)例比較因素評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交日期100100100100交易情況100100100100區(qū)位狀況商業(yè)繁華程度100100100100距市級(jí)商服中心距離10010090100臨街道路等級(jí)100103103103交通便捷程度100100100100公共配套設(shè)施完備程度100100100100城市規(guī)劃限制100100100100實(shí)物狀況臨街狀況100105105105建筑結(jié)構(gòu)100100100100設(shè)備設(shè)施狀況1009595100裝飾裝修100100100100新舊程度100989899建筑面積100100100100平面布局1001001001007.編制比較因素修正系數(shù)表表2-4比較因素修正系數(shù)表可比實(shí)例比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C租金(元/平方米?月)373635.5交易期日100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位狀況商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100距市級(jí)商服中心距離100/100100/90100/100臨街道路等級(jí)100/103100/103100/103交通便捷程度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施完備程度100/100100/100100/100城市規(guī)劃限制100/100100/100100/100實(shí)物狀況臨街狀況100/105100/105100/105建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100設(shè)備設(shè)施狀況100/100100/100100/100裝飾裝修100/95100/95100/100新舊程度100/98100/98100/99建筑面積100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100修正后價(jià)格(元/平方米?月)36.7539.7333.168.比準(zhǔn)價(jià)格的求取以上將可比實(shí)例進(jìn)行比較修正后的價(jià)格比較接近，差距較小，可采用簡單算術(shù)平均法確定評(píng)估對(duì)象的比較價(jià)值。租賃單價(jià)=比較價(jià)值=(36.75+39.73+33.16)÷3=37.00(元/平方米?月)(取整)租賃價(jià)格=租賃單價(jià)×面積=37.00×113.16=4,187.00(元/月)(取整)（三）評(píng)估結(jié)果經(jīng)過實(shí)施以上評(píng)估程序，S軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院新食堂第一層113.16平方米用房的租賃價(jià)格為4,187.00元/月。綜上所述，S軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院新食堂第一層113.16平方米用房的租賃價(jià)格為4,187.00元