合肥某綜合辦公樓物業(yè)管理方案

第一 整體設想與管理模 第二 物業(yè)項目服務保障措 第三 項目管理處組織設 第四 物業(yè)項目管理制 第五 物業(yè)項目接管方 第六 物業(yè)項目管理服務目標承 88888第一 整體設想與管理模ISO9001國際質量標準體系運行模式。各項服務均規(guī)ISO9001國際質量標準體系，4第二 【綜合辦公樓】物業(yè)項目服務保障措1、先進的ISO9001：2000IS0組織的ISO9001－2000的管理模式進行實施。2、采用系統及過程管理方法最終實現“十二化”綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關的子過程組成，各相關過程加以識（PANOKAO管理方式做到精心策劃——明確各項活動的職責，配備適當的資源，保證科學管理?！笆惫ぷ鳂藴?4執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓是否有效，還須通過督導這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導體系。綜合辦公樓將通過定期的日常巡查，每月組織所有部門負責人進行時物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對管理質量的評定和指導。5（正激勵：指給予員工以獎勵、提高待遇、晉升工資和提。起到鼓勵先進、鞭策后進的作用。6第三 【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設合肥市** 相關人員必須熟悉辦公樓服務流負責辦公樓內外圍清潔衛(wèi)生工作以及負責辦公樓設施設備日常維修保養(yǎng)及 1、項目主任 12、文員兼?zhèn)}管 1工程部：①空調與給排水系統、弱電、強電 1①高低壓配電間值班 2保安部：①1另巡邏崗2 5①監(jiān)控室每班設1名，三班運行，1人/班×3班 3①保安隊長 1保潔部：①保潔員每人做三個樓層的清潔，九個樓層 3 2①（2F-9F）896人的大教室及貴賓休息室的保潔 2（其中領班名 計：21第四 【綜合辦公樓】物業(yè)管理制一 完善管理制度以規(guī)范管理行更衣室（柜）二．明確的崗位職責及入職要求三．統一的員工行為標準 舉止動作不準隨地吐痰,不準當班吃零食,服務標準:作業(yè)紀律地面（石料）（一）1①①A①234禮貌對待停車車主，熱情幫助車主提供力所能及的幫助（如道路問訊等（二）1（2）8：30集中收取垃圾（袋裝1212230大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風口無蜘蛛網2(3)對沙發(fā)\地毯等物品進行局部去污清潔等（4）45（三）198%，同時做好修復后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶滿意。2確保各類設施、器材性能良好，正常運行/33 （操作規(guī)程制度，設備維護保養(yǎng)制度，技術安全規(guī)程，崗位責任制，交接班制度等）第五 【綜合辦公樓】物業(yè)項目接管方根據本公司物業(yè)管理經驗，物業(yè)管理應盡可能早地介入。我們根據辦公樓個體特性將全部管理過程劃分為三個階段，即竣工前管理階段，搬遷及調試管理階段和正常管理階段。圖示如下：竣工前管理階段從物業(yè)公司正式進駐之日起，至首批單位入駐為止。該階段的主要任務是協助業(yè)主/建設方完善設計和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓工作、物業(yè)管理各類前期準備以及物業(yè)開荒。搬遷及設備調試管理階段主要任務是房屋的交接驗收、接待做好單位搬遷服務配套工作，同時維護辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯動調試完成設備設施，以及應對突發(fā)性故正常管理階段 從搬遷入駐及設施調完成，辦公樓物業(yè)管理進入正常管理階段，該階段的主要任務是對整個項目進行全方位管理，為客戶提供全面服三個階段工作的內容和管理重點有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開與控制。根據本公司經驗，唯有在每階段都將嚴格控制，規(guī)范操作，熱心服務，依法管理才能全面實現提出的各項管理目標，一、1具體要求24收集有關物業(yè)設計、建筑、設備設施及周邊環(huán)境方面的資料，編寫關于物業(yè)實施方案。選定管理辦公室和工作用房（完成必要裝飾 外圍、地下車庫、自 2具體要求代表業(yè)主方接收設備資料（圖紙、操作手冊、維護保養(yǎng)手冊等該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各設備聯動調試全面完成。本階段工作重點是接待辦公室搬遷和繼續(xù)完成整個設備的調試。同時，整個辦公樓仍將有部分設備處于調試期，設備系統尚不能完全運作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設備系統突發(fā)性故障以及因對設施不熟悉而造成人為使用不當故障率高發(fā)。因此，我們貫徹密切溝通，合理規(guī)劃；預案充分，快速保障以確保整個辦公樓的正常使用。密切溝通，合理規(guī)劃整個管理處將再建立搬遷調度服務熱線，隨時能夠與相關搬遷單位保持暢通聯絡，及時掌握每日搬遷規(guī)模量，并預先做好在車輛控制，電梯使用，周轉場地設置，安全控制，垃圾收集、清運，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應的人力及物力。使整個搬遷過程對辦公樓正常的辦公使用秩序影響降至最低。通過前期工程介入對各系統性能的充分了解，將辦公樓各事項尤其在此階段出現的多發(fā)事件如電力供應（因用電負荷不均（制冷，制熱不足，盤管滴水等）等作好充分的預案準備。并建立相應的快速反應保障隊伍，做到樓內的任何報修事件，15分鐘內工程人員必到現場。該階段時間為從搬遷開始到整個辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點轉到日常管理上來。綜合辦公樓管理處按全員到崗運作。ISO9001質量保證體系中有關的質量方針為綱，以程序第六 【綜合辦公樓】物業(yè)項目管理服務目1精細化管理——是指將管理星級式服務——是指在服務上295%（企業(yè)標準90%（企業(yè)標準100%（企業(yè)標準98%（企業(yè)標準95%（企業(yè)標準98%（企業(yè)標準95%（企業(yè)標準98%（國家標準5（企業(yè)標準98%（國家標準5（企業(yè)標準細目標值24小時值班制度，設服務電話，接客戶報修、求助、投訴，及時處理與反饋，有回訪制度和記錄處理及時率回訪滿意率應急情況處置及時應急預案應知率處置及時率建立并落實維修服務承諾制零星維修和急修及時率返修率定期向客戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改實現率滿意率房屋及其公用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，查閱方便實現率建立業(yè)主和客戶信息檔案資料完善率 目標值資料完整率內容完整率更新、補充及時率計劃完整性、覆蓋率管理制度齊全（安全運行、崗位責任、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、強制性檢測、運行記錄、操作規(guī)程、維修回訪等）ISO9001要求符合率專業(yè)、特殊工種持證上崗持證率特種設備持證運行準用證、年檢合格證，維保合同完備率制定事故應急處理方案方案完整率色廣告、亂涂和懸掛現象實現率招牌、霓虹燈無安全隱患和無破損率建筑結構完好維護及時率建筑內部標識系統完好標識布及率按計劃作各類定期保養(yǎng)保養(yǎng)計劃實現率按標準實施保養(yǎng)作業(yè)保養(yǎng)標準合格率故障維修及時，維修質量達標維修及時率返修率水、電、氣系統能源供應保證率照明系統設施完好率電梯系統故障發(fā)生控制率樓宇自動化控制系統設備完好率智能化各系統操作使用正常率消防、給排水系統設施完好率給排水系統日常巡視到位率設備、閥門、管道完好率具備節(jié)能計劃和方案ISO9001要求符合率能耗計量跟蹤及時及時率和準確率按月、季進行能耗統計完成率設備及機房環(huán)境整潔，無積水，通風良好，符合運行要求符合率無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生實現率配備專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程符合率分類細目標值門禁文明值勤，語言規(guī)范投訴率控制大件物品出門大件物品出門登記率指揮疏導車輛出入阻塞投訴率熟練、合理處理緊急事件應急預案應知率安全控制綜合辦公樓特點，制定安全防范措施措施覆蓋率辦公樓公眾場所無重大違紀違法案件實現率按指定路線、頻度巡檢巡檢到位率及時排除不安全因素處理問題及時率車輛管理疏導車輛出入車庫車輛阻塞發(fā)生率地面無違章泊車違章泊車發(fā)生率非機動車停放有序非機動車控制率出入車庫有登記記錄資料完整率相關設施、設備完好整潔設備完好率交通標志明顯、完好無缺標志完好率突發(fā)事件及時處理突發(fā)事件突發(fā)事件控制率避免發(fā)生重大事故有責重大事故發(fā)生率嚴防刑事案件發(fā)生有責刑事罪案發(fā)生率火警控制嚴格消防管理消防設施完好率藥劑及時更新率設施定期試動率消防人員培訓率細目標值水箱清洗清洗頻度、標準合格率樓內一般公共區(qū)域保潔玻璃、大理石保潔保潔標準合格率燈具保潔保潔頻度實現率消防箱、栓保潔電梯轎廂保潔保潔頻度實現率電梯門套保潔地下車庫環(huán)境保潔保潔標準合格率道路、場地保潔保潔標準合格率排水管、明暗溝疏通管道阻塞率污水井管理標準合