商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)資料

〖商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)資料 零售業(yè)的演變 零售業(yè)的發(fā)展趨 國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨 國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨 商圈含 商圈的構(gòu) 商圈分 商圈分析的必要 商圈分析應(yīng)考慮的因 影響商圈大小的因 業(yè)態(tài)概 業(yè)態(tài)分 國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分 購(gòu)物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)特 百貨店department 超級(jí)市場(chǎng)suPer 大型綜合超市g(shù)eneralmerchandise 便利店(方便店)convenience 專(zhuān)業(yè)店s9eciatity 專(zhuān)賣(mài)店exclusive 購(gòu)物中心shopping 倉(cāng)儲(chǔ)商店disc01Int 家居中心home 業(yè)種分 消費(fèi) 從使用目的上分 從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分 選購(gòu) 業(yè)種特 品牌介 品牌的概 品牌在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的作用與意 零售客 客戶類(lèi) 客戶及品牌調(diào) 商場(chǎng)與客戶的基本合作方 引進(jìn)廠商和品牌的原 餐飲\娛樂(lè)\休閑客 生活結(jié)構(gòu)調(diào) 人口結(jié) 家庭戶數(shù)構(gòu) 收入水 消費(fèi)水 購(gòu)買(mǎi)行 城市結(jié)構(gòu)調(diào) 地勢(shì)結(jié) 交通情 地段的調(diào) 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào) 城市規(guī)劃調(diào) 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 城市商圈的調(diào) 零售業(yè)態(tài)的調(diào) 零售業(yè)種的調(diào) 消費(fèi)者的調(diào) 購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的調(diào) 購(gòu)買(mǎi)能力的調(diào) 購(gòu)買(mǎi)量的調(diào) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào) 場(chǎng)所調(diào) 商品構(gòu)成調(diào) 人流調(diào) 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)理 項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià) 項(xiàng)目定位須有差異性 規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空 購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性 購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn) 商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀 商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明 營(yíng)戶的要求相配套 商業(yè)物業(yè)的招商租 購(gòu)物中心的決 招商和承租戶選 承租戶租 商業(yè)物業(yè)的管理理 具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特 統(tǒng)一物管 按開(kāi)發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式分 按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分 按購(gòu)物中心的定位檔次分 按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分 按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分 按摩爾購(gòu)物中心的外觀分 命力。此時(shí)的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",歷的時(shí)間（年歷的時(shí)間（年1800-衰退期/1820-1860-1915-1920-1955-1935-成熟期/1950-1930-1960-1975-1970-1980-1980-1980-（直銷(xiāo)1985-1985-1986-1990-隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費(fèi)心理的個(gè)性化，社會(huì)產(chǎn)品的種類(lèi)和數(shù)量越來(lái)越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷(xiāo)售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展階段，專(zhuān)門(mén)店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入８０年代，大型購(gòu)物中心等在世界生活題材館、無(wú)店鋪銷(xiāo)售、郊外大型專(zhuān)門(mén)店、產(chǎn)地直銷(xiāo)及家庭購(gòu)物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國(guó)所地處的亞洲來(lái)看，近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：處于一個(gè)相當(dāng)高度。19975名零售商銷(xiāo)售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷(xiāo)3個(gè)國(guó)家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來(lái)看，零售業(yè)市場(chǎng)的2506倍強(qiáng)。眾所周知，日本的零售購(gòu)物環(huán)境99.8%68%。2090年代以來(lái)，歐美從事零售業(yè)的大型跨國(guó)企業(yè)由于種種原因，加大了米）719951219967家、19976家，19981家也沒(méi)批準(zhǔn)投建。海外銷(xiāo)售正逐漸成為家樂(lè)福總體銷(xiāo)售額的主要來(lái)源。 96O萬(wàn)平方公里的神秘待開(kāi)發(fā)國(guó)土、占世界人口近l／4的廣闊市場(chǎng)空間，相信，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的“三超”大批量的一次性購(gòu)買(mǎi)和小批量的頻繁購(gòu)買(mǎi)對(duì)于現(xiàn)代上海家庭來(lái)說(shuō)顯得同等重?以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專(zhuān)業(yè)性，美資“美式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務(wù)成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商“以賣(mài)帶修”14520分鐘。40分鐘。10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)買(mǎi)商品中不太1.520分鐘840一家百貨商店的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著提高市場(chǎng)占有率。分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館，以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)而異即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類(lèi)對(duì)其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店，（第一商圈12公里左右。1998年，政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，作為試行慮我國(guó)的具體情況。19981991年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導(dǎo)購(gòu)和直銷(xiāo)；1996年出現(xiàn)了（大賣(mài)場(chǎng)1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)19982000家左右時(shí)，中西部地區(qū)對(duì)此業(yè)態(tài)百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)賣(mài)店和其他。百貨商店種類(lèi)、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：①經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂(lè)品為主，種類(lèi)齊全；①售為主，明碼標(biāo)價(jià)；①注重店堂裝修及櫥窗展示。超級(jí)市場(chǎng)，一次性購(gòu)買(mǎi)多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：①以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購(gòu)買(mǎi)頻率①①進(jìn)行。專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)賣(mài)）店，是指專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某類(lèi)商品或某種品牌的系列商品，滿足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：①業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；①較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，能為消費(fèi)者提供充分服務(wù)；①式。其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（郵購(gòu)商店等連鎖店是西方國(guó)家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經(jīng)營(yíng)方式。一個(gè)多世紀(jì)以來(lái)先后出現(xiàn)的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、方便店、折扣商店等都是獨(dú)立于其他類(lèi)型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專(zhuān)業(yè)店連鎖等。隨著市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營(yíng)的形式，如我國(guó)目前發(fā)展較快的超級(jí)市場(chǎng)和品牌專(zhuān)賣(mài)店，一般都采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式；又如臺(tái)灣除在上述行業(yè)實(shí)行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語(yǔ)及才藝補(bǔ)習(xí)班等行業(yè)都實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。一般經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品或服務(wù)的零售企業(yè)，通過(guò)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟(jì)①使用統(tǒng)一商號(hào)；①10-50萬(wàn)平方米，與商業(yè)街和我國(guó)大型商品交易市場(chǎng)類(lèi)似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點(diǎn)是：①①①心的管理機(jī)構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營(yíng)商業(yè)部分很少。百貨店department采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）5000超級(jí)市場(chǎng)suPer11H500大型綜合超市g(shù)eneralmerchandise2500便利店(方便店)convenience16h24h5—7min100目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80專(zhuān)業(yè)店s9eciatity 專(zhuān)賣(mài)店exclusive購(gòu)物中心shopping倉(cāng)儲(chǔ)商店disc01Int5—7 4000m’以上。部分商品部門(mén)采取租賃制，把無(wú)店 家居中心home（一）關(guān)鍵在于資金；專(zhuān)賣(mài)商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者的專(zhuān)業(yè)知識(shí)（二）鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說(shuō)：“大概是由于含蓄的傳”這不是個(gè)別現(xiàn)象，而是代表一個(gè)龐大的消費(fèi)言族群。項(xiàng)花費(fèi)越大。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—第一步分析交通條件第二步分析客流規(guī)律第三步分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第四步分析開(kāi)設(shè)位置的物質(zhì)特征第五步分析城市規(guī)劃第六步評(píng)估未來(lái)商店的效益第七步做出選址決策

從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分 選購(gòu)1999、TCL等。體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍(lán)色的標(biāo)準(zhǔn)色直接廠商經(jīng)銷(xiāo)商：生產(chǎn)廠商把產(chǎn)品拿給某個(gè)公司，使之具有某個(gè)地域的壟斷權(quán)，但必須拿錢(qián) 給廠商進(jìn)貨，可能會(huì)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常斷貨，相對(duì)壓力較大代理商：具有大范圍地區(qū)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)，與直接廠商關(guān)系好，可以不拿錢(qián)進(jìn) B、專(zhuān) C、自廠商的性質(zhì)（個(gè)體、國(guó)營(yíng)廠商的資料（電話、傳真、聯(lián)系人商品的價(jià)格（平均價(jià)格商品的生產(chǎn)方式（自產(chǎn)、代理加工、進(jìn)口抽成：23%- 銷(xiāo)售額倒扣/租 直營(yíng)：要拿錢(qián)進(jìn)貨的商品（大家電、超市餐飲\娛樂(lè)\12.7%，表明我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。國(guó)內(nèi)在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心（Shopping Center/Mall，商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大建筑規(guī) 覆蓋商1——31——33000——100001—5

3萬(wàn)平方米以 覆蓋整個(gè)城市服務(wù)人口30萬(wàn)以10—30

3000平方米以 服務(wù)人口1萬(wàn)人以下由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。購(gòu)物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，（實(shí)際使用面積/銷(xiāo)售面積）也要控制，不能過(guò)小。室外K75——80%K（街道45%——65%K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指標(biāo)。暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套。還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。在一些地方，購(gòu)物者對(duì)某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般，但是它們商品銷(xiāo)售量大，所爭(zhēng)性和便利性，創(chuàng)造“購(gòu)物氣氛”50200mz，井有較好的銷(xiāo)售額。2％，但卻是購(gòu)物中心的必備成員。由于面積小，故抵具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”“統(tǒng)一招商管理”所謂“品牌審核管理”“完善的租約管理（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式；“統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理”1365天的天天營(yíng)銷(xiāo)計(jì)“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”a)“統(tǒng)一的物業(yè)管理”SHOPPINGMALL。MALLMALL的要求設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段或城 代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城Ngee 城Reffles Atria、先得坊Centre 尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA CenterCenter 廈門(mén)"SM城市廣場(chǎng)"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租 1015具反斗城大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)MALL。但隨著百貨公MALL了。SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等。連鎖摩爾購(gòu)物中心由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深定位于家（全家/全客層能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化娛樂(lè)休閑餐飲享受的特大型購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)，且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多對(duì)我國(guó)而言由于國(guó)內(nèi)的商品的品種和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店只有國(guó)外的30%左右購(gòu)物中心的招租就更難，所以專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心是一種值得推廣的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式。但專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國(guó)內(nèi)仍沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中所以最好能引入外資的專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)。如菲律賓的M SUPERMALL集團(tuán)（自營(yíng)M百貨公司、M超市、M影城、M玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、M美食城）和NS集團(tuán)（自營(yíng)NS百貨公司、N超市、OS影城、SS玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、泰國(guó)正大集團(tuán)的THE MALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市。巨型/超級(jí)購(gòu)物中心 面積在24萬(wàn)平方米以上。如曼谷西康廣場(chǎng)SeaconSquare、馬尼拉SMMEGAMALLSHANGRILAPLAZAMidvallyMegamallSuntecCity、上1224和新瑪特。"摩爾"就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多612萬(wàn)平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)26萬(wàn)平方米之間。如樂(lè)購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。按購(gòu)物中心的定位檔次分一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣SHANGRILAPLAZA（70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則10萬(wàn)㎡。開(kāi)在國(guó)內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一MALL）即高中低檔比例協(xié)調(diào)（352左右 PLACE、上海正大廣場(chǎng)MALL了。一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停 如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA 北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec SMMALL購(gòu)物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型2種購(gòu)物中心。城郊型購(gòu)物中心：如馬尼拉24萬(wàn)㎡的SMNEDSAM