商業(yè)地產基礎資料

〖商業(yè)地產基礎資料 零售業(yè)的演變 零售業(yè)的發(fā)展趨 國際零售業(yè)發(fā)展趨 國內零售業(yè)發(fā)展趨 商圈含 商圈的構 商圈分 商圈分析的必要 商圈分析應考慮的因 影響商圈大小的因 業(yè)態(tài)概 業(yè)態(tài)分 國際上零售業(yè)態(tài)的一般分 購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)特 百貨店department 超級市場suPer 大型綜合超市generalmerchandise 便利店(方便店)convenience 專業(yè)店s9eciatity 專賣店exclusive 購物中心shopping 倉儲商店disc01Int 家居中心home 業(yè)種分 消費 從使用目的上分 從購買習慣上分 選購 業(yè)種特 品牌介 品牌的概 品牌在市場營銷中的作用與意 零售客 客戶類 客戶及品牌調 商場與客戶的基本合作方 引進廠商和品牌的原 餐飲\娛樂\休閑客 生活結構調 人口結 家庭戶數(shù)構 收入水 消費水 購買行 城市結構調 地勢結 交通情 地段的調 各項機能的調 城市規(guī)劃調 零售業(yè)結構調 城市商圈的調 零售業(yè)態(tài)的調 零售業(yè)種的調 消費者的調 購買習慣的調 購買能力的調 購買量的調 競爭對手的調 場所調 商品構成調 人流調 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理 項目選址和市場調查要注重地段的商業(yè)價 項目定位須有差異性 規(guī)劃設計堅持創(chuàng)造高質量的商業(yè)空 購物中心內部動線組織要求引導性 購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運 商業(yè)項目講求內部綠化景觀 商業(yè)項目講求商業(yè)燈光照明 營戶的要求相配套 商業(yè)物業(yè)的招商租 購物中心的決 招商和承租戶選 承租戶租 商業(yè)物業(yè)的管理理 具有“統(tǒng)一管理，分散經營”的特 統(tǒng)一物管 按開發(fā)商背景及購物中心經營管理的模式分 按購物中心的商場面積規(guī)模分 按購物中心的定位檔次分 按購物中心的選址地點分 依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分 按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分 按摩爾購物中心的外觀分 命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",歷的時間（年歷的時間（年1800-衰退期/1820-1860-1915-1920-1955-1935-成熟期/1950-1930-1960-1975-1970-1980-1980-1980-（直銷1985-1985-1986-1990-隨著社會生產力的發(fā)展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會產品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產品在適當?shù)臅r間通過適當?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產領域和消費領域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入８０年代，大型購物中心等在世界生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經濟的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：處于一個相當高度。19975名零售商銷售額(CR5)已經達到總銷3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的2506倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境99.8%68%。2090年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了米）719951219967家、19976家，19981家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂福總體銷售額的主要來源。 96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占世界人口近l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內市場與國際市場的“三超”大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現(xiàn)代上海家庭來說顯得同等重?以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業(yè)性，美資“美式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商“以賣帶修”14520分鐘。40分鐘。10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太1.520分鐘840一家百貨商店的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著提高市場占有率。分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館，以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。百貨商店的商圈在小因其經營的商品種類而異即百貨商店的商品經營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，（第一商圈12公里左右。1998年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿易統(tǒng)計年報開始增設零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為試行慮我國的具體情況。19981991年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導購和直銷；1996年出現(xiàn)了（大賣場1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)19982000家左右時，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣店和其他。百貨商店種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：①經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；①售為主，明碼標價；①注重店堂裝修及櫥窗展示。超級市場，一次性購買多種商品及服務的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：①以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率①①進行。專業(yè)（專賣）店，是指專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：①業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；①較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務；①式。其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（郵購商店等連鎖店是西方國家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經營方式。一個多世紀以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務業(yè)也都廣泛存在著連鎖經營的形式，如我國目前發(fā)展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補習班等行業(yè)都實行連鎖經營。一般經營同類商品或服務的零售企業(yè)，通過規(guī)范化經營，以實現(xiàn)規(guī)模效益的經濟①使用統(tǒng)一商號；①10-50萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：①①①心的管理機構大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)部分很少。百貨店department采取柜臺銷售與自選（開架）5000超級市場suPer11H500大型綜合超市generalmerchandise2500便利店(方便店)convenience16h24h5—7min100目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80專業(yè)店s9eciatity 專賣店exclusive購物中心shopping倉儲商店disc01Int5—7 4000m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店 家居中心home（一）關鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關鍵在于經營者的專業(yè)知識（二）鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說：“大概是由于含蓄的傳”這不是個別現(xiàn)象，而是代表一個龐大的消費言族群。項花費越大。據(jù)相關單位統(tǒng)計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—第一步分析交通條件第二步分析客流規(guī)律第三步分析競爭對手第四步分析開設位置的物質特征第五步分析城市規(guī)劃第六步評估未來商店的效益第七步做出選址決策

從購買習慣上分 選購1999、TCL等。體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍色的標準色直接廠商經銷商：生產廠商把產品拿給某個公司，使之具有某個地域的壟斷權，但必須拿錢 給廠商進貨，可能會在經營過程中經常斷貨，相對壓力較大代理商：具有大范圍地區(qū)的經營壟斷權，與直接廠商關系好，可以不拿錢進 B、專 C、自廠商的性質（個體、國營廠商的資料（電話、傳真、聯(lián)系人商品的價格（平均價格商品的生產方式（自產、代理加工、進口抽成：23%- 銷售額倒扣/租 直營：要拿錢進貨的商品（大家電、超市餐飲\娛樂\12.7%，表明我國國內商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當迅速。國內在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall，商業(yè)經營具有“統(tǒng)一管理、分散經營”調查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大建筑規(guī) 覆蓋商1——31——33000——100001—5

3萬平方米以 覆蓋整個城市服務人口30萬以10—30

3000平方米以 服務人口1萬人以下由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外K75——80%K（街道45%——65%K是很重要的評價空間形式合理性的指標。暖通、裝修等方面的設計要與經營戶的要求相配套。還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”50200mz，井有較好的銷售額。2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵具有“統(tǒng)一管理，分散經營”“統(tǒng)一招商管理”所謂“品牌審核管理”“完善的租約管理（ICSC）的標準格式；“統(tǒng)一的營銷管理”1365天的天天營銷計“統(tǒng)一的服務監(jiān)督”a)“統(tǒng)一的物業(yè)管理”SHOPPINGMALL。MALLMALL的要求設計開發(fā)建在市中心黃金地段或城 代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee 城Reffles Atria、先得坊Centre 尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA CenterCenter 廈門"SM城市廣場"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租 1015具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)MALL。但隨著百貨公MALL了。SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。連鎖摩爾購物中心由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，特點：自營比例較高（50%至70%左右。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深定位于家（全家/全客層能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化娛樂休閑餐飲享受的特大型購物中心專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多對我國而言由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。但專業(yè)連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團。如菲律賓的M SUPERMALL集團（自營M百貨公司、M超市、M影城、M玩具反斗城大賣場、M美食城）和NS集團（自營NS百貨公司、N超市、OS影城、SS玩具反斗城大賣場、泰國正大集團的THE MALL集團（自營易初蓮花超市、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市。巨型/超級購物中心 面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場SeaconSquare、馬尼拉SMMEGAMALLSHANGRILAPLAZAMidvallyMegamallSuntecCity、上1224和新瑪特。"摩爾"就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多612萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購26萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。按購物中心的定位檔次分一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣SHANGRILAPLAZA（70%的以上比例經營高檔商品，則10萬㎡。開在國內的話，其集客能力將很有限，一MALL）即高中低檔比例協(xié)調（352左右 PLACE、上海正大廣場MALL了。一般樓層較高：營業(yè)樓層達到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停 如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA 北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec SMMALL購物中心較為美式，且同時經營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬㎡的SMNEDSAM