在建工程評(píng)估報(bào)告

天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告華夏金信評(píng)報(bào)字[2015]267號(hào)評(píng)估機(jī)構(gòu)：天津華夏金信資產(chǎn)評(píng)估有限公司報(bào)告日期：二0一六年一月十五日目 錄內(nèi) 容 頁碼資產(chǎn)評(píng)估師聲明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4一、委托方、被評(píng)估單位和約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 4二、評(píng)估目的 9三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 9四、價(jià)值類型及其定義 10五、評(píng)估基準(zhǔn)日 10六、評(píng)估依據(jù) 10七、評(píng)估方法 13八、評(píng)估程序和方法實(shí)施過程以及相關(guān)注意事項(xiàng) 13九、評(píng)估假設(shè) 15十、評(píng)估結(jié)論 16十一、特別事項(xiàng)說明 18十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 18十三、評(píng)估報(bào)告日 18天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告PAGEPAGE10資產(chǎn)評(píng)估師聲明報(bào)告中陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；方的責(zé)任。估工作的全體人員與被評(píng)估單位及有關(guān)當(dāng)事人無任何利害關(guān)系。象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。格的保證。恰當(dāng)使用評(píng)估結(jié)論是相關(guān)報(bào)告使用者的責(zé)任。機(jī)構(gòu)無關(guān)。天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要華夏金信評(píng)報(bào)字[2015]267號(hào)天津華夏金信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，針對(duì)委估資產(chǎn)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法、成本法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目事宜所涉及的坐落在靜海縣團(tuán)泊新城高爾夫球場(chǎng)內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項(xiàng)目的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估以假設(shè)開發(fā)法確定的評(píng)估結(jié)果作為最終結(jié)論。經(jīng)評(píng)估，天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)-水岸恬園項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計(jì)人民幣34,806.25設(shè)開發(fā)法評(píng)估后資產(chǎn)總額計(jì)人民幣66,017.4831,211.23萬元，增值率為89.67％。以下事項(xiàng)提請(qǐng)報(bào)告使用者注意：1、評(píng)估人員對(duì)水岸恬園項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，以企業(yè)按《天津市房地產(chǎn)權(quán)123050903881員以企業(yè)提供的《修建性詳細(xì)規(guī)劃通知書(2014靜海規(guī)案申字0029靜海建證靜海建證靜海建證0181）及通知書上證載建筑面積進(jìn)行評(píng)估。123050903881號(hào)）水184898.2m2，權(quán)利價(jià)值453,460,000限2013年12月20日至2016年12月20日。3、本次評(píng)估的土地及地上建筑物面積以企業(yè)提供的目前現(xiàn)有的資料為準(zhǔn)，待項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收合格后，辦理房產(chǎn)證以相關(guān)部門測(cè)量確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期限為一年，自2015年7月31日至2016年7月30日有效。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告華夏金信評(píng)報(bào)字[2015]267號(hào)天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司：天津華夏金信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司的委展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目事宜所涉及的坐落在靜?？h團(tuán)泊新城高爾夫球場(chǎng)內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項(xiàng)目開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價(jià)值在2015年7月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:一、委托方、被評(píng)估單位和約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況（一）委托方及被評(píng)估單位概況委托方和被評(píng)估單位同為天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司1、企業(yè)名稱、類型與組織形式企業(yè)名稱：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司住所:天津市靜?？h團(tuán)泊湖風(fēng)景區(qū)團(tuán)泊湖高爾夫球場(chǎng)會(huì)館法定代表人：曹立明注冊(cè)資本：壹億玖仟萬元人民幣實(shí)收資本:壹億玖仟萬元人民幣經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）成立日期：二〇〇八年三月二十七日營(yíng)業(yè)期限：二〇〇八年三月二十七日至二〇三八年三月二十六日經(jīng)營(yíng)范圍：以自有資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)、園林綠化業(yè)進(jìn)行投資；市政工程施工及技術(shù)咨詢；房地產(chǎn)信息咨詢；工程項(xiàng)目管理；商品房銷售；自有房屋租賃；道路、橋梁工程建筑、房地產(chǎn)開發(fā)。（國(guó)家有專營(yíng)專項(xiàng)規(guī)定的按規(guī)定辦理）。2、委估項(xiàng)目整體概況1）委估資產(chǎn)范圍及坐落本次委估資產(chǎn)為天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司所擁有，坐落于靜?？h團(tuán)泊新城松江高爾夫球場(chǎng)內(nèi)、七排干東側(cè)的在建水岸恬園項(xiàng)目國(guó)有出讓土地使用權(quán)（面積為184,898.2㎡）及地上建筑物（規(guī)劃總建筑面積為285777.80㎡）。在建建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為居住，國(guó)有出讓土地使用權(quán)用途為城鎮(zhèn)住宅用地。委估資產(chǎn)四至：北臨松江團(tuán)泊公司地，東臨松江高爾夫球場(chǎng)，南臨小公路，西臨七排干。2）權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，其登記狀況見下表：序號(hào)名稱編號(hào)主要內(nèi)容1《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》房地證津字第123050903881號(hào)權(quán)利人：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司地號(hào)：1202231112010110004權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有，用途：城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)類型：出讓終止日期：2079-11-02土地使用權(quán)面積：184898.2㎡設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利：權(quán)利人為北方國(guó)際信托股份有限公司，184898.2㎡，權(quán)利價(jià)值453,460,0002013年12月20日至2016年12月20日2《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2009靜海地證0043用地單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司用地項(xiàng)目名稱：水岸恬園用地位置：靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)用地性質(zhì)：居住用地面積：184898.2平方米建設(shè)規(guī)模：0平方米3《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2014靜海建證0179建設(shè)單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司建設(shè)項(xiàng)目名稱：水岸恬園一期一區(qū)建設(shè)位置：靜海縣團(tuán)泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：45258.13平方米備注：地下建筑面積6778平方米4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2014靜海建證0180建設(shè)單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司建設(shè)項(xiàng)目名稱：水岸恬園一期二區(qū)建設(shè)位置：靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：39430平方米備注：地下建筑面積平方米5《建設(shè)2014靜海建設(shè)單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司序號(hào)名稱編號(hào)主要內(nèi)容工程規(guī)劃許可證》建證0181建設(shè)項(xiàng)目名稱：水岸恬園一期三區(qū)建設(shè)位置：靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：26680平方米備注：地下建筑面積8037平方米6《建筑工程施工許可證》1202232014120502120建設(shè)單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司工程名稱：水岸恬園1-44#、76-80號(hào)樓及地下車庫建設(shè)地址：靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：136396平方米施工單位：中建三局集團(tuán)有限公司監(jiān)理單位：天津建華工程咨詢管理公司合同工期：1240天7修建性詳細(xì)規(guī)劃通知書2014靜海規(guī)案申字0029號(hào)用地單位：天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司用地項(xiàng)目名稱：水岸恬園用地性質(zhì)：居住容積率：1.2,綠地率:40%,建筑密度:35%用地面積：184898.2平方米總建筑面積：285777.80平方米地上建筑面積：221877.80平方米地下建筑面積：63900平方米（用途：停車/設(shè)備）8土地出讓合同合同編號(hào)：11222009092號(hào)的住宅項(xiàng)目套型建筑面積90平方米以下住宅面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70%其中：依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》通知書列示：靜海建證0179）擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下12、15、21、23、30、34、40#居住用地-733024一期一區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備1148781#居住用地-12610510.1310、16、41、43#居住用地-4332322#居住用地-17-321741019、20、26、29、31、33、36#居住用地-73383611、17、18、27、28、37、居住用地-832160擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下38、44#14、22、25、32、35、42#居住用地-63254476#居住用地-111180190078、80#居住用地-2135213、24、39#居住用地-332010總建筑面積52036.13㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）45258.13㎡地下建筑面積6778㎡容積率0.81建筑密度24%綠地率39.69%綠地面積22158.53㎡機(jī)動(dòng)車位地上62非機(jī)動(dòng)車位地上95地下157地下-靜海建證0180）擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下3#居住用地-17-3216650一期二區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備11112484、5#居住用地-27-111256077#居住用地-11806#居住用地-17-1810140總建筑面積50678㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）39430㎡地下建筑面積11248㎡容積率2.14建筑密度20%綠地率32.88%綠地面積6073.75㎡機(jī)動(dòng)車位地上20非機(jī)動(dòng)車位地上地下359地下998靜海建證0181）擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下8#居住用地-17-1162807#居住用地-17-181018079#居住用地-1180一期三區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備1-180379#居住用地-17-1810140總建筑面積34717㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）26680㎡地下建筑面積8037㎡容積率2.04建筑密度22%綠地率36.31%綠地面積4753.03㎡機(jī)動(dòng)車位地上16非機(jī)動(dòng)車位地上地下253地下4993）實(shí)物狀況截至評(píng)估基準(zhǔn)日在建項(xiàng)目概況：水岸恬園項(xiàng)目分為二期，其中一期包括水岸恬園1-44#住宅建筑面積為110676況如下：項(xiàng)目名稱建筑面積層數(shù)2015年7月31日工程形象進(jìn)度★高層、多層組合式共九棟水岸恬園Ⅰ期1號(hào)10510.126F1F水岸恬園Ⅰ期2號(hào)17410.07-32F1F水岸恬園Ⅰ期3號(hào)16650.07-32F該部分棟項(xiàng)進(jìn)度完成至樁基工程水岸恬園Ⅰ期4、5號(hào)12560.0水岸恬園Ⅰ期6號(hào)10140.07-18F水岸恬園Ⅰ期7號(hào)10180.07-18F水岸恬園Ⅰ期8號(hào)6280.0水岸恬園Ⅰ期9號(hào)10140.07-18F★多層連體組合式共十四棟水岸恬園Ⅰ期10、16號(hào)1616.03F10、16水岸恬園Ⅰ期13號(hào)670.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期19號(hào)548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期20號(hào)548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期24號(hào)670.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期26號(hào)548.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期29、31號(hào)1096.03F29、31水岸恬園Ⅰ期33號(hào)548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期36號(hào)548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期39號(hào)670.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期41號(hào)808.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期43號(hào)808.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝?！锒鄬与p拼與獨(dú)棟共二十一棟水岸恬園Ⅰ期號(hào)540.03F號(hào)進(jìn)度至±0.00（零層板）水岸恬園Ⅰ期12、14、15號(hào)1288.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期18號(hào)270.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期21、22號(hào)856.03F3F水岸恬園Ⅰ期23號(hào)432.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期25號(hào)424.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期27號(hào)270.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期28號(hào)270.03F28項(xiàng)目名稱建筑面積層數(shù)2015年7月31日工程形象進(jìn)度水岸恬園Ⅰ期30、32、34號(hào)1288.03F30、32、34號(hào)進(jìn)度至±0.00（地梁）,首層柱筋預(yù)留。水岸恬園Ⅰ期35號(hào)424.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期37、38號(hào)540.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期40號(hào)432.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期42號(hào)424.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝。水岸恬園Ⅰ期44號(hào)270.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝。★配套公建部分共五棟水岸恬園Ⅰ期76號(hào)便利店2080.0—1F水岸恬園Ⅰ期號(hào)變電352.01F未建水岸恬園Ⅰ期號(hào)垃圾160.01F未建★地下（車庫）部分共三區(qū)段Ⅰ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層4878.0—1FⅠ區(qū)地庫含：1號(hào)、2號(hào)高層與裙房。該部分土建部分完成。Ⅱ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層11248.0—1F防水完成，正在綁底板鋼筋。Ⅲ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層8037.0—1FⅢ區(qū)地庫含：7、8、9號(hào)高層與裙房。該部分墊層、防水完成，尚未綁筋。（二） 約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者本評(píng)估報(bào)告僅供委托方、天津市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、上海證券交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí)使用,不存在未經(jīng)委托方允許和與評(píng)估目的無關(guān)的其他報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的本次資產(chǎn)評(píng)估目的系為天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目事開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件為天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經(jīng)理辦公會(huì)決議。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象為天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司截至到2015年7月31日坐落于靜?？h團(tuán)泊新城高爾夫球場(chǎng)內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項(xiàng)目的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價(jià)值。本項(xiàng)目的評(píng)估范圍為坐落于靜?？h團(tuán)泊新城高爾夫球場(chǎng)內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項(xiàng)目，包括開發(fā)成本-土地取得成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安成本、資金成本等，賬面價(jià)值：348,062,506.75元，具體如下：?jiǎn)挝唬喝嗣駧旁蛱?hào)費(fèi)用類別土地使用權(quán)面積(m2)建筑規(guī)劃面積地上（m2）建筑規(guī)劃面積地下（m2）賬面價(jià)值1開發(fā)成本\土地取得成本184,898.2221877.863900201,272,629.902開發(fā)成本\前期工程費(fèi)用10,336,997.063開發(fā)成本\基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)57,823,058.844開發(fā)成本\建筑安裝費(fèi)用77,710,717.785開發(fā)成本\資金成本919,103.17合計(jì)348,062,506.75并出具了CHW專字[2015]1404號(hào)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。用。四、價(jià)值類型及其定義況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日(一)本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年7月31日。(二)該評(píng)估基準(zhǔn)日系委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定的。六、評(píng)估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)：1、天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經(jīng)理辦公會(huì)決議。2、天津市政建設(shè)集團(tuán)關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓團(tuán)泊東區(qū)C號(hào)地在建工程項(xiàng)目的批復(fù)。（二）法律、法規(guī)依據(jù)：5、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院(1991)第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；6、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局(1992)36號(hào)文件《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施7、2005年國(guó)務(wù)院國(guó)資委第12號(hào)令《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；8、國(guó)務(wù)院令第192號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法》；9、國(guó)務(wù)院令第378號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》；10、國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有11、國(guó)資委、財(cái)政部第3號(hào)令《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》；12、天津市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)津國(guó)資產(chǎn)權(quán)〔2007〕第40號(hào)《天津市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；13、國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào)《國(guó)務(wù)院國(guó)資委“關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)15、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)16、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；17、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；18、其他相關(guān)法律、法規(guī)依據(jù)。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、財(cái)政部財(cái)企（2004）20號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－－基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則－－基本準(zhǔn)則》；2、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)4、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2008]218號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指5、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2010]214號(hào)《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指6、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2012]248號(hào)《職業(yè)道德準(zhǔn)則-獨(dú)立性》；7、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2012]244號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——利用專家（四）權(quán)屬依據(jù)1、委托方及被評(píng)估單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；3、委托方及被評(píng)估單位企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記表；4、天津市房地產(chǎn)權(quán)證（房地證編號(hào)：津字第1230509038815《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)2009靜海地證0043靜海建證0179、2014靜海建證0180、2014靜海建證0181號(hào)）1202232014120502120）靜海規(guī)案申字0029號(hào))；9、其他有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的說明。（五）取價(jià)依據(jù)1、松江團(tuán)泊提供的建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位蓋章確認(rèn)的工程形象進(jìn)度說明復(fù)印件；2、天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)頒布的《DBD29-001-市建設(shè)工程計(jì)價(jià)辦法》；3、DBD29-101-2012年《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)》；4、DBD29-201-2012年《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價(jià)》；5、DBD29-301-2012年《天津市安裝工程預(yù)算基價(jià)》；6、2015年7月份《天津市工程造價(jià)信息》；7、委托方提供的工程圖紙、工程結(jié)算資料、工程完成產(chǎn)值匯總表；8、評(píng)估基準(zhǔn)日專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；9、中國(guó)人民銀行現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)；10、其他有關(guān)評(píng)估資料和參數(shù)資料以及評(píng)估人員實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)研等方式收集的其他相關(guān)資料。（六）其他資料1、被評(píng)估單位提供的各項(xiàng)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表；2、被評(píng)估單位提供的與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的其他資料；七、評(píng)估方法依據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益地產(chǎn)的估價(jià)。進(jìn)行估價(jià)測(cè)算?；竟綖椋捍_發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)本次待估對(duì)象為在建工程，則將公式細(xì)化應(yīng)為：在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建工程的稅費(fèi)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，本次評(píng)估選用成本法作為另一種評(píng)估方法。八、評(píng)估程序和方法實(shí)施過程以及相關(guān)注意事項(xiàng)小組，于2015年8月3日正式進(jìn)駐企業(yè)，開始評(píng)估工作，2016年1月15日出具評(píng)估報(bào)告。具體過程如下：（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)了解委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者的基本情況，價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書接受項(xiàng)目委托，與委托方簽署資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。（三）編制評(píng)估計(jì)劃安排和技術(shù)方案等評(píng)估重點(diǎn)工作，編制評(píng)估計(jì)劃。（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查濟(jì)狀況，資產(chǎn)的技術(shù)狀況、使用情況、質(zhì)量和損耗程度，形成勘查記錄。（五）收集評(píng)估資料（六）評(píng)定估算形成初步評(píng)估結(jié)論；對(duì)形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論。（七）編制和提交評(píng)估報(bào)告執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核。委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。務(wù)約定書的要求向委托方提交評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)(一)交易假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告假設(shè)所有待估資產(chǎn)已處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。(二)公開市場(chǎng)假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告假設(shè)所有待估資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)為充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)。(三)持續(xù)開發(fā)假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告假設(shè)待估資產(chǎn)將按現(xiàn)有開發(fā)計(jì)劃繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。(四)真實(shí)性假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告假設(shè)所有委托方提供的資料具有真實(shí)性、合法性、完整性。(五)評(píng)估程序的假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告為履行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查或無法履行現(xiàn)場(chǎng)設(shè)如下：1、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)，本公司按準(zhǔn)則要的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的；2、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的信息資料，本公司假定其為可信的,但本公司對(duì)這些信息資料的真實(shí)性不做任何保證。3、除在評(píng)估報(bào)告中已有揭示以外，假定天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司已律、法規(guī)。4、本公司對(duì)市場(chǎng)情況的變化不承擔(dān)任何責(zé)任，亦沒有義務(wù)就基準(zhǔn)日后發(fā)生的事項(xiàng)或情況修正我們的評(píng)估報(bào)告。5、假定天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)任的履行資產(chǎn)所有者的義務(wù)并稱職地對(duì)有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理。6、假設(shè)天津松江團(tuán)泊投資發(fā)展有限公司對(duì)所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良定的。7、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)惡化。8、無其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大不利影響。9、天津城市規(guī)劃和土地政策不發(fā)生大的變化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)政策和貨發(fā)計(jì)劃能夠如期實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目土地使用和規(guī)劃條件按照建設(shè)規(guī)劃用地許可證確定,投入、建設(shè)成本及相關(guān)費(fèi)用的支出,能夠按照開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行。10、本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化?？咕艿囊蛩?，對(duì)于待估宗地的價(jià)格影響。12、假設(shè)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰無誤無法律訴訟行為。可能的變化對(duì)價(jià)值的影響及轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)向國(guó)家繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。特定使用方式。16、在評(píng)估過程中,我們沒有考慮將來可能出現(xiàn)的因發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)特殊的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響,評(píng)估結(jié)果中也未考慮。十、評(píng)估結(jié)論本次評(píng)估根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際情況，評(píng)估人員本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng)調(diào)查和評(píng)定估算等評(píng)估程序，分別采用假設(shè)開發(fā)法、成本法對(duì)委估資產(chǎn)在2015年7月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映，本次評(píng)估以假設(shè)開發(fā)法確定的資產(chǎn)價(jià)值作為本報(bào)告評(píng)估結(jié)論。1、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果目評(píng)估基準(zhǔn)日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計(jì)人民幣34,806.25萬元，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估后資產(chǎn)總額計(jì)人民幣66,017.48萬元，評(píng)估值比原賬面值增加31,211.23萬元，增值率為89.67％。評(píng)估結(jié)果見下表：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表項(xiàng) 目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%1流動(dòng)資產(chǎn)34,806.2566,017.4831,211.2389.67其中：存貨34,806.2566,017.4831,211.2389.672非流動(dòng)資產(chǎn)3資產(chǎn)總計(jì)34,806.2566,017.4831,211.2389.672、成本法評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計(jì)人民幣34,806.25萬元，采用成本法評(píng)估后資產(chǎn)總額計(jì)人民幣62,855.89萬元，評(píng)估值比原賬面值增加28,049.64萬元，增值率為80.59％。評(píng)估結(jié)果見下表：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表項(xiàng) 目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%1流動(dòng)資產(chǎn)34,806.2562,855.8928,049.6480.59其中：存貨34,806.2562,855.8928,049.6480.592非流動(dòng)資產(chǎn)3資產(chǎn)總計(jì)34,806.2562,855.8928,049.6480.593、評(píng)估結(jié)論的確定行評(píng)估。其中假設(shè)開發(fā)法得出評(píng)估值為66,017.48萬元，成本法得出評(píng)估值為62,855.89萬元，與采用假設(shè)開發(fā)法比較相差3,161.59次評(píng)估最終確定選取假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果作為本報(bào)告評(píng)估結(jié)論，主要原因如下：假設(shè)開發(fā)法是從整個(gè)項(xiàng)目未來收益能力的角度衡量委估資產(chǎn)價(jià)值的大小，著眼現(xiàn)狀并關(guān)注項(xiàng)目未來收益潛力。成本法是從重置成本角度，土地和在建房