房地產調研報告

房地產調研報告

房地產調研報告1

南京房地產開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產開發(fā)累計投資額445、97億元，同比增長27%，20__年1-2月房地產開發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2、64，07年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

08年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比07年2月份增長10、1%，相比07年全年銷售均價增長0、5%，但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、07年以來南京商品房銷售情況，20__年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比07年2月份增長10、1%，相比07年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16、23%，現(xiàn)房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27、83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產“拐點論”影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，占全市總成交量的14、8%。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的`樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。

三、南京未來兩年住房建設計劃，根據(jù)南京市住房建設計劃，08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比07年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實“90/70”政策；經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平；中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米，比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍；廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比08年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。房地產調研報告2

結合近期房地產公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產行業(yè)相關專業(yè)技術類崗位進行了專項薪酬調查，主要內容如下：

一、總體概述

近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20__合肥平均工資為34143元/年，20__年合肥平均工資為39292元/年，房地產行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業(yè)的薪酬狀況的調查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見下表）：

其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：

1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—12000元/月；

2、安裝工程師：3—4年工作經驗的`工資為7500元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—8500元/月；

3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：

1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經驗的工資在6000—8000元/月；

2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經驗的工資在8500—10000元/月；

3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。

二、比較分析

以3—4年工作經驗的專業(yè)技術人員為例，特作如下比較：

三、問題診斷

1、從上表可以看出，華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；

2、調查發(fā)現(xiàn)，土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同，工資待遇也是不同的，表現(xiàn)為土建工程師＜安裝工程師＜造價工程師，而華鑫房產公司工資在崗位差異上體現(xiàn)不明顯。四、對策建議

根據(jù)上述調查數(shù)據(jù)及診斷問題，結合近期華鑫房產離職人員情況（見下表），提出以下建議：

1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平；

2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。

3、華鑫房產公司的專業(yè)技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調整。房地產調研報告3

就__縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉(xiāng)建設和社會經濟的快速發(fā)展。房地產業(yè)已成為全縣國民經濟的重要產業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀

近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加快，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的形勢下，全縣房地產市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發(fā)投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個，構筑了

以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區(qū)規(guī)劃內居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20__年度我縣實施的“住房安居”工程--廉租住房保障工作，全縣共計發(fā)放租金補貼9萬余元，62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，__縣房地產業(yè)實現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發(fā)放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現(xiàn)稅費20__余萬元，同時為社會增加就業(yè)崗位3000余個。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的支柱產業(yè)，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P產業(yè)發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。

目前，__縣房地產業(yè)正處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的30％左右。

總體看，20__年__縣房地產需求增長速度將略低于前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20__年是__縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

房屋價格在經歷了20__年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監(jiān)督、檢查，實行穩(wěn)健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的.基礎上將趨于平穩(wěn)。

二、房地產市場發(fā)展存在的主要問題及原因

總體上說，__縣房地產市場化程度較高，房地產業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：

一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出，90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。

二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。

三是部分地域房價存在相對偏高現(xiàn)象。__縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現(xiàn)象。

四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數(shù)據(jù)信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。

五是城市規(guī)劃建設與經濟發(fā)展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，__縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區(qū)域規(guī)劃和長遠發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經濟發(fā)展和人民生活的提高相比還相對滯后。

六是住宅小區(qū)配套設施建設還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社

會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。

七是房地產市場監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發(fā)展，部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業(yè)利潤的問題。

八是房地產開發(fā)企業(yè)整體資質水平不高?，F(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級資質的開發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體資質水平不高；開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。

三、房地產市場發(fā)展的幾點對策

一是切實優(yōu)化住房供應結構。針對__縣房地產市場的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，著力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。

二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據(jù)全縣實際制定發(fā)展目標，有計劃地推進，繼續(xù)加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。

三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。房地產調研報告4

一調查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產過熱現(xiàn)象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20__年以來針對房地產過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲。另外，房價影響想到城市居民的基本生活保障，購房者對房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢。這是因為經濟的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展，帶動的房地產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)中的暴利又驅使更多的人們獻身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來了許多問題的發(fā)生，導致社會上出現(xiàn)了許多的`問題。以此我們此次針對蘭州市本地區(qū)的房地產需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據(jù)房地產估價這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區(qū)的房地產現(xiàn)狀有更深入的了解。

二調查方法

通過采取問卷調查的方法，對蘭州市城關區(qū)居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問卷42份，獲取調查結果后采用E_cel表

對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產市場方面的情況。

三調查結果

1.居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，房改房所占比例較大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說明蘭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，蘭州市消費者家庭月總收入主要集中到

2500-4000元范圍內，占到被調查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消費者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發(fā)定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。

3.需要住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；120平方米占5.71%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。

4.居民購房計劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃暫時不購買房屋的占46.34%；三年內購買年的占24.39%；一年內購買的占19.51%；五年內購買的占9.76%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。

5.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的72.5%為居?。ň幼?：已解決生活問題為目的；居住2：以改善生活質量為目的）；22.5%為商住兩用；5%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。房地產調研報告5商圈的劃分

任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地產商圈市場調研

房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經營策略提供參考與建議。

房地產商圈市場調研內容

房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環(huán)境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。

房地商圈產市場調研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的`管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

房地產商圈市場調研的特點1.內容廣泛

房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調研。

2.針對性強

房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3.方法多樣

電話調研、實地調研、座談會

按調研目的分類

從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。

應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。

基礎性調研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。房地產調研報告6

南京房地產開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。__年南京房地產開發(fā)累計投資額445、97億元，同比增長27%，20__年1—2月房地產開發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2、64，__年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是__年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。

__年1—2月份商品房銷售均價為5331元，同比__年2月份增長10、1%，相比__年全年銷售均價增長0、5%，但是比較__年末的銷售均價略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個月成交量較少，相比__年1—2月份同比減少60%多。

__年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較__年同比有所減少。__年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比__年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、__年以來南京商品房銷售情況，__年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

__年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比__年2月份增長10、1%，相比__年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16、23%，現(xiàn)房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27、83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，__年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是__年末到__年初房價有略微的下降。

從每月銷售量來看，__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比__年1—2月份同比減少60%多。

__年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，__年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，占全市總成交量的14、8%。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。

三、南京未來兩年住房建設計劃，根據(jù)南京市住房建設計劃，__年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比__年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。__年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比__年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的`850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米，比__年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。__年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比__年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。__年南京市住房建設計劃總量與__年大致持平。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。房地產調研報告7

一、城市概況

濟南位于北緯36度40分，東經117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟南，又稱“泉城”，是中國東部沿海經濟大省—山東省的省會，是全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的沿海開放城市和副省級城市。濟南下轄六個區(qū)、三個縣、一個縣級市，總面積8227平方公里，人口596萬，其中市區(qū)人口260萬。濟南是“全國城市綜合實力50強”和“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。

100年前，濟南曾經自開口岸，創(chuàng)近代中國內陸城市自設商埠、對外開放的先河，并由此極大地促進了當時濟南經濟社會的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀八十年代中國改革開放以來，濟南市經濟迅速發(fā)展。20__年實現(xiàn)國內生產總值170億美元，比上年增長13.5%。濟南的產品已出口到140多個國家和地區(qū)。截止到20__年，全市累計批準外商投資項目2926個，合同利用外資51.47億美元，實際利用外資28.3億美元。共有51個國家和地區(qū)的外商來濟南市投資，世界500強企業(yè)中已有18家來濟南市投資，前六大投資國別和地區(qū)分別為香港、德國、臺灣、日本、美國、新加坡。濟南已同世界上100多個國家和地區(qū)建立了經貿往來關系。德國西門子、日本松下、美國百事可樂、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國公司500強企業(yè)在濟南建立了合資、合作企業(yè)，并取得了良好的經濟效益。

新的世紀，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的總體目標要求，積極擴大對外開放，進行深化市場取向改革，大力推進經濟結構調整，不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個時期，濟南市按照“新區(qū)開發(fā)、老區(qū)提升、兩翼展開、整體推進”的思路，將逐步建設東部產業(yè)帶、東部新城、泉城特色風貌帶、西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經濟圈”、“一日經濟圈”正在形成，新的城市規(guī)劃建設已全面展開。新一輪的城市建設，一系列重點工程的實施，將為外商提供巨大的商機。

二、濟南社會經濟背景分析

一）20__年濟南經濟實力進一步增強。初步核算，實現(xiàn)地區(qū)生產總值1618.9億元，增長15.6%。第一產業(yè)增加值118.7億元，增長7.8%；第二產業(yè)增加值742.4億元，增長19.8%；第三產業(yè)增加值757.8億元，增長13.0%。人均生產總值27610元(按現(xiàn)行匯率折算為3338.6美元)，可比增長14.1%。

二)經濟運行質量提高。20__年，全市社會勞動生產率45158元/人，增長14.6%(勞動生產率按就業(yè)人口計算)。各項稅收總額206.8億元，增長18.8%，高于GDP增幅3.2個百分點，占生產總值比重12.77%，提高0.02個百分點。財政收入明顯增加。全市境內財政總收入377.8億元，增長18.9%，其中地方財政一般預算收入89.04億元，可比增長20.9%。

三)經濟結構調整有新進展。三次產業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產業(yè)比重上升1.3個百分點。非公有制經濟實現(xiàn)增加值604.3億元，增長19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個百分點；固定資產投資率40.2%，提高3.2個百分點；經濟外向度15.6%，提高3.4個百分點；規(guī)模以上工業(yè)高新技術產業(yè)比重28%，提高2個百分點。

四)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速。全年現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)增加值299.5億元，增長13.5%，在第三產業(yè)增加值中所占比重為39.5%。旅游業(yè)增勢良好。泉水持續(xù)噴涌和重大賽事帶動了旅游業(yè)發(fā)展，全年共接待國內外旅游人數(shù)1217.9萬人次，增長27.6%，其中接待境外游客10.7萬人次，增長59.3%；旅游總收入94.1億元，增長30.7%，其中國際旅游創(chuàng)匯3698萬美元，增長54.3%。商務服務業(yè)方興未艾。商務服務業(yè)營業(yè)收入75.0億元，增長15.0%，其中舉辦展會70場，營業(yè)收入0.65億元，增長16.1%。

五)居民消費價格小幅攀升。居民消費價格總水平比上年上升2.5%，其中食品類、煙酒及用品類、居住、醫(yī)療保健及個人用品類、衣著類，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設備用品及維修服務、交通和通信類、娛樂教育文化用品及服務類分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業(yè)品出廠價格上升6.7%，原材料、燃料、動力購進價格上升16.4%。

六)濟南向區(qū)域中心城市轉變。目前濟南市現(xiàn)代服務業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第三產業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務業(yè)的比重占60%以上。濟南的產業(yè)結構決定了濟南有可能發(fā)展成為國內區(qū)域性的中心城市，成為中國經濟版圖上一個重要的力量。在20__廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南的城市競爭力指數(shù)全國排名12名，成為中國經濟版圖中的重要城市。

三、濟南市房地產市場研判

一）20__年房地產市場分析

1、房地產投資

20__年，在國家實施宏觀調控政策的新形勢下，濟南房地產市場運行情況良好，房地產開發(fā)投資、房地產施工面積、房地產交易繼續(xù)保持增長態(tài)勢，整個房地產市場充滿生機和活力

，為城市建設和經濟社會可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻。

房地產業(yè)較快發(fā)展。全年房地產開發(fā)投資110.2億元，增長22.7%。其中住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產開發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.1%。

2、房地產轉讓持續(xù)快速增長

20__年,濟南市各類房地產轉讓持續(xù)快速增長。其中，轉讓件數(shù)33322件，同比增長37.0%，增幅與上年基本持平；轉讓面積433.40萬平方米，增長34.6%，增幅比上年提高7.8百分點；轉讓金額93.83億元，增長76.0%，增幅比上年提高53.9個百分點。

3、商品房市場運行情況

（一）商品房

濟南市商品房（含住房、非住房）全年銷售13504件，同比增長47.7%，增幅同比提高4.9百分點；銷售面積187.30萬平方米，增長60.6%，提高44.3個百分點；銷售金額50.94億元，增長86.1%，提高60.7個百分點。全市商品房平均銷售價格為2720元/平方米，同比增長15.9%，提高8個百分點。其中，非住宅商品房（含辦公和商業(yè)用房）銷售價格為4969元/平方米，增長36.4%，提高24.6個百分點。

（二）商品住房

1、基本情況

20__年，濟南市商品房住房銷售13069件，同比增長47.1%，增幅比上年回落2.5個百分點；銷售面積175.89萬平方米，增長60.6%，提高26.7個百分點；銷售金額45.27億元，增長82.6%，提高25.9個百分點。

2、價格增幅下降

20__年濟南市商品住房平均銷售價格為2574元/平方米，增長13.7%，增幅回落3.3個百分點。其中，上半年為2608元/平方米，增長19.2%，提高1個百分點。因受宏觀調控影響，自6月份起，商品住房價格上漲勢頭得到有效遏制，增長速度明顯放緩，下半年的平均價格為2538元/平方米，同比增長9.4%，增幅比上半年回落了9.8個百分點，比去年同期回落6.8個百分點。圖2中兩條趨勢線（累計平均價格線，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說明濟南市商品住房價格增長幅度總體上呈逐漸回落、平穩(wěn)下降態(tài)勢。

3、高價位、大戶型住房銷量快速增長

20__年濟南市商品住房1500—20__元/平方米價位的銷量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價位的銷量卻出現(xiàn)了負增長，該現(xiàn)象主要與低價位住房市場供應量減少有關。相反，3000至5000元/平方米區(qū)間的銷量卻出現(xiàn)了成倍增長。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價位的銷量增長達3至5倍以上。

商品住房不同價位銷售件數(shù)對比

在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態(tài)勢。全年130平方米以上的大戶型共計銷售4947件，同比增長102.5%；所占商品住房銷售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷量增長最快，為上年同期的2.3倍。

4、高層住房銷量一路走高

濟南市高層、小高層住房全年銷售5823件，同比增長96.8%，增幅高于多層住房74.5個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長3.7倍，與我市商品住房中價位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷量增長密切相關。由此可見，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價格的重要因素之一。

二）二手房市場運行情況

（一）二手房

20__年濟南市二手房（含住房、非住房）銷售14701件，同比增長35.8%，增幅同比提高11個百分點；銷售面積152.26萬平方米，增長25.6%，提高7.4個百分點；銷售金額33.21億元，增長54.0%，提高26.5個百分點。全市二手房平均銷售價格為2181元/平方米，同比增長22.7%，提高14.9個百分點。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業(yè)用房）銷售價格為3205元/平方米，同比增長66.3%。

（二）二手住房

1、基本情況

濟南市二手住房全年銷售14211件，同比增長39.4%，增幅比上年提高14.5個百分點；銷售面積125.08萬平方米，增長42.2%，提高36.2個百分點；銷售金額24.50億元，增長61.7%，提高32.1個百分點。

2、價格增長減速

20__年濟南市二手住房平均銷售價格為1959元/平方米，同比增長13.8%，增幅比上年回落8.5個百分點。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長8.6%，增幅比20__年上半年回落9.3個百分點；下半年2160元/平方米，同比增長20.1%，增幅比同期回落6.6個百分點。從圖6中的兩條趨勢線走勢上我們可以觀察到，自20__年4月份起，二手住房價格的.高增長

態(tài)勢明顯減速。從而證明，宏觀調控在我市二手住房市場上顯效比商品住房提前了兩個月。

3、主力價位上升

20__年，濟南市二手住房主力價位是1500—20__和20__—2500元/平方米，銷售件數(shù)分別是3950和4185件，占二手住房銷售總件數(shù)的57.2%，比上年的主力價位1000—1500和1500—20__元/平方米上升一檔。同時，二手住房價位在20__—2500元/平方米以上的銷售件數(shù)出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢，其中3000—3500元/平方米的同比增長4.5倍。

但是，1500元/平方米以下的二手住房銷量卻在20__年出現(xiàn)了負增長。其主要原因，一是愿意和有能力購買好房子的人比以前多了；二是宏觀調控條件下，前期房地產市場上因投資、投機需求而購買的各類住房陸續(xù)上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因為市場上各類住房的價格全面看漲，以至較低價位的二手房供應量急劇減少。

目前，10萬以下的二手房在濟南市區(qū)已難覓蹤影。

4、中小戶型優(yōu)勢依舊

在20__年濟南市二手住房銷售中，130平方米以下的中小戶型共銷售12938件，占二手住房銷售總量的91%，優(yōu)勢依舊。其中，主力戶型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計9812件，占二手住房銷售總量的69%。

5、已購公房銷售情況

20__年濟南市已購公房共銷售5366件，同比增長42.2%；銷售面積35.36萬平方米，增長50.3%；銷售金額7.57億元，增長100.8%；平均銷售價格2141元/平方米，增長33.6%，以上三項指標的增長速度均高于一般二手住房。另外，已購公房銷售件數(shù)占全市二手住房銷售的比重為39%，比上年略有增長。

在已購公房中，省直房全年共銷售376件，銷售面積2.74萬平方米，銷售金額0.63億元；平均銷售價格2283元/平方米（因銷售數(shù)量少而采用精確數(shù)值計算），同比增長11.8%。雖然其價格增幅較低，但平均銷售價格卻在二手住房中最高。

到20__年底，濟南市省直已購公房上市已滿13個月，其銷售件數(shù)也由20__年12月上市之初的10件增長到目前的平均每月31件，但畢竟數(shù)量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉。房地產調研報告8

一、鳳岡縣房地產業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發(fā)展的一個明顯標志，房地產業(yè)已成為鳳岡縣經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設的一系列政策，成為房地產業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動了經濟發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關產業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關經濟領域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從__年至__年，鳳岡縣房地產開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由于房地產業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關產業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產業(yè)及其相關產業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農民，房地產業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農村勞動力向非農產業(yè)轉移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、__至__年鳳岡縣房地產業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發(fā)企業(yè)（從暫定資質到三級資質不等），累計開發(fā)商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、__年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）__年開發(fā)情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護稅情況：嚴格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表

四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業(yè)單位人員，經商人員和外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業(yè)轉移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產發(fā)展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發(fā)量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業(yè)的健康發(fā)展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實加強對房地產信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的`購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監(jiān)督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數(shù)內健康發(fā)展。

3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市常目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協(xié)調，針對鳳岡縣房地產開發(fā)中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業(yè)實現(xiàn)依法經營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導消費者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發(fā)應從規(guī)劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調整開發(fā)結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現(xiàn)。房地產調研報告9

一、項目背景

1、項目名稱：居住小區(qū)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

《a市城市拆遷管理條例》

《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

《住宅設計規(guī)范》

《住宅建筑設計標準》

《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況

1)地塊位置：該基地東起__南至_路，西至_路、北至__圍合區(qū)內土地面積約__平方米，該地塊屬a市_類地段。

2)建設規(guī)模與目標：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格：元/畝

建筑面積：總建筑面積：

3)周圍環(huán)境與設施

步行約10分鐘可至a市中心。

西側為市城市中心景點。

東側為城市綠化帶，南側為廣場。

西南靠近a市小學。

北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。

東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。

我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的'不確定性。

外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1a市概況

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2a市房地產住宅市場分析

a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oo_年，a市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。房地產調研報告10

今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應進一步顯現(xiàn)。

一、當前我市房地產發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產開發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。

市區(qū)共完成房地產開發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。

(二)房地產建設規(guī)?！岸唤怠?。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米，同比增長52.5%?？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。

(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產開發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元，同比網(wǎng)增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。

二、房地產新政對市場影響的分析

1、房產新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區(qū)房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

2、房地產開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現(xiàn)的房產投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，__年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

三、當前值得關注的兩個問題

首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據(jù)分析，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當前部分開發(fā)企業(yè)對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響到房地產開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的.增長，勢必對銷售形成新的制約。

四、促進我市房地產健康發(fā)展的幾點建議

1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前__市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。

2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產行業(yè)的消費非常關鍵。

4、創(chuàng)造較好的房地產開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產企業(yè)入駐開發(fā)。房地產調研報告11

一、我縣房地產行業(yè)現(xiàn)狀

20__年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)