論新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響

收入確認是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況的一個標準，也是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理方式的重要因素。在企業(yè)發(fā)展過程中，加強對新收入準則的研究，利用此分析企業(yè)整體運行情況，探究管理工作中存在的問題與不足，并進行創(chuàng)新完善，以此解決經(jīng)營問題，提升管理工作質(zhì)量。一、新收入準則重要變化與舊收入準則相比，新的收入準則內(nèi)容主要發(fā)生以下變化：第一，收益計量方式理念。在舊準則中“收入費用觀”基礎上，新收入準則中提出“資產(chǎn)負債觀”這一收益計量方式理念，要求企業(yè)在明確成本資產(chǎn)、收益、負債的情況下，進行收入計量，凸顯出其他綜合收益的重要性與合理性，可以更加直觀地反映出企業(yè)資金收入與支出狀態(tài)。第二，收入確認模式發(fā)生變化。新收入準則中，要求不同行業(yè)的企業(yè)以合同的方式，完成收入確認。該規(guī)定的出現(xiàn)，促使各個行業(yè)的統(tǒng)一，保證會計信息的準確性，提升工作效率。第三，收入確定、計量流程發(fā)生變化。舊收入準則中，要求企業(yè)將完工百分比作為確定計量的方式，根據(jù)合同中要求的內(nèi)容及完工情況的百分比進行收入確認。新收入確認準則改變原有收入確定及計量流程方式，要求企業(yè)根據(jù)合同要求按時完工，只有這樣才能實現(xiàn)收入確認。第四，信用風險防范方式發(fā)生變化。新收入準則中，要求以期末計提壞賬準備的方式進行信用風險預防，在保證企業(yè)收入確認工作效率的同時，減少不法行為出現(xiàn)，提升風險防范效果。第五，合同成本內(nèi)容更加完善。新準則中，要求將資本條件、履行合同時發(fā)生的損耗、合同增量成本、合同成本相關的減值計在合同中體現(xiàn)，明確哪些是收入內(nèi)容，這對于企業(yè)發(fā)展來講十分有利，具有指導作用。第六，信息披露內(nèi)容逐漸增加。與舊收入準則相比，新收入準則中，要求企業(yè)將合同資產(chǎn)、負債等內(nèi)容體現(xiàn)出來，這對于收入確認工作來講，不僅提供便利，同時還保證會計信息的準確性，避免出現(xiàn)收入不準確的問題。二、新收入確認模型對房地產(chǎn)企業(yè)的影響（一）會計政策的轉變新收入確認模型的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)會計政策使用情況產(chǎn)生非常大的影響。在2017年新收入準則提出前，使用原有的收入準則及對應的會計政策，在收入、成本確認和計量上都采用原有的方式進行工作。當使用新的收入準則后，需要按照合同要求時間進行工作，只有完工才能進行收入確認，并且在合同中規(guī)定了合同資本與負債方面的內(nèi)容，使整個收入確認過程變得更加直觀、有效。（二）財務報告發(fā)生變化在新收入準則中，要求各個行業(yè)的企業(yè)將資產(chǎn)、負債等情況體現(xiàn)在合同中，以便保證收入確認的準確性。如，某房地產(chǎn)企業(yè)，在2017年上半年收入金額為744.7億，若是采用時間段的方式確認收入則為147.5億，占總收入的19.8%，調(diào)增收入為23%。若是采用新收入準則進行計算，則將調(diào)增期初留存收益確認為31.5億，凈利潤為33.3億，利潤為66%，呈現(xiàn)在財務報告中，與舊收入準則相比，更加具體、詳細。（三）對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生影響房地產(chǎn)企業(yè)利用新收入準則進行收入確認工作時，可以通過其中細節(jié)部分發(fā)現(xiàn)自身運行管理中存在的問題，能夠根據(jù)資產(chǎn)、負債信息調(diào)整工作模式與內(nèi)容，以保證各項工作的順利進行。舊收入準則中，并沒有要求企業(yè)將資產(chǎn)與負債情況體現(xiàn)出來，導致部分企業(yè)管理人員在看到收入確認合同時，只看到收入，卻沒有看出企業(yè)為了這一項目順利運行所付出的資金，使其認為自身的運行方式是符合市場需求的，缺失創(chuàng)新發(fā)展意識。而新準則中則凸顯出更多的信息，提升管理者對整個項目的認識，促使其創(chuàng)新思維發(fā)展，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展來講具有推動作用。（四）收入確認時點影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的，就是如何實現(xiàn)利益最大化，在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳步，獲得更長遠的發(fā)展。在經(jīng)營過程中，會通過一些方法，創(chuàng)新工作模式，參與更多的項目投資，以達到自身價值最大化的目的。準確地核算收入，是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作之一，也是保證獲利的前提。房地產(chǎn)企業(yè)投資內(nèi)容主要有兩個不同類型的房屋銷售：現(xiàn)房銷售與期房銷售。現(xiàn)房銷售與普通商品銷售工作并沒有過多的不同。當企業(yè)與客戶簽訂合同后，會收到現(xiàn)金并將房屋交付給客戶。雙方履行約定的過程中，就是確認收入的過程，也是收入時間。期房銷售與現(xiàn)房銷售有很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房時，會對房屋銷售有一個履行約定的過程，與客戶簽訂協(xié)議及交房驗收也有一個時間段。房地產(chǎn)企業(yè)可以在這一時間段中，要求客戶繳納一部分的購房款。就目前情況來講，我國大部分人員在購房的過程中會采用貸款的方式，先交一部分房款，然后再進行銀行貸款，每個月還一部分房款，直到還完為止。當雙方簽訂合同后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得整個購房金額，采用按時段確認收入的方式完成收入確定。（五）會計估計使用范圍發(fā)生改變新收入準則中，增加許多評估標準，而這些評估標準的使用，則需要執(zhí)行者根據(jù)管理經(jīng)營情況及工作經(jīng)驗，進行判斷。會計估計是收入確定的重要工作內(nèi)容之一，也是保證收入準確的方法。新會計準則中，對會計估計的使用，使收入判斷變得更加靈活，增加企業(yè)的主動權，保證收入金額的合理性與合法性。房地產(chǎn)收入確認的過程中，需要通過會計估計了解支出與收入，并進行最終的確認。房地產(chǎn)工作具有周期長，投入大的特點。通過會計估計，可以避免出現(xiàn)資金斷裂或者浪費的情況，提升企業(yè)資金的使用率，促使房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。新會計準則的出臺，為房地產(chǎn)企業(yè)適應市場變化提供更多的支撐，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)收入確認情況選擇不同的時間點，提升自身的適應能力。在實際工作中，加強對會計估計的運用，提升會計人員專業(yè)素質(zhì)，借此保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的穩(wěn)定，為高質(zhì)量、高效率的管理工作開展提供動力。三、新收入確認準則對房地產(chǎn)收入確認的影響（一）減緩收入波動通過對2006年與2017年的收入確認準則分析，發(fā)現(xiàn)舊收入確認準則下的房地產(chǎn)企業(yè)收入波動非常大，呈現(xiàn)季節(jié)性的特點。在舊收入準則中，收入確認和成本結轉都集中的某一個時間段，不僅無法保證收入指標的準確定，同時還會造成收入波動大的情況，無法保證企業(yè)安全運行。而新收入準則的出現(xiàn)，避免同一時間段出現(xiàn)收入確認與成本結轉的問題，使收入波動變得緩慢，各個季節(jié)的收入距離逐漸拉近。收入波動減緩，維護房地產(chǎn)企業(yè)的問題，避免因為資金問題而出現(xiàn)項目斷層或者資金鏈斷裂的問題，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定運行。（二）營業(yè)收入現(xiàn)金含量指標穩(wěn)定新收入準則中，要求房地產(chǎn)企業(yè)在一段時間中完成確認收入，提升收入確認時間與現(xiàn)金流時間匹配度。如在舊收入準則中，企業(yè)收到客戶支付的尾款后，若是不符合收入確認條件，那么收入金額就會記錄為0，且無法將營業(yè)收入現(xiàn)金含量指標作為收入確認的參考，無法保證企業(yè)收入準確性。新收入準則中，則要求收入與現(xiàn)金流同步，當客戶支付所有的尾款后，則確認收入。即使房屋未交付，也可以將此作為營業(yè)收入現(xiàn)金含量的指標，作為判斷現(xiàn)金流是否可以結轉成成本，企業(yè)受益情況。與舊收入準則相比，新收入準則的出現(xiàn)，使營業(yè)收入現(xiàn)金含量指標逐漸穩(wěn)定，能夠為企業(yè)判斷自身盈利情況提供更加準確的信息，促使企業(yè)健康發(fā)展。（三）履行進度成為履行成本計算的依據(jù)新收入準則中，要求企業(yè)在一定時間段內(nèi)完成收入確認業(yè)務，并根據(jù)合同要求工程進度，及自身履行的進度，預估項目成本。在工程項目未開始前，需要對開發(fā)成本進行估計，通過預算管理制度的運用及市場調(diào)研，分析將會得到的收入及支出，并將此與實際工程項目對比，以此完善自身的預算機制，提升管理效果。當企業(yè)滿足這一條件后，就可以根據(jù)履行合同進度進行結轉，確定成本。與舊收入準則相比，優(yōu)化“相關或已經(jīng)發(fā)生成本能夠可靠計量”內(nèi)容的不足，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理效果。（四）會計信息披露增加新收入準則對收入確認的操作過程進行創(chuàng)新，簡化操作步驟，提升會計估計工作效果。在新會計準則收入的過程中，提出一些新的要求，其中對投資方及利益相關的信息披露十分重要，使整個收入過程變得透明化，清晰化，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供更有利的數(shù)據(jù)支持。與舊收入準則相比，新收入準則中明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前確認收入，通過判斷與客戶合同履行情況，確定自身工作是否符合確認條件，然后進行確認收入工作。信息披露的發(fā)展，為投資者與利益相關者了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)提供便利，其可以通過合同上描述的信息，開展進一步的探究工作，思考與自身利益有關的信息。新收入準則中，要求將會計政策變更內(nèi)容，使用的會計政策、重大事項等全部披露出來，為相關工作人員工作開展提供依據(jù)。需要注意的是，新收入準則要求在附注中披露收入確認變更內(nèi)容及影響。