神草堂健康產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告

神草堂國際健康產(chǎn)業(yè)園

可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱：《神草堂健康產(chǎn)業(yè)園》項(xiàng)目

項(xiàng)目領(lǐng)域：生物基因健康科技

申報(bào)單位：煙臺(tái)神草堂生物科技有限公司

廈門福民康生物科技有限公司

項(xiàng)目設(shè)計(jì)：清華控股成員企業(yè)

神草堂生物科技有限公司

項(xiàng)目撰稿：道紀(jì)忠華公共管理咨詢（北京）有限公司

起草時(shí)間：2010年9月

目錄

第一章總論........................................................1

1.1項(xiàng)目背景...................................................1

1.2項(xiàng)目概況...................................................3

第二章市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)..........................................4

2.1市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測(cè).........................................4

2.2市場(chǎng)需求調(diào)查及預(yù)測(cè).........................................6

2.3市場(chǎng)定位...................................................8

2.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析...........................................9

2.5營銷策略..................................................12

第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案.........................................14

3.1建設(shè)原則與理念............................................14

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)..............................................14

3.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容..............................................15

3.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................16

3.5給排水工程規(guī)劃............................................17

3.6供電工程規(guī)劃..............................................18

3.7電信工程規(guī)劃..............................................19

3.8采暖空調(diào)工程規(guī)劃..........................................19

3.9消防......................................................19

第四章項(xiàng)目選址...................................................21

4.1場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀..........................................21

4.2場(chǎng)址建設(shè)條件..............................................22

第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià)...............................................25

5.1環(huán)境保護(hù)..................................................25

5.2節(jié)能減排..................................................26

5.3環(huán)境影響評(píng)價(jià).............................錯(cuò)誤！未定義書簽。

第六章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防........................................27

6.1安全措施方案..............................................27

6.2消防設(shè)施..................................................27

第七章項(xiàng)目管理...................................................28

7.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置....................................28

7.2項(xiàng)目管理..................................................28

7.3項(xiàng)目招投標(biāo)...............................................29

7.4工程質(zhì)量.................................................29

7.5竣工驗(yàn)收.................................................29

第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃...........................................30

第九章項(xiàng)目投資估算與資金籌措.....................................31

9.1編制依據(jù).................................................31

9.2投資估算范圍與說明.......................................31

9.3建設(shè)投資估算表...........................................32

9.4資金籌措與使用計(jì)劃.......................................34

第十章財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)...............................37

10.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù).............................................37

10.2銷售及經(jīng)營收入測(cè)定.......................................37

10.3損益狀況分析.............................................39

10.4現(xiàn)金流量表與盈利能力分析................................40

10.5不確定性分析.............................................41

10.6國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)...................................43

第十一章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策...........................................44

11.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策...........................................44

11.2開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策..........................................44

11.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策..........................................44

11.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策..........................................45

第十二章結(jié)論.....................................................46

12.1市場(chǎng)條件.................................................46

12.2建設(shè)條件................................................46

12.3主要指標(biāo)................................................46

12.4經(jīng)濟(jì)效益................................................46

12.5社會(huì)效益.................................................46

12.6環(huán)境效益.................................................47

12.7可行性研究結(jié)論...........................................47

附件：項(xiàng)目自主創(chuàng)新產(chǎn)品介紹........................................48

1“藥食同源”產(chǎn)品..........................................48

2彩粒小麥項(xiàng)目................................................50

3功能型口香糖產(chǎn)品............................................50

4無創(chuàng)檢測(cè)項(xiàng)目................................................52

第一章總論

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱：神草堂健康產(chǎn)業(yè)園

1.1.2項(xiàng)目依據(jù)

(1)健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略重要性

不管是在中國，還是在全球，健康產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)成為?項(xiàng)令人矚目的產(chǎn)業(yè)。隨著社會(huì)發(fā)展

和人們生活水平的不斷提高，以及人類生活方式的改變，健康產(chǎn)品的總需求量急劇增加。以

生物技術(shù)和生命科學(xué)為先導(dǎo)，涵蓋醫(yī)療衛(wèi)生、營養(yǎng)保健、健身休閑等健康服務(wù)功能的健康產(chǎn)

業(yè)已成為21世紀(jì)引導(dǎo)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)在各國均在抓緊制定和實(shí)施“國家健康促進(jìn)行動(dòng)規(guī)劃”。健康管理及其相關(guān)產(chǎn)'也已成

為重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域與優(yōu)先發(fā)展方向：如美國正在實(shí)施的第三個(gè)“健康人民2010”規(guī)劃；歐盟

國家正在實(shí)施的第二個(gè)“歐盟成員國公共健康行動(dòng)規(guī)劃2008-2013”；日本正在實(shí)施的第三

個(gè)“健康日本21”國家健康促進(jìn)行動(dòng)規(guī)劃；中國正在制定的“健康中國2020”戰(zhàn)略規(guī)劃。

目前健康產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動(dòng)力，美國的醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)藥生產(chǎn)、

健康管理等健康行業(yè)增加值占GDP比重超過15%,加拿大、日本等國的健康產(chǎn)業(yè)增加值占

GDP比重也超過10%。而在我國，健康產(chǎn)業(yè)僅占中國國民生產(chǎn)總值的4%-5%,遠(yuǎn)低于許多發(fā)

展中國家。

對(duì)此，我國正做出積極應(yīng)對(duì)措施：中華醫(yī)學(xué)會(huì)健康管理學(xué)分會(huì)先后組織了五屆“中國健

康產(chǎn)業(yè)論壇，，，來總結(jié)和促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2008年，在中國科協(xié)的支持下，由聯(lián)合基因集

團(tuán)主辦的“首屆中國國際人體基因科學(xué)與健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”更是把健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提到了

?個(gè)更加前沿的新高度；同時(shí)，我國《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006-2020年)》

提出“疾病防治重心前移，堅(jiān)持預(yù)防為主、促進(jìn)健康和防治疾病結(jié)合；研究預(yù)防和早期診

斷關(guān)鍵技術(shù)，顯著提高重大疾病診斷和防治能力”，把預(yù)防未病、健康管理提上新的戰(zhàn)略

點(diǎn)。

從國家戰(zhàn)略來說，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)是提高國民生活水平、降低醫(yī)療成本的需求。

當(dāng)前以胡錦濤同志為總書記的黨中央提出了構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的戰(zhàn)略任務(wù)。黨的十

六大提出提高國民健康素質(zhì)是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保證；黨的十七大進(jìn)一步提出“健康

是人全面發(fā)展的基礎(chǔ)”，為中國的健康產(chǎn)'也指明了方向；2008年中國政府制定的“健康中國

2020”發(fā)展戰(zhàn)略，更是我國發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)遵循的目標(biāo)和原則。

(2)“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”的特色和趨勢(shì)性

現(xiàn)實(shí)中，我們偶然會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的怪圈——

自從有了西藥降血糖以后，糖尿病患者的群體不但沒有減少，反而群體越來越大，全世

界從五十年前的兒百萬人翻到幾千萬，現(xiàn)在已到了全球幾億人患糖尿病。當(dāng)西藥在人體降血

糖的同時(shí)，長期服用西藥對(duì)人體肝臟和腎臟產(chǎn)生了巨大的損害。全世界50年前糖尿病患者

以老年人居多，30年前中老年患者居多，到了今天連十幾歲的少年甚至幾歲的兒童都莫名

其妙地患上糖尿病……越來越多的現(xiàn)實(shí)顯示：人類的健康保護(hù)不是等有病再治，那樣只能越

治越被動(dòng)！“預(yù)防醫(yī)學(xué)”、“防治未病”，才是從根本上解決人類健康的根本出路和唯?途徑！

全球的健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始從“治療醫(yī)學(xué)”向“預(yù)防醫(yī)學(xué)”戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移。

2007年7月，歷來抵制中醫(yī)中藥文化的美國，也不得不立法承認(rèn)——中醫(yī)中藥是一個(gè)

獨(dú)立的科學(xué)體系。

而“預(yù)防醫(yī)學(xué)”“防治未病”的根本依據(jù)，就是中華獨(dú)有的——以預(yù)防為主的養(yǎng)生文化

理論和“藥食同源”一系列珍貴的植物資源！

“藥食同源”產(chǎn)品，在中國乃至世界健康產(chǎn)品市場(chǎng)中尚屬于初期發(fā)展階段。依照中華養(yǎng)

生文化“預(yù)防醫(yī)學(xué)”的理論，仰仗中華獨(dú)有的87種之多的“藥食同源”資源和237種保健

品資源，我項(xiàng)目打造個(gè)獨(dú)樹一幟的以“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”為倡導(dǎo)理念、堅(jiān)持功能食品

的產(chǎn)品定位、擁有民族自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的健康產(chǎn)業(yè)基地，將創(chuàng)造中國乃至世界史上健康產(chǎn)業(yè)的

奇跡、成為健康產(chǎn)業(yè)的巨擘！

(3)“功能食品”定位優(yōu)勢(shì)

1997年5月1日，國家技術(shù)監(jiān)督局專門發(fā)布并正式實(shí)施了“GB16740-1997”國家標(biāo)準(zhǔn)。

《標(biāo)準(zhǔn)》明確了功能食品的定義為：”功能食品是食品的一個(gè)種類，具有一般食品的共性，

能調(diào)節(jié)人體的機(jī)能，適于特定人群食用但不能以治療疾病為目的。”

當(dāng)前，我國對(duì)健康產(chǎn)品的分類正逐漸與國際接軌，我項(xiàng)目定位為“功能食品”，對(duì)于美

國食品藥品局(FDA)的產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)具有吻合性，而且這種定位直接歸屬于食品行列，對(duì)

于產(chǎn)品在出口檢測(cè)檢驗(yàn)等方面簡化程序具有很大的優(yōu)勢(shì)。

(4)擁有多項(xiàng)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)

神草堂自2009年——2010年在“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里已獲得4項(xiàng)國家發(fā)

明專利。

傳承數(shù)代人給我們留下的“藥食同源”養(yǎng)生文化和珍貴資源，迎合了全世界從“治療醫(yī)

學(xué)”向“預(yù)防醫(yī)學(xué)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的大勢(shì)大潮。摒棄傳統(tǒng)世襲的科研開發(fā)“各自為政”的產(chǎn)業(yè)研

發(fā)套路和方法。將藥用植物學(xué)、作物生物學(xué)、新材料結(jié)構(gòu)學(xué)、中醫(yī)臨床學(xué)四個(gè)學(xué)科科學(xué)家的

智慧和創(chuàng)意、研發(fā)和設(shè)計(jì)，交流交叉和交匯到一起，創(chuàng)意并創(chuàng)造出全新思路和全新理念的產(chǎn)

品和產(chǎn)業(yè)鏈條。

這種科研開發(fā)思路和產(chǎn)業(yè)定位思路奠定了神草堂發(fā)展的根基和基礎(chǔ)。

1.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義

(1)緊隨國家發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)升級(jí)、調(diào)整健康產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

近十年來，健康產(chǎn)業(yè)也在國民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷上升，成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一新

興動(dòng)力，也是近幾年國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的戰(zhàn)略點(diǎn)?；匾陨萍己徒】悼萍紴橹黝}，自主研

發(fā)創(chuàng)新健康產(chǎn)品、專業(yè)打造高端健康服務(wù)，都將在一定程度上促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，

為國家發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)。

(2)打造生命健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)全國健康產(chǎn)業(yè)示范基地

項(xiàng)目引進(jìn)清華大學(xué)雄厚的科研、人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、科技創(chuàng)新投資，緊抓當(dāng)前政策導(dǎo)向，

結(jié)合煙臺(tái)健康產(chǎn)業(yè)特色，建設(shè)健康產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)基地、高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地、健康管理服

務(wù)基地、健康管理教育培訓(xùn)基地，打造可持續(xù)發(fā)展生命健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，為國內(nèi)其他城市發(fā)

展健康產(chǎn)業(yè)做出示范。

(3)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高地方企業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長

項(xiàng)目發(fā)揮科技園的聚集、聚合、聚焦、聚變效應(yīng)，廣集地方的資源和政策優(yōu)勢(shì)，以科技

創(chuàng)新為手段，建設(shè)、整合生命&健康的新型產(chǎn)業(yè)鏈，通過與區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合，與地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)

區(qū)形成生物質(zhì)產(chǎn)業(yè)上下游的連接，與地方優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，提供地方經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

1.2項(xiàng)目概況

建設(shè)地點(diǎn)：煙臺(tái)市高新區(qū)

建設(shè)內(nèi)容：科研總部區(qū)、產(chǎn)業(yè)化區(qū)、健康管理區(qū)、配套服務(wù)區(qū)

建設(shè)規(guī)模：占地面積400畝，總建筑面積36萬平方米

投資估算：計(jì)劃總投資10億人民幣

建設(shè)期：三年

項(xiàng)目建設(shè)單位：神草堂生物科技有限公司

第二章市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2.1市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

2.1.1健康產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)分析

(1)健康服務(wù)

作為世界公認(rèn)的最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)一一健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)近年來在中國得到了快速發(fā)展。

從國家統(tǒng)計(jì)局獲得的數(shù)據(jù)來看，截至2006年底中國健康服務(wù)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共有739

家，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，到2007年底中國健康服務(wù)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)變?yōu)?06

家，2006-2007年該行業(yè)企業(yè)變動(dòng)了67家，同比增長9.1%。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷變化，截

至2008年底，中國健康服務(wù)行'亞的企業(yè)數(shù)量已經(jīng)變?yōu)?15家，同比增長13.5%?

||—企業(yè)與僦＜個(gè)＞-Q-增K片|

圖2.12006-2008年健康服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量增長趨勢(shì)圖

現(xiàn)在國內(nèi)健康服務(wù)市場(chǎng)主要以體檢為主，健康體檢能實(shí)現(xiàn)對(duì)疾病早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)防，但它

仍屬于發(fā)現(xiàn)問題，而不是解決問題。作為促進(jìn)健康，降低疾病發(fā)生率的?種新的健康服務(wù)一

一健康管理，逐漸引起人們的重視。

健康管理是基于個(gè)人健康檔案基礎(chǔ)上的個(gè)體化健康事務(wù)管理服務(wù),它是建立在現(xiàn)代生物

醫(yī)學(xué)和信息化管理技術(shù)模式上，從社會(huì)、心理、生物的角度來對(duì)每個(gè)人進(jìn)行全面的健康保障

服務(wù)。

(2)健康產(chǎn)品

在健康產(chǎn)品方面，世界各國對(duì)健康產(chǎn)品的開發(fā)都非常重視。

截至2007年底，我國已審批健康產(chǎn)品8900多種，共有健康產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)1640多家，

年產(chǎn)值達(dá)到1000多億元。煙臺(tái)市將生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)納入重點(diǎn)培育的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。截至2009

底，煙臺(tái)市27家列入統(tǒng)計(jì)的制藥企業(yè)中，產(chǎn)品在研新藥涉及生物制藥（含天然藥物、生化

藥物）的有9家，生物制藥類企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入25.5億元。與此同時(shí)，煙臺(tái)市醫(yī)藥企業(yè)技

術(shù)創(chuàng)新能力明顯增強(qiáng)，全市共投入近3億元資金用于新藥研發(fā)，共申報(bào)各類新藥200多利

申請(qǐng)專利270項(xiàng)，獲國家中藥保護(hù)品種和國家保密品種20個(gè)。

2.1.2健康產(chǎn)業(yè)園調(diào)查分析

在生物技術(shù)迅猛發(fā)展的浪潮中，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都在向技術(shù)、人才、資金

密集、生物醫(yī)藥企'也相對(duì)集中的區(qū)域靠近，逐步形成了生物谷或藥谷。

我國已建立了眾多的健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)園區(qū)，特別是在一些大城市，園區(qū)在形成產(chǎn)業(yè)集群、

促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用；但大部分園區(qū)偏重研發(fā)，針對(duì)完整健康產(chǎn)業(yè)鏈整合

的園區(qū)比較少；且這些園區(qū)以生物制藥類為主，以“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”為主要概念的園

區(qū)還未出現(xiàn)。

表2.1中國首批生物醫(yī)藥基地

基地主要領(lǐng)域龍頭企業(yè)

石家莊化學(xué)制藥、生物制藥、現(xiàn)代中藥領(lǐng)域石藥、華藥、神威、以嶺

長春生物制品研究所、長生科

技、金賽藥業(yè)、修正藥業(yè)、長

長春亞洲最大的疫苗和基因藥物生產(chǎn)基地

春博泰醫(yī)藥、東北師大基因工

程公司

國內(nèi)市場(chǎng)化程度最高、功能最齊全的成

果轉(zhuǎn)化基地，最具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新藥物研邁瑞、三九、海瑞普、海王、

深圳

發(fā)及產(chǎn)業(yè)化基地，技術(shù)含量最高的醫(yī)療健康元

器械產(chǎn)品生產(chǎn)基地。

中藥戒毒藥列全國第一、生物疫苗和抗

生素制劑列中南地區(qū)第一、減肥類保健瀏陽醫(yī)藥園中部地區(qū)第一個(gè)

長沙

品列全國第三、中藥標(biāo)準(zhǔn)化提取物列全國家生物產(chǎn)業(yè)基地

國第二。

基因工程藥物、現(xiàn)代中藥、化學(xué)合成創(chuàng)

廣州廣藥集團(tuán)

新藥物、海洋藥物

基因工程藥物、現(xiàn)代中藥、化學(xué)合成創(chuàng)

上海醫(yī)藥集團(tuán)、張江生物產(chǎn)業(yè)

上海新藥物、生物醫(yī)學(xué)工程等領(lǐng)域的新產(chǎn)

困

品，

由中關(guān)村生命科學(xué)園、北京經(jīng)

濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村大興

現(xiàn)代中藥、化學(xué)制藥、醫(yī)療器械、基因生物醫(yī)藥基地3個(gè)核心區(qū)構(gòu)

北京

工程藥物和生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)品。成，包括北京醫(yī)藥集團(tuán)、北京

同仁堂集團(tuán)、中國生物技術(shù)公

司、樂普醫(yī)療等

集中在生物醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)生物技術(shù)和工業(yè)

青島青島海能生物

生物技術(shù)及傳統(tǒng)生物技術(shù)等領(lǐng)域。

包括東湖開發(fā)區(qū)關(guān)南生物制

在生物制劑、診斷試劑及芯片產(chǎn)品、診藥園、江夏現(xiàn)代中藥園、葛店

武漢療中心等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，生物疫苗化學(xué)合成創(chuàng)新藥物園、南湖生

位居全國第五位。物農(nóng)業(yè)園四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積

為30平方千米。

現(xiàn)代中藥、創(chuàng)新藥物、生物醫(yī)學(xué)工程、

科倫藥業(yè)、成都地奧集團(tuán)、康

成都生物醫(yī)藥服務(wù)；資源技術(shù)主導(dǎo)型的生物

弘、奧邦、維奧、蓉生

農(nóng)業(yè)、生物能源。

發(fā)展以良種產(chǎn)業(yè)，跨國重大動(dòng)物疫病，

有害生物物種入侵安全性評(píng)價(jià)、檢測(cè)產(chǎn)云南沃森生物技術(shù)有限公司、

昆明

品；生物農(nóng)藥、生物肥料為主的生物農(nóng)云南白藥、昆明中藥

業(yè)產(chǎn)業(yè)。

生物醫(yī)學(xué)工程、中藥材規(guī)范化種植與現(xiàn)

代制藥、獸藥及綠色農(nóng)用生物產(chǎn)品、特

重慶西南藥業(yè)、萊美藥業(yè)

色生物育種、生物質(zhì)工程、生物技術(shù)服

務(wù)業(yè)。

除了上述12個(gè)國家生物產(chǎn)業(yè)基地外，在哈爾濱、德州、泰州、鄭州、通化、南寧、西

安、天津、南昌、杭州等地也陸續(xù)建設(shè)了國家生物產(chǎn)業(yè)基地。

國務(wù)院正式發(fā)布的《生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展‘‘十?五”規(guī)劃》中指出，要重點(diǎn)推進(jìn)京津冀、長江

三角洲、珠江三角洲地區(qū)的綜合性生物產(chǎn)業(yè)基地及若干專業(yè)性生物產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，形成8

個(gè)產(chǎn)值過500億元的生物產(chǎn)業(yè)基地。政府希望通過基地建設(shè)，形成創(chuàng)新能力的集聚地和輻射

源頭、科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的核心區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)快速成長的增長極和帶動(dòng)全國生物產(chǎn)業(yè)發(fā)

展的示范基地。

2.2市場(chǎng)需求調(diào)查及預(yù)測(cè)

2.2.1健康產(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)需求

（1）健康產(chǎn)品需求

2001-2008年，世界各國健康產(chǎn)品的市場(chǎng)年均以10%的速度遞增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般食品

年增2%的發(fā)展速度。

我國健康產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大。健康產(chǎn)品年銷售額500多億元人民幣，

年平均增長15-20%,占中國國民生產(chǎn)總值的4%-5%；到2010年，中國健康產(chǎn)品年銷售額將

達(dá)1200億元人民幣。健康產(chǎn)品出口遍及世界150多個(gè)國家和地區(qū)。消費(fèi)對(duì)象已由過去的老

年、兒童及病后康復(fù)，擴(kuò)大到婦女、中年和少年等各年齡段和各種階層。

1000

圖2.2健康產(chǎn)品行業(yè)收入

（2）健康服務(wù)需求

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)逐步開放以及人民群眾的生活水平“漸

提高，人們自身的保健意識(shí)逐漸增強(qiáng)，由原來簡單藥物治病到現(xiàn)在全方位營養(yǎng)保健的預(yù)防，

科學(xué)保健、強(qiáng)身健體、延年益壽成了人們消費(fèi)的一大需求。據(jù)專家估計(jì)，未來5年內(nèi)有健康

服務(wù)需求并有消費(fèi)能力的人群將新增1億人，平均每人每年用于健康服務(wù)的支出為1000元,

將產(chǎn)生至少每年1000億元的市場(chǎng)增量。

同時(shí)，中國社會(huì)的人口老齡化問題及全球70%的成年人處于亞健康狀態(tài)（中國比例更高）

的事實(shí)，為健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的需求空間。隨著我國家庭規(guī)模的縮小、人們生活節(jié)奏

的加快和人口流動(dòng)的頻繁，老年人的醫(yī)療護(hù)理照料問題日益突出，對(duì)老年家庭病床護(hù)理、健

康咨詢、老年康復(fù)中心以及提供醫(yī)療護(hù)理和保健器材等的服務(wù)需求面廣、量大，老年保健服

務(wù)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.2.2健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求

（1）中國成為全球醫(yī)藥研發(fā)基地之?的趨勢(shì)越來越明顯

在國外的制藥公司實(shí)驗(yàn)室中，可能有一半是中國人、印度人，他們?cè)趪馐茄邪l(fā)的主力

軍?，F(xiàn)在，有很多在美國工作的中國制藥專家開始回國，以后全球醫(yī)藥研發(fā)中心會(huì)慢慢從西

方向中國轉(zhuǎn)移，這樣中國就會(huì)成為與美國、歐洲研發(fā)并列的基地。加上中國在人力價(jià)格上具

有優(yōu)勢(shì)，在美國雇1個(gè)博士的費(fèi)用在中國可以雇4個(gè)博士，這樣會(huì)對(duì)美國、歐洲的研發(fā)帶來

很大沖擊。

(2)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇

在國際金融危機(jī)時(shí)期，我國提出'‘保增長、渡難關(guān)、調(diào)結(jié)構(gòu)”等一系列應(yīng)對(duì)策略，特別

針對(duì)一些出口導(dǎo)向型、高能耗型等類型企業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，避免過分依賴勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)和

海外訂單，不斷提升自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)研發(fā)和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為科技含量高的健康產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)

展機(jī)遇。

此外，隨著我國工業(yè)化、城市化的加快，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的資源、環(huán)境瓶頸制約將II趨

突出，迫切需要加快發(fā)展生物能源、生物環(huán)保、生物醫(yī)藥、健康管理等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)

和知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(3)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策推動(dòng)

基于我國人口年齡結(jié)構(gòu)、健康水平以及醫(yī)療政策的改變，未來的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展更要關(guān)注

生命全過程監(jiān)控。隨著國家人口的年齡結(jié)構(gòu)、健康水平，發(fā)展戰(zhàn)略也將隨之改變，尤其是醫(yī)

療政策的改變將極大推動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

衛(wèi)生部：頒發(fā)預(yù)防性診療服務(wù)規(guī)范；

衛(wèi)生部、保監(jiān)會(huì)及勞動(dòng)保障部：明確健康管理為醫(yī)療保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制策略；

衛(wèi)生部：健康產(chǎn)業(yè)(非醫(yī)療服務(wù))的主題定為健康管理；

中國人保PICC：全面推廣以健康管理為基礎(chǔ)的健康保障模式。

2.3市場(chǎng)定位

神草堂健康產(chǎn)業(yè)園以生命科技和健康科技為主題，以中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化和預(yù)防醫(yī)學(xué)為主

導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展健康管理教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè),打造可持續(xù)發(fā)展的生命健康循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。

項(xiàng)目定位是：

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”產(chǎn)業(yè)化基地；

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”國際生態(tài)健康管理基地；

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”新成果研發(fā)基地；

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”新成果展示交易中心；

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定中心；

中國“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”文化傳播中心；

“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”養(yǎng)生文化國際高峰論壇；

以健康信息為主體、新型產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的信息技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)；

高端知識(shí)整合及現(xiàn)代健康管理服務(wù)業(yè)聚集的平臺(tái)。

2.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析

2.4.1主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

(1)煙臺(tái)高新區(qū)國際生物科技園

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是煙臺(tái)高新區(qū)著力發(fā)展的高端制造業(yè)的重要組成部分，是國家戰(zhàn)略性新興

產(chǎn)業(yè)之一，國際生物科技園已被列入國家重大新藥創(chuàng)制專項(xiàng)“國家創(chuàng)新藥物孵化基地”。煙

臺(tái)高新區(qū)將為進(jìn)駐園區(qū)的生物醫(yī)藥企業(yè)提供優(yōu)越的研發(fā)環(huán)境、便捷的生活環(huán)境和最具吸引力

的配套政策，并為LG生命科學(xué)和綠葉制藥在生物醫(yī)藥領(lǐng)域的合作提供廣闊的發(fā)展空間。

表2.2煙臺(tái)高新區(qū)國際生物科技園項(xiàng)目分析

項(xiàng)目名稱煙臺(tái)高新區(qū)國際生物科技園項(xiàng)目

煙臺(tái)綠葉生物科技園發(fā)展有限公司，經(jīng)營范圍為生物醫(yī)藥、海洋生

項(xiàng)目單位

物、生物農(nóng)業(yè)等。

項(xiàng)目總投

400000萬美元

資

規(guī)劃總用地69.775公頃，其中研發(fā)用地37.604公頃，配套用地32.

171公頃。

配套建設(shè)：

項(xiàng)目內(nèi)容

(1)公共孵化大樓，配備各類實(shí)驗(yàn)設(shè)施、孵化器；

建設(shè)規(guī)模

(2)公共服務(wù)平臺(tái)，配備各類先進(jìn)儀器設(shè)備；

以及條件

(3)公共動(dòng)物實(shí)驗(yàn)平臺(tái)，提供通過國家GLP認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)物實(shí)驗(yàn)

室；

(4)中試車間等。

生物醫(yī)藥：基因藥物、人用疫苗、診'斷試劑、抗體藥物、生化藥物、

現(xiàn)代中藥、生物醫(yī)學(xué)材料、醫(yī)療器械；

海洋生物：海洋生物能源、海洋功能性食品和化妝品方面、海洋藥

研發(fā)方向

物、海洋生物保健食品、優(yōu)質(zhì)種苗、海洋生物新材料、海洋生物酶；

生物農(nóng)業(yè)：發(fā)酵類品、動(dòng)植物育種、生物農(nóng)藥、生物飼料、生物

肥料、動(dòng)物疫苗、生物獸藥、生物漁藥、植物生長調(diào)節(jié)劑。

預(yù)計(jì)到2020年，入駐100家以上國內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)中心；入駐1

00家以上國內(nèi)外知名科研院所的研發(fā)中心/實(shí)驗(yàn)室；入駐300家以上

發(fā)展目標(biāo)生物創(chuàng)新研發(fā)公司；10個(gè)以上國際知名品牌產(chǎn)品；100個(gè)以上擁有

自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的上市產(chǎn)品；200項(xiàng)國際領(lǐng)先的科技成果；園區(qū)內(nèi)企

業(yè)/機(jī)構(gòu)申請(qǐng)5000項(xiàng)以上國際國內(nèi)專利等。

圖2.4煙臺(tái)高新區(qū)國際生物科技園效果圖

（2）蓬萊CHINA-NEWSTART中心

以蓬萊優(yōu)秀的旅游環(huán)境、得天獨(dú)厚的氣候條件、豐富的歷史文化積淀和近幾年較高的國

際知名度為前提，以中醫(yī)無痛苦、無創(chuàng)傷、無毒副作用的適宜療法為依托，以綠色食品、保

健品、科學(xué)的生活方式和良好的生活習(xí)慣為基礎(chǔ)，在開發(fā)區(qū)矯格莊村西，建設(shè)國際性的

CHINA-NEWSTART中心。

自然療法康復(fù)中心：蓬萊作為沿海旅游城市，擁有豐富的旅游資源，將神仙文化和中醫(yī)

的針灸、氣功、推拿、按摩、刮瘡、茶療等自然療法有機(jī)結(jié)合，達(dá)到消除疾病、恢復(fù)健康、

解除疲勞、延長壽命的目的。

陽光社區(qū)（也稱國際老年人度假村）：韓國和香港福利署每年都安排數(shù)量可觀的資金用

于老年人養(yǎng)老事業(yè)。香港準(zhǔn)備先在深圳建一個(gè)老年公寓，專門用于香港中層市民的養(yǎng)老，韓

國、日本的中產(chǎn)階層的老年人對(duì)來中國養(yǎng)老表示出足夠的興趣。在蓬萊市建一個(gè)陽光社區(qū)（國

際老年度假村）針對(duì)日、韓和臺(tái)、港、澳地區(qū)老年人的生活需要，利用廉價(jià)的勞動(dòng)力資源和

中醫(yī)養(yǎng)生療法，使老人過上愉快和健康長壽的晚年生活。

開發(fā)中醫(yī)藥資源，建設(shè)中醫(yī)藥博物館：蓬萊的自然地理和氣候條件適應(yīng)絕大多數(shù)中草藥

的生長，境內(nèi)生長有藥用價(jià)值的中藥320多種，曾收購出售具有一定產(chǎn)量的挖采和種植（養(yǎng)

殖）中藥110種，在全國頗具影響的有丹參、黃苓、北沙參、全蝎、茵陳等20多種。

保健品開發(fā)：隨著生活水平的提高了，人們將更加關(guān)注健康。針對(duì)這一需求的增加，各

個(gè)保健品企業(yè)抓住這一市場(chǎng)機(jī)遇，在保健品上大做文章，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了像太太集團(tuán)、腦白

金、萬基藥業(yè)等知名企業(yè)，人口壽命的增加、“亞健康”群體的增加、高額的利潤回報(bào)，使

保健品業(yè)市場(chǎng)前景看好。

（3）周邊地區(qū)生命園

表2.3煙臺(tái)周邊生物科技園項(xiàng)目分析

園區(qū)名稱相關(guān)內(nèi)容

青島嶗山生物醫(yī)①藥物研發(fā)制造、海洋生物工程等產(chǎn)業(yè)

藥產(chǎn)業(yè)園②占地面積229畝

①提供生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)平臺(tái)，側(cè)重發(fā)展生物醫(yī)藥

青島市國家生物

產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)孵化基地，以生物醫(yī)藥行業(yè)的中小企業(yè)為主要服

醫(yī)藥中試生產(chǎn)中

務(wù)對(duì)象提供醫(yī)藥生產(chǎn)規(guī)范GMP標(biāo)準(zhǔn)的中試生產(chǎn)車間，

心

②占地面積L7萬平方米，建筑面積5.9萬平方米

①青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)與北京科技園建設(shè)（集

團(tuán)）股份有限公司、青島大榮置業(yè)有限公司

②具有完善服務(wù)功能的生物醫(yī)藥研發(fā)孵化中心、具備國際

青島藍(lán)色生物醫(yī)一流水準(zhǔn)的中試平臺(tái)和開放性實(shí)驗(yàn)室；打造以生命科學(xué)為核

藥產(chǎn)業(yè)園心的生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)集群

③國家基礎(chǔ)藥物、小分子藥物、蛋白質(zhì)藥物、基因重組藥

物、漢方藥物、海洋生物藥、檢測(cè)試劑及設(shè)備開發(fā)、原料藥

物及輔料、醫(yī)療材料及器械、生物制劑

①國家級(jí)生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地

濟(jì)南國家生物醫(yī)

②占地面積2平方公里，建筑面積3.8萬平方米，包括科技

藥產(chǎn)業(yè)基地

孵化區(qū)、科技示范區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和山東大學(xué)科技園

濰坊高新區(qū)生物占地100公頃，建筑面積83萬平方米，包括研發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)

醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務(wù)配套區(qū)

威海清華紫光科占地100畝

技園

①國家火炬計(jì)劃生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；

淄博高新技術(shù)產(chǎn)②十五個(gè)“全國醫(yī)藥產(chǎn)品出口基地”之一；亞洲最大的解

業(yè)區(qū)熱鎮(zhèn)痛藥生產(chǎn)基地，中國最大的口服頭抱類藥品和藥用玻璃

生產(chǎn)基地；山東最大的醫(yī)療器械生產(chǎn)基地

①打造成國際生物制藥產(chǎn)業(yè)向國內(nèi)轉(zhuǎn)移的承接地，成為中

國北方生物制藥的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化中心，并使其成為具有一定

特色和優(yōu)勢(shì)地位的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群

大連生物醫(yī)藥產(chǎn)

②生物醫(yī)藥技術(shù)、海洋生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化技術(shù)、生物

業(yè)園

醫(yī)用材料技術(shù)

③占地7.2平方公里，包括技術(shù)研發(fā)區(qū)、國際生物制藥園、

北方醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)藥物流園、生命科學(xué)教育園

①打造成我國最大的醫(yī)藥產(chǎn)品生產(chǎn)基地和貿(mào)易中心，成為

天津國家生物醫(yī)

東亞“藥港”。

藥國際創(chuàng)新園

②占地16平方公里，包括孵化區(qū)和生產(chǎn)貿(mào)易區(qū)

2.4.2競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

(1)優(yōu)勢(shì)分析

①項(xiàng)目位于煙臺(tái)重點(diǎn)規(guī)劃的高新區(qū)，具有良好的地理、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)、海

洋資源優(yōu)勢(shì)、科研人才優(yōu)勢(shì)和景觀資源優(yōu)勢(shì)；

②項(xiàng)目規(guī)模適中，建設(shè)和服務(wù)功能完善，既便于管理又保證產(chǎn)業(yè)鏈比較完整；

③項(xiàng)目開創(chuàng)了傳統(tǒng)養(yǎng)生、預(yù)防醫(yī)學(xué)與文化旅游相結(jié)合的理念，概念創(chuàng)新，建造了獨(dú)具

特色的集養(yǎng)生、健康管理、旅游、科研、交流、生產(chǎn)于一體的健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地，

定位差異化；

④引入“藥食同源”、七寶彩麥貢膳、功能型口香糖、無創(chuàng)檢測(cè)等具有技術(shù)優(yōu)勢(shì)、市

場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，為項(xiàng)目啟動(dòng)奠定了基礎(chǔ)；

⑤基地?fù)碛忻褡遄灾髦R(shí)產(chǎn)權(quán)，擁有國內(nèi)一流健康醫(yī)療專家團(tuán)隊(duì)和清華大學(xué)的教育培

訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于開展健康管理教育培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)明顯。

⑥項(xiàng)目投資方在中醫(yī)養(yǎng)生理論、健康產(chǎn)品研發(fā)方面具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)資源，

操作團(tuán)隊(duì)具有園區(qū)運(yùn)營、市場(chǎng)開發(fā)、營銷策劃等全面的知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目成

功運(yùn)作提供了保證。

(2)劣勢(shì)分析

①項(xiàng)目投資較大，回收周期較長，導(dǎo)致運(yùn)作過程中風(fēng)險(xiǎn)因素較多；

②投資方品牌和知名度有限，與大型知名健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)；

③產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，營銷工作任務(wù)較重。

2.5營銷策略

2.5.1利用創(chuàng)新營銷手段，快速銷售

?“借船出?！?、借勢(shì)、借資、借網(wǎng)絡(luò)：借一些市場(chǎng)疲憊、疲勞的網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入我方產(chǎn)品，

進(jìn)行市場(chǎng)低成本、高速度運(yùn)作；

?做OEM貼牌產(chǎn)品；

?創(chuàng)新營銷手段，快速銷售，建立和打造自己的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)建新的營銷模式和營銷機(jī)

制，創(chuàng)新培訓(xùn)機(jī)制和培訓(xùn)模式，服務(wù)前置，提升附加價(jià)值。

?采取活動(dòng)公關(guān)、媒體推廣、多渠道招商、定制化營銷等多種營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快

速銷售，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

?活動(dòng)營銷：舉辦《中華養(yǎng)生文化國際高峰論壇》、邀請(qǐng)知名養(yǎng)生專家講座等活動(dòng)，宣

傳“中華預(yù)防科學(xué)”以及“治未病”的健康理念，同時(shí)宣傳我項(xiàng)目打造成為中國“藥食同源

預(yù)防醫(yī)學(xué)”的第一產(chǎn)業(yè)集群、“藥食同源”健康產(chǎn)業(yè)新成果研發(fā)基地，吸引人們的關(guān)注。

?媒體推廣：利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒介強(qiáng)勢(shì)宣傳，引起廣泛認(rèn)同，充分

宣揚(yáng)項(xiàng)目理念、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，塑造健康養(yǎng)生品牌的代表形象。

?多渠道招商：廣泛利用政府資源、清華資源、行業(yè)資源、個(gè)人關(guān)系資源，通過自銷、

代理分銷、關(guān)系分銷等多種渠道促進(jìn)招商。

?定制營銷：針對(duì)園區(qū)內(nèi)的各大企業(yè)，以企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定向設(shè)計(jì)建造，大客戶定制可以

加快銷售速度，減輕銷售壓力，同時(shí)可帶動(dòng)中小客戶購買，形成產(chǎn)業(yè)聚集，以提升本項(xiàng)目的

人氣，增強(qiáng)園區(qū)的認(rèn)同感。

2.5.2通過引進(jìn)知名品牌和龍頭企業(yè)，提升項(xiàng)目知名度

清華教育品牌和資源，對(duì)于開展健康產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、科研交流活動(dòng)以及提供投融資、人才服

務(wù)等方面都具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用。

在導(dǎo)入期，清華-道紀(jì)的人脈+信息可以起到推進(jìn)本項(xiàng)目的作用；

在啟動(dòng)期，我們更需要清華-道紀(jì)的資金+技術(shù)結(jié)合高新區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，尋求產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)的

突破口，從實(shí)際建設(shè)運(yùn)營角度塑造本項(xiàng)目的成功示范典范；

在發(fā)展期，清華-道紀(jì)的人力+信息+市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的做強(qiáng)、做大有著決定性影響；

在成熟期，本項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展中，成為清華體系內(nèi)不可或缺的重要組成，從功能

上與清華產(chǎn)生互補(bǔ)，從品牌上已經(jīng)與清華捆綁互動(dòng)。

同時(shí)，行業(yè)龍頭企業(yè)的入駐將產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)和聚合效應(yīng)，能帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)鏈的上下游

企業(yè)入駐，因此，引導(dǎo)知名龍頭企業(yè)入駐園區(qū)對(duì)于迅速提高項(xiàng)目知名度和項(xiàng)目快速啟動(dòng)具有

重要作用。

2.5.3服務(wù)前置，提升附加價(jià)值

服務(wù)前置：即把“服務(wù)”做成產(chǎn)品，把顧問式、介入式銷售手段作為企業(yè)一種服務(wù)理念

推銷給自己的客戶，并以此成為自身的品牌。這即是本項(xiàng)目創(chuàng)新服務(wù)體系的重要環(huán)節(jié)，也是

區(qū)別于其它園區(qū)的核心價(jià)值。

為科技研發(fā)企業(yè)提供清華資源體系的強(qiáng)大支撐，市場(chǎng)、技術(shù)、資金、人才、信息等；以

及健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地提供的獨(dú)特的產(chǎn)品類型；和高新區(qū)政府優(yōu)厚的政策：

為健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地的客戶提供健康咨詢服務(wù)、健康管理服務(wù)，如聘請(qǐng)國內(nèi)一流中醫(yī)理

療師，常年為居住怡健村者或度假者進(jìn)行理療服務(wù)及健康咨詢；凡居住煙臺(tái)怡健村或旅游度

假者，隨時(shí)可享受到國際一流的健康咨詢、健康管理、健康服務(wù)。

第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案

3.1建設(shè)原則與理念

3.1.1建設(shè)原則

(1)堅(jiān)持從本地區(qū)實(shí)際出發(fā)的原則。

(2)堅(jiān)持整體規(guī)劃、功能完善原則。

(3)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則。充分利用國內(nèi)外先進(jìn)的材料和管理技術(shù)，提高開發(fā)

建設(shè)水平。

(4)可持續(xù)發(fā)展原則。以環(huán)境保護(hù)為前提，合理開發(fā)是有效保護(hù)的主要途徑，堅(jiān)持可

持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針。

3.1.2建設(shè)理念

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)結(jié)合基地本身的自然條件和區(qū)域位置，同時(shí)以服務(wù)對(duì)象為出發(fā)點(diǎn),

使人在園區(qū)內(nèi)工作的同時(shí)能享受到良好的服務(wù)設(shè)施和景觀資源。

(1)開放性

園區(qū)的空間環(huán)境和綠化景觀對(duì)城市的開放與滲透，使園區(qū)納入有歷史機(jī)理的城市空間格

局中。

(2)包容性

園區(qū)對(duì)傳統(tǒng)和創(chuàng)新的建筑形式以及空間環(huán)境形態(tài)的包容并有機(jī)組織，使住區(qū)擁有多樣

性、多層次的環(huán)境特征，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的趣味性。

(3)交流性

設(shè)計(jì)中通過公共輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)和景觀綠化帶的結(jié)合形成“花園式產(chǎn)業(yè)園”，給園區(qū)內(nèi)

人員提供交流的平臺(tái)和休息娛樂的場(chǎng)所，使園區(qū)內(nèi)的綠化景觀向空間延伸，形成多層次、多

界面的綠化體系。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)

《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》

《煙臺(tái)市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》

甲方提供的資料、數(shù)據(jù)、說明書、專利證書

3.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目擬在煙臺(tái)高新區(qū)建成并投資，計(jì)劃園區(qū)占地400市，分兩期開發(fā)。

以“四區(qū)互動(dòng)、和諧發(fā)展”為原則，將基地分為科研總部區(qū)、產(chǎn)業(yè)化區(qū)、健康管理區(qū)、

配套服務(wù)區(qū)四個(gè)功能區(qū)，打造生態(tài)健康的循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

表3.1神草堂健康產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)

占地面積占地面積建筑面積

功能分區(qū)容積率

（畝）（平方米）（平方米）

科研總部區(qū)8053333700001.31

產(chǎn)業(yè)化區(qū)12080000800001.00

健康管理區(qū)10066667800001.20

配套服務(wù)區(qū)100666671300001.95

合計(jì)4002666673600001.35

科技總部區(qū)：占地80畝，建筑面積7萬平方米。通過吸引以研發(fā)為基礎(chǔ)的醫(yī)藥、

生物、食品等行業(yè)的公司，依靠健康園的相關(guān)科研院所戰(zhàn)略合作伙伴，形成強(qiáng)大的技術(shù)力量

支持，建成區(qū)域健康產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)基地、區(qū)域健康服務(wù)與管理信息化系統(tǒng)研發(fā)基地。物業(yè)建

設(shè)類型包括科研大廈、研發(fā)總部樓、孵化器。

產(chǎn)業(yè)化區(qū)：占地120畝，建筑面積8萬平方米。是完成產(chǎn)品從中試到生產(chǎn)的流程

功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)健康產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化，項(xiàng)目重點(diǎn)構(gòu)建四大產(chǎn)業(yè)化基地：藥食同源產(chǎn)業(yè)化

基地、功能型口香糖產(chǎn)業(yè)化基地、七寶彩麥貢膳生產(chǎn)基地、無創(chuàng)檢測(cè)產(chǎn)業(yè)化基地。物業(yè)類型

包括加工區(qū)廠房、中試試驗(yàn)中心、物流倉儲(chǔ)用房。

健康管理區(qū)：占地100畝，建筑面積8萬平方米。健康管理區(qū)以提供健康咨詢服

務(wù)、健康管理服務(wù)和休閑養(yǎng)生服務(wù)為目標(biāo)，引進(jìn)健康管理企業(yè)、休閑養(yǎng)生服務(wù)企業(yè)，并為客

戶提供中醫(yī)文化旅游、藥食兩用植物園、無創(chuàng)檢測(cè)生物組織中心和食療、療養(yǎng)基地。物業(yè)功

能包括體檢中心、心理調(diào)節(jié)咨詢中心、展示中心、文化傳播中心、食療中心、健身中心、療

養(yǎng)中心。

配套月艮務(wù)區(qū)：占地100畝，建筑面積13萬平方米。配套服務(wù)區(qū)既為健康園區(qū)入

駐企業(yè)提供金融、法律、咨詢、財(cái)務(wù)等各類綜合服務(wù)，也為園區(qū)員工提供衣食住行、娛樂等

消費(fèi)場(chǎng)所，保證園區(qū)整個(gè)系統(tǒng)的持續(xù)正常運(yùn)行。物業(yè)類型包括商務(wù)中心、專家公寓、會(huì)展培

訓(xùn)中心、職工宿舍和商業(yè)。

表3.2神草堂健康產(chǎn)業(yè)園建設(shè)內(nèi)容

功能區(qū)物業(yè)類型建面(m2)

“藥食同源預(yù)防醫(yī)學(xué)”

20000

科研總部區(qū)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心

80畝藥用植物學(xué)研發(fā)中心10000

70000m2作物生物學(xué)研發(fā)中心20000

新材料結(jié)構(gòu)學(xué)研發(fā)中心20000

產(chǎn)業(yè)化區(qū)加工區(qū)廠房45000

120畝中試試驗(yàn)中心20000

80000m2物流倉儲(chǔ)15000

體檢中心8000

心理調(diào)節(jié)咨詢中心6000

健康管理區(qū)展示中心6000

100畝文化傳播中心8000

80000m2食療中心6000

健身中心6000

療養(yǎng)中心40000

商務(wù)中心6000

配套服務(wù)區(qū)專家公寓80000

100畝會(huì)展培訓(xùn)中心12000

130000m2職工宿舍12000

商業(yè)20000

3.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.4.1荷載取值

荷我取3.0KN/m!

3.4.2結(jié)構(gòu)體系

采用框架結(jié)構(gòu)

3.4.3混凝土強(qiáng)度

三層面以上：C40

結(jié)構(gòu)抗?jié)B系數(shù)：S60

3.4.4鋼筋強(qiáng)度

d212用HRB335級(jí)鋼筋（力），d<12用HPB235級(jí)鋼筋（6）；鋼材：Q235。

3.4.5結(jié)構(gòu)特征

結(jié)構(gòu)體系：框架結(jié)構(gòu)

建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：一級(jí)

抗震設(shè)防類別：甲類

抗震設(shè)防烈度：七度

3.4.6構(gòu)造措施

（1）設(shè)置后澆帶，施工期間沉降調(diào)整縫，此方法是擴(kuò)大伸縮間距、調(diào)整沉降的一種有

效措施。

（2）在溫度影響較大部位提高配筋率。

（3）截面設(shè)計(jì)應(yīng)遵照直徑細(xì)間距離的配筋原則。

（4）嚴(yán)格控制混凝土原材料質(zhì)量和技術(shù)指標(biāo)，選擇良好級(jí)配，提高混凝土密實(shí)度降低

水灰比，減少水泥用量。

3.5給排水工程規(guī)劃

3.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ15-88]（1997年版）

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GB50045-95]（1997年版）

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GBJ16-87]（2001年版）

《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ13-86]（1997年版）

《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ14-87]（1997年版）

3.5.2涉及范圍

室內(nèi)生活給水系統(tǒng)、室內(nèi)生活熱水系統(tǒng)給、室內(nèi)消火拴系統(tǒng)、室內(nèi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、

室內(nèi)排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)、室內(nèi)氣體滅火系統(tǒng)、室內(nèi)供氧吸引系統(tǒng)。

3.5.2.1給水工程規(guī)劃

(1)管網(wǎng)布置及敷設(shè)方式

管網(wǎng)為枝狀布置，管網(wǎng)敷設(shè)在凍層以下，供水管均山單元入口引入。

(2)管材選擇

管材選擇兩種管材：當(dāng)管徑DNW80選用鍍鋅鋼管；管徑DN2100選用防腐鑄鐵管。

3.5.2.Z排水工程規(guī)劃

(1)污水排除

①污水量估算

污水量按綜合生活用水量的80%計(jì)算。

②管網(wǎng)布置及敷設(shè)

污水管為枝狀管網(wǎng)布置，各排出口之前設(shè)化糞池一座。管網(wǎng)起點(diǎn)埋深不得小于0.7米，

坡度不得小于6%。，管網(wǎng)敷設(shè)在道路中間。管材選用鋼筋混凝土管。

(2)雨水排水系統(tǒng)

暴雨強(qiáng)度按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期P=1年，地面徑流系數(shù)取0.8。

3.6供電工程規(guī)劃

3.6.1電源及線路敷設(shè)

(1)電源

區(qū)內(nèi)10KV電源，引城市道路上10KV主干線路，以YJV-10-33X50電力電纜直埋方式引

至箱式變電站。

(2)線路敷設(shè)

院內(nèi)電力線路均采用電力電纜直埋方式暗敷設(shè)。低壓線路采用放射式配電。

3.6.2耗電量計(jì)算

照明等用電：項(xiàng)目建筑面積33.6萬平方米，電力負(fù)荷按40W/nf計(jì)，計(jì)為13440KW,每

天按12小時(shí)計(jì)，每天電力消耗為161280KWh,年電力消耗為5886.72萬度。

3.7電信工程規(guī)劃

3.7.1電信網(wǎng)絡(luò)及固定電話指標(biāo)

院內(nèi)設(shè)落地式電話交接箱五座，其主干引自城市道路主干網(wǎng)。區(qū)內(nèi)一律采用電纜管道埋

地敷設(shè)。

3.7.2固定電話需求量預(yù)測(cè)

依照規(guī)劃的各類建筑類別、建筑面積、各分區(qū)相關(guān)指標(biāo)，預(yù)測(cè)電話需求量約為700部。

3.7.3有線電視

有線電視信號(hào)源引自有線電視臺(tái)，其線路走向原則上應(yīng)與電信線路同側(cè)、同溝、不同管

孔暗敷設(shè)。

3.8采暖空調(diào)工程規(guī)劃

通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)及采暖室內(nèi)外設(shè)計(jì)參數(shù)：

室外設(shè)計(jì)參數(shù)：

夏季：空調(diào)干球溫度30.7℃,空調(diào)濕球溫度25.8℃,通風(fēng)溫度27℃,室外風(fēng)速4.8m/s。

冬季：空調(diào)干球溫度-9℃,相對(duì)濕度60%,通風(fēng)溫度-2C,室外風(fēng)速3.8m/s。

年熱負(fù)荷計(jì)算：采暖面積按336000平方米計(jì)，單位熱負(fù)荷按4OW/Itf計(jì)，采暖期按135

天計(jì)，全年熱負(fù)荷約為440億焦。

3.9消防

3.9.1消防設(shè)計(jì)依據(jù)

(1)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-89；

(2)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB140-90；

3.9.2消防水源

消防給水水源采用城市自來水，水泵從城市管網(wǎng)直接吸水。

3.9.3消火栓給水系統(tǒng)

所有單體建筑設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)，室內(nèi)消防水量50L/S,消火栓給水泵型號(hào)為DL100X5

型(Q=75m3/h,H=108m,N=45Kw),水泵啟動(dòng)山設(shè)在消防箱內(nèi)的按鈕直接啟動(dòng)。消防箱內(nèi)

配DN65消火栓一個(gè)、DN25消防軟管卷盤子及相應(yīng)的水槍和水帶。在消防箱下部設(shè)磷酸鐵

鹽干粉滅火器6Kg四具。消防立管上下連通，組成室內(nèi)環(huán)網(wǎng)，屋頂水箱貯有12rrZ/h消防水。

室外設(shè)有地上式水泵結(jié)合器二個(gè)。

室外消防水量為50L/S,室外消火栓沿道路邊每隔120m設(shè)一個(gè)。

第四章項(xiàng)目選址

4.1場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀

4.1.1地理位置

建設(shè)項(xiàng)目位于煙臺(tái)市高新區(qū)（最新規(guī)劃出臺(tái)的48.8平方公里高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。

圖4.1煙臺(tái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃

煙臺(tái)高新區(qū)擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈來看，煙臺(tái)市位于渤海灣的南大門，

隨著煙大鐵路輪渡的通航和煙臺(tái)港不斷發(fā)展壯大，作為環(huán)渤海"節(jié)點(diǎn)城布"的區(qū)位優(yōu)勢(shì)II漸顯

露，與東北亞及長三角經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)系也日益緊密。而高新區(qū)則位于煙臺(tái)中心城區(qū)東部，距市中

心