土地評估報告

土地估價報告項目名稱：位于MM市NN區(qū)XX平方米土地使用權(quán)價格評估受托估價方：±地評估有限公司土地估價報告編號：DWWWWW估字［2XX8］第DDD號提交估價報告日期：XXXXXXX年X月X日關(guān)鍵詞：MM市NN區(qū)FFF鎮(zhèn)拍賣底價土地估價報告第一部分摘要一、 估價項目名稱：位于MM市NN區(qū)FFF至BBB公路邊XX平方米工業(yè)用地國有土地使用權(quán)價格評估二、 委托估價方:MM市NN區(qū)人民法院三、 估價目的：評估委估宗地的國有土地使用權(quán)公開市場價值，為委托方確定拍賣底價提供地價參考依據(jù)。四、 估價基準(zhǔn)日：XXXXXXX年X月6日五、 估價日期：XXXXXXX年X月6日至XXXXXXX年X月X日六、 地價定義土地實際開發(fā)程度：宗地紅線外“二通”（通電、通路），宗地內(nèi)場地基本平整。本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度：宗地紅線外“五通”（通供水、通排水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)場地基本平整。地價內(nèi)涵：土地使用權(quán)類型不詳，本次評估設(shè)定為劃撥。委估宗地的評估價格是指在估價設(shè)定的土地開發(fā)程度下，土地用途為工業(yè)用地，估價基準(zhǔn)日為XXXXXXX年X月6日的國有土地使用權(quán)公開市場價格；并提供扣除由“二通一平”到“五通一平”所需費(fèi)用后地價。七、 估價結(jié)果：經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，并收集、分析有關(guān)資料，依據(jù)土地估價的原則、理論、方法，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地利用政策等因素對地價的影響，綜合評定出MM市NN區(qū)FFF至BBB公路邊XX平方米土地在估價基準(zhǔn)日“五通一平”的開發(fā)程度下不含土地使用權(quán)出讓金的土地使用權(quán)單價為183元/平方米，土地使用權(quán)價值為XXX萬元，人民幣卷拾萬參仟擁佰元整;扣除由“二通一平,，到“五通一平，，所需費(fèi)用后土地使用權(quán)價值為￥XXX8萬元，人民幣貳拾壹萬伍仟捌佰元整；拍賣底價是在扣除由“二通一平”到“五通一平”所需費(fèi)用后土地使用權(quán)價值基礎(chǔ)上下調(diào)20%所得，為IX.26萬元，人民幣壹拾柴萬貳仟陸佰元整（詳見估價結(jié)果一覽表）。八、土地估價師簽名土地估價師姓名資格證書編號簽名XXXXXXXXXXXXXX九、土地估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:土地評估有限公司XXXX年XX月XX日土地估價結(jié)果一覽表估價機(jī)構(gòu):HHHHHHHHi地評估有限公司報告編號：廣東WWWWW估字［XXXXXXX］第DAX003號估價基準(zhǔn)日：XXXXXXX年X月6日土地使用權(quán)性質(zhì)：國有劃撥估價基準(zhǔn)日的土地使用者宗地編號宗地名稱土地使用證編號宗地位置估價基準(zhǔn)H的實際用途估價設(shè)定的用途容積率估價基準(zhǔn)日的實際土地開發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程度L地權(quán)年限/年面積平方米單位面積地價元/平方米總地價萬元扣除由，二通一平，到'五通一平'后地價（萬元）拍賣底價（萬元）XX//NN區(qū)FFF鎮(zhèn)XXX廠工業(yè)用地?zé)o證NN區(qū)FFF至BBB公路邊工業(yè)工業(yè)1.0二通一平五通一平//XXXXXXXXIX.26合計XXXX2XIX.26一、 上述土地估價結(jié)果的限定條件土地權(quán)利限制：未設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利?；A(chǔ)設(shè)施條件：宗地實際開發(fā)程度為紅線外“二通一平”（通電、通路），宗地內(nèi)場地基本平整。規(guī)劃限制條件：該宗地規(guī)劃用途為工業(yè)用地。影響土地價格的其他限制條件：如本報告第二部分第四項“影響地價的因素說明”二、 其他需要說明的事項：1、 本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。估價結(jié)果在委托方提供的資料真實可靠的情況下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。2、 估價中未考慮的因素及一些特殊處理：不考慮特殊買家的額外出價。3、 本報告不含地上建筑物的評估。第二部分 估價對象界定一、 委托估價方：MM市NN區(qū)人民法院二、 估價對象：位于MM市NN區(qū)FFF至BBB公路邊XX平方米工業(yè)用地國有土地使用權(quán)三、 估價對象概況1、 土地登記狀況：委估宗地位于MM市NN區(qū)FFF至BBB公路邊，根據(jù)委托方提供的資料,委估宗地目前尚未辦理《國有土地使用證》，根據(jù)原狀用途，為蓄電池廠，即為工業(yè)用地，委托方提供的宗地面積為XX平方米；委估宗地權(quán)屬類型不詳，本次評估設(shè)定為劃撥。2、 土地權(quán)利狀況：估價對象土地所有權(quán)屬國家所有，AAA曾經(jīng)使用該宗地作為蓄電池廠，目前尚未辦理《國有土地使用證》，依據(jù)委托方提供資料，委估宗地土地使用權(quán)來源不詳，權(quán)屬不清晰?，F(xiàn)由于AAA與申請執(zhí)行人BBB拖欠退股金糾紛一案，MM市NN區(qū)人民法院委托本公司對上述土地使用權(quán)價值評估，為委托方拍賣該土地使用權(quán)提供地價參考依據(jù)。3、 土地利用狀況：委估宗地上建有一些簡易建筑物、磚木平房、圍墻等，由于久無使用，缺乏維修，地上建筑物殘舊，無利用價值；周邊以園地、林地為主，土地實際開發(fā)程度為宗地外“二通”（通電、通路），宗地內(nèi)場地基本平整。根據(jù)土地利用狀況分析，委估宗地尚需其他方面開發(fā)建設(shè)。四、 影響地價的因素說明（一）一般因素：1、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢：中國經(jīng)濟(jì)在世界范圍內(nèi)扮演著越來越重要的角色，中國經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益頻繁，這對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個極好的機(jī)遇。加之中國近幾年來的政治經(jīng)濟(jì)、體制改革的深入，投資環(huán)境讓世界客商看好,海外華僑及其它外資將大量涌入，未來的中國經(jīng)濟(jì)必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的局面，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)前景樂觀。2、MM市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景：、MM市地理位置：MM市位于祖國大陸的最南端，介于北緯XX°13‘一X1°5X‘，東經(jīng)1XX9°O4/-X0°58z之間，東臨南海，西靠北部灣，南出太平洋，處于北部灣經(jīng)濟(jì)圈中重要的地緣位置。地域包括整個XX半島及其北鄰地區(qū)面積124X1平方公里，其中市區(qū)土地總面積約1460平方公里，X市人民政府駐BB。據(jù)統(tǒng)計,20XX年總?cè)丝跒閄16多萬人。、MM市對外交通及城市主要基礎(chǔ)設(shè)施狀況：MM市居D、桂、瓊沿海地區(qū)中心，擁有較完善的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，對外交通條件較好。MM港是全國八大港口之一，是西部地區(qū)的主要樞紐，是大西南的主要進(jìn)出口岸。有黎B鐵路、B茂鐵路，目前，D海鐵路已建成通車，還將增加?xùn)|海島線、黎B復(fù)線等鐵路運(yùn)輸線。MM是全國45個公路主樞紐之一，公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)完成，2004年全市公路總里程6X00公里，其中高速公路4X.5公里，一級公路416.4公里，二級公路X15.X公里，三級以下公路5545公里，公路密度每百平方公里53.9公里，境內(nèi)有20X和325國道，廣B高速公路已通車。MM機(jī)場位于BBB區(qū)西側(cè)，機(jī)場等級為4D,民航班機(jī)通北京、廣州、上海、長沙、香港等城市。根據(jù)《MM市總體規(guī)劃(1994—2010)》，MM市城市主要基礎(chǔ)設(shè)施狀況如下：供電狀況：市區(qū)內(nèi)電源通過MM電廠提供全市電力，最大供電負(fù)荷100萬千瓦，不受用電配額限制，供需基本平衡?，F(xiàn)有四座X0千伏變電站，合計安裝變壓器容量84.6萬千伏安。供水狀況：MM市區(qū)水源主要由XX水庫、XX水、MM堵海工程、XX仔水源地（地下水）、XX河水庫組成，現(xiàn)狀水廠供水XX4.6萬立方米/天。城市供水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。同時已建天新水廠（50萬立方米/天），及第一水廠、第二水廠。目前市區(qū)排水體系大部分均為雨污水合流體系，部分污水未經(jīng)處理直接就近排入河流、港灣，雨水管道部分地段由于管徑偏小，遇暴雨、臺風(fēng)、大潮、大雨時，低洼地段積水現(xiàn)象較嚴(yán)重。市區(qū)內(nèi)電訊網(wǎng)已形成本地電話網(wǎng)、長途通信網(wǎng)、移動通信網(wǎng)和數(shù)據(jù)通信網(wǎng)組成的現(xiàn)代通信網(wǎng)，已實現(xiàn)市話交換程控化，局間中繼線路和長途傳輸采用光導(dǎo)纖維、數(shù)字微波等。（3）、MM市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景：MM以瀕臨南中國海、處北回歸線之南的獨特位置和美麗的熱帶風(fēng)光，而有“XXX”之譽(yù)；她有年代久遠(yuǎn)的“國家歷XXX城”XX的諸多古跡而構(gòu)成豐富的歷史文化遺產(chǎn)；諸多大廈僚名臣駐跡期間，諸多勝跡迄今仍煥發(fā)光彩；她有美海洋、美的海岸、美的港灣、美的沙灘以海洋特色而聞名于世.她重要的地理位置和富庶的物產(chǎn)而成一方軍事重鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)樞紐，這里有聞名的軍港和中國的第八大海港，有美麗的南國珍珠和數(shù)不盡的海陸特產(chǎn)；她以世界特有的兩個火山口湖泊一“XX”之一的勝地XX景區(qū)，令人矚目和流連;她有舉國著稱的熱帶按樹林、紅樹林和其他種種林木花草，而構(gòu)成一幅幅醉人的綠色畫卷；她以這一方水土上居民的勇敢、樸實、勤勞的土風(fēng)與民俗，以社會學(xué)家謂之“紅土文化”的人文景觀而令中外學(xué)者垂注；她更以繼往開來、改革開放的氣魄不斷創(chuàng)造著種種新的業(yè)績。MM市通過實行“大港口、大工業(yè)、大市場、大發(fā)展”的港口經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮自己的資源優(yōu)勢，綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，在緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化新興港口工業(yè)城市目標(biāo)，深入實施“工業(yè)立市，以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，抓住機(jī)遇，乘勢而上，經(jīng)濟(jì)社會保持平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力躍上新臺階。2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值65X.81億元，比上年增長12.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅度提高，投資額達(dá)到20.X2億元，增長32.23%;工業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)中繼續(xù)保持增幅最高、增速最快的發(fā)展勢頭。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增長因素加快形成，顯示了MM市國民經(jīng)濟(jì)走上了持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展軌道。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈和海洋經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的提出與實施，MM依托得天獨厚的海洋經(jīng)濟(jì)資源、自然經(jīng)濟(jì)資源和獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢，逐步建設(shè)成為海洋大市。MM經(jīng)濟(jì)在未來幾年將獲得更好更快的發(fā)展。MM市近兩年來加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市環(huán)境不斷改善。特別是BBB觀海長廊、金沙灣觀海長廊的建設(shè)和南北橋河的整治，使城市投資環(huán)境大為改觀，直接促進(jìn)了全市商品房價格的提升，隨著國際、國內(nèi)重化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移加快和泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的發(fā)展，MM市承接大項目、構(gòu)建大框架、促進(jìn)大發(fā)展的格局初步形成。XMM經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁甚足，這正是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。3、MM市房地產(chǎn)市場背景：MM市近兩年來加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市環(huán)境不斷改善。特別是BBBX建設(shè)和XX河的整治，使城市投資環(huán)境大為改觀，直接促進(jìn)了全市房地產(chǎn)價格的提升。（二）、區(qū)域因素：NN區(qū)位于MM海灣東岸，下轄NN、FFF、X三5個鎮(zhèn)和XXX2個街道辦事處，人口XXX萬人，面積XX平方公里，新城規(guī)劃面積58平方公里。中國海洋XX南海西部公司總部駐區(qū)內(nèi)。NN區(qū)建有5萬噸級貨運(yùn)碼頭，中國XXX廣B高速公路、325國道貫穿全境。連接MM海灣東、西海岸的MM海灣大橋?qū)⒂?006年上半年竣工，海陸空交通運(yùn)輸方便。NN區(qū)三面臨海，海岸線長200公里，旅游資源豐富，有大片可供開發(fā)利用的沙灘和可供養(yǎng)殖的淺海灘涂，魚、蝦、蛙、珍珠、貝類等養(yǎng)殖條件得天獨厚。礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏量大，品位高，易開采，地下蘊(yùn)藏著大量優(yōu)質(zhì)的玻璃礦、高嶺土、花崗巖礦等。2004年，全區(qū)財政總收入達(dá)1X831萬元，地方財政一般預(yù)算收入4315萬元，增長15.1%。在崗職工年平均工資X24X元，增長9.2%;農(nóng)民人均純收入34X8元，增長X.5%。工業(yè)發(fā)展勢頭增強(qiáng)進(jìn)一步強(qiáng)化工業(yè)主導(dǎo)地位，深入實施“工業(yè)興區(qū),工業(yè)強(qiáng)區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，使工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速增長勢頭。工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點：一是工業(yè)園區(qū)建設(shè)初見成效。官渡工業(yè)園吸引了一批規(guī)模較大的外資及民營企業(yè)投資落戶。初步形成了家電、農(nóng)副產(chǎn)品加工、飼料、建材、機(jī)械制造、食品等產(chǎn)業(yè)。325國道工業(yè)開發(fā)帶建設(shè)也取得新的進(jìn)展，帶內(nèi)企業(yè)已達(dá)80多家，經(jīng)濟(jì)效益逐步顯現(xiàn)。二是支柱產(chǎn)業(yè)拉動力不斷增強(qiáng)。鴻智電器、MM家電等骨干企業(yè)繼續(xù)保持較快增長勢頭。三是民營經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。全區(qū)民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值10.3億元，增長14%,有效地拉動了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。四是名牌帶動戰(zhàn)略成效明顯?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3.5億元，增長23.1%O全年投入資金2302萬元，完成小型水庫加固達(dá)標(biāo)工程6宗，建成除險加固堤圍8.6公里；完成了第一期農(nóng)村飲水解困工程，解決了6萬人的飲水難問題。籌集資金800多萬元,建起村級敬老院12所，解決82戶五保戶、435戶特困戶共2053人的住房難問題。全年共投入資金4000多萬元，建成硬底化鄉(xiāng)村道路125公里。FFF鎮(zhèn)地處NN區(qū)東北部，總面積X2平方公里，總?cè)丝诩s6萬人，具有優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和良好的工業(yè)基礎(chǔ)。優(yōu)越的地理位置：FFF鎮(zhèn)距MM市區(qū)32公里，325國道和286省道交匯于鎮(zhèn)內(nèi)。FFF鎮(zhèn)至MM機(jī)場、火車站、MM海關(guān)等只有30分鐘車程，至廣B高速公路入口僅需10分鐘，交通十分便利。豐富的自然資源：FFF鎮(zhèn)有豐富的建筑花崗巖石，是MM市最主要的建筑石料基地，鎮(zhèn)內(nèi)已探明的高嶺土儲量達(dá)2000萬噸；FFF鎮(zhèn)的水資源十分豐富，鎮(zhèn)內(nèi)有NN區(qū)唯一的飲用水庫一MM甘村水庫；FFF鎮(zhèn)還具有長20公里的海岸線，X000多畝的海灘涂，為海水養(yǎng)殖提供了得天獨厚的條件。良好的工業(yè)基礎(chǔ)：FFF鎮(zhèn)目前有規(guī)模以上企業(yè)6家，MM家用電器工業(yè)集團(tuán)公司、B寶電器公司、廣東威力神釀酒有集團(tuán)、北京金科紙箱印刷包裝廠、三威木業(yè)有限公司、D鑫高嶺土公司等較具規(guī)模的企業(yè)均落戶FFF。擁有“三角”、“紅牌”、“B寶”、“威力神”等著名品牌，其中“紅牌”、“威力神”是FFF擁有的兩個省級著名商標(biāo)，是MM市擁有著名商標(biāo)最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。個別因素：宗地規(guī)劃條件：工業(yè)；宗地條件：宗地形狀不規(guī)則；場地質(zhì)量：地基承載力一般，地勢平坦，地質(zhì)條件好；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件一般，目前有通電設(shè)備、臨FFF至BBB公路，場地已基本平整，尚未通訊、供水、排水、通氣，宗地內(nèi)尚需其他方面開發(fā)建設(shè)。環(huán)境條件：本次估價對象屬于FFF鎮(zhèn)邊緣工業(yè)用地，附近以林地園地為主，環(huán)境條件一般。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)1、 《中華人民共和國土地管理法》等國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)；2、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；4、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;5、 B價[200X]1號《關(guān)于調(diào)整MM市市區(qū)國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的公告》、《MM市市區(qū)土地定級估價技術(shù)分析報告》及修正系數(shù)表；6、廣東省人民政府、MM市人民政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法等法規(guī)及文件；X、委托估價方提供的有關(guān)資料；8、估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料、數(shù)據(jù)。二、土地估價土地估價原則：在本次評估過程中，我們遵循的主要原則有：1、 替代原則：根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過互相影響及比較之后決定的，土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。(1)地價水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后決定的價格。地價中通過比較宗地的條件及使用價值確定。2、 最有效使用原則：由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。地價是以該土地的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、 變動原則：地價受自然、經(jīng)濟(jì)、社會及政治等許多因素的影響，是各種地價形成因素相互的結(jié)果，而這些因素經(jīng)常處于變動之中。因此，在進(jìn)行地價評估工作中，應(yīng)綜合分析各因素之間的因果關(guān)系及變動規(guī)律，把握主導(dǎo)因素，準(zhǔn)確合理地估價。4、 需求與供給原則：在完全市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求,價格隨之下降。這就是供求均衡法則。但由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)。土地的需求與供給方都不容易了解何處有供需信息；并且土地市場的替代性有限，這是由于成為交易對象的土地都具有個別性。因此土地價格不能僅僅根據(jù)均衡法則來決定。5、客觀、公正原則：此次評估，在充分調(diào)查、了解和分析估價對象的實際條件基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照國家及廣東省、茂名市有關(guān)政策法規(guī)，依據(jù)科學(xué)的評估程序，選用合理、適宜的評估方法，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算來確定土地價格。土地估價的基本原則是進(jìn)行土地評估的指南，我們在遵循這些基本原則的前提下靈活運(yùn)用估價方法對土地價格作出判斷。總之，我們在評估過程中遵循客觀、公正、科學(xué)和合法的原則進(jìn)行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確。（二）估價方法：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，現(xiàn)行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。根據(jù)委估地塊的實際情況和掌握的資料，結(jié)合估價對象的特點及估價目的，分別采用成本逼近法和市場比較法綜合測算。1、成本逼近法：成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等來確定土地價格的估價方法。成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量的投資收益原理，加上“基本成本”這一投資所產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益,從而求得土地價格。成本逼近法的計算公式為：地價=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益)xk式中k—年期修正系數(shù)k=[l-l/(1+r)n]用該法評估出待估宗地不包含土地使用權(quán)出讓金的單價為SSS元/平方米。2、市場比較法：市場比較法就是在求取一待估宗地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域因素以及個別因素等差別，修正得出待估宗地在估價基準(zhǔn)日的地價的方法。.比較實例選擇。.因素選擇。(估價對象界定中區(qū)域因素和個別因素)。.因素條件說明表。.編制比較因素條件指數(shù)表。.因素修正系數(shù)表。.計算公式：比準(zhǔn)價格=實例成交價x交易情況修正系數(shù)x交易日期調(diào)整系數(shù)X宗地區(qū)域因素修正系數(shù)之和X宗地個別因素修正系數(shù)之和。由于估價人員掌握了較多在較近時期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地交易實例，因此從中選出三宗符合比較條件的類似土地進(jìn)行分析比較，作為待估宗地的參考地價。用該法評估出待估宗地的單價均為2X2元/平方米，土地總價值為：XXXXXXX萬元。估價結(jié)果宗地單價的確定：運(yùn)用成本逼近法和市場比較法測算的土地單價分別為338元/平方米和2X2元/平方米。由于本評估報告的目的是評估委估宗地的公開市場價格，我們分析了委估宗地的具體情況及MM市FFF鎮(zhèn)工業(yè)用地地價水平，決定取兩種估價方法評估結(jié)果的簡單算術(shù)平均值確定最終宗地單價:(338+2X2)/2=305元/平方米。估價結(jié)果：地價種類：土地使用權(quán)公開市場價格單位面積地價：305元/平方米?？偟貎r：305元/平方米xXX平方米=50.63萬元扣除土地使用權(quán)出讓金后地價(單價)=305元/平方米x(1-40%)=183元/平方米總價=183元/平方米xXX平方米=30.38萬元“二通一平”(通電、通路和場地基本平整)費(fèi)用：根據(jù)實際平整情況分析，委估宗地尚有一半土地未平整，且落差較大。其土地基本平整費(fèi)取10元/平方米，則“二通一平”開發(fā)費(fèi)為5X元/平方米“五通一平”(詳見成本逼近法中的土地開發(fā)費(fèi))：X0元/平方米(X)扣除由“二通一平”(通電、通迅和場地基本平整)到“五通一平”所需費(fèi)用后地價：[183元/平方米-(X0元/平方米-5X元/平方米)]xXX平方米=21.58萬元大寫：人民幣貳拾壹萬伍仟捌佰元整。3、 拍賣底價計算：下調(diào)因素：拍賣需通過變現(xiàn)形式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，評估