地產(chǎn)年度報告杭州

第一部分房地產(chǎn)投資環(huán)境分析TOC\o"1-5"\h\z一、 杭州宏觀經(jīng)濟運行情況 2二、 居民收入消費水平 3三、 房地產(chǎn)相關(guān)政策 5四、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 9五、 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 10六、 小結(jié) 12第二部分土地市場分析一、 土地市場供需分析 13二、 小結(jié) 19第三部分一手住宅市場分析一、 住宅供應(yīng)分析 21二、 住宅需求分析 23三、 銷售價格分析 26四、 小結(jié) 28第四部分商業(yè)地產(chǎn)分析一、 寫字樓市場 29二、 商鋪市場 34\o"CurrentDocument"三、 小結(jié) 35第五部分三級市場分析—、掛牌情況分析 36二、 各區(qū)塊成交情況分析 42三、 小結(jié) 46第一部分：房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、杭州宏觀經(jīng)濟運行情況1、杭州GDP及增長率據(jù)杭州統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2004年杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值達2515億元，比上一年增長19.8%。根據(jù)浙江中原市場研究部預(yù)測，2005年杭州市生產(chǎn)總值相比上年增長約11%,達到2791.65億元，此增長率高出2005年全國GDP增長率三個百分點。2000-2005年杭州市GDP及其增長率:^GDP（億元）一—增長率（％）數(shù)據(jù)來源：2005年杭州統(tǒng)計年鑒2、2005年總體經(jīng)濟運行狀況工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，輕工業(yè)增速明顯快于重工業(yè)。2005年杭州市工業(yè)經(jīng)濟總體呈低開高走的態(tài)勢。由于重工業(yè)受經(jīng)濟周期及政策的影響較大，所以從工業(yè)經(jīng)濟的增長速度看，2005年輕工業(yè)的增長速度要明顯快于重工業(yè)增長速度。1-11月份，輕工業(yè)和重工業(yè)分別實現(xiàn)銷售產(chǎn)值2102.11億元和2631.09億元,分別同比增長24」％和18.9%。投資快速回升，服務(wù)業(yè)成為投資熱點。2005年杭州市投資情況呈現(xiàn)高開低走后反彈的態(tài)勢。投資增速從1-2月份的37.6%下滑至上半年的0.9%,下半年投資增幅逐月平穩(wěn)回升，每月平均增幅達2.66個百分點。在加快服務(wù)業(yè)發(fā)展政策的有力推動下，服務(wù)業(yè)投資一直保持增長態(tài)勢，增幅明顯快于工業(yè)投資，成為今年投資最大亮點。1-11月份，第三產(chǎn)業(yè)投資累計達到6165882萬元，同比增長23.7%,橫向比較，分別比第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)投資增速高岀17.8和14.4個百分點；縱向比較，高于去年同期3個百分點。消費穩(wěn)定增長，出口對經(jīng)濟拉動作用明顯。在人均收入穩(wěn)步提高、居民消費支出增長加快以及商場店慶促銷的綜合推動下月份，杭州市社會消費品零售總額實現(xiàn)790.43億元，同比增長14.4%。面對人民幣升值和紡織品貿(mào)易配額摩擦的雙重壓力，2005年杭州市岀口增幅從月份的52.9%回落到1?11月份的324%,但在增幅絕對量上仍處于高位增長。1?11月份全市凈出口總額達89.2億美元，比去年同期（50.5億美元）增長76.6%,對經(jīng)濟的拉動作用非常明顯。財政收入保持較快增長。1J1月份，全市財政收入為495.06億元，同比增長19%;1-11月份，市本級財政收入為148.69億元，同比增長15.1%。二、居民收入消費水平1X人均GDP2003年2季度杭州全市人均GDP首次超過1000美元，除2004年1季度外,其余各季度全市人均GDP均保持在1000美金以上。根據(jù)消費經(jīng)濟學(xué)理論和國際經(jīng)驗，當人均GDP達1000美元時，居民消費結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費結(jié)構(gòu)的升級將促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2005年前三個季度的人均GDP均呈增長態(tài)勢，其中2季度的增長最快，后2個季度則相對比較平穩(wěn)，預(yù)計4季度的人均GDP在11769.95元。隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費用占總消費支出的比例明顯下降；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂等的消費支出比例總體顯著上升。根據(jù)美國居民消費結(jié)構(gòu)演變規(guī)律，在人均GDP達1000美元后，汽車及零部件、家具及家用電器、燃料及動力等消費項目的支岀將在之后五六年內(nèi)急劇增長；食品、服裝及鞋類、住宅、醫(yī)療等消費項目的支出增長速度將在之后十年內(nèi)出現(xiàn)較大幅度波動，基本上先下降后回升，然后穩(wěn)定在一個均值周圍呈周期性波動。其中，住房的消費支出增長速度將在十年左右時間的較大幅度波動后，呈緩慢而穩(wěn)定的下降趨勢。

數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)2、人均可支配收入人均可支配收入，是指居民家庭全體成員的收入扣除個人所得稅、個人交納的社會保障支出后余下的可用來自由支配的收入。從下圖來看，2000年至2004年，杭州居民人均可支配收入年均增長12.66%,預(yù)計2005年的增長繼續(xù)保持前2年的勢頭，人均可支配收入可達到16120元。同期杭州市主城區(qū)商品房住宅的銷售均價年增幅在14.86%左右，其增長速度高于人均可支配收入的增長速度。圖2:杭州市區(qū)居民2000-2004年年人均可支配收入 （單位：元）OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO5432109876543212000年 2001年2002年2003年2004年2005年數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)三、房地產(chǎn)相關(guān)政策1、土地政策2005年土地相關(guān)政策主要包括：杭州市將調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級劃分和適用標準。杭州市（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）土地使用稅的土地將劃分為五級，凡在杭州市購建并擁有土地使用權(quán)的房產(chǎn)用地，均應(yīng)按實際占用的土地單位面積繳土地使用稅。土地供應(yīng)政策將向普通住宅和經(jīng)濟適用房傾斜。5月II日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，明確提出，對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。對因舊城改造城市拆遷涉及的中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前,由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提岀住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。關(guān)于退地申請的規(guī)定。浙江省國土資源廳II月2日岀臺的《關(guān)于加快建設(shè)用地供應(yīng)速度的意見》第5條規(guī)定：受讓人在合同約定的動工建設(shè)日期前不少于15日，向出讓人提出退地申請的，出讓人應(yīng)退還全部土地出讓金；自合同約定的動工建設(shè)日期起未滿I年，受讓人在屆滿前不少于30日前，向?qū)缱屓颂岢鐾说厣暾埖?，出讓人?yīng)按合同約定收取相應(yīng)違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金；自合同約定的動工建設(shè)日期起超過I年但未滿2年，受讓人在屆滿前不少于60日前，向出讓人提出退地申請的，出讓人應(yīng)按合同約定收取土地閑置費及違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金。建立退地機制的目的在于構(gòu)建政府與企業(yè)間的建設(shè)用地雙向流動渠道，探索企業(yè)與政府雙贏的途徑，加快建設(shè)用地資源再利用。但這一規(guī)定并非主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目用地,而是針對工業(yè)建設(shè)用地，并且事先要在土地出讓合同中制定關(guān)于“退地”的約定條款。全國2006年將停止供應(yīng)別墅類用地。國土資源部2005年12月16日向外界表示：為穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。同時，明年將適時出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄，以落實國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點建設(shè)項目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項目建設(shè)用地。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準入標準的項目，不予供地。2、金融稅收政策個人住房貸款首付提高到30%o央行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍，5年期以上個人住房貸款下限為5.51%,比現(xiàn)行優(yōu)惠利率53%高0.20個百分點。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%附加稅費新政。杭州市財政局、市地方稅務(wù)局在轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》中明確規(guī)定：2005年6月1日后，對個人購買的住房，凡購買不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅及附加稅費。2005年6月1日后，對個人購買的符合我市公布的普通商品住房標準的住房，購買超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅及附加稅費。2005年6月1日后，對個人購買的不符合我市公布的普通商品住房標準的非普通住房，購買超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入減去購入原價后的差額征收營業(yè)稅及附加稅費。個人銷售住宅稅率為5.55%,其中包括營業(yè)稅5%,營業(yè)稅附加0.55%。住房公積金貸款的新規(guī)定。2005年9月20日，杭州住房公積金管理中心就住房公積金貸款條件、貸款額度期限、貸款審批和歸還等多個方面，進行了明確界定。房地產(chǎn)信托新限制。10月份銀監(jiān)會下發(fā)“212文件”。該文件全稱《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（以下簡稱《通知》）,《通知》對房地產(chǎn)信托發(fā)行進行了嚴格限制。銀監(jiān)會為降低房地產(chǎn)信托風(fēng)險對開發(fā)商定下了“鐵規(guī)”，即必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%及資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。有業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著該文件出臺后，房地產(chǎn)信托融資的門檻已經(jīng)比銀行還高了，而相應(yīng)的產(chǎn)品也將減少。3、二三級市場政策和措施中介收費定價標準。從2月1日起，中介評估費用將小幅調(diào)高。新收費標準規(guī)定，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費將有統(tǒng)一的標準，而且它還采取累進計費率。浙江省八城市普通住房標準確定。省內(nèi)各地頗受購房者和賣房者關(guān)注的普通住房的標準陸續(xù)出臺，杭州、寧波、嘉興為140平方米，其余為144平方米。目前省內(nèi)已經(jīng)明確普通住房標準的，分別是金華、嘉興、紹興、麗水、寧波、溫州、衢州等7個城市。湖州、舟山、臺州等地的普通住房面積標準正加緊制定當中，并將于近期出臺。透明售房系統(tǒng)向全省普及。繼杭州市在去年年底開通透明售房系統(tǒng)后，今年年底前全省其余10個市也都將建成并啟用網(wǎng)上透明售房系統(tǒng),明年起所有縣（市）也將陸續(xù)開通該系統(tǒng)。根據(jù)相關(guān)要求，到2007年底，全省所有城市都要基本建成并啟用透明售房系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)省、市、縣（市、區(qū)）之間房地產(chǎn)市場信息的互聯(lián)互通。除杭州外，目前寧波、溫州、紹興、嘉興、湖州5個市的網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)已初步建成，金華、舟山等5個市也將在近日啟動該系統(tǒng)的建設(shè)。明確集資、合作建房管理辦法。建設(shè)部等四部門7月11日下發(fā)的經(jīng)濟適用住房管理辦法提出，集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標準、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理。集資、合作建房單位只允許收取規(guī)定的管理費用，不得有利潤；向職工或社員收取的集資、合作建房款項實行?？罟芾?、專項使用，并接受當?shù)刎斦徒?jīng)濟適用住房主管部門的監(jiān)督。參加集資建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。凡已經(jīng)享受房改政策購房、購買了經(jīng)濟適用房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。我省對開展建筑節(jié)能工作制定了明確目標。到2010年，縣級以上城市新建商品住宅和公共建筑實施節(jié)能65%的標準，基本完成高耗能的既有公共建筑的改造任務(wù)。根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于加強建筑節(jié)能工作的通知》要求，到2007年，全省50%的新建商品住宅和公共建筑達到節(jié)能50%的標準；2008年，新建的商品住宅和公共建筑全面實施節(jié)能50%的設(shè)計標準，其中杭州、寧波等大城市推行實施節(jié)能65%的標準；改建、擴建的既有建筑同比例達到新建建筑的建筑節(jié)能標準。全省現(xiàn)有各類建筑近7.5億平方米，其能耗約占全省社會總能耗的30%。按2004年全省竣工的城鄉(xiāng)住宅面積計算，全省建筑能耗折合標煤達2110萬噸。我省要求新建商品住宅和公共建筑中，建筑圍護結(jié)構(gòu)達到隔熱保溫要求；未達到建筑節(jié)能標準的既有建筑，在改建、擴建時，要實行隔熱保溫措施，重點做好門窗和墻體的節(jié)能改造，同時鼓勵公共建筑對高能耗的中央空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng)進行節(jié)能改造。此外，對符合建筑節(jié)能設(shè)計標準的建筑工程，新型墻體材料專項基金退還比例提高10%。4、政策影響從供應(yīng)上看，杭州市政府通過增加土地供應(yīng)量、經(jīng)濟適用房銷售面積和普通住宅用地規(guī)模，目的在于通過供給層面的調(diào)整，緩解目前的供需矛盾。雖然以上供給層面的調(diào)節(jié)措施不可能馬上轉(zhuǎn)換成真正看得見的商品房供應(yīng)量，但是在一定程度上給了市場一個明確的、積極的信號。投資者購買行為也更加謹慎。從價格上看，由于6月份新政的實施對房產(chǎn)市場造成一定的負面影響，不管是二級市場還是三級市場都經(jīng)歷了一個成交價格下滑的同時，成交量也急劇萎縮的階段；一級市場地價也有所回落。二級市場經(jīng)過兩個月的調(diào)整，隨著夢琴灣的低價入市，一期100%的銷售率，對其它開發(fā)商的在售或準備開盤的樓盤造成不小的沖擊，許多樓盤在銷售價格做出調(diào)整，折扣價逐漸在市場上顯現(xiàn)。在需求結(jié)構(gòu)上，受到各方房地產(chǎn)新政的影響，投資購房顯得更加謹慎，購房者中絕大部分以自住為主，需求結(jié)構(gòu)逐步“理性回歸”。在開發(fā)及銷售策略上，除采取調(diào)價、壓縮利潤空間的做法外，開發(fā)商開始更多注重樓盤內(nèi)在品質(zhì)，加強軟服務(wù)，重視開發(fā)商品牌上的管理。從開發(fā)商來看，政府職能機構(gòu)的一系列政策在打擊投資客炒房的同時，對普通自住購房者的購房欲望產(chǎn)生不利的影響。7、8月份二級市場持續(xù)低迷的根本原因在于房價過高，開發(fā)商對購房者沒有實質(zhì)性的讓利。開發(fā)商追求的是利潤最大化，而能否迅速回籠資金成為關(guān)鍵。因此某些實力較弱的開發(fā)商在資金方面遇到困難，自籌資金比例不斷上升。同時海外資金逆風(fēng)進軍杭州房地產(chǎn)市場，給市場帶來機遇和挑戰(zhàn)。?從交易環(huán)境上看，杭州透明售房系統(tǒng)的運行，在很大程度上凈化了商品房銷售環(huán)境，規(guī)范了市場交易秩序。相信隨著省內(nèi)其它縣市透明售房系統(tǒng)的運行,對整個浙江房地產(chǎn)的健康發(fā)展將起到積極的推動作用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2005年杭州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要包括：城西路網(wǎng)將得到進一步完善。2005年第二季度，杭州市建委組織力量，加緊建設(shè)西溪濕地周圍的配套道路，其中包括文一西路、文二西路、紫金港路、紫荊花路、西溪路。“中國第一跨“杭州萬松嶺隧道通車。被稱為”中國第一跨“的杭州萬松嶺隧道于2005年上半年通車運營。杭州萬松嶺隧道是國內(nèi)罕見的單洞雙向四車道隧道,全長819米，但開挖寬度卻達到17.87米，開挖斷面達到174平方米，是國內(nèi)目前跨度最大的公路隧道。萬松嶺隧道的通車緩解了西湖周邊交通壓力，為保護和發(fā)展“人間天堂“旅游業(yè)打下了基礎(chǔ)。2010年杭州人坐上自己的地鐵。2005年6月6日，經(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于審批杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的請示的通知》，杭州成為首家被國務(wù)院批準軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市。杭州市的軌道交通線網(wǎng)由8條線組成，總長278公里，設(shè)154座車站。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，2010年杭州市將建成的地鐵1號線一、二期工程和2號線一期工程，線路總長82.2公里，初步形成軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架。一縱三橫道路整治。7月上旬開始，杭州市將對中心城區(qū)的保俶路、曙光路、體育場路、鳳起路、慶春路實施“一縱三橫”道路綜合整治。整治工程將分兩期實施。一期從7月上旬到9月底，先對慶春路、曙光路、體育場路（環(huán)城西路以西段）進行綜合整治；二期對鳳起路、體育場路（環(huán)城西路以東段）、保俶路實施綜合整治，預(yù)計2006年4月完工。冠山隧道開工。打通南北交通動脈的冠山隧道于2005年8月18日正式動工。冠山隧道位于時代大道南端，按照設(shè)計，隧道分為東西兩條隧道，三上三下共六個車道，設(shè)計車速為每小時60公里。其中，東隧道全長740米，西隧道全長813米。該工程及其接線完工之后，將北接復(fù)興大橋，向南延伸至03省道（聞浦公路），有效地把杭州繞城高速公路與中河高架連接起來，形成縱貫杭州城南北的快速通道，進一步完善我市的城市路網(wǎng)。錢江第一隧道呼之欲出。浙江省發(fā)改委8月15日立項批復(fù)原則同意推薦隧道方案作為慶春路越江工程方案，錢江第一隧工程預(yù)計于2006年年初開工。錢江九橋開工。投資約19.08億元的錢江九橋于2005年12月28日開工建設(shè)。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施之一的錢江九橋也稱為江東大橋，位于杭州市區(qū)東北角，是溝通余杭、杭州主城、下沙及江東工業(yè)功能區(qū)的東西向快速通道，西起杭州下沙開發(fā)區(qū)高教2號路，東至蕭山區(qū)江東工業(yè)功能區(qū)濱江二路，全長4332.5米,雙向八車道，是全封閉、全立交的快速干道，其中橋梁全長3817米，預(yù)算投資19.08億元。五、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模1、全社會固定資產(chǎn)投資據(jù)杭州統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2004年杭州市固定資產(chǎn)投資額達1202.22億元，增長率19.4%。根據(jù)浙江中原市場研究部預(yù)測，2005年杭州市固定資產(chǎn)投資額將比上年增長16.5%,達到1400.59億元。由于近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資量較大，對全社會固定資產(chǎn)投資額的變化起到顯著的推動作用。2000-2005年杭州市固定資產(chǎn)投資額及其增長率:

^固定資產(chǎn)投資額（億元）^固定資產(chǎn)投資額（億元）T一增長率（％）數(shù)據(jù)來源：2005年杭州統(tǒng)計年鑒，其中2005年數(shù)據(jù)為預(yù)測值2、房地產(chǎn)開發(fā)投資杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過2001年迅猛發(fā)展之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年回落,呈周期性變化，環(huán)比增幅一直保持在30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例經(jīng)過2000-2001年的下滑后，也一直保持著穩(wěn)步的增長趨勢。但值得我們注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例一直保持在20%-30%的高位運行上，一方面說明房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟發(fā)展巨大的拉動力，另一方面我們也不能忽視由此帶來的一系列問題，如金融安全與穩(wěn)定、房地產(chǎn)泡沫等等。100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年10.00%0.00%T-房地產(chǎn)開發(fā)額占固定資產(chǎn)投資額比例一■一房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增幅數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計年鑒（注：從2001年起市區(qū)數(shù)據(jù)包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)）根據(jù)表1的數(shù)據(jù),2005年1-3季度杭州市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資192.68億元,其中2季度環(huán)比增幅80.12%,3季度環(huán)比增幅下降到6.67%o究其原因在于國家宏觀金融政策調(diào)控的影響，開發(fā)資金不能及時到位或者是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不暢等等問題，直接導(dǎo)致3季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅回落到個位數(shù)。表1:2005年1-4季度杭州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （單位：億元）時間2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度全市房地產(chǎn)開發(fā)額40.8073.4978.3983.62數(shù)據(jù)來源：杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)3、施工竣工情況2005年卜10月，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資262.99億元，同比增長30.2%;商品房施工面積3569.31萬平方米，增長25.5%;竣工面積352.02萬平方米，增長40.9%o相比之下，新開工面積和預(yù)售面積增速明顯放緩，這是市場有望進入一個較為理性和平穩(wěn)的征兆。六、小結(jié)2005年杭州市總體宏觀經(jīng)濟運行良好，居民消費購買力不斷增強。正是由于有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，在宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強烈影響的情況下，杭州的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的形勢是雖挫不亂。因而在10月左右，市場逐步開始回暖。2005年郊區(qū)化發(fā)展是主要的城市建設(shè)方向。隨著地鐵規(guī)劃的確定、錢江新城市政建設(shè)的逐步展開，錢江新城、錢江世紀城、湘湖板塊、三墩、下沙城等城郊區(qū)域已日漸成為投資熱土，并根據(jù)城市規(guī)劃，至2020年將有270萬人居住在郊區(qū)。由此可見，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展將成為未來幾年備受關(guān)注的熱點。2005年中，政府出臺的一系列政策在上半年以配合和貫徹國家相關(guān)宏觀政策為主，其作用同樣在于調(diào)控和限制房地產(chǎn)市場的過熱形勢，而在年末，隨著市場淡靜期的延續(xù)和短暫回暖后的再次下挫，政府的政策導(dǎo)向有所改變，陸續(xù)將出臺的政策開始透露出于市場有利的一面，可以預(yù)計，在2006年，杭州政府的政策導(dǎo)向?qū)⑵赜谕苿訕鞘械陌l(fā)展，而非一味地限制。第二部分：土地市場分析一、土地市場供需分析整體供需情況比較圖表一：2004年和2005年杭州市各類土地供應(yīng)情況一覽單位：平方米住宅辦公商業(yè)商業(yè)辦公商業(yè)辦公住宅其它（科研、公共設(shè)施、會議中心、加油站）總計成交宗數(shù)（宗）2004年（占地）10897542095912525136353744026194590183811765總建筑面積258651077469.822646301536316210106.9312124.449871562005年（占地）1100468244086891496994160259184705262總建筑面積26127052928323176.72060259322972.15322041截止至2005年12月引日止，杭州市國土資源局公告推出土地總計70宗，土地供應(yīng)量為2245654平方米，約3368畝。其中9號地塊流標，59、60號2宗地塊因故延期推出，另66-70號5宗地塊出讓時間截止至2006年I月25日，故不計入有效土地內(nèi)，因此2005年度成功岀讓了62宗地塊，土地供應(yīng)總量達到1847052平方米，約2770畝，總建筑面積5322041平方米。與2004年相比，總體供應(yīng)量基本持平。其中住宅用地供應(yīng)量1100468平方米，與2004年供應(yīng)量相差不多，仍舊居主導(dǎo)地位，占到總供應(yīng)量的59.6%;商業(yè)辦公用地有所上升，今年成交496994平方米，上漲幅度達36.7%;而辦公、商業(yè)、商業(yè)辦公住宅用及其它性質(zhì)用地均有不同程度下降，商業(yè)辦公住宅的綜合用地無一宗推出；純辦公用地大幅下降，僅成交1宗，位于江干區(qū)，土地面積為2440平方米，下降幅度達88.4%;商業(yè)用地成交量為86891平方米，與2004年相比，下降幅度達30.6%;其它類型用地包括科研用地、公共設(shè)施、會議中心、加油站等類型，在2005年土地供應(yīng)量為160259平方米，也下降了17.6%。

圖表二：2004年與2005年杭州市各區(qū)域土地市場供應(yīng)情況一覽 單位：平方米區(qū)域江干區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總量2004年491608392403442006652213069791750012240018381172005年44423943221037937530991814551190719450801847052漲幅(%)-9.6-10.114.1375-52.6418?63.20.48數(shù)據(jù)來源：杭州市國土資源局2、各區(qū)域供需情況2005年土地供應(yīng)量居前三甲的區(qū)域仍舊是江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，七個區(qū)域中有四個區(qū)域的土地供應(yīng)量為下幅，包括江干區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，只有西湖區(qū)、下城區(qū)、上城區(qū)的土地供應(yīng)量是上升的，其中上城區(qū)以418%的漲幅居第一位，最值得關(guān)注的是下城區(qū)，漲幅達到了375%,雖然漲幅低于上城區(qū)，但土地供應(yīng)量遠遠高于上城區(qū)，總量達到309918平方米，西湖區(qū)上漲14.1%,供應(yīng)量排名從2004年的第三位上升至第二位。(詳見圖表二)圖表三：2004年和2005年杭州市各區(qū)域住宅用地供應(yīng)（總建筑面積）情況一覽單位：平方米900000800000700000600000500000400000300000200000100000900000800000700000600000500000400000300000200000100000區(qū)域濱江區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)西湖區(qū)上城區(qū)杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)下城區(qū)總計2004年597193.3545973.7522595.1492154.4引4400273637.5123515.6492154.4平均容積率2.242.382.51.9752.43.451.82005年668915.6263404.3562718.3806049.2204208.8107408.85806049.2平均容積率2.252.332.71.932.82.53數(shù)據(jù)來源：杭州國土資源局江干區(qū)2005年，江干區(qū)再一次成為土地出讓大戶，居各區(qū)域首位，總計岀讓了18宗地塊，占地面積444239平方米，比2004年回落9.6%。其中商業(yè)34409平方米；辦公2440平方米；商業(yè)辦公198588平方米；住宅208802平方米，總建筑面積約有562718.3平方米。從該18宗地塊的分布情況來看，錢江新城和九堡鎮(zhèn)兩個區(qū)域的地塊占據(jù)了大部分，分別有8宗、4宗。錢江新城是杭州市著重打造的中央商務(wù)區(qū)，推出的8宗地塊，占地面積210560平方米，總建筑面積121506.36平方米,據(jù)測算，2005年錢江新城板塊出讓的土地中，樓面均價約2745元/平方米。另住宅用地總面積僅有23556平方米，建筑面積105766.44平方米，其它以商業(yè)金融辦公用地為主的土地，預(yù)計將在未來兩年內(nèi)上市。根據(jù)統(tǒng)計2005年錢江新城板塊已有7個寫字樓項目開工建設(shè)，預(yù)計2006年將新增88.8萬平方米商業(yè)寫字樓的供應(yīng)量?？梢婂X江新城在打造CBD的同時，將伴隨著激烈的競爭。九堡鎮(zhèn)是2004年年末才開始有地塊推出的，2005年出讓了4塊，均為住宅用地，總建筑面積達到了353682.5平方米，樓面均價達到了3518元/平方米，比上年增漲了20.3%。西湖區(qū)西湖區(qū)2005年土地出讓量比2004年略有增長，推出13宗地塊，占地面積432210平方米，總建筑面積達到877073.8平方米。其中商業(yè)金融用地1宗，占地面積18170平方米；1宗公共設(shè)施用地2988平方米，其余11宗地塊均為住宅用地,占地面積411052平方米，總建筑面積達到了806049.2平方米，平均容積率達到了1.93,預(yù)計以小高層、高層的物業(yè)類型為主。在該13宗地塊中，轉(zhuǎn)塘和三墩分別占有5宗、4宗地塊。轉(zhuǎn)塘區(qū)域與九堡地區(qū)一樣，也是在去年正式登上杭州土地市場舞臺的，轉(zhuǎn)塘出讓的4宗地塊均為住宅用地，土地157881平方米，可建筑面積引5762平方米，樓面均價約3943元/平方米。值得關(guān)注的是，20號、21號、30號3宗土地均被拱墅區(qū)的老牌房產(chǎn)公司——紅石房產(chǎn)摘牌，顯示了該房產(chǎn)公司成為轉(zhuǎn)塘這一新興區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)排頭兵的決心，也說明了開發(fā)商對轉(zhuǎn)塘區(qū)域前景的樂觀。這三宗土地共計占地面積149.4畝，可供建造20萬平方米的住宅小區(qū)，特別是這幾宗土地相連在一起，又可觀高爾夫景觀，景觀優(yōu)勢獨特。2005年三墩出讓了5宗，占地面積126434平方米，其中商業(yè)金融用地1宗，占地面積18170平方米，總建筑面積65048.6平方米，成交總價8997萬元，僅超出底價20萬元，樓面均價1383元/平方米，由深國投（杭州）商用置業(yè)有限公司獲得，將建沃爾瑪購物廣場,又為城西增添一處大型的購物、娛樂廣場。三墩另4宗地塊為住宅用地，占地108264平方米，總建筑面積227796.2平方米，樓面均價4215元/平方米。其中由三月份華立房產(chǎn)獲得的11號地塊最值得爭議，樓面均價5023元/平方米，時至下半年，三墩地塊再度上市，形勢急轉(zhuǎn)而下，成交樓面價僅為2556元/平方米，與上半年相比下跌49%,這正是受到宏觀政策調(diào)控影響所產(chǎn)生的差異，與目前三墩在售的親親家園的售價相比（均價6000-7000元/平方米），該地塊未來的定位將何去何從，廣受業(yè)界關(guān)注。濱江區(qū)2005年濱江區(qū)出讓了12宗地塊，以土地面積379375平方米的供應(yīng)量居各區(qū)域第三位。其中商業(yè)辦公用地7宗，土地面積為121498平方米；商業(yè)用地1宗，土地面積7603平方米；住宅4宗，土地面積250274平方米，根據(jù)測算總建面積為668915.6平方米，住宅樓面均價3414元/平方米，比上年增漲了10.6%,預(yù)計將在之后兩年內(nèi)又有大量的住宅供應(yīng)，持續(xù)保持住宅供應(yīng)大戶的現(xiàn)狀。在這12宗地塊中，6號地塊的命運可謂是一波三折，這宗東至春曉路，南至江漢路，西至江暉路，北至濱怡路，地理位置相當不錯的土地，最早岀現(xiàn)在土地市場是在2003年,當年這宗編號為23號的土地被大元房產(chǎn)以2554元/平方米的樓面均價購得，但最終因為大元房產(chǎn)無力支付土地款被收回；2004年，這宗土地被編號為34號再次出現(xiàn)在土地市場上，但沒有成交；至今年3月2日，編號為6號的這宗土地，終于被富潤控股以總價9.4億元、樓面價3885元/平方米的價格摘牌，但是隨后出現(xiàn)了富潤控股將利用這宗土地為職工集資建房被政府相關(guān)部門叫停的事件。拱墅區(qū)拱墅區(qū)一直不被開發(fā)商為關(guān)注的一個區(qū)域，在2005年土地供應(yīng)量跌至第五位,也是土地供應(yīng)量減幅最為明顯的一個區(qū)域之一，出讓了6宗土地，土地面積145511平方米，與上年相比減幅達到了52.6%。其中商業(yè)用地占地面積13063平方米，商業(yè)辦公用地占地面積19468平方米，住宅用地面積112980平方米，根據(jù)測算總建筑面積263404.3平方米，住宅樓面均價3298元/平方米，價格與2004年基本持平，漲幅2.16%o杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量，是2005年中急速下滑的一個區(qū)域，減幅達到63.2%,總計出讓了3宗地塊，占地面積40508平方米，總建筑面積為113531.9平方米。其中商業(yè)用地1宗，占地面積4710平方米，另2宗為住宅用地，占地面積40370平方米，總建筑面積107408.85平方米，樓面均價1695元/平方米，比上年上漲30%o另據(jù)測算，平均容積率2.53,與去年3.45相比，減小了近1點，這是提高樓盤品質(zhì)、控制區(qū)域住宅供應(yīng)量的一種制約方式。主城區(qū)（上城區(qū)、下城區(qū)）上城區(qū)2005年出讓了5宗地塊，住宅、商業(yè)、辦公類型均有，總占地面積90715平方米，雖然總量不大，但漲幅在各區(qū)域中卻是最高的，達到了418%,主要來源于位于錢江新城南端的2宗地塊，土地總面積61308平方米，可建面積167103平方米，最高樓面均價5302元/平方米。2005年8號四宜路地塊，再一次刷新了杭州市最高地價，以22296元/平方米的樓面均價成為新哋王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于緊鄰西湖風(fēng)景，以這樣的價格成交也不足為奇。下城區(qū)2005年出讓了5宗地塊，占地面積309918平方米，比上年上幅375%,漲幅居于第二位，總建筑面積達679194.7平方米。其中有3塊是商業(yè)辦公用地，占地面積152647平方米，占據(jù)了一半，其它為科研、公共設(shè)施類用地，無一宗住宅用地。于10月出讓的56號浙大湖濱校區(qū)地塊，在杭州市2005年下半年平靜的土地市場掀起了高潮，香港嘉里建設(shè)經(jīng)過102輪的苦戰(zhàn)，終于以24.6億元的價格獲得，平均樓面價14349元/平方米。這是近幾年來，罕見的市中心大型商業(yè)用地掛牌出讓，武林廣場、延安路商圈是杭州最旺的商圈也是市中心所在，得天獨厚的地段優(yōu)勢使該地塊成為今年以來最受關(guān)注的黃金旺地。獲得地塊的嘉里建設(shè)（杭州）有限公司是香港嘉里建設(shè)的下屬全資子公司。嘉里建設(shè)為香港擁有最龐大之豪華住宅投資及發(fā)展物業(yè)的公司之一，也是香港最龐大之貨倉業(yè)主及營運商之一，根據(jù)嘉里在國內(nèi)其它城市的開發(fā)建設(shè)項目來看，再結(jié)合56號地塊的條件，預(yù)計未來所建的物業(yè)基本會以甲級辦公大樓、豪華服務(wù)式公寓、購物商場和五星級飯店幾種類型為主。上城區(qū)2005年岀讓了5宗地塊，住宅、商業(yè)、辦公類型均有，總占地面積90715平方米，雖然總量不大，但漲幅在各區(qū)域中卻是最高的，達到了418%,主要來源于位于錢江新城南端的2宗地塊，土地總面積61308平方米，可建面積167103平方米。2005年8號四宜路地塊，再一次刷新了杭州市最高地價，以22296元/平方米的樓面均價成為新“地王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于緊鄰西湖風(fēng)景,以這樣的價格也不足為奇。二、小結(jié)：土地成交總量與上年基本持平2005年，杭州市完成出讓62宗地塊，以約2770畝的土地總量結(jié)束了杭城樓市動蕩的一年。這一數(shù)量與上年基本持平。縱觀杭州歷年的土地出讓數(shù)量，推地節(jié)奏在2003年的4937畝達到頂點之后，連續(xù)兩年大致持平，一方面說明隨著杭州可供開發(fā)的住宅用地越來越少，政府相關(guān)部門土地整理的速度逐漸放緩，土地儲備量逐漸減少；另一方面也說明，在未來的2-3年之內(nèi)，杭州新上市樓盤的供應(yīng)量在保持一個比較穩(wěn)定的數(shù)字同時，會逐漸減少。推地節(jié)奏：上半年集中，下半年緩慢2005年以來，杭州市土地推岀的頻率經(jīng)過了兩個高潮，一個是3、4月份，這段時期出讓的土地以住宅用地為主；另一個是6、7月份，這段時間是主要以非住宅類用地（特別是商業(yè)用地）為主的出讓高峰期。而土地價格在上半年與下半年也存在著極大的反差，比如三墩板塊，49%的跌幅，以至于讓開發(fā)商處于進退兩難的境地。這些也正是受到國家宏觀調(diào)控的影響，而杭州市國土資源部門顯然也敏銳地注意到了這一現(xiàn)象，及時放慢推地節(jié)奏，改變土地岀讓的思路：一方面盡量岀讓小塊土地，降低土地總價，吸引競買人；另一方面，出讓底價低開高走，聚集人氣，由于起價低，且每次加價幅度不大，招標現(xiàn)場往往能夠保持足夠的人氣；第三在9月之后三個月內(nèi)都未推出住宅用地，也有效的控制了土地出讓節(jié)奏。外地、外資企業(yè)繼續(xù)涌現(xiàn)杭城這些年來，杭州的房地產(chǎn)市場一直由本地開發(fā)商為主，現(xiàn)在面對市場的變化，加上土地價已到了一定的水平，沒有實力的本地開發(fā)商已經(jīng)很難在杭州拿地，所以政府非常希望國內(nèi)其他的開發(fā)商和境外投資者進來，而要做到這一點，不得已的辦法就是主動出擊，對外宣傳。所以表面是公開掛牌，但事實上可能是有“主”了，這樣的做法，同時也促成了政府與開發(fā)商的雙贏效應(yīng)。比如深國投（杭州）商用置業(yè)有限公司獲得的1號地塊、深圳華潤集團獲得的50號地塊、香港嘉里建設(shè)獲得的56號地塊，這此地塊的出讓在杭城都掀起了不小的波瀾。估計到2006年，這種做法會比較普遍，隨之帶來的則是今后的杭州房地產(chǎn)市場，將不再是杭州本地品牌“一統(tǒng)天下”了。“分工合作”成為一種新趨勢杭州的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過近十年的紅火已經(jīng)到了一個比較高的平臺，一般講，大家都不希望看到杭州房地產(chǎn)市場因形勢的劇變而塌臺，所以，比較現(xiàn)實的方法就是大家合作，有地的岀地，有錢的出錢，有專業(yè)開發(fā)能力的岀人，這種“分工合作”的局面在2006年將因為土地市場等方面的變化而變化。2006年，對于大多數(shù)開發(fā)商而言，不是考慮利益最大化的問題，而是要考慮“平臺”不倒的問題，只有通過合作，才能整合資源，提高效用，渡過這一輪的市場低迷期，所以2006年是房地產(chǎn)開發(fā)的合作年。第三部分：一手住宅市場分析一、住宅供應(yīng)分析1s住宅新增供應(yīng)量分析2005年杭州七城區(qū)（濱江區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)和下沙區(qū)）共計新推純住宅樓盤65個，25325套，面積3371015.引平方米。表1:2005年各區(qū)域住宅新增供應(yīng)量 （單位：平方米）區(qū)域濱江區(qū)西湖區(qū)江干區(qū)下沙下城區(qū)上城區(qū)拱墅區(qū)套數(shù)7254425635133298317627441084面積1045567.79554520.37446227.31420257.6386443.73385659.91132338.6新推據(jù)來源：杭州透明售房系統(tǒng)從表1的數(shù)據(jù)來看，濱江區(qū)無論在供應(yīng)套數(shù)還是供應(yīng)面積上都排在第一位；西湖區(qū)緊隨其后；江干區(qū)位列第三。但在新推樓盤數(shù)量上，西湖區(qū)以14個新推樓盤位居第一位；上城區(qū)和濱江區(qū)一樣，共13個新盤，位列次席；江干區(qū)則分布著11個新盤，列居第三位。圖1:2005年各區(qū)域住宅供應(yīng)面積所占比例數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

2002年杭州市政府制定了城市“沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略以來，濱江區(qū)逐漸成為杭州住宅市場供應(yīng)量的領(lǐng)跑者。自2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長，到2005年已經(jīng)成為杭州住宅市場供應(yīng)量最大的區(qū)域，占到31.02%。西湖區(qū)歷來是杭州住宅市場供應(yīng)量的主要來源，2005年占到總供應(yīng)量的16.45%,僅次于濱江區(qū)。2005年新增供應(yīng)量主要來自三墩，小和山及之江區(qū)塊；相對于西湖區(qū)住宅市場的局部升溫，；同樣江干區(qū)住宅市場的發(fā)展也得意于“跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略，特別是錢江新城的開發(fā)給江干區(qū)住宅市場的發(fā)展注入了一針強心劑。2、各季度供應(yīng)量變化狀況（萬平方米）圖2:2005年1-4季度住宅供應(yīng)面積變化圖（萬平方米）2502001501005001季度 2季度 3季度 4季度數(shù)據(jù)來源：杭州透明售房網(wǎng)從上圖可以看出，各季度供應(yīng)量受時間、“新政”等因素影響較大。各季度住宅供應(yīng)量自2季度始波動幅度很小，2季度環(huán)比增幅達56.96%,而3季度環(huán)比增幅為5.72%,4季度環(huán)比增幅為263%。1季度由于基本是在春節(jié)前后，是傳統(tǒng)意義上的淡季，新增供應(yīng)量并不大，當時諸多開發(fā)商對后市比較看好，大多抱著遲開盤可以賺更多的態(tài)度。2季度，國家宏觀調(diào)控政策紛至沓來，房地產(chǎn)行業(yè)措手不及，供應(yīng)量方面并沒有明顯的反應(yīng)，仍舊按照傳統(tǒng)的規(guī)律呈現(xiàn)增長態(tài)勢。3季度市場形勢漸漸清晰，隨著傳統(tǒng)的銷售期“金九銀十”的到來，以及銷售回款不暢對資金鏈的壓力，一些樓盤開始以低價探市，但大多開發(fā)商仍舊持觀望態(tài)度。而到了4季度,該開盤的樓盤已經(jīng)陸續(xù)開出，余下跚躅不前的樓盤或困于資金，或困于產(chǎn)品，但仍不乏等待觀望者，故新增供應(yīng)量雖繼續(xù)增長，但增幅非常有限。

3、供應(yīng)市場特征分析-*2005年杭州住宅供應(yīng)市場在區(qū)域分布呈現(xiàn)出明顯的“兩極分化”態(tài)勢。供應(yīng)量最大的濱江區(qū)有1,045,568平方米，而供應(yīng)量最小的拱墅區(qū)只有132,338.6平方米,兩者之間的差距將近8倍；f城市周邊區(qū)域住宅成為2005年住宅供應(yīng)量的主要來源。2005年，住宅供應(yīng)量比較大的區(qū)域是濱江區(qū)、下沙區(qū)和余杭閑林。這些城區(qū)都是近幾年以來新開發(fā)的地區(qū)，住宅市場發(fā)展速度較快，已經(jīng)逐漸趕上了原先的老城區(qū)，成為住宅供應(yīng)市場一股新勢力；f各個城區(qū)之間的競爭加劇，特別是余杭閑林，濱江區(qū)和下沙區(qū)之間的競爭特別引人注目。從產(chǎn)品角度來看，閑林以多層，小高層和排屋別墅為主；濱江區(qū)以小高層、高層為主；下沙以小高層、高層為主。從總價區(qū)間來看，濱江的樓盤總價略高，下沙和閑林在伯仲之間。因而三個區(qū)域的目標客戶有一定的共性，從2005年的銷售形勢來看，濱江區(qū)整體平穩(wěn)，下沙投入大產(chǎn)岀高，閑林比較平庸。作為新開發(fā)的區(qū)域，配套、人氣、口碑都非常重要。目前來看，濱江區(qū)的優(yōu)勢更為明顯。二、住宅需求分析1、各季度住宅銷售情況（萬平方米）圖3:2005年各季度銷售面積變化圖（萬平方米）1601401201008060402001季度2季度4季度數(shù)據(jù)來源：杭州透明售房網(wǎng)從上圖的數(shù)據(jù)來看，1-3季度杭州商品住宅完成預(yù)售面積呈下滑態(tài)勢，從1季度的143.1萬平方米下滑到3季度的108.07萬平方米，降幅達24.48%O4季度則回升到124.15萬平方米，增幅14.88%o但從全年商品住宅完成預(yù)售面積走勢來看，全年銷售總量呈現(xiàn)出“前高后低”的局面，2005年全年商品住宅完成預(yù)售面積下滑了13.引％。究其原因：1季度延續(xù)了2004年良好的銷售態(tài)勢，商品住宅銷售面積保持在高位運行；而2005年4、5月份“新政”的集中出臺，例如普通住宅和非普通住宅標準以及針對二手房“六一”大限的岀臺，購房者對后市信心不足，對房價下跌的預(yù)期較大，導(dǎo)致'3季度商品住宅銷售量陸續(xù)下滑，10月份省房博會的舉行，對開發(fā)商來說是一個加快商品住宅銷售進度的機會，很多開發(fā)商在價格上讓利的幅度也比較大，再加上一些大盤的低價入市，吸引了一大批持幣觀望的購房者，因此10月份以來杭州商品住宅的日銷售量逐步回升到正常水平，4季度杭州整體商品住宅銷售量有所回升。2、各區(qū)域銷售情況圖4:2005年各城區(qū)銷售套數(shù)所占比例數(shù)據(jù)來源：透明售房系統(tǒng)從上圖來看，濱江區(qū)以23.22%名列第一，西湖區(qū)位居第二（20.03%）,下沙排在第三位（18.07%）。濱江區(qū)由于政府對未來居住環(huán)境良好的規(guī)劃以及2010年地鐵1號線的建成，以及錢塘江優(yōu)美的江景和新推樓盤相對底的價格，吸引了很大一批年輕的購房者。在2005年全市住宅銷售情況不太樂觀的局面下，濱江區(qū)的樓盤撐起了另一片天空。相對于濱江區(qū)，西湖區(qū)以其成熟的生活配套和良好的居住環(huán)境，住宅銷售比例占據(jù)較大份額是正常的。而下沙區(qū)由于其定位為杭州的三大高教園區(qū)之一，以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐。下沙居住氛圍和商業(yè)配套比較好的區(qū)域目前僅僅局限于高教園區(qū)的西面，福雷德廣場周邊，其它地方都是高科技企業(yè)的廠房和空曠的道路，本地的住宅消費群體比較有限。而下沙的樓盤之所以能擁有如此之好的銷售率,關(guān)鍵還是在于價格上的優(yōu)勢以及明星樓盤的帶動作用。如夢琴灣和野風(fēng)?海天城的低價入市，還是吸引了很大一批以自住為購房目的的消費者，未來地鐵的貫通也是—個很大的利好消息。3、住宅需求市場特征-由于宏觀政策調(diào)控的影響，投資性購房被有效的遏制，住宅市場回歸到以自住購房為主的階段。面對2005年如此大的住宅供應(yīng)，購房者的選擇余地更大，選擇也更加理性，除了價格始終是最為關(guān)注的外，對小區(qū)品質(zhì)、景觀環(huán)境和文化氛圍等購房因素更為關(guān)注。f高檔住宅不乏追求者，拉升作用明顯。從2005年住宅市場最明顯的變化是“價格向價值的回歸”。雖然總體銷售情況不佳，但杭州的一些高檔樓盤還是取得了良好的銷售業(yè)績。如深藍廣場，04年下半年開盤均價19000元/平方米，到2005年下半年，已經(jīng)上漲到25000元/平方米，銷售率達到90%以上。世貿(mào)麗晶城15000元/平方米的均價，目前的銷售率在67%左右?？梢哉f，高檔住宅的熱銷，給2005的杭州住宅市場帶來了一股暖流。f新增供應(yīng)規(guī)模不同導(dǎo)致區(qū)域住宅市場冷熱不均。濱江區(qū)和西湖區(qū)成為2005年杭州住宅市場的熱點區(qū)域。濱江區(qū)得益于住宅市場巨大的供應(yīng)量和平宜的價格，成為區(qū)域銷售量的冠軍。西湖區(qū)則由于原來底子好，特別是2005年幾大明星樓盤的入市，加上政府加大對三墩地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，因此該地區(qū)的高品質(zhì)樓盤同樣取得了不錯的銷售率。

三、銷售價格分析1.總體銷售價格走勢銷售價格是反映住宅市場的晴雨表。從圖6來看，2005年前三季度住宅銷售價格呈下滑態(tài)勢，到4季度略有起色。主要原因是在于宏觀政策的出臺，炒房投機行為得到極大的遏制，價格有所松動。價格的松動，導(dǎo)致絕大多數(shù)購房者持幣觀望,住宅需求階段性的壓縮，導(dǎo)致價格繼續(xù)下滑。特別是某些樓盤后期新推的房源比前期的要便宜，這也在另一方面加劇了住宅市場銷售的低迷。圖6:2005年1-4季度住宅銷售價格 （單位：元/平方米）8266.3795008266.37900085008000750070001季度 21季度 2季度3季度4季度數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)4季度住宅銷售之所以出現(xiàn)上浮，很大的原因在于剛性的購房需求得到釋放。2005年3季度是新開樓盤上市的高峰，很多樓盤的開盤價格要低于購房者原先的預(yù)期，有的甚至更低。購房者大量入市的同時，后續(xù)樓盤的銷售價格則穩(wěn)步上升。特別是高檔住宅，其居高的銷售價格和良好的銷售率，似乎并沒有受到前段時間住宅市場悲觀氣氛的影響，仍然非常搶手。應(yīng)該說，高檔住宅對銷售價格的拉升作用也非常明顯。2、區(qū)域銷售價格分析從下圖來看，杭州主城區(qū)和副城區(qū)之間住宅銷售價格之間的差距還是很明顯的。上城區(qū)以12025.11元/平方米的均價排在首位，下沙則以4542.82元/平方米排在末位。這也真實的反映了兩個區(qū)域住宅市場的差異。上城區(qū)屬于杭州的老城區(qū)，擁

有風(fēng)景秀麗的西湖和錢塘江北岸的一線江景，區(qū)內(nèi)高檔樓盤眾多。特別是解放路周邊和復(fù)興地區(qū)，云集了東方金座、凱恩?西湖金座、金色家園、濱江?金色海岸、春江花月等高檔樓盤，優(yōu)越的地理位置加上卓越的品質(zhì)，住宅銷售價格穩(wěn)中有升。從表3來看，上城區(qū)1-3季度住宅銷售價格呈上升趨勢，4季度則基本持平。圖7:2005圖7:2005年各區(qū)域住宅銷售均價（單位：元/平方米）13000.0012000.0011000.0010000.009000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱樂區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)下沙數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)表3:2005年1-4季度各城區(qū)住宅銷售均價 （單位：元/平方米）上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)下沙1季度10996.919872.7412251.618969.659038.338154.925724.732季度11147.799525.8910151.389519.186609.877752.374552.403季度12275.2910118.439463.618356.187442.066819.044513.414季度12221.0011842.089538.068463.758184.017256.394568.12數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)下沙區(qū)則由于先天條件的不足，住宅價格自然不高。1?3季度呈下滑態(tài)勢，主要原因在于1季度下沙區(qū)在售住宅只有大北?四季風(fēng)景苑和大都文苑風(fēng)情，這兩個樓盤住宅銷售均價5500元/平方米左右，大都文苑風(fēng)情略高一些。2季度天元-2005開盤銷售，一期住宅銷售均價在4600元/平方米左右，拉底了整個區(qū)域的價格。3季度隨著野風(fēng)?海天城和夢琴灣的低價入市，區(qū)域價格進一步下滑。到了4季度，由于野風(fēng)?海天城和夢琴灣住宅銷售價格的穩(wěn)步上揚，整個下沙區(qū)塊住宅銷售均價有所回升。四、小結(jié)縱觀2005年杭州住宅市場，政策所帶來的影響不言而喻，從整年來看，限制房價增長的目的顯然已經(jīng)達到了。但伴隨而來的銷售放緩，市場低迷的狀況也不是政府所愿意看到的，故而2006年政府對市場將適當放開限制，以促進成交的回暖。從供需結(jié)構(gòu)來看，長期存在的結(jié)構(gòu)性矛盾很難改變，而市場上供應(yīng)量的去化，不能僅靠自住性需求，投資性需求也不可或缺，但信心的走低使市場短期逆轉(zhuǎn)的可能性轉(zhuǎn)低。在這個周期中，2006年各個開發(fā)商面臨的將是如何瓜分有限的有效需求的問題，而營銷能力和市場研判能力將是其最需要的兩大利器。第四部分：商業(yè)地產(chǎn)分析一、寫字樓市場1、寫字樓新增供應(yīng)量2005年杭州市（蕭山、余杭除外）寫字樓市場共新增10個新盤，包括年度熱銷的美都廣場、西湖金座等代表性寫字樓。今年大部分寫字樓在第四季度開盤銷售,總新增面積超過25萬平方米，共2760套。除此之外，自2004年以來供應(yīng)的四季星座、紅石中央大廈、公元大廈、越都商務(wù)大廈等寫字樓也于2005年持續(xù)銷售。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)得出，直至2005年12月引日，杭州主要城區(qū)寫字樓剩余供給達到281970nf，總計2998套。新開盤寫字樓一覽表:樓盤名稱區(qū)域供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)開盤時間迪尚商務(wù)空間拱墅區(qū)14557.32352005-9-8美都廣場拱墅區(qū)42566.446562005-12-16宋都?采荷嘉業(yè)商務(wù)樓江干區(qū)9055.58782005-11-18萬新大廈上城區(qū)51297.767922005-6-6凱恩?西湖金座上城區(qū)16141」63562005-12-22綠城?金桂大廈西湖區(qū)23585.671952005-12-30銀座大廈下城區(qū)22694.92982005-4-18廣利大廈下城區(qū)46671.882402005-6-9仙林福座下城區(qū)9749.351892005-10-22神州?白云大廈下城區(qū)14631.71212005-12-20數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)起始時間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月2000018000160001400012000100008000西湖區(qū)拱墅區(qū)下城區(qū)上城區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)全市f—成交均價139129538175861276611074882411826數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) 起始時間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月從表2看，杭州全市寫字樓成交價格為11826元/平方米，杭州6大區(qū)塊看，寫字樓成交價格最高的是：下城區(qū)成交價格為17586元/平方米。第二的是西湖區(qū),成交價格為13912元/平方米；上城區(qū)成交價格為12766元/平方米，江干區(qū)成交價格為11074元/平方米。成交均價低于萬元的是拱墅區(qū)和濱江區(qū)，成交價格分別為9538元/平方米和8824元/平方米。3、寫字樓特征分析1）寫字樓熱點區(qū)塊發(fā)生轉(zhuǎn)變經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的日益擴大，杭州寫字樓市場零散分布的狀況有所改變,集中商務(wù)區(qū)開始出現(xiàn)，目前主要分布在三個區(qū)域：城市中心區(qū)、錢江新城和濱江板塊。其中隨著錢江新城寫字樓相繼開工，2005年錢江新城新開工面積已超過80萬平方米，陸續(xù)2006年初還有高70米至150米的光彩國際廣場、高150米的日出錢塘大廈、高150米至258米的浙江財富中心等。所以錢江新城將成為杭州寫字樓市場未來幾年供應(yīng)的主力軍，杭州寫字樓的“核心地位”也將形成。

名稱（期數(shù)）開工時間樓面總面積（平方米）單位數(shù)目用途（住宅/辦公樓/商場）檔次（高/中/低）樓面地價（平方米）預(yù)算建成日期發(fā)展商錢江國際時代廣場2005年12月25萬4幢高層建筑組成的樓群辦公樓高17402007年溫州市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫州中城建設(shè)集團溫州市大誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圣奧集團下屬子公司浙江圣奧置業(yè)有限公圣奧中央商務(wù)大廈2005年11月7萬1幢37層寫字樓辦公樓中15052007年CBD尊寶大廈2005年9月16萬超高層雙子塔樓集辦公、商業(yè)、金融業(yè)、休閑等多重功能于一身高14362007浙江浙歐置業(yè)有限公司華聯(lián)?錢江時代廣場2005年12月21.5萬兩幢高級寫字樓、白金五星級賓館及商務(wù)賓館、酒店式公寓等辦公樓/酒店/住宅高23212008年杭州華聯(lián)經(jīng)濟開發(fā)有限公司集美大廈2005年7月7萬裙樓為銀行、餐飲及會議用房，主樓為辦公房商業(yè)/辦公高26012007年寧波合盛置業(yè)有限公司華成大廈2005年7月8.58萬主樓及裙房商業(yè)/辦公高7392007浙江華成投資開發(fā)有限公司榮安大廈2005年7月3.71萬一幢綜合性超高寫字樓辦公/餐飲/會議高21552007年杭州榮安置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) 起始時間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月2）寫字樓與住宅價格倒掛在宏觀調(diào)控對住宅市場產(chǎn)生劇烈震動的情況下，部分投資者開始轉(zhuǎn)而關(guān)注寫字樓市場。杭州寫字樓市場的價格水平長年偏低的情況一如既往，舉例來說，位于下城區(qū)的廣利大廈在第三季度的成交均價相當于與其一街之隔的新住宅樓盤均價。這種寫字樓價格比不上同地段住宅價格的現(xiàn)象，在杭州的部分區(qū)域較為突岀。雖然寫字樓的價格普遍不高，但基于產(chǎn)品設(shè)計和功能分類上的相對單一，寫字樓的銷售長期處于一個不溫不火的狀態(tài)。2005年新開盤的寫字樓的售價與同地段住宅相比非常接近，從銷量來看，基本波瀾不驚。2005年杭州新開盤寫字樓情況樓盤名稱區(qū)域銷售價格（元/用）戶型面積迪尚商務(wù)空間拱墅區(qū)11000380770美都廣場拱墅區(qū)778350-187;以80為主宋都?采荷嘉業(yè)商務(wù)樓江干區(qū)900075-221,自由分隔萬新大廈上城區(qū)1500035-300凱恩?西湖金座上城區(qū)1780040-55綠城?金桂大廈西湖區(qū)1258050-150銀座大廈下城區(qū)14000150-1000廣利大廈下城區(qū)13858150,280仙林福座下城區(qū)1350537-97神州?白云大廈下城區(qū)788047-2774、 寫字樓銷售情況在宏觀政策對住宅市場的影響下，潛在的投資意向開始向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)物業(yè)靠攏，主要傾向于功能更細的產(chǎn)品。在新推出的樓盤中，凱恩?西湖金座和美都廣場的銷售態(tài)勢相對較好。凱恩?西湖金座是產(chǎn)權(quán)式酒店，在營銷上推出“10年回租”策略，每年得到購房總價7.8%的回報，開盤報價17800元/平方米起。由于絕好的地段和不錯的回報，凱恩?西湖金座開盤前兩天，就創(chuàng)下129套的預(yù)訂量。相較之下，物業(yè)類型分為寫字樓和青年公寓的美都廣場走的是低價銷售路線，起步價7800元/平方米。這個價格遠低于同地段住宅樓盤價。它開盤的當天，也有100多套的預(yù)訂量。其中面積在50-70nf的成交套數(shù)占總成交的60%以上。銷售主導(dǎo)因素分析，主要包括：地理位置優(yōu)越。2005年新增供應(yīng)主要集中在成熟商圈，如位于慶春商圈的廣利大廈、位于西湖邊的西湖金座等，都是擁有方便的交通和優(yōu)越的地理位置。開盤價格低。位于城市次級商圈的部分樓盤，由于地理位置的優(yōu)越性不明顯，則將價格作為切入市場的利器。同時，一級商圈中的寫字樓由于地價成本高的限制，從價格上難以與之競爭，因此報價低成為部分樓盤熱銷的主要原因。經(jīng)營管理。有一些新樓盤的開發(fā)商將寫字樓整體交由專業(yè)完善的經(jīng)營公司進行經(jīng)營和管理，這無疑給投資者注入極大的投資信心，促成他們的購買意向和投資行為。5、 寫字樓租賃情況2005年的寫字樓租賃市場從整體上來看仍然供過于求，下半年的平均租價為1.8元/用?天。處于均價水平之下的主要是拱墅區(qū)、江干區(qū)以及上城區(qū)的一些乙級、丙級寫字樓，由于這些區(qū)域的商業(yè)氛圍不強，辦公集聚效應(yīng)相對弱，加之杭州近年來新寫字樓的開發(fā)量不斷增加，致使部分次商業(yè)中心區(qū)域的寫字樓無利價。而徘徊在均價左右的主要是西湖區(qū)中的文教區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域的寫字樓，這些區(qū)域雖擁有相對成熟的配套，但是寫字樓的開發(fā)時間較早，樓宇功能單一，因此，租金價格漲幅不大。租金在2元/nf?天以上的主要是西湖邊、武林商圈中心以及黃龍區(qū)塊的寫字樓。西湖邊的某些寫字樓雖規(guī)格高檔，但一直遭受著有價無市的空置和拖延，如西湖銘樓、西湖國貿(mào)最終只能以拍賣的形式重新整頓。相比之下，黃龍商圈的寫字樓仍然在高水平游走，隨著外資企業(yè)在杭州的逐漸增多，對黃龍商圈寫字樓的需求前景將為市場所看好，租金水平仍然會有一定程度的上漲。二、商鋪市場2005年，由于地鐵規(guī)劃的塵埃落定，郊區(qū)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展更大程度得到市場的支持。以三墩區(qū)域為例，不僅有國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)倪M駐，歐商、世紀聯(lián)華等超市也將目光瞄準了三墩，該區(qū)域的商業(yè)前景較為可觀。而在下沙區(qū)塊中，麥當勞、物美、星光院線等品牌商家都已經(jīng)進駐，潛在的商機使得華元十六街區(qū)、福雷德廣場等商業(yè)項目吸引著眾多投資客的眼光。更有湘湖區(qū)塊因2006年休博會的啟動，孕育大量商機，并已吸引了深圳銅鑼灣百貨、環(huán)球嘉年華等進駐。1、供應(yīng)情況2005年隨著城市逐漸往郊區(qū)發(fā)展，三墩、閑林、下沙和濱江等區(qū)域的新住宅樓盤拔地而起，與之配套的商鋪也紛紛在市場上亮相，帶來新一輪的商鋪投資熱潮。社區(qū)商鋪成為新寵。2005年杭州各大區(qū)塊商鋪成交價格情況 （單位：元/平方米）■ 區(qū)域成交價格成交個案成交均價西湖區(qū)21610丁香公寓底層商鋪22817拱墅區(qū)23256錦昌文華底層商鋪22467江干區(qū)14237三里亭底層商鋪10276福雷德廣場底層商鋪18788十六街區(qū)商城11172下城區(qū)12702都市楓林底層商鋪10421水印康庭底層商鋪10768祥和人家底層商鋪13183數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) 收集時間：2005年3月」2月從數(shù)據(jù)來看：2005年商鋪成交量中，社區(qū)底層商鋪成交量占70%,成交價格在1-2.5萬這個區(qū)間內(nèi)，從成交量看：江干區(qū)成交量排名首位，成交集中在三里亭、福雷德廣場、十六街區(qū)商城。下城區(qū)排名第二，成交集中在都市楓林、水印康庭、祥和人家。而老城區(qū)的商鋪成交相對較少。2、銷售情況與寫字樓的低價情況有所不同，2005年新開盤商業(yè)物業(yè)的銷售具有傾向性，年度熱賣的代表性物業(yè)包括杭州大世界五金城和錦繡天地。位于拱墅區(qū)的大世界五金城是一家專業(yè)市場，依靠周圍的經(jīng)營戶支持，年底持續(xù)旺盛的銷售。大世界五金城的銷售定價分對內(nèi)與對外兩種，對外最高價與對內(nèi)最低單價的差距達到10000元/nfo而位于西湖邊的錦繡天地其地理位置、經(jīng)營方式、開發(fā)規(guī)模都顯現(xiàn)其面向投資者的定位優(yōu)勢，在最后一季度的銷售均價超過32000元/nf,成為拉動區(qū)域市場均價的主要增長點。在經(jīng)歷了市場的考驗之后，二手商鋪的投資潛力也受到一定的市場認同。2005年下半年，商鋪掛牌均價在18000-20000元/研，其中10月成交的一套西湖邊的商鋪，價格在80000元/nf。同時，城市郊邊的商鋪投資前景被市場看好。12月初，下沙福雷德廣場成交的3套商鋪，均價在19399元/nf,此樓盤的商鋪成交價已達到住宅價格的3.5倍。3、租賃情況2005年，專業(yè)市場鋪位成為商鋪租賃的一大熱點。隨著杭州零售業(yè)的輻射在浙江省范圍內(nèi)的逐漸延展，產(chǎn)品種類集中的專業(yè)市場所在區(qū)域人流量巨大，導(dǎo)致某些市場鋪位的租金價格一路飆升。據(jù)統(tǒng)計，在2005年下半年，位于江干區(qū)的四季青杭派服飾市場鋪位的租賃價格連續(xù)幾月位居前列，一樓的鋪位價格已達到35元/而?天。另外，環(huán)北市場、錢江小商品市場的市場需求旺盛，價格在13-21元/nf?天。由專業(yè)市場的租賃情況，便不難解釋如大世界五金城之類的新增商業(yè)熱賣的原因。沿街商鋪的市場潛力仍蓄勢待發(fā)。如武林路、延安路、湖墅路的商鋪依然供不應(yīng)求，2005年掛牌出租的商鋪以城北區(qū)域的居多，而一些郊邊的商鋪由于輻射范圍小，周邊配套跟不上，價格基本在0.5-1.5元/nf?天。在2006年，隨著一些郊區(qū)樓盤的交付入伙，郊區(qū)商鋪的租賃市場將會有所改變。三、小結(jié)—直以來，投資者往往更關(guān)注住宅和商鋪，較少關(guān)注寫字樓，導(dǎo)致杭州寫字樓市場時常遭受冷遇，價格方面與住宅的倒掛。隨著上海等大城市的寫字樓價格持續(xù)上漲，其多方面地利好必將逐漸波及杭州。同時，世界500強之一的沃爾瑪進駐杭州市場，華潤集團在錢江新城建造最大的商用物業(yè)，以及嘉里建設(shè)集團以24.6億的價格拿到延安路一塊“絕版”商業(yè)地塊，隨著這些國內(nèi)外資本的介入，杭州商業(yè)地產(chǎn)被注入活力。預(yù)計在未來的幾年內(nèi)，將會有更多的國內(nèi)外資本投資杭州商業(yè)地產(chǎn),為杭州商業(yè)地產(chǎn)的激發(fā)帶來希望。第五部分：三級市場分析一、掛牌情況分析1、2005年杭州三級市場新増掛牌量（買賣）情況2005全年買賣市場掛牌情況（單位：套、元/平方米）140001200010000?()()()6000400020002005全年買賣市場掛牌情況（單位：套、元/平方米）140001200010000?()()()600040002000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價格2005年全年新增掛牌房源共6997套，平均每月新增583套。新增掛牌房源最多月份是4月和10月，新增房源分別是770套和760套。新增掛牌房源最少月份是2月，新增房源為151套。但2月份掛牌均價最高，掛牌均價為12000元/平方米，最低掛牌均價是4月，掛牌均價為8697元/平方米。2月由于春節(jié)的原因掛牌量下滑也是難免的，但掛牌價格走高，一方面來源高檔商用物業(yè)掛牌量小幅上升，另一方面當時投資客對06年杭州三級市場比較看好，新年剛過，就以高價入市。相反4月，杭州二手市場買賣雙方的觀望氣氛越來越濃，而買賣雙方之間觀望的原因很大程度上受國家宏觀調(diào)控的影響。這樣情況下對于房東來說，特別是投資型房東最先把掛牌價格掛低，掛牌價格走低，導(dǎo)致掛牌量放量猛增。從圖可知，2005年第一季度掛牌均價總體趨勢上揚明顯，進入第二季度一系列調(diào)控政策出臺以后，掛牌量上升，掛牌價格明顯有回落的跡象。新政實施后的7-11月掛牌價格穩(wěn)定在9500-10000元/平方米區(qū)間內(nèi)。但是12月由于高檔物業(yè)的帶動下，掛牌價格突破萬元大關(guān)。18.8%一41.4%11.8%12.7%□西湖區(qū)■拱墅區(qū)□上城區(qū)□下城區(qū)■江干區(qū)□濱江區(qū)區(qū)余杭區(qū)□蕭山區(qū)數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價格2005年全年掛牌量最大的是西湖區(qū)，占總掛牌量的41.4%,其次是下城區(qū)占總掛牌量的18.8%,拱墅區(qū)占總掛牌量的127%,上城區(qū)占總掛牌量11.8%,江干區(qū)占總掛牌量8.8%,濱江區(qū)占總掛牌量的3.6%,余杭區(qū)占總掛牌量的2.1%,蕭山區(qū)占總掛牌量的0.8%。西湖區(qū)是目前杭州最大的商品房住宅小區(qū)，從1994年商品房上市，到現(xiàn)在約有10萬人以上在此居住。新增房源主要集中在蔣村板塊和三墩板塊。西湖區(qū)保持每月新增掛牌量在200套左右，所以人氣帶來成交量，更帶來了掛牌量。下城區(qū)、上城區(qū)屬于老城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤供應(yīng)量較少，導(dǎo)致掛牌量放量不明顯。江干區(qū)自住型居多，導(dǎo)致新增掛牌量放量不是很明顯。2005年下半年濱江區(qū)新盤上市量較多,預(yù)計2006年濱江區(qū)新增房源將有大幅度的提升。2005年杭州掛牌面積分布情況2005年杭州掛牌面積分布情況（單位：平方米）5%7%11%25%9%?%14%21%5%7%11%25%9%?%14%21%40以下E340-6060-80□80100■100-120□120-140國140-200口200以上數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2005年掛牌面積最多的是40-60平方米，占總掛牌量的25%:其次是60-80平方米，占總掛牌量的21%,而購房者中意的80-100平方米的占總掛牌量的14%。2005年新政實施以后，面積在140平方米以上的房源新增較多，所以面積在140平方米以上占總成交量的16%,±升較為明顯。2005全年租賃市場掛牌情況 （單位：套、元/平方米/天）I匚二|掛牌套數(shù) ■—掛牌均價2005I匚二|掛牌套數(shù) ■—掛牌均價2005年杭州各區(qū)塊租賃掛牌分布情況（以面積劃分）27.4%口西湖區(qū)■拱墅區(qū)□上城區(qū)口下城區(qū)■江干區(qū)□濱江區(qū)■余杭區(qū)口蕭山區(qū)27.4%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價格2005年全年新增掛牌房源共5578套，平均每月新增468套。新增掛牌房源最多月份是10月，新增房源為757套。新增掛牌房源最少月份是4月，新增房源為240套。從掛牌價格看：2005年掛牌價格最高的是6月，掛牌價格為49.6元/平方米/天；掛牌價格最低的是8月，掛牌價格為引元/平方米/天。2005年西湖區(qū)占總掛牌量的34%,下城區(qū)占總掛牌量的27.4%,拱墅區(qū)占總掛牌量的13.8%,上城區(qū)占總掛牌量的11.9%,江干區(qū)占成掛牌量的8.2%,濱江區(qū)占掛牌量的2.3%,蕭山區(qū)占總掛牌量的1.7%,余杭去占總掛牌量的0.8%。從圖可知，2005年上半年，杭州租賃市場掛牌價格理性上浮，直到6月新政實施這月掛牌價格上調(diào)50%,上調(diào)的原因在于有些房東投資方式的改變，由售轉(zhuǎn)租,由短線變成長線投資，自然租金掛牌價格被拉高了。

□商鋪口商住□寫字樓□住宅■其他數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)新增掛牌房源，其中住宅占總掛牌量的78.2%,寫字樓占總掛牌價格的9.3%,商鋪占總掛牌量的7%,商住兩用占總掛牌量的2.9%,其他類型物業(yè)（如車庫、廠房等）占總掛牌量的2.6%。寫字樓新增掛牌量主要分布在西湖黃龍板塊、下城武林板塊、上城吳山板塊。商住兩用、商鋪杭州6大區(qū)塊都有分布，老城區(qū)較為集中。3、20053、2005年杭州三級市場成交情況分析2005年各月三級市場成交情況 （單位：元/平方米、元/平方米/天）匚二買賣均價T■租賃均價6月份是成交均價的分水嶺，6月實施新政以后，二手房均價從5月的8950元/平方米，跌到8273元/平方米，短短1個月，成交價格下跌700元/平方米，此后幾個月成交均價在8300-8500區(qū)間內(nèi)波動。12月成交均價為8421元/平方米，也只比6月份上漲不到150元/平方米。2005年，很多人都認為三級市場將會穩(wěn)步發(fā)展，但事實并非如此。第一季度三級市場在穩(wěn)步發(fā)展中爆發(fā)，成交價格屢創(chuàng)新高，房東掛高價者“比比皆是”，購房者“心急如焚”，一天看幾套，一天內(nèi)定房的案例舉不勝數(shù)，也造成個別樓盤"哄搶”的局面。總之第一季度三級市場可以用“火爆”形容。第二季度情況就不一樣了，國家不僅再次提高利率，而且在宏觀調(diào)控上出“重拳”，接著國家七部委聯(lián)合出臺房產(chǎn)新政，以前火爆的三級市場一下子就冷清起來。7月是新政實施的第二個月，價格高低決定了買賣雙方成交的關(guān)鍵因素。也對整個第三季度成交量起關(guān)鍵作用。對于房東來說，價格也不會無限制下跌，對于購房者來說，不同小區(qū)掛牌價格都有不同的下降。所以第三季度只有價格“合理”的情況下，才能滿足買賣雙方。進入10月、11月，成交價格上下波動，成交量穩(wěn)步上升。10月房展會并沒有帶來成交價格的上漲，帶來的只是掛牌量的上升，10月以后，只有掛牌價格較低的二手房才能吸引眾多的購房者，一場價格“拉鋸戰(zhàn)”就這樣開始了。11月掛牌價格繼續(xù)下滑，價格走低已成事實，但由于買賣雙方心態(tài)的不同，導(dǎo)致價格走低的幅度不同。12月高檔物業(yè)放量有所上升，但