上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法測(cè)算中的其他有關(guān)問題模擬試題

2016年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：測(cè)算中的其他有關(guān)問題模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、下列哪項(xiàng)不屬于平均指標(biāo)__。

A．眾數(shù)

B．中位數(shù)

C．水平指標(biāo)

D．調(diào)和平均數(shù)2、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬(wàn)元,自開工到建成的開發(fā)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12％,該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬(wàn)元。

A:4023.04

B:4074.10

C：4768。50

D：5652。09

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、有一宗前后臨街的矩形宗地,總深度27m，前街路線價(jià)為2000元／㎡,后街路線價(jià)為1000元／㎡，若按重疊價(jià)值法估價(jià),則前街影響深度為。

A：9m

B：13．5m

C：15m

D:18m

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率,納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為__,在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__。

A．8%，6％，2%

B．7％，5％，2％

C．7%，5%，1％

D．8%,5％,1%5、某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金肋萬(wàn)元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。則該舊辦公樓的價(jià)值為萬(wàn)元.

A：1005．34

B：1006．61

C:2005．34

D：2006．61

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限,經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起__日內(nèi)做出裁決。

A．10

B．20

C．30

D．457、銀行為某人提供期限為10年,年利率為6％，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0。2％的個(gè)人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付,則月等額還款額是__元。

A．1115。56

B．1111.28

C．1015.56

D．1010.728、下列有關(guān)保險(xiǎn)的表述中，正確的是。

A：社會(huì)保險(xiǎn)采用合同的形式，運(yùn)用概率論和人數(shù)定律，根據(jù)保險(xiǎn)的具體情況確定保費(fèi)及交付期限

B:從本質(zhì)上說(shuō)，保險(xiǎn)體現(xiàn)一定的社會(huì)關(guān)系

C：危險(xiǎn)的存在是保險(xiǎn)產(chǎn)生的必要條件

D:在各種保險(xiǎn)中，商業(yè)保險(xiǎn)最能體現(xiàn)分配職能

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、拍賣實(shí)務(wù)中，拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日天前發(fā)布拍賣公告。

A：7

B：10

C：15

D：20

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元,套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每1m2建筑面積的價(jià)格為（）。

A．1667元/m2

B．1765元/m2

C．1875元/m2

D．2000元/m2

11、某房地產(chǎn)占地面積40000㎡,上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000㎡:乙樓建筑面積為3層，每層6000㎡;丙樓6層，每層7500㎡，則該宗土地的建筑覆蓋率為。

A：242．4%

B:50%

C：41．25％

D：187．5%

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行并給予補(bǔ)償.

A：征收

B:征用

C：征收或者征用

D:征購(gòu)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，如果營(yíng)業(yè)額的8％作為百分比租金,如果在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元,則其應(yīng)支付的租金為(）萬(wàn)元.

A．15

B．20

C．35

D．5014、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價(jià)格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2,市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2，則該建筑物的價(jià)格為__元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．130015、房地產(chǎn)開發(fā)具有__的特點(diǎn),其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同,特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目.

A．投資量大

B．周期長(zhǎng)

C．風(fēng)險(xiǎn)性大

D．開發(fā)費(fèi)用投入時(shí)間變化大16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2。2％,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是__元.

A．76800

B．79104

C．77952

D．8156217、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大差異.在同一層商場(chǎng)內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是。

A:是否靠近樓梯

B：是否靠近拐角

C:營(yíng)業(yè)額的大小

D:臨街面寬窄

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0。5％，通常稱為“年利率6％、每月計(jì)息一次"，即“名義利率"。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí),名義利率和實(shí)際利率是一致的，按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為__。

A．相等

B．不相等

C．可能會(huì)相等

D．不能確定19、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以__的方式取得。

A．轉(zhuǎn)讓

B．贈(zèng)送

C．出讓

D．買賣20、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期,年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付．如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為。

A：9．00％

B:8．05％

C:30．00%

D:7．52％

E:借款合同21、以下深度價(jià)格修正率之間關(guān)系的表達(dá)式正確的是.

A：累計(jì)深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

B：平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度／所給臨街深度

C：?jiǎn)为?dú)深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

D：累計(jì)深度百分率=單獨(dú)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中,不正確的是__。

A．成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率

B．成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率

C．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

D．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率23、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；由此接近道路的方向,地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)__。

A．逐漸降低

B．逐漸升高

C．可視為基本不變

D．為零24、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是__。

A．拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

C．貸款利息

D．建安費(fèi)用25、建筑物凈收益=（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期).

A．建筑物重置價(jià)

B．建筑物現(xiàn)值

C．土地價(jià)格

D．房地產(chǎn)價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、建筑工程招標(biāo)文件中,不包括.

A:工程標(biāo)底

B:工程數(shù)量

C：設(shè)計(jì)圖紙

D：合同條件

E：借款合同2、享有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人請(qǐng)求取得保險(xiǎn)金權(quán)利的是__.

A．投保人

B．被保險(xiǎn)人

C．被保險(xiǎn)人和受益人

D．投保人、被保險(xiǎn)人和受益人3、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括__。

A．增值稅

B．營(yíng)業(yè)稅

C．城市維護(hù)建設(shè)稅

D．教育費(fèi)附加

E．房產(chǎn)稅4、不需任何刺激需求的費(fèi)用,就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱。

A：市場(chǎng)潛量

B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量

C：市場(chǎng)最低量

D：市場(chǎng)最高量

E：借款合同5、一筆貸款，實(shí)際利率是10％，每?jī)赡暌挥?jì)息，則其名義利率是（）。

A．10％

B．9。5％

C．11%

D．10.65％6、會(huì)計(jì)是在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四個(gè)層次。

A:會(huì)計(jì)核算處理系統(tǒng)

B：會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng)

C：會(huì)計(jì)信息解釋系統(tǒng)

D：會(huì)計(jì)信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)

E:會(huì)計(jì)信息流通系統(tǒng)7、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的__。

A．30％

B．40％

C．50%

D．60％8、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于__。

A．變動(dòng)成本的設(shè)置

B．銷售收入的不同

C．固定成本的設(shè)置

D．平衡點(diǎn)的設(shè)置9、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于重大制度和體制的改革.

A:城鎮(zhèn)住房制度改革

B:主體經(jīng)濟(jì)改革

C：城市土地使用制度改革

D：房地產(chǎn)使用形式改革

E：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革10、兩種重新購(gòu)建價(jià)格可以說(shuō)是重新購(gòu)建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為__.

A．重整價(jià)格基準(zhǔn)

B．重建價(jià)格基準(zhǔn)

C．重置價(jià)格基準(zhǔn)

D．折舊價(jià)格基準(zhǔn)

E．替代價(jià)格基準(zhǔn)

11、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括分析。

A：最低租售價(jià)格

B:最低租售數(shù)量

C:最低利潤(rùn)水平

D：最高土地取得價(jià)格

E:借款合同12、__之中規(guī)定了中國(guó)現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。

A．《中華人民共和國(guó)仲裁法》

B．《中華人民共和國(guó)憲法》

C．《中華人民共和國(guó)土地管理法》

D．《中華人民共和國(guó)土地使用法》

E．《中華人民共和國(guó)民法通則》13、某建筑物共3層，總建筑面積為600㎡，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值為200萬(wàn)元.其中一層房地價(jià)值是二層的0．85倍，二層房地價(jià)值是三層的1．2倍。關(guān)于土地份額的計(jì)算，正確的有。

A：按建筑面積分?jǐn)?一層占有的土地份額為33．3％

B:一層按房地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~

C：按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37．3％

D：按土地價(jià)值分?jǐn)?二層占有的土地份額為45．2％

E：按土地價(jià)值分?jǐn)偅龑诱加械耐恋胤蓊~為31．7％14、下列關(guān)于A市w房屋拆遷公司對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)的做法，正確的是。

A：要認(rèn)定抵押的有效性，對(duì)未進(jìn)行抵押登記的視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置

B：被拆遷房屋進(jìn)行抵押的，抵押合同從登記之日起生效

C：及時(shí)通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行

D：能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權(quán)人認(rèn)可

E：不能解除抵押關(guān)系的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償15、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為__階段.

A．復(fù)雜與發(fā)展

B．繁榮

C．危機(jī)與衰退

D．蕭條

E．泡沫16、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后__日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”。

A．30

B．90

C．50

D．6017、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過__時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款.

A．50％

B．60%

C．80%

D．90%18、是指以債權(quán)人的合法權(quán)利因債務(wù)人不履行法定或約定的義務(wù)而受到的損失為保險(xiǎn)標(biāo)的，由債權(quán)人就債務(wù)人的信用向保險(xiǎn)人投保的保險(xiǎn).

A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B：責(zé)任保險(xiǎn)

C:信用保險(xiǎn)

D：保證保險(xiǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在之間進(jìn)行。(2009年試題)

A:獨(dú)立方案

B：互斥方案

C:凈現(xiàn)值法

D:等額年費(fèi)用法

E：借款合同20、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的__。

A．客觀收益

B．實(shí)際收益

C．有形收益

D．無(wú)形收益

E．潛在收益21、房地產(chǎn)測(cè)繪成果主要包括。

A：房產(chǎn)簿冊(cè)

B:房產(chǎn)數(shù)據(jù)

C：房產(chǎn)圖集

D:房產(chǎn)檔案

E:房產(chǎn)資料22、下列有關(guān)保險(xiǎn)的表述中,正確的是__。

A．社會(huì)保險(xiǎn)采用合同的形式，運(yùn)用概率論和大數(shù)定律，根據(jù)保險(xiǎn)的具體情況確定保費(fèi)及交付期限

B．從本質(zhì)上說(shuō),保險(xiǎn)體現(xiàn)一定的社會(huì)關(guān)系

C．危險(xiǎn)的存在是保險(xiǎn)產(chǎn)生的必要條件

D．在各種保險(xiǎn)中，商業(yè)保險(xiǎn)最能體現(xiàn)分配職能23、假定商品的價(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期用于購(gòu)買商品的支出是既定的，則消費(fèi)者能