保集瀾灣6月價(jià)格報(bào)告分析

保集瀾灣價(jià)格建議報(bào)告目錄宏觀市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議推售策略及總銷測(cè)算一、宏觀市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)各類用途土地供應(yīng)量各類用途土地成交量全年來看，去年樓市量?jī)r(jià)高速上漲、土地市場(chǎng)熱潮不斷的情形或難再現(xiàn)，“降溫、放緩、趨穩(wěn)”將成為今年的大趨勢(shì)土地成交量大幅縮水一是受樓市價(jià)格波動(dòng)影響，開發(fā)商不敢再高價(jià)拿地，二是很多房企已經(jīng)在去年完成了土地儲(chǔ)備，不再急于拿地土地市場(chǎng)經(jīng)歷了去年年底的火爆后，14年逐漸降溫，今年一季度供應(yīng)量與去年同期相比有所減少。近期房?jī)r(jià)的波動(dòng)也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷一、宏觀市場(chǎng)分析住宅價(jià)格京、滬、廣、深四個(gè)一線城市4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比雖仍上漲，但漲幅均收窄至0.3%以下。平均而言，70大中城市新建商品住宅價(jià)格4月平均環(huán)比上漲0.06%，與3月0.23%的漲幅相比，出現(xiàn)明顯的收窄。該平均漲幅創(chuàng)2013年以來的新低整體住宅價(jià)格已進(jìn)入回落期，平均漲幅連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下降，累計(jì)回落幅度達(dá)到3.5個(gè)百分點(diǎn)宏觀商品住宅市場(chǎng)雖仍保持上漲姿態(tài)，但漲幅創(chuàng)13年以來新低，市場(chǎng)彰顯疲軟態(tài)勢(shì)一、宏觀市場(chǎng)分析一線城市表現(xiàn)城市北京上海廣州深圳整體成交均價(jià)（4月）2602325951143902476222243環(huán)比增幅

7.8%

0.4%

7.7%

3.4%

5.3%庫(kù)存量

9%

0%

8%

0.4%

4.6%存銷比12.312.211.911.812.1一線城市成交均價(jià)下滑，庫(kù)存量加大，存銷比攀升節(jié)奏加快，去化時(shí)間拉長(zhǎng)一、宏觀市場(chǎng)分析上海市場(chǎng)2010-2013年重點(diǎn)城市90-140㎡新房供求比城市2010年2011年2012年2013年北京0.910.671.271.66上海0.870.690.991.32廣州0.790.651.261.01深圳0.880.610.820.86南京0.860.481.071.09杭州1.010.480.860.88天津0.770.561.021.55成都1.090.771.181.54上海新增90-140㎡新房供求比已經(jīng)從供求平衡的狀態(tài)上升到略微供過于求，這主要是基于：外環(huán)以外大量樓盤面世，90-140㎡面積戶型的批量涌現(xiàn)，使得存量猛增；改善型購(gòu)房人群對(duì)郊區(qū)居住環(huán)境、配套設(shè)施、路網(wǎng)通達(dá)等抗性較高，不易接受此類房源；（數(shù)據(jù)來源：CRIC）2013年全市各區(qū)縣新增供應(yīng)面積（萬方）當(dāng)前市場(chǎng)下，大量樓盤的面世，上海存量猛增，已經(jīng)從之前的供求平衡上升到供過于求一、宏觀市場(chǎng)分析上海市場(chǎng)供不應(yīng)求供求平衡供大于求上海住宅供求價(jià)走勢(shì)2013年住宅市場(chǎng)，上半年主要表現(xiàn)為供不應(yīng)求，價(jià)格波動(dòng)幅度較大，下半年供求逐漸平衡后價(jià)格基本穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)歷“滬七條”與冬季市場(chǎng)成交量逐步下滑，14年明顯供大于求一、宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)情況小結(jié)進(jìn)入2014年，主要城市成交量回落明顯，成交量處于2012年以來的低位，即使隨著“五一”黃金月的到來，市場(chǎng)整體成交仍然回升乏力，主要特征：近8個(gè)月來新增供應(yīng)明顯放量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期成交面積，導(dǎo)致市場(chǎng)供于于求情況突出，使得城市存量和消化周期處于高位市場(chǎng)波動(dòng)影響土地市場(chǎng)，熱度迅速?gòu)?013年的高位回落客戶信心受挫，觀望情緒加重盡管市場(chǎng)下行，但對(duì)于一線城市明顯的“救市”政策基本不會(huì)出現(xiàn)，樓市二季度難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，因此開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，通過“平價(jià)跑量”回籠資金二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析旭輝亞瑟郡項(xiàng)目規(guī)模建面35947㎡容積率1.19物業(yè)類型8層電梯花園洋房主力戶型90-131㎡總戶數(shù)304套交通距離11號(hào)線羅山路地鐵站4公里配套盛大天地廣場(chǎng)（待營(yíng)業(yè)）（5公里）推售信息3月15日首次開盤，推出176套房源周邊實(shí)景圖盛大天地廣場(chǎng)羅山路站外環(huán)線4公里盛大天地廣場(chǎng)周浦萬達(dá)旭輝亞瑟郡—外環(huán)旁，距離地鐵站約4公里，周邊環(huán)境偏弱，無大型配套商業(yè).二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品面積戶型成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬）洋房90㎡兩房2132054（精裝3000）280-300102-131㎡三房51305-420推售情況2014年3月15日首次開盤推出176套首次開盤去化54套，目前已網(wǎng)簽72套，去化率41%。目前持續(xù)銷售之前剩余房源，8#樓持續(xù)銷售。項(xiàng)目與房多多合作中，交7萬抵12萬。旭輝亞瑟郡—3月15日首次開盤推出176套，共去化約54套，截至目前網(wǎng)簽僅72套，成交均價(jià)32054元/㎡（含3000元/㎡精裝），去化不理想已開盤已開盤已開盤散售二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析萬科海上傳奇—到達(dá)人民廣場(chǎng)距離約17公里，周邊完善的生活配套、高等教育資源、良好的居住環(huán)境、產(chǎn)品打造以及萬科品牌是其價(jià)值主要提升點(diǎn)萬科海上傳奇項(xiàng)目規(guī)模建面250000㎡，分三期銷售，一二期基本售罄，三期待售容積率2物業(yè)類型高層、小高層主力戶型85-145㎡總戶數(shù)1616交通11號(hào)線御橋站（300米）13號(hào)線、18號(hào)線（規(guī)劃），中環(huán)線配套商業(yè)：宜家、紅星美凱龍、東郊百聯(lián)、活力城教育：建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東昌幼兒園（公立一級(jí)資質(zhì)）推售信息2013年3月首次開盤當(dāng)日售罄2013年11月二期開盤銷售92%2014年3月22日開盤、3月底和5月11日加推周邊實(shí)景圖萬科海上傳奇中環(huán)線人民廣場(chǎng)紅星美凱龍宜家東郊百聯(lián)御橋路站17公里二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析2013年11月2013年3月一期開盤二期開盤2014年3月22日推售節(jié)點(diǎn)：二期加推開盤2014年3月30日加推2014年5月11日加推產(chǎn)品面積戶型成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬）高層（二期）83-85㎡兩房8439530（含精裝3000）330-350102-114㎡三房112400-500145㎡四房21570-600推售情況二期開盤加推316套房源，目前基本售罄，成交價(jià)（毛坯34869元/㎡）相比一期價(jià)格上漲20%待售549套房源（已拿預(yù)售證），3月22日首次開盤，推出15#、16#、19#、20#，共計(jì)349套房源，當(dāng)天去化35%5月11日加推54套85㎡兩房，目前基本售罄，總價(jià)320萬左右售罄在售萬科海上傳奇—受市場(chǎng)影響蓄客不足提前開盤，推349套當(dāng)天僅銷售123套，后期采取逐步小幅加推，本月加推54套，認(rèn)籌60組，去化僅40套二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析匯智湖畔家園項(xiàng)目規(guī)模建面71000㎡容積率2.1物業(yè)類型高層總戶數(shù)588（公寓）主力戶型74-148㎡交通地鐵2號(hào)線金科站500米配套商業(yè)：鄰40萬㎡長(zhǎng)泰商業(yè)中心（在建）、傳奇廣場(chǎng)景觀：5萬㎡人工湖，10萬方綠地教育：華師大二附中、上海中學(xué)國(guó)際部、上海外國(guó)語大學(xué)附屬外國(guó)語學(xué)校推售信息2013年11月推出89套房源，截止到目前簽約68套；金科路站人工湖龍東大道金科路張江高科周邊實(shí)景圖匯智湖畔—張江板塊，鄰近金科路站（500米），周邊配套醇熟，生活便捷二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析2013年11月2013年8月首次開盤加推推售節(jié)點(diǎn)：2014年5月17日產(chǎn)品面積戶型成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬）高層（二期）87-89㎡二房3640000（毛坯）340110-148㎡三房32390-530推售情況毛坯房源，共計(jì)588套首次推盤294套，銷售287套，成交均價(jià)26800元/㎡二期推盤89套，銷售65套，成交均價(jià)35700元/㎡待推房源205套，可售房源共計(jì)238套在售在售在售在售在售推盤每棟樓售出一單元的形式，并未按整棟出售匯智湖畔—首次開盤成交均價(jià)僅26800元/㎡，主力客戶來自內(nèi)部關(guān)系戶，二期13年11月加推89套，均價(jià)35695元/㎡，網(wǎng)簽共68套，銷售量下滑。2014年5月均價(jià)調(diào)為約4萬，僅售出13套。二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析金大元御瓏宮廷項(xiàng)目規(guī)模建面86000㎡容積率1.2物業(yè)類型大平層、疊墅總戶數(shù)500主力戶型平層220、260、300㎡、雙拼、聯(lián)排別墅438㎡交通距離2號(hào)線唐鎮(zhèn)站2公里配套公園：自屬4萬㎡香梅公園推售信息60套7折特價(jià)房源活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束御瓏宮廷—大面積精裝產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較高，自配4萬㎡綠地公園二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品面積成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬）大平層200-300㎡4936158（精裝）700-1000推售情況均可銷售，開盤至現(xiàn)在僅成交7套4月26日開始推出60套7折房源，認(rèn)籌200個(gè)，隨之漲價(jià)，成交49套御瓏宮廷—面積大，總價(jià)高，開盤近半年僅成交7套，近期推出60套7折房源吸引近200組認(rèn)籌，即刻出現(xiàn)漲價(jià)，最終僅成交49套.目前均價(jià)36158元/㎡二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析玉蘭公館項(xiàng)目規(guī)模建面110000㎡容積率1.2物業(yè)類型大平層、疊墅總戶數(shù)429主力戶型170-210㎡交通地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站500米配套商業(yè)：鄰45萬㎡商業(yè)綜合體（在建）推售信息5.31開盤推出70套，去化超過80%玉蘭公館—綠城玉蘭三期產(chǎn)品，傳承前二期產(chǎn)品類型，面積段170-210㎡精裝，售樓處已經(jīng)開放，5.31開盤推出70套房源，開盤當(dāng)天對(duì)外稱去化80%，均價(jià)42000元/㎡（裝修標(biāo)準(zhǔn)8000元/㎡）二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)品6月推售產(chǎn)品2014.6御瓏宮廷旭輝亞瑟郡萬科海上傳奇可售約122套，1.3萬㎡可售量332套，約3.7萬㎡可售106套，2.9萬㎡玉蘭公館待售約70套，約1.2萬㎡匯智湖畔家園待推100套，約1.4萬㎡后續(xù)供應(yīng)量—競(jìng)品存量及待售量約730套，共計(jì)約10.5萬方，在目前市場(chǎng)情況下，競(jìng)爭(zhēng)更為加劇二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)品總價(jià)段分析—本案與競(jìng)品相比，疊加產(chǎn)品總價(jià)略有優(yōu)勢(shì)旭輝亞瑟郡萬科海上傳奇御瓏宮廷綠城臻園匯智湖畔家園320-450310460-530400萬500萬260-280300-380290-300三房?jī)煞克姆炕虔B加350-400500-510540-630300萬1000-1500本案380-400580-700以上均為毛坯總價(jià)項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型主力面積簽約套數(shù)（套）各戶型成交均價(jià)（萬/㎡）整體毛坯成交均價(jià)（萬/㎡）近期開盤時(shí)間旭輝亞瑟郡3000元/㎡2R90㎡2014.33R102-131㎡萬科海上傳奇3000元/㎡2R83-85㎡2013.113R102-114㎡4R145㎡金大元御瓏宮廷8000元/㎡4R220-300㎡4939330313302014.5.10綠城臻園5000元/㎡3R90-128㎡2014.3匯智湖畔家園毛坯2R87-89㎡2013.113R129㎡、148㎡綠城玉蘭公館7000元/㎡4R170-210㎡5.31開盤預(yù)計(jì)疊加45000-55000預(yù)計(jì)疊加38000-480005.31二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析注：所有項(xiàng)目成交價(jià)格時(shí)間區(qū)間為【最近一次開盤】至【2014.3.20】二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)在目前市場(chǎng)情況下項(xiàng)目推售節(jié)奏可參考萬科海上傳奇,小步快跑,快速去化,保證銷售率推廣方面,主打項(xiàng)目低密度、高附贈(zèng)主力賣點(diǎn)，線上主力宣傳項(xiàng)目及時(shí)動(dòng)態(tài)，保持曝光率，線下主動(dòng)出擊，拓展和擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，增加項(xiàng)目市場(chǎng)熱度競(jìng)品近期表現(xiàn)來看，受整體市場(chǎng)影響及部分樓盤打折干擾，客戶觀望情緒加重，蓄客情況不樂觀，銷售受阻二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析外部環(huán)境PK項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型區(qū)位社區(qū)配套交通與市中心距離社區(qū)規(guī)模、容積率、成熟度基本生活配套、教育醫(yī)療配套與地鐵口、交通主干道的距離綠城臻園小高層、平層、疊加唐鎮(zhèn)：齊愛路168弄總建筑面積約10.9萬㎡，1.5容積率，未入住附近20萬方商業(yè)；教育配套齊全地鐵物業(yè)，離主干道近★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★★旭輝亞瑟郡洋房周康：浦東川周公路2878號(hào)總建筑面積約3.6萬㎡，1.19容積率，未入住基本生活配套離地鐵有一定距離，門口有公交線★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆金大元御瓏宮廷疊加、平層、聯(lián)排唐鎮(zhèn)：唐豐路881弄總建筑面積約8.6萬㎡，1.6容積率，未入住周邊商業(yè)齊全，享受教育資源，鄰香梅公園離地鐵、主干道較遠(yuǎn)★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★☆☆☆匯智湖畔家園高層張江：亮秀路180弄總建筑面積約7.1萬㎡，2.1容積率，未入住周邊商業(yè)齊全，處于鄰近產(chǎn)業(yè)園區(qū)地鐵物業(yè)，離主干道近★★★★☆★★☆☆☆★★★☆☆★★★★★萬科海上傳奇高層御橋：御橋路1751號(hào)總建筑面積25萬㎡，2.0容積率，未入住周邊商業(yè)齊全，地鐵物業(yè)，離主干道近★★★★☆★★★★☆★★★☆☆★★★★★本案最大優(yōu)勢(shì)在于低密度稀缺性的洋房、疊加和別墅產(chǎn)品二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析綠城臻園法式風(fēng)格全進(jìn)口石材貼面中央露天游泳池9000平米中央景觀高端會(huì)所金大元御瓏宮廷法式風(fēng)格石材+真石漆海上傳奇ARTDeco風(fēng)格紅磚面墻+真石漆景觀主軸、多品種種植旭輝亞瑟郡英倫風(fēng)格石材+涂料社區(qū)內(nèi)水系、園林組團(tuán)社區(qū)規(guī)劃上，本案基本與競(jìng)品持平立面風(fēng)格上，本案差異于各競(jìng)品社區(qū)規(guī)劃/外立面風(fēng)格PK匯智湖畔家園現(xiàn)代風(fēng)格干掛花崗巖+涂料湖景資源二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析配套PK價(jià)值點(diǎn)綠城臻園金大元御瓏宮廷萬科海上傳奇匯智湖畔家園旭輝亞瑟郡景觀9000㎡圍合式中央花園、中軸景觀4萬方香梅公園意式十字宮廷皇家園林景觀外鄰5萬方人工生態(tài)湖；10萬㎡綠地普通園林景觀公共設(shè)施約2800㎡會(huì)所、健身房、室外泳池、咖啡吧、多功能廳近3000㎡會(huì)所約3000㎡會(huì)所會(huì)所、幼兒園會(huì)所物業(yè)服務(wù)綠城物業(yè)，公寓5元，平墅7元金大元御瓏宮廷物業(yè)，大平層4.5元，疊墅5.5元，聯(lián)排6.5元萬科物業(yè)，3.4元2.8元上海永升物業(yè)管理有限公司裝修情況公寓5000，平墅8000、大金空調(diào)、法國(guó)蘭舍新風(fēng)、菲斯曼櫥柜、西門子廚電、威寶衛(wèi)浴等平層7000，別墅100003000標(biāo)準(zhǔn)毛坯3000標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)45萬方地鐵沿線商業(yè)家樂福、金瑟年華商業(yè)廣場(chǎng)海上傳奇風(fēng)情商業(yè)街（規(guī)劃中）、百聯(lián)東郊、宜家、紅星美凱龍鄰40萬㎡商業(yè)中心；傳奇廣場(chǎng)附近盛大天地、萬科商業(yè)街、萬達(dá)廣場(chǎng)教育學(xué)區(qū)；福山外國(guó)語小學(xué)、東方幼兒園非學(xué)區(qū)；東方世紀(jì)學(xué)校、唐鎮(zhèn)第一中學(xué)學(xué)區(qū)；建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)、御橋?qū)嶒?yàn)幼兒園、上師大附小非學(xué)區(qū)；華師大二附中中福會(huì)幼兒園、長(zhǎng)寧國(guó)際學(xué)校交通地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站地鐵2號(hào)線唐鎮(zhèn)站地鐵11號(hào)線御橋站地鐵2號(hào)線金科路站近11號(hào)線羅山路站二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析戶型PK——洋房項(xiàng)目對(duì)比戶型梯戶比立面用材附加值本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)匯智湖畔家園131㎡2T3H、2T4H干掛花崗巖+仿石涂料南向雙陽臺(tái)戶型方正、南北陽臺(tái)走廊空間少許浪費(fèi)旭輝亞瑟郡129㎡1T2H石材+涂料層層退臺(tái)南臥均有陽臺(tái)非層層退臺(tái)綠城臻園小高層140㎡2T4H、1T2H純石材干掛雙南露臺(tái)、大飄窗得房率高客廳面寬較窄萬科海上傳奇125㎡2T3H、2T4H紅磚墻面+仿石涂料南北陽臺(tái)、飄窗戶型方正、南北陽臺(tái)走廊空間少許浪費(fèi)本案125~142㎡1T2H干掛石材+面磚南北陽臺(tái)、大飄窗--綠城臻園旭輝亞瑟郡匯智湖畔家園萬科海上傳奇本案二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析戶型PK——疊加項(xiàng)目對(duì)比戶型地下室花園立面用材本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)象嶼鼎城176㎡50-60㎡，2層100㎡干掛石材+仿石漆地下室面積花園小綠城玉蘭公館180㎡70㎡，5.4米挑高80㎡石材貼面地下室面積大花園小本案163-177㎡89㎡，5.2米挑高40㎡石材+面磚--本案象嶼鼎城綠城玉蘭公館二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析戶型PK——?jiǎng)e墅項(xiàng)目對(duì)比戶型地下室花園立面用材本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)保利御樽苑282㎡90㎡40-80㎡石材+面磚密度低，地下室大交房時(shí)間晚御沁園240㎡80㎡80㎡石材+面磚密度低，地下室大品牌綠寶園21750-100㎡30㎡石材+面磚面寬大，花園大綠寶園精裝修本案215~255㎡110㎡，5.2米挑高80㎡干掛石材+面磚--保利御樽苑御沁園綠寶園比準(zhǔn)項(xiàng)目選擇根據(jù)社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位與本項(xiàng)目可類比來選擇：選取萬科海上傳奇、旭輝亞瑟郡、綠城臻園、匯智湖畔家園來對(duì)洋房進(jìn)行核心均價(jià)推導(dǎo)選取旭輝亞瑟郡一層、綠城臻園一層、象嶼鼎城對(duì)底TOWN進(jìn)行核心均價(jià)推導(dǎo)選取象嶼鼎城、玉蘭公館對(duì)疊加進(jìn)行核心均價(jià)推導(dǎo)選取保利御樽苑、綠寶園、御沁園對(duì)別墅進(jìn)行核心均價(jià)推導(dǎo)三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議核心均價(jià)推導(dǎo)步驟第一：運(yùn)用市場(chǎng)比較法，初步測(cè)算出本項(xiàng)目各物業(yè)類型核心均價(jià)第二：根據(jù)首次開盤房源價(jià)格對(duì)比，進(jìn)行價(jià)格再次驗(yàn)證第三：根據(jù)客戶情況，推導(dǎo)最終價(jià)格三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià)=靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格×樓盤對(duì)比修正系數(shù)P=∑Pn×R1×R2n市場(chǎng)比準(zhǔn)法測(cè)算模型三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議洋房非底層價(jià)格推導(dǎo)項(xiàng)目區(qū)位社區(qū)配套交通發(fā)展價(jià)值景觀資源周邊環(huán)境總分比準(zhǔn)系數(shù)打分說明與市中心距離容積率、成熟度基本生活配套、教育醫(yī)療配套（包括社區(qū)內(nèi)、外）交通便捷性利好規(guī)劃與資源社區(qū)整體規(guī)劃布局、景觀資源打造周邊生活環(huán)境——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重201015151515101001旭輝亞瑟郡157121113127771.00綠城臻園（小高層）166131413158851.10匯智湖畔家園184121414139841.09萬科海上傳奇1841515121510891.16本案167121111137771項(xiàng)目建筑外立面樓棟規(guī)劃位置戶型公建部分交房時(shí)間物業(yè)管理開發(fā)商品牌總分產(chǎn)品比準(zhǔn)系數(shù)打分說明風(fēng)格及用材樓棟是否臨街，是否受噪音污染，景觀資源等功能性、得房率大堂空間、用材交房物業(yè)管理、服務(wù)水平/——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重101515151520101001旭輝亞瑟郡813141213188861.08綠城臻園（小高層）10141215142010951.19匯智湖畔家園713111114156770.96萬科海上傳奇8121415142010931.16本案813131212166801樓盤對(duì)比修正系數(shù)——社區(qū)對(duì)比樓盤對(duì)比修正系數(shù)——產(chǎn)品對(duì)比三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議項(xiàng)目基準(zhǔn)社區(qū)系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重值入市價(jià)格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn旭輝亞瑟郡277001.001.0825767.441860.359018.60465127394.78251綠城臻園（小高層）356001.101.1927157.399380.38147.219814匯智湖畔家園402001.090.9638285.714290.13828.571429萬科海上傳奇344001.161.1625601.546450.256400.386614洋房非底層均價(jià)推導(dǎo)測(cè)算值：價(jià)格取整為27000元/㎡

三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議洋房底TOWN價(jià)格推導(dǎo)項(xiàng)目區(qū)位社區(qū)配套交通發(fā)展價(jià)值景觀資源周邊環(huán)境總分比準(zhǔn)系數(shù)打分說明與市中心距離容積率、成熟度基本生活配套、教育醫(yī)療配套（包括社區(qū)內(nèi)、外）交通便捷性利好規(guī)劃與資源社區(qū)整體規(guī)劃布局、景觀資源打造周邊生活環(huán)境——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重201015151515101001旭輝亞瑟郡

（一層）157121113127771綠城臻園

（公寓一層）166131413158851.10象嶼鼎城156131111138771.00本案167121111137771樓盤對(duì)比修正系數(shù)——社區(qū)對(duì)比樓盤對(duì)比修正系數(shù)——產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目建筑外立面樓棟規(guī)劃位置戶型公建部分交房時(shí)間物業(yè)管理開發(fā)商品牌總分產(chǎn)品比準(zhǔn)系數(shù)打分說明風(fēng)格及用材樓棟是否臨街，是否受噪音污染，景觀資源等功能性、得房率大堂空間、用材交房物業(yè)管理、服務(wù)水平/——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重101515151520101001旭輝亞瑟郡

（一層）813121213188841.02綠城臻園

（公寓一層）10141215142010951.16象嶼鼎城913141415177891.09本案813151212166821三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議項(xiàng)目基準(zhǔn)社區(qū)系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重值入市價(jià)格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn旭輝亞瑟郡

（一層）296331.001.0228927.50.41157131986.5綠城臻園

（公寓一層）500001.101.16390960.259773.99象嶼鼎城330001.001.0930271.80.3510595.1洋房底TOWN均價(jià)推導(dǎo)測(cè)算值：價(jià)格取整為32000元/㎡

三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議疊加價(jià)格推導(dǎo)樓盤對(duì)比修正系數(shù)——社區(qū)對(duì)比樓盤對(duì)比修正系數(shù)——產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目區(qū)位社區(qū)配套交通發(fā)展價(jià)值景觀資源周邊環(huán)境總分比準(zhǔn)系數(shù)打分說明與市中心距離容積率、成熟度基本生活配套、教育醫(yī)療配套（包括社區(qū)內(nèi)、外）交通便捷性利好規(guī)劃與資源社區(qū)整體規(guī)劃布局、景觀資源打造周邊生活環(huán)境——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重201015151515101001象嶼鼎城156131111128760.96玉蘭公館168131413137841.06本案168121212127791項(xiàng)目建筑外立面樓棟規(guī)劃位置戶型公建部分交房時(shí)間物業(yè)管理開發(fā)商品牌總分產(chǎn)品比準(zhǔn)系數(shù)打分說明風(fēng)格及用材樓棟是否臨街，是否受噪音污染，景觀資源等功能性、得房率大堂空間、用材交房物業(yè)管理、服務(wù)水平/——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重101515151520101001象嶼鼎城913141415178901.05玉蘭公館10141414132010951.10本案814131413177861三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議項(xiàng)目基準(zhǔn)社區(qū)系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重值入市價(jià)格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn象嶼鼎城330000.961.0532778.070180.39833.4233672玉蘭公館400001.061.1034055.137840.723838.6疊加均價(jià)推導(dǎo)測(cè)算值：價(jià)格取整為34000元/㎡

三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議別墅價(jià)格推導(dǎo)樓盤對(duì)比修正系數(shù)——社區(qū)對(duì)比樓盤對(duì)比修正系數(shù)——產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目區(qū)位社區(qū)配套交通發(fā)展價(jià)值景觀資源周邊環(huán)境總分比準(zhǔn)系數(shù)打分說明與市中心距離容積率、成熟度基本生活配套、教育醫(yī)療配套（包括社區(qū)內(nèi)、外）交通便捷性利好規(guī)劃與資源社區(qū)整體規(guī)劃布局、景觀資源打造周邊生活環(huán)境——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重201015151515101001保利御樽苑166121212138790.99御沁園138111010126700.88綠寶園138111010126700.88本案168131211137801項(xiàng)目建筑外立面地下空間花園舒適度套房附加值物業(yè)管理開發(fā)商品牌總分產(chǎn)品比準(zhǔn)系數(shù)打分說明風(fēng)格及用材地下挑高、空間大小花園面積面寬套房數(shù)露臺(tái)、客、餐廳挑高物業(yè)管理、服務(wù)水平/——對(duì)比項(xiàng)目/本案權(quán)重10151515101015101001保利御樽苑7121212771410810.94御沁園712111478148810.94綠寶園712111268136750.87本案815131389137861三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議項(xiàng)目基準(zhǔn)社區(qū)系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重值入市價(jià)格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn保利御樽苑328300.990.9435297.80.621178.739022.1御沁園326950.880.9439672.20.27934.45綠寶園378070.880.8749545.20.29909.03別墅均價(jià)推導(dǎo)測(cè)算值：價(jià)格取整為39000元/㎡

三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議第一：運(yùn)用市場(chǎng)比較法，初步測(cè)算出本項(xiàng)目各物業(yè)類型核心均價(jià)第二：根據(jù)首次開盤房源價(jià)格對(duì)比，進(jìn)行價(jià)格驗(yàn)證第三：根據(jù)客戶情況，推導(dǎo)最終價(jià)格三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議價(jià)格表對(duì)比首次開盤價(jià)格匯總表洋房洋房閣樓單價(jià)3037228814洋房標(biāo)準(zhǔn)層單價(jià)26500底town單價(jià)31500疊加上疊單價(jià)3390235000下疊單價(jià)36025聯(lián)排小聯(lián)排單價(jià)3850039815大聯(lián)排單價(jià)41500本次價(jià)格測(cè)算匯總表洋房洋房非底層單價(jià)27000底town單價(jià)32000疊加上、下疊單價(jià)34000聯(lián)排大、小聯(lián)排單價(jià)39000三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議價(jià)格驗(yàn)證—市場(chǎng)情況除去三月，2014年上海住宅價(jià)格月漲幅甚微，范圍1-3%5月31日綠城玉蘭公館新開盤，所開疊墅價(jià)格采用低開方式，保證資金回籠整體市場(chǎng)漲幅甚微，區(qū)域標(biāo)桿樓盤低開，保證資金三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議洋房非底層—測(cè)算與首次開盤價(jià)格基本相當(dāng)，根據(jù)漲幅非底層均價(jià)26800元/㎡底TOWN—根據(jù)測(cè)算結(jié)果及漲幅，價(jià)格32000元/㎡疊加—疊加屬于本項(xiàng)目稀缺產(chǎn)品，屬于溢價(jià)型產(chǎn)品，尤其下疊附加值高，本次價(jià)格可適當(dāng)提升漲幅至3%，上疊價(jià)格34800元/㎡，下疊價(jià)格36800元/㎡別墅—由于本項(xiàng)目別墅前期銷售受阻，同時(shí)受市場(chǎng)情況干擾，別墅價(jià)格建議暫不調(diào)整，與首次價(jià)格持平三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議第一：運(yùn)用市場(chǎng)比較法，初步測(cè)算出本項(xiàng)目各物業(yè)類型核心均價(jià)第二：根據(jù)首次開盤房源價(jià)格對(duì)比，進(jìn)行價(jià)格驗(yàn)證第三：根據(jù)客戶情況，推導(dǎo)最終價(jià)格三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議客戶情況——洋房客戶訪談：我是改善的，以前住的房子小了，我要賣掉換套大的。只考慮張江附近的，到時(shí)候看價(jià)格，與周邊樓盤對(duì)比了才能決定客戶：楊先生區(qū)域：張江渠道：戶外廣告客戶情況：生活、工作圈子都在張江，希望能就近買房認(rèn)可點(diǎn)：底town地下附贈(zèng)空間大，小區(qū)物業(yè)管理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)抗性情況：對(duì)學(xué)區(qū)抗性比較大，價(jià)格覺得有點(diǎn)貴三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議客戶情況——疊加客戶訪談：我現(xiàn)在在唐鎮(zhèn)上班，老婆喜歡帶花園的戶型，想種點(diǎn)花草。對(duì)這套房地下室比較滿意。就是物業(yè)費(fèi)有點(diǎn)高，配套還不是很滿意?？蛻簦褐芟壬鷧^(qū)域：曹路渠道：戶外圍擋客戶情況：喜歡花園和地下室較大的戶型，看重區(qū)域認(rèn)可點(diǎn)：唐鎮(zhèn)未來發(fā)展空間大，對(duì)戶型比較認(rèn)可抗性情況：部分客戶認(rèn)為下疊總價(jià)稍有點(diǎn)高三、均價(jià)推導(dǎo)及價(jià)格建議客戶情況——?jiǎng)e墅客戶訪談：價(jià)格太貴，主要是目前只考慮別墅產(chǎn)品，所以才買的小聯(lián)排客戶：應(yīng)先生區(qū)域：唐鎮(zhèn)渠道：戶外圍擋客戶情況：客戶只考慮買別墅，預(yù)算有限買不了大的，只考慮小聯(lián)排認(rèn)可點(diǎn)：產(chǎn)品戶型、區(qū)域價(jià)值、景觀抗性情況：總