房產(chǎn)投資的策略和邏輯分析

李玉勇2016年7月房產(chǎn)投資的邏輯和策略城市群是世界城鎮(zhèn)化的主流空間形態(tài)20世紀(jì)80年代以來，伴隨信息化和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，城市群已經(jīng)成為世界城市化的主流趨勢(shì)在中國(guó)，受技術(shù)革新、要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代等因素影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也正由傳統(tǒng)的省域經(jīng)濟(jì)與行政區(qū)經(jīng)濟(jì)向城市群經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，城市群已經(jīng)成為中國(guó)區(qū)域發(fā)展的主要空間形態(tài)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)城市群總面積占全國(guó)的25%，卻集中了全國(guó)62%的總?cè)丝凇?0%的經(jīng)濟(jì)總量、70%的固定資產(chǎn)投資、76%的社會(huì)消費(fèi)品零售總額、85%的高等學(xué)校在校學(xué)生、98%的外資中國(guó)堅(jiān)持“兩橫三縱”的戰(zhàn)略格局，并在實(shí)踐中優(yōu)化調(diào)整建立“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局其中，“兩橫”是隴海亞歐大陸橋和長(zhǎng)江沿線，“三縱”是沿海、京廣和包昆通道沿線，將這些城市群串接起來。沿著“兩橫三縱”，將全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃為21個(gè)主要城市化地區(qū)不斷優(yōu)化調(diào)整“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局2013年12月12-13日，北京，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》加快城市群建設(shè)發(fā)展，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，培育中西部地區(qū)城市群，發(fā)展壯大東北地區(qū)、中原地區(qū)、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原城市群，規(guī)劃引導(dǎo)北部灣、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群發(fā)展，形成更多支撐區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)極。最新規(guī)劃的城市群中，五個(gè)國(guó)家級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量占六成五大國(guó)家級(jí)城市群的核心城市近年來承載了大部分人口流入1高度集中在三大都市圈人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大都市圈占8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人渤海灣北京+天津=流入684萬人2非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市流入人口超過100萬的城市中只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈3其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯人口流入呈現(xiàn)三個(gè)規(guī)律未來隨著政策傾斜，經(jīng)濟(jì)和人口將進(jìn)一步向五大城市群集中【京津都會(huì)圈】根據(jù)政府的規(guī)劃，到2020年，北京地鐵將擁有30條線路，總長(zhǎng)1050公里；天津?qū)⒂?4條線路，總長(zhǎng)513公里。兩地軌道交通連接起來將有1563公里?！緶麑幒级紩?huì)圈】2020年，上海將擁有21條線路，總里程800公里；杭州10條線路，375公里；南京9條線路，300公里；蘇州7條線路，282公里；無錫4條線路，105公里；常州4條線路，132公里；寧波5條線路，173公里。七大城市合計(jì)2167公里?！緩V深都會(huì)圈】2020年，廣州將擁有15條線路，總里程558公里；深圳11條線路，434公里；東莞4條線路，218公里；佛山3條線路，155公里。4大城市合計(jì)1365公里。【五大樞紐城市】（長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群）成都，2020年將擁有13條地鐵線路，總里程500公里；重慶，18條線路，820公里；武漢，17條線路，400公里；鄭州，5條線路，167公里；廈門，4條線路，137公里。5大城市合計(jì)2024公里中國(guó)目前地鐵運(yùn)營(yíng)里程2764公里，至2020年規(guī)劃修建7300公里，合計(jì)將擁有10064公里地鐵里程。而三大都市圈+五大樞紐城市合計(jì)擁有的地鐵里程數(shù)將達(dá)到7119公里，占總里程數(shù)的70%到2020年，生活在3大都市圈+五大樞紐城市的中國(guó)人將達(dá)到2.5億到2050年，生活在這些地方的人口將達(dá)到5億而那時(shí)候，人口經(jīng)歷萎縮之后的中國(guó)，或許將只有10億人相對(duì)應(yīng)的，生活在三線及以下中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人口，將會(huì)從目前的11億，緩慢下降到2050年的5億人左右因此，提前布局五大城市群中心及衛(wèi)星城市將是最佳選擇因此，可以判斷：中國(guó)房地產(chǎn)下一波熱點(diǎn)五大城市群的中心城市及衛(wèi)星城市，具體如下：綜上，盡快到五大城市群的中心城市及衛(wèi)星城市購(gòu)房將是明智的選擇1、已經(jīng)成型的城