帝歐家居：佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明

川華資合字【2024】116號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告川華衡評(píng)報(bào)(2024)204號(hào)佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告72,023,336.87元2024年08月28日四川天健華衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司祝箭何奎昌(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：39190006會(huì)員編號(hào)：51200200(可掃描二維碼查詢(xún)備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目川華衡評(píng)報(bào)〔2024〕204號(hào)四川天健革衡資催部估有限公司目錄聲明1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況4二、評(píng)估目的6三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍6四、價(jià)值類(lèi)型7六、評(píng)估依據(jù)7七、評(píng)估方法9八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況11十、評(píng)估結(jié)論12十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明13十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明15十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日15聲明 評(píng)估對(duì)象：上海碧浦的股東全部權(quán)益。評(píng)估基準(zhǔn)曰：2024年5月31日。房號(hào)，房號(hào)如下：2幢(即北樓)2層221號(hào)、3層323號(hào)、4層323號(hào)、5層513號(hào)、5層515號(hào)、5層523號(hào)、6層613、6層615、6層623號(hào)、1幢(即南樓)2136號(hào)共計(jì)137.14m2(約占店鋪面積的3.3%)用作公寓的公共區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)查看6、評(píng)估對(duì)象中的公寓登記用途為辦公樓、店鋪(南樓2層),實(shí)際主要作為類(lèi)住宅公寓使用，根據(jù)上海市相關(guān)部門(mén)2017年5月9日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展商四4川天健革衡資商評(píng)估有限公司佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告川華衡評(píng)報(bào)〔2024〕204號(hào)四川天健華衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下稱(chēng)：四川華產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬受讓股權(quán)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2024年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資估報(bào)告使用人概況名稱(chēng)：佛山歐神諾陶瓷有限公司簡(jiǎn)稱(chēng)：佛山歐神諾住所：佛山市三水區(qū)樂(lè)平鎮(zhèn)范湖工業(yè)區(qū)法定代表人：吳志雄公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)注冊(cè)資本：25148.1805萬(wàn)人民幣成立日期：2000年2月16日營(yíng)業(yè)期限：2000年2月16日至長(zhǎng)期統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：914406007192091985經(jīng)營(yíng)范圍：新型建筑材料生產(chǎn)(高檔環(huán)保型裝飾裝修材料),產(chǎn)品國(guó)內(nèi)外銷(xiāo)售；陶瓷制品和磚瓦、石材等建筑材料制造、加工、務(wù)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑娮由虅?wù)平臺(tái)研發(fā)及提供相關(guān)服務(wù)。制頭、淋浴房、淋浴屏、閥門(mén)、花灑、軟管、管用品、塑料制品；建筑工程、室內(nèi)外裝飾工程的設(shè)業(yè)務(wù)，但國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出□的商品及技術(shù)除外。商品批發(fā)貿(mào)易(許5可審批類(lèi)商品除外);商品零售貿(mào)易(許可審批類(lèi)商品除外)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)成立日期：2016年6月3日營(yíng)業(yè)期限：2016年6月3日至長(zhǎng)期上海碧浦于2016年6月由碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(曾用名：佛山市順德經(jīng)過(guò)2018年7月、2020年3月兩次股權(quán)變動(dòng)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上海碧浦股東出資方式出資額股比上海碧榮投資管理有限公司貨幣3、組織架構(gòu)上海碧浦于2021年6月25H取得編號(hào)為嘉水務(wù)排證字第018130138號(hào)的《城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可證》,有效期至2026年6月24日。資產(chǎn)負(fù)債營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)稅種計(jì)稅依據(jù)教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加根據(jù)《帝歐家居集團(tuán)股份有限公司2024年第七次總裁工作會(huì)議》(2024年6月3日),佛山歐神諾擬受讓以資抵債資產(chǎn)。為此，需對(duì)上海碧浦的股東全部三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍71流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)其中：投資性房地產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)3資產(chǎn)合計(jì)45非流動(dòng)負(fù)債6負(fù)債合計(jì)7委托人確定本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年5月31日。1.《帝歐家居集團(tuán)股份有限公司2024年第七次總裁工作會(huì)議》(2024年64.《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第二次修訂);和修改<中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例>的決定》;10.財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的2019年第39號(hào)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年3月21日);見(jiàn)》;號(hào)(1.0)版；25.評(píng)估人員收集、查詢(xún)、整理的其他與評(píng)估有關(guān)的詢(xún)價(jià)資料、參數(shù)資料。26.立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)四川分所出具的信會(huì)師川報(bào)字[2024]第50127號(hào)《審計(jì)報(bào)告》。七、評(píng)估方法以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)上海碧浦的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)佔(zhàn)。相似的可比企業(yè)和股權(quán)交易案例，或雖有交易案例，但市場(chǎng)信息、財(cái)務(wù)信息及其他相關(guān)資料。開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要依托內(nèi)部關(guān)聯(lián)方運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，無(wú)法根據(jù)企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境合理預(yù)計(jì)企業(yè)未來(lái)的盈合理量化，故本次評(píng)估不適用收益法。評(píng)估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，及負(fù)債展開(kāi)全面的清查和評(píng)估，因此本次評(píng)估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。為基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)表內(nèi)及可識(shí)別表外資產(chǎn)價(jià)值-2表內(nèi)及可識(shí)別表外資產(chǎn)價(jià)值-21、貨幣資金對(duì)銀行存款，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。2、應(yīng)收款項(xiàng)賬面計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備按0值評(píng)估。3、投資性房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象中公寓的法定用途為辦公樓、店鋪，實(shí)際主據(jù)上海市現(xiàn)行政策，如未按照商業(yè)辦公要求整改，則無(wú)法進(jìn)行銷(xiāo)售，故性房地產(chǎn)暫不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)痪C上所述，評(píng)估對(duì)象中主要資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文四川天健蘋(píng)衡資者部估有限公i10交易案例較多且相關(guān)資料較容易獲取，故本次采用收益法評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以此估算委估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。基本公式：r:折現(xiàn)率g:凈收益增長(zhǎng)率n:收益期vn:建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地剩余期限時(shí)，建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值由前述，本次以解除整租協(xié)議為假設(shè)前提，故均采用正?？陀^的租金。年有效毛收入包括年有效毛租金收入和租賃保證金的利息收入。根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)情況，以及關(guān)房地產(chǎn)租賃信息，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況租賃保證金的利息收入按2個(gè)月的市場(chǎng)客觀租金測(cè)算；利息率取1年期定期存款利率，則其年租賃保證金的利息收入為：則：年有效毛收入=年有效毛租金收入+年租賃保證金的利息收入。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用由管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金及附加、保險(xiǎn)費(fèi)組成。評(píng)佔(zhàn)對(duì)象年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+稅金及附加+保險(xiǎn)費(fèi)③年凈收益的確定年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用四川華衡于2024年6月接受評(píng)估委托，成立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，制定評(píng)估計(jì)劃，編 12資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表被評(píng)估單位：上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司人民幣萬(wàn)元AB1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)其中：投資性房地產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)3資產(chǎn)總計(jì)45非流動(dòng)負(fù)債6負(fù)債合計(jì)7在滿足評(píng)估假設(shè)條件下，上海碧浦股東權(quán)益在評(píng)估基本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日起，至2025年5月30日止。以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中所使用的資產(chǎn)負(fù)債賬面值、財(cái)委托人聘請(qǐng)的立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)四川分所提供的審計(jì)報(bào)告中相關(guān)信息。立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)四川分所系委托人聘請(qǐng)的獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)，我們認(rèn)為將其作為評(píng)估依據(jù)具有時(shí)效性和可靠性，對(duì)其披露的相關(guān)信息，1、本次評(píng)估中，評(píng)估師未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的技術(shù)參數(shù)和性能做技2、限于檢測(cè)于段和能力范疇，資產(chǎn)評(píng)估師未對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測(cè)，資產(chǎn)評(píng)估師采取了查閱建設(shè)資料、效的前提下，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察等方式對(duì)不 房號(hào)，房號(hào)如下：2幢(即北樓)2層221號(hào)、3層323號(hào)、4層323號(hào)、5層513號(hào)、5層515號(hào)、5層523號(hào)、6層613、6層615、6層623號(hào)、1幢(即南樓)26、評(píng)佔(zhàn)對(duì)象中的公寓登記用途為辦公樓、店鋪(南樓2層),實(shí)際主要作為類(lèi)住宅公寓使用，根據(jù)上海市相關(guān)部門(mén)2017年5月9日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展商十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估師:四川天健華衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司:何奎昌佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明四川天健華衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司二○二四年八月二十八日—i—佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明目錄 1 2CH1評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明 3一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍 3 3CH2資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明 4 4 5 5CH3資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 6 6 6 8 CH4評(píng)估結(jié)論 33企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 34佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公資產(chǎn)評(píng)估師：祝箭佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)序號(hào)1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)其中：投資性房地產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)3資產(chǎn)合計(jì)4流動(dòng)負(fù)債5非流動(dòng)負(fù)債6負(fù)債合計(jì)7賬面值經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)四川分所進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，出具了信會(huì)師川報(bào)字[2024]第50127號(hào)《審計(jì)報(bào)告》。投資性房地產(chǎn)共計(jì)3項(xiàng)，物業(yè)類(lèi)型分別為公寓、店鋪、地下車(chē)位，建筑面積安南路交匯處，小區(qū)名為玉宏星天地。 1、能全額能收回的02、已形成壞賬的3、介于1和2之間的3年<aging≤4年1、能全額能收回的02、已形成壞賬的3、介于1和2之間的所在大樓已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》,證書(shū)號(hào)為滬(2019)嘉字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)自2019年11月20日起至2022年11月19日止。隨后簽定兩次《租賃協(xié)議》,將租賃期限分別延長(zhǎng)至2025年11月19日、2030年11月19日，不含稅年租金均為后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式，賬面價(jià)值包含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。1、根據(jù)本次評(píng)估目的，本次以解除(不繼續(xù)履行)已簽訂的整租協(xié)議、建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不會(huì)發(fā)生重大改變?yōu)榧僭O(shè)前估。評(píng)估對(duì)象作為公寓、店鋪、車(chē)位，區(qū)域內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)租賃交易案例較多且相關(guān)資料較容易獲取，故本次采用收益法評(píng)估。A?:收益期i的預(yù)期凈收益r:折現(xiàn)率g:凈收益增長(zhǎng)率n:收益期vn:建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地剩余期限時(shí)，建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值1、預(yù)期凈收益由前述，本次以解除整租協(xié)議為假設(shè)前提，故均采用正?？陀^的租金。應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積計(jì)算，增值稅按一般計(jì)稅計(jì)算為稅為不含稅租金收入的12%,附加為增值稅的10%。市北高新(600604.SH)2023年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)租金收入5.66億元，同比增加12.45%;出租房地產(chǎn)總面積為40.25萬(wàn)平方米，同比增加3%,公司房產(chǎn)租賃業(yè)14.60%;截至2023年末，公司持有各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)319萬(wàn)平方米，平均出租率83.3%,維持高水平運(yùn)行。張江高科(600895.SH)2023年實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金收入10.47億元，同比增加回暖，空置率下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至17.7%,租金環(huán)比微幅上漲0.2%。體情況，分析確定評(píng)估對(duì)象中公寓的年凈收益遞增比率為人民幣元/m、萬(wàn)元投資性房地產(chǎn)數(shù)量(m2)賬面價(jià)值評(píng)估單價(jià)(元/m)評(píng)估結(jié)果(萬(wàn)元)6、評(píng)佔(zhàn)對(duì)象中的公寓登記用途為辦公樓、店鋪(南樓2層),實(shí)際佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)樓)5樓513號(hào)比較實(shí)例二：旭輝U天地12樓比較實(shí)例三：旭輝南路29弄1棟翔路158異建筑面積(m)交易元/套.月元/m月暖費(fèi)等暖費(fèi)等出租方承擔(dān)增值暖費(fèi)、物管費(fèi)等出租方承擔(dān)增值暖費(fèi)、物管費(fèi)等幣種人民幣人民幣人民幣人民幣正常交易正常交易正常交易正常交易交易時(shí)間2024年5月2024年6月2024年6月2024年6月區(qū)位狀況區(qū)域位置上海市嘉定區(qū)南翔處于區(qū)級(jí)商服中心范圍內(nèi)上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)太茂商圈范圍，處于區(qū)級(jí)商服中心范圍內(nèi)上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)太茂商圈范圍，處于區(qū)級(jí)商服中心范圍內(nèi)上海市嘉定區(qū)南翔處于區(qū)級(jí)商服中心范圍內(nèi)通上水、下水、通上水、下水、電、氣、路、訊，通上水、下水、電、氣、路、訊，通上水、下水、區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)商服繁華度商服繁華度較低商服繁華度較低商服繁華度較低商服繁華度較低商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置狀況區(qū)域商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)以中小型綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、臨區(qū)域商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)以中小型綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、臨區(qū)域商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)以中小型綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、臨區(qū)域商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)以中小型綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、臨豐翔路、寶翔路、高豐翔路、寶翔路、高高豐翔路、寶翔路、高。公交便捷度區(qū)域內(nèi)有5條公交區(qū)域內(nèi)有5條公交區(qū)域內(nèi)有5條公交區(qū)域內(nèi)有5條公交公用服務(wù)設(shè)區(qū)域內(nèi)有古騎小學(xué)、嘉定區(qū)第二中學(xué)，嘉定留云中學(xué)、南翔醫(yī)院等公公共服務(wù)設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有古猗小學(xué)、嘉定區(qū)第二中學(xué)、嘉定留云中學(xué)、南翔醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有古猗小學(xué)、痛定區(qū)第二中學(xué)、嘉定留云中學(xué)、南用醫(yī)院等公共服務(wù)配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有古狗小學(xué)、嘉定區(qū)第二中學(xué)、嘉定留云中學(xué)、南用醫(yī)院等公公共服務(wù)設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有地鐵11區(qū)城內(nèi)有地鐵1區(qū)域內(nèi)行地鐵11號(hào)線及規(guī)劃中的市區(qū)域內(nèi)有地鐵11佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)處樓層總13層，位于第5總13層、位于第9總12層，位于第12層，屬高樓層總12層，位干第3朝向朝東朝東境型商住商住商住商住實(shí)物狀況象小區(qū)居住環(huán)境臨街狀況臨街道路類(lèi)型商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓(距離大型綜合購(gòu)物中離1100米1100米1100米1100米臨近學(xué)校類(lèi)型件需要需要需要需要建筑結(jié)構(gòu)下兩層下兩層下兩層下兩層建筑面積建筑面積43.51m2,面積適中建筑面積約34.25m,而積較適中m2,面積較適中形狀或戶(hù)型LOFT一室一廳一空，布局較優(yōu)LOFT一室一廳一空，布局一般1.OFT兩室一廳一衛(wèi)一廚，無(wú)挑空，LOFT兩室一廳一理理水、通電、通訊、具及部分家電，家水、通電、通訊、具及部分家電，家具家電檔次較差水、通電、通訊、具及部分家電，家水、通電、通訊、空間利用效率高高24小時(shí)管家服務(wù)，度入使用，成新度約入使用、成新度約2015年初建成作權(quán)益狀況限為出讓辦公用金價(jià)格基本無(wú)影響為出讓辦公用金價(jià)格基本無(wú)影響為出讓辦公用金價(jià)格基本無(wú)影響為出讓辦公用金價(jià)格基本無(wú)影響件無(wú)特殊限制無(wú)特殊限制無(wú)特殊限制無(wú)特殊限制立租賃或占用況未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)查封等權(quán)利限制情況無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制況(即南樓)5樓513號(hào)比較實(shí)例一比較實(shí)例二旭輝U天地12樓交易價(jià)格(元/套.月)統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍修正(%)統(tǒng)一付款方式修正(%)統(tǒng)一融資條件修正(%)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)口修正(%)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位修正(%)套.月)優(yōu)般劣區(qū)位狀況區(qū)域位置市級(jí)商服中心區(qū)域市級(jí)商服中心區(qū)級(jí)商服中心區(qū)域區(qū)級(jí)商服中心供水、排水、供水、排水、高供水、排水、備且保障度一般供水、排水、低供水、排水、備且保障度低區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別市級(jí)商業(yè)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)小區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)獨(dú)立居住點(diǎn)商服繁華度高商服繁華度一般低商服繁華度低(500.1000)米米米≥2000米商場(chǎng)較少路網(wǎng)較密集，高路網(wǎng)密集度一公交便捷度公交便捷度高公交便捷度較高公交便捷度7L公交便捷度較低公交便捷度低公用服務(wù)設(shè)施完配置較少置1條3公衛(wèi)內(nèi)范同內(nèi)無(wú)地鐵總樓層及所處樓縣中間層高中低層高樓層朝向而、東東南朝向其他朝向西朝向北朝向佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)發(fā)展有限公良好一良好，采光或通風(fēng)之般差置小區(qū)中庭染體大型住宅區(qū)零星住宅區(qū)工業(yè)區(qū)實(shí)物狀況臨街狀況臨街道路類(lèi)型純住宅無(wú)底商商住公寓//大型綜合購(gòu)物中(0,500)米(500,1000)米(1000,1500)米米≥2500米(0.200)米(200,500)米(500,1000)米米≥2000米(0,500)米(500,1000)米(1000,1500)米米≥2500米臨近學(xué)校類(lèi)型自備停車(chē)場(chǎng)且自備停車(chē)場(chǎng)車(chē)建筑結(jié)構(gòu)層高5米以3.3-4米，不2.8米以下建筑面積面積小面積較小形狀或戶(hù)型中等裝修況況配套設(shè)施差，低空問(wèn)利用效率管理效果一股管理效果較差管理效果差權(quán)益狀況心特殊限制有限制已設(shè)立相貨或古用未租賃或占川已出相他人古川佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)未拖欠稅費(fèi)拖欠稅費(fèi)較少拖欠稅費(fèi)較多查封等權(quán)利限制無(wú)限制已查封評(píng)估對(duì)象與比較實(shí)例區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況判斷表比較實(shí)例一比較實(shí)例二比較實(shí)例三區(qū)位狀況區(qū)域位置區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別商服繁華度公交便捷度公用服務(wù)設(shè)施完備度總樓層及所處樓層優(yōu)優(yōu)朝向優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街狀況臨街道路類(lèi)型優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)購(gòu)物條件(距離大型綜合購(gòu)物中優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨近學(xué)校類(lèi)型建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)建筑面積殿形狀或戶(hù)型優(yōu)優(yōu)般佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)優(yōu)空間利用效率優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)權(quán)益狀況租賃或占用優(yōu)般劣區(qū)位狀況區(qū)域位置42020區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別420商服繁華度42042030210公交便捷度20公用服務(wù)設(shè)施完備度210420總樓層及所處樓層20朝向0304202l020實(shí)物狀況420310臨街狀況3臨街道路類(lèi)型2J0420購(gòu)物條件(距離大型綜合購(gòu)物中心)302030臨近學(xué)校類(lèi)型2020建筑結(jié)構(gòu)21030建筑面積30形狀或戶(hù)型5063030630空間利用效率84030210權(quán)益狀況420000租賃或占用0000(即南樓)5比較實(shí)例一：玉宏星天地1幢12樓比較實(shí)例三：樓0000區(qū)位狀況區(qū)域位置區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別商服繁華度公交便捷度公用服務(wù)設(shè)施完備度總樓層及所處樓層朝向區(qū)位狀況小計(jì)8.50實(shí)物狀況臨街狀況臨街道路類(lèi)型購(gòu)物條件(距離大型綜合購(gòu)物中臨近學(xué)校類(lèi)型建筑結(jié)構(gòu)建筑面積形狀或戶(hù)型空間利用效率租賃或占用南樓)5樓513號(hào)比較實(shí)例一玉宏星天地1幢比較實(shí)例二12樓比較實(shí)例三旭輝U天地3樓交易時(shí)間區(qū)位狀況區(qū)域位置區(qū)域商業(yè)區(qū)級(jí)別商服繁華度公交便捷度公用服務(wù)設(shè)施完備度總樓層及所處樓層朝向?qū)嵨餇顩r臨街狀況臨街道路類(lèi)型物中心)臨近學(xué)校類(lèi)型建筑結(jié)構(gòu)建筑而積形狀或戶(hù)型空間利用效率限立租賃或占用樓)5樓513號(hào)比較實(shí)例一幢樓比較實(shí)例三旭輝U天地3樓交易情況修正市場(chǎng)狀況修正區(qū)位狀況修正比準(zhǔn)價(jià)綜合結(jié)果(元/套.月)綜合結(jié)果(元/m.月)朝向因素描述樣本為中樓層，優(yōu)樣本為南朝向，優(yōu)樣本房為L(zhǎng)OFT,中有102套為平用，根據(jù)估計(jì)，該部分房30%的負(fù)面影響。說(shuō)明中樓層共計(jì)138樓層或高樓層，占比52%南朝向、東朝向90戶(hù)其他朝向，占比約31%LOFT共計(jì)187套，平層共計(jì)101套，平層占比約員工房、維修房等占比不一致的其余房屋在總房屋中的占比288套公寓平均月2.29%計(jì)算租金收益，過(guò)程如下：1季度3季度計(jì)測(cè)算月租金(元/m2.月)轉(zhuǎn)換前季度租金(元/m2季)轉(zhuǎn)換后季度租金(元/m.季)佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)上無(wú)新增類(lèi)似項(xiàng)目，故我們分析認(rèn)為：在未來(lái)，評(píng)估對(duì)象出租率有較大的上升空間。經(jīng)分析后，本次取自評(píng)估基準(zhǔn)日至2025年12月31日出租率取70%,以后年度逐步增漲至88%,即2029年1月1日起至未來(lái)收益期末出租率達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，出租率為88%。租賃期內(nèi)租賃保證金的利息收入按市場(chǎng)客觀情況收取的租賃保證金測(cè)算；市場(chǎng)一般按2個(gè)月的市場(chǎng)客觀租金收取租賃保證金；利息率取評(píng)佔(zhàn)基準(zhǔn)日的壹年期存款利率1.50%。則其年租賃保證金的利息收入為：年有效毛收入=年有效毛租金收入+年租賃保證金的利息收入Ⅲ、年有效毛收入=年有效毛租金收入+年租賃保證金的利息收入。②營(yíng)運(yùn)費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用由管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金及附加、保險(xiǎn)費(fèi)組成。維修費(fèi)率分別為年租賃收入的1%、1%。稅金由房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅以及附加等構(gòu)成。按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，增值稅稅率9%,房產(chǎn)稅以不含稅租金收入的12%計(jì)，增值稅附加依據(jù)委托方實(shí)際情況以增值稅的10%計(jì)(城建稅5%,教育費(fèi)附加3%,地方教育費(fèi)附加2%),南翔鎮(zhèn)現(xiàn)行的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為3元/m2,按評(píng)估對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋厥贡ｋU(xiǎn)費(fèi)率按房屋建筑物重置價(jià)值的2%計(jì)算(評(píng)估對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，取建筑物年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+稅金及附加+保險(xiǎn)費(fèi)③年凈收益的確定年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用體情況(其中住宅房屋的租金價(jià)格趨勢(shì)為快速上漲，近自評(píng)估基準(zhǔn)日起至2025年12月31日租金保持不變，自2026年1月1日至收益稱(chēng)收益期限年租賃收入總額年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(期(期出租率金人費(fèi)稅小計(jì)額稅附加小計(jì)收益資本化率遞增比率值寓合計(jì)真公寓475.1]%公寓0佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)存在差異而產(chǎn)生的可抵差異由應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備引起的遞延所得稅資產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)引起的遞延所得稅資產(chǎn)從這個(gè)角度來(lái)講，它代表的是一項(xiàng)未來(lái)抵稅的權(quán)1、應(yīng)付賬款。主要業(yè)務(wù)內(nèi)容為應(yīng)付供應(yīng)商浙江中一建設(shè)有限公司、福建鳳凰山裝飾工程有限公司、上海桂橙裝飾工程有限公司的工程款2、其他應(yīng)付款。主要業(yè)務(wù)內(nèi)容為應(yīng)付關(guān)聯(lián)方上海碧榮投資管理有限公司的佛山歐神諾陶瓷有限公司擬受讓以資抵債資產(chǎn)涉及的上海碧浦置業(yè)1、應(yīng)付賬款評(píng)估人員了解了企業(yè)應(yīng)付賬款的內(nèi)控制度與核算方式