廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(共一冊(cè)第一冊(cè))北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告卓信大華評(píng)報(bào)字(2024)第1043號(hào)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告44,995,100.00元2024年07月12日北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司會(huì)員編號(hào)：11220210會(huì)員編號(hào)：11180095(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專備案回執(zhí)生成日期：2024年07月18日 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 5 5 6 6 8 9 9 20 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司的委托，對(duì)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中的主要信息及評(píng)估結(jié)論摘要如下。號(hào)，廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，本次評(píng)估目的是對(duì)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之事宜涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年3月31日表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為應(yīng)用于本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的建筑物、土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估范圍為應(yīng)用于本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的建筑物、土地使價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年3月31日。評(píng)估方法：成本法、市場(chǎng)法。評(píng)估結(jié)論：通過(guò)成本法、市場(chǎng)法評(píng)估，廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司申報(bào)的納元，評(píng)估增值705.78萬(wàn)元，增值率54.53%;無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值總計(jì)584.78萬(wàn)元，評(píng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況企業(yè)性質(zhì)：其他股份有限公司(上市)序號(hào)建筑物名稱結(jié)構(gòu)建成年月建筑面積賬面價(jià)值(元)1揭府國(guó)用(2004)仙橋制品車(chē)間2003年6月2揭府國(guó)用(2004)材料車(chē)間2003年12月3揭府國(guó)用(2004)材料車(chē)間2003年12月4揭府國(guó)用(2004)材料車(chē)間2003年12月5揭府國(guó)用(2004)2003年12月6揭府國(guó)用(2004)樓2003年12月7揭府國(guó)用(2004)2003年12月8揭府國(guó)用(2004)2003年12月9揭府國(guó)用(2003)餐廳、廚房2004年12月揭府國(guó)用(2003)2004年12月揭府國(guó)用(2003)2004年12月揭府國(guó)用(2003)廠房(F2)2004年12月揭府國(guó)用(2003)廠房(A)2004年12月揭府國(guó)用(2003)2019年8月揭府國(guó)用(2003)2019年8月(二)構(gòu)筑物建成年月建筑面積/體積12004年12月米22004年12月米3水泥2004年12月4沿溪圍護(hù)2004年12月米結(jié)構(gòu)建成年月(三)土地使用權(quán)宗地性質(zhì)準(zhǔn)用面積(m)賬面價(jià)值(元)12004年12月國(guó)有出讓2國(guó)有出讓構(gòu)筑物共計(jì)4項(xiàng)，為企業(yè)于2004年自建廠本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年3月31日，由委托(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)主要法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代2、《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表3、《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂，自2020年3月1日起施行);4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年85、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(201表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正，自2020年1月1日起施行);6、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月2議表決通過(guò)，自2021年1月1日起施行);(三)準(zhǔn)則依據(jù)(四)權(quán)屬依據(jù)2、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū));(五)取價(jià)依據(jù)5、《廣東省通用安裝工程綜合定額》(2018);6、《揭陽(yáng)市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》(2020年);(六)其他參考依據(jù)(一)評(píng)估方法介紹(二)評(píng)估方法適用性分析(三)評(píng)定過(guò)程(1)重置成本的確定重置成本=(建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建(構(gòu))筑物采用“類(lèi)比法”或“單方造價(jià)法”費(fèi)率(含稅)費(fèi)率(不含稅)12項(xiàng)目建議書(shū)費(fèi)及可行性研究費(fèi)345建設(shè)單位管理費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)前期及其他費(fèi)用(不含稅)=建安工程含稅造價(jià)×不含稅費(fèi)率③資金成本本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年3月31日，以2024年3月20日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基礎(chǔ)計(jì)算貸款利率。參考項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)合理工期為1年，則本次評(píng)估采用1年期LPR利率為3.45%,假設(shè)工程建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。資金成本=[建安工程造價(jià)(含稅)+前期及其他費(fèi)用(含稅)]×貸款利率×④投資利潤(rùn)按照小型房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率平均值確定。(2)成新率的確定同權(quán)重加權(quán)平均后加總求和，確定綜合成新率年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)1經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%主要依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》,(1)市場(chǎng)比較法廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的比較案例的選擇遵循以下幾點(diǎn)原則(與待估宗地比較)A、用途相同B、交易類(lèi)型相同C、屬于正常交易E、交易期日接近(2)基準(zhǔn)地價(jià)法素和個(gè)別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求得評(píng)估對(duì)象公平市場(chǎng)價(jià)值的一種評(píng)估方(四)評(píng)估結(jié)論的確定廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的(一)一般假設(shè)(二)特殊假設(shè)評(píng)估結(jié)果匯總表AB非流動(dòng)資產(chǎn)其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表(二)權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)建筑物名建成年月積(m2)賬面價(jià)值(元)1揭府國(guó)用(2003)字第113號(hào)2004年12月2揭府國(guó)用(2003)字第113號(hào)2019年8月3揭府國(guó)用(2003)字第113號(hào)2019年8月3、納入本次評(píng)估范圍的部分房屋建(構(gòu))筑物等的圖紙及工程預(yù)(結(jié))算1仙橋制品車(chē)間已抵押無(wú)2材料車(chē)間已抵押無(wú)3材料車(chē)間已抵押無(wú)4材料車(chē)間已抵押無(wú)5已抵押無(wú)6粵房地證字第C2949471已抵押無(wú)7已抵押無(wú)8已抵押無(wú)9已抵押無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)粵房地證字第C2949481已抵押無(wú)廠房(F2