廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告(共一冊第一冊)北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告卓信大華評報字(2024)第1043號廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告44,995,100.00元2024年07月12日北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司會員編號：11220210會員編號：11180095(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專備案回執(zhí)生成日期：2024年07月18日 1資產(chǎn)評估報告摘要 3資產(chǎn)評估報告正文 5 5 6 6 8 9 9 20 資產(chǎn)評估報告附件 資產(chǎn)評估報告摘要北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司接受廣東榕泰實業(yè)股份有限公司的委托，對廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告正文中的主要信息及評估結(jié)論摘要如下。號，廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，本次評估目的是對廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之事宜涉及其所擁有的建筑物、土地使用權(quán)在評估基準日2024年3月31日表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為該經(jīng)濟行為提供價值參考意評估對象和評估范圍：評估對象為應用于本次經(jīng)濟行為所涉及的建筑物、土地使用權(quán)的市場價值；評估范圍為應用于本次經(jīng)濟行為所涉及的建筑物、土地使價值類型：市場價值。評估基準日：2024年3月31日。評估方法：成本法、市場法。評估結(jié)論：通過成本法、市場法評估，廣東榕泰實業(yè)股份有限公司申報的納元，評估增值705.78萬元，增值率54.53%;無形資產(chǎn)賬面價值總計584.78萬元，評資產(chǎn)評估報告正文(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況企業(yè)性質(zhì)：其他股份有限公司(上市)序號建筑物名稱結(jié)構(gòu)建成年月建筑面積賬面價值(元)1揭府國用(2004)仙橋制品車間2003年6月2揭府國用(2004)材料車間2003年12月3揭府國用(2004)材料車間2003年12月4揭府國用(2004)材料車間2003年12月5揭府國用(2004)2003年12月6揭府國用(2004)樓2003年12月7揭府國用(2004)2003年12月8揭府國用(2004)2003年12月9揭府國用(2003)餐廳、廚房2004年12月揭府國用(2003)2004年12月揭府國用(2003)2004年12月揭府國用(2003)廠房(F2)2004年12月揭府國用(2003)廠房(A)2004年12月揭府國用(2003)2019年8月揭府國用(2003)2019年8月(二)構(gòu)筑物建成年月建筑面積/體積12004年12月米22004年12月米3水泥2004年12月4沿溪圍護2004年12月米結(jié)構(gòu)建成年月(三)土地使用權(quán)宗地性質(zhì)準用面積(m)賬面價值(元)12004年12月國有出讓2國有出讓構(gòu)筑物共計4項，為企業(yè)于2004年自建廠本項目評估基準日是2024年3月31日，由委托(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)主要法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代2、《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表3、《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議修訂，自2020年3月1日起施行);4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年85、《中華人民共和國土地管理法》(201表大會常務委員會第十二次會議第三次修正，自2020年1月1日起施行);6、《中華人民共和國民法典》(2020年5月2議表決通過，自2021年1月1日起施行);(三)準則依據(jù)(四)權(quán)屬依據(jù)2、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證(不動產(chǎn)權(quán)證書);(五)取價依據(jù)5、《廣東省通用安裝工程綜合定額》(2018);6、《揭陽市區(qū)土地定級與基準地價評估技術(shù)報告》(2020年);(六)其他參考依據(jù)(一)評估方法介紹(二)評估方法適用性分析(三)評定過程(1)重置成本的確定重置成本=(建安工程造價+前期及其他費用+資金對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用“類比法”或“單方造價法”費率(含稅)費率(不含稅)12項目建議書費及可行性研究費345建設單位管理費6工程監(jiān)理費前期及其他費用(不含稅)=建安工程含稅造價×不含稅費率③資金成本本次評估基準日為2024年3月31日，以2024年3月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報價利率為基礎計算貸款利率。參考項目設計建設合理工期為1年，則本次評估采用1年期LPR利率為3.45%,假設工程建設資金在建設期內(nèi)均勻投入。資金成本=[建安工程造價(含稅)+前期及其他費用(含稅)]×貸款利率×④投資利潤按照小型房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入利潤率平均值確定。(2)成新率的確定同權(quán)重加權(quán)平均后加總求和，確定綜合成新率年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)1經(jīng)濟壽命年限×100%主要依據(jù)《房屋完損等級評定標準》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》,(1)市場比較法廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的比較案例的選擇遵循以下幾點原則(與待估宗地比較)A、用途相同B、交易類型相同C、屬于正常交易E、交易期日接近(2)基準地價法素和個別因素等進行系數(shù)修正，從而求得評估對象公平市場價值的一種評估方(四)評估結(jié)論的確定廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所擁有的(一)一般假設(二)特殊假設評估結(jié)果匯總表AB非流動資產(chǎn)其中：長期股權(quán)投資固定資產(chǎn)評估結(jié)果詳細情況見評估明細表(二)權(quán)屬瑕疵事項建筑物名建成年月積(m2)賬面價值(元)1揭府國用(2003)字第113號2004年12月2揭府國用(2003)字第113號2019年8月3揭府國用(2003)字第113號2019年8月3、納入本次評估范圍的部分房屋建(構(gòu))筑物等的圖紙及工程預(結(jié))算1仙橋制品車間已抵押無2材料車間已抵押無3材料車間已抵押無4材料車間已抵押無5已抵押無6粵房地證字第C2949471已抵押無7已抵押無8已抵押無9已抵押無無無無粵房地證字第C2949481已抵押無廠房(F2