房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理PAGE35-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理2012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財(cái)務(wù)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、稅收增長(zhǎng)如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評(píng)估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2012年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)：查賬、查案、查稅必查票2012年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑、交通運(yùn)輸、煤炭、水泥、農(nóng)產(chǎn)品加工（加工集中）行業(yè)4、要成為一個(gè)稅務(wù)認(rèn)可的財(cái)務(wù)工作者（1）千萬(wàn)不要賣弄你的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)，不要表白沒(méi)問(wèn)題（2）盡量讓他們找出你的小錯(cuò)誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時(shí)間，承認(rèn)錯(cuò)誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開(kāi)水讓人家喝（6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù)5、財(cái)務(wù)工作者本身：（1）學(xué)會(huì)用稅收的思維方式解決經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；賬表做到“不管你信不信，反正審計(jì)/稽查當(dāng)時(shí)信”（2）稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)；（3）理論與實(shí)際有差異，稅收政策的運(yùn)用注意合法與合理的結(jié)合，角度不同，結(jié)論不同；（4）知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定更重要，程序是解決實(shí)體問(wèn)題最有效武器；（5）掌握“法無(wú)授權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的保障，也是應(yīng)對(duì)稽查的關(guān)鍵（6）具體經(jīng)辦人員決定成敗，不是財(cái)務(wù)太無(wú)能，而是稅法太狡猾……（7）涉稅問(wèn)題不是可以隨意咨詢的—財(cái)務(wù)撥打12366引發(fā)的補(bǔ)稅（8）不符合法律規(guī)定的稅收籌劃，無(wú)論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務(wù)機(jī)關(guān)的查處。6、總結(jié)：（1）發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權(quán)交易，你的達(dá)摩克利斯之劍（3）利潤(rùn)大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來(lái)與不來(lái)，財(cái)務(wù)都在那里，不卑不亢；嚴(yán)稽查，你永遠(yuǎn)都不知道下一個(gè)倒霉的會(huì)是誰(shuí)！7、《刑法修正案（七）》201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；五年內(nèi)受罰或二次以上行政處罰的除外8、《稅收征收管理法》六十三條：納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。9、《刑法修正案（八）》第205條：虛開(kāi)本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：《最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計(jì)在40萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴?！必?cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)：若單位犯了上述幾項(xiàng)罪，則判刑的是單位法定代表人、財(cái)務(wù)人員。另外，《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定》第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除憑證的種類1、財(cái)政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈(zèng)收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來(lái)結(jié)算收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書(shū)/調(diào)解書(shū)/公證書(shū)收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時(shí)符合以下條件（1）費(fèi)用合法真實(shí)，要有交易或提供勞務(wù)的合同；（2）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)；（3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用本身不具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”特征（收款方既不交增值稅，也不交營(yíng)業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開(kāi)發(fā)票的條件不需要開(kāi)發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)；工傷事故賠償金；職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金；給予個(gè)人的拆遷補(bǔ)償金；股權(quán)收購(gòu)和資本收購(gòu)支出；經(jīng)濟(jì)合同違約支出…《營(yíng)業(yè)稅細(xì)則》第19條：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指：①支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；②支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；③支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；④國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理1、跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則—收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付）國(guó)稅函[2009]3號(hào)《實(shí)施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金?！秾?shí)施條例》第三十四條，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。

前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費(fèi)支出，2011年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？3、無(wú)發(fā)票、無(wú)付款的預(yù)提費(fèi)用（后付的利息、租金）總局2012年15號(hào)公告：企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒(méi)有超過(guò)《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。4、跨期成本之存貨5、跨期成本之固定資產(chǎn)6、以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用，應(yīng)如何處理？總局公告2012年第15號(hào)：根據(jù)《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過(guò)追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理?？偩?011年第34號(hào)第六條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證），而總局2012年第15號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出，可以在5年內(nèi)追補(bǔ)扣除。即15號(hào)第七條是否否定了34號(hào)第六條？沒(méi)有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅7、匯算清繳結(jié)束后，取得以前年度開(kāi)具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費(fèi)用，如何處理？四、財(cái)務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)票的審核要點(diǎn)1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定）普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營(yíng)主業(yè)來(lái)判斷2、票據(jù)來(lái)源是否合法（發(fā)票來(lái)源地與開(kāi)票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）——匯總開(kāi)具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運(yùn)用與以票控稅之爭(zhēng)，“實(shí)際發(fā)生”如何界定1、實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付實(shí)際發(fā)生就是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實(shí)際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實(shí)際發(fā)生中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)就是現(xiàn)在，而實(shí)際支付中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)則可能是過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。從時(shí)點(diǎn)和對(duì)價(jià)上來(lái)看：實(shí)際發(fā)生≠實(shí)際支付。收入和費(fèi)用的確定不能以是否收付款項(xiàng)作為標(biāo)準(zhǔn)，要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項(xiàng)支付行為不是扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支付的款項(xiàng)并不能與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形成對(duì)價(jià)關(guān)系，而且支付的款項(xiàng)金額無(wú)法確定為扣除項(xiàng)目支出的金額，所以款項(xiàng)支付行為不一定就是表示扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，支付義務(wù)發(fā)生即為實(shí)際發(fā)生，也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無(wú)論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2、實(shí)際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項(xiàng)的憑證的行為，并不能說(shuō)明扣除項(xiàng)目什么時(shí)間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實(shí)現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補(bǔ)償?shù)龋杼峁┻m當(dāng)憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定開(kāi)具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項(xiàng)憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對(duì)該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認(rèn)行為。即使是違規(guī)提前開(kāi)具發(fā)票沒(méi)有款項(xiàng)支付行為，也屬于承擔(dān)約定義務(wù)，具有不可撤消的性質(zhì)，也就是說(shuō)雙方確定的發(fā)生時(shí)間和支出金額。3、實(shí)際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無(wú)論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認(rèn)納稅人對(duì)支付義務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付金額不能確定、沒(méi)有合法憑據(jù)即使扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”；都強(qiáng)調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。在這里稅法排除了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)“可靠”性，觀注點(diǎn)在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過(guò)上述分析，判斷“實(shí)際發(fā)生”實(shí)用簡(jiǎn)易的方法：應(yīng)當(dāng)采用貨物商品（服務(wù)）名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定，即只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件才可認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬(wàn)假發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時(shí)效與不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目按清算時(shí)單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（即：清算之后發(fā)生的成本，清算時(shí)已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無(wú)法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理5、如何避免取得虛開(kāi)、代開(kāi)的發(fā)票6、稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主——支付給供應(yīng)商或建筑商——2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取——向業(yè)主收取——八、征地過(guò)程票據(jù)（拆遷補(bǔ)償）（一）土地閑置費(fèi)的扣除企業(yè)所得稅——國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第27條，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地增值稅——國(guó)稅函[2010]220號(hào)，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開(kāi)具2009年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價(jià)4800/平方）。2010年6月開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，現(xiàn)房銷售價(jià)格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計(jì)稅，你認(rèn)為是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實(shí)物補(bǔ)償如何繳稅一、營(yíng)業(yè)稅1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。2、計(jì)稅依據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里的成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本?；剡w房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨(dú)核算，別對(duì)外出售，這樣無(wú)法取得同類房屋銷售價(jià)，回遷房成本價(jià)就無(wú)法從市場(chǎng)獲得，只能從建筑成本、前期工程費(fèi)等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達(dá)不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。深地稅發(fā)[1999]462號(hào)：開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“的營(yíng)業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征”銷售不動(dòng)產(chǎn)“的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征”銷售不動(dòng)產(chǎn)“的營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

另外，對(duì)被拆遷戶取得的補(bǔ)償收入征稅問(wèn)題，仍按原規(guī)定執(zhí)行，不征收營(yíng)業(yè)稅。3、開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題無(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。二、土地增值稅國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！叭⒎侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！迸c企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。三、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。注意，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。四、以上三種稅計(jì)稅依據(jù)比較1、營(yíng)業(yè)稅是模糊的，“按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?、企業(yè)所得稅更清晰“（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時(shí)間比較1、營(yíng)業(yè)稅：沒(méi)規(guī)定。2、土地增值稅：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)。3、企業(yè)所得稅：“于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)”。六、契稅拆遷補(bǔ)償要繳納契稅。依據(jù)：財(cái)稅（2004）134號(hào)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。七、扣除憑據(jù)1、委托拆遷公司的，要有拆遷合同，拆遷公司開(kāi)具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有：合同、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊(cè)、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。（三）某房產(chǎn)公司以每畝560萬(wàn)元價(jià)格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書(shū)另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無(wú)償修建一條長(zhǎng)5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營(yíng)業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？觀點(diǎn)一：無(wú)償代建，不征營(yíng)業(yè)稅；觀點(diǎn)二：征收營(yíng)業(yè)稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對(duì)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開(kāi)發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，其稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)返還收入的涉稅認(rèn)定，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：本例實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，屬于銷售回遷房行為。在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬(wàn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如果土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)的部分，如果協(xié)議未約定該部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分開(kāi)發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒(méi)有正當(dāng)理由，應(yīng)補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開(kāi)發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問(wèn)題：根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。財(cái)稅[2011]70號(hào)明確：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；（2）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬(wàn)元收入計(jì)算繳納土地增值稅；企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，協(xié)議如果沒(méi)有約定該部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬(wàn)元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。然后還要因“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由”，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。對(duì)開(kāi)發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理。2、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開(kāi)發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開(kāi)發(fā)商代為拆遷。在開(kāi)發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬(wàn)中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函[2009]520號(hào)第二條規(guī)定：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。返還款3000萬(wàn)中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)—代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅[（2000-1500）×5%]75萬(wàn)元。（二）企業(yè)所得稅：返還款3000萬(wàn)元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。2、代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理3、用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（BT）在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：本例符合投融資建設(shè)模式（BT模式即“建設(shè)-移交”）的特征。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對(duì)此開(kāi)發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理：1、無(wú)論其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開(kāi)具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)收開(kāi)發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬(wàn)元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入30004、用于建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)公共配套設(shè)施（學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場(chǎng)館）公共配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開(kāi)發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開(kāi)發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買全部或部分公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（3000×5%）150萬(wàn)元。返還款3000萬(wàn)元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十八條：企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)取得返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（三）土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)：1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬(wàn)補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理收到返還款時(shí)：如是補(bǔ)貼行為：借：銀行存款3000貸：開(kāi)發(fā)成本3000或、如是購(gòu)買行為：借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運(yùn)作過(guò)程中，出于各種考慮，在開(kāi)發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。（一）營(yíng)業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營(yíng)業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要進(jìn)行判定：如符合財(cái)稅[2011]70號(hào)的三個(gè)條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)的三個(gè)條件，則不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開(kāi)發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬(wàn)元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。（四）會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬(wàn)元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)外收入30006、未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。（一）營(yíng)業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)、財(cái)稅[2011]70號(hào)進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬(wàn)地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價(jià)款。九、前期規(guī)劃立項(xiàng)設(shè)計(jì)票據(jù)管理1、支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的代扣義務(wù)：在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營(yíng)業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國(guó)一方任何12個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過(guò)6個(gè)月（或183天）為限2、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)注意：（1）設(shè)計(jì)成本歸屬的約定-開(kāi)發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計(jì)方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計(jì)方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；（2）明確境內(nèi)外工作時(shí)限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩3、勘察/監(jiān)理合同（1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同”稅目中的技術(shù)咨詢合同，不征印花稅（2）國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)，設(shè)計(jì)、制圖、測(cè)繪、勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國(guó)稅函[2006]1245號(hào)規(guī)定：對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的勘察設(shè)計(jì)總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。上述設(shè)計(jì)合同分包給境外企業(yè)，境內(nèi)企業(yè)均可以按國(guó)稅函[2006]1245號(hào)規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時(shí)，根據(jù)條例第十一條關(guān)于“營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，應(yīng)履行扣繳營(yíng)業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開(kāi)具甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價(jià)款300萬(wàn)，安裝費(fèi)100萬(wàn)，應(yīng)如何納稅，如何開(kāi)具發(fā)票？A、300增值稅+100營(yíng)業(yè)稅B、300+100增值稅C、300+100營(yíng)業(yè)稅D、不一定（二）施工階段常見(jiàn)合同類型與發(fā)票開(kāi)具：A：?jiǎn)渭冐浳镔?gòu)銷合同B：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價(jià)款為1000萬(wàn)，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬(wàn)，工程費(fèi)是40萬(wàn)，分包方應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開(kāi)具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？【問(wèn)】混合銷售與甲供行為如何開(kāi)具發(fā)票？企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問(wèn)題一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購(gòu)入設(shè)備，然后交給安裝公司安裝企業(yè)以購(gòu)入設(shè)備的增值稅發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。設(shè)備款不繳納營(yíng)業(yè)稅，建筑公司和該事項(xiàng)沒(méi)關(guān)系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)票和安裝費(fèi)部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條

除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購(gòu)入設(shè)備，廠家負(fù)責(zé)安裝適用混合銷售特殊規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機(jī)關(guān)出具其機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局自產(chǎn)貨物銷售證明。設(shè)備開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費(fèi)向工程所在地地稅局開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票。計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或者在建工程。否則，國(guó)地稅分別核定。結(jié)果可能是：國(guó)稅把勞務(wù)費(fèi)加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條

、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條、稅務(wù)總局公告（2011）23號(hào)納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

本公告自2011年5月1日起施行。國(guó)稅發(fā)〔2002〕117號(hào)同時(shí)廢止。本公告施行前已征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營(yíng)業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負(fù)責(zé)安裝屬于一般混合銷售行為，全額開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條

一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。1、甩項(xiàng)A：銷售自產(chǎn)貨物并施工—自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）2、甩項(xiàng)B：商貿(mào)公司銷售外購(gòu)并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）3、甩項(xiàng)C：建筑公司銷售外購(gòu)并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項(xiàng)，同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來(lái)源及企業(yè)經(jīng)營(yíng)主業(yè)（可能一票，或是兩票）（1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？（2）如果建設(shè)方購(gòu)入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設(shè)方購(gòu)入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售總結(jié)：視貨物來(lái)源（自產(chǎn)與外購(gòu)）與經(jīng)營(yíng)主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定A、特殊—銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)：在合同條款中分別明確各自價(jià)款B、一般—其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）甲方甩項(xiàng)工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬(wàn)不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價(jià)值為2000萬(wàn)元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？（2）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬(wàn)，其中約定材料由A自行采購(gòu)，發(fā)票應(yīng)如何開(kāi)具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會(huì)計(jì)收入=稅務(wù)開(kāi)票金額清包工建筑工程合同，合同金額=會(huì)計(jì)收入=開(kāi)票金額，但不等于計(jì)稅依據(jù)。4、甲控：合同價(jià)包含材料——全額工程發(fā)票（甲代購(gòu)，乙方全額納稅，全額開(kāi)票）5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開(kāi)票）設(shè)備安裝，建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款必須同時(shí)滿足以下條件：①甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同；②設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方；③甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開(kāi)票）7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開(kāi)票）此時(shí)材料需另計(jì)營(yíng)業(yè)稅，由乙方交納，計(jì)入工程結(jié)算價(jià)款5-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開(kāi)票單位分別為兩個(gè)不同的納稅主體甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別設(shè)備與材料劃分范圍：深地稅發(fā)[2003]149號(hào)、深地稅函[2003]150號(hào)、深地稅發(fā)[2003]438號(hào)工程合同例解：甲房地產(chǎn)企業(yè)將一項(xiàng)工程發(fā)包給A建筑公司，工程總價(jià)為8000萬(wàn)元。1、施工合同金額為8000萬(wàn)元，其中材料3000萬(wàn)元由甲方自行采購(gòu)；2、施工合同金額為8000萬(wàn)元，由A包工包料；3、施工合同金額為5000萬(wàn)元，甲方另外采購(gòu)材料，價(jià)值3000萬(wàn)元；4、設(shè)備安裝合同金額為8000萬(wàn)元，A公司負(fù)責(zé)采購(gòu)設(shè)備；5、設(shè)備安裝合同金額為5000萬(wàn)元，甲負(fù)責(zé)采購(gòu)設(shè)備，價(jià)值3000萬(wàn)元；6、裝飾工程合同金額為8000萬(wàn)元，A公司包工包料；7、裝飾工程合同金額為5000萬(wàn)元，甲方采購(gòu)裝飾材料3000萬(wàn)元。（三）開(kāi)發(fā)成本注意事項(xiàng)：（1）付款方式與方向（2）工程款發(fā)票的開(kāi)票地點(diǎn)——建筑勞務(wù)發(fā)生地（3）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用（4）完工產(chǎn)品計(jì)稅成本截止時(shí)點(diǎn)（票據(jù)的時(shí)間價(jià)值）（5）在作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè)例：某房地產(chǎn)企業(yè)1000萬(wàn)工程成本，建筑工程總包900萬(wàn)（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購(gòu)買并安裝鋼窗100萬(wàn)（其中鋼窗銷售90萬(wàn)，安裝費(fèi)10萬(wàn)），鋼窗部分如何征營(yíng)業(yè)稅？開(kāi)發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬(wàn)，建筑安裝發(fā)票10萬(wàn)，和增值稅發(fā)票90萬(wàn)入帳，是否符合規(guī)定？個(gè)人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時(shí)是否需按勞務(wù)報(bào)酬代扣個(gè)人所得稅？（四）甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救1、如何簽訂合同（1）合同內(nèi)甲供——大包，實(shí)際甲控（2）合同外甲供——清包工2、結(jié)算票據(jù)如何開(kāi)具與核算3、建筑業(yè)計(jì)稅依據(jù)與代扣義務(wù)4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)（1）是否漏交建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅（2）房產(chǎn)企業(yè)是否重復(fù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本5、材料是否需換開(kāi)工程發(fā)票☆如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？甲供材常見(jiàn)征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購(gòu)貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營(yíng)業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。哪些貨物不涉及建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？（1）甲供設(shè)備（2）甲供裝飾材料（3）分包工程中的自產(chǎn)貨物協(xié)議約定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅由開(kāi)發(fā)商繳納是否有效？如某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，甲供材料金額2000萬(wàn)元，約定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？十一、完工后續(xù)支出票據(jù)處理藍(lán)晶房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目于2009年完工，并全部銷售完畢。該公司2009年結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，發(fā)現(xiàn)未取得全部建筑工程合同發(fā)票，直到2010年10月才取得全部發(fā)票。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該公司2009年度企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查時(shí)提出，該公司開(kāi)發(fā)成本中未取得發(fā)票部分應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，盡管2009年結(jié)算成本時(shí)暫缺發(fā)票，但2010年沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2010年取得的發(fā)票沒(méi)有收入與其配比，將相關(guān)成本計(jì)入2010年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無(wú)法彌補(bǔ)。那么，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，該公司2010年取得的發(fā)票能否在2009年扣除，是否可以再行調(diào)整2009年度的應(yīng)納稅所得額？完工條件決定收入與計(jì)稅成本結(jié)轉(zhuǎn)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明國(guó)稅函[2010]201號(hào)：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定精神和國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。①某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時(shí)間2009年12月28日，交付業(yè)主時(shí)間為2010年1月5日，2010年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳”還是按“完工”來(lái)呢？②企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費(fèi)未繳？③按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對(duì)于項(xiàng)目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問(wèn)題？計(jì)稅成本：（1）已取得合法憑證的賬面成本（2）完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票（3）符合規(guī)定的預(yù)提成本（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第32條）注意區(qū)分：（1）期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本（3）完工與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（4）已銷與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本以下四種情況會(huì)引起前期多交稅款，以后年度不能退稅1、實(shí)際毛利率小于預(yù)計(jì)毛利率；2、土增稅清算無(wú)所得稅收入與之匹配；3、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無(wú)收入相配比（匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，并取得合法憑證）4、2008年前由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，造成后續(xù)成本無(wú)收入配比十二、銷售發(fā)票的開(kāi)具1、車位、車庫(kù)銷售，如何開(kāi)具發(fā)票2、附贈(zèng)地下室，如何開(kāi)具發(fā)票例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了某樓盤，2011年8月為了促銷，由銷售部門提出了購(gòu)二送一的促銷方案，即購(gòu)二套房子送一地下停車庫(kù)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)咨詢律師，二套房子簽訂《商品房買賣合同》，地下停車庫(kù)簽訂《贈(zèng)與合同》。假設(shè)每套房子50萬(wàn)，車庫(kù)10萬(wàn)每個(gè)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？（1）地下車庫(kù)作為附屬設(shè)施如同地下室一并計(jì)入商品房銷售合同統(tǒng)一價(jià)款；（2）地下車庫(kù)與住宅分別簽署兩份銷售合同，單獨(dú)計(jì)算附屬建筑物的銷售方式：（1）租賃（2）捆綁銷售（3）附贈(zèng)十三、促銷過(guò)程中的票據(jù)處理1、購(gòu)房贈(zèng)送家電、家俱房屋銷售合同價(jià)款100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱（購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元），房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元。（1）企業(yè)所得稅：企業(yè)以買一贈(zèng)一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)（2）贈(zèng)送家具家電是否征營(yíng)業(yè)稅、增值稅，屬于混合銷售還是兼營(yíng)？密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應(yīng)該將銷售不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)混合銷售行為的理解，應(yīng)注意以下三個(gè)層面的關(guān)系:①混合銷售行為中的“銷售”是指貨物銷售。②混合銷售行為中只涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。③貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在聯(lián)系。一般而言，貨物銷售和提供應(yīng)稅勞務(wù)同時(shí)存在一項(xiàng)行為中。就本例而言，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)銷售貨物（冰箱）的行為，沒(méi)有同時(shí)涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售，所以該項(xiàng)行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營(yíng)業(yè)稅兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物。（3）土地增值稅精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？根據(jù)建標(biāo)[2003]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容，因此不能作為成本項(xiàng)目扣除。企業(yè)銷售精裝修房，應(yīng)如何處理？2、定金返息、代墊首付、購(gòu)房返稅3、免收物業(yè)費(fèi)如何處理問(wèn)題1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得在合同中約定第三方的義務(wù)（第三方簽訂合同除外）問(wèn)題2：免物業(yè)費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)收取發(fā)票是否合法化解辦法：4、銷售裝修開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，裝修費(fèi)的處理問(wèn)：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？根據(jù)國(guó)稅函[1998]53號(hào)：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)并入房?jī)r(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。銷售與裝修分離，操作中需要注意：①裝璜企業(yè)必須實(shí)際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。雙方有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價(jià)接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)。裝璜企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝璜成本真實(shí)體現(xiàn)，并具有合理利潤(rùn)空間。②時(shí)限的確定：應(yīng)確定一個(gè)時(shí)間為房屋完工（達(dá)到可以入?。r(shí)間，然后再發(fā)生裝璜成本。③最重要的：必須買房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。④還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用指定企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個(gè)合同中，以免事后發(fā)生糾紛。風(fēng)險(xiǎn)：1）如果裝潢企業(yè)不與購(gòu)買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。2）如果將房屋先裝修后等買房人來(lái)買，也不行。3）這個(gè)裝璜企業(yè)千萬(wàn)不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。4）利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。其它應(yīng)付款：（1）代收代付裝修費(fèi)、初裝費(fèi)（2）假借款隱瞞收入（3）實(shí)際是接受虛開(kāi)發(fā)票的資金來(lái)源5、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代收費(fèi)用的票據(jù)處理6、商鋪售后返租的處理十四、租賃業(yè)務(wù)票據(jù)處理依據(jù)國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。[案例]A企業(yè)2009年12月欲將一廠房租給B企業(yè)，擬定了三種租賃方案。方案一：2009年12月一次性收取了2010年至2012三年的租金300萬(wàn)，一次交營(yíng)業(yè)稅。方案二：分別于2009年、2010年、2011年12月收取次年的租金100萬(wàn)，收到時(shí)交營(yíng)業(yè)稅。方案三：于2012年12月一次性收取三年的租金300萬(wàn)，權(quán)責(zé)發(fā)生制。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間條例第十二條：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。租金的所得稅計(jì)算方案一：權(quán)責(zé)發(fā)生制：依據(jù)的是國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)，配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。方案二：該項(xiàng)租金收入10萬(wàn)應(yīng)在合同收的年度確認(rèn)為應(yīng)稅收入。方案三：所得稅納稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，納稅義務(wù)遞延了，租賃合同的雙方可能是關(guān)聯(lián)企業(yè)。后付租金，權(quán)責(zé)發(fā)生制的解釋企業(yè)所得稅法條例第九條：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。1、不等額租金收取如何開(kāi)票甲公司出租商業(yè)用房，租賃期為2012年1月-2014年12月，2012年租金800萬(wàn)，2013年租金600萬(wàn)，2014年租金400萬(wàn)，會(huì)計(jì)如何確認(rèn)收入，如何開(kāi)具發(fā)票，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？2、免租期是否需確認(rèn)收入甲公司出租商業(yè)用房，租賃期為2012年1月-2014年12月，2012年免租金，2013年-2014年每年租金1000萬(wàn)，會(huì)計(jì)如何確認(rèn)收入，如何開(kāi)具發(fā)票，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？3、無(wú)租使用的稅收風(fēng)險(xiǎn)甲公司將商業(yè)用房出租給乙公司使用，雙方約定不支付租金，是否需納稅？4、售后回租如何防止重復(fù)征稅？例1：A是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，該企業(yè)有一座臨街的商業(yè)用房，共三層，可供出租。2009年度，該企業(yè)將這座商業(yè)用房整體出租給B企業(yè)從事餐飲和卡拉OK經(jīng)營(yíng)，雙方約定年租金為1000萬(wàn)元。方案：A企業(yè)將1000萬(wàn)元租金進(jìn)行劃分，將700萬(wàn)元?jiǎng)澐譃槲飿I(yè)管理收入，300萬(wàn)元為房屋出租收入。由A企業(yè)的母公司C和B企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，年服務(wù)費(fèi)700萬(wàn)元，A企業(yè)和B企業(yè)簽訂房屋租賃合同，年租金300萬(wàn)元。B企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善已準(zhǔn)備停業(yè)，到年底只給了A企業(yè)150萬(wàn)元的租金收入，其余價(jià)款一直沒(méi)有支付。C企業(yè)并未提供物業(yè)管理服務(wù)，法院判決B企業(yè)僅應(yīng)支付A企業(yè)剩余的房屋租金150萬(wàn)元。例2：A商貿(mào)公司下屬的商場(chǎng)建于15年前，房產(chǎn)原值400萬(wàn)元，由于商場(chǎng)的內(nèi)外裝修陳舊，購(gòu)物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無(wú)力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年200萬(wàn)元的價(jià)格將商場(chǎng)整體租賃出去。該市B房地產(chǎn)有限公司決定將該商場(chǎng)整體租賃下來(lái)，重新裝修后再面向社會(huì)招商。方案：整體租賃商場(chǎng)5年半（其中半年為裝修期間，免租金），租賃價(jià)格為每年200萬(wàn)元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用總計(jì)約600萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每年租金收入約為400萬(wàn)元。A商貿(mào)公司要求與商場(chǎng)租賃活動(dòng)有關(guān)的稅收項(xiàng)目一概由B公司承擔(dān)。該方案是否可行，如何改善？十五、融資業(yè)務(wù)票據(jù)處理1、統(tǒng)借統(tǒng)還是否需開(kāi)具發(fā)票國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2000]7號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2002]13號(hào)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除采用“統(tǒng)借統(tǒng)貸”要注意的幾個(gè)問(wèn)題：①集團(tuán)內(nèi)部的成員企業(yè)之間方能采取此方式②是必須向金融機(jī)構(gòu)貸款，不能僅是母子公司間自有資金借貸③憑證可以是母公司還款的利息憑證復(fù)印件，同時(shí)附上母公司的借款合同分?jǐn)偫①M(fèi)用應(yīng)出具（取得）何種憑證？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供董事會(huì)決議、集團(tuán)公司利息分?jǐn)傓k法，分?jǐn)偲髽I(yè)名單，以及銀行借款合同及利息結(jié)算單據(jù)等相關(guān)憑證。2、向個(gè)人借款、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款向個(gè)人借款的利息是否允許扣除？個(gè)人借款，轉(zhuǎn)公司使用，利息是否可以扣除？國(guó)稅函[2009]777號(hào)：符合企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例的規(guī)定，企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的（發(fā)票？），并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。法釋[2010]18號(hào)：未向社會(huì)公開(kāi)宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對(duì)特定對(duì)象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。財(cái)稅[2008]121號(hào)：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定（即：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除）外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：其他企業(yè)，為2：1。3、企業(yè)無(wú)息借貸的稅收風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)之間借款不支付利息，稽查一般可以認(rèn)定為“在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系”。因?yàn)椴环溪?dú)立交易原則，在利益上就是有關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)舉證沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系也很困難。問(wèn)題一：如何認(rèn)定“沒(méi)有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少”？實(shí)際操作很難掌握。目前常見(jiàn)的做法是：如關(guān)聯(lián)企業(yè)在一個(gè)省或市，一般不會(huì)調(diào)整所得稅。而跨省的關(guān)聯(lián)交易，因?yàn)橛绊懕臼〉呢?cái)政收入，或因無(wú)法認(rèn)定是否影響收收入，一般借出方都要被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求調(diào)整所得稅，而借入方無(wú)法進(jìn)行相應(yīng)調(diào)減。目前此項(xiàng)調(diào)整已經(jīng)在一些省市陸續(xù)展開(kāi)了。問(wèn)題二：如果認(rèn)定“沒(méi)有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少”，是否就不用調(diào)整了？實(shí)際操作：即使所得稅不調(diào)整，其它稅也可能調(diào)整。征管法第三十六條：“企業(yè)不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整”。例1、A公司將自有資金500萬(wàn)借給B公司使用，約定時(shí)間2個(gè)月，不付利息。B公司到期按協(xié)議還給A公司500萬(wàn)，沒(méi)有向A公司支付利息。問(wèn)，A公司是否應(yīng)該按同期銀行利率計(jì)算利息收入繳納營(yíng)業(yè)稅等？稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)核定其利息收入？例2：A公司將銀行借款500萬(wàn)借給B公司使用，約定時(shí)間2個(gè)月，不付利息。B公司到期按協(xié)議還給A公司500萬(wàn)，沒(méi)有向A公司支付利息。問(wèn)，A公司是否應(yīng)調(diào)整當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用？如果企業(yè)沒(méi)有調(diào)整，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)調(diào)增企業(yè)應(yīng)納稅所得額？國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào)：第三十條實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒(méi)有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整4、無(wú)息借貸的變通方法——預(yù)收賬款、債轉(zhuǎn)股5、利息支出稅前扣除爭(zhēng)議應(yīng)對(duì)（實(shí)際發(fā)生）問(wèn)題：計(jì)提但未支付的利息是否需納稅調(diào)整?國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào)：第91條本章所稱“實(shí)際支付利息”是指企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)入相關(guān)成本、費(fèi)用的利息十六、工資薪金與勞務(wù)費(fèi)1、工資與勞務(wù)的區(qū)別工資——雇傭關(guān)系：招工登記表、用工合同、考勤、花名冊(cè)等，申報(bào)個(gè)人所得稅勞務(wù)——個(gè)人獨(dú)立勞務(wù)，不存在雇傭關(guān)系：取得發(fā)票2、勞務(wù)派遣人員3、臨時(shí)工、季節(jié)工、實(shí)習(xí)生、返聘總局2012年15號(hào)公告：企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。4、工資與附加費(fèi)的扣除——實(shí)際發(fā)生、實(shí)際繳納、實(shí)際支付條例第三十五條企業(yè)依照國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級(jí)人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予扣除5、福利費(fèi)、招待費(fèi)、行賄、宣傳費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、旅游費(fèi)工資化福利——從衣、食、住、行籌劃企業(yè)稅收（1）勞保支出《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生合理的勞動(dòng)保護(hù)支出準(zhǔn)予扣除。需要注意：①必須實(shí)際發(fā)生。企業(yè)只有實(shí)際發(fā)生費(fèi)用支出，才準(zhǔn)許稅前扣除，沒(méi)有實(shí)際發(fā)生的，不能預(yù)提列支。②必須是合理的勞動(dòng)保護(hù)支出。必須確因工作需要，為職工配備或提供的支出，限于工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫品等。如果發(fā)放給其他沒(méi)有勞動(dòng)關(guān)系人員的勞保費(fèi)或者不是出于工作需要，給其他與企業(yè)沒(méi)有任何勞動(dòng)關(guān)系的人配備或提供的支出，則不得在稅前扣除。（2）工作服稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)：企業(yè)根據(jù)其工作性質(zhì)和特點(diǎn)，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時(shí)統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾費(fèi)用，可以作為企業(yè)合理的支出給予稅前扣除。在這里沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)進(jìn)入職工福利費(fèi)。（3）

對(duì)于勞保和統(tǒng)一制作工作服要注意以下幾點(diǎn)：

①勞動(dòng)保護(hù)支出堅(jiān)持憑據(jù)報(bào)銷，《勞動(dòng)保護(hù)用品監(jiān)督管理規(guī)定》（國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局令1號(hào)）第十五條規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位不得以貨幣或者其他物品替代應(yīng)當(dāng)按規(guī)定配備的勞動(dòng)防護(hù)用品。

②勞動(dòng)保護(hù)支出不是生活福利待遇。《勞動(dòng)保護(hù)用品監(jiān)督管理規(guī)定》第十五條同時(shí)規(guī)定，勞動(dòng)防護(hù)用品是指由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位為從業(yè)人員配備的，使其在勞動(dòng)過(guò)程中免遭或者減輕事故傷害及職業(yè)危害的個(gè)人防護(hù)裝備。雖然企業(yè)出于合理經(jīng)營(yíng)管理目的發(fā)放的員工服裝是合理的支出，但必須有相關(guān)資料證明（如內(nèi)部管理制度等），同時(shí)必須符合以下條件：1.必須是符合企業(yè)的工作性質(zhì)和特點(diǎn)。對(duì)工作中不需要的服裝相關(guān)費(fèi)用不能扣除，如某金融企業(yè)發(fā)放給員工工作時(shí)穿的西服、領(lǐng)帶、等費(fèi)用可以扣除，如果發(fā)放登山服，則不能直接在稅前扣除。2.要符合統(tǒng)一制作的要求。統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是同類型人員標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，服裝形式統(tǒng)一，而個(gè)性化明顯的服飾不符合上述要求。3.要求員工工作時(shí)統(tǒng)一著裝。對(duì)員工工作時(shí)沒(méi)有必要統(tǒng)一著裝，僅是為提高福利待遇而發(fā)放的服飾，不能直接在稅前扣除。因此，發(fā)放給職工個(gè)人的勞動(dòng)保護(hù)用品是保護(hù)勞動(dòng)者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇，非因工作需要和國(guó)家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的支出，應(yīng)界定為福利費(fèi)支出，按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)申報(bào)扣除。職工取得的勞保用品如工作服等是否屬于個(gè)稅法規(guī)定的與任職或者受雇有關(guān)的所得呢？答案是否定的，因?yàn)閱T工取得的工作服等勞保用品主要是勞動(dòng)保護(hù)的需要，統(tǒng)一著裝既是工作環(huán)境的統(tǒng)一要求，也是進(jìn)行工作的必備條件。其不屬于與任職或者受雇有關(guān)的所得，只是進(jìn)行工作的必需用品，所以無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時(shí)統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾，關(guān)注統(tǒng)一制作并非統(tǒng)一購(gòu)買。（4）業(yè)務(wù)招待費(fèi)關(guān)注重點(diǎn)：具體范圍如下

①因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而宴請(qǐng)或工作餐的開(kāi)支;

②因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要贈(zèng)送紀(jì)念品的開(kāi)支;

③因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而發(fā)生的旅游景點(diǎn)參觀費(fèi)和交通費(fèi)及其他費(fèi)用的開(kāi)支;

④因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系人員的差旅費(fèi)開(kāi)支。業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅收籌劃點(diǎn)：營(yíng)業(yè)收入的0.5%與發(fā)生額的60%孰低。籌劃臨界點(diǎn)：業(yè)務(wù)招待費(fèi)在銷售(營(yíng)業(yè))收入的8.3‰這個(gè)臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)才可能充分利用好上述政策。（5）差旅費(fèi)中的餐費(fèi)業(yè)務(wù)人員出差過(guò)程中自用餐費(fèi)是列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)還是差旅費(fèi)，餐費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何進(jìn)行區(qū)別？（6）食堂支出①國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)第三條明確把職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼確定為企業(yè)職工福利費(fèi)的一項(xiàng)內(nèi)容。財(cái)企〔2009〕242號(hào)第一條同樣將自辦職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼或未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出作為職工福利費(fèi)的核算內(nèi)容。②財(cái)企〔2009〕242號(hào)文件第二條第二款特別指出，未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，并不是職工福利費(fèi)核算內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。提示：食堂支出可以列支職工福利費(fèi)，但需提供真實(shí)、合法的憑證；未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼繳納個(gè)稅。（7）中秋、春節(jié)福利財(cái)企〔2009〕242號(hào)規(guī)定企業(yè)“發(fā)放給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金補(bǔ)貼和非貨幣性集體福利”作為職工福利費(fèi)處理。同時(shí)國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)規(guī)定企業(yè)“為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利”作為職工福利費(fèi)處理。企業(yè)發(fā)放購(gòu)買時(shí)令食品給本企業(yè)職工，應(yīng)按職工獲得非貨幣性福利的金額并入發(fā)放當(dāng)月職工個(gè)人的“工資薪金”收入中計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。（8）出差補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費(fèi)，如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料，應(yīng)提供能夠證明其真實(shí)性的合法憑證，否則不得在所得稅稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名，地點(diǎn)，時(shí)間，任務(wù)，支付憑證等。深財(cái)行〔2008〕208號(hào)：第十二條

出差人員的伙食補(bǔ)助費(fèi)按出差自然（日歷）天數(shù)實(shí)行定額包干。包干標(biāo)準(zhǔn)為每人每天80元。第十四條出差人員公雜費(fèi)實(shí)行定額包干，用于補(bǔ)助市內(nèi)交通、文印傳真、長(zhǎng)途固話等支出，按出差自然（日歷）天數(shù)每人每天50元。（9）防暑降溫費(fèi)

（10）誤餐補(bǔ)助企業(yè)按月按標(biāo)準(zhǔn)隨工資固定發(fā)放給職工的誤餐補(bǔ)助，實(shí)際是企業(yè)支付給職工一定金額的貨幣補(bǔ)貼，是已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革，對(duì)勞動(dòng)力成本進(jìn)行“普惠制”定期按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，具有工資性質(zhì)，屬于職工工資總額范疇，應(yīng)并入工資總額繳納個(gè)人所得稅。對(duì)因異地出差、特殊工作等原因而影響正常就餐時(shí)根據(jù)實(shí)際誤餐頓數(shù)、按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算發(fā)放給職工的的誤餐補(bǔ)助則屬于差旅費(fèi)的核算內(nèi)容，在會(huì)計(jì)科目上屬于管理費(fèi)用中的公司經(jīng)費(fèi)，這種情況不需要繳納個(gè)人所得稅。（11）交通補(bǔ)貼

、出租車費(fèi)國(guó)稅發(fā)〔1999〕58號(hào)第二條規(guī)定，企業(yè)采用報(bào)銷私家車燃油費(fèi)等方式向職工發(fā)放交通補(bǔ)貼的行為，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資、薪金”所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣贫ǎ绠?dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，按交通補(bǔ)貼全額的30%作為個(gè)人收入扣繳個(gè)人所得稅。家屬探親費(fèi)可以稅前扣除嗎？春節(jié)法定假期內(nèi)，公司根據(jù)部分員工因工作原因不能回公司駐地過(guò)節(jié)的情況，制定了家屬探親制度。即員工家屬可以探望在外地出差的親人，公司按其標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)往返機(jī)票和住宿費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)這種情況可以在稅前扣除嗎？國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)規(guī)定，按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。財(cái)企〔2009〕242號(hào)規(guī)定，按規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、職工異地安家費(fèi)、獨(dú)生子女費(fèi)、探親假路費(fèi)，以及符合企業(yè)職工福利費(fèi)定義但沒(méi)有包括在本通知各條款項(xiàng)目中的其他支出。上述兩個(gè)文件中規(guī)定的探親假路費(fèi)，均應(yīng)是職工發(fā)生的探親路費(fèi)，如果是家屬探親費(fèi)，將被作為與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)費(fèi)用進(jìn)行納稅調(diào)整。車改補(bǔ)助：企業(yè)車改的形式主要有兩種，第一，對(duì)用車人給予各種形式的補(bǔ)償（直接以現(xiàn)金形式發(fā)放或在限額內(nèi)據(jù)實(shí)報(bào)銷用車支出）；第二，單位反租職工個(gè)人的車輛并支付給個(gè)人車輛租賃費(fèi)。因公務(wù)用車制度改革而支付的車輛補(bǔ)貼，應(yīng)在職工福利費(fèi)中列支。因公務(wù)用車制度改革而以現(xiàn)金、報(bào)銷等形式向職工個(gè)人支付的收入，均應(yīng)視為個(gè)人取得公務(wù)用車補(bǔ)貼收入，按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅單位反租職工個(gè)人的車輛在企業(yè)所得稅處理方面的要求：企業(yè)要取得個(gè)人申請(qǐng)開(kāi)具的租賃業(yè)發(fā)票作為列支依據(jù)。單位應(yīng)與員工簽訂車輛租賃合同，約定使用個(gè)人車輛所發(fā)生的費(fèi)用由公司承擔(dān)，對(duì)應(yīng)該由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前列支。（12）旅游

（13）職工運(yùn)動(dòng)會(huì)①職工運(yùn)動(dòng)會(huì)購(gòu)買的運(yùn)動(dòng)服、獎(jiǎng)品可以從工會(huì)經(jīng)費(fèi)中列支，但必須有合格票據(jù)。②未設(shè)立工會(huì)的，企業(yè)組織職工運(yùn)動(dòng)會(huì)發(fā)生的費(fèi)用支出暫納入職工福利費(fèi)管理范疇，并按照稅收規(guī)定扣除。（14）報(bào)銷通訊費(fèi)

與發(fā)放通訊費(fèi)補(bǔ)貼深地稅發(fā)[2012]191號(hào)：自本通知發(fā)布之日（2012.7.5）起，我市個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入的免稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為165429元（含本數(shù)）深地稅發(fā)[2012]193號(hào)：自2012年7月1日（稅款所屬期）起，單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過(guò)13785.75元6、傭金：財(cái)稅[2009]29號(hào)，計(jì)算分配表+合法憑證，不超過(guò)合同金額5%，轉(zhuǎn)賬方式支付（個(gè)人除外）十七、開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用1、計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本2、成本與期間費(fèi)用的核算范圍特殊項(xiàng)目：稅金（土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船稅）、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、營(yíng)銷策劃費(fèi)、銷售傭金、廣告宣傳費(fèi)、行政管理部門支出3、計(jì)稅成本的計(jì)算與分配（占地面積法、建筑面積法、直接成本、預(yù)算造價(jià)法）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面