東肖黃邦商住１#地塊素質(zhì)評估報告

東肖黃邦商住

１#地塊

素質(zhì)評估報告營銷部地塊位于龍巖中心支路龍工路和東發(fā)路旁，交通一般，周邊工業(yè)廠房圍繞，現(xiàn)況環(huán)境較差，路網(wǎng)發(fā)達還需要較長時間地塊四至：地塊東面為住宅小區(qū)，南面為開發(fā)區(qū)工廠，北面為開發(fā)區(qū)印刷廠，西面為銘豐紙業(yè)。地塊不利因素描述：周邊農(nóng)村工廠居住人口混亂，空氣質(zhì)量差居住環(huán)境差；地塊周邊重點規(guī)劃利好描述：開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校，龍津湖公園，城際快速通道等政府重點工程，片區(qū)高規(guī)劃；3項目概況——地塊四至龍工路龍騰路東發(fā)路1、項目概況——地塊指標(biāo)東肖黃邦商住1號地塊出讓地塊出讓用地公告號東肖黃邦商住1號地塊地塊四至范圍龍工路與東發(fā)路交叉口北側(cè)地塊總面積30965㎡出讓面積30965㎡容積率2.9計容總建面積89800㎡起拍價17650萬元加價幅度--萬元起拍樓面價1965元/㎡用地使用性質(zhì)住宅用地、商服用地競買保證金3600萬元保證金繳納期限2018年6月29日下午16:30之前答疑紀要公布時間--接受競買申請期限2018年6月19日-2018年6月30日掛牌時間2018.6.9-2018.7.1競拍時間2018年7月2日上午9:00競拍方式現(xiàn)場競價地下空間/綠地率以審定的規(guī)劃方案為準(zhǔn)建筑密度/建筑限高80米全裝修要求無保障房無中小戶型套型建筑面積90㎡以下住房套數(shù)≥0套其他要求1物業(yè)管理用房面積按《福建省物業(yè)管理條例》進行配置，且不得超過規(guī)定配置面積的10%。其他要求2應(yīng)配置社區(qū)用房和養(yǎng)老用房，應(yīng)符合《龍巖市實施<福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>細則（2017年版）》的第五條的規(guī)定。其他要求3社區(qū)體育設(shè)施配置應(yīng)符合《龍巖市實施<福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>細則（2017年版）》的第五條的規(guī)定。其他要求4住宅、商業(yè)及社區(qū)建筑以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。沿東發(fā)路正側(cè)面住宅建筑陽臺應(yīng)全面封閉設(shè)計，建筑立面上附屬設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一美化處理。有條件的住宅樓層底層之間增設(shè)開敞風(fēng)雨連廊。其他要求5項目應(yīng)按照《福建省綠色建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/13-197-2017進行設(shè)計。其他要求6住宅配套停車位的15%及所有的商業(yè)、社區(qū)用房、養(yǎng)老服務(wù)用房配套停車位的15%及所有商業(yè)、社區(qū)用房、養(yǎng)老服務(wù)用房配套停車位作為公共停車位，住宅配建停車位應(yīng)100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件。其他要求7建筑以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。沿龍騰南路、東發(fā)路住宅建筑正側(cè)面陽臺應(yīng)全面封閉設(shè)計，建筑立面上的附屬設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一美化處理。其他要求8設(shè)置開閉所1處，配電設(shè)施（開閉所、變配電房、備用發(fā)電機房等）建設(shè)應(yīng)符合《關(guān)于提升住宅小區(qū)配電設(shè)施防澇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)保障住宅小區(qū)正常用電的若干措施》其他要求9地塊沿東發(fā)路北側(cè)綠地為公共開放綠地，由竟得者承建，要求連續(xù)種植大型喬木，提升東發(fā)路北側(cè)的城市景觀，同時綠地不得圍合、占用。其他要求10公共綠化帶設(shè)置的小區(qū)出入口若大于15米應(yīng)征求園林部門的意見。土地價款的支付方式

銀行本票或直接匯入指定賬號交地時間出讓合同約定的最遲土地出讓金繳清之日起2個月內(nèi)動工時間交付土地后10個月內(nèi)竣工時間交付土地后36個月4區(qū)位及板塊描述：地塊位于龍騰南路與東發(fā)路東南側(cè)，屬于南部新城板塊，該板塊政府全力打造中央生活區(qū)，區(qū)域整體教育、交通、商務(wù)、娛樂等配套齊全，居住環(huán)境優(yōu)越；區(qū)域規(guī)劃描述：區(qū)域規(guī)劃有開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校，龍津湖公園，城際快速通道等政府重點工程，規(guī)劃站位較高；51、項目概況——地塊區(qū)位地塊位置市政府融僑觀?。ㄔ谑坌路浚┊?dāng)前售價：11000元/㎡取地時間：2015年5月融僑悅府（一手房）當(dāng)前售價：11000元/㎡建成時間：2017年6月建發(fā)璽院（在售新房）當(dāng)前售價12000元/㎡取地時間：2016年10月龍騰中路龍巖大道龍騰南路城發(fā)?？ぃㄒ皇址浚┊?dāng)前售價：11500元/㎡建成時間：2015年6月龍工路3公里地塊東側(cè)住宅小區(qū)地塊北側(cè)開發(fā)區(qū)印刷廠東肖黃邦1號地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)開發(fā)區(qū)工廠81、項目概況——地塊現(xiàn)狀東肖黃邦1號地塊現(xiàn)狀地塊西側(cè)銘豐紙業(yè)項目東側(cè)：龍工路項目東側(cè)項目西側(cè)：銘豐紙業(yè)地塊占位：

城市向南人居新版圖本案近年來，市政府大力推進“西擴南移”戰(zhàn)略將龍巖城市新中心往南片區(qū)遷移龍騰南板塊逐步確立了龍巖城市核心的戰(zhàn)略地位整體規(guī)劃為養(yǎng)生、旅游、文化等功能區(qū)近東肖森林公園、2萬畝中央蘇區(qū)公園、仙宮山公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越向西開發(fā)區(qū)、鏈接經(jīng)開區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、陸地港和高鐵站（規(guī)劃中）東側(cè)為龍巖學(xué)院南面為開發(fā)區(qū)、永定區(qū)和規(guī)劃中的新機場北部為萬達商圈、行政中心、文化中心和龍津湖公園政府西擴南移構(gòu)筑城市新中心版圖龍騰南城市未來的各大功能組團人流匯集點龍巖軌道交通的重要樞紐站名副其實的龍巖CLD（中央生活區(qū)）小洋板塊龍騰南板塊龍騰板塊蓮東東山老城區(qū)龍門紅坊曹溪學(xué)校：龍巖學(xué)院附幼、雨花幼兒園、胡洋寨幼兒園、東肖中心小學(xué)、龍巖學(xué)院附小、開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校（建設(shè)中）、北大附屬實驗學(xué)校（規(guī)劃中）、龍巖學(xué)院附中醫(yī)院：東肖衛(wèi)生院、紅房子婦產(chǎn)醫(yī)院、開發(fā)區(qū)醫(yī)院（規(guī)劃中）、東肖康復(fù)醫(yī)院（規(guī)劃中）購物：恒寶城市廣場市場：東肖市場、坎下黃市場（規(guī)劃）、曲潭市場（規(guī)劃）、黃邦安置小區(qū)市場（規(guī)劃）、連圣市場（規(guī)劃）、孟頭市場（規(guī)劃）、動漫城市場（規(guī)劃）、公園：中央蘇區(qū)公園、奇邁山公園、東肖森林公園其他配套：中凱國際酒店、志高動漫城項目概況——周邊配套191、項目概況——周邊配套配套直線距離備注建發(fā)璽院1.9km本司項目建發(fā)首院2.4km本司項目龍巖市政府4.5km市政配套龍津湖3.0km市政配套龍巖一中分校3.0km新校區(qū)在建開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校0.1km規(guī)劃中龍巖學(xué)院1.5km龍巖最高學(xué)府恒寶城市廣場1.7km商業(yè)配套中國銀行0.2km商業(yè)配套萬達廣場2.8km大型商場張氏牙科1.3km醫(yī)療配套連婷靜西醫(yī)診所1.0km醫(yī)療配套建發(fā)璽院建發(fā)首院恒寶城市廣場萬達廣場火車站汽車站西醫(yī)診所市政府龍津湖一中分校開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校龍巖學(xué)院本司項目學(xué)校市政商業(yè)配套交通配套醫(yī)療配套中國銀行張氏牙科城市發(fā)展繼續(xù)推進，城市格局整體向南，龍騰南片區(qū)開發(fā)火熱龍騰南板塊在售/待售項目分布建發(fā)富力璽院城發(fā)領(lǐng)域印象公園里建發(fā)首院恒大未來城美倫東錦緣大牌云集融僑悅府碧桂園御府四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)繞城高速龍巖東出入口龍巖高速S203+快速通道龍騰路龍巖大道南外環(huán)路規(guī)劃中本案東肖南路道路現(xiàn)狀詮釋龍騰南路通車連接龍騰商務(wù)板塊于龍巖繞城高速、出行主要干道（雙向6車道設(shè)計）龍巖大道東肖段規(guī)劃中連接核心區(qū)，龍巖形象標(biāo)桿道路（雙向8車道設(shè)計）S203快速通道通車東肖南路連接曹溪板塊（雙向6車道設(shè)計）繞城高速在建兩大高速出入口，2.5公里（5分鐘內(nèi)）出行于各外部區(qū)域廈蓉高速通車南外環(huán)路規(guī)劃外環(huán)快速通道，城市外環(huán)主要鏈接干道（雙向6車道設(shè)計）區(qū)域內(nèi)：龍騰南路與東肖南路形成縱橫交通網(wǎng)絡(luò)，道路均為雙向六車道，交通暢達。區(qū)域外：兩大高速入口、外速通道，外出便利。立體交通出行道路均為優(yōu)質(zhì)道路優(yōu)質(zhì)教育幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全幼兒園小學(xué)中學(xué)9年一貫制學(xué)校經(jīng)開區(qū)實驗幼兒園東肖中心小學(xué)東肖中學(xué)開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校（已動工，項目北側(cè)）龍巖學(xué)院附屬幼兒園龍巖學(xué)院附屬小學(xué)（溪連小學(xué)）龍巖學(xué)院附屬中學(xué)（龍巖三中）北大附屬實驗國際學(xué)校東肖分校（規(guī)劃，項目南側(cè)）紅坊中學(xué)地塊SWTO341劣勢W機會O威脅T優(yōu)勢S2發(fā)揮優(yōu)勢利用機會規(guī)避劣勢淡化威脅優(yōu)勢S1、地塊位于南部新城，板塊為全市熱點板塊，大盤云集，備受關(guān)注；2、地塊規(guī)劃開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校，學(xué)區(qū)站崗，加持建發(fā)品牌，優(yōu)勢明顯；劣勢W1、地塊位于開發(fā)區(qū)，周邊工廠，自建房，城中村眾多，影響居住品質(zhì)；2、目前片區(qū)配套缺乏，居住氛圍較弱，人氣較為一般；威脅T1、龍巖市場政府干預(yù)銷售價格，溢價受上一定影響；機會O1、城南發(fā)展迅速未來可期，市場機會大；龍騰南板塊近年住宅供求走勢

龍騰南板塊自16年起，大力建設(shè)交通，并逐漸完善配套規(guī)劃，目前現(xiàn)況較差，但隨著城市發(fā)展南移趨勢，板塊整體潛力巨大，加之地塊供應(yīng)加大，各品牌開發(fā)商紛紛入駐，客戶認可度逐漸提高，年去化量逐漸提升。預(yù)計2018年將突破20萬㎡。目前板塊整體需求量逐步上升。項目競爭龍騰南板塊自2013年起有樓盤推出，主要以板塊南部區(qū)域為主，至2017年，北部位置，臨近萬達區(qū)域樓盤入市，拉高板塊整體均價，并帶動南部區(qū)域價格，目前板塊整體價格逐步提升。2018年，龍騰南板塊項目劇增，入市在銷售項目有融僑悅府、碧桂園御府、建發(fā)富力璽院、美倫東錦緣及建發(fā)首院、恒大未來城、印象公園里等，分別位于板塊南北兩端，競爭激烈。地塊推售時競爭項目將處于龍騰板塊南側(cè)部分，此區(qū)域為未來政府重點供地區(qū)域，必將吸引更多大牌名牌房企入駐，加之目前已在建地塊以及在售項目，未來競爭環(huán)境較為激烈，且競爭房企實力較強。推售價格預(yù)測

項目位于龍騰南中段（開發(fā)區(qū)），配套逐步完善中，目前周邊現(xiàn)狀較差，且項目位于城市支路旁，周邊住