2024年國(guó)家開放大學(xué)(電大)-物業(yè)管理(本科)考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案

（圖片大小可自由調(diào)整）2024年國(guó)家開放大學(xué)(電大)-物業(yè)管理(本科)考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案第I卷一.參考題庫(kù)(共100題)1.會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展（）、（）進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為（）提供管理服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化是指服務(wù)機(jī)構(gòu)系統(tǒng)地建立（）并用其來(lái)規(guī)范服務(wù)人員的行為。3.空氣調(diào)節(jié)的任務(wù)是什么？4.按照專業(yè)化組織形式和內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷部門主要有以下哪三種基本的組織結(jié)構(gòu)？（）A、職能式組織B、地區(qū)式組織C、項(xiàng)目式組織D、市場(chǎng)式組織5.固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)金額的確定可采用（）、（）、按重置價(jià)確定、按公估價(jià)、評(píng)估后的市價(jià)方法。6.稅與費(fèi)的主要區(qū)別是（）A、稅具有無(wú)償性，費(fèi)則具有有償性B、稅具有有償性，費(fèi)則具有無(wú)償性C、稅具有靈活性，費(fèi)則具有固定性D、稅具有固定性，費(fèi)則具有靈活性E、稅一般為統(tǒng)籌使用，費(fèi)則具有固定性7.（）不僅地位重要，而且責(zé)任也重大，他不僅負(fù)責(zé)樓盤的銷售工作，而且要負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究、新項(xiàng)目開發(fā)、編制營(yíng)銷計(jì)劃、進(jìn)行營(yíng)銷預(yù)算等工作。A、銷售經(jīng)理B、生產(chǎn)經(jīng)理C、營(yíng)銷經(jīng)理D、研發(fā)經(jīng)理8.成本加成定價(jià)法包括不同的具體種類，主要有（）定價(jià)法、（）定價(jià)法、（）定價(jià)法。9.分析研究營(yíng)銷環(huán)境能幫助企業(yè)避開或減輕不利于企業(yè)發(fā)展的（）。A、機(jī)會(huì)B、威脅C、破產(chǎn)D、打擊10.美華物業(yè)企業(yè)全年需要燃料油2500噸，每次訂貨成本500元，每噸燃料儲(chǔ)存成本20元。要求：試計(jì)算該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量、全年訂貨總成本、每年最佳訂貨次數(shù)和供應(yīng)間隔期。11.物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)提固定資產(chǎn)一般采用直線折舊法。12.酒店業(yè)的特點(diǎn)有哪些？13.物業(yè)企業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告主要包括（）。A、會(huì)計(jì)報(bào)表B、報(bào)表附注C、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表D、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書14.物業(yè)的交樓工作的服務(wù)對(duì)象是（）。A、開發(fā)商B、業(yè)主C、建設(shè)單位D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)15.市場(chǎng)營(yíng)銷渠道包括了：（）A、供應(yīng)商B、生產(chǎn)者C、商人中間商D、代理中間商E、輔助商F、消費(fèi)者16.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的主要內(nèi)容有：17.寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“（）”六個(gè)字來(lái)概括。A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒適、方便C、安全、舒適、快捷D、安靜、舒適、快捷18.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立（）業(yè)主大會(huì)。A、一個(gè)B、二個(gè)C、多個(gè)D、不限19.試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。20.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本特征。21.獲得ISO9000質(zhì)量證書后，企業(yè)會(huì)受到來(lái)自（）、（）、（）等三方的評(píng)審和檢查。22.物業(yè)分類管理是一個(gè)相對(duì)的范疇，物業(yè)服務(wù)管理從一開始就具有（）和（），必須有（）和（）來(lái)施行。23.新建居住物業(yè)一般實(shí)行（）的物業(yè)管理；原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行的改造及逐步引入物業(yè)管理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)管理上是（），急需進(jìn)行改進(jìn)。24.陳某驅(qū)車前往表哥家，表哥家住的小區(qū)為封閉式物業(yè)管理小區(qū)，出入口為東西兩道門，小區(qū)內(nèi)有保安巡邏。陳某將車停放在表哥家樓下的停車位上，鎖好車門后上樓。后陳某下樓取車發(fā)現(xiàn)自己的車不見了。陳某隨即向物業(yè)管理公司反映情況，物業(yè)管理公司查看了現(xiàn)場(chǎng)后，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。陳某多次向物業(yè)管理公司索賠，但物業(yè)管理公司以陳某未交納保管費(fèi)為由拒絕賠償。陳某向物業(yè)管理公司索賠的主張能否實(shí)現(xiàn)，為什么？25.在同一會(huì)計(jì)年度內(nèi)開始并完成的勞務(wù)，應(yīng)在勞務(wù)完成時(shí)確認(rèn)收入。26.物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的關(guān)系。27.消防控制室的設(shè)備由（）組成。A、火災(zāi)報(bào)警控制器B、消防聯(lián)動(dòng)控制裝置C、消防通信設(shè)備D、自動(dòng)噴水滅系統(tǒng)28.在企業(yè)的幾種定價(jià)策略中，有一種只是作為企業(yè)在短期內(nèi)追求最大利潤(rùn)的策略，這就是（）。A、撇脂定價(jià)策略B、滲透定價(jià)策略C、折扣定價(jià)策略D、差別定價(jià)策略29.漏電保護(hù)器可分為電磁式和電子式兩種，（）保護(hù)器可靠性好，一般動(dòng)作電流不大于（）。30.對(duì)物的管理中的基地包括（）。A、立體重疊上去的專有部分下的基地B、共用部分的基地C、建筑物至市政道路的基地D、其它基地31.空氣加濕的方法可分為兩類：一類濕將水蒸氣混入空氣進(jìn)行加濕，即蒸氣加濕；一類是由于水吸收空氣中的顯熱而氣化進(jìn)入空氣的加濕，即（）。32.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（）A、業(yè)主委員會(huì)B、居委會(huì)C、業(yè)主大會(huì)D、其他組織33.物業(yè)管理管理作為以企業(yè)化的方式開展的企業(yè)管理，應(yīng)在保持物業(yè)功能的正常發(fā)揮的前提下，始終以滿足業(yè)主及物業(yè)使用人的需要為主旨。34.評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由（）。A、業(yè)主代表組成B、由業(yè)主代表和行政主管部門人員組成C、業(yè)主委員會(huì)成員組成D、招標(biāo)人代表和物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家組成35.美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人有（）等幾類。A、銷售經(jīng)理B、樓宇經(jīng)理C、物業(yè)經(jīng)理D、資產(chǎn)經(jīng)理36.由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，且地域性特征極強(qiáng)，在全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)通常按（）組織其營(yíng)銷力量，以便更好地使其營(yíng)銷活動(dòng)符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求特點(diǎn)。37.室內(nèi)照明線暗線敷設(shè)時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？38.可用來(lái)衡量物業(yè)管理企業(yè)獲取現(xiàn)金能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)是（）、（）。39.流轉(zhuǎn)稅按商品（勞務(wù)）的發(fā)生為前提，不論納稅人有無(wú)利潤(rùn)，均應(yīng)計(jì)證。40.可視對(duì)講型保安系統(tǒng)一般由（）、（）、不間斷電源、電控鎖等組成。41.建筑給水系統(tǒng)按照其用途可分為生活給水系統(tǒng)，生產(chǎn)給水系統(tǒng)，（）三類。A、清潔給水系統(tǒng)B、消防給水系統(tǒng)C、景觀給水系統(tǒng)D、綠化給水系統(tǒng)42.委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只能收?。ǎ?。A、管理服務(wù)費(fèi)B、利潤(rùn)C(jī)、代管基金D、管理員薪酬及服務(wù)代理酬金43.廣泛應(yīng)用于油田、煉油廠、油庫(kù)、發(fā)電廠、汽車庫(kù)、飛機(jī)庫(kù)、礦井坑道等場(chǎng)所的滅火系統(tǒng)是（）。A、泡沫滅火系統(tǒng)B、干粉滅火系統(tǒng)C、鹵代烷滅火系統(tǒng)D、二氧化碳滅火器44.簡(jiǎn)述成本費(fèi)用管理的原則。45.營(yíng)銷經(jīng)理 中學(xué)畢業(yè)后，瓊·米蘭進(jìn)入州立高等商業(yè)學(xué)校主修自己喜愛的營(yíng)銷專業(yè)。大學(xué)二年級(jí)時(shí)，他結(jié)婚了，和妻子搬進(jìn)校園外的公寓。當(dāng)該物業(yè)公開招聘管理助理時(shí)，瓊應(yīng)試被錄取，他把該工作當(dāng)作不付租金完成學(xué)業(yè)的好機(jī)會(huì)。 在攻讀營(yíng)銷碩士的同時(shí)，為了得到行銷主管的職位，按自己的方式為公寓工作。這棟公寓屬于一家公司，該公司擁有并管理著大量物業(yè)。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。瓊應(yīng)使用哪些類型的媒體達(dá)到管理者的兩個(gè)目標(biāo)？為什么？46.在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（）A、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料B、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件D、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權(quán)資料47.簡(jiǎn)述利潤(rùn)分配的原則。48.電梯的定義是用電力拖動(dòng)的轎廂運(yùn)行于鉛垂的或傾斜不大于（）的兩列剛性導(dǎo)軌之間運(yùn)送乘客或貨物的固定設(shè)備。A、10°B、15°C、20°D、30°49.物業(yè)承接查驗(yàn)中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？50.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入工作重點(diǎn)是什么？51.物業(yè)管理處收入預(yù)算一般包括（）、（）、（）。52.根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律，招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（）個(gè)以上具備（）項(xiàng)目能力的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。53.對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的傳統(tǒng)劃分方法用的是三分法，其中的（）劃歸綜合管理服務(wù)范疇。A、公共服務(wù)錯(cuò)誤B、專項(xiàng)服務(wù)C、特約服務(wù)D、委托服務(wù)54.房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣具有以下幾個(gè)方面的特征：（）、（）、（）。55.美華物業(yè)管理企業(yè)某月收取管理費(fèi)收入350000元，提供維修勞務(wù)收入50000元，物業(yè)管理收入營(yíng)業(yè)稅率為5﹪，維修收入營(yíng)業(yè)稅率為3﹪。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅稅率為7﹪，教育費(fèi)附加率為3﹪。要求：計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為多少？56.物業(yè)管理企業(yè)的理財(cái)活動(dòng)主要包括（）、（）、（）、（）。57.物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)是（）。A、公共服務(wù)B、專項(xiàng)服務(wù)C、社會(huì)福利類服務(wù)D、特約服務(wù)58.我國(guó)物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（）以及國(guó)際公約。A、地方性法規(guī)B、行政規(guī)章C、宗教戒律D、司法解釋59.以下屬于需求導(dǎo)向定價(jià)法的有（）。A、隨行就市定價(jià)法B、追隨定價(jià)法C、撇脂定價(jià)D、價(jià)值感受定價(jià)法60.消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來(lái)維修。61.利潤(rùn)分配的順序是怎樣的？62.裝修中常見的違章行為有哪些？63.固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)（）確定。A、按賬面原值B、按賬面原值加成數(shù)C、按出險(xiǎn)時(shí)重置價(jià)值D、評(píng)估價(jià)64.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品是人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)的（），是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最基本構(gòu)成。65.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)是指為期（）的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。A、四年或四年以上B、五年或五年以上C、六年或六年以上D、十年或十年以上66.當(dāng)多數(shù)企業(yè)削減存貨、停止長(zhǎng)期采購(gòu)、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟(jì)已呈（）特征。67.法定盈余公積可用于（）。A、彌補(bǔ)虧損B、轉(zhuǎn)增資本金C、職工集體福利設(shè)施D、職工醫(yī)療E、轉(zhuǎn)增所得稅68.電梯的定義是用電力托動(dòng)的轎箱運(yùn)行于鉛垂的或傾斜不大于（）的兩列剛性導(dǎo)軌之間運(yùn)送乘客或貨物的固定設(shè)備。A、10°B、15°C、20°D、25°69.所謂非對(duì)稱信息就是在相互對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對(duì)稱分布的有關(guān)某些事件的知識(shí)或概論分布。70.簡(jiǎn)述居住物業(yè)的特點(diǎn)。71.請(qǐng)簡(jiǎn)述物業(yè)檔案的收集。72.服務(wù)的兩大主要特征是（）和不可儲(chǔ)備性。73.試說(shuō)明定性預(yù)測(cè)與定量預(yù)測(cè)的區(qū)別。74.以下哪項(xiàng)屬于項(xiàng)目式組織的主要優(yōu)點(diǎn)？（）A、營(yíng)銷效率高B、簡(jiǎn)便易行C、宜做長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計(jì)劃D、運(yùn)營(yíng)成本較低75.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)有哪些基本類型？76.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）等原則。A、符合業(yè)主的普遍經(jīng)濟(jì)能力B、取之于民，用之于民C、經(jīng)濟(jì)效益D、收之平衡，質(zhì)價(jià)相稱77.房地產(chǎn)消費(fèi)需求的特征，概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面（）。A、多樣性B、層次性和發(fā)展性C、雙重性D、綜合性E、可替代性與聯(lián)系性78.財(cái)政收入政策指在財(cái)政收入方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督者，通過(guò)調(diào)節(jié)（），影響市場(chǎng)參與者的總量和結(jié)構(gòu)，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和供求狀況。A、稅率B、價(jià)格C、成本D、利率79.以下屬于住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止的行為有（）。A、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑物主體和承重結(jié)構(gòu)B、將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間或廚房間C、搭建建筑物、結(jié)構(gòu)物D、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體80.工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的（）；反過(guò)來(lái)，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的因素也將引起工業(yè)物業(yè)（），這就是（）。81.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理過(guò)程的控制強(qiáng)調(diào)（）。A、策略性B、計(jì)劃性C、整體性D、標(biāo)準(zhǔn)性82.探測(cè)器俗稱探頭，探測(cè)器種類很多，根據(jù)對(duì)火災(zāi)參數(shù)的響應(yīng)不同，火災(zāi)探測(cè)器分為（）、（）、（）、（）、（）5種基本類型。83.智能建筑（）的能力是智能建筑最重要的特點(diǎn)，是區(qū)別智能建筑與傳統(tǒng)建筑的主要標(biāo)志。84.設(shè)備改造方案的內(nèi)容包括哪些？85.海關(guān)代征的增值稅、消費(fèi)稅、不計(jì)征城建稅。86.依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為（）。A、國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)C、股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè)D、個(gè)人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)87.從國(guó)際情況來(lái)看，商品配送（）是配送中心的發(fā)展方向。A、立體化B、分散化C、集約化D、共同化88.物業(yè)設(shè)備管理制度主要有哪些？89.居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成（）。A、公共綠地B、公共建筑和共用設(shè)施專用綠地C、宅旁和庭院綠地D、街道綠地90.無(wú)形資產(chǎn)管理把（）作為管理要點(diǎn)。A、信息B、技術(shù)進(jìn)步C、企業(yè)文化建設(shè)D、企業(yè)形象塑造91.風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于（）競(jìng)爭(zhēng)。92.對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人是（）的崗位職責(zé)。93.影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的經(jīng)濟(jì)因素主要是（）。94.常用的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位分類和評(píng)價(jià)方法是著名的（）的方法和（）的方法。95.物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)（）作業(yè)，而且往往也兼有（）的職能，實(shí)際上是一種配送中心。當(dāng)然也有可能只從事物流作業(yè)活動(dòng)。96.某物業(yè)管理公司主管轄A、B兩棟大樓，成本核算按樓為計(jì)算對(duì)象。某月一共發(fā)生的綠化費(fèi)38000元，保安費(fèi)68000元。該小區(qū)共有占地面積5200畝，其中A大樓占地4000畝，B大樓占地1200畝。入住戶數(shù)共800戶，其中A樓600戶，B大樓200戶。要求：分配綠化費(fèi)和保安費(fèi)。97.物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn) 目前，物業(yè)管理已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的基礎(chǔ)上快速發(fā)展起來(lái)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)，成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。 改革開放以來(lái)，深圳、廣州、青島、大連等地先后引入國(guó)外和香港的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理體制在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推開。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值300億元，物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50％以上，深圳等城市已超過(guò)95％。有關(guān)資料顯示，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來(lái)，目前全國(guó)已有近萬(wàn)個(gè)5萬(wàn)平方米以上的新建住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理的推進(jìn)，從根本上改變了新建住宅小區(qū)“一年新、兩年舊、三年破”的狀況。從1997年起，通過(guò)環(huán)境整治、完善配套、理順關(guān)系、轉(zhuǎn)換機(jī)制，物業(yè)管理也開始在舊住宅小區(qū)得到逐步推廣。此外，物業(yè)管理作為一種新體制也已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓等各類物業(yè)廣泛采用，并推動(dòng)了城市公房管理體制和機(jī)關(guān)、企業(yè)以及軍隊(duì)后勤服務(wù)體制的改革。 在廣東省，自1998年10月，由人大頒布實(shí)施了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施以來(lái)，推動(dòng)了廣東物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實(shí)施物業(yè)管理后，近年一大批舊住宅區(qū)（包括房改房），政府辦公樓，新、舊工業(yè)區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)步行街，部隊(duì)營(yíng)房等物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理。越來(lái)越多的城市政府及有關(guān)部門以及市民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)加深，重視程度提高，許多城市把它作為提高城市綜合素質(zhì)的重要組成部分。 在天津市，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快的態(tài)勢(shì)。全市實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)1450個(gè)，面積約6950萬(wàn)平方米。市區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理企業(yè)663家，從業(yè)者4萬(wàn)余人，營(yíng)業(yè)額近10億元。經(jīng)過(guò)多年的努力，該市現(xiàn)已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長(zhǎng)，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。天津市大力推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作模式：一是鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化重組，實(shí)施規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略，努力提高市場(chǎng)的集合度。全市有100多家企業(yè)重組、組建成10家大型物業(yè)管理企業(yè)，其中5家企業(yè)躍升為國(guó)家一級(jí)企業(yè)。通過(guò)重組，3％的企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到了30％，盈利占全行業(yè)的60％。二是扶優(yōu)扶強(qiáng)，培育龍頭企業(yè)，樹立行業(yè)品牌。三是改革體制，創(chuàng)新機(jī)制，積極提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。通過(guò)推行專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作，使全市物業(yè)費(fèi)收繳費(fèi)提高了10％，物業(yè)管理成本降低了5％。 在上海，全市物業(yè)總量4.01億平方米，納入物業(yè)管理面積3.07億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆蓋面逾80％；非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾60％。目前，上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級(jí)以上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個(gè)。 上海市物業(yè)管理誕生十余年來(lái)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂(lè)業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了“96916”信息服務(wù)平臺(tái)；萬(wàn)科物業(yè)公司提出了“全心全意全為您”的口號(hào)以及“同心圓”服務(wù)計(jì)劃等，做足了物業(yè)管理的服務(wù)文章。 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來(lái)越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上海科技館和磁浮列車（龍陽(yáng)路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè)公司管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬(wàn)平方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露，明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管理，在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。你對(duì)政府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)管理企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià)？98.2002年10月，李某入住某下去后，拒絕簽訂小區(qū)公共契約和物業(yè)管理合同，2002年11月，李某對(duì)自己的住宅進(jìn)行裝修，擅自改變房屋的承重結(jié)構(gòu)。為此，某物業(yè)管理公司以李?某裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)，且施工影響小區(qū)他人休息、危機(jī)房屋安全為由加以制止，又被李某拒絕，不服從管理。某物業(yè)管理公司向人民法院起訴李某。李某的上述行為是否違反物業(yè)管理法規(guī)？為什么？99.（）的基本原理是：?jiǎn)T工的工作是多方面的，工作業(yè)績(jī)也是多維度的，不同個(gè)體對(duì)同工作得出的印象是不同的。A、360度考核法B、工作標(biāo)準(zhǔn)法C、配對(duì)比較法D、功能測(cè)評(píng)法100.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)（）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。A、業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開發(fā)建設(shè)單位D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)第I卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案：建筑物及附屬設(shè)備；設(shè)施；參展商和客戶2.參考答案：服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3.參考答案：空氣調(diào)節(jié)的任務(wù)是：通過(guò)采用一定的技術(shù)手段，在某一特定空間內(nèi)，對(duì)空氣環(huán)境（溫度、濕度、潔凈度、流動(dòng)速度）進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，使其達(dá)到并保持在一定范圍內(nèi)，以滿足工藝過(guò)程和人體舒適的要求。4.參考答案：A,B,C5.參考答案：按賬面原值確定；按賬面原值加成數(shù)確定6.參考答案：A,D,E7.參考答案：C8.參考答案：成本加成；盈虧平衡；目標(biāo)利潤(rùn)9.參考答案：B10.參考答案： 11.參考答案：正確12.參考答案： （1）酒店經(jīng)營(yíng)管理的綜合性。酒店經(jīng)營(yíng)管理的綜合性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是酒店向客人提供的產(chǎn)品是一種組合型的產(chǎn)品。二是客人在酒店內(nèi)不僅消費(fèi)具有物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品。 （2）酒店產(chǎn)品的復(fù)雜性。酒店所提供的產(chǎn)品或服務(wù)，就其生產(chǎn)及銷售的過(guò)程來(lái)說(shuō)，與其他行業(yè)的企業(yè)有著極大的差別。這種差別就是酒店產(chǎn)品、服務(wù)的生產(chǎn)和銷售過(guò)程不可分割，造成了酒店產(chǎn)品與服務(wù)的復(fù)雜性。 （3）酒店產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量控制的困難性。其原因有以下幾個(gè)方面：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成的多重性。服務(wù)效果的好壞更多的是反映在服務(wù)者與被服務(wù)者的人際關(guān)系上。人們的消費(fèi)需求日新月異，酒店產(chǎn)品及服務(wù)形式相對(duì)滯后。 （4）酒店與經(jīng)營(yíng)環(huán)境聯(lián)系的廣泛性。企業(yè)必然與社會(huì)的各個(gè)方面發(fā)生聯(lián)系，同時(shí)也受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響和制約。13.參考答案：A,B,D14.參考答案：B15.參考答案：A,B,C,D,E,F16.參考答案： 一.宏觀環(huán)境 A.政策環(huán)境 B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境 C.人口環(huán)境 D.社會(huì)與文化環(huán)境 E.科技環(huán)境 F.自然環(huán)境 二.微觀環(huán)境 A.購(gòu)房者分析 B.競(jìng)爭(zhēng)者分析 C.上下游企業(yè) D.公眾 E.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境17.參考答案：C18.參考答案：A19.參考答案： 1.不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車庫(kù)內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn)題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。 2.正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì)侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。 3.緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。 4.受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。 5.第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過(guò)錯(cuò)單獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過(guò)錯(cuò)所造成的損失。20.參考答案： ①物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化 ②物業(yè)管理的社會(huì)化 ③物業(yè)管理的專業(yè)化21.參考答案：自己；顧客；認(rèn)證機(jī)構(gòu)22.參考答案：綜合性；專業(yè)性；專業(yè)人員；專門機(jī)構(gòu)23.參考答案：封閉或半封閉式；狹窄的，粗放的24.參考答案：陳某向物業(yè)管理公司索賠的主張能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)殛惸硨④囃Ｔ谄浔砀缂覙窍碌耐＼囄簧弦院?，便與物業(yè)管理公司形成了一種無(wú)償保管合同關(guān)系。由于該小區(qū)為封閉式物業(yè)管理小區(qū)，且小區(qū)內(nèi)有保安巡邏，而本案中，該小區(qū)的管理存在重大過(guò)錯(cuò)，否則，為什么在一個(gè)內(nèi)?有保安巡邏的封閉式小區(qū)停放的車輛被盜后而物業(yè)管理公司一無(wú)所知呢？另外，雖然陳某未交納保管費(fèi)，但由于物管公司有重大過(guò)錯(cuò)，因此，依據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，物管公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。25.參考答案：正確26.參考答案：正確27.參考答案：A,B,C28.參考答案：A29.參考答案：電磁式；30mA30.參考答案：A,B,C,D31.參考答案：水蒸發(fā)加溫32.參考答案：C33.參考答案：錯(cuò)誤34.參考答案：D35.參考答案：B,C,D36.參考答案：地理區(qū)域37.參考答案： 室內(nèi)照明線路暗線敷設(shè)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）鋼管彎曲半徑不得小于該管徑的6倍，鋼管彎曲角度不得小于90°； （2）管內(nèi)所穿導(dǎo)線的總面積不得超過(guò)管內(nèi)截面的40%，為了防止管內(nèi)過(guò)熱，在同一根管內(nèi)，導(dǎo)線數(shù)目不應(yīng)超過(guò)8根； （3）管內(nèi)導(dǎo)線不允許有接頭和扭擰現(xiàn)象，所有導(dǎo)線的接頭和分支都應(yīng)在接線盒內(nèi)進(jìn)行； （4）考慮到安全的因素，全部鋼管應(yīng)有可靠的接地，為此安裝完畢后，必須用兆歐表檢查絕緣電阻是否合格。38.參考答案：全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率；銷售現(xiàn)金比率39.參考答案：正確40.參考答案：主機(jī)；分機(jī)41.參考答案：B42.參考答案：D43.參考答案：A44.參考答案： （1）明確成本、費(fèi)用的界限，嚴(yán)格遵守成本、費(fèi)用的開支范圍。 （2）正確處理好降低成本、費(fèi)用與增加服務(wù)內(nèi)容提高物業(yè)管理質(zhì)量的關(guān)系。 （3）實(shí)行全面的成本、費(fèi)用管理，建立成本、費(fèi)用管理責(zé)任制。 （4）做好各項(xiàng)成本、費(fèi)用管理的基礎(chǔ)工作。45.參考答案： “管理者的兩個(gè)目標(biāo)是：提高公寓的影響；降低空置率。使用的媒體應(yīng)有： （1）選擇經(jīng)紀(jì)人或獨(dú)立的代理商代理如租賃中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，依靠具備良好的物業(yè)外部代理來(lái)尋找潛在的租戶的營(yíng)銷方式，可降低空置率。 （2）標(biāo)志牌與宣傳冊(cè)、直接發(fā)送有關(guān)材料，以及傳統(tǒng)的報(bào)紙、電視和現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)廣告等，向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑。既可以提高公寓的影響，又可以降低空置率。46.參考答案：A,B,C,D47.參考答案： 1）遵守國(guó)家法律法規(guī)。企業(yè)的利潤(rùn)要依法分配。 2）留存發(fā)展資金、增加企業(yè)后勁。 3）利潤(rùn)分配必須兼顧企業(yè)所有者、經(jīng)營(yíng)者和職工的利益。 4）保護(hù)債權(quán)人權(quán)利的原則。48.參考答案：B49.參考答案： ①建設(shè)單位移交的檔案資料是否齊全 ②物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全和滿足使用功能 ③資料與實(shí)物是否一致50.參考答案： 小區(qū)規(guī)劃階段的早期介入，物業(yè)公司主要充當(dāng)顧問(wèn)角色，介入工作體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： （1）評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)布局是否合理、配套是否齊全、使用功能是否完善等。 （2）評(píng)價(jià)小區(qū)日后的管理、保安、消防和維修服務(wù)等能否經(jīng)濟(jì)、有效、便于操作等。 （3）評(píng)價(jià)設(shè)備配置的容量選擇和相關(guān)服務(wù)的有效性，評(píng)價(jià)安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的銜接，使整個(gè)小區(qū)運(yùn)作暢通。 （4）指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。如泵房排水地漏、水錘消除裝置等。 （5）從美觀和效益上評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計(jì)與布置。51.參考答案：物業(yè)管理服務(wù)收入；物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；公共代辦性服務(wù)收入52.參考答案：3；承擔(dān)招標(biāo)53.參考答案：A54.參考答案：非連續(xù)性；形式多樣；即期效應(yīng)55.參考答案： 營(yíng)業(yè)稅＝350000×5％＋50000×3％＝19000元 城建稅＝19000×7％＝1330元 教育費(fèi)附加＝19000×3％＝570元56.參考答案：會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理；稅收與籌劃；保險(xiǎn)57.參考答案：A58.參考答案：A,B,D59.參考答案：D60.參考答案：正確61.參考答案： （1）彌補(bǔ)以前年度的虧損。 （2）提取法定盈余公積金。 （3）提取法定公益金。 （4）支付普通股股息。 （5）轉(zhuǎn)作資本（或股本）的普通股股利。62.參考答案： 樓宇裝修必須保證結(jié)構(gòu)的安全和外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。一般情況下，出現(xiàn)以下行為的，可視為裝修違章： （1）改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 （2）使用超重材料進(jìn)行裝修，如在非梁及承重墻體的樓板上砌墻，一律采用輕質(zhì)磚。在非承重外墻上開門、窗的。 （3）私自拆改房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水、隔熱層、上下水管道、電線路等。 （4）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 （5）擅自鑿除地面防水層或在樓面上鑿槽埋設(shè)水電管線，或因裝修而影響他人房屋的正常使用。 （6）改變陽(yáng)臺(tái)的使用功能，隨意改變廚房、衛(wèi)生間的位置。將生活污水排入雨水管道的。 （7）擅自改變?cè)型鈮﹂T窗的尺寸、位置以及外墻飾面，影響外墻美觀、統(tǒng)一的。 （8）一切屋外更改或加建，包括封閉陽(yáng)臺(tái)、附加建筑物或伸展戶外之廣告及標(biāo)志等。 （9）空調(diào)機(jī)、排氣扇、抽油煙機(jī)及排水管的安裝位置，沒(méi)有根據(jù)規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一定位，隨意安裝的。63.參考答案：B64.參考答案：基本功能和利益65.參考答案：B66.參考答案：衰退67.參考答案：A,B68.參考答案：B69.參考答案：正確70.參考答案： 居住物業(yè)的特點(diǎn)與物業(yè)的特點(diǎn)在某種程度上是重合的。這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè)，因而有它的個(gè)性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。 （1）規(guī)劃布局的統(tǒng)一性。 （2）住宅結(jié)構(gòu)的整體性。 （3）使用功能多樣性。 （4）產(chǎn)權(quán)