物業(yè)品質(zhì)管理培訓手冊

物業(yè)品質(zhì)管理培訓手冊第1篇物業(yè)物資管理手冊物業(yè)物資物資是集團重要的行政物資之一。為強化物業(yè)物資的管理，明確物業(yè)物資從提出需求、采購、驗收、簽收、入庫、領用、安裝、驗收、核銷、剩余物資管理等各環(huán)節(jié)職責歸屬和操作要求，制定配套的考核方案，特制訂本管理手冊。后期針對物業(yè)物資進行管理，各環(huán)節(jié)管理部門均需引起足夠重視，嚴格按照本管理手冊執(zhí)行，對于因重視度不夠造成公司損失的，嚴肅問責。二、物業(yè)物資需求管理1、物業(yè)管理站主任、電工根據(jù)上月庫存及維修單情況，于當月20號之前對下月維修材料向當?shù)匚镔Y采購部提交需求申請，電工、物業(yè)管理站主任和店長須簽字確認；2、物資采購部根據(jù)庫存情況對采購材料進行審核，如有增減項，需與物業(yè)部溝通進行需求確認，如無異議，聯(lián)系供應商下達采購訂單。三、物業(yè)物資驗收管理1、采購材料到達后，采購員通知物業(yè)部，由物業(yè)部對材料進行驗收，并辦理入庫手續(xù)（物業(yè)負責人簽字）。相關材料有：采購合同、供貨單位發(fā)票（符合國家稅務規(guī)定）、發(fā)貨明細表、質(zhì)保書、使用說明書、公司領導批準的采購計劃、《驗收單》等；2、驗收過程中如若發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量或數(shù)量問題，暫且不予以辦理入庫手續(xù)；3、材料到貨一段時間，如出現(xiàn)問題，倉管員應即刻通知采購員、物業(yè)部與供應商進行交涉，辦理退貨；4、維修材料因急需原因或其他原因直接送至現(xiàn)場，倉管員、物資管理部人員和物業(yè)人員須至現(xiàn)場辦理驗收，同步辦理入庫手續(xù)、領用手續(xù)；5、驗收材料物業(yè)部必須保留存證。四、物業(yè)物資領用管理1、物業(yè)管理站主任、電工根據(jù)需求申請?zhí)顚懖牧项I用明細（領用人、物業(yè)負責人簽字），領取維修材料。物業(yè)部辦理出庫手續(xù)填寫出庫單，出庫單由物業(yè)部負責人簽字。2、維修材料更換后由連鎖店店長、行政副店長在維修材料使用單上簽字確認。對于更換下有變賣價值的材料由物業(yè)管理站主任或電工保存。由物業(yè)部結合財務統(tǒng)一變賣。3、材料盤存物業(yè)部、財務每月度對采購材料進行盤點做到帳實相符。物業(yè)管理站、電工每月根據(jù)物業(yè)報修單、維修材料使用單匯總填寫月度材料使用明細。根據(jù)月度材料使用明細對照材料領用明細及剩余材料進行盤點，將月度剩余維修材料上報物業(yè)部，由物業(yè)部統(tǒng)一登記臺賬。盤存表由物業(yè)負責人簽字后，財務留存?zhèn)錂n。4、購買維修材料報銷（物業(yè)物資需求申請）附件發(fā)票、入庫單、領用明細、出庫單、材料使用明細匯總，發(fā)票金額應與材料使用匯總表金額一致，掃描上傳附件至系統(tǒng)流程。紙質(zhì)資料留存?zhèn)洳?。五、維修剩余物資管理1、對于使用后剩余材料，保管責任方為當?shù)匚飿I(yè)；2、剩余材料的存放地點可選擇在物業(yè)管理站或管理門店倉庫；3、剩余材料的存儲需遵循安全存儲原則、先進先出原則、整包整存原則、分區(qū)存放原則、快進快出原則、重量對應原則、合理利用倉儲原則、同類歸一原則等八項原則，多整理，多通風，多檢查，把所有隱患消除在萌芽狀態(tài)，確保貨物的存儲安全；4、當?shù)匚飿I(yè)需按照月度做好《月度材料使用明細》臺賬，對剩余材料名稱、數(shù)量、領用時間、存放地點等填寫清楚；5、當?shù)匚飿I(yè)，按照月度對對剩余材料進行盤點對賬，對出現(xiàn)材料丟失、損壞的，按照相應責任歸屬對相關六、舊件回收管理1、供應商回收：針對籌建店面以及閉店操作的門店，當?shù)匚飿I(yè)可與供應商溝通，對舊件予以一定比例的回收，當?shù)貙袒厥盏牟牧献龊门_賬登記，明確回收的供應商名稱、材料名稱、數(shù)量、回收時間、責任人等；2、變賣：當?shù)匚飿I(yè)可與一些回收單位建立長期的合作關系，對于不可利用的維修材料聯(lián)系回收單位進行變賣，同步對變賣材料進行臺賬登記，票據(jù)完整保留。材料變賣需當?shù)刎攧铡⒖偨?jīng)辦共同參與；3、再利用：對于使用時間較短、有較大再利用價值的材料，當?shù)匚飿I(yè)可以選擇存放于管理門店倉庫，或距離近期使用門店較近的門店倉庫，如果材料數(shù)量較多或者占用面積較大，門店倉庫無法進行存放的，當?shù)匚飿I(yè)需與物流當度進行協(xié)調(diào)，同時明確庫存占用的時間和庫存管理細則。再利用材料，當?shù)匚飿I(yè)需分別做好拆除前存放以及材料再利用臺賬登記，避免出現(xiàn)賬實不符；4、舊件盤點：舊件材料由當?shù)刎攧諣款^組織相關人員進行盤點。第2頁，共2頁物業(yè)品質(zhì)管理培訓手冊第2篇大安市美橋職業(yè)技術培訓學校小區(qū)物業(yè)管理手冊一、小區(qū)物業(yè)管理人員職業(yè)道德二、小區(qū)保潔員文明禮儀三、小區(qū)保潔員工作職責四、小區(qū)保安員的崗位職責五、小區(qū)保安員的權限六、小區(qū)物業(yè)管理基本內(nèi)容（10個管理七、清潔衛(wèi)生細則八、小區(qū)文明標語一、小區(qū)人員的素質(zhì)要求與職業(yè)道德①.樹立正確的人生觀②.樹立全心全意為業(yè)主服務的思想③.具有較強的法制觀念④.作風正派、忠誠可靠、不謀私利、實事求是⑤.思想上進、敢于進取、勇于創(chuàng)新2、個人素質(zhì)①.有良好的語言表達能力②.端莊的儀容儀表，樹立良好的物業(yè)形象③.胸懷寬闊，具備良好的心理素質(zhì)④.要有健康的體魄3、職業(yè)道德（引自勞動和社會保障部文件）忠于職守盡職盡責，兢兢業(yè)業(yè)熱情服務。積極主動講求實效，實事求是辦事公道。遵守紀律奉公守法，謙虛謹慎文明禮貌。刻苦學習提高素質(zhì)，鉆研業(yè)務掌握技能。二、小區(qū)保潔員文明禮儀1、熱愛本職工作，待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。2、儀態(tài)端莊，衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。3、語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。4、主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。5、優(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。6、講誠信：在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。三、小區(qū)保潔員崗位職責1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》；2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧；5、按照服務內(nèi)容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時向保安員或管理員匯報；8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。四、小區(qū)保安員的崗位職責（一）保安領班的崗位職責1、負責全班的日常管理工作，組織安排保安班的工作、訓練、勤務等。2、負責檢查隊員的儀容儀表，具體負責本班的工作落實情況，出現(xiàn)問題及時處理。3、負責檢查和保管所配備的通訊器材、自衛(wèi)武器及公用物資。4、不定時地巡視小區(qū)的值勤崗位，防止安全隱患出現(xiàn)。5、協(xié)助保安隊長及時了解隊員動態(tài)，做好隊員的思想工作。（二）、外圍巡邏保安員的職責(l)、熟悉小區(qū)的環(huán)境和治安特點，時刻保持高度警惕，嚴防破壞及盜竊行為發(fā)生。(2)、加強對重點區(qū)域的巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，或向上級領導匯報。(3)、與各崗位保持聯(lián)系，出現(xiàn)情況及時前往協(xié)助。(4)、配合消防助理巡查消防設施，熟悉消防器材的使用方法。(5)、負責監(jiān)管小區(qū)內(nèi)公共通道的垃圾及物品堆放情況。(6)、完成領導交辦的其他工作。五、小區(qū)保安員的權限1、對刑事案件等現(xiàn)行違法犯罪入員，有權抓獲并扭送公安機關，但無權拘留、關押、審訊、沒收財產(chǎn)及罰2、對發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的刑事、治安案件，有權保護現(xiàn)場。保安服務與公安執(zhí)勤的區(qū)別主要有4個區(qū)別：(1)、服務對象不同。保安服務是為特定的客戶服務，在住宅小區(qū)內(nèi)主要是為小區(qū)居民服務；公安執(zhí)勤是為全社會安全服務，它主要服務于社會公共利益及安全。(2)、職能不同。保安服務的職能以預防為主；公安執(zhí)勤主要是預防、打擊犯罪，維護社會穩(wěn)定。(3)、法律權限不同。保安服務的權限原則上不超過公民的權限；公安執(zhí)勤則具有法律賦予的警察權力，如拘留、罰款、逮捕等。(4)、經(jīng)費來源不同。保安服務經(jīng)費來源于為客戶提供保安服務取得經(jīng)濟報酬；公安經(jīng)費主要來源于政府的六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和特約性的委托服務。其依據(jù)是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務，融管理、經(jīng)營、服務于一體，在服務中完善經(jīng)營與管理。也有的按實現(xiàn)物業(yè)管理的總目標和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容：房屋管理是物業(yè)管理的基礎，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務的對象。房屋管理的主要內(nèi)容包括：（5）、房屋鎖匙的登記、發(fā)放、收回、更換（6）、建筑內(nèi)外的標志廣告管理2、消防管理消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀于一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防管理的主要內(nèi)容有：（2）、消防宣傳教育。首先，通過對消防法規(guī)的宣傳，增強每個人的消防意識和社會責任感。其次，普及消防知識。包括各種放火知識、滅火知識和緊急情況下的疏散與救護知識。消防宣傳形式可采用消防輪訓、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。（3）、建立高素質(zhì)的專職消防管理人員，其主要任務進行消防值班、消防培訓、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火工作。義務消防隊起主要工作是預防工作、消防訓練。（4）、制定消防規(guī)章制度。消防制度主要包括消防崗位責任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。防火規(guī)定主要有：消防設施、設備的使用、維護、管理規(guī)定；公共通道、樓梯、出口等部位的管理規(guī)定；房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定；電氣設備安全使用規(guī)定；易燃、易爆物品的安全存放規(guī)定等。（5）、消防設施、器材的配備與管理。消防設施、器材包括：滅火器、消防栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)（區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、控制中心報警系統(tǒng)）。消防設施、器材的管理主要負責消防設施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。通過專人定期的巡視、檢查、保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問題的及時維修，確保各類消防設施、器材隨時處于完好狀態(tài)。（6）、堅持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。（7）、緊急情況下的疏散。3、治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進行的一系列管理活動。其主要內(nèi)容有：（3）、根據(jù)治安區(qū)域大小和當?shù)厣鐣伟睬闆r配備相應的保安員，實行24小時值班制度。（4）、建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標。作到點、面結合。（5）、完善區(qū)域內(nèi)安全防范設施，安裝防盜報警系統(tǒng)，防盜鎖等。（6）、聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。（7）、建立保安登記記錄，在當?shù)毓才沙鏊闹笇赂愫弥伟补ぷ?。?）、加強區(qū)域內(nèi)車輛的安全管4、電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運行與人們的生命財產(chǎn)有著密切關系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運行安全的管理和維修養(yǎng)護的管理其主要內(nèi)容是：（1）、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）、對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。（3）、除電梯的日常保養(yǎng)維護外，電梯的故障修理必須由勞動主管部門審查認可的單位和人員承擔。（5）、電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。（6）、必須堅持定期檢查、維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設備檔案及修理記錄。（7）、電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。（8）、使用貨梯要制定收費標準。（9）、要記錄（11）、電梯主管人員要具備一定學歷并有豐富的專業(yè)知識及技能。（12）、要加強對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。①.業(yè)主要愛護水表和公共管線設施，防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障，請及時通知物業(yè)服務單位進行維修；②.公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修，業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線；③.嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認，物業(yè)公司除收繳水費外，還應按照當期應繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟損失。2、用電管理①.當電路出現(xiàn)故障時，業(yè)主應及時通知物業(yè)公司進行維修，不得私自維修公共配電設施。否則，由此造成的一切后果和損失由責任人負責；②.嚴禁私自拉線用電，嚴禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生，如有違章用電者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰，由此造成的經(jīng)濟損失和人身傷害，由責任人負責。對于經(jīng)查實偷電者，該業(yè)主需按照其上已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟損失。如情節(jié)嚴重，管理處和物業(yè)公司均有權向當?shù)毓矙C關反映、舉報；③.樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換，如需物業(yè)服務人員更換，業(yè)主需承擔材料費，燈泡限用功率在25W以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當事人負責并支付人工、材料費。6、環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性管理服務工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益。同時對社區(qū)精神文明建設也有很重要的作用。（1）、明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄（2）、明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己負責清掃的范圍、時間、任務、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。（3）、明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標準：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達到“六不”、“六凈”，即：不水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。（4）、垃圾的清除必須及時，做到當日垃圾當日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。（5）、要制定嚴格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設施建設，做好衛(wèi)生宣傳工作。（6）、常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。7、綠化管理綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點，如植物樹木的修剪、整形。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設計和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護及居住區(qū)綠化管理。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花（1）、因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價值是第一選擇。（2）、對于大面積綠化，應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。（3）、行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木。布局方面注意層次搭配，高低錯落，合理布局。（4）、配備專職管理人員或委托專職管理隊伍，作好養(yǎng)護工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修（5）、作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關心綠化。（6）、制定相應的綠化管理規(guī)8、車輛道路管理車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理。（1）、道路管理①.物業(yè)管理應掌握各類設施的布局、結構情況，負責對道路的日常巡查、養(yǎng)護。②.場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時車位，大車位和小車位）。③.場內(nèi)行駛標志要清楚。④.車輛防盜和防損壞措施要得力（進入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。（2）、交通管理交通管理的主要任務是正確處理人、車、路的關系，在可能的情況下作到人車分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點是機動車行車管理。①.建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。②.根據(jù)小區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。③.禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。④.限制車速，鋪設減速墩，確保行人安全。⑤.在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應報請公安管理部門處理。（3）、車輛管理對車輛的管理原則為：對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護責任。①.禁止機動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛，行駛限速15公里／小時；②.禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛；③.禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機動車；④.車輛應停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域；⑤.車主如損壞道路和公共設施等，需按價賠償；⑥.自行車或其他人力車輛均應停放在特定區(qū)域并自行設置防盜措施；⑦.各種車輛（包括機動、人力）因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權人自行承擔。9、寵物的管理（1）、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到本市有關部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業(yè)公司登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》；（3）、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物，嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院等公共場所。嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物，以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔；（4）、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領。若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負全責。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區(qū)，不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。每個小區(qū)內(nèi)必須有一本完整的檔案。內(nèi)容包括：小區(qū)物業(yè)管理人員的職業(yè)道德；保潔員文明禮儀、工作職責；保安員的崗位職責、工作權限；小區(qū)的規(guī)章制度即10個管理；清潔衛(wèi)生細則；業(yè)主委員會，工作人員名單、所有業(yè)主名單、電話、聯(lián)系方式等。（2）、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理；七、清潔衛(wèi)生實施細則1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無7、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。8、樓道梯級清潔每周一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、無亂張貼。9、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。10、標識牌、路燈確保無積灰、無污漬、無亂張貼。11、露天健身器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、無亂張貼。12、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、誤明顯積灰、無亂張貼。八、小區(qū)文明標語1、花園草坪：手下留情花似錦，足下止步綠如茵。小草對你微微笑，請你把路繞一繞。草兒綠，花兒香，環(huán)境優(yōu)美人健康。2、愛護環(huán)境保護環(huán)境是責任，愛護環(huán)境是美德。隨地丟垃圾，也丟自己臉。改善小區(qū)環(huán)境，共享小區(qū)歡樂。請勿亂倒垃圾污水，污染環(huán)境臟了自己。共同管理，共建美麗家園，共同參與，營造綠色社區(qū)。隨手撿起一片碎紙，凈化是自己的心靈。把自己打扮漂亮，也是對別人尊重。播種文明，收獲溫馨。3、和諧相處抬頭笑，迎面問，鄰里越處越親近。有話好好說，有事商量辦?？朔涣剂晳T，養(yǎng)成文明行為。一人有事大家?guī)?，人人都是熱心腸。微笑是我的語言，文明是我的信念。多謝你的關心，小區(qū)有了溫馨。語言文明，人人和諧，小區(qū)干凈，家家共享。心靈像花一樣美麗，小區(qū)像家一樣溫暖。你家挨我家，我家連他家，小區(qū)是我們共同擁有的家。家家都有難唱曲，我能為你做點啥。4、文明社區(qū)同創(chuàng)文明小區(qū)，共建和諧家園。文明是小區(qū)之魂，和諧是小區(qū)之本。新風吹拂千萬家，文明連著你我他。人人做好事，處處打烙印。一人吸煙，大家心酸，亂丟煙頭，小區(qū)難堪。有了你的支持，才有小區(qū)整潔?！秵尾》N質(zhì)量管理手冊》征訂通知第3篇中國醫(yī)院協(xié)會在衛(wèi)生部醫(yī)政司的指導和支持下,邀請國內(nèi)相關領域知名專家編寫《單病種質(zhì)量手冊》1.0版。本書學習借鑒國際上先進的質(zhì)量管理的模式與理念,結合近年組織對醫(yī)院定期檢查積累的經(jīng)驗,探索我國單病種醫(yī)療質(zhì)量管理的新模式,通過選擇代表醫(yī)院醫(yī)療核心質(zhì)量管理和監(jiān)控的急性心肌梗死、心力衰竭、社區(qū)獲得性肺炎、腦梗死、髖與膝關節(jié)置換術、冠狀動脈旁路移植術等六個病種和術式。對每一個單病種、每一項質(zhì)量控制指標的解釋與計算公式、質(zhì)量信息輸入、評價分析流程都進行了詳述。以利于醫(yī)院管理工作者加深對單病種質(zhì)量控制指標內(nèi)涵的理解并付諸實踐。為逐步建立和完善我國醫(yī)院管理評價指標體系,探索建立醫(yī)院管理評價制度和醫(yī)院管理長效機制奠定基礎。書后附有醫(yī)院自我評價試用表、“單病種質(zhì)量報告系統(tǒng)”網(wǎng)上直報簡介。本書作為進一步貫徹落實醫(yī)院管理年活動方案和《2008年版醫(yī)院管理評價指南》,實施醫(yī)院質(zhì)量管理的主要參考書,適于醫(yī)院管理人員、臨床醫(yī)本書由科學技術文獻出版社出版,《中國醫(yī)院》雜志社面向全國各級各類醫(yī)院發(fā)行,即日起征訂,每冊定價人民幣30元(如需掛號每冊另加掛號費3元,一次訂閱30冊以上免收掛號費)。郵購地址:北京市南三環(huán)東路27號院芳群公寓6號樓203室《中國醫(yī)院》雜志社郵編:100078電話:010-6760965167609652傳真:010-8767770587677821聯(lián)系人:趙珊袁英均E-mail:zgyy@開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行北京南三環(huán)支行戶名:《中國醫(yī)院》雜志社賬號:200601040007190網(wǎng)址:或物業(yè)品質(zhì)管理培訓手冊第4篇關鍵詞：校本教材；物業(yè)服務品質(zhì)管理；高職教育校本教材是根據(jù)學校的實際情況及辦學指導思想，以學生的知識結構和發(fā)展需要為基礎，依托學校的實驗和實訓平臺及人文地理環(huán)境，為創(chuàng)建專業(yè)特色和優(yōu)化課程結構，由學校組織校內(nèi)外力量編寫的教材[1]。近兩年來，筆者在高職物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材建設方面進行了探索與實踐，本文就該校本教材編寫的背景、實踐與注意問題進行了分析。一、《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材編寫的背景我校物業(yè)管理人才培養(yǎng)方案構建了以就業(yè)為導向、以能力為本位、以綜合職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)能力為主線、以模塊化課程為主體的體現(xiàn)五年制高職教育辦學優(yōu)勢的課程體系?！段飿I(yè)服務品質(zhì)管理》作為物業(yè)管理專業(yè)的一門專業(yè)核心課程，是為物業(yè)服務企業(yè)培養(yǎng)品質(zhì)專員、項目經(jīng)理助理的必修課程，具有實踐性和綜合性很強的特點。為了使學生能夠勝任崗位工作，教學雙方必須有一本符合專業(yè)人才培養(yǎng)方案及課程特點的教材以輔助教學。但筆者在近兩年的教學實踐中遇到的最大問題就是備選教材不適用，教師只能主要憑借工作經(jīng)驗進行教學?！段飿I(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材的編制成為了一項重要而又緊迫的工作。二、《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材編寫的實踐《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材編制按照“以能力為本位，以職業(yè)實踐為主線，以項目課程為主體的模塊化專業(yè)課程體系”的總原則，以工作任務模塊為中心構建課程體系，將專業(yè)目標崗位所需的知識、技能和素質(zhì)融于工作任務中，讓學生在完成工作任務的過程中掌握相關技能，體現(xiàn)“以能力培養(yǎng)為核心”的高職特色。在校本教材編寫時尊重學生的知識層次和專業(yè)特點?！段飿I(yè)服務品質(zhì)管理》的授課對象為物業(yè)管理專業(yè)高職四年級學生，該年級學生已經(jīng)參加過本專業(yè)工學結合跟崗實習階段的學習，在實習期間積累了一定的實戰(zhàn)經(jīng)驗，相對來說學生的實踐學習要長于理論學習，動手能力要長于動腦能力。因此在課程的設計上以真實工作任務和工作過程為依據(jù)，整合優(yōu)化教學內(nèi)容，充分調(diào)動學生的學習積極性。2、資源整合在《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材編制過程中根據(jù)課程教學的需要，借用校企合作的有利條件，對自身工作經(jīng)驗進行了適當?shù)奶釤捙c優(yōu)化，理順了企業(yè)運營與課堂教學的關聯(lián)，將一些企業(yè)運營過程中的管理體系、管理制度、管理方法等通過加工融于課堂，使之更適合于課堂教學。同時安排那些在工學結合實習階段在品質(zhì)管理崗位上實習的學生定期收集撰寫品質(zhì)管理典型案例、拍攝品質(zhì)巡視視頻等，經(jīng)適當加工后作為課堂教學資源的輸入。3、教材框架《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材以物業(yè)服務內(nèi)部審核為主線，將課程內(nèi)容整合為物業(yè)服務品質(zhì)管理基礎知識、物業(yè)管理貫標研討、物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)研討、物業(yè)服務各項業(yè)務工作規(guī)程評析等八大教學項目，每一教學項目下分為若干教學模塊，每一教學模塊架構以如下方式進行表述：（1）教學目標；（2）工作任務導4、考核評價在教學效果評價方面既重視過程亦關注結果。校本教材中大多數(shù)工作任務都以內(nèi)部審核為情景進行模擬展示，可以直觀地考查學生對內(nèi)部審核方法以及所審核物業(yè)管理業(yè)務內(nèi)容掌握的深度與熟練程度，觀察學生在任務完成過程中與組員的互動溝通能力、團隊合作能力。過程性評價在教學效果評價中占較大比重。同時亦重視對學生學習成果的考核，每一模塊學習結束后學生要自我進行學習總結與評價，在所有模塊學習結束后，學生要整理出一套適用于物業(yè)服務企業(yè)的一般的品質(zhì)管理體系。5、教材優(yōu)化校本教材編制應該是一個不斷完善的動態(tài)建設過程，其編制過程要符合PDCA循環(huán)。在每一循環(huán)的P階段，由于物業(yè)行業(yè)發(fā)展新現(xiàn)象與新技術的出現(xiàn)與應用以及教學資源的更新等會導致教材編寫的資源輸入發(fā)生變化；在每一循環(huán)的D階段，由于編者教學經(jīng)驗階段性積累與理解力的不同以及新的教學手段的出現(xiàn)等會促使編者萌發(fā)主動提升的需要；在每一循環(huán)的C階段，也即教材的使用階段，原先未考慮到的一些缺陷會顯露出來，學生在使用過程中也會產(chǎn)生一些新的問題。所有前三個階段需要做的調(diào)整完善優(yōu)化工作都體現(xiàn)在每一循環(huán)的A階段，通過A階段的改進，校本教材的質(zhì)量與適用性達到一個新的高度。三、《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材編寫注意問題1、教材內(nèi)容編排應循序漸進一味地僅強調(diào)實際操作是不科學的，畢竟學生畢業(yè)后職業(yè)的發(fā)展提升需要具備一定的理論基礎。沒有一定理論知識支撐的實操都是比較機械的，不利于學生可持續(xù)發(fā)展能力的培養(yǎng)。因此在《物業(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材的內(nèi)容安排上既要研究物業(yè)服務對象的需求，即客戶的期望，又要掌握物業(yè)服務的一般質(zhì)量標準，以指導后續(xù)工作任務的有序高效實施。2、注意團隊合作教師是一個相對封閉孤立的職業(yè)，僅靠一個人的力量很難有效完成一本教材的編制。而且一門課程的開設既有它的前導課程也有它的后續(xù)課程，如何在了解相關課程內(nèi)容的基礎上合理編排教材內(nèi)容也決定了要與本專業(yè)其他教師合作溝通的必要性。另外，不同年級不同班級的學生都有各自的學習特點，通過與其他教師的溝通可以了解將要開設該門課程的班級的學生特點，進而可以對教材內(nèi)容、教學方式編排做一些針對性的調(diào)整以更適合學生學情。3、重視評價反饋意見校本教材覆蓋人群的評價反饋意見對完善校本教材有明顯的促進作用。一是校本教材的使用者，即在校學生，要重視他們在教材使用過程中的切實感受，適時收集意見；二是已就業(yè)的畢業(yè)生，要利用學生實習返校、畢業(yè)跟蹤調(diào)查等機會征求他們對校本教材的評價意見；三是企業(yè)專家，要利用專業(yè)年會、掛職鍛煉等機會聽取企業(yè)專家的建議，了解學生技能能否與崗位需求相匹配、是否符合用人單位需要，進而在此基礎上對校本教材編寫做出調(diào)整優(yōu)化?！段飿I(yè)服務品質(zhì)管理》校本教材的編制需要緊跟高職院校課程改革的步伐，體現(xiàn)我校物業(yè)管理專業(yè)工學結合人才培養(yǎng)模式的專業(yè)特色，聽取學生、企業(yè)專家與同行的評價反饋意見，不斷優(yōu)化，使校本教材在培養(yǎng)專業(yè)人才方面發(fā)揮更加突出的作用。參考文獻：[1]王建玉.以工作過程為導向的校本教材開發(fā)[J].江蘇技術師范學院學報，2010（4）.[2]韓效輝.高職院校校本教材建設誤區(qū)探析[J].宿州學院學報，2013（[3]李冬梅，陳金聰，林松柏，王金選.高職校本教材建設及其課堂教學實效性研究[J].安陽工學院學報，物業(yè)樓宇電梯管理手冊第5篇第一部分崗位職責一、公司總經(jīng)理電梯管理職責1.對電梯安全使用負責，推動我院認真貫徹實施國家有關電梯安全規(guī)范。2.負責電梯運行和維護費用的審批與落實。3.負責審批電梯大修項目和落實大修資金。4.負責電梯運行、維護人員的配置審批工作。二、工程部經(jīng)理電梯管理職責1.負責實施國家關于電梯的安全規(guī)范，根據(jù)本單位實際編制電梯管理制度。2.負責對電梯運行操作、維護人員的安全技術培訓管理工作，并負責把本部發(fā)生的安全事故及時向總公司3.每月對電梯的使用和管理情況進行一次檢查。4.確定電梯大修內(nèi)容，向總公司經(jīng)理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗收工作。5.向總公司提交電梯運行、維修方案和用工計劃。每季度向分管總經(jīng)理匯報電梯安全使用情況。三、電梯專責人崗位職責1.掌握國家有關電梯安全規(guī)范，熟悉設備技術性能操作及維護方法，掌握運行狀況。2.負責電梯安全使用，建立健全正常運行工作秩序，做好巡回檢查工作；對設備隱患整改負責組織落實；對職工違章作業(yè)行為，應進行批評教育，并責令其改正。3.負責編寫電梯維護和大修計劃，報工程部經(jīng)理審核。4.每周對全院八部電梯逐部進行一次運行檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將檢查結果認真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。5.每月對全院八部電梯進行一次維護保養(yǎng)工作，認真填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗報告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養(yǎng)記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發(fā)生故障時負責緊急救援及監(jiān)督修復處理工作。7.每月底書面向工程部經(jīng)理匯報空調(diào)設備運行和維修保養(yǎng)情況。四、電梯巡檢工崗位職責1.嚴格遵守有關技術法規(guī)和標準以及相關規(guī)章制度。2.每周對全院八部電梯逐部進行兩次運行巡檢工作，認真填寫《電梯巡視記錄》。3.參加電梯維修保養(yǎng)工作。4.電梯發(fā)生故障時參加緊急救援及事后修復處理工作。5.積極完成上級交辦的各項臨時任務。第二部分管理制度一、電梯使用管理規(guī)定電梯是昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命既是責任，又可節(jié)省更新支出。每位乘客必須嚴格執(zhí)行以下規(guī)定：2.使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。3.不得超載運作，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得采取任何形式的強制關門手4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學齡前兒童須由大人帶領乘梯。5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內(nèi)裝飾物。6.當電梯在運行中突然發(fā)生停運等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為。7.乘客看到停運標志時不得采取任何令其開啟或和移動標志牌的行為，以免發(fā)生人身、設備意外事故。二、電梯安全管理規(guī)定1.電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。2.工程維修部之電梯工每周對各電梯全面巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3.班長在周檢時組織人員對電梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時按規(guī)定處理。4.工程維修部經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養(yǎng)工5.電梯工和機電工班長負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進行檢驗。6.各電梯內(nèi)設報警電話，保證電梯發(fā)生故障時能及時報警。7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時按規(guī)程執(zhí)行。8.經(jīng)技術監(jiān)督局檢測不合格，未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。三、電梯機房管理規(guī)定1.每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2.保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度汁，機房溫度不超過40℃。3.保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。4.毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。5.機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)允許禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。7.按規(guī)定定期對機房內(nèi)設施和設備進行維修保養(yǎng)。8.每周巡視機房二次，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處四、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗制度1.范圍物業(yè)總公司所接管電梯的維修保養(yǎng)工作。2.職責(1)班長和電梯工負責一般維修和保養(yǎng)的檢驗。(2)班長負責組織進行周檢工作。(3)工程維修部經(jīng)理負責組織進行月考評和重要檢驗工作。3.內(nèi)容(1)定期保養(yǎng)的檢驗a.一般保養(yǎng)的檢驗：電梯一般定期保養(yǎng)結束后，由電梯工和班長進行檢驗，并填寫《月／季度／半年保養(yǎng)檢驗報告及記錄》，b.重要保養(yǎng)的檢驗：重要保養(yǎng)工作由物業(yè)維修部經(jīng)理組織人員進行檢驗，并填寫檢驗記錄。c.年檢：電梯年檢由技術監(jiān)督局之注冊檢測員負責，并填寫《電梯年檢報告》。(2)維修的檢驗：a.一般維修的檢驗：一般維修的檢驗定于故障維修后，由班長進行檢驗，電梯工填寫《設b.重大維修的檢驗：重大維修的檢驗定于故障維修后，由工程維修部經(jīng)理組織有關人員共同進行檢驗，組織填寫《設備維修記錄》。4.以上檢驗可依據(jù)《電梯維修保養(yǎng)的主要標準》及有關電梯國家標準進行檢驗5.相關文件《電梯維修保養(yǎng)主要標準》《電梯月保養(yǎng)檢驗報告及記錄》《電梯季度保養(yǎng)檢驗報告及記錄》《電梯半年保養(yǎng)檢驗報告及記錄》《電梯維修記錄》五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定1.職責(1)電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定。(2)工程維修部電梯工進行維修保養(yǎng)工作時按照本規(guī)2.內(nèi)容(1)電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。(2)在機房維修保養(yǎng)時，應先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機(3)在轎頂應合上檢修開關，在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應斷開轎頂急停開關，嚴禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。(4)在底坑應將底坑的急停開關斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。(5)操作時應由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應。(6)操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。(7)嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。(9)電梯維修保養(yǎng)注意事項：a.非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設備內(nèi)。c.離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。六、乘梯須知清潔，勿吐勿丟。6.運載貨物，須先報批。7.若遇意外，請按警鈴。8.超載鈴響，后進退出。9.兒童乘第三部分操作規(guī)程一、電梯安全操作規(guī)程1.電梯行駛前的檢查與準備工作(1)開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。(3)開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。(4)層門關閉后，從層門外不能用手撥啟，當層門轎門未完全關閉時電梯不能正常啟動。(5)平層準確度應無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。(6)經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。2.電梯行駛中應注意事項:(1)轎廂的載重量應不超過額定載重量。(2)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。(3)不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準并嚴加安全保護措施后裝(4)嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。(7)轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物。3.當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員停用檢修：(1)層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時。(2)(3)層、轎門關閉前，電梯自行行駛時。(4)行駛方向與選定方向相反時。(5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。(6)發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。(7)當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時。(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時。(10)發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。4.電梯使用完畢停用時，電梯工應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。5.電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。二、電梯困人救援規(guī)程凡遇故障，應首先通知電梯工，救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：1.轎箱停于接近電梯口的位置。(1)確定轎箱所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。(3)用專用外門鎖匙開啟外門。(4)用人力開啟轎廂門(要慢、用力不要過大)。(6)重新將外門關好(人在廳門外不能用手打開為止)。2.轎廂停于遠離電梯口的位置時：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關閉狀態(tài)，則應先行將其完全關閉。(2)進入機房，關閉該故障電梯的電源開關。(3)拆除電機之軸端蓋(如有)，安上旋柄座(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。(5)確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。3.遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。4.此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。三、電梯維修保養(yǎng)主要標準1.機房：(1)機房通風良好，溫度不得超過5℃—40℃,相對濕度不大于85%(2)機房的1211干粉滅火器應保持正常壓力。(3)機房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。(4)轎廂平層標志應用白色漆標在主鋼絲上，使其清晰可見(以利于緊急救援時用)。(5)機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機房照明、電源插座要保持良好。(7)機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有明顯灰塵。(8)曳引輪對鉛垂線的偏差≤2.0mm曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。(9)限速器調(diào)節(jié)部位應有鉛封(或漆封)，非安全專業(yè)人員禁止調(diào)整。(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972-86)，運行時應無異常聲音。(11)限速器、安全開關靈活可靠；限速器帶安全開關動作時，能使電梯可靠地停止運行。(12)限速器—安全鉗—安全開關聯(lián)動的可靠性：a.轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復位的距離，手動限速器，安全開關應動作，電梯應停止；轎頂安全鉗開關應動作，使電梯停止運行。b.短接安全鉗開關，慢車繼續(xù)下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復位拆除短接線路電梯應正常(13)曳引輪或盤車手輪處標出的升降方向應明顯清楚。曳引輪、導向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應明顯，不得掉色。(14)各軸承應靈活，運行時應無異常聲音，溫度應不高于80℃（注油軸承應保持油量飽滿），工作2500-(15)各導體之間及導體與地之間絕緣電阻大于1000Ω/v，動力回路及安全裝置回路電氣設備絕緣電阻應≥0.5MΩ,其它電路應≥0.25MΩ,電氣設備金屬外殼必須保持良好的保護性接地。(16)供電系統(tǒng)電壓波動必須在±7％范圍內(nèi)，電源頻率波動在±2%范圍內(nèi)。錯相、斷相保護器應正常，如有錯、斷相發(fā)生，電梯應不能運作。電動機的短路、過載保護應可靠。(17)掣動器掣動時閘瓦應緊密地貼合在掣動輪的工作表面上；當松閘時，兩側(cè)閘瓦應同時離開掣動輪表面，應在整個接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度的1/4、螺釘頭露出及掣動閘瓦有油時應更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無松動、脫落。(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)，突然斷電，轎廂應能完全停止(掣停距離不大于：V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對此值進行調(diào)整時，實際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險。(19)電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應齊全并掛于墻上，不得它用。(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5mm時應更換或重車。2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開關靈活可靠，限位與極限開關距離在100-140mm。(2)彈性滑動導靴A、C尺寸為2mm，固定滑動導靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。(3)繩頭組合固定(詳見GB7588-87.923標準)。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報廢標準(詳見GB5972—86)。(5)轎廂導軌頂面距離偏差為0±2mm，對重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。(6)對重塊壓板固定堅固，對重鐵不得有銹。(7)安全鉗聯(lián)動機構各部件應靈活、活動正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5mm。(8)轎頂固定照明應正常，轎頂非自動復位的急停開關應正常，轎頂檢修操縱開關應正常。(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應在±15mm內(nèi)，V≤1.00m／s，應在±30mm內(nèi)；交直流調(diào)速：V≤2.5m／s，應在±15mm內(nèi)。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6層地坎間隙應為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。(11)轎廂安全窗應靈活，且安全窗開關動作可靠。(12)每一層廳門機械電氣聯(lián)鎖裝置動作可靠，只有當機械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報聯(lián)鎖開關、轎門電氣聯(lián)鎖開關)斷開任何一層廳門的電氣聯(lián)鎖開關、轎門電氣聯(lián)鎖開關，電梯要可靠地停止運作。(13)轎門的安全觸板及光電保護動作應靈活可靠，當有物體擋住門時，門會自動返回。(14)轎內(nèi)告示牌應明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和維修熱線正常通話；排風機要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應準確無誤。聲光信號應正確，開關門按鈕功能正常。3.底坑：(1)補償鏈運行時無碰撞，兩端應牢固固定、二次保護要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關動作要可靠。(3)底坑急停開關的開關方向要明確，紅色標注正確，且動作可靠。(4)隨行電纜固定可靠，不得打結、扭轉(zhuǎn)、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應在200—350mm內(nèi)；液壓緩沖器應在150—400mm內(nèi)；對重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應在200—350mm內(nèi)；液壓緩沖器應在150—400mm內(nèi)。(6)液壓緩沖器油量應充足，無銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開關動作可靠。(7)限速器張緊輪安全開關應動作可靠。(8)井道底坑無積水、雜物等。(9)各種安全開關固定不得使用焊接，但應安裝牢固。(10)超載報警裝置，在空載狀態(tài)，手動試驗時，功能應正常，自動門機應不關閉。四、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程1.職責(1)電梯維修保養(yǎng)單位負責參考本規(guī)程具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫《電梯定期保養(yǎng)記錄》，交物業(yè)(2)物業(yè)工程維修部之班長和電梯工負責跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗報告及記錄》。2.內(nèi)容(1)機房a.先關閉電源，控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查。c.卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。d.限速器及限速器的開關的檢查、清掃，活動部位注油。e.制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢f.選層器詳細檢查及清掃注油。g.電動機冷卻風扇注油。h.各回路絕緣電阻測量(半年一次)。(3)機身及井道：a.保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度)。b.轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)。c.內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查。d.內(nèi)外門藕合檢查，清掃注油；開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關內(nèi)部檢查及接點清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關接線檢查。f.接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。g.各種撞動開關、刀、接點檢查。h.鋼帶清掃、抹油，j.行車情況檢查(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動乎層差等)。k.各訊號燈檢查及燈泡更換。l.各油盅油量檢查補充，張緊輪加油。m.井底各設備檢查、清掃、抹油，各種安全開關、噪音程度、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。五、電梯故障維修規(guī)程1.職責(1)電梯維修保養(yǎng)單位負責參考本規(guī)程執(zhí)行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負責填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。2.處理(1)電梯發(fā)生故障應快速到達現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時內(nèi))。(2)在進行電梯維修工作前，應由主持人進行安全技術交底。(3)先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。(4)電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。3.一般常見機械故障(1)電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，須更換(2)選層器故障一般有以下幾種：a.滑鏈：調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置。b.選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，用除污快、去污強，而有滑潤作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死，或?qū)к墰]有潤滑、主導軸有銹、沒有潤滑油所致。更換導向軸承，導軌加潤滑油，除去豐導軸銹污，加潤滑油。(3)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整制動閘瓦，制動閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污。(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。(5)道與轎廂：a.轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊輪，調(diào)整閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等。b.開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車、調(diào)整開門刀位置，地坎間隙、開門刀與門。c.導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。d.導靴故障：運行不平穩(wěn)，有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重，更換；導靴座位置不對，調(diào)整。e.安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車；調(diào)整安全鉗間隙，安全聯(lián)動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。(6)底坑：a.補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，調(diào)整補償。b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動，液壓油量不足；除去鐵銹、補充液壓油。4.電梯一般常見的電氣故障(1)保險絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷去來水源，排除短路點，換上相同的保險絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換十相同保險絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。(3)井道與轎箱：a.上、下限位及極限開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點或更換、排除斷點等。b.轎門、打：門聯(lián)鎖開關故障：此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車，—一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等。c.安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接(4)底坑：a.緩沖器開關、底坑急停開關：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致。清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關。b.張緊輪斷繩開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良、安全鉗鋼絲過長、開關損壞等原因所致。清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。(5)以上是一般常見故障，維修時，可根據(jù)實際情況處理，維修時參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標準》。六、電梯負荷試驗規(guī)程1.職責(1)電梯維修保養(yǎng)單位參照本規(guī)程執(zhí)行。(2)機電部人員參照本規(guī)程(1)電梯自動試驗：a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機房電源、電梯制動后，轎廂應能完全停止，試驗次數(shù)每臺不得低于三次。b.電梯轎廂以載有額定負荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機房電源，電梯掣動后，轎廂應能完全停止，試驗次數(shù)每臺不得低于三次。(2)電梯對重緩沖器的試驗：將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關閉，在機房斷掉電源，用手動撬開掣動器，使其對重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時，用手動完全松開掣動器，電梯不能上升。(3)電梯平衡系數(shù)試驗：電梯以額定負荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過0.2％安培。(4)電梯超載安全裝置實驗：將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應動作，發(fā)出報警聲，超載信號燈亮，電梯不能起動，自動門不能關閉。(5)電梯的運行試驗：電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續(xù)率40％的情況下往復運行1.5小時，電梯應運行平穩(wěn)，掣動可靠，起動、運行和停止時轎廂應無劇烈振動或沖擊。(6)電梯的靜載試驗：物業(yè)管理知識手冊第6篇業(yè)主業(yè)主即房屋的所有權人。物業(yè)使用人，即：沒有房屋所有權的房屋使用人，比如租房戶。業(yè)主公約及其基本內(nèi)容業(yè)主公約是指業(yè)主共同訂立或者承諾的對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利及義務的行為規(guī)則，是業(yè)主共同遵守的小“憲法”。業(yè)主公約的基本內(nèi)容：物業(yè)基本情況簡介、物業(yè)的使用、物業(yè)的維修養(yǎng)護、業(yè)主的共同利益、業(yè)主權利義務、違反業(yè)主公約應承擔的責任等。物業(yè)管理服務費物業(yè)管理服務費是物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等，進行維護、管理的費用。物業(yè)管理服務費的收費標準物業(yè)管理服務費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種。宜賓市多層普通住宅（非電梯）物業(yè)管理服務費采用政府指導價，其標準為：0.2--0.4元/平方米·月，上下浮動20%；高檔住宅、高層住宅（電梯）物業(yè)管理服務費采取市場調(diào)節(jié)價，由合同雙方在物業(yè)管理服務合同中約定。1、物業(yè)管理服務費包括的內(nèi)容（1）物業(yè)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護費用6）；（；（2、物業(yè)管理服務費不包括的內(nèi)容物業(yè)管理服務費不包括物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造費用和二次供水電費、水損及城市生活垃圾清運處理費。（物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本）3、繳納物業(yè)管理服務費的起始時間物業(yè)管理服務費，是物業(yè)管理企業(yè)對公共設施、設備和共用部位等的維護、管理費用。因此，自開發(fā)商交付房屋時（業(yè)主領取房屋鑰匙時）就應全額繳納物業(yè)管理服務費。4、物管的目標是什么?答：物管的目標是使物業(yè)保值、增值5、什么是物業(yè)管理企業(yè)?答：物業(yè)管理企業(yè)是指：專門從事永久性建筑物，基礎配套設施設備以及周圍環(huán)境的現(xiàn)代化科學管理，為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作或?qū)W習環(huán)境的服務性企業(yè)。6、政府主管部門對物業(yè)管理的推動作用表現(xiàn)在哪兩個方面?答：(1)行政指導和開展物業(yè)管理；(2)通過政府的法令法規(guī)推動、規(guī)范物管。7、政府部門與物管公司的關系是什么?答：物管企業(yè)接受政府部門的監(jiān)督、引導，政府部門又利用法律推動物業(yè)管理工作的發(fā)展，但只能間接管理。8、物管公司與專業(yè)化服務公司的關系?答：物管公司請專業(yè)化公司對小區(qū)一到兩種服務開展工作，不能全部委托給專業(yè)化服務公司。9、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關系答：物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會主要表現(xiàn)為：委托與被委托，服務與被服務，管理與被管理的關系。10、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的關系答：物業(yè)管理公司與開發(fā)商的關系是：互相依賴的平等關系。11、物業(yè)管理與街道辦事處的關系答：物業(yè)管理離不開街道辦事處的支持和協(xié)助，街道辦事處作為人民政府的基層政權機構，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能，它的主要任務：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策信息、引導組織協(xié)調(diào)，提供行政管理服務，檢查監(jiān)督。12、物業(yè)管理與執(zhí)法部門的關系是什么?答：物管必須在遵紀守法的前提下進行，必須接受相關部門的業(yè)務指導和監(jiān)督。但是，物管公司不能代替執(zhí)法部門的工作。物業(yè)管理的經(jīng)濟意義13、物權的概念?答：物權是指物業(yè)權力主體在法律規(guī)定范圍內(nèi)支配不動產(chǎn)，并排除他人干涉的權利。14、物管行業(yè)產(chǎn)生的必然性是什么?答：隨著房地產(chǎn)消費的迅速發(fā)展，如何使其房地產(chǎn)得以維護、保值、增值，這就需要從改革房地產(chǎn)管理體制入手，轉(zhuǎn)換機制，將管理體制從原來的行政管理模式轉(zhuǎn)為專業(yè)化，社會化，所以物業(yè)管理就成為房屋管理的必然選擇。15、物管服務質(zhì)量的體現(xiàn)表現(xiàn)在哪些方面?答：物管在于通過各種維護租戶或業(yè)主利益的服務，提高投資回報率、使用權、物業(yè)保值、增值。對于小區(qū)則應在設施維修、保養(yǎng)、清潔等方面下功夫，為用創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境，要按照“顧客至上”的原則，豐富和完善物管的內(nèi)容。16、在創(chuàng)立物業(yè)公司或物管處品牌時應注意什么?答：規(guī)劃設計上要樹立創(chuàng)造新的“城市景觀”的意識，注意質(zhì)量、性能和價格的綜合優(yōu)勢，開展比較競爭。品牌最重要的是性能與價格合理，在物管中主要表現(xiàn)在服務質(zhì)量與物管費合理。17、什么是“物業(yè)管理的接管驗收”?答：物管公司的接管驗收是指：接管公司建設單位或個人托管的新建房或原有房屋等。物業(yè)以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。18、接管驗收時應掌握的原則是什么?答：原則性與靈活性相結合，細致入微與整體把握相結合的原則。19、接管驗收時應注意哪些事項?答：接管驗收時應注意以下幾項：(1)物管公司應選派素質(zhì)好，業(yè)務精通，對工作負責的專業(yè)技術人員參加驗收工作；(2)物管公司必須在業(yè)主立場上對物業(yè)進行驗收，以維護業(yè)主的合法權益，同時也有利于今后物業(yè)的維修養(yǎng)護；(3)對接管驗收中存在的問題應明確記錄在案，督促有關部門整改；(4)落實物業(yè)的保修事項；(5)接管移交的手續(xù)應有書面文本；(6)接管的資料中應有物業(yè)的整套圖紙資料，以便今后的維修和養(yǎng)護。20、什么叫“樓宇入伙”?答：“樓宇入伙”是指業(yè)主和使用人進房入住。21、什么叫“入伙通知書”?答：“入伙通知書”是指物管公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)22、樓宇入伙時業(yè)主應準備的工作是什么?答：樓宇入伙時業(yè)主應準備以下幾項工作：(1)查看房屋設備和設施；(2)按時辦理收樓手續(xù)，及時付清樓款及有關費用；(3)仔細閱讀“住戶手冊”，弄清楚管理單位的有關23、樓宇入伙時物管公司或物管處應準備的工作是什么?答：樓宇入伙時物管公司或物管處應準備以下幾24、樓宇入伙的工作內(nèi)容是什么?答：樓宇入伙的主要內(nèi)容：(1)物管部門熟悉具體的樓層和房屋編號以便早做準備；(2)接待業(yè)主；(3)在辦理宅登記和交款手續(xù)后，管理處應發(fā)放入伙通知書在內(nèi)及入住相關資料和房間鑰匙；(4)業(yè)主拿到鑰匙后，按照樓宇驗收簽認表的內(nèi)容逐項簽收水、氣、電等房屋設備設施的完好25、裝修管理的工作內(nèi)容有哪些?答：裝修管理的工作主要內(nèi)容有：(1)裝修申報；(2)裝修范圍的簽訂；(3)對裝修行為的管理(4)物管公司的驗收(5)在裝修過程中，以收取押金的方式對裝修雙方進行約束。26、怎樣理解房屋的維修管理?答：房屋的維修管理主要是指：物管公司按照一定的科學管理程序和制度，及一定的維修技術管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進行日常維護、修繕、技術管理。27、房屋維修分幾大類?答：房屋維修主要分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修。28、治安管理的特點是什么?答：治安管理的特點：(1)綜合性強、管理難度大；(2)服務性29、什么是物業(yè)安全管理?答：物業(yè)安全管理是指：物管公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財產(chǎn)安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。30、治安安全管理包括哪幾個方面?答：安全管理主要包括：小區(qū)秩序、治安管理、消防管理和車輛停放管理。31、請說出物業(yè)管理中安全管理的意義是什么?答：其主要意義：無論是居住物業(yè)還是非居住物業(yè)，作為人們生活、工作和休息的場所，物業(yè)管理的基本功能之一就是為業(yè)主和使用的人身、財產(chǎn)提供安全和保護。如果在安全管理上發(fā)生了問題，那么該物管公司的信譽也會削弱。32、治安管理的日常工作要相應注意哪些?答：治安日常管理應注意以下事項：(1)與街道派出所建立密切聯(lián)系，隨時了解社會治安動態(tài)；(2)采取發(fā)放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流；(3)加強物業(yè)基礎檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人的基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結構布局、設備性能等情況；(4)填寫每日工作報告和特別報告；(5)嚴禁保安(護衛(wèi)隊員)濫用職權(如使用暴力隨意搜身等)。33、物管公司全體員工應履行哪些消防職責?答：(1)認真學習有關消防知識，掌握各種器材操作技術和使用方法(2)急時發(fā)現(xiàn)及時整改；(3)做到管好所管轄區(qū)域的消防器材設備的檢查工作，保證消防設施設備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警可投入使用；(4)一旦發(fā)生火警物管公司全體員工不管是否當班，都必須積極投入現(xiàn)場，34、發(fā)生火警后在職人員應當做什么?答：(1)報告有關部門，并立即向消防單位報警；(2)組織人員搶極險情，并注意查找起火原因，力爭把火撲滅；(3)組織群眾撤離危險地區(qū)，做好妥善安排；(4)做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防不法分子趁火打劫或搞破壞活動；(5)協(xié)助有關部門做好善后工作，包括查原因、查損失、安35、如在執(zhí)勤遇到犯罪分子應怎么辦?答：當公司執(zhí)勤工作人員遇到有犯罪分子時應保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯或應立即發(fā)出信號召集附近的保安人員或群眾支援，并及時上報和報告公安部門，保護好現(xiàn)場或?qū)ψ锓高z留的物品、作案工具等。如用鉗子或其他工具應提取然后放在白紙內(nèi)妥善交給公安機關。36、怎樣處理失竊案件?答：(1)護衛(wèi)隊員接到業(yè)主丟失財物報案后，迅速趕到報案現(xiàn)場；(2)攜帶好訪問筆錄紙、照相機、手電筒、手套等所需用品；(3)認真聽取失主對丟失財物過程的各個細節(jié)的說明。詳細詢問丟失財物的物征；(4)及時通知有關部門的領導，并留下與丟失案件中有關的人員；(5)客人明確要求報案或丟失財物價值，在公安人員來到之前不許移動、拿走放下的任何物品；(6)發(fā)生在公共區(qū)域要劃出保護區(qū)域；(7)注意聽取業(yè)主的陳述，注意發(fā)現(xiàn)犯罪分子的遺留物。業(yè)主與業(yè)主委員會37、什么是業(yè)主大會？答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權利結38、首屆業(yè)主大會如何成立？答1）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。（2）府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）。(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)。確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生的辦法和名單。5。做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。39、怎樣確定業(yè)主的首次投票權？答：業(yè)主面積不足100平方米的，按1票計算；超過100平方米的，每100平方米為一有效票。40、什么是業(yè)主委員會？答：業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會在全體產(chǎn)生的，在物業(yè)管理中代表業(yè)主的自治管理的執(zhí)行機構。理條例》是什么法律？答：為了進一步有力地促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，2003年9月1日國務院頒布施行的《物業(yè)管理條例》，是我國第一部物業(yè)管理方面的行政性法規(guī)，它主要從確立國家對物業(yè)管理行政管理秩序的角度來進行規(guī)范。43．物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務？答：權利：⑴有權根據(jù)有關法律法規(guī)及物業(yè)管理服務合同約定制定的業(yè)管理制度或管理辦法；⑵有權依照物業(yè)管理服務合同和管理制度對物業(yè)管理區(qū)域進行管理，這即是權利又是物業(yè)管理企業(yè)的義務；⑶對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，有權提請有關部門處理；有權對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)管理辦法規(guī)定的行為進行制止；⑷有權依照物業(yè)管理服務合同和相關規(guī)定收取物業(yè)服務費用；⑸有權選聘專營公司承擔物業(yè)的專項管理業(yè)務。⑹有權要求業(yè)主委員會協(xié)助工作。義務：⑴履行物業(yè)管理服務合同，依法進行經(jīng)營；⑵接受本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；⑶重大管理措施應當提交業(yè)主委員會審議、認可；⑷有義務定期公布物業(yè)服務費和代管資金收支帳目，接受業(yè)主、物業(yè)使用人及業(yè)主委員會的監(jiān)督；⑸接受國家有關行政主管機關和部門的監(jiān)督指導。44．答：根據(jù)建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第14條第2項的規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人不得擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，違反規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。45．業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動？答：《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金怨可以按照業(yè)主大會的決定使用。根據(jù)這一規(guī)定看出，可以利用物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動，但卻是有條件的。⑴要利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意。如果相關業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)管理企業(yè)不同意的，則不能利用物業(yè)人用部位、共用設施設備進行營利活動。⑵在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意進行經(jīng)營時，還應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。⑶利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行營利活動，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。46、物業(yè)使用人拒交納物業(yè)服務費怎么辦？拒絕交納物業(yè)服務費物業(yè)公司是否有權停水、停電？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條的規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。第48條規(guī)定：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中，的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。一般情況下，如果業(yè)主、物業(yè)使用人不按供應合同的約定或不依法交納水、電費時，供水、供電部門可以采取停水、停電的措施，這是供水、供電部門享有的權利，其他部門和個人，不得隨意停水、停電。所以，當業(yè)主、物業(yè)使用人在不交納物業(yè)管理服務費用時，物業(yè)管理公司采取停水、停電的措施來迫使業(yè)主、物業(yè)使用人交納費用的行為是一種侵權行為。如果在業(yè)主公約中約定了對不交納的業(yè)管理費用的業(yè)主、物業(yè)使用人可以采取停水、停電措施時，物業(yè)管理公司可以對不交物業(yè)管理費的業(yè)主、物業(yè)使用人停水、停電。另外，當供電、供水部門與物業(yè)管理公司簽訂合同，委托物業(yè)管理公司代收水費時，對不交水、電費的業(yè)主、物業(yè)使用可根據(jù)供水、供電部門的授權采取停水、停電的措施。47．房子沒人住是否有權拒絕交納物業(yè)管理服務費？答：《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。通常交納物業(yè)管理費的起算時間是從房屋交付時計算，或者從辦理入住手續(xù)或者通知入住后一段合理時間起計算，在房屋交付或者業(yè)主辦理入住手續(xù)前物業(yè)管理費用由開發(fā)商負擔，除物業(yè)管理公司與業(yè)主有特殊約定外，是否入住以及入住時間并不是交納物業(yè)管理費用的一個條件。48、物業(yè)公司是否有權收取裝修管理費、保證金、裝修垃圾清運費？答：⑴關于裝修管理費：物業(yè)管理公司與業(yè)主是平等的民事主體，他們之間基于委托關系簽訂物業(yè)管理服務合同，物業(yè)管理公司應履行的義務和收取的物業(yè)管理費用均由雙方進行平等協(xié)商并訂立在合同中，對雙方均有約束力。如果雙方在物業(yè)管理服務合同中明確約定可以收取裝修管理費的，物業(yè)管理公司可向需裝修業(yè)主收取裝修管理費，如果在