高等學(xué)校大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)方案

服務(wù)方案

1管理公司簡介

1.1

XXXX市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊資金元，是一家擁有物業(yè)管理三級

資質(zhì)的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢，

逐漸形成了獨(dú)特的“標(biāo)準(zhǔn)化管家”的經(jīng)營模式；并順利通過了IS09001：2000

質(zhì)量體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工150余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷。各類

技術(shù)人員持證上崗率100%?

我公司與xx聯(lián)通一直保持長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，自2010年起一直為xx聯(lián)

通市公司及縣分公司提供保潔、保安、維保、職工餐廳、招待所、司機(jī)等物業(yè)服

務(wù)，因細(xì)致、周到、標(biāo)準(zhǔn)的出色服務(wù)，多次受到聯(lián)通公司各級領(lǐng)導(dǎo)的表揚(yáng)和贊譽(yù)。

公司除承擔(dān)物業(yè)管理工作外，服務(wù)對象已拓展到高校、小區(qū)、寫字樓、公寓、

等服務(wù)領(lǐng)域，通過十幾年的不斷實(shí)踐，公司在物業(yè)服務(wù)方面積累了豐富的管理經(jīng)

驗(yàn)，管理水平得到業(yè)主的一致好評。

公司在發(fā)展中形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，

凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“追求卓越，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承

“用真心服務(wù)，為業(yè)主當(dāng)好管家”的服務(wù)理念，激勵著優(yōu)秀的華埠物業(yè)人，不斷

追求卓越，努力回報社會！

1.2物業(yè)管理宗旨、總目標(biāo)及主要思路

針對的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析討論，在總結(jié)經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對物

業(yè)管理的宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。

1、物業(yè)管理的宗旨

承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹高校形象，創(chuàng)一流品牌。

2、總體目標(biāo)

在高校物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”

三位一體化管理，對xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院、對我公司的影響都很大。我公司將本著

對高校高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)三項(xiàng)目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是：

(1)力爭服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服

務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在學(xué)院內(nèi)創(chuàng)造一個舒心、安心、順心的

學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

(2)自接管高校物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理

無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。

(3)我公司已通過了IS09001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，物業(yè)管理從正式接管后

全面導(dǎo)入IS09001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理的內(nèi)涵。

3、主要思路

根據(jù)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理的特點(diǎn)，在具體的管理服務(wù)過程中，我們將

牢牢把好以下幾個關(guān)口，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展，以求得最佳的管理

效果。

(1)把好安全關(guān)，確保安全有序。經(jīng)常性加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心員工的安全意識

教育，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。

1、統(tǒng)籌計(jì)劃安排。把安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊

上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。

2、突出防范重點(diǎn)。根據(jù)高校的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合高校的實(shí)際情況，確

定學(xué)院的治安防范重點(diǎn)部位。保證學(xué)院24小時值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖

門窗交接制度、夜間值班巡查制度。主動配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防

和安全用電、用水工作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良

好。對于違章用電、用水的同學(xué)要加強(qiáng)管理和教育。

3、制訂學(xué)院突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。設(shè)想可能在學(xué)院內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件（如盜

竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。

（2）把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行

精心操作，細(xì)心護(hù)理。負(fù)責(zé)學(xué)院、樓宇設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)

水電正常供應(yīng)、衛(wèi)生消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施的運(yùn)行正常。管理人員要做

到對配電設(shè)備進(jìn)行每日巡查，并記錄在案，對出現(xiàn)的任何不良苗頭不可疏忽大意,

準(zhǔn)確記錄及時匯報，妥善處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛一樣

愛護(hù)各種設(shè)備。

（3）把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量

整潔的環(huán)境，是高校物業(yè)管理最基本的要求。我公司將把環(huán)境整潔作為提

高高校物業(yè)管理檔次的重要的一個方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做

好高校公共及周邊環(huán)境的綠化保潔工作。

1、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時處理。嚴(yán)格遵守質(zhì)

量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。

2、嚴(yán)格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和物業(yè)服務(wù)中

心的定期考核和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持

不懈，一如既往地做好本職工作。

3、實(shí)施“物管110”服務(wù)模式，賦予每位物業(yè)管理人員對保潔的監(jiān)管職責(zé),

發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時處理。

（4）把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序

根據(jù)學(xué)校作息時間，由管理人員開關(guān)公寓、樓宇出入口。每班設(shè)管理員、

值班員，并且每位員工要做到像照顧自己的孩子一樣無微不至的關(guān)心學(xué)生的生

活。在服務(wù)過程中要求做到班班有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情

周到，主動接受師生的監(jiān)督。

1.3物業(yè)管理理念

高校物業(yè)管理不同于社會的專業(yè)性物業(yè)管理，其根本的區(qū)別就是要在物業(yè)管

理中實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，因此在高校的物業(yè)

管理過程中，不但要做好硬件管理，使之達(dá)到保質(zhì)增值的功能，而且要以員工的

高素質(zhì)、企業(yè)的文化品位、人性化的管理來達(dá)到育人的根本目的。

我公司通過多年高校的物業(yè)管理，已經(jīng)從中取得了一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并

已基本上實(shí)現(xiàn)了“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，我公司相信

我們有能力管理好學(xué)院，有能力在課余時間照顧好學(xué)生的生活起居。

在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理過程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。

1.物管110：

亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想即為：物業(yè)服務(wù)中心的

員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管110的執(zhí)行者。服務(wù)員既是師生

的服務(wù)者，也是保潔者；保潔員既是保潔者，也是師生的服務(wù)者，諸如此類。不

論業(yè)主有何需要，只要通過值班電話或向物業(yè)服務(wù)中心的任一員工反映，都會做

到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是形成110服務(wù)聯(lián)動，為師生提供方便、快

捷、全方位的服務(wù)。

2.零干擾管理

就是給學(xué)生創(chuàng)造個性化的私密空間，保障學(xué)生的隱私不被泄露。在服務(wù)、管

理的時候，應(yīng)盡可能不打擾學(xué)生，將學(xué)生在學(xué)習(xí)、休息時受外界干擾的程度降到

最低限度。物業(yè)管理人員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；物業(yè)服務(wù)中心在不干擾學(xué)生的情

況下提供服務(wù)等。

3.人性化管理

即“以人為本”的理念。根據(jù)公司服務(wù)對象------學(xué)生的獨(dú)特群體，對他們

進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀

的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾

心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。

親情化管理

即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友情、愛情”融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我

們的每位管理人員像照顧自己的兒女一樣照顧我們的同學(xué)，使我們學(xué)院的每一位

同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。

5.點(diǎn)滴管理

點(diǎn)滴管理即全心服務(wù)，簡單地說，就是物管人員在任何時候，對待我們的學(xué)

生都要做到：“認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度”，這就叫實(shí)

實(shí)在在地全心服務(wù)。比如同學(xué)生病，我們的管理人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)

心、照顧同學(xué)。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給每一位

學(xué)生。

6.一分鐘反應(yīng)

物業(yè)服務(wù)中心每個員工無論何時接到何任務(wù)，必須在一分鐘內(nèi)行動，以確保

每項(xiàng)工作都能及時準(zhǔn)確的落實(shí)到位。

7.品牌服務(wù)

“市場向品牌集中，效益向規(guī)模傾斜”，高校物業(yè)管理人深諳此理。在堅(jiān)持

規(guī)模化發(fā)展任務(wù)的同時，始終將品牌服務(wù)作為公司頭等大事來抓。以我們的“高

校社區(qū)”品牌服務(wù)讓師生們在學(xué)習(xí)、休息時真正的感到舒心、安心、放心、稱心。

8.溝通零距離

就是我們的員工在日常的物業(yè)管理過程中要注重與學(xué)生的溝通，要最大限度

的與學(xué)生交流，深入的了解我們的學(xué)生的心理狀態(tài)，時刻注意學(xué)生的心理變化，

為我們更好的實(shí)施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理模式打下良好的基礎(chǔ)。

2項(xiàng)目概況

2.1項(xiàng)目概述

xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院位于xx市雙橋區(qū)下二道河子，校園占地286畝（包括高廟

西校區(qū)10畝），建筑面積10.2萬平方米。學(xué)院建筑物有教學(xué)樓、辦公樓、實(shí)驗(yàn)

樓、實(shí)訓(xùn)樓、學(xué)生宿舍樓、圖書館樓、體育館等。現(xiàn)有在校生5300,教職工340

人。本項(xiàng)目為學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)，包括：零星維修維護(hù)、安全保衛(wèi)、宿舍管理、

室內(nèi)外清潔保潔、校園綠化美化、開水供應(yīng)、西校區(qū)看護(hù)。

2.2保潔服務(wù)內(nèi)容及范圍

（1）日常檢查、維修、維護(hù)

水電暖日常維修維護(hù)，門、窗、鎖等（不含食堂、商店）的維修，辦公家具

及教室桌椅的日常維修、日常搬運(yùn)。

供水檢查、維護(hù)、維修范圍為市政自來水表以內(nèi)至各用水點(diǎn)的水龍頭、開關(guān)

截門、管路、水泵等加壓系統(tǒng)。

供電檢查、維護(hù)、維修范圍為配電室總閘下口至各用電點(diǎn)的燈具、開關(guān)、插

座、配電箱、電線電纜。

供暖檢查、維護(hù)、維修范圍為換熱站出口至各用暖單元的散熱器、截門、管

道泵、管路。

排水系統(tǒng)范圍為各用水點(diǎn)水盆、地漏、排水管路至學(xué)院排污總出口。

水泵房內(nèi)設(shè)施維修維護(hù)，管路、電路維修，截門、底閥更換、山上景觀噴泉

的維護(hù)維修，開關(guān)、截門、噴頭等配件的更換。

雨水排出管道范圍為校園內(nèi)雨排入口（水篦子、排水口）至校園北出口（大

門衛(wèi)對過通往液化氣站橋下出口處）和校園東出口（小門衛(wèi)明水溝至校園外）雨

季清理，及時疏通排水口，保證排水暢通。配備防洪物資用工。

建筑物、護(hù)坡、護(hù)壩、道路、馬路牙、墻面、地面、踢腳線、臺階、護(hù)欄、

圍墻小面積損壞的臨時維修、維護(hù)。

⑵清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

按照后勤管理部門的要求，完成校園環(huán)境、室內(nèi)外衛(wèi)生管理服務(wù)工作，包括

教學(xué)樓、辦公樓、圖書館樓、學(xué)生宿舍樓的樓內(nèi)走廊、樓梯道、教學(xué)樓四個120

人大教室內(nèi)、電教室、階梯教室、體育館教室、籃球館、電梯間、衛(wèi)生間、會議

室（大、?。h廳及室外道路、停車場、體育場、山體公園、綜合服務(wù)樓周

邊、綜合服務(wù)樓ATM機(jī)室、家屬樓周圍等學(xué)校管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，

清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等（不含食堂、商店

的樓內(nèi)部分）。

（3）學(xué)生宿舍的管理

按照學(xué)生管理部門的要求，完成學(xué)生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、

公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍紀(jì)律維持等。

（4）安全工作管理

按照安全保衛(wèi)部門的要求，完成大門衛(wèi)、小門衛(wèi)人員和車輛出入管理、夜間

巡邏校園，監(jiān)控、消防設(shè)施管理。

（5）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

按照后勤管理部門要求，完成校園綠化服務(wù)工作，包括山體公園、校區(qū)內(nèi)所

有樹木、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等的整枝、修剪、養(yǎng)

護(hù)、病蟲害防治、抗旱澆水、施肥、雜草雜物清理。

（6）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

（7）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

（8）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

（9）校園綜合服務(wù)和零星用工

（10）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

檢查、清掏、疏通辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的

化糞池、排污井、排污管道。

2.3服務(wù)要求

（一）日常維修、維護(hù)

1、確保門窗等共用設(shè)施的完好和正常使用；及時完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),

合格率100%。建立日常巡查制度，做好日常巡查記錄和維修記錄。

2、保證公共水電暖等公共設(shè)施正常運(yùn)行。公共設(shè)施、供水供電設(shè)施每天

檢查一遍，做好檢查記錄。發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場，12小時內(nèi)維修完

畢。供暖前全面檢查供暖設(shè)施。

3、給排水系統(tǒng)設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象；遇有事故，

維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水和長時間停水現(xiàn)象。

4、重大節(jié)日保證噴泉運(yùn)轉(zhuǎn)、及時上水補(bǔ)水、排水、衛(wèi)生清理、噴頭、電機(jī)

檢查維護(hù)維修、冬季防護(hù)、防凍等。

5、小型維修（包工不包料）

（1）水、電、門鎖、門窗維修不過夜；

（2）水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞、玻璃損壞，要隨

叫隨修；

（3）排水管、排污管要保持暢通，如有堵塞應(yīng)立即疏通。

（4）家具、桌椅維修要及時，24小時內(nèi)完成維修。

（二）清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

1、按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進(jìn)行定期清掃或不定期的清掃保潔，做到

全天候、全方位保潔；

2、定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源，每周對范圍內(nèi)的場所消毒一

次；

3、污水排放通暢；

4、如遇突發(fā)事件或突擊檢查時，積極配合校方，搞好衛(wèi)生工作，隨叫隨

到。

5、入口及大堂清潔要求

①門窗（玻璃、窗框、窗臺、門把手）無手印、無污漬，保持光潔明亮。

②地面、地腳線、指示牌、座地?zé)熁抑褵o污漬、水跡、塵跡，保持光潔明

亮。

③燈飾、天花頂無蛛絲、無污塵。

④電梯（轎廂、燈飾、排風(fēng)扇及按鈕）無塵跡、污漬，地面干凈整潔。

6、樓層公共區(qū)域部分清潔要求

①指示牌、懸掛牌光潔明亮。保持消防通道無雜物。

②地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾筒無污漬、無痰漬、無塵跡。

③天花板無蜘蛛網(wǎng)和灰塵污漬。

④門把、鏡子無水漬、無印跡，明亮照人。

⑤樓道內(nèi)滅火器、宣傳欄無灰塵。

7、衛(wèi)生間清潔要求

①地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面、隔板無灰塵污漬和雜物。

②小便器、坐廁、洗手盆無污漬、無積水、無垢、無臭，瓷器光潔明亮。

③保持下水管道水流暢通。

8、露天部分清潔要求

①地面無垃圾、無雜草、無積水、無明顯污漬油跡。

②室外設(shè)施無明顯灰塵污漬及不良張貼物。

③校園宣傳欄、宣傳窗、雕塑無灰塵、無污漬。

④燈飾、欄桿、指示牌無污漬、水跡及明顯灰塵。

⑤垃圾清運(yùn)及時，物品擺放整齊。

⑥垃圾桶無明顯灰塵污漬，不過滿。

⑦房屋立面、道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。

⑧綠化帶及四周無落葉無垃圾，公園內(nèi)道路無落葉無垃圾。

9、垃圾清運(yùn)要求

①垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，及時清理，垃圾不在筒箱內(nèi)過夜。

②垃圾中轉(zhuǎn)站定期消毒，無蚊蠅飛舞。

③垃圾清運(yùn)過程中不得產(chǎn)生二次污染。

④與垃圾箱運(yùn)輸部門建立聯(lián)系機(jī)制，及時外運(yùn)，不得產(chǎn)生垃圾堆積現(xiàn)象。

⑤整理樹木、平整草坪花園等產(chǎn)生的樹枝、石塊、樹葉等固體垃圾歸堆后,

整體外運(yùn)，不得隨意存放到學(xué)院院內(nèi)。

10、每月進(jìn)行一次集中大掃除，清理衛(wèi)生死角。

（三）學(xué)生宿舍的管理

1、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)院《學(xué)生公寓管理規(guī)定》。

2、嚴(yán)格公寓出入管理。嚴(yán)禁非本公寓人員進(jìn)入宿舍，對出入公寓的物品應(yīng)

進(jìn)行查問。如有家長探視、施工維修等外部人員進(jìn)入，要進(jìn)行詢問核實(shí)并做好登

記。

3、嚴(yán)格住宿生出勤管理。按時開關(guān)門鎖及電閘，督促學(xué)生自覺遵守學(xué)校的

各項(xiàng)規(guī)章制度和作息時間，晚10點(diǎn)查房清點(diǎn)登記住宿人員。對請假的學(xué)生要進(jìn)

行核實(shí)，對無故夜不歸宿的要及時打電話通知輔導(dǎo)員或所屬系的值班老師，并做

好記錄。

4、嚴(yán)格日常檢查督導(dǎo)。每2小時巡查宿舍一次，經(jīng)常巡視公寓公共設(shè)施，

確保設(shè)施正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。加強(qiáng)學(xué)生宿舍鑰匙管理，督促學(xué)生按時

整理內(nèi)務(wù)，及時排查并處置學(xué)生私自接換電線、使用大功率電器、吸煙、喝酒、

賭博及私藏管制刀具等行為，及時向所屬系輔導(dǎo)員反饋信息，并做好記錄。

5、關(guān)愛尊重學(xué)生，全心全意為學(xué)生服務(wù)。學(xué)生有病或生活、學(xué)習(xí)上有困難,

要稱王給予熱情幫助。發(fā)現(xiàn)學(xué)生有重大病情要及時報告輔導(dǎo)員，并協(xié)助及時送校

醫(yī)室或醫(yī)院治療。深入了解學(xué)生中存在的問題，及時排查學(xué)生矛盾隱患，查處學(xué)

生打架行為。

6、加強(qiáng)安全防范意識，防火防盜防電。發(fā)現(xiàn)險情及時報告、處置。掌握應(yīng)

急疏散方法，遇有緊急情況，迅速妥善疏散學(xué)生，確保學(xué)生人身安全。

7、認(rèn)真做好值班、交接班記錄，保存好有關(guān)工作資料，為學(xué)生宿舍評優(yōu)工

作提供依據(jù)。

8、遇突發(fā)事情發(fā)生，值班管理人員必須在第一時間報告其系部值班領(lǐng)導(dǎo)，

同時向?qū)W院安全工作處和學(xué)院行政值班領(lǐng)導(dǎo)匯報，如情況緊急應(yīng)同時直接報警

（110、120或119等）。

9、按時參加系及學(xué)生處組織的有關(guān)活動，認(rèn)真完成好各項(xiàng)臨時性任務(wù)。

（四）安全工作管理

1、門衛(wèi)管理

①嚴(yán)格執(zhí)行門衛(wèi)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行外來人員和車輛準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行來

客登記制度，對校門周圍進(jìn)行巡查。

②禁止任何人將非教學(xué)所需的易燃易爆物品、有毒物品、動物、管制刀具和

其他危及學(xué)校安全的物品帶入校園。

③發(fā)現(xiàn)不法分子及時啟動一鍵報警設(shè)備或通過其他方式報警，設(shè)法制止侵

害，保護(hù)師生安全。

④嚴(yán)禁小商販等社會閑散人員進(jìn)入校園，對可疑人員要仔細(xì)盤查，并及時上

報安全工作處。

⑤做好門衛(wèi)警衛(wèi)室配備的安防器械的管理和維護(hù)。

⑥禁止出租車進(jìn)入校園。

⑦嚴(yán)格執(zhí)行遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。

2、校園安全管理

①按時按要求開關(guān)各樓門，鎖門前對樓內(nèi)各部位進(jìn)行安全巡查。

②每隔一小時對校園重點(diǎn)部位進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，妥善處理。

③認(rèn)真做好消防檢查，掌握消防設(shè)施的使用方法，保障校園無火災(zāi)事故。

④如遇一般刑事案件和治安案件要保護(hù)好現(xiàn)場，并及時上報。

⑤及時清出校內(nèi)閑散人員。

⑥認(rèn)真填寫值班記錄。

⑦遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。

（五）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

1、根據(jù)樹木、綠地的生長情況，定期不定期進(jìn)行修剪、抗旱

澆水、施肥、噴藥殺蟲、除雜草等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好。

2、如因養(yǎng)護(hù)不及時或養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成樹木死亡，中標(biāo)人負(fù)責(zé)免費(fèi)替換。

3、每年4月初和10月末對山體公園、學(xué)院綠化區(qū)進(jìn)行一次集中清理，清除雜

草雜物，統(tǒng)一澆水。防火高峰期與山上保潔人員積極配合保衛(wèi)處做好防火值班工

作。日常山體公園花卉養(yǎng)護(hù)。過冬花卉防凍、防寒、保溫等。

（六）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

1、負(fù)責(zé)電鍋爐房和開水房的室內(nèi)衛(wèi)生。

2、負(fù)責(zé)早7:00-8:00,午11:30-13:30,晚16:30-19:00時間段的開水供應(yīng)。

3、負(fù)責(zé)供水設(shè)備的正常維護(hù)與檢修。

4、協(xié)助每年一次的鍋爐清洗工作。

（七）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

負(fù)責(zé)西校區(qū)校園及建筑物的看護(hù)，做好防火、防盜工作，保證無重大事故的

發(fā)生。

（A）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

1、建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、項(xiàng)目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。

3、檔案資料包括：實(shí)施管理和服務(wù)工作中的各種制度、規(guī)程、記錄、圖表、

函件等。

（九）校園綜合服務(wù)和零星用工

按要求提供校區(qū)重大會議、慶典、招生、考試、報到、藝術(shù)節(jié)、護(hù)士節(jié)、學(xué)

術(shù)活動、布展（運(yùn)動會2天、大中專新生報到4天、校慶、招聘會、單招考試、四

六級英語考試、公務(wù)員考試、教師資格證考試、自學(xué)考試（2天）、成人高考（2

天）、醫(yī)護(hù)英語水平考試）等活動的勞動服務(wù)，包括布置會場、搬運(yùn)器材、桌椅、

試室布置、清場、掛條幅、掛標(biāo)牌、插彩旗。運(yùn)動場沙坑日常管理、平整等工作。

各種臨時事件的零星用工。五一、十一至少兩名工人配合自來水公司清洗、消毒

山上、山下蓄水池。

（十）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

每天檢查辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的化糞池、

排污井、排污管道，做好檢查記錄并就發(fā)現(xiàn)問題及時清掏、疏通。安排專人負(fù)責(zé)

學(xué)院地漏、排污管道的疏通工作。每月用抽糞車對各建筑物化糞池檢查兩次以上,

及時清掏并將清掏出的紙巾等固體物質(zhì)外運(yùn)，不能造成二次堵塞，不能影響環(huán)境

衛(wèi)生。

2.4人員配置及服務(wù)參數(shù)

*本項(xiàng)目需配置人員110人。其中:

（-）*項(xiàng)目主管：1名

（-）*零星維修、維護(hù)：6人

（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)4人，操場、道路、公共

場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月~10月）,體育館教室1人,

教務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。

（四）*學(xué)生宿舍的管理

公寓樓名稱樓層應(yīng)配備工作時間

宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)

人員數(shù)

廣2層464241324小時

3?4層454191324小時

A座宿舍樓

5~6層474381324小時

7?8層383621324小時

廣2層464561324小時

3~4層454461324小時

B座宿舍樓5~6層474661324小時

7~8層474661324小時

9?1層393861324小時

2號宿舍樓廣4層745801324小時

廣3層645481324小時

3號宿舍樓

3~6層655501324小時

山下宿舍樓廣4層454001324小時

合計(jì)數(shù)1339

（五）*安全工作管理

崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時間

大門衛(wèi)4824小時

小門衛(wèi)4424小時

校園夜間巡邏36下午5:00?早8:00

合計(jì)1318

(六)*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

配備3人(與山體公園保潔人員合作)，工作時間為每年4月~10月。

(七)*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

配備1人

(A)*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

配備1人

七、人員要求和說明

1、投標(biāo)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。

2、中標(biāo)單位安排到學(xué)院工作的人員要求有責(zé)任心，有專業(yè)管理技術(shù)和一

定的工作經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗

證，人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。按崗位不同統(tǒng)一著裝，形象良好，舉

止文明，對學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。

3、特殊崗位人員要求

(1)日常維修、維護(hù)

1名具有水電暖維修工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有木工工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有管道焊接

技術(shù)。均需要有相應(yīng)資格證書。

(2)學(xué)生宿舍的管理

愛崗敬業(yè)，為人師表，關(guān)愛學(xué)生，盡職盡責(zé)；堅(jiān)持原則，秉公辦事，敢于管

理，文明服務(wù)；堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁空崗，私自調(diào)崗，在崗不為；服從分配，聽從指

揮，團(tuán)結(jié)協(xié)作，不弄是非。

(3)安全工作管理

①50周歲以下，身高1.65米以上，男性，五官端正，身體健康。

②具有一定的思想政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心強(qiáng)，品行良好。

③無精神病史和其他不能控制自己行為能力和疾病史。

④沒有受過刑事處罰、勞動教養(yǎng)、收容教育、強(qiáng)制隔離戒毒、行政拘留等。

（4）樹木綠地修剪及養(yǎng)護(hù)管理

具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

（5）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

50歲左右，男性；具有健康證，特種設(shè)備鍋爐工上崗證，具有相關(guān)工作經(jīng)歷

者，懂電工知識。要求在學(xué)校住宿。

（6）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

50歲左右，男性，身體健康，在學(xué)校住宿。

2.5服務(wù)地點(diǎn)及質(zhì)量監(jiān)督

1、服務(wù)地點(diǎn)：XX市下二道河子XX護(hù)理職業(yè)學(xué)院院內(nèi)

2、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督

（1）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核由學(xué)院各相關(guān)部門進(jìn)行。

（2）中標(biāo)單位在開展以上各類管理服務(wù)時，必須接受學(xué)校相關(guān)部門的管理、

指導(dǎo)、監(jiān)督。

（3）中標(biāo)單位必須支持和配合學(xué)校開展工作，保證學(xué)校各項(xiàng)工作的正常運(yùn)

行。

（4）學(xué)院派專人采取定期檢查和不定期抽查的方式對中標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、服

務(wù)態(tài)度、安全等進(jìn)行監(jiān)督，若有違反相關(guān)的規(guī)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)隨時開具

處罰通知書給中標(biāo)方，無須中標(biāo)方同意，罰款將從當(dāng)月服務(wù)費(fèi)中扣除，扣罰標(biāo)準(zhǔn)

如下表：

處罰通知4張以上/連續(xù)2月

1張/月2張/月3張/月

書月4張以上

按月服務(wù)按月服按月服務(wù)按月服務(wù)學(xué)院有權(quán)

按服務(wù)

費(fèi)X1%務(wù)費(fèi)X費(fèi)x5%扣費(fèi)X10%取消承包

費(fèi)％扣罰

0X3

扣罰2%扣罰訓(xùn)扣罰合同

2.6其他要求和說明

1、中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)實(shí)行一體

化的統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

2、物業(yè)委托管理期限為24個月，從2017年8月20日起至2019年8月20日。

3、本服務(wù)項(xiàng)目采用一次性包干，承包期間如遇國家政策性調(diào)價，市場材料

價格發(fā)生變化，本服務(wù)項(xiàng)目均不予調(diào)整。

4、學(xué)院每年有近三個月的假期，除項(xiàng)目主管、安全保衛(wèi)工作、西校區(qū)看護(hù)

為全年工作外，其他崗位工作人員均按9個月計(jì)算服務(wù)費(fèi)。若因臨時性任務(wù)、放

假期間發(fā)生服務(wù)，費(fèi)用按用工情況單獨(dú)計(jì)算。

5、辦公室、教室和學(xué)生宿舍內(nèi)的清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)（已

說明的除外）。

6、校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、維修零

部件均由校方負(fù)責(zé)；但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

7、物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

8、學(xué)院提供1間工作用房，1間管理人員用房，其它一切服務(wù)所需消耗品、

在校住宿人員的生活用品等費(fèi)用均由中標(biāo)方負(fù)擔(dān)。

9、校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、家具、桌椅等設(shè)施設(shè)備的維修零部件由校方提供。

10、大型施工垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清理。

11、清潔衛(wèi)生用具、運(yùn)輸工具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。

12、日常維修維護(hù)等各種工具由由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。

13、消殺用藥、綠化植物病蟲害防止用藥、用品、器具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

14、管道疏通、化糞池清理所用工具及糞車由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

如因工作失誤而造成學(xué)院經(jīng)濟(jì)損失，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟(jì)損失。不可抗力

的因素除外。

3物業(yè)管理方式和計(jì)劃

3.1管理方式

面對xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理特點(diǎn)，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的

管理效果，這是我們作為管理公司所確定管理方式的重要課題，我公司在深入調(diào)

查研究的基礎(chǔ)上確定了學(xué)院物業(yè)管理的管理方式。

我們采取的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激

勵系統(tǒng)四部分組成。

（一）組織系統(tǒng)

1、組織架構(gòu)圖（見下頁）

理

2、組織架構(gòu)描述

從管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，物業(yè)管理中心將在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院和公司的領(lǐng)

導(dǎo)下，實(shí)行學(xué)院分管部門領(lǐng)導(dǎo)下的一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，管理中心設(shè)各部門經(jīng)理，

每個部門設(shè)分項(xiàng)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)

導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由領(lǐng)班直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在由學(xué)校對

口管理部門直接安排，各領(lǐng)班、工作人員向?qū)W校對口管理部門負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)

使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。

3、人員配置

隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變

化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作

人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，

我們要求管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職。

在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，

運(yùn)用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰

率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（一）*項(xiàng)目主管：1名

（二）*零星維修、維護(hù)：6人

（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)4人，操場、道路、公共

場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月~10月）,體育館教室1人,

教務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。

（四）*學(xué)生宿舍的管理

公寓樓名稱樓層應(yīng)配備工作時間

宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)

人員數(shù)

廣2層464241324小時

A座宿舍樓3~4層454191324小時

5~6層474381324小時

7~8層383621324小時

廣2層464561324小時

3~4層454461324小時

B座宿舍樓5~6層474661324小時

7~8層474661324小時

9~1層393861324小時

2號宿舍樓廣4層745801324小時

廣3層645481324小時

3號宿舍樓

3~6層655501324小時

山下宿舍樓1~4層454001324小時

合計(jì)數(shù)1339

（五）*安全工作管理

崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時間

大門衛(wèi)4824小時

小門衛(wèi)4424小時

校園夜間巡邏36下午5:00~早8:00

合計(jì)1318

（六）*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

配備3人（與山體公園保潔人員合作），工作時間為每年4月10月。

（七）*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

配備1人

（八）*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

配備1人

合計(jì)110人。

（二）運(yùn)作程序系統(tǒng)

（見下頁）

2、整體運(yùn)作流程圖說明:

2.1從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)

節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。

2.2在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性

管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。

2.3整體運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)物業(yè)服務(wù)中心逐步按照IS09001：2000版的質(zhì)量

保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的整體運(yùn)作方案。在實(shí)踐中

逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。

（三）信息反饋系統(tǒng)

1、信息反饋示意圖

（見下頁）

1、信息反饋示意圖

信

息

傳

遞

2、信息反饋示意圖說明

2.1信息也是資源學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和

信息反饋渠道。

2.2監(jiān)督機(jī)構(gòu)分別為：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。

公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。

2.3在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取A管理模式中的例行檢查和突擊抽查

相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與由黃控制相結(jié)合。

（四）激勵系統(tǒng)

1、激勵系統(tǒng)示意圖

（見下頁）

2、激勵系統(tǒng)示意圖說明

2.1激勵是物管部內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得

到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和

社會效益。

2.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積

極性，適時做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排

憂解難，組織有益的集體活動和家訪等。

2.3獎懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎勵為主、懲處為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝

劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎勵類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵

為輔。

2.4工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大

距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。

2.5培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的

事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)

修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。

2.6文化活動機(jī)制是溝通物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開

展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。

3.2工作計(jì)劃

根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作

和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：

1、前期管理工作計(jì)劃

序

項(xiàng)目內(nèi)容時間

號

1、成立投標(biāo)工作小組；

擬訂物業(yè)管理方

——

2、仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；

案

3、對學(xué)院展開深入的調(diào)查研究；

1、人員的選拔；

組建物業(yè)管理隊(duì)

二2、人員的培訓(xùn)；

伍

3、人員的上崗。

1、安排管理用房；

完善管理及辦公

三2、安排員工宿舍

條件

3、準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。

制定管理規(guī)章制根據(jù)學(xué)院的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各

四

度項(xiàng)規(guī)章制度；

物業(yè)的驗(yàn)收與接1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；

五

管2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。

2、正常運(yùn)行期的管理工作計(jì)劃

序號項(xiàng)目內(nèi)容時間

1、制定學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；學(xué)院交付之日

—■保潔、樓管

2、學(xué)院的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。起

二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的資料管理；同步進(jìn)行

1、治安管理；

三安全管理同步進(jìn)行

2、消防管理；

1、綠化管理；

四環(huán)境衛(wèi)生管理2、清潔衛(wèi)生管理；同步進(jìn)行

3、環(huán)保管理。

1、物資賬目；

五物資管理同步進(jìn)行

2、物資收發(fā)。

1、人事檔案

檔案管理2、設(shè)備檔案同步進(jìn)行

3、日常管理檔案

七CIS系統(tǒng)全面導(dǎo)入CIS企業(yè)識別系統(tǒng)同步進(jìn)行

八質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入1509001:2000同步進(jìn)行

九員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)行

4服務(wù)工作目標(biāo)和實(shí)施措施

1工作目標(biāo)

序號指標(biāo)體系國家標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)

1學(xué)院配套設(shè)施完好率98%98%

2工程維修質(zhì)量合格率100%100%

3維修質(zhì)量回訪率100%100%

4清潔保潔率99%99%

5道路、公共設(shè)施完好率95%98%

6學(xué)院內(nèi)治安案件年發(fā)生率1%。以下0

7火災(zāi)年發(fā)生率1%。以下0

8業(yè)主有效投訴率2%。以下1%。以下

9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上

10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上

11業(yè)主綜合服務(wù)滿意率90%90%以上

12綠化完好率95%98%以上

13管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%85%以上

2保證目標(biāo)的實(shí)施措施

為實(shí)現(xiàn)我們對學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國家建設(shè)部物業(yè)管

理示范大廈的評比標(biāo)準(zhǔn)，我們將采取切實(shí)可行的措施落實(shí)承諾的各項(xiàng)指標(biāo)。其主

要指標(biāo)及實(shí)施措施如下：

主要指標(biāo)實(shí)施措施

1、加強(qiáng)管理員消防安全知識，落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)

巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時處理；

學(xué)院2、制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；

無火災(zāi)事件發(fā)生3、杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；

4、定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識，組織由學(xué)

校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。

1、管理員對來訪人員嚴(yán)格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕

安全管

閑雜人員進(jìn)入學(xué)院；

理

2、對學(xué)院內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；

3、執(zhí)行24小時值班巡查制度，確保無偷盜案

學(xué)院

件發(fā)生；

無偷盜案件發(fā)生

4、制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用

有序；

5、加強(qiáng)法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法

的意識。

1、嚴(yán)格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來

訪者不得進(jìn)入寢室；

2、充分發(fā)揮公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示

學(xué)院無男女同寢、

范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的交

斗毆等事件發(fā)生

流，培養(yǎng)學(xué)生“互幫互助”的思想；

3、制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期

演練。

學(xué)院保持整潔衛(wèi)生，

做到“五不”即不見1、加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能

積水、積土、雜物、和專業(yè)知識；

不漏收垃圾、不亂倒2、嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；

垃圾；“五凈”即路3、保證對垃圾實(shí)行袋裝化；

面凈、路沿凈、人行4、按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)

道凈、雨水口凈、果格考核制度。

皮箱凈。

1、保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生

環(huán)境衛(wèi)做好寢室衛(wèi)生；

生管理學(xué)生寢室內(nèi)2、管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為

保持衛(wèi)生和美化學(xué)生進(jìn)行室內(nèi)美化指導(dǎo)；

3、對學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對不合

格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。

1、制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)

定的預(yù)案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時向?qū)W校匯報；

作好傳染病2、宣傳傳染病防治知識，加強(qiáng)學(xué)生身體健康檢

的預(yù)防與處理查；

3、定期請學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)行健康教

育。

1、制定嚴(yán)格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上

崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號牌，并不斷的加強(qiáng)

保證管理人員精神培訓(xùn)；

飽滿，有良好服務(wù)意2、聘請專業(yè)人員講課，增強(qiáng)管理人員的服務(wù)水

識和態(tài)度平；

3、組織學(xué)習(xí)勞動模范的事跡，增強(qiáng)服務(wù)意識；

內(nèi)部管

4、組織服務(wù)競賽，鼓勵管理人員爭創(chuàng)服務(wù)標(biāo)兵。

理

1、學(xué)校布置的工作，由物業(yè)服務(wù)中心站長親自

指揮負(fù)責(zé)，保證按時完成；

完成學(xué)校布置的工

2、物業(yè)服務(wù)中心的工作以學(xué)校的規(guī)章制度為依

作，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章

據(jù)，工作規(guī)程不能和學(xué)校制度相抵觸；

制度

3、加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與交流，

了解工作的不足之處，認(rèn)真改進(jìn)。

1、加強(qiáng)平時的管理與培訓(xùn)，遇到突發(fā)事件，不

慌不忙，冷靜處理；

突發(fā)事作好對突發(fā)事件2、制定突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，管理人員必須

件處理的處理工作按照規(guī)定的預(yù)案程序處理；

3、對突發(fā)事件要按程序及時匯報學(xué)校，并配合

學(xué)校對事件的調(diào)查。

1、積極主動配合學(xué)校宣傳部、學(xué)工處，以及各

院系組織開展的學(xué)生文化、娛樂活動；

2、聯(lián)合自管會，發(fā)掘有特長的學(xué)生，積極開展

公寓文保證學(xué)院各項(xiàng)座談、競賽、表演、講座等活動；

化建設(shè)文化氛圍的營造3、以宣傳欄為陣地，結(jié)合各類有意義的主題展

開專題宣傳；

4、支持配合學(xué)生自行組織的有意義的文體活

動。

1、物業(yè)服務(wù)中心年初制定全年重大節(jié)日活動計(jì)

重大節(jié)日組織公寓

戈IJ,以便提早組織、安排活動；

學(xué)生

2、逢重大節(jié)日，安排專人負(fù)責(zé)學(xué)院的裝點(diǎn)，如

開展活動，營造節(jié)日

有需要公司總部提供資金并派人支援；

氣氛

3、積極配合學(xué)校有關(guān)重大節(jié)日的工作安排。

5管理方案

5.1物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容

（-）日常檢查、維修、維護(hù)

水電暖日常維修維護(hù)，門、窗、鎖等（不含食堂、商店）的維修，辦公家具

及教室桌椅的日常維修、日常搬運(yùn)。

供水檢查、維護(hù)、維修范圍為市政自來水表以內(nèi)至各用水點(diǎn)的水龍頭、開關(guān)

截門、管路、水泵等加壓系統(tǒng)。

供電檢查、維護(hù)、維修范圍為配電室總閘下口至各用電點(diǎn)的燈具、開關(guān)、插

座、配電箱、電線電纜。

供暖檢查、維護(hù)、維修范圍為換熱站出口至各用暖單元的散熱器、截門、管

道泵、管路。

排水系統(tǒng)范圍為各用水點(diǎn)水盆、地漏、排水管路至學(xué)院排污總出口。

水泵房內(nèi)設(shè)施維修維護(hù)，管路、電路維修，截門、底閥更換、山上景觀噴泉

的維護(hù)維修，開關(guān)、截門、噴頭等配件的更換。

雨水排出管道范圍為校園內(nèi)雨排入口（水篦子、排水口）至校園北出口（大

門衛(wèi)對過通往液化氣站橋下出口處）和校園東出口（小門衛(wèi)明水溝至校園外）雨

季清理，及時疏通排水口，保證排水暢通。配備防洪物資用工。

建筑物、護(hù)坡、護(hù)壩、道路、馬路牙、墻面、地面、踢腳線、臺階、護(hù)欄、

圍墻小面積損壞的臨時維修、維護(hù)。

（二）清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

按照后勤管理部門的要求，完成校園環(huán)境、室內(nèi)外衛(wèi)生管理服務(wù)工作，包

括教學(xué)樓、辦公樓、圖書館樓、學(xué)生宿舍樓的樓內(nèi)走廊、樓梯道、教學(xué)樓四個120

人大教室內(nèi)、電教室、階梯教室、體育館教室、籃球館、電梯間、衛(wèi)生間、會議

室（大、?。?、會議廳及室外道路、停車場、體育場、山體公園、綜合服務(wù)樓周

邊、綜合服務(wù)樓ATM機(jī)室、家屬樓周圍等學(xué)校管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，

清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等（不含食堂、商店

的樓內(nèi)部分）。

（三）學(xué)生宿舍的管理

按照學(xué)生管理部門的要求，完成學(xué)生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管

理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍紀(jì)律維持等。

（四）安全工作管理

按照安全保衛(wèi)部門的要求，完成大門衛(wèi)、小門衛(wèi)人員和車輛出入管理、夜

間巡邏校園，監(jiān)控、消防設(shè)施管理。

（五）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

按照后勤管理部門要求，完成校園綠化服務(wù)工作，包括山體公園、校區(qū)內(nèi)

所有樹木、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等的整枝、修剪、

養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治、抗旱澆水、施肥、雜草雜物清理。

（六）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

（七）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

（八）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

（九）校園綜合服務(wù)和零星用工

（十）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

檢查、清掏、疏通辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的

化糞池、排污井、排污管道。

5.2日常服務(wù)項(xiàng)目及采取的措施

針對xx市護(hù)理職業(yè)學(xué)院的特點(diǎn)，我們的日常服務(wù)工作將由接管期、常規(guī)期

二個部分組成。

1、接管期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施

在接管期內(nèi)，對學(xué)院內(nèi)部充分了解，通過接管驗(yàn)收，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的

各項(xiàng)性能特點(diǎn)，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案，真正做到防患于

未然。并在此基礎(chǔ)上制定各類與貴校相關(guān)的接管文件。

對所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學(xué)生處呈報詳盡的《XX市護(hù)理

職業(yè)學(xué)院物業(yè)服務(wù)前期介入服務(wù)運(yùn)作實(shí)施方案》

2、常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施

（一）設(shè)施維修、維護(hù)

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工