房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編11

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編11單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是()。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的()。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.存在效益外溢D.易受政策影響我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的()市場(chǎng)。A.完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)C.寡頭壟斷D.完全壟斷我的答案：參考答案：B答案解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。第5題、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是()萬(wàn)m2。A.500B.700C.800D.1000我的答案：參考答案：A答案解析：某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-(300+200)=500(萬(wàn)m2)。第6題、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段我的答案：參考答案：B答案解析：在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加。第7題、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是()。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地我的答案：參考答案：A答案解析：土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。第8題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括()。A.對(duì)原材料的檢驗(yàn)B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度我的答案：參考答案：D答案解析：質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面：對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。第9題、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是()。A.土地儲(chǔ)備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》我的答案：參考答案：C答案解析：第10題、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為()。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法我的答案：參考答案：B答案解析：成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本+成本×利潤(rùn)率。第11題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是()。A.有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)D.服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能C.購(gòu)房者的需求D.城市地理環(huán)境我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的()分析。A.需求B.供給C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)占有率我的答案：參考答案：A答案解析：需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析(具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì))、市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。第14題、我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在()利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。A.紐約同業(yè)拆放B.中國(guó)香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲我的答案：參考答案：B答案解析：實(shí)際利率i(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%；按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%；按月計(jì)息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實(shí)際利率按月計(jì)息最大，按年計(jì)息最小。第16題、某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()。A.5.16%B.6.16%C.6.5%D.8.74%我的答案：參考答案：B答案解析：實(shí)際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]-1=[(1+12%)/(1+5.5%)]-1=6.16%。第17題、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00我的答案：參考答案：C答案解析：因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nAi/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬(wàn)元)第18題、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43我的答案：參考答案：A答案解析：該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12=A1(1+i)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬(wàn)元)第19題、張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為()萬(wàn)元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75我的答案：參考答案：B答案解析：投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為Pi，1000×10%=100(萬(wàn)元)。第20題、投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了()。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、如果某項(xiàng)目的FNPV等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力()。A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B.超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求我的答案：參考答案：A答案解析：如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。第22題、某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92我的答案：參考答案：D答案解析：動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)第23題、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為()萬(wàn)元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31我的答案：參考答案：B答案解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5/1.3=3.846(萬(wàn)元)，按月還本付息額=3.846/12=3205(元)，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為y=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)×[1-1/(1+12%÷12)12×20]=291076(萬(wàn)元)。第24題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地費(fèi)用C.空置率D.容積率我的答案：參考答案：C答案解析：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。第25題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析我的答案：參考答案：A答案解析：最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。第26題、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是()。A.銷售收入B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還我的答案：參考答案：D答案解析：第28題、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)我的答案：參考答案：D答案解析：相對(duì)于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。第29題、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是()。A.總投資估算表B.經(jīng)營(yíng)成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表我的答案：參考答案：D答案解析：第30題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是()。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨()。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：A答案解析：第32題、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地()的70%。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入我的答案：參考答案：A答案解析：商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。第33題、為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是()。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)/月均收入我的答案：參考答案：C答案解析：考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。第34題、市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是()萬(wàn)元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10我的答案：參考答案：C答案解析：月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36(萬(wàn)元)，注意：2011年教材將“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”。多項(xiàng)選擇題第36題、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有()。A.居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資我的答案：參考答案：CDE答案解析：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。A、B選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來(lái)劃分的，按物業(yè)類型來(lái)劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5項(xiàng)。第37題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格我的答案：參考答案：ACE答案解析：市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10項(xiàng)，本題中的B、D選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。第38題、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有()。A.商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加我的答案：參考答案：ABC答案解析：第39題、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說(shuō)法，正確的有()。A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式我的答案：參考答案：BCE答案解析：A選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。第40題、在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有()。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談我的答案：參考答案：AB答案解析：C、E選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D選項(xiàng)屬于電話訪問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。第41題、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有()。A.開(kāi)發(fā)—銷售模式B.開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式C.購(gòu)買—持有出租—出售模式D.購(gòu)買—更新改造—出售模式E.購(gòu)買—更新改造—出租模式我的答案：參考答案：BC答案解析：第42題、對(duì)于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括()。A.開(kāi)發(fā)期B.論證決策期C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期D.經(jīng)營(yíng)期E.銷售期我的答案：參考答案：AE答案解析：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。第43題、甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有()。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率我的答案：參考答案：AB答案解析：對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。第44題、下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有()。A.故障樹(shù)分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法我的答案：參考答案：DE答案解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。第45題、在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括()。A.風(fēng)險(xiǎn)估算B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議我的答案：參考答案：AB答案解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。第46題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。A.項(xiàng)目用地B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)D.交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施我的答案：參考答案：ADE答案解析：B、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。第47題、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有()。A.土地出讓價(jià)款B.土地購(gòu)置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)我的答案：參考答案：AB答案解析：土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款(由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D選項(xiàng)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。第48題、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有()。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者我的答案：參考答案：BCD答案解析：對(duì)于A選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。第49題、銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有()。A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用我的答案：參考答案：ABDE答案解析：對(duì)于C選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。第50題、寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括()。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型我的答案：參考答案：ACE答案解析：對(duì)寫字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。判斷題第51題、商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。第52題、在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。第53題、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷建議。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營(yíng)銷建議。第55題、用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。第57題、財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。第58題、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。第59題、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。第61題、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共