房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編11

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編11單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是()。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的()。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是()。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.存在效益外溢D.易受政策影響我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、商品房開發(fā)市場通常是典型的()市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷我的答案：參考答案：B答案解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。第5題、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2，恢復(fù)施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是()萬m2。A.500B.700C.800D.1000我的答案：參考答案：A答案解析：某房屋新開工面積是指報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-(300+200)=500(萬m2)。第6題、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的()。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段我的答案：參考答案：B答案解析：在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。第7題、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是()。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地我的答案：參考答案：A答案解析：土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括()。A.對原材料的檢驗(yàn)B.對配套設(shè)施的檢驗(yàn)C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度我的答案：參考答案：D答案解析：質(zhì)量控制主要包括四個方面：對原材料的檢驗(yàn)、對配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。第9題、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是()。A.土地儲備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》我的答案：參考答案：C答案解析：第10題、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為()。A.認(rèn)知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法我的答案：參考答案：B答案解析：成本加成定價法的表達(dá)式為：成本+成本×利潤率。第11題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是()。A.有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場B.服務(wù)市場＞有效市場＞滲透市場C.有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場D.服務(wù)市場＞滲透市場＞有效市場我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、對商品住房項(xiàng)目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的()分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率我的答案：參考答案：A答案解析：需求分析包括：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。第14題、我國對外籌資成本通常是在()利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲我的答案：參考答案：B答案解析：實(shí)際利率i(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%；按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%；按月計(jì)息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實(shí)際利率按月計(jì)息最大，按年計(jì)息最小。第16題、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()。A.5.16%B.6.16%C.6.5%D.8.74%我的答案：參考答案：B答案解析：實(shí)際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]-1=[(1+12%)/(1+5.5%)]-1=6.16%。第17題、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00我的答案：參考答案：C答案解析：因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nAi/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬元)第18題、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43我的答案：參考答案：A答案解析：該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12=A1(1+i)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬元)第19題、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為()萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75我的答案：參考答案：B答案解析：投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為Pi，1000×10%=100(萬元)。第20題、投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了()。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、如果某項(xiàng)目的FNPV等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力()。A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求我的答案：參考答案：A答案解析：如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。第22題、某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見下表，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92我的答案：參考答案：D答案解析：動態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)第23題、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31我的答案：參考答案：B答案解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5/1.3=3.846(萬元)，按月還本付息額=3.846/12=3205(元)，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為y=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)×[1-1/(1+12%÷12)12×20]=291076(萬元)。第24題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地費(fèi)用C.空置率D.容積率我的答案：參考答案：C答案解析：對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。第25題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析我的答案：參考答案：A答案解析：最高土地取得價格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。第26題、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是()。A.銷售收入B.開發(fā)建設(shè)投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還我的答案：參考答案：D答案解析：第28題、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()。A.房屋價值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)我的答案：參考答案：D答案解析：相對于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。第29題、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是()。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表我的答案：參考答案：D答案解析：第30題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是()。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨()。A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.信用風(fēng)險我的答案：參考答案：A答案解析：第32題、以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地()的70%。A.評估價值B.實(shí)際價值C.投資價值D.出讓金收入我的答案：參考答案：A答案解析：商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。第33題、為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是()。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)/月均收入我的答案：參考答案：C答案解析：考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。第34題、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是()萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10我的答案：參考答案：C答案解析：月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36(萬元)，注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”。多項(xiàng)選擇題第36題、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有()。A.居住物業(yè)開發(fā)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資我的答案：參考答案：CDE答案解析：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5項(xiàng)。第37題、下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格我的答案：參考答案：ACE答案解析：市場交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價值共10項(xiàng)，本題中的B、D選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。第38題、下列社會經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有()。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加我的答案：參考答案：ABC答案解析：第39題、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有()。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式我的答案：參考答案：BCE答案解析：A選項(xiàng)錯在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D選項(xiàng)錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。第40題、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有()。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談我的答案：參考答案：AB答案解析：C、E選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D選項(xiàng)屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。第41題、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有()。A.開發(fā)—銷售模式B.開發(fā)—持有出租—出售模式C.購買—持有出租—出售模式D.購買—更新改造—出售模式E.購買—更新改造—出租模式我的答案：參考答案：BC答案解析：第42題、對于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期包括()。A.開發(fā)期B.論證決策期C.經(jīng)營準(zhǔn)備期D.經(jīng)營期E.銷售期我的答案：參考答案：AE答案解析：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和；對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。第43題、甲乙兩個項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項(xiàng)目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有()。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率我的答案：參考答案：AB答案解析：對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。第44題、下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法我的答案：參考答案：DE答案解析：風(fēng)險估計(jì)與評價常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。第45題、在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括()。A.風(fēng)險估算B.分析風(fēng)險概率分布情況C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因D.檢驗(yàn)各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議我的答案：參考答案：AB答案解析：風(fēng)險估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算；C、D選項(xiàng)屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容；E選項(xiàng)屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。第46題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。A.項(xiàng)目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施我的答案：參考答案：ADE答案解析：B、C選項(xiàng)是市場調(diào)查的內(nèi)容。第47題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有()。A.土地出讓價款B.土地購置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測費(fèi)E.土地開發(fā)工程費(fèi)我的答案：參考答案：AB答案解析：土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價款(由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D選項(xiàng)屬于房屋開發(fā)費(fèi)。第48題、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有()。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者我的答案：參考答案：BCD答案解析：對于A選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個人投資者。第49題、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險管理采取的措施有()。A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用我的答案：參考答案：ABDE答案解析：對于C選項(xiàng)，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。第50題、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型我的答案：參考答案：ACE答案解析：對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。判斷題第51題、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。第52題、在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。第53題、土地儲備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的競爭性分析和營銷建議。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競爭分析和營銷建議。第55題、用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。第57題、財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。第58題、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。第59題、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。第61題、房屋開發(fā)費(fèi)中的公共