房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編9

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編9單項選擇題第1題、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產(chǎn)估價會有誤差且難以控制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產(chǎn)分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是()A.該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價我的答案：參考答案：B答案解析：成本價購買的房改房在上市時是有一定限制的，具體限制內(nèi)容全國各地情況不盡相同，對于需補交的土地使用權(quán)出讓金是由受讓方承擔的，排除A，法院委托評估是該套房的現(xiàn)時市場價格而不是其房改成本價，更不是房改當時的成本價，排除C、D，因此選B。第4題、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得()。A.抵押人無權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償我的答案：參考答案：D答案解析：第5題、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為()元/m2。A.98B.102C.108D.116我的答案：參考答案：A答案解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整。20元/m2+14元/m2+16元/m2+25元/m2+8元/m2+15元/m2=98元/m2。第6題、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100m2的住宅，單價為5000元/m2，若2008年當?shù)赝愖≌瑑r格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年底該套住宅實際增值額為()元。A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91我的答案：參考答案：B答案解析：開發(fā)教材有實際收益率(Rr)、名義收益率(Ra)和通貨膨脹率(Rd)三者關(guān)系式：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，此題中，2008年年底的Rr={1+[(1+0.5%)12-1]}÷(1+5%)-1=0.0111217，增值額=5000元×100×Rr=5560.86元。第7題、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是()的結(jié)合體。A.實體、權(quán)益、區(qū)位B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.實物、權(quán)利、位置D.實物、權(quán)益、位置我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、某期房1年后能投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年總收益為500元/m2，管理費用等其他支出為100元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格是()元/m2。A.4395B.4486C.4636D.4850我的答案：參考答案：B答案解析：期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償=5000元/m2-(500-100)元/m2/10%[1-1/(1+10%)]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2。第9題、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A.370B.385C.420D.550我的答案：參考答案：B答案解析：抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款=600萬元-50萬元=550萬元。抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)=550萬元×0.7=385萬元。第10題、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期時一次付清。(2)如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5%。(3)以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在來來10年內(nèi)按月等額支付。(4)約定一年后一次付清。(5)從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，存在名義價格的是()。A.第(1)、第(3)種情況B.第(3)、第(5)種情況C.第(1)、第(5)種情況D.第(2)、第(4)種情況我的答案：參考答案：D答案解析：第11題、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是()。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、為評估建筑面積為120m2的住宅在2008年9月的買賣價格，收集了以下4個交易實例，最適合作為可比買例的是()。A.甲B.乙C.丙D.丁我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的()。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權(quán)益因素我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的()。A.配套設施建設的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是()。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災完全燒毀的房地產(chǎn)進行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為()。A.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去我的答案：參考答案：C答案解析：第17題、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時．當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般采用()的收益估計值。A.較高B.較低C.最高D.最低我的答案：參考答案：B答案解析：第18題、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93我的答案：參考答案：B答案解析：正常成交價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)，正常成交價格=3500元/m2/(1-3%)=3608.25元/m2，該可比實例修正調(diào)整后的價格3608.25元/m2×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。第19題、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為()萬元。A.40B.48C.60D.70我的答案：參考答案：B答案解析：甲乙兩地塊合并后產(chǎn)生的增值=120萬元-(60+40)萬元=20萬元，則乙地塊的合理要價=40+20/100×40=48萬元。第20題、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方ft2，成交總價為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格為()元人民幣/m2。(1ft2=0.0929m2)A.17484.19B.19019.99C.19753.57D.20538.77我的答案：參考答案：B答案解析：建筑面積=3000×0.929m2/0.65=428.77m2，該交易實例的單位實際價格=7.7×10000×[35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)+10/(1+7%)1.5]/428.77=19019.72元人民幣/m2。第21題、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為()元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82我的答案：參考答案：A答案解析：土地取得費用=36萬元÷666.67m2=540元/m2，土地開發(fā)費用=150元/m2，該土地的投資利息=(540+150)元/m2×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02元/m2。第22題、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是()。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%我的答案：參考答案：B答案解析：d=D/C×100%=1400元/120m2×600元/m2=2%，當R≠0時，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。第23題、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為()萬元。(建筑物報酬率為10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07我的答案：參考答案：D答案解析：功能過剩引起的折舊額計算，用的是重建價格，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本，其中，無效成本=5×1500m2×10元/m2=7.5萬元，超額持有成本=(2.5/10%)/[1-1/(1+10%)30]=23.57萬元，則折舊額=31.07萬元。(收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值)第24題、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33我的答案：參考答案：C答案解析：80/[1-1/(1+8%)55]=98.55(萬元)。第25題、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是()。A.V1=V2=V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3我的答案：參考答案：B答案解析：在投資額相同情況下，投資回報與報酬率正相關(guān)，報酬率與投資風險正相關(guān)。第26題、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年。第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓月租金為30元/m2，假設折現(xiàn)率為10%，則目前承租人在該房地產(chǎn)中的權(quán)益價值為()萬元。A.45.39B.46.84C.40.68D.53.94我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為()萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81我的答案：參考答案：D答案解析：40元/m2×12×40000m2×65%×95%/12%×[1-(1+12%)38]=9746.81萬元。第28題、下列關(guān)于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示正確的是()。A.B.C.D.我的答案：參考答案：A答案解析：第29題、估價人員通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2003～2006年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增減量法測算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價格為()元/m2。A.5362B.5347C.5532D.5563我的答案：參考答案：A答案解析：d=(205+150+170)元/m2÷3=170元/m2，V2008=P0+di=4682元/m2+170元/m2×4=5362元/m2。第30題、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/ft2，后街路線價為240元/ft2。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為()萬元。(采用四三二一法則)圖A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8我的答案：參考答案：A答案解析：前街影響深度=總深度×前街路線價÷(前街路線價+后街路線價)=175ft×320元/ft2÷(320+240)元/ft2=100ft，則后街影響深度=75ft，根據(jù)四三二一法則，V總價=320元/ft2×(40%+30%+20%+10%)×30ft×100ft+240元/ft2×(40%+30%+20%)×30ft×75ft=144.60萬元。第31題、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是()。A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的D.經(jīng)營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的我的答案：參考答案：B答案解析：第32題、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為()萬元。A.375B.450C.500D.600我的答案：參考答案：D答案解析：補地價=樓面地價×(新容積率-舊容積率)×土地面積=1500元/m2×(1.6-1.2)×10000m2=600萬元。第33題、二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務有()。A.公司上市、企業(yè)清算B.司法鑒定、城市房屋拆遷C.企業(yè)清算、城市房屋拆遷D.司法鑒定、公司上市我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和()。A.注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、若估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是()。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值我的答案：參考答案：C答案解析：多項選擇題第36題、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價人員應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有()。A.應做到誠實正直，公正執(zhí)業(yè)B.為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章我的答案：參考答案：ACE答案解析：第37題、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的()。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制我的答案：參考答案：CD答案解析：第38題、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有()。A.折舊費B.維修費C.管理費D.保險費E.房產(chǎn)稅我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第39題、需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有()。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低檔商品D.高檔商品E.急需商品我的答案：參考答案：AB答案解析：第40題、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括()。A.房地產(chǎn)權(quán)利設立和行使的限制B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制C.房地產(chǎn)使用管制D.房地產(chǎn)通風采光的限制E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，()。A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點相一致B.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值C.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值D.期房的區(qū)位、用途、面積、結(jié)構(gòu)、檔次等，應以雙方拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準E.在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%我的答案：參考答案：AD答案解析：第42題、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有()。A.無地上建筑物的出讓土地使用權(quán)B.無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)C.所有權(quán)或使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)D.依法查封扣押期間的房地產(chǎn)E.幼兒園等公益教育設施我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第43題、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有()。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎設施完備程度E.朝向、樓層我的答案：參考答案：AC答案解析：第44題、根據(jù)求取建筑物的重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有()。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法我的答案：參考答案：ADE答案解析：第45題、下列費用中屬于運營費用的有()。A.房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產(chǎn)折舊額我的答案：參考答案：CD答案解析：第46題、假設開發(fā)法中求取在建工程價值應扣減的項目有()。A.續(xù)建前已建成本B.續(xù)建管理費用C.續(xù)建投資利息D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用E.取得在建工程的稅費我的答案：參考答案：BCD答案解析：第47題、長期趨勢法的作用主要有()。A.用于收益法中預測來來的租金、空置率等B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整C.用于成本法計算重置價格D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力E.用來填補某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第48題、城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵包括()。A.容積率B.土地使用稅C.土地開發(fā)程度D.土地使用年限E.征地補償費我的答案：參考答案：ACD答案解析：第49題、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有()。A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%我的答案：參考答案：AC答案解析：按建筑面積分攤：二層土地份額=1/3=33.33%按房地價值分攤：根據(jù)題意得出二層房地總價=54.05萬元，二層土地份額=54.05/200=27.02%按照土地價值分攤：土地總價=200萬元-120萬元=80萬元，二層土地總價=80萬元×33.33%=26.67萬元，二層土地份額=26.67萬元/80萬元=33.33%。第50題、附件是估價報告的有機組成部分，通常包括()。A.估價委托書、估價師注冊證復印件、估價對象權(quán)屬證明B.估價委托書、估價對象位置圖、估價師注冊證復印件C.估價對象照片、估價對象權(quán)屬證明、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件D.估價對象權(quán)屬證明、估價委托人身份證復印件、估價師注冊證復印件E.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件、估價師注冊證復印件、估價對象權(quán)屬證明我的答案：參考答案：DE答案解析：判斷題第51題、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。第52題、在掛牌出讓土地使用權(quán)方式中，評估機構(gòu)僅為出讓人確定土地使用權(quán)的最高價。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：確定是最低價。第53題、某寫字樓在使用多年后仍堅固耐用，功能良好，當土地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，住宅用地期限屆滿后可以自動續(xù)期。第54題、房地產(chǎn)的市場價值一般不小于房地產(chǎn)的在用價值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在用價值一般低于市場價值，但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時，則在用價值等于市場價值。第55題、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：應采用正常市場價值標準估價。第56題、一般情況，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響要大。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、在賣方市場情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，賣方交納的稅收增加會導致房地產(chǎn)價格上升。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款利率8%，以等本金方式按月償還本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：再次抵押價值=未設定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)，其中的已抵押貸款余額的確定是此題的難點。題意給出的是以等本金方式按月償還本息，可以先考慮已償還的本金額，應為200萬元×2/5=80萬元，則，再次抵押價值=500萬元-[200-(80+應支付的2年利息]萬元/0.6=500萬元-200萬元+應支付的2年利息/0.6=300萬元+應支付的2年利息/0.6＞300萬元。第59題、在采用市場法進行拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立可比實例比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應增高。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：(10-2.5)/100=7.5%。第62題、在假設開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)后房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用、稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、根據(jù)市場調(diào)查研究，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年價格逐年上漲，分別為3500元/m2，3700元/m2，3950元/m2，4250元/m2，5500元/m2，運用平均發(fā)展速度法預測，則該類房地產(chǎn)2008年的趨勢值大于4800元/m2。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當，地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段一定是同一個路線價區(qū)段。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。第65題、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常或人為因素的影響，受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計算題第66題、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年。第一年租金為24萬，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設折現(xiàn)率為10%。請計算目前該承租人權(quán)益價值。______我的答案：我的答案：參考答案：答案解析：第67題、某宗擬出讓的熟地面積為10000m2，適宜建造商務公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時的銷售價格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用，管理費用等為800元/m2，精裝修公寓售價為10000元/m2。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設施設備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設施設備費用為200元/m2，設計賓館正常經(jīng)營的年凈收入為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較