房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編5

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編5單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價值最大C.流動性差和價值最大D.不可移動和用途多樣我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般()來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。A.使用估價對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、某市于2005年對市中心一半房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以()元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000我的答案：參考答案：C答案解析：第4題、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53我的答案：參考答案：D答案解析：第5題、在估價中選取4個可比實(shí)例，甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實(shí)例實(shí)際單價的高低排序?yàn)?)。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價()元/m2。A.1250B.1750C.2050D.2150我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為()萬元。A.6.19B.6.42C.7.20D.9.58我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方()元/m2。A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.37我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元/m2，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為()元。A.2400B.2580C.2607D.2760我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價格為()元/m2。A.2938B.2982C.3329D.3379我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A.76880B.79104C.77952D.81562我的答案：參考答案：B答案解析：第17題、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%我的答案：參考答案：C答案解析：第18題、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生()萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40我的答案：參考答案：C答案解析：第19題、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A.40B.43C.47D.50我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是()。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為()元/m2。A.3000B.4500C.5200D.5600我的答案：參考答案：D答案解析：第22題、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年掙收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于()萬元。A.280B.285C.290D.295我的答案：參考答案：A答案解析：第23題、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。A.4580B.5580C.6580D.7580我的答案：參考答案：D答案解析：第24題、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。A.536B.549C.557D.816我的答案：參考答案：A答案解析：第25題、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09我的答案：參考答案：C答案解析：第26題、實(shí)際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是()。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用我的答案：參考答案：C答案解析：第28題、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m22830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于()元/m2。A.3100B.3195C.3285D.3300我的答案：參考答案：B答案解析：第29題、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用()預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法我的答案：參考答案：B答案解析：第30題、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于()元/m2。A.4800B.5124C.5800D.7124我的答案：參考答案：C答案解析：第31題、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格我的答案：參考答案：D答案解析：第32題、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0我的答案：參考答案：A答案解析：第33題、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%我的答案：參考答案：C答案解析：第34題、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素我的答案：參考答案：A答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D.改進(jìn)物業(yè)管E.周圍環(huán)境改善我的答案：參考答案：CE答案解析：第37題、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價對象包括()等。A.建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：BCE答案解析：第38題、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為()。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0E.3.0我的答案：參考答案：CDE答案解析：第39題、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有()。A.該種房地產(chǎn)的價格水平B.消費(fèi)者的預(yù)期C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第40題、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有()。A.土地所有權(quán)B.國有工業(yè)用地使用權(quán)C.宅基地土地使用權(quán)D.大型游樂場E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房我的答案：參考答案：AC答案解析：第41題、運(yùn)用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E.統(tǒng)一付款方式我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第42題、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()等。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.建筑容積率E.繁華程度我的答案：參考答案：BCE答案解析：第43題、成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括()等。A.圖書館B.鋼鐵廠C.空置的寫字樓D.單純的建筑物E.加油站我的答案：參考答案：ABD答案解析：第44題、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。A.意外破壞的損毀B.市場供給過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化我的答案：參考答案：CD答案解析：第45題、收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于()。A.已經(jīng)獲得凈收益的大小B.未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C.未來獲得凈收益的大小D.目前總收益的大小E.未來獲得凈收益期限的長短我的答案：參考答案：BCE答案解析：第46題、在實(shí)際估價中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力B.將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值我的答案：參考答案：CE答案解析：第47題、長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于()等。A.收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng).收益法中對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏D.比較分析兩類以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格我的答案：參考答案：ACD答案解析：第48題、某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑而積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的為()。A.按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為33.3%B.按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為30.0%C.按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0%D.按房地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0%E.按土地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為47.9%我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第49題、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是()。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降我的答案：參考答案：AE答案解析：第50題、房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由()綜合決定的。A.估價對象的房地產(chǎn)類型B.估價方法適用的對象和條件C.估價人員的技術(shù)水平D.委托人的特殊要求E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量我的答案：參考答案：ABE答案解析：判斷題第51題、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格上漲了5%，其需求量下降4%，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價格彈性。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、當(dāng)用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點(diǎn)的狀況，因此估價時點(diǎn)應(yīng)為未來。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第55題、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第57題、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、在基準(zhǔn)地價修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在估價時點(diǎn)時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時的值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的整體水平降低。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、一份完整的估價報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報(bào)告，估價技術(shù)報(bào)告和附件。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月l日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m2；5～20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)項(xiàng)目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。(2)該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售出。(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。(5)項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。(6)轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。第66題、試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)項(xiàng)目建成后的價值：寫字樓開發(fā)完成后的價值：V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬元寫字樓的銷售稅費(fèi)=18031.56×6%=1081.89萬元商業(yè)部分開發(fā)完成后的價值：(2)續(xù)建成本：3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73萬元裝修費(fèi)為：2000×2/(1+10%)2.5=3152萬元(3)每半年還款額：(5)轉(zhuǎn)讓價：(18031.56+27640.70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%