2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題3

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題3(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

在某商業(yè)臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)“四三二一法測(cè)”，計(jì)算其相鄰臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1204

B.1374

C.1404

√

D.1536解析：2.

______是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.相鄰關(guān)系

√

B.使用管制

C.市政府監(jiān)督

D.其他管制解析：3.

建筑物實(shí)物因素中的采光和______尤其對(duì)住宅和辦公樓來說，比較重要。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.保溫

B.隔聲

C.日照

√

D.隔熱解析：4.

把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值，這種方法是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

√

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.最大數(shù)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。

簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值。5.

利用預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值的，收益期限為合理的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

B.建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限

C.剩余租賃期限

D.持有期

√解析：6.房地產(chǎn)的供給曲線表示()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)的出售量與購買量的關(guān)系

C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

√

D.房地產(chǎn)的供給量與購買量的關(guān)系解析：7.()是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.可比實(shí)例

√

B.吻合案例

C.相似實(shí)例

D.求同案例解析：可比實(shí)例(comparableproperty)是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。8.某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.取三者的平均值

B.取三者的中間值

C.任選其中之一

D.在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

√解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A選項(xiàng)、B選項(xiàng)、C選項(xiàng)方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。9.

某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4000

B.4004

C.4021

D.4037

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是價(jià)差法。

價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算補(bǔ)地價(jià)。所謂補(bǔ)地價(jià)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：

該類商業(yè)用地30年期使用權(quán)土地單價(jià)為：

補(bǔ)地價(jià)=11567.89×5000-1746.6×2×5000=4037(萬元)。10.

通過市場(chǎng)調(diào)研，獲知某類房地產(chǎn)2013～2017年的價(jià)格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2019年的價(jià)格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4075.0

B.4242.5

C.4410.0

√

D.4577.5解析：平均增減量法的計(jì)算公式為：Vi=P0+d×i本題中，d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，故預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2019年的價(jià)格為：3405+167.5×6=4410(元/m2)。11.某辦公樓的土地面積為3000m2，建筑面積為10000m2，該辦公樓出租正常月純收益為18萬元，建筑物重置價(jià)格為2000元/m2，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價(jià)格為()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.800

B.1571

C.1257

√

D.1300解析：此題屬于掌握的范疇。這是一道綜合題，考查的是采用收益法和成本法來估算土地的價(jià)格。根據(jù)給出的條件，具體計(jì)算過程如下：12.

下列選項(xiàng)中，______等的凈收益需通過類似房地產(chǎn)的凈收益的直接比較調(diào)整得出。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.會(huì)議室

B.商務(wù)中心

C.寫字樓

√

D.餐廳解析：13.

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

√

C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍解析：本題考核的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差。不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。14.某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬元的速度遞減，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.15

B.20

√

C.25

D.30解析：(500-25)-(n-1)×25＝0n＝2015.

已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費(fèi)用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)500萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.36%

B.62.07%

√

C.69.81%

D.80%解析：16.

在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.自然環(huán)境

B.人文環(huán)境

C.景觀

D.施工環(huán)境

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。

周圍環(huán)境的描述通常用文字并附照片說明下列方面：①自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對(duì)于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等；②人文環(huán)境：說明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等；③景觀：說明有無水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。17.某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報(bào)酬率為8%，則其現(xiàn)值是()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.300

B.213.50

√

C.171.19

D.500解析：18.以下房地產(chǎn)價(jià)值中，保持始終不變的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.原始價(jià)值

√

C.折余價(jià)值

D.賬面凈值解析：19.

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以______名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師

B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人

C.分支機(jī)構(gòu)

D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)

√解析：20.

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用動(dòng)態(tài)分析法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

√

D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期解析：21.

已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：22.

從本質(zhì)上講，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由______決定的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.委托人

B.估價(jià)師

C.估價(jià)目的

√

D.估價(jià)對(duì)象解析：23.

某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為2600萬元，其中土地價(jià)值為600萬元。某人購買了其中200m2，該部分的房地價(jià)值為182萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4%

B.7%

C.17%

√

D.30%解析：24.以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法稱作()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

√

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法解析：25.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元資金以5％的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與()萬元的資金等價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2000

√

B.400

C.4000

D.10000解析：一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金×利率一房地產(chǎn)的收益，那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值，將上述等式變換一下便得到：房地產(chǎn)價(jià)值=地產(chǎn)的收益／利率，所以對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與2000萬元的資金等價(jià)。26.

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的30%，從2006年開始年收入增長2%，經(jīng)營費(fèi)用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出裝修費(fèi)用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓(均發(fā)生在年末)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價(jià)格為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3173.45

B.3205.26

C.4971.37

D.7602.76

√解析：27.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

√

D.會(huì)計(jì)折舊解析：28.路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

√

B.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

C.編制深度百分率表

D.劃分路線價(jià)區(qū)段解析：29.某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2660

√

B.2427

C.2425

D.2294解析：2500÷(1-6%)＝2660(元/m2)30.直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由()決定的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

√

B.房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

D.估價(jià)人員選取的價(jià)格資料解析：31.評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價(jià)實(shí)際為()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2526

B.2241

C.2135

√

D.2985解析：32.房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂?)。、

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.供給、需求、利用狀況

B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

√

D.權(quán)利、租金、利率解析：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。33.

某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，相應(yīng)的樓面地價(jià)為700元/m2，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地，容積率為5.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為960元/m2，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.300

B.30

C.4240

D.1272

√解析：34.

某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5110.51

√

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13解析：[考點(diǎn)]本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。

可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m2)。35.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1／2

B.1／3

C.2／3

√

D.2／5解析：處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.

房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.利益

√

B.權(quán)利

√

C.權(quán)力

D.純利潤

E.好處

√解析：37.

收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的______都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.收益

√

B.經(jīng)營方式

C.收益年限

D.市場(chǎng)狀況

E.風(fēng)險(xiǎn)

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是收益法估價(jià)需要具備的條件。

收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。38.

成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.圖書館

√

B.鋼鐵廠

√

C.空置的寫字樓

D.單純的建筑物

√

E.加油站解析：39.

房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

√

B.消費(fèi)者的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

√

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

√

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

√解析：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；(4)房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。40.5．補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的()等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

√

B.土地出讓價(jià)款

√

C.土地收益

√

D.租金

√

E.土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓金解析：41.

將影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素時(shí)，下列選項(xiàng)中屬于個(gè)別因素的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

B.物價(jià)

C.環(huán)境狀況

D.規(guī)模

√

E.建筑結(jié)構(gòu)

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素3個(gè)層次。一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個(gè)別因素是指僅對(duì)特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。42.政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列特權(quán)()來實(shí)現(xiàn)的。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.征稅權(quán)

√

B.提息權(quán)

C.征收權(quán)

√

D.充公權(quán)

√解析：43.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

B.未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)

√

C.未來獲得凈收益的大小

√

D.目前總收益的大小

E.未來獲得凈收益期限的長短

√解析：收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)，未來獲得凈收益的大小以及未來獲得凈收益期限的長短。44.預(yù)期原理是()等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場(chǎng)比較法

B.收益法

√

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

√

E.路線價(jià)法解析：45.帶有租約的房地產(chǎn)估價(jià)，在估價(jià)時(shí)是否考慮租約的限制，要視估價(jià)目的而定，以下需要考慮租約限制的估價(jià)是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)買賣估價(jià)

√

B.房地產(chǎn)拆遷貨幣補(bǔ)償估價(jià)

C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

√

D.房地產(chǎn)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)

E.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)解析：46.

下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

√

C.在建工程

√

D.別墅

E.特殊廠房

√解析：B選項(xiàng)中，學(xué)校屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；C選項(xiàng)中，在建工程屬于可比性很差的房地產(chǎn)；E選項(xiàng)中，特殊廠房屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。47.收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，需要采用()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地剩余技術(shù)

B.市場(chǎng)剩余技術(shù)

C.地剩余技術(shù)

√

D.建筑物剩余技術(shù)

√

E.自有資金剩余技術(shù)解析：因?yàn)槭轻槍?duì)單獨(dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇A、B、E項(xiàng)。48.

下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

√

C.環(huán)境狀況

√

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

√

E.匯率解析：本題考核的是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。49.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.投資價(jià)值

√

B.賬面價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值

√

D.使用價(jià)俏

E.交換價(jià)值

√解析：50.以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性

√

B.估價(jià)方法選用的正確性

√

C.參數(shù)選擇的合理性

√

D.文字表述水平

E.文字格式及印刷質(zhì)量解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：52.課稅價(jià)值是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：征收價(jià)值是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。53.城市中需拆遷而未拆遷的土地價(jià)格稱作生地價(jià)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：54.

人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：本題涉及的考點(diǎn)是人口數(shù)量因素。人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。55.

某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：本題房地產(chǎn)綜合資本化率為(10-2.5)/100=7.5%。56.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：57.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判斷是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。58.

一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，區(qū)域因素不會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個(gè)別因素是指僅對(duì)特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。59.

自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量(從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可采用市場(chǎng)提取法，由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。60.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：61.選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：62.

報(bào)酬資本化法是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，然后累加，以此計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。在實(shí)際中，如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，而是在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。63.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后房地產(chǎn)的竣工之日。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：64.

當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造為前提進(jìn)行估價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：65.

價(jià)值與價(jià)格的本質(zhì)區(qū)別是，價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是價(jià)格的波動(dòng)中心；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值而上下變動(dòng)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.評(píng)估某商品住宅于2005年11月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格,在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下表:上表的交易情況中,正(負(fù))值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高(低)于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度;房地產(chǎn)狀況中,正(負(fù))值表示可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。已知該類住宅2005年5月至11月的定基價(jià)格指數(shù)分別是:100,92,4,90,3,98,6,100,3,109,0,106,8。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)