房地產估價案例與分析真題匯編12

房地產估價案例與分析真題匯編12問答題某房地產估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。請問：第1題、造成該兩幢寫字樓單位租金差異的主要原因可能有哪些？___我的答案：我的答案：參考答案：租金內涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金(不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入)，一個是潛在毛收入(包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入)；是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費；是合同租金(租約租金)還是市場租金。答案解析：第2題、在用市場法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？___我的答案：我的答案：參考答案：統(tǒng)一租金內涵。將B寫字樓租金內涵調整到A寫字樓租金內涵上，具體調整內容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。答案解析：某市因進行道路建設，需征收王某擁有的一處獨院住宅，甲房地產估價機構接受委托對該房屋及其室內裝飾裝修的價值進行了評估。王某對估價報告中房屋部分的評估結果沒有異議，但認為室內裝飾裝修評估結果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產估價機構申請復核評估。請問：第3題、如果甲房地產估價機構復核后認為該房屋室內裝飾裝修的評估結果并無差錯，你認為可以從哪些方面對王某的疑問進行解釋和說明？___我的答案：我的答案：參考答案：一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內裝飾裝修費用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在估價時點評估的重新購建價格。答案解析：第4題、一般而言，評估房屋室內裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。___我的答案：我的答案：參考答案：成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關資料；②用作預算方式測算估價對象的重新購建價格；③測算估價對象的折1日；④求取估價對象的積算價值。答案解析：李某有意購買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。請問：第5題、該估價項目屬于鑒證性估價還是咨詢性估價？估價時應采用哪種價值類型？___我的答案：我的答案：參考答案：屬于咨詢性估價，投資價值。答案解析：第6題、該估價項目主要適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術路線。___我的答案：我的答案：參考答案：收益法。首先，確定未來收益期限。其次，預測未來各期的凈收益。第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。答案解析：單項選擇題甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。第7題、該酒樓歸屬于房地產的年經營收入為______萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00我的答案：參考答案：A答案解析：第8題、該酒樓房地產的年凈收益為______萬元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56我的答案：參考答案：B答案解析：第9題、對該酒樓內部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內容的是______。A.采光通風B.建筑層高C.內部布局D.裝飾裝修我的答案：參考答案：A答案解析：注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。第10題、如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是______。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小我的答案：參考答案：B答案解析：第11題、如果兩個測算結果均無誤，則一般而言比準價格低于收益價格的原因不包括______。A.通脹率上行B.存款利率下調C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、如果兩個測算結果均無誤，在房屋征收評估和房地產抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格和收益價格進行加權平均時，合理的權重取值方式是______。A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重我的答案：參考答案：B答案解析：甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放入河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同(但未經登記)，約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經規(guī)劃批準開始建造高層住宅樓。第13題、該案例中，甲公司被侵害的權利是______。A.相鄰權B.租賃權C.地役權D.共有使用權我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、若甲公司要求丙公司停止其開發(fā)方案，根據(jù)相關法律規(guī)定，丙公司______。A.必須立即停止開發(fā)B.應當修改原開發(fā)方案C.可以繼續(xù)實施原開發(fā)方案D.應當待甲乙兩公司協(xié)商一致后開發(fā)我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、該案例中河景房購房人及甲公司因權益受到侵害要求獲得經濟賠償，對購房人和甲公司而言，賠償人分別是______。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司我的答案：參考答案：A答案解析：第16題、若相關當事人因協(xié)商不成起訴至法院，房地產估價機構接受委托評估侵權人應承擔的最低賠償金額，最合理的估價思路是______。A.測算河景房與非河景房的銷售價差B.測算甲公司支付給乙公司的補償金及利息C.測算河景房與非河景房的銷售價差，減去甲公司支付給乙公司的補償金及利息D.測算河景房與非河景房的銷售價差，加上甲公司支付給乙公司的補償金及利息我的答案：參考答案：D答案解析：指錯題第17題、房地產估價報告項目名稱：××市××街××號商業(yè)用房及車庫房地產司法鑒定估價估價委托人：××法院估價機構：××房地產估價有限公司估價人員：××××××估價作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日估價報告編號：××[2011]第××號目錄(略)致估價委托人函××法院：受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2的車庫的市場價值進行了評估。估價對象土地使用權性質為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。估價時點為2011年6月23日，估價目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評估房地產市場價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，采用收益法和市場法進行了評估，在認真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場的價格因素，經過測算，確定估價對象于估價時點2011年6月23日的市場價值評估結果如下：評估單價：7983元/m2評估總價：408.29萬元人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整××房地產估價有限公司(蓋章)法定代表人：(簽名、蓋章)二○一一年七月五日注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限定條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或對其存在偏見。4．估價人員依據(jù)國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)和當事人要求進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．注冊房地產估價師×××，×××已于2011年6月23日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用情況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進行評估。除非另有委托，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6．沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。姓名執(zhí)業(yè)資格注冊號簽名×××注冊房地產估價師×××(略)×××注冊房地產估價師×××(略)估價假設和限制條件1．本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。2．估價對象在估價時點達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。3．估價對象房地產本身不存在質量問題。4．房地產市場在本估價報告應用的有效期內不發(fā)生較大變化。5．估價對象房地產在本估價報告應用的有效期內不遭受重大損壞。6．至估價時點，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。7．至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產價值的影響。(其他假設和限制條件略)房地產估價結果報告一、估價委托人(略)二、估價機構(略)三、估價對象估價對象為位于××市××街××號××大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一至四層為非住宅，五至十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對部分結構進行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2。車庫位于第一層，建筑面積為38m2。估價對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質為出讓，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內外達到“五通一平”。估價對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。(估價對象其他情況略)四、估價目的因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業(yè)用房及車庫市場價值進行評估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產公開市場價格提供參考。五、估價時點2011年6月23日六、價值定義(略)七、估價依據(jù)(略)八、估價原則(略)九、估價方法(略)十、估價結果(略)十一、估價人員(略)十二、估價作業(yè)日期(略)十三、估價報告應用的有效期因本次估價目的所限，本估價報告自出具之日起一年內有效。房地產估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析(略)二、估價對象權益狀況描述與分析(略)三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)四、市場背景描述與分析(略)五、最高最佳利用分析(略)六、估價方法適用性分析1．估價方法選用的理由估價對象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設開發(fā)法；估價對象區(qū)域內的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉讓交易實例，故可選用收益法和市場法進行評估。2．估價方法原理和公式(1)收益法收益法原理：采用適當?shù)膱蟪曷?，將估價對象未來各期(通常為年)的客觀凈收益折算到估價時點，求其之和得出估價對象的總價值。收益法公式式中V——房地產價值；A——未來第一年房地產凈收益；Y——報酬率；g——凈收益逐年遞增的比率；n——房地產剩余收益年限。(2)市場法(略)七、估價測算過程(一)收益法1．年有效毛收入估價對象商業(yè)用房為可出租型房地產，故可以獲得市場的正常租金價格。根據(jù)對估價對象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調查，通過比較調整后得到估價對象的租金，詳細情況見下表。商業(yè)用房租賃情況調查表商業(yè)用房租金測算表3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業(yè)用房的租金為72.2元/(m2·月)。根據(jù)市場調查和分析，估價對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/m2)年有效毛收入=年潛在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/m2)2．年總費用①稅金：包括房產稅12%、營業(yè)稅5%、城市建設維護稅(營業(yè)稅的7%)、教育費附加(營業(yè)稅的3%)，綜合取年有效毛收入的17.5%。②維修費：按建筑物重置成本的2%計算，根據(jù)估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按1800元/m2計算。年維修費=1800×2%=36(元/m2)③保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5‰-3‰，本次取2‰。年保險費=823.08×2‰=1.65(元/m2)④管理費：包括管理人員經費、辦公費、廣告費等，根據(jù)××市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價對象現(xiàn)狀特點，結合估價人員經驗，按年有效毛收入的3%計算。年管理費：年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99(元/m2)⑤年總費用：①～④項的合計。年總費用=144.04+36+1.65+25.99=207.68(元/m2)3．年凈收益年凈收益：年有效毛收入-年總費用=823.08-207.68=615.4元/m2)4．報酬率報酬率確定為6.5‰(確定過程略)5．收益年限估價對象為鋼筋混凝土結構，根據(jù)有關規(guī)定，其經濟耐用年限為40年。該房地產竣工于2000年，至估價時點已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價對象的可收益年限確定為29年。6．求取房地產評估單價計算公式為：估價對象單價=615.4/6.5%B[1-1/(1+6.5%)29]=7943(元/m2)(取整)(二)市場法經測算，估價對象比準單價為8023元/m2。(測算過程略)(三)綜合確定估價對象評估價格由上述測算過程得到的收益價格為7943元/m2，比準價格為8023元/m2，兩個結果比較接近，客觀反映了估價對象的市場價值。因此本次評估采用兩者的簡單算術平均值作為估價對象評估結果。估價對象評估單價=(7943+8023)/2=7983(元/m2)估價對象評估總價=7983×511.45=408.29(萬元)八、估價結果確定本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經估價人員綜合分析測算，確定估價對象在估價時點2011年6月23日的評估單價為7983元/m2，評估總價為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。附件(略)___我的答案：我的答案：參考答案：1．封面中“估價人員”應為“注冊房地產估價師”。2．致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。3．注冊房地產估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估。4．在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影H向。5．未明確說明加層部分面積是否屬于產權登記面積，計入總價的理由未說明。6．估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。7．估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。8．估價對象中缺是否有共有權的說明。9．技術報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應該是該區(qū)域中在估價時點近期有較多類似房地產的交易實例。10．不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式(或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾)。11．用市場法求租金時，所在層/總樓層因素應屬于區(qū)位因素而不是個別因素。12．選取可比實例的租金內涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。13．可比實例2成交日期與估價時點相距較遠，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。14．可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調整的理由。15．可比實例的租金收租損失情況未說明。16．在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。17．維修費取值依據(jù)未說明。18．維修費不應按本估價對象的重置成本計算而應按該類房地產的客觀平均成本計算。19．保險費率的確定未說明理由。20．在租約期內應采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。21．沒有對年凈收益進行預期或期望調整(或者未說明年凈收益是預測值)。22．鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年而不是40年。23．在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限。24．根據(jù)孰短原則，應以土地使用權剩余年限(27年)為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。25．選用凈收益每年不變有限年限公式來說明理由(或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析)。26．在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤帷４鸢附馕觯褐赋霾⒏恼旅婀纼r報告片斷中的錯誤第18題、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉