易居全球房?jī)r(jià)泡沫報(bào)告

房2021年全球近3成國(guó)家房?jī)r(jià)高估或存在泡沫，阿根廷泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)全球第一，韓國(guó)持續(xù)飆升/?近兩年新型冠狀病毒的全球性大流行，導(dǎo)致發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在危機(jī)中遭受重創(chuàng)，同時(shí)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展步伐也因此明顯放緩。由于全球主要國(guó)家推出的超寬松貨幣政策，疊加大規(guī)模的財(cái)政刺激，多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)攀升至新的高度，全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫較以往可能更加嚴(yán)重。?為了更全面地研究全球房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫程度，更好地跟蹤和比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)泡沫變化，易居房地產(chǎn)研究院在國(guó)內(nèi)率先研發(fā)出了全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫報(bào)告。?本報(bào)告選取了全球80個(gè)主要國(guó)家，其中包含33個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體及47個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，名單見(jiàn)附錄。?易居全球房?jī)r(jià)泡沫由個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化子指標(biāo)加權(quán)平均計(jì)算偏離度得到，其中售租比分中心和非中心城市。?數(shù)據(jù)取自NUMBEO數(shù)據(jù)庫(kù)，時(shí)間范圍為2010年至2021年，部分異動(dòng)數(shù)據(jù)有所調(diào)整。房?jī)r(jià)各國(guó)中心城市售租比將房屋出租后通過(guò)租金回本需要的年數(shù)，房貸收入收入房?jī)r(jià)各國(guó)房?jī)r(jià)收入比各國(guó)房貸收入比租金各國(guó)非中心城市售租比010402050306012021年全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫率為14.4%，較2020年上漲約5.34個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2011年以來(lái)的峰值水平?；仡櫧?0多年歷史走勢(shì)，隨著次貸危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在其后幾年間也逐步復(fù)蘇。2012-2013年間受歐債危機(jī)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢的影響，全球房?jī)r(jià)泡沫率大幅下降至-15.4%。2013-2015年該指數(shù)小幅上行，并在2016-2017年受美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響下小幅回落。隨后再次步入上行通道，并延續(xù)至今。年疫情爆發(fā)后，全球主要國(guó)家為應(yīng)對(duì)危機(jī)紛紛貨幣大放水，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫飆升。20%14.4%

15%8.6%10%6.7%5%1.5%1.4%-1.4%

0%-3.0%-6.0%

-5%-8.8%-10.8%-10%-15.4%-15%-20%20112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院01202180拉脫維亞葡萄牙21.0%-11.0%捷克烏克蘭26.1%-26.9%哈薩克斯坦意大利-15.0%-13.1%美國(guó)20.5%阿爾及利亞-12.3%中國(guó)24.5%韓國(guó)64.1%墨西哥28.5%菲律賓37.0%智利41.5%depressedundervalued阿根廷98.1%fair-valuedovervaluedbubblerisk備注：bubblerisk:20%及以上；overvalued:10%20%；fair-valued:-10至；undervalued:-20%至；depressed:-20%及以下。數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院022021年全球33個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，房?jī)r(jià)存在明顯泡沫的國(guó)家有4個(gè)，被高估的有個(gè)，相對(duì)合理的有20個(gè)。47個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，房?jī)r(jià)存在明顯泡沫的國(guó)家有個(gè)，被高估的有個(gè)，相對(duì)合理的有個(gè)。整體相比2020年無(wú)明顯變化。從2021年兩類(lèi)經(jīng)濟(jì)體的對(duì)比來(lái)看，房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間的國(guó)家數(shù)量比例相差不大，但發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)泡沫明顯或被高估的現(xiàn)象明顯較新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體更為嚴(yán)重。主要原因是不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，房?jī)r(jià)受到貨幣放水的影響程度不同。具體來(lái)看，從疫情爆發(fā)至今，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣放水國(guó)家多、數(shù)量大，因此房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大較快；而新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體受發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的貨幣沖擊較大，部分國(guó)家由于匯率暴跌、通脹高企等原因被迫提前加息，因此房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小。2020-2021年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體各區(qū)間分布2020-2021年新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體各區(qū)間分布單位：個(gè)單位：個(gè)33253523

3120

30202515

2015107510432250035655441100bubbleriskovervaluedfair-valuedundervalueddepressedbubbleriskovervaluedfair-valuedundervalueddepressed2020年2021年2020年2021年備注：、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的劃分標(biāo)準(zhǔn)參考國(guó)際清算銀行（BIS數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院、bubblerisk:20%及以上；overvalued:10%至20%fair-valued:-1010%；undervalued:-20%至-10depressed:-20%及以下。02全球空前流動(dòng)性寬松環(huán)境下，2021年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)泡沫率均達(dá)到金融危機(jī)以來(lái)的最高水平，分別為14.3%和14.4%，總體一致。其中，疫情以來(lái)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁，一年間泡沫率擴(kuò)大約6.96個(gè)百分點(diǎn)；而新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，泡沫率同比擴(kuò)大約3.04個(gè)百分點(diǎn)。從過(guò)去10年的走勢(shì)來(lái)看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)泡沫率波動(dòng)大，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體波動(dòng)相對(duì)較小。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的走勢(shì)和全球走勢(shì)較接近。而新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體走勢(shì)受中國(guó)、印度、韓國(guó)等亞洲大國(guó)影響較大，2017年以來(lái)該指標(biāo)迅速上行主要是中國(guó)和韓國(guó)房?jī)r(jià)泡沫明顯。但具體從衡量泡沫的三類(lèi)指標(biāo)來(lái)看，2021年新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20.1，即購(gòu)買(mǎi)一套90平方米住宅需要花費(fèi)20.1年；售租比高達(dá)39.3，即通過(guò)租金回收購(gòu)房成本需花費(fèi)年；貸款收入比高達(dá)，即還清一套按年抵押的房屋貸款需花費(fèi)16.12011-2021年不同經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)30%20%單位：年4039.310%3024.10%20.12016.1

-10%8.110-20%

4.4-30%

020112012201320142015201620172018201920202021房?jī)r(jià)收入比平均售租比貸款收入比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體備注：、三類(lèi)指標(biāo)統(tǒng)一口徑采用90平方米住宅。、平均售租比由中心和非中心城市的售租比平均得到。數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院03從地區(qū)分布看，2021年北美地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫率為20.2%，最為嚴(yán)重，且近年泡沫率擴(kuò)大約11.45個(gè)百分點(diǎn)，在6大洲中最為迅速。主要原因是疫情以來(lái)受美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)閘泄洪影響，美國(guó)和加拿大房?jī)r(jià)漲幅顯著。其中，2021年美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫率為20.5%，加拿大房?jī)r(jià)泡沫率為16.5%，在全球80個(gè)國(guó)家中分別排名第位和第15位。其次是南美地區(qū)，其泡沫構(gòu)成主力是阿根廷和智利。2021年阿根廷房?jī)r(jià)泡沫率高達(dá)98.1%，是中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的倍左右，居世界首位；智利泡沫率則為41.5%，也同樣遠(yuǎn)超其他國(guó)家和地區(qū)。2020-2021年各大洲房?jī)r(jià)泡沫率25%

30%20.2%20%19.1%20%17.1%10%16.3%0%15%10.4%-10%10%7.9%

-20%8.0%6.1%5.8%5.7%

-30%5%-40%2.5%

2.4%-50%

0%北美洲南美洲亞洲非洲歐洲大洋洲20202021北美洲南美洲備注：非洲地區(qū)由于樣本量較少，實(shí)際難以確定非洲總體房地產(chǎn)泡沫率。數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院03具體從衡量泡沫的三類(lèi)指標(biāo)來(lái)看，2021年房?jī)r(jià)收入比最高的地區(qū)是亞洲，購(gòu)買(mǎi)一套90平方米住宅需要花費(fèi)20.8年，這可能與亞洲國(guó)家人口眾多、人口密度大有關(guān)；其次是南美洲，平均花費(fèi)時(shí)間約年；用收入購(gòu)房相對(duì)最容易的地區(qū)是北美洲，僅需花費(fèi)年。2021年平均售租比最高的地區(qū)仍為亞洲，將房屋出租后回收購(gòu)房成本需花費(fèi)46.9年。但數(shù)據(jù)同時(shí)說(shuō)明，亞洲地區(qū)房租相對(duì)房?jī)r(jià)偏低，結(jié)合其高房?jī)r(jià)收入比可知，在亞洲擁有房屋更好的方式是租房而不是買(mǎi)房。2021年房貸收入比最高的地區(qū)為南美洲，還清一套平方米住宅所有貸款需花費(fèi)23.6年。主要原因是巴西、阿根廷等部分國(guó)家房貸利率過(guò)高。還房貸最容易的地區(qū)是北美洲，原因是美國(guó)和加拿大長(zhǎng)時(shí)間實(shí)現(xiàn)低利率政策。單位：年2021年各大洲房?jī)r(jià)泡沫三類(lèi)指標(biāo)對(duì)比46.9

504030201020.814.64.726.023.67.523.017.211.010.94.50亞洲歐洲北美洲南美洲大洋洲非洲房?jī)r(jià)收入比平均售租比貸款收入比備注：、三類(lèi)指標(biāo)統(tǒng)一口徑采用90平方米住宅。、平均售租比由中心和非中心城市的售租比平均得到。數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院042021年全球80個(gè)主要國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫率序號(hào)國(guó)家泡沫率序號(hào)國(guó)家泡沫率序號(hào)國(guó)家泡沫率序號(hào)國(guó)家泡沫率1阿根廷98.1%21芬蘭10.5%41突尼斯2.6%61塞爾維亞-3.8%2韓國(guó)64.1%22南非10.1%42厄瓜多爾2.0%62阿爾巴尼亞-4.2%3智利41.5%23巴拿馬8.8%43澳大利亞1.8%63愛(ài)沙尼亞-4.4%4菲律賓37.0%24奧地利7.8%44哥倫比亞1.8%64摩洛哥-4.5%5墨西哥28.5%25約旦7.6%45斯洛文尼亞1.1%65玻利維亞-5.2%6捷克26.1%26克羅地亞6.5%46比利時(shí)0.9%66多明尼加-5.3%7中國(guó)24.5%27新西蘭6.1%47卡塔爾0.8%67沙特阿拉伯-7.8%8葡萄牙21.0%28挪威5.8%48羅馬尼亞0.6%68立陶宛-8.4%9美國(guó)20.5%29泰國(guó)5.5%49阿塞拜疆0.5%69波黑-9.1%10德國(guó)19.2%30土耳其5.4%50黎巴嫩0.4%70瑞典-9.4%11埃及18.2%31英國(guó)5.3%51瑞士0.3%71俄羅斯-9.5%12波蘭17.9%32秘魯5.2%52西班牙0.1%72巴基斯坦-10.0%13法國(guó)17.3%33馬來(lái)西亞4.9%53希臘-1.4%73塞浦路斯-10.0%14以色列17.2%34匈牙利4.8%54愛(ài)爾蘭-1.5%74拉脫維亞-11.0%15加拿大16.5%35荷蘭4.7%55保加利亞-1.7%75黑山-11.6%16孟加拉國(guó)15.2%36印度4.3%56丹麥-1.9%76阿爾及利亞-12.3%17印度尼西亞14.7%37伊拉克4.3%57巴西-2.4%77意大利-13.1%18烏拉圭14.5%38日本3.2%58阿聯(lián)酋-2.5%78哈薩克斯坦-15.0%19斯洛伐克14.5%39冰島3.2%59新加坡-3.0%79摩爾多瓦-17.5%20盧森堡11.6%40越南2.8%60白俄羅斯-3.4%80烏克蘭-26.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院042021年全球80個(gè)主要國(guó)家中存在泡沫的國(guó)家有9個(gè)，依次為阿根廷（98.1%）、韓國(guó)（64.1%）、智利（41.5%）、菲律賓（37.0%）、墨西哥（28.5%）、捷克（26.1%）、中國(guó)（24.5%）、葡萄牙（21.0%）和美國(guó)（20.5%）阿根廷房?jī)r(jià)泡沫巨大的主要原因是貸款收入極高。2021年一個(gè)阿根廷家庭還清房貸需要耗費(fèi)78.4年，貸款買(mǎi)房基本不切實(shí)際。橫向?qū)Ρ葋?lái)看，在阿根廷還房貸的難度是全球平均水平9.2年的8.5倍左右。此外，2021年阿根廷房?jī)r(jià)收入比為22.7，雖遠(yuǎn)超全球平均水平，卻比中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比低。2021年阿根廷平均售租比為44.4，略高于全球平均，表明該地區(qū)租房市場(chǎng)被一定低估。從數(shù)據(jù)上看，在阿根廷存款買(mǎi)房相對(duì)貸款買(mǎi)房更為靠譜。但考慮到阿根廷國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較不穩(wěn)定，在阿根廷擁有房屋最合適的方式為租房。140%121.1%120%100%98.1%80%64.1%60%40%20%41.5%37.0%14.6%18.3%23.5%34.1%28.5%26.1%24.5%21.0%20.5%

22.9%17.9%19.2%5.0%0%阿根廷韓國(guó)智利菲律賓墨西哥捷克中國(guó)葡萄牙美國(guó)2020年2021年數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院042021年全球80個(gè)主要國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫率變動(dòng)序號(hào)國(guó)家泡沫變動(dòng)序號(hào)國(guó)家泡沫變動(dòng)序號(hào)國(guó)家泡沫變動(dòng)序號(hào)國(guó)家泡沫變動(dòng)1韓國(guó)+38.7%21南非+4.1%41馬來(lái)西亞-0.2%61英國(guó)-4.3%2菲律賓+19.6%22約旦+4.0%42土耳其-0.4%62阿聯(lián)酋-4.6%3波蘭+16.8%23巴拿馬+4.0%43伊拉克-0.5%63希臘-4.7%4美國(guó)+14.7%24阿塞拜疆+3.9%44巴西-1.1%64冰島-4.8%5白俄羅斯+14.6%25立陶宛+3.4%45挪威-1.2%65玻利維亞-5.1%6印度尼西亞+14.6%26俄羅斯+3.2%46奧地利-1.3%66塞爾維亞-5.3%7智利+14.6%27黎巴嫩+2.9%47意大利-1.4%67新西蘭-5.9%8秘魯+10.9%28埃及+2.7%48印度-1.4%68瑞典-6.5%9突尼斯+10.2%29捷克共和國(guó)+2.6%49越南-1.7%69加拿大-6.8%10斯洛伐克+10.1%30斯洛文尼亞+2.4%50德國(guó)-1.8%70沙特阿拉伯-7.1%11以色列+8.9%31克羅地亞+2.4%51瑞士-1.8%71哥倫比亞-7.9%12巴基斯坦+6.7%32西班牙+2.0%52荷蘭-2.1%72烏克蘭-8.2%13黑山+6.4%33葡萄牙+1.6%53拉脫維亞-2.9%73丹麥-9.7%14盧森堡+5.7%34愛(ài)沙尼亞+1.4%54羅馬尼亞-3.2%74波黑-9.8%15中國(guó)+5.5%35比利時(shí)+1.3%55厄瓜多爾-3.2%75阿根廷-10.4%16孟加拉國(guó)+5.2%36愛(ài)爾蘭+1.3%56阿爾巴尼亞-3.3%76新加坡-10.6%17烏拉圭+5.1%37澳大利亞+0.9%57阿爾及利亞-3.5%77哈薩克斯坦-10.9%18法國(guó)+5.1%38卡塔爾+0.9%58摩爾多瓦-4.1%78多明尼加-12.0%19芬蘭+4.7%39日本+0.5%59墨西哥-4.1%79匈牙利-12.1%20保加利亞+4.5%40泰國(guó)+0.0%60摩洛哥-4.2%80塞浦路斯-12.8%數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院042021年全球房?jī)r(jià)泡沫迅速擴(kuò)大的主要國(guó)家有韓國(guó)（+38.7%）、菲律賓（+19.6%）、波蘭（+16.8%）、美國(guó)（+14.7%）、白俄羅斯（+14.6%）、印度尼西亞（+14.6%）、智利（+14.6%）等。韓國(guó)房?jī)r(jià)泡沫迅速擴(kuò)大的主要原因是房?jī)r(jià)收入比的暴增。2021年韓國(guó)房?jī)r(jià)收入比高達(dá)23.6倍，較2020年的17.4倍增長(zhǎng)了36.04個(gè)百分點(diǎn)。韓國(guó)《中央日?qǐng)?bào)》調(diào)查結(jié)果顯示，近4年首爾99平方米的公寓均價(jià)從6.2億韓元（約合349萬(wàn)元人民幣）上升至11.9億韓元（約合669萬(wàn)元人民幣），幾乎翻了一倍。而韓國(guó)人實(shí)際收入僅上漲約。需要注意的是，韓國(guó)政府在近年間出臺(tái)了25項(xiàng)中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括增加供給和打擊投機(jī)，但首爾都市圈房?jī)r(jià)卻“越調(diào)越漲”。其中，學(xué)區(qū)房是韓國(guó)房?jī)r(jià)泡沫主力。2011-2021年韓國(guó)房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)80%

0%10%20%30%40%50%

64.1%韓國(guó)38.7%46.2%菲律賓19.6%40%22.1%波蘭16.8%-0.5%美國(guó)14.7%0%白俄羅斯14.6%

-32.2%印度尼西亞14.6%-40%智利14.6%20112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院052010年希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，隨后兩年間蔓延至歐洲多個(gè)國(guó)家。受歐債危機(jī)影響，2011-2013年間法國(guó)、德國(guó)、意大利、西班牙等歐洲主要國(guó)家房?jī)r(jià)陸續(xù)出現(xiàn)了不同程度的暴跌。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，歐洲大幅放寬貨幣政策。2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息周期，在2016-2019年間歐洲各國(guó)跟隨美國(guó)步伐，使得全球流動(dòng)性逐漸收緊。年因疫情，歐洲多數(shù)國(guó)家再次放寬貨幣，甚至實(shí)行了負(fù)利率政策。但近10年歐洲主要國(guó)家的房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)卻截然不同。從2013年開(kāi)始德國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)走高，而從2017年開(kāi)始泡沫逐漸顯現(xiàn)。2021年德國(guó)房?jī)r(jià)泡沫率雖有所減小，但仍有19.2%，全球排名第10位。法國(guó)的走勢(shì)與德國(guó)接近，但波動(dòng)更大。2021年法國(guó)房?jī)r(jià)泡沫率為17.3%，同樣存在嚴(yán)重高估。意大利在2014年泡沫達(dá)到階段峰值后持續(xù)收縮，2021年甚至衰退至-13.1%，全球排名第77位。西班牙在歐債危機(jī)期間泡沫巨大，但此后幾年里逐漸破裂，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016-2018年間一度陷入低迷期，直到年后得益于全球?qū)捤傻呢泿怒h(huán)境才有所改善。2011-2021年主要國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)圖法國(guó)德國(guó)意大利西班牙40%40%20%

20%0%

0%-20%

-20%-40%

-40%20112012201320142015201620172018201920202021

20112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院05疫情以來(lái)購(gòu)房貸款成本低廉、全球供應(yīng)鏈遭遇瓶頸、勞動(dòng)力短缺、和建材成本上漲等因素，抑制了美國(guó)房屋供應(yīng)能力，這給美國(guó)主要大城市房?jī)r(jià)帶來(lái)上行壓力。2021年美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫已飆升至20.5%，在全球個(gè)國(guó)家中排名第9位，而其同比增速高達(dá)14.7個(gè)百分點(diǎn)，全球排名第4位。但從具體指標(biāo)的絕對(duì)值來(lái)看，2021年美國(guó)房?jī)r(jià)收入比僅4.0，平均售租比為11.0，貸款收入比僅2.5，說(shuō)明和其他國(guó)家相比在美國(guó)購(gòu)房難度非常低，同時(shí)租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)。加拿大在2020年泡沫達(dá)到近10年峰值后2021年有所回落。目前泡沫率為16.5%，居全球第位。主要原因是年加拿大中心城市售租比為，較2020年下降較快，表明2021年加拿大中心城市租房?jī)r(jià)格上漲較快。2021年英國(guó)和澳大利亞房?jī)r(jià)泡沫率分別為5.3%和1.8%，處于合理區(qū)間。主要原因是2016年以來(lái)兩國(guó)房?jī)r(jià)收入比、平均售租比和貸款收入比總體變化不大，同時(shí)絕對(duì)值水平也較低。2011-2021年主要國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)圖美國(guó)加拿大英國(guó)澳大利亞40%40%20%20%0%0%-20%-20%-40%

-40%20112012201320142015201620172018201920202021

20112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院05俄羅斯近幾年房?jī)r(jià)雖漲幅較大，但主要是受到了通脹影響，剔除通脹后實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格貶值嚴(yán)重。根據(jù)易居研究院的測(cè)算，俄羅斯10年間實(shí)際房?jī)r(jià)下跌約成左右，其房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處在比較冷卻的狀態(tài)。2021年俄羅斯房?jī)r(jià)泡沫率衰退至-9.5%，全球排名第71位。2013年以來(lái)巴西的房?jī)r(jià)總體較平穩(wěn)，2021年泡沫率為-2.4%，即目前巴西房?jī)r(jià)可能被一定低估。此外需要注意的是，2021年俄羅斯和巴西因匯率暴跌，已率先完成多輪加息。受此影響，俄羅斯貸款收入比迅速下滑，目前已降至，僅僅為其2010年的左右。2011-2021年印度和日本的房?jī)r(jià)泡沫絕對(duì)值和變化均不大。日本自上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫破滅后，1992-2006年住宅價(jià)格持續(xù)下跌了15年，總體跌幅高達(dá)62%。2007-2019年日本房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段，2019年-2021年?yáng)|京都市圈房?jī)r(jià)上漲較快。2021年日本全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫率為，同比變動(dòng)個(gè)百分點(diǎn)，總體位于合理區(qū)間。2011-2021年主要國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)圖印度日本

俄羅斯巴西40%100%20%50%0%0%-20%-50%-40%2011201220132014201520162017201820192020202120112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：Numbeo、易居研究院062021年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫率為24.5%，2020年泡沫率為17.9%。橫向?qū)Ρ瓤芍?，?年中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球和亞洲地區(qū)大勢(shì)及同類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的國(guó)家，其中年在全球個(gè)國(guó)家中排名第位。同去年相比，年中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫擴(kuò)大了約5.52個(gè)百分點(diǎn)。從中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫程度近年走勢(shì)來(lái)看，大致可以分為兩個(gè)階段：（1）2011-2015年：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暫未形成泡沫。2011-2012年間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)短暫的升溫，但很快中國(guó)人民銀行就開(kāi)始實(shí)施緊縮的貨幣政策并嚴(yán)厲管控信貸額度，同時(shí)中央加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。2013年中國(guó)房?jī)r(jià)被明顯低估，2014年下半年地方開(kāi)始松綁限購(gòu)政策，中央在2014年9月30日放松信貸，在2015年3月30日放松信貸與稅收，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。（2）2016-2021年：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫逐步形成并在2020年后迅速擴(kuò)大。2016年中國(guó)一線及強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)漲幅巨大。2017年開(kāi)始弱二線城市及三四線城市也開(kāi)始輪動(dòng)上漲。2019-2020年泡沫進(jìn)一步積累，并于年達(dá)到近年峰值。30%24.5%24.5%25%20%15%10%5%0%17.9%16.3%14.4%14.4%11.0%10.4%8.6%20%10%0%-10%-4.9%-6.4%-9.3%-12.4%-15.4%3.0%8.6%17.9%12.5%14.8%中國(guó)全球新興經(jīng)濟(jì)體亞洲-20%201120122013201420152016201720